Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(006)-481/2025 15.12.2025 BAKI ŞƏHƏRİ NƏSİMİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Abidova Günay Çingiz qızının sədrliyi, Mehdiyeva Gülarə Sahib qızının katibliyi, İddiaçı, vəkili-nümayəndəsi Vəkil, Cavabdeh vəkili-nümayəndəsi Nümayəndə iştirakları ilə İddiaçı X16, X17, Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisi və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” PHŞ 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində cəlb edilməklə Cavabdeh qarşı “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə mülki işə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: Təsviri hissə:
1. İddiaçı Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisi və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” PHŞ 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi Cavabdeh qarşı “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, onunla Cavabdeh arasında 2023-cü ilin avqust ayında ünvan 1 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlakın satılması ilə bağlı bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilə əsasında xx.xx.2023-cü il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılmış qeydiyyatın (çıxarışın) ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir.
2. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı 2023-cü ilin avqust ayında şəxsi mülkiyyətində olmuş ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 169.1 kv.metr olan mənzili girov qoyub borca pul götürməklə bağlı Cavabdeh ilə razılığa gəlmiş və 384.000 manat borc verilməsinə razılaşmışlar. Cavabdeh bununla bağlı mənzili onun adına alqı-satqı yolu ilə keçirməyi, borc ödənildikdən sonra geri qaytaracağını bildirmiş və İddiaçı bu şərtə məcbur qalaraq razılıq vermişdir. 14 saylı Notariat Kontorunda 2023-cü ilin avqust ayında alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. İddiaçı razılaşdırılmış borc məbləğindən 10.000 manat məbləğində pulu cavabdehə qaytarmışdır. Qeyd edilən səbəbdən də alqı-satqı müqaviləsi bağlandıqdan sonra mənzil cavabdehə təhvil verilməmişdir və hal-hazıradək iddiaçı həmin mənzildə yaşayır. Lakin cavabdeh aralarında olan şifahi razılaşmanı pozaraq iddiaçının məlumatı və razılığı olmadan mənzili başqa şəxsə satmışdır. Bununla da iddiaçıya aydın olmuşdur ki, cavabdeh onu aldatmışdır. Vacib əhəmiyyətli yanılma nəticəsində iddiaçı müqavilə bağlanmasına məcbur olmuşdur və yanılaraq müqavilədə mənzilin dəyəri az göstərilmişdir. Həmin ərazidə eyni ölçülü mənzillərin dəyəri 500.000 manatdan yuxarıdır. Həmçinin, cavabdeh iddiaçını aldatmaqla onu əmlakından məhrum etmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçı əlverişsiz şərtlər altında müqavilə bağlamağa məcbur olmuşdur, həmin vaxt müqavilənin doğuracağı nəticəni dərk etməmişdir. Cavabdehlə aralarında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi iddiaçının hüquqlarını kobud şəkildə pozmuş və ona görə də etibarsız hesab olunmalıdır.
a) Məhkəmə prosesi:
3. Məhkəmə iclasında İddiaçı iddianı müdafiə edib, təmin edilməsini məhkəmədən xahiş etdi.
4. Məhkəmə iclasında İddiaçı vəkili-nümayəndəsi Vəkil hazır olmadığını bildirərək, çıxış etməkdən imtina etdi.
5. Məhkəmə iclasında Cavabdeh vəkili-nümayəndəsi Nümayəndə iddianı qəbul etməyib, təmin edilməməsini məhkəmədən xahiş etdi.
6. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə qanunla müəyyən edilmiş qaydada xəbərdar edilmələrinə baxmayaraq, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər məhkəmə iclasına gəlməmiş, Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisinin xüsusi notariusu X11 ərizə təqdim edərək, məhkəmə iclasının iştirakı olmadan keçirilməsini xahiş etmiş, digərləri isə səbəbləri barədə məlumat verməmişlər. Məhkəmə üçüncü şəxslərin (nümayəndələrinin) iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
7. Məhkəmə iclasında şahid qismində dindirilmiş X6 ifadəsində bildirdi ki, İddiaçı bacısıdır. Mübahisənin predmeti olan mənzil bacısına məxsus olub. Dəqiq səbəbini bilməsə də, bacısı oğlu Zaurun, bəlkə də, maddi sıxıntısı olduğuna görə faizə pul götürdüyünü bilir. Pulun götürülməsinin dəqiq səbəbini bilmir. İşlə bağlı adıçəkilən şəxslərdən yalnız Lətafət xanımı tanıyır. 2023-cü ilin sentyabr ayının əvvəllərində oğlu bacısına məxsus mənzilin boşaldıldığını ona bildirmiş, o isə həmin ünvana gedib deyilənlərin doğru olduğunu görəndə bu barədə bacısına və polisə məlumat vermişdir. Əşyaların daşınmayacağını sadəcə yığıldığını bildirsələr də, həmin günün axşamı bacısıgilin əşyalarını onun evinə gətirmişlər. Bacısı hərdən Şəmkirdə qalmış, o olmayanda isə sözügedən mənzildə oğlu Zaur qalmışdır.
8. Məhkəmə proses iştirakçılarının izahatını dinləyib, iş materiallarını araşdırıb, toplanmış sübutlara və şahid ifadəsinə məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia təmin edilməməlidir.
Əsaslandırıcı hissə: a) İş materialları:
9. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən RX seriyalı ******* nömrəli çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Kazım Kazımzadə küçəsi, ev 7 ünvanında yerləşən 153 nömrəli mənzil xx.xx.2016-cı il tarixdə tam mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı adına qeydiyyata alınmışdır.
