Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(004)-5805/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(004)-5805/2025 10.12.2025 BAKI ŞƏHƏRİ YASAMAL RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Sultanova-Məmmədova Ayşən Ramiz qızının sədrliyi, Səfərova Nəzrin Şahlar qızının katibliyi, İddiaçı, Cavabdeh iştirakları ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı "müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və ödənilmiş vəsaitin geri qaytarılması" tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Cavabdeh qarşı "müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və ödənilmiş vəsaitin geri qaytarılması" tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı ilə Cavabdeh arasında bağlanmış 08 sentyabr 2025-ci il tarixli beh müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və iddiaçı tərəfindən cavabdehə ödənilmiş 2000 (iki min) manat pulun və məhkəməyə dövlət rüsumu olaraq ödənilən 40 (qırx) manat pulun cavabdehdən tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı (bundan sonra iddiaçı) ilə Cavabdeh (bundan sonra cavabdeh) arasında 08 sentyabr 2025-ci ildə Gəncə prospekti 249A ünvanında yerləşən 12 mərtəbəli binanın 6-cı mərtəbəsində 1-ci blokda yerləşən ümumi sahəsi 75,2 kv.m. olan iki otaqlı 38 saylı mənzili 135.000 manata almağa razılaşıblar. Bununla bağlı həmin tarixdə öz aralarında beh müqaviləsi bağlayıblar və iddiaçı cavabdehə 2000 (iki min) manat "beh" adı ilə pul ödəyib. Lakin sonradan iddiaçı mənzili yaxından araşdıranda məlum olub ki, mənzilin sahəsi sənəddə göstərilənlərlə eyni deyil, azdır. Üstəlik mənzil daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmayıb. Bundan sonra iddiaçı cavabdehə müraciət edərək ödədiyi 2000 manat məbləği geri tələb edib. Lakin cavabdeh həmin məbləği ödəməkdən imtina edib. Mülki Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. Göründüyü kimi cavabdehin mənzilə dair hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmadığı üçün onun 08 sentyabr 2025-ci ildə daşınmaz əmlak barədə sərəncam vermə hüququ yox idi. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı iddianın məzmununa uyğun izahat verərək, iddia tələbinin təmin edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. Əlavə olaraq bildirmişdir ki, mənzilin faktiki sahəsi ilə sənəddə göstərilən sahə arasında 5-6 kv.m fərq var. Elanı sosial şəbəkədə “Megapolis” daşınmaz əmlak agentliyi paylaşmışdı. Elanda ev 138.000 manata satışa qoyulmuşdu. Evin sənədinin olmamasından şifahi məlumatı var idi. Cavabdehlə ilkin razılaşmaya əsasən oktyabr ayına kimi müddət istəmiş, cavabdeh 1000 manat behlə razılaşmamış, lakin 2000 manat istəmişdi. O, 2000 manatı vermiş, daha sonra isə imtina etmiş və pulunun qaytarılmasını istəmişdir. O, mübahisə ilə bağlı sahə müvəkkilinə də müraciət etmişdir. Həmçinin qeyd edir ki, müqavilə notarial qaydada təsdiqlənməyib. Evə 1ci dəfə baxandan sonra beh müqaviləsi bağlanıb. Sonra qızı və kürəkəni ilə evə baxmağa getdilər. Verilən suala cavab olaraq bildirmişdir ki, müqavilədə evin ölçüləri çöldən və içəridən göstərilməyib. Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh iddia tələbini qəbul etməyərək, onun rədd edilməsini xahiş etmiş, məhkəməyə verdiyi izahatında bildirmişdir ki, yeni tikililər müqavilə ilə alqı-satqı edilir. İddiaçı mənzili almaq istəsə də, sonradan imtina etmişdi. Mənzil onun adına rəsmiləşdirilib, evin çıxarışı yoxdur. İddiaçının evin elanının vebsaytdan çıxarılması tələbi də olub. O da ev almaq üçün beh vermişdir. İddiaçının belə edəcəyini bilsəydi müqavilə bağlamazdı. İddiaçı müqavilə ilə tanış olaraq imzalayıb. İddiaçı 20 oktyabr tarixinə kimi vaxt lazım olduğunu bildirmiş, o da razılaşaraq pul tələb etməmişdir. Mənzilin dəyərinə endirim də etmişdir. Onlar mənzillə bağlı ən son 135.000 manat məbləğlə razılaşmışdılar. Pulu ona Rusiyadan göndərmişdilər. Verilən suala cavab olaraq bildirmişdir ki, alqı-satqı müqaviləsi bağlanandan sonra evi ölçməmişdir. Məhkəmə iclasına şahid qismində dindirilmiş X2 ifadəsində bildirmişdir ki, “Megapolis Estate” Daşınmaz Əmlak agentliyində rieltor vəzifəsində çalışır. İddiaçını və cavabdehi tanıyır, düşmənçilik və ədavətləri yoxdur. Onlar elan platformaları üzərindən mənzillərin satışı ilə əlaqədar elanlar qoyurlar və mənzillərin satılmasında vasitəçilik edirlər. İddiaçı müştəri qismində şirkətin nömrəsinə zəng edərək, bir mənzillə bağlı maraqlandı. Onlar danışdılar və ona bir neçə mənzil tövsiyə edərək, ən sonda bir mənzilə baxış keçirməyi təklif etmişdi. Onlar alıcılarla birlikdə gedib mənzillə tanış olmuşdular. Ondan sonra qiymət məsələsi müzakirəsi olundu, ofisdə görüş təyin olundu və bütün sənədlərlə tanış oldular. Verilən suallara cavab olaraq bildirmişdir ki, evin sənədləri var idi. Bakı şəhəri üzrə binalarda sənədləşdirmə işləri bəzi mərhələlərdən keçməlidir. Birinci növbədə MTK ilə mənzillə bağlı müqavilə bağlanmalı, daha sonra maliyyə arayışı verilməli və ən sonda Çıxarış alınmalıdır. İddiaçının aldığı evin Çıxarışı yox idi. Mənzilə onunla birlikdə baxış keçiriblər. Sonra məlum oldu ki, iddiaçı mənzillə bağlı məlumatları qohumlarına göndərəcək. Mənzilin sahəsi ilə bağlı sual verildi və müqavilədə mənzilin sahəsi qeyd olunmuşdu. Sonradan iddiaçı sahənin az olduğunu qeyd etdiyindən ölçmə işinin aparılması üçün bir əməkdaşlarını göndərdi. Ölçmədən sonra məlum oldu ki, bir-iki kvadrat sahədə fərq var. MTK mənzilləri satışa qoyanda çöldən-çölə hesablayır. Bütün binalarda mənzillərin sahəsində 3-4 kv.m fərq ola bilir. Beh müqaviləsi bağlandı və razılaşdılar ki, pul əldə olunana qədər müəyyən bir müddət gözləyəcəklər. Lakin sonradan İddiaçı evi almaqdan imtina etdi. Ona məlum olan səbəb odur ki, ev bəyənilməyib. Binanın yerləşdiyi yerlə bağlı irad bildirmişdilər və mənzilin sahəsinin az olmasından narazılıq etmişdilər. Alıcılar adətən bu qədər kiçik fərqləri önəmsəmirlər. İddiaçı evlə bağlı müqavilə bağlayanda orada qeyd olunan sahə ilə razılaşaraq müqaviləni bağlamışdır. Məhkəmə proses iştirakçılarının izahatlarını dinləyib, iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia ərizəsi rədd edilməlidir. Belə ki, iş materiallarında olan: Payçı Cavabdeh ilə icraçı "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativi arasında bağlanmış 008 nömrəli, xx.xx.2019-cu il tarixli müqaviləyə əsasən, "İcraçı" Bakı şəhəri, Xətai rayonu, X1 Akademiyasının əməkdaşlarınının mənzil şəraitini yaxşılaşdırmaq məqsədi üçün inşa etdiyi yaşayış binasının Blok 1, altıncı mərtəbəsində, ümumi sahəsi 75,2 kv.m olan, 2 (iki) otaqlı, 38 saylı mənzili bu müqavilədə nəzərdə tutulan şərtlərlə "Payçı" ya satmağı, "Payçı" isə bu müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş qaydada, tərəflər arasında razılaşdırılmış şərtlər daxilində aldığı yaşayış sahəsinin dəyərini ödəməyi öz öhdəsinə götürür. Həmin müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən, “İcraçı” satdığı yaşayış sahəsini müqavilədə nəzərdə tutulmuş müddətdə (18 təqvim ayından gec olmamaq şərti ilə) "Payçı"ya verməli, "Payçı" isə müqavilə ilə müəyyən olunmuş müddətdə yaşayış sahəsinin razılaşdırılmış dəyərini müqaviləyə əlavə edilmiş cədvəl üzrə və ya birdəfəlik ödəniş şəklində ödəməlidir. Həmin müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən, Müqavilənin 1.1-ci maddəsində göstərilən yaşayış sahəsini, ümumi sahəsi 75,2 kv.m olan mənzilin kv.m qiyməti tərəflərin razılığı ilə 550,00 AZN, cəmi 41360,00 (qırx bir min üç yüz altmış) AZN məbləğində müəyyən edilmişdir. Mənzillərin və qeyri-yaşayış sahələrinin satışı onların tikintisinin əhatə etdiyi ümumi sahənin kv.m-ə uyğun hesablanır. Həmin müqavilənin 2.2-ci bəndinə əsasən, "Payçı" müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş yaşayış sahəsinin ümumi dəyərini ilkin ödəniş qaydasında nüqavilə bağlanan vaxt, 30 %-i həcmində ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. "xxxx" MTK tərəfindən verilmiş 14 nömrəli, xx.xx.2019-cu il tarixli kassa mədaxil orderinin qəbzindən görünür ki, Cavabdeh 38 saylı mənzil üçün 41.360 (qırx bir min üç yüz altmış) manat vəsait ödəmişdir. "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativi tərəfindən verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli maliyyə arayışından görünür ki, Cavabdeh tərəfindən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə pr-də Rəssamlar Akademiyasının məkdaşları üçün inşa edilən yaşayış binasının 1-ci blokunun 6cı mərtəbəsində 75,2 m² olan 2 (iki) otaqlı 38 №-li ona məxsus olan mənzilin dəyəri tam ödənilib, MTK-ya borcu yoxdur. Beh verən İddiaçı (alıcı) ilə beh alan Cavabdeh (mülkiyyətçi) arasında “Megapolis Estate” Daşınmaz Əmlak agentliyində bağlanmış xx.xx.2025-ci il tarixli beh haqqında razılaşma müqaviləsinə əsasən, “Beh alan” mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan ünvan 2 ünvanda yerləşən 12 mərtəbəli binanın 6-cı mərtəbəsi, 1-ci blokunda yerləşən ümumi sahəsi 75,2 kv.m olan 2 otaqlı 38 nömrəli mənzili 135.000 (bir yüz otuz beş min) manata Beh verənə satmağı, "Beh verən" isə həmin əmlakı almağı öz öhtəsinə götürür. Həmin müqavilənin 2-ci bəndinə əsasən, tərəflər arasında alqı-satqı müqaviləsi "20" oktyabr 2025-ci il tarixdən gec olmayaraq rəsmiləşdirilməli, rəsmiləşdiyi gündən etibarən 1 ay təqvimindən gec olmamayaraq yeni alıcıya təhvil təslim edilməlidir. Alqı-satqı müqaviləsinin başlanğıcını təsdiq edən və icrasını təmin etmək məqsədi ilə "Beh verən" "Beh alan"a AR Mülki Məcdəlləsinin 491 və 492 maddələri əsasında 2.000 (iki min) manat məbləğində beh verir, “Beh alan" isə həmin məbləği qəbul edir. Həmin müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən, göstərilən beh məbləğinin 50%i Megapolis Estate daşınmaz əmlak agentliyinin xəzinəsində alqı satqı müddətinədək saxlanılır. Saxlanılan beh alqı satqı bitdikdən sonra komisiyya haqlarından çıxılır. Beh müaviləsi alıcı və satıcı tərəfindən pozulduqda, şirkətin xəzinəsində saxlanılan beh,göstərilən vasitəçilik xidmətin haqqı kimi vasitəçi şirkətin balansından çıxarılmır, istəkdən aslı