10. “Elektron notariat” X1 Çıxarışdan görünür ki, İddiaçı xx.xx.2023-cü il tarixdə 1 il müddətinə X12 etibarnamə vermişdir. Həmin etibarnamə ilə o, harada yerləşməsindən və nədən ibarət olmasından asılı olmayaraq əmlakını idarə etməyi, onun üzərində sərəncam verməyi, buna müvafiq olaraq bütün hallarda öz mülahizəsinə görə məbləği, müddəti və digər şərtləri müəyyən etməklə qanunla icazə verilmiş bütün əqdləri, o cümlədən almaq, satmaq, bağışlamaq, hədiyyə qəbul etmək, dəyişmək, əmlakı ipoteka (girov) qoymaq və ipotekanı (girovu) qəbul etmək haqqında əqdləri bağlamağı, bu əqdlər üzrə hesablaşma aparmağı, miras əmlak üzərində sərəncam verməyi, mirası qəbul etməyi və ondan imtina etməyi, vərəsəlik şəhadətnaməsini almağı, bütün şəxslərdən, müəsssisələrdən, idarələrdən, təşkilatlardan, banklardan, poçtdan və teleqrafdan bütün əsaslar üzrə ona çatası əmlakı, pulu, əmanəti, qızıl-zinyət əşyalarını, qiymətli kağızları, sənədlərin dublikatını, pensiya və plastik kartları və onların pin kodlarını, eləcə də sənədləri almağı, adından bütün növ ərizələri verməyi, imzalamağı, işləri aparmağı, hüquqmüəyyənedici sənədləri (çıxarış, kadastr planı, şəhadətnamə, lisensiya və s.) almağı, mərkəzi və yerli icra hakimiyyəti orqanlarında, daşınmaz əmlakın, vətəndaşlıq vəziyyəti aktlarının, hüquqi şəxslərin, nəqliyyat vasitələrinin, qiymətli kağızların qeydiyyatını, ünvanlı sosial yardımın və pensiyanın təyinatını həyata keçirən qurumlarda, qeyri dövlət və ictimai təşkilatlarda, notariat ofislərində, ASAN Xidmət mərkəzlərində, səhiyyə və təhsil müəssisələrində, vergi və gömrük orqanlarında, istənilən bank və digər kredit təşkilatlarında, nəqliyyat və karqo xidmətini həyata keçirən təsərrüfat subyektləri qarşısında onu təmsil etməyi, yeni kart sifariş etməyi, əvəzindən bütün növ müqavilələri, ərizələri, işgüzar əqdləri, bəyannamələri və digər zəruri sənədləri imzalamağı, imza hüququ ilə ərizələr və müraciətlər imzalamaqla bütün səlahiyyətlərini həyata keçirməyi etibar etmişdir.
11. Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisinin xüsusi notariusu X11 tərəfindən təsdiq edilmiş İddiaçı ilə Cavabdeh arasında bağlanmış daşınmaz əmlakın AN - İ seriyalı, ******* nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsindən görünür ki, İddiaçı ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 169.1 kv/m olan mənzili 350.000 manata Cavabdeh satmışdır. Müqaviləni İddiaçı əvəzinə X18, Cavabdeh əvəzinə isə Ələkbər-zadə Zaur Vaqif oğlu imzalamışlar.
12. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Kazım Kazımzadə küçəsi, ev 7 ünvanında yerləşən 153 nömrəli mənzil xx.xx.2023-cü il tarixdə tam mülkiyyət hüququ üzrə Cavabdeh adına qeydiyyata alınmışdır.
13. Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisinin xüsusi notariusu X11 tərəfindən təsdiq edilmiş Cavabdeh ilə X16 arasında bağlanmış daşınmaz əmlakın AN - İ seriyalı, ******* nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsindən görünür ki, Cavabdeh ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 169.1 kv/m olan mənzili 384.000 manata X2. Müqaviləni Cavabdeh əvəzinə Ələkbər-zadə Zaur Vaqif oğlu, X16 əvəzinə isə X13 imzalamışlar.
14. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 Yeni qaydalarla: AZ 1008, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil xx.xx.2024-cü il tarixdə tam mülkiyyət hüququ üzrə X7 adına qeydiyyata alınmışdır.
15. xx.xx.2024-cü il tarixli qəbzdən görünür ki, iddia ərizəsinin verilməsinə görə 100 (bir yüz) manat məbləğində dövlət rüsumu ödənilmişdir.
16. Bakı şəhəri 51 saylı Notariat Ofisinin xüsusi notariusu X14 tərəfindən təsdiq edilmiş X16 ilə X17 arasında bağlanmış daşınmaz əmlakın xx.xx.2024-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsindən görünür ki, X16 ünvan 2 Yeni qaydalarla: AZ 1008, ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 169.1 kv/m olan mənzili 500.000 manata X3.
17. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 Yeni qaydalarla: AZ 1008, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil xx.xx.2024-cü il tarixdə tam mülkiyyət hüququ üzrə X9 adına qeydiyyata alınmışdır.
18. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli MB-18/0356 nömrəli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Kazım Kazımzadə küçəsi, ev 7 ünvanında yerləşən 153 nömrəli mənzilin xx.xx.2023-cü il tarixə orta bazar dəyəri 385 000 (üç yüz səksən beş min) manat, 18 aprel 2025-ci il tarixinə orta bazar dəyəri 490 000 (dörd yüz doxsan min) manat təşkil edir.
19. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli MB 18/0357 nömrəli məktubundan görünür ki, qiymətləndiricinin xidmət haqqı 300 manat təşkil edir.
20. Bakı şəhəri Nərimanov rayon Polis idarəsinin xx.xx.2025-ci il tarixli məktubundan görünür ki, Şahid aldatma yolu ilə İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzili xx.xx.2023cü il tarixdə Cavabdeh Ələkbər-zadə Zaur Vaqif oğluna verdiyi etibarnamə əsasında Cavabdeh ilə alqı-satqı etmiş, sonradan həmin mənzili xx.xx.2024-cü il tarixdə X5 385.000 manat dəyərində mənzili və həmin mənzildə olan 50.000 manat dəyərində olan əşyaları ələ keçirərək 435.000 manat məbləğində maddi ziyan vuraraq dələduzluq etməsi ilə bağlı şikayət ərizəsi əsasında xx.xx.2025-ci il tarixdə cinayət işi başlanılmış və hazırda istintaq davam etdirilir (sözügedən qərar iş materiallarına əlavə edilmişdir).
21. İş materiallarında, həmçinin, müvafiq notariat ofisi və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən məhkəməyə göndərilmiş mənzillə bağlı digər sənədlər də mövcuddur.
b) Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən hallar:
22. Beləliklə, məhkəmə tərəfindən müəyyən edildi ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Kazım Kazımzadə küçəsi, ev 7 ünvanında yerləşən 153 nömrəli mənzil xx.xx.2016-cı il tarixdə İddiaçı adına qeydiyyata alınmışdır.
23. xx.xx.2023-cü il tarixdə iddiaçının oğluna 1 il müddətinə verdiyi ümumi etibarnamə əsasında o, sözügedən mənzili Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisinin xüsusi notariusu X11 tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi əsasında 350.000 manata iş üzrə Cavabdeh satmış, müqaviləni cavabdehin əvəzinə isə onun etibarnamə əsasında nümayəndəsi Ələkbər-zadə Zaur Vaqif oğlu imzalamışdır. Notariat ofisi tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş sənədlərdən həmin məbləğdə pul vəsaitinin notariusun depozit hesabına köçürülməsi və iddiaçının oğluna təqdim edilməsi üçün notariusun müvafiq banka məktub göndərməsi müəyyən edilir.
24. Mənzilin xx.xx.2024-cü il tarixdə təsdiq edilmiş müqavilə ilə 384.000 manata iş üzrə üçüncü şəxs X8, xx.xx.2024-cü il tarixli müqavilə isə 500.000 manata iş üzrə digər üçüncü şəxs X4 və hazırda sonuncunun mülkiyyətində olması iş materialları ilə müəyyən edilir.
25. İş üzrə aparılan araşdırma zamanı qiymətləndirici təşkilat kimi Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü olan "xxxx" MMC-dən əldə edilmiş xx.xx.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatı ilə mübahisə predmeti olan mənzilin mübahisələndirilən müqavilənin bağlandığı xx.xx.2023-cü il tarixə olan orta bazar dəyərinin 385.000 manat (rəy verilən tarixə isə 490.000 manat) məbləğində olması müəyyən edilmişdir.
26. İş materiallarında olan sənədlərdən o da müəyyən edilir ki, iddiaçı vasitəçi (makler) kimi fəaliyyət göstərən Şahid aldatma yolu ilə onun bir neçə əmlakını (o cümlədən, hazırkı mübahisənin predmeti olan mənzili) alqı-satqı edərək pulunu mənimsəməsi ilə bağlı polisə şikayət etmiş, Bakı şəhəri Nərimanov rayon Polis idarəsi tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə faktla bağlı cinayət işi başlanılmışdır.
27. İddiaçı oğlunun 300.000 manat məbləğində pulu faizə götürdüyünü, pulun qaytarılmasının təminatı kimi isə cavabdehlə hazırda etibarsızlığı mübahisələndirilən müqavilənin bağlandığını, pul ödəniləndə mənzilin də onun mülkiyyətinə qaytarılacağını, borcdan yalnız 10.000 manat hissəsinin ödənildiyini və borcun tam geri qaytarılmadığını, oğlunun ona verilən etibarnamədən sui-istifadə edərək mənzili ucuz satdığını mübahisələndirərək, yalnız cavabdehlə aralarında bağlanmış müqavilənin etibarsız hesab edilməsini və cavabdehin adına verilmiş çıxarışın ləğv edilməsini məhkəmədən xahiş edir. Məhkəmə araşdırmaları zamanı iddiaçının hazırkı iddianı irəli sürməkdə niyyətinin mənzilini geri almaq olması onun öz izahatı ilə müəyyən edildiyindən, məhkəmə tərəfindən mənzilin cavabdehdən sonra başqa 2 alıcı tərəfindən əldə edilməsi, həmin müqavilələrin iş materiallarında mövcud olması dəfələrlə iddiaçının vəkilinümayəndəsinin diqqətinə çatdırılmış, onun iş materialları ilə tanış olmasına şərait yaradılmış, iddia tələbinin dəqiqləşdirilərək sözügedən müqavilələrin də etibarsızlığının və çıxarışların ləğvinin mübahisələndirilməsi dəfələrlə ona təklif edilmiş, lakin vəkil-nümayəndə iddia tələbini dəqiqləşdirməmişdir. Hazırkı iddia tələbi yalnız cavabdehlə iddiaçı arasında bağlanmış müqavilənin etibarsızlığı və cavabdehin adına verilmiş çıxarışın ləğv edilməsidir. Məhkəmə araşdırmaları zamanı cavabdeh iddiaçının iddiasını qəbul etməmiş, faizə pul verilməsi, bunun təminatı kimi isə alqı-satqı müqaviləsi bağlanması məsələlərinin doğru olmadığını bildirmişdir. Belə ki, cavabdeh mənzil alıb təmir edib satmaqla gəlir əldə etdiyini, yaxşı fürsət olduğundan, iddiaçıya məxsus mənzili aldığını və ona mənzildən çıxmaq üçün vaxt verdiyini, lakin iddiaçı mənzili tərk etmədiyindən və mənzilin yaxşı alıcısı çıxdığından, təmir etmədən mənzili başqasına satdığını qeyd etmişdir. İddiaçının şahid kimi məhkəməyə gətirdiyi bacısının məsələnin mahiyyəti ilə bağlı hər hansı hadisənin şahidi olması məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməmiş, o yalnız mənzil cavabdeh tərəfindən digər alıcıya satılandan sonra əşyaların çıxarılması ilə bağlı gördüklərini danışmışdır.