olaraq növbəti xidmətin balansına ötürülür. Həmin müqavilənin 3-cü bəndinə əsasən, "Beh verən bu razılaşmanın 2-ci bəndində göstərilən tarixədək alqı-satqıdan imtina etsə və ya alqı-satqı müqaviləsi həmin tarixədək "Beh verən" in təqsirindən rəsmiləşməsə, "Beh alan" behi qaytarmır və beh onda qalır. Həmin müqavilənin 4-cü bəndinə əsasən, əgər bu razılaşmanın 2-ci bəndinə göstərilən tarixədək "Beh alan" alqı-satqıdan imtina etsə və ya alqı-satqı müqaviləsi həmin tarixədək "Beh alan" təqsirindən rəsmiləşməsə, "Beh alan" "Beh verən"a behin iki mislini ödəməyi öhtəsinə götürür. Həmin müqavilənin 5-ci bəndinə əsasən, tərəflərdən hər biri göstərdiyi vasitəçilik xidmətinə görə "Vasitəçi"yə alqı-satqı müqaviləsi rəsmiləşdikdə bu razılaşmanın 1-ci bəndində göstərilən qiymətinin alıcı 1%-i, yəni 1300 manatı, satıcı 1%-ni yəni 1300 manat məbləğində komisiyya haqqını, alqı-satqının baş tutmayacağı təqdirdə isə bu razılaşmanın 2.1-ci bəndində göstərilən beh məbləğini xidmət haqqını Megapolis Estate Daşınmaz Əmlak Agentliyinin xəzinəsinə ödəməyi öhdəsinə götürür. İş materiallarında olan 08 sentyabr 2025-ci il tarixli qəbzin surətindən görünür ki, X3 adından (Rusiya Federasiyasından) Cavabdeh adına 2000 manat məbləğində pul köçürülməsi həyata keçirilmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 139.1-ci maddəsinə əsasən Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. 146.1-ci maddəsinə əsasən Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla). 146.2-ci maddəsinə əsasən Daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. 178.1-ci maddəsinə əsasən Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ qanunla müəyyənləşdirilmiş əsaslarla onun verilməsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əldə edənə keçir. Əgər qanuna müvafiq olaraq daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydə alınmadan başqa şəxsə keçməsi mümkündürsə, onda şəxs bu barədə dövlət reyestrinə məlumat verməlidir.[245] 178.8-ci maddəsinə əsasən Tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir. 337.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 337.5-ci maddəsinə əsaəsn, Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. 347.1-ci maddəsinə əsasən, vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd belə yanılmanın təsiri altında hərəkət etmiş şəxs tərəfindən mübahisələndirilə bilər. 347.2-ci maddəsinə əsasən, Vacib əhəmiyyətli yanılma aşağıdakı hallardır: 347.2.1. şəxs razılıq verdiyi əqdi deyil, başqa əqdi bağlamaq istəmişdir; 347.2.2. şəxs bağlamağı arzuladığı əqdin məzmunu barəsində səhv etmişdir; 347.2.3. tərəflərin vicdanlılıq prinsipini rəhbər tutmaqla əqdin əsası kimi nəzərdən keçirdikləri hallar mövcud deyildir. 347.3-ci maddəsinə əsasən, Əqdin motivləri barəsində yanılma, onun razılaşma predmeti olduğu hallar istisna edilməklə, vacib əhəmiyyətə malik deyildir. 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 386.1-ci maddəsinə əsasən, Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. 390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. 425.1-ci maddəsinə əsasən, öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 460.1-ci maddəsinə əsasən, öhdəliklərin icrası girov, dəbbə pulu, borclunun əmlakının saxlanması, zaminlik, qarantiya, beh ilə və bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər üsullarla təmin edilə bilər. 