c) Məhkəmənin mövqeyi:
28. Məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçı müvafiq müqavilənin etibarsızlığını mübahisələndirdiyindən, habelə əqdə əsaslanan iddialarda ilk öncə həmin əqdin etibarlı olubolmamasına hüquqi qiymət verilməli olması barədə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun göstərişinə əsasən, hazırkı mübahisənin qanunauyğun həlli üçün ilk öncə mübahisələndirilən müqavilənin etibarlı olub-olmaması müəyyən edilməlidir. Çünki hər hansı əqdin arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün onun etibarlı olması, yəni qanunvericilikdə göstərilən məcburi (imperativ) normaların tələblərinə uyğun olması lazımdır. Əqdin etibarlı olması üçün isə onun bağlanmasında lazımi subyektlərin – səlahiyyətli şəxslərin iştirakı, onların arasında iradə ifadəsinin bildirilməsi və vahidliyinin mövcudluğu, əqdin forma və məzmununun qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olması vacibdir.
29. Beləliklə, hazırda iddiaçı tərəfindən etibarsızlığı mübahisələndirilən alqı-satqı müqaviləsi araşdırılarkən müəyyən olunmuşdur ki, həmin müqavilənin bağlanmasında səlahiyyətli şəxslər (bilavasitə alıcı və satıcıların buna dair müvafiq qaydada etibarnamə ilə səlahiyyət verdikləri nümayəndələri) iştirak etmiş, onların arasında iradə ifadəsinin bildirilməsi və vahidliyinin mövcudluğu mübahisəsizdir, əqdlər forma və məzmun etibarilə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq notariat qaydasında təsdiq edilməklə bağlanmışdır. İş üzrə keçirilmiş məhkəmə iclaslarında iddiaçı bu müqavilənin bağlanmasından xəbər tutandan sonra oğlunun etibarnamədən sui-istifadə edərək mənzili ucuz qiymətə satdığını hesab edərək, ona verdiyi etibarnamanəni ləğv etdiyini bildirsə də, hazırkı məhkəmə iclasında məhkəməni yanıltmağa cəhd edərək mənzilin satılmasından əvvəl etibarnaməni ləğv etdiyini qeyd etmişdir. Bu ziddiyyətli izahatın dəqiqləşdirilməsi istiqamətində verilən suallara cavab olaraq iddiaçı nəticədə yenə də son olaraq müqavilənin bağlanmasından xəbər tutandan sonra etibarnaməni ləğv etdiyini bildirmişdir. Məhkəmə sorğusu vasitəsilə Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisindən əldə edilərək iş materiallarına əlavə edilmiş notariat işindən müəyyən edilir ki, mübahisələndirilən müqavilə bağlanılan vaxt etibarnamənin qüvvədə olub-olmaması notarius tərəfindən yoxlanılmış və etibarnamə “təsdiq edilib” statusunda olmuşdur.
30. İddiaçı oğlunun etibarnamədən sui-istifadə edərək mənzili ucuz qiymətə satdığını bildirsə də, məhkəmə tərəfindən əldə edilmiş qiymətləndiricinin rəyi ilə mənzilin həmin vaxtkı dəyərinin 385.000 manat olması müəyyən edilmişdir. İddiaçının oğlunun mənzili 350.000 manata satmasını nəzərə alan məhkəmə hesab edir ki, bu fərqin (91 %) müqavilənin etibarsızlığına dəlalət edən hal kimi qiymətləndirilməsi düzgün ola bilməz. Bu hal yalnız cavabdeh tərəfin də dediyi kimi “fürsət” hesab oluna bilər. Xüsusi mülkiyyətdə olan mənzilin müqavilə tərəflərinin öz müəyyənləşdirdiyi qiymətə alqı-satqı edilməsi mülki qanunvericiliyin müqavilələr azadlığı, tərəflərin iradə sərbəstliyi kimi prinsiplərindən irəli gəlir. Belə olan halda, iddiaçının oğlunun etibarnamədən sui-istifadə edərək mənzili mənzili ucuz satması ilə bağlı irəli sürdüyü dəlillər məhkəmə tərəfindən əsassız sayılır.
31. İddiaçı, həmçinin, oğlunun faizlə 300.000 manat pul götürdüyünü, bu pulun qaytarılmasının təminatı kimi alqı-satqı müqaviləsinin bağlandığını bildirsə də, cavabdeh tərəf bu məsələlərin mövcudluğunu qətiyyən qəbul etmir. Deməli, iddia etdiklərini sübutetmə vəzifəsi daşıyan iddiaçı bu dəlilləri ilə bağlı heç bir mötəbər sübutu məhkəməyə təqdim etməmiş, onun dəlilləri cavabdeh tərəfindən də təkzib edilərək, qəbul edilməyərək, başqa heç bir vasitə ilə də sübuta yetirilməmişdir. Məhkəməyə şahid kimi təqdim edilən iddiaçının bacısının bu məsələlərlə bağlı hər hansı əhəmiyyətli hadisənin şahidi olması da məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməmiş, borcu götürdüyü iddia edilən iddiaçının oğlunun öldüyü məhkəməyə bildirilmişdir. İddiaçının vasitəçi (makler) kimi fəaliyyət göstərən Şahid aldatma yolu ilə bir neçə əmlakını (o cümlədən, hazırkı mübahisənin predmeti olan mənzili) alqı-satqı edərək pulunu mənimsəməsi ilə bağlı polisə şikayət etməsi, faktla bağlı cinayət işinin başlanılmasının isə cavabdehlə aidiyyəti olmadığına görə hazırkı iş üzrə iddia edilənlərin təsdiqi kimi qəbul edilə bilməz.
32. Onu da qeyd etmək zəruridir ki, lap faizlə borcun alındığı və alqı-satqının görünüş üçün bağlandığı iddiaçı tərəfindən sübut edilsəydi də belə, nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçı bu borcun yalnız 10.000 manat hissəsinin geri qaytarıldığını, tam ödənilmədiyini bildirmişdir. Deməli, yenə də düzgün hərəkət edilmiş, pul ödənilmədiyindən mənzil də cavabdeh tərəfindən geri qaytarılmamış, üçüncü bir şəxsə satılaraq zərər qarşılanmışdır. Nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçı bundan əvvəl də 2 dəfə mənzili bu formada alqı-satqı edərək faizlə pul götürdüklərini, pulu ödəyəndə cavabdehin mənzili ona qaytardığını bildirmişdir. Deməli, lap iddia edilənlər düzdürsə də belə, güvənilən əvvəlki rəftara zidd davranan cavabdeh deyil, iddiaçı tərəf (daha dəqiqi, borcu götürdüyü iddia edilən oğlu) özü olmuş, buna görə də cavabdeh haqlı olaraq mənzili qaytarmamışdır. Daşınmaz əmlakın qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən hazırda mübahisələndirilən müqavilədən əvvəl – 2022-ci ildə də tərəflər arasında mübahisəli mənzilə dair alqı-satqı müqaviləsi məhkəməyə təqdim edildiyindən, məsələ ilə bağlı cavabdehin izahatı alınmış, vəkil-nümayəndə cavabdehin bundan əvvəl bir dəfə həmin mənzili aldığını, lakin iddiaçının oğulları ilə aralarında problem yarandığından, mənzili geri qaytardığını, sonuncu dəfə isə özlərinin onu axtarıb real alıcı olduğundan mənzili ona təklif etdiklərini, o da bunu fürsət kimi görüb ikinci dəfə mənzili aldığını, iddiaçıya mənzildən çıxması üçün verdiyi vaxtdan da gec çıxdığına və yaxşı alıcı tapıldığına görə bu dəfə mənzili başqasına satdığını bildirmiş, iddiaçının bu barədə olan dəlillərini də yenə də qəbul etməmişdir.
33. Beləliklə, işin faktiki hallarını nəzərə alan məhkəmə hesab edir ki, mənzilin iddiaçının mülkiyyətindən çıxmasına səbəb olan alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız sayılması üçün hər hansı əsas yoxdur. Belə olan halda, məhkəmə iddia tələbinin “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi” hissəsinin əsassız olduğundan təmin edilməməsi qənaətinə gəlir. Əlavə olaraq qeyd olunur ki, “çıxarışın ləğv edilməsi” tələbi bilavasitə birinci tələbdən törəməklə, onun məntiqi nəticəsi olduğundan, birinci tələbin təmin edilməməsi bu tələbin də təmin edilməməsinə əsas verir. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, iddia tələbi təmin edilməməlidir.
34. İddiaçının özünün də məhkəmə iclasında iştirakını nəzərə alan məhkəmə onun vəkilinümayəndəsinin uzun müddətdir davam edən hazırkı işdən kifayət qədər məlumatlı olmasına baxmayaraq, çıxış üçün hazır olmamasını əsas gətirərək işə baxılmasının təxirə salınması barədə vəsatətini işin əsassız uzanması üçün verilmiş vəsatət kimi qiymətləndirdiyini, buna görə də işə mahiyyəti üzrə baxaraq hazırkı qərarı qəbul etdiyini vurğulamağı zəruri sayır. Belə ki, vəkilnümayəndə tərəflə yeni müqavilə bağlamış və işdən tamamailə məlumatsız biri olsaydı, məhz o zaman onun çıxış üçün hazır olmaması başa düşülən ola bilərdi. Lakin hazırkı işdə belə bir hal müəyyən edilməmişdir.
35. Məhkəmə qeyd edir ki, sübut edilməli hallar dedikdə, mübahisəli hüquq münasibətinin mövcudluğu ilə əlaqədar olan faktlar və cavabdeh tərəfindən iddiaçının hüququnun pozulmasını və mübahisələndirilməsini təsdiqləyən faktlar başa düşülür.