491.1-ci maddəsinə əsasən, Beh müqavilənin bağlanmasını təsdiq etmək və icrasını təmin etmək məqsədilə razılığa gələn tərəflərdən birinin müqavilə üzrə digər tərəfə verəcəyi ödənişlər hesabına verdiyi pul məbləğidir. 491.2-ci maddəsinə əsasən, Behin məbləğindən asılı olmayaraq beh haqqında razılaşma yazılı formada bağlanmalıdır. Beh haqqında razılaşma daşınmaz əmlaka sərəncam verilməsi barədə müqavilənin bağlanması ilə bağlı olduqda, notariat qaydasında təsdiq edilməlidir. Daşınmaz əmlaka sərəncam verilməsi barədə müqavilənin bağlanması ilə bağlı beh haqqında razılaşmanın notariat qaydasında təsdiq edilməsi zamanı behi alana münasibətdə bu Məcəllənin 225.6-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydalar tətbiq edilir. 492.1-ci maddəsinə əsasən, Öhdəliyin icrasına başlanana qədər ona tərəflərin razılaşması üzrə və ya icranın mümkün olmaması nəticəsində xitam verildikdə beh qaytarılmalıdır. 492.2-ci maddəsinə əsasən, Əgər müqavilənin icra edilməməsi üçün beh vermiş tərəf məsuliyyət daşıyırsa, beh digər tərəfdə qalır. Əgər müqavilənin icra edilməməsi üçün beh almış tərəf məsuliyyət daşıyırsa, o, digər tərəfə behin iki mislini ödəməlidir. Bundan əlavə, müqavilənin icra edilməməsi üçün məsuliyyət daşıyan tərəf, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, beh məbləği hesaba alınmaqla, zərərin əvəzini digər tərəfə ödəməyə borcludur. Məhkəmə araşdırılması zamanı müəyyən edilmişdir ki, İddiaçı ilə Cavabdeh arasında “Megapolis Estate” Daşınmaz Əmlak agentliyində bağlanmış xx.xx.2025-ci il tarixli beh haqqında razılaşma müqaviləsinə əsasən, cavabdeh ona məxsus olan ünvan 2 ünvanda yerləşən 12 mərtəbəli binanın 6-cı mərtəbə, 1-ci blokunda yerləşən ümumi sahəsi 75,2 kv.m olan 2 otaqlı 38 nömrəli mənzili 135.000 (bir yüz otuz beş min) manata iddiaçıya satmağı, iddiaçı isə həmin əmlakı almağı öz öhdəsinə götürmüşdür. Həmin müqavilənin 2-ci bəndinə əsasən, tərəflər arasında alqı-satqı müqaviləsi "20" oktyabr 2025-ci il tarixdən gec olmayaraq rəsmiləşdirilməli, rəsmiləşdiyi gündən etibarən 1 ay təqvimindən gec olmamayaraq yeni alıcıya təhvil təslim edilməlidir. Alqı-satqı müqaviləsinin başlanğıcını təsdiq edən və icrasını təmin etmək məqsədi ilə iddiaçı cavabdehə 2.000 (iki min) manat məbləğində beh vermişdir. Hazırda iddiaçı cavabdehlə aralarında bağlanmış beh müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsini və onun tərəfindən cavabdehə beh olaraq ödənilmiş 2000 manat manat vəsaitin geri qaytarılmasını tələb edir. Məhkəmə qeyd edir ki, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2025-ci il tarixli razılaşma mahiyyəti etibarilə gələcəkdə alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmasını təmin edən “beh müqaviləsi”dir. İddiaçının behi könüllü ödəməsi və müqaviləni imzalaması onun müqavilə şərtlərindən və əmlakın vəziyyətindən xəbərdar olduğunu, habelə gələcəkdə həmin şərtlərlə alqı-satqı müqaviləsi bağlanmasına dair üzərinə öhdəlik götürdüyünü təsdiq edir. Mülki məcəlləyə görə, müqavilənin icra edilməməsi üçün beh vermiş tərəf məsuliyyət daşıyırsa, beh digər tərəfdə qalır. İş materiallarından görünür ki, alqı-satqı müqaviləsinin baş tutmaması iddiaçının subyektiv səbəbləri, yəni evin yerini bəyənməməsi, sonradan sahə fərqini bəhanə etməsi ilə bağlıdır. Beh Müqaviləsinin 3-cü bəndində də