36. Məhkəmə nəzərə alır ki, mülki prosesdə qəbul edilmiş və sübut hüququnun tələbləri baxımından mühüm əhəmiyyətə malik olan formal həqiqət prinsipinə görə sübutların toplanması və təqdim edilməsi yükü bütünlüklə tərəflərin üzərinə düşür. Mülki Prosessual Məcəllə sübutetmə vəzifələrinin bölgüsünün ümumi qaydasını müəyyən edir. Bu qaydaya görə iş iştirakçıları tələb və etirazlarını əsaslandırdıqları faktları isbat etməlidirlər. Məhkəmə öz istəyinə görə iş iştirakçısı olan bu və ya başqa şəxsi onun öz iddia və etirazlarını əsaslandırmaq üçün söykəndiyi halların və qanunla sübut etməli olduğu başqa halların sübut olunması yükündən azad edə, yaxud sübutetmə yükünü bölüşdürə bilməz. Məcəllə, həmçinin, məhkəməyə öz təşəbbüsü ilə sübutlar toplamaq hüququ vermir və sübutların toplanması və verilməsi yükünü bütünlüklə sübutetmə yükünü daşıyan iş iştirakçılarının üzərinə qoyur. Bu baxımdan iddia üzrə iddiaçının tələbləri və cavabdehin etirazları bilavasitə sübutetmə yükü ilə bağlıdır, işin faktiki hallarının müəyyən edilməsinin məhkəmə qərarının qanuniliyinin və əsaslığının əsas göstəricisi olduğu nəzərə alınsa, bu institut xüsusi əhəmiyyət kəsb edir. İddia tələblərinin və etirazın əsaslarının təsdiqlənməsi üçün tərəfin sübut etmədiyi halları məhkəmə mövcud olmayan kimi rədd edə bilər. Bu mənada, mülki hüquq münasibətləri iştirakçılarının vicdanlılığı prezumpsiyasına əsaslanan iddianın əsasında duran faktların mövcud olmadığına dair ehtimal ortaya çıxır.
37. Məhkəmə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, sübutetmə üzrə vəzifələrin müəyyən edilməsi həm də iş üçün əhəmiyyət kəsb edən halların mötəbər aşkarlanmasının mümkünsüzlüyü halında hüquqi münasibətlərdə yaranan qeyri-müəyyənliyin aradan qaldırılması məqsədini daşıyır. Bununla belə, sübutların çatışmazlığı ilə bağlı işin halları barədə etibarlı qənaətlər mümkün olmadıqda, məhkəmə sübutların kifayətedici olmamasına və işin faktiki hallarının müəyyən edilməməsinə istinadən qərarın çıxarılmasından yayına bilməz. Bu mənada, bir tərəfdən, qeyrimüəyyənliyin aradan qaldırılmasına, digər tərəfdən, müvafiq faktların mövcud olub-olmamasında məhkəmə mülahizəsinin məhdudlaşdırılmasına xidmət edən mexanizm qismində sübutetmə yükünün bölüşdürülməsi institutu çıxış edir.
d) Tətbiq edilən hüquq və məhkəmənin iş üzrə gəldiyi nəticə:
38. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: Maddə 337.1, 337.5. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. Maddə 340. Uydurma əqd ona uyğun hüquqi nəticələr yaratmaq niyyəti olmadan yalnız görünüş üçün bağlanmış əqddir. Uydurma əqd əhəmiyyətsizdir. Yalan əqd başqa əqdi pərdələmək məqsədi ilə bağlanan əqddir. Yalan əqd əhəmiyyətsizdir. Yalan əqdə onun mahiyyəti nəzərə alınmaqla, tərəflərin həmin əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydalar tətbiq edilir. Maddə 356. Əqdin bağlanmasına verilmiş icazə (qabaqcadan verilmiş icazə), əgər tərəflər ayrı qayda haqqında razılığa gəlməyiblərsə, əqd bağlananadək ləğv edilə bilər. İcazənin (qabaqcadan verilmiş razılığın) ləğv edilməsi barədə hər iki tərəfə məlumat verilməlidir. Maddə 359.1. Əqd təmsilçi vasitəsilə də bağlana bilər. Bir şəxsin (təmsilçinin) etibarnaməyə, qanunun göstərişinə və ya buna vəkil edilmiş dövlət və ya bələdiyyə orqanının aktına əsaslanan səlahiyyətə görə başqa şəxs (təmsil edilən) adından bağladığı əqd təmsil edilənin mülki hüquq və vəzifələrini bilavasitə yaradır, dəyişdirir və onlara xitam verir. Səlahiyyət həmçinin təmsilçinin fəaliyyət göstərdiyi şəraitdən də (pərakəndə ticarətdə satıcı, kassir və i.a.) bəlli ola bilər. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Maddə 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır. Maddə 560.1-560.2. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir. Hüquqdan sui-istifadəyə yol verilmir, bu əsas üzərində həyata keçirilən razılaşmalar və hərəkətlər isə etibarsızdır. Maddə 560.3. Qeyri-qanuni və ya müqavilənin ziddinə əldə edilmiş hüquqların həyata keçirilməsi; şəxsin öz vəzifələrini kobudcasına pozmasına baxmayaraq hüquqlarını həyata keçirməsi; müdafiə edilməli olan şəxsi mənafeyin əsaslarını təşkil etməyən hüququn həyata keçirilməsi və digər tərəfin güvəndiyi və güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hüququn həyata keçirilməsi hüquqdan sui-istifadənin xüsusi növü kimi təsbit edilmişdir. Maddə 646.1. Daşınmaz əşyaların alğı-satqısı müqaviləsinə görə satıcı torpaq sahəsini, evi, binanı, qurğunu, mənzili və ya digər daşınmaz əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür.
39. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” xx.xx.2021-ci il tarixli Qərarı: Arzu olunan hüquqi nəticəni yaradan iradə ifadəsi olaraq əqd, o cümlədən onun ən geniş istifadə edilən növü olan müqavilələr bazar iqtisadiyyatı şəraitində iqtisadi dövriyyənin axımlılığını təmin edən ən başlıca hüquqi vasitədir. Əqdin arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün onun etibarlı olması, yəni qanunvericilikdə göstərilən məcburi (imperativ) normaların tələblərinə uyğun olması lazımdır. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə əsasən, hər hansı əqdin etibarlılığı, yəni arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün onun bağlanmasında lazımi subyektlərin (səlahiyyətli şəxslərin) iştirakı, onların arasında iradə ifadəsinin bildirilməsi və vahidliyinin mövcudluğu, əqdin forma və məzmununun qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olması vacibdir. Müqavilənin qanunvericilikdə müəyyən edilmiş qayda və şərtlərə uyğun bağlanması tələb olunur (Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə 2004-cü il 12 aprel tarixli Qərar). İstənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir. Müəyyən bir əqd əsasında yarandığı hesab edilən hüquqla bağlı iddia tələbində məhkəmə icraatının ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlı olub-olmadığını təsbit etməkdir. İddia tələbinin əsaslandığı əqdin etibarsız olması, birbaşa həmin əqd üzrə hüquqi nəticənin əmələ gəlmədiyini, yəni müqavilə üzrə iddia olunan subyektiv hüququn yaranmadığını göstərir. Ona görə də hər hansı bir əqdə əsaslanaraq verilən iddianın düzgün hüquqi həlli üçün, ilk növbədə, istinad olunan həmin əqdin etibarlı olub-olmaması müəyyən edilməlidir. Etibarsız əqdə əsaslanaraq qaldırılan iddia tələblərində iddiaçının tələbinin əqd üzrə hüquqi əsası mövcud olmur. Çünki əqdin etibarsız olması həmin əqdin nəzərdə tutulan hüquqi nəticəni yaratmaması, yəni əqd üzrə mülki hüquq və öhdəliklərin əmələ gəlməməsi deməkdir. Əqdin etibarsızlığı əqdin bağlanması ilə əlaqədar yol verilən hüquqa zidd halların nəticəsi olmaqla, bağlandığı andan etibarən öz təsir və nəticələrini göstərir. Beləliklə, hər hansı əqdə istinad edilərək iddia verildiyi təqdirdə, həmin iddianın necə əsaslandırılmasından asılı olmayaraq məhkəmənin ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlılığını müəyyən etməkdir.
40. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 359.1-ci maddəsinin “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 45-ci maddəsinin ikinci hissəsi ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsi barədə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin müraciətinə dair” xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı: Təmsilçilik institutu mülki dövriyyə iştirakçıları arasında münasibətlərin operativ, çevik və səmərəli şəkildə qurulmasına şərait yaradan əsas hüquqi təsisatlardan biri olaraq mülki dövriyyənin təmin edilməsində, sahibkarlıq fəaliyyətinin, sərbəst bazar iqtisadiyyatının inkişafında müstəsna əhəmiyyətə malikdir. Mülki Məcəllənin 359.1-ci maddəsinə əsasən, əqd təmsilçi vasitəsilə də bağlana bilər. Bir şəxsin (təmsilçinin) etibarnaməyə, qanunun göstərişinə və ya buna vəkil edilmiş dövlət və ya bələdiyyə orqanının aktına əsaslanan səlahiyyətə görə başqa şəxs (təmsil edilən) adından bağladığı əqd təmsil edilənin mülki hüquq və vəzifələrini bilavasitə yaradır, dəyişdirir və onlara xitam verir. Təmsilçi təmsil etdiyi şəxsin adından və onun verdiyi səlahiyyət çərçivəsində fəaliyyət göstərməklə, hərəkətləri təmsil olunan tərəfin hərəkətləri hesab edilir və təmsil etdiyi şəxslə üçüncü şəxs arasında hüquq münasibətinin yaranmasına gətirib çıxarır. Nəzərə alınmalıdır ki, hüquqi təsisat olaraq təmsilçilikdən istifadə edilməsi mülki dövriyyənin ehtiyaclarına cavab verməklə müxtəlif səbəblərdən (müvafiq əqdin bağlanması üçün lazımi bilik və səriştənin olmaması, xaricdə olma, xəstəlik kimi şəxsi xarakterli hallar və s.) irəli gələ bilər ki, bununla bağlı qanunvericilikdə hər hansı məhdudiyyət və ya digər qayda nəzərdə tutulmamışdır. Təmsilçinin fəaliyyətinin əsasını məhz onun təmsil səlahiyyəti – təmsil olunanın adından və hesabına hərəkət etməklə sonuncunu haqq sahibi və öhdəlik daşıyıcısı edən bir səlahiyyət təşkil edir ki, bu təmsil edilən şəxsin etibarnamə verməsi ilə qanunun göstərişinə (qanuni