açıq şəkildə qeyd olunub ki, "Beh verən” bu razılaşmada göstərilən tarixədək alqı-satqıdan imtina etsə və ya alqı-satqı müqaviləsi həmin tarixədək "Beh verən"in təqsirindən rəsmiləşməsə, "Beh alan" behi qaytarmır və beh onda qalır. Belə olan halda iddiaçı öz öhdəliyini icra etmədiyi üçün behin itirilməsi riski onun üzərinə düşür. İddiaçı mənzilin sahəsinin az olmasını əsas gətirərək müqaviləni mübahisələndirir. Lakin məhkəmə iclasına şahid qismində dindirilmiş X2 ifadəsində bildirmişdir ki, mənzilə iddiaçı ilə birlikdə baxış keçirilmişdi. Mənzilin sahəsi ilə bağlı sual verilmiş və müqavilədə mənzilin sahəsi qeyd olunmuşdu. Sonradan iddiaçı sahənin az olduğunu qeyd etdiyindən ölçmə işinin aparılması üçün bir əməkdaşlarını göndərmişdilər. Ölçmədən sonra məlum olmuşdur ki, bir-iki kvadrat sahədə fərq var. Beh müqaviləsi bağlandıqdan sonra razılaşmışdılar ki, pul əldə olunana qədər müəyyən bir müddət gözləyəcəklər. Lakin sonradan İddiaçı evi almaqdan imtina etmişdi. İddiaçı evlə bağlı müqavilə bağlayanda orada qeyd olunan sahə ilə razılaşaraq müqaviləni bağlamışdır, yeni tikililərdə sahə "çöldən-çölə" hesablanır. 1-2 kv.m fərq tikinti standartları və daxili ölçmə zamanı yaranan təbii fərqdir. Göründüyü kimi, iddiaçı müqaviləni bağlamazdan əvvəl mənzilə baxış keçirmiş və müqavilədə qeyd olunan 75,2 kv.m sahə ilə razılaşaraq imza atmışdır. Məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçı tərəfindən müqavilənin mühüm əhəmiyyətli yanılma və ya aldatma təsiri altında bağlanması sübut olunmayıb. Sahə fərqi mühüm əhəmiyyət kəsb edən dərəcədə deyil və "xxxx" MTK ilə cavabdeh arasında bağlanmış ilkin müqavilədəki sahə ilə eynidir. Bundan başqa iddiaçı müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənmədiyini bildirir. Məhkəmə qeyd edir ki, hazırki halda daşınmaz əmlaka dair beh müqaviləsinin notarial qaydada bağlanmaması onu etibarsız etmir. Belə ki, iddiaçı mənzilin çıxarışının hələ olmadığını əvvəlcədən bilirdi. Mənzilə dair podrat müqaviləsi olsa da, cavabdehin adına çıxarış yox idi. Və belə olduğu halda beh müqaviləsi notarial qaydada bağlanıla bilməzdi. Həmçinin beh müqaviləsi mülkiyyət hüququnu əmələ gətirən alqı-satqı müqaviləsi deyil, gələcəkdə müqavilə bağlamaq niyyətini təsdiq edən və icranı təmin edən bir müqavilədir. MM-nin 405.1-ci maddəsinə əsasən, tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Şükürovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 18 iyul 2022-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 26 aprel 2023-cü il tarixli Qərarında qeyd olunmuşdur ki, “...əqdin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisələrə baxan məhkəmələr əqdin etibarsız hesab edilməsindən sui-istifadə olunduğunu müəyyən edərlərsə, əqdin etibarsızlığını irəli sürmək vicdanlılıq prinsipinə zidd hesab edilməlidir (Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2021-ci il 2 aprel tarixli Qərarı). Burada vicdanlıq prezumpsiyası ilə sıx bağlı olan estoppel prinsipinə də aydınlıq gətirmək vacib hesab edilir. Anqlo-sakson (ümumi) hüquqdan qaynaqlanan estoppel “ədalət məhkəmələri” tərəfindən tərəflərin təqdim etdikləri sübutların araşdırılması zamanı istifadə olunaraq presedent hüququnun prinsipi kimi formalaşmışdır. Bu prinsip tərəflərə öz hərəkətləri və ya davranışı ilə şübhəsiz və mübahisəsiz qəbul etmiş olduğu hallara sonradan istinad etməsini istisna edir. Estoppel prinsipi şəxsin digər tərəfin hüquqi şəraitə vicdanlı şəkildə güvənindən suiistifadə edərək, onun mənafeyinə xələl gətirən üstünlük və fayda əldə etməsinin qarşısının alınması məqsədini daşıyır. İlkin olaraq bu prinsip beynəlxalq və arbitraj mübahisələrinin həllində istifadə edilirdi. Beləliklə, tərəf aşağıdakı hallarda müqaviləni mübahisələndirmək hüququna malik deyildir: • həmin tərəfin davranışı müqavilə bağlamaq iradəsini təsdiq etdiyini, əqdin etibarlığını faktiki etiraf etdiyini, əqdin şərtlərini qəbul etdiyi və onun mahiyyətilə razılaşdığını nümayiş etdirdiyi halda. Bu, müqavilə üzrə öhdəliklərin yerinə yetirilməsinə dair hərəkətlər, bununla bağlı yazılı sübutlar və s. ilə təsdiqlənə bilər; • müqavilə bağlanan zaman tərəf onun mübahisələndirilməsi üçün əsasların olduğunu bildiyi halda. Qeyd olunan prinsip Mülki Məcəllənin müvafiq normalarının məzmununda da ifadə edilmişdir. Belə ki, Məcəllənin 5.3, 351.2 və 351.3-cü maddələrinə əsasən, mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.” İddiaçı müqavilənin etibarsızlığını həmçinin mənzilin "Çıxarış"ının olmaması ilə əsaslandırmışdır. Lakin iddiaçının özü məhkəmə iclasında verdiyi ifadəsində bildirmişdir ki, evin Çıxarışının olmamasından şifahi məlumatı var idi. Onun bilə-bilə bu şərtlərlə beh verməsi sonradan bu faktı müqavilənin etibarsızlığı üçün əsas kimi gətirməsini hüquqi baxımdan əsassız edir və vicdanlılıq prinsipisinə ziddir. Göründüyü kimi, iddiaçı tərəfindən öhdəliyin icrasından imtina edilməsi cavabdehin təqsiri və ya mənzilin gizli qüsurları ilə deyil, iddiaçının şəxsi mülahizələri ilə bağlıdır. Məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçı öz iddiasında istinad etdiyi halları əsaslandıran və onları təsdiq edən hər hansı bir mötəbər sübutu məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Halbuki, mülki prosessual qanunvericiliyə görə hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Qeyd olunan səbəblərdən məhkəmə hesab edir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və iddiaçı tərəfindən ödənilmiş vəsaitin qaytarılması üçün hüquqi əsaslar mövcud deyil. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 217.3 və 217.4-cü maddələrinə əsasən mahiyyəti üzrə işə baxan məhkəmə tərəfindən qətnamə tərəflərin məntiqi izahı əsasında deyil, yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutlardan istifadə etməklə, məhkəmə iclasında müəyyən edilmiş həqiqi hallar və tədqiq olunmuş sübutlar üzrə çıxarılır. Beləliklə, yuxarıda qeyd olunanlara əsasən məhkəmə belə qənaətə gəlir ki, İddiaçı Cavabdeh qarşı "müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və ödənilmiş vəsaitin geri qaytarılması" tələbinə dair iddia ərizəsinin təmin edilməməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə itirak edən şəxslərə aid edilir. İddia ərizəsi təmin edilmədiyindən ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir. Qeyd olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ : İddiaçı Cavabdeh qarşı "müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və ödənilmiş vəsaitin geri qaytarılması" tələbinə dair iddiası təmin edilməsin. Ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilsin. Qətnamədən onun rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Hakim: Ayşən Sultanova-Məmmədova