nümayəndələr, məsələn, valideynlər, övladlığa götürənlər, qəyyumlar) əsasən və ya buna vəkil edilmiş dövlət və ya bələdiyyə orqanının aktları ilə yaranır. Mülki Məcəllənin 362.1-ci maddəsinə əsasən, bir şəxsin üçüncü şəxslər qarşısında təmsilçilik üçün başqa şəxsə verdiyi vəkalət etibarnamədir. Təmsil edilən təmsilçinin əqd bağlaması üçün yazılı vəkaləti bilavasitə müvafiq üçüncü şəxsə təqdim edə bilər. Həmin Məcəllənin 362.2-ci maddəsinə görə, notarial forma tələb edən əqdlərin bağlanması üçün etibarnamə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Etibarnamə təmsil səlahiyyətini müəyyən etməklə etibarnaməni verən (təmsil olunan) adından əqd bağlayıb həmin əqddən irəli gələn haqq və öhdəliklərlə bağlı hüquqi nəticələrin məhz etibarnaməni verən (təmsil olunan) üçün əmələ gətirilməsinə yönəlik sərbəst iradə ifadəsidir. Müraciətdə də qeyd olunduğu kimi, daşınmaz əşya üzərində sərəncam verilməsi ilə bağlı təmsilçiliyin mülkiyyət sahibi (etibarnamə verən) üçün ciddi hüquqi nəticələr doğurduğu nəzərə alınarsa, təmsil edilənin və mülki münasibətlərin digər subyektlərinin hüquqlarının qorunması, mülki dövriyyənin təhlükəsizliyinin və sabitliyinin təmin edilməsi baxımından belə etibarnamələrin verilməsi halında şəxsin iradə ifadəsinin həqiqiliyinin, qanunauyğunluğunun yoxlanılması zəruridir. Eləcə də təmsilçi vasitəsilə bağlandığı təqdirdə həmin əqdin həqiqətən təmsil edilənin iradə ifadəsi olduğunu təsdiq edən sənəd etibarnamə olduğundan, bu etibarnamələrdə onu verən şəxsin iradə ifadəsinin məzmununun aydın şəkildə ifadə olunması vacibdir. Qeyd edilənlər baxımından notariusların fəaliyyəti xüsusi əhəmiyyət kəsb edir. Belə ki, “Notariat haqqında” Qanunun 9cu maddəsinin İ və İİ hissələrinə görə, notariuslar fiziki və hüquqi şəxslərə aparılan notariat hərəkətləri ilə bağlı onların hüquq və vəzifələrini izah etməli, bu hüquqların həyata keçirilməsi və qanuni mənafelərinin qorunması üçün köməklik göstərməli, hüquqi məlumatsızlığın onlara vura biləcəyi ziyanın qarşısını almaq üçün notariat hərəkətlərinin aparılması nəticələri barədə onlara xəbərdarlıq etməlidir. Həmin Qanunun 45-ci maddəsinin ikinci hissəsində müəyyən edilmişdir ki, notariuslar təsdiq etdikləri əqdin məzmununun qanuna və tərəflərin həqiqi niyyətinə uyğunluğunu yoxlamalıdırlar. Bu isə onu da ehtiva edir ki, notarius etibarnaməni təsdiqləməzdən əvvəl onun məzmununun qanuniliyinin, etibar edənin həqiqi niyyətinin və iradə ifadəsinin dəqiq və aydın müəyyənləşdirilməsi üçün bütün zəruri məlumatları aydınlaşdırmalı və etibarnamədə əks etdirilmiş olmasını təmin etməli, eləcə də etibarnamənin hüquqi nəticələrini etibarnamə verən şəxsə izah etməlidir. O da qeyd olunmalıdır ki, qüvvədə olan etibarnamənin mövcudluğuna, orada təmsil edənin müvafiq əqdi bağlamaq səlahiyyətinin aydın şəkildə ifadə olunmasına baxmayaraq, sonradan əqd bağlanarkən notarius tərəfindən təmsil olunanın öz hüquq və vəzifələrini şəxsən həyata keçirməməsinin səbəblərinin araşdırılması mülki münasibətlərdə sürətliyin və səmərəliyin təmin olunmasında mühüm əhəmiyyət kəsb edən təmsilçilik institutunun mahiyyət və məqsədinə uyğun gəlmir. Təmsilçilik institutundan sui-istifadənin (dələduzluğun, özbaşınalığın və s.) qarşısının alınması üçün müraciətdə də göstərildiyi kimi bəzi ölkələrin qanunvericiliyində xüsusi təminatlar müəyyən edilmişdir. Həmin təminatlardan biri hüquq sahibinin şəxsi iştirakı olmadan hüquqa dair hər hansı dövlət qeydiyyatının aparılmasının qeyri-mümkünlüyü barədə qeydin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə daxil edilməsidir. Belə qeyd reyestrə hüquq sahibinin ərizəsi əsasında daxil edilir. Əgər dövlət reyestrinə belə qeyd daxil edilibsə, notarius etibarnamə üzrə təmsilçi tərəfindən bağlamaq istədiyi əqdi təsdiq etməkdən imtina edir. Hüquq sahibi əqdi ya şəxsən bağlamalıdır, ya da həmin qeydi ləğv etdirməlidir. Bu sahədə xarici ölkələrin təcrübəsində tətbiq edilən belə təminatların Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə daxil edilməsi gələcəkdə mümkün hesab edilə bilər.
41. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsinin və 29-cu maddəsinin İ və İİ hissələrinin tələbləri baxımından Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 329, 340.2 və 661-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” xx.xx.2025-ci il tarixli qərarı: Diqqətə alınmalı olan əsas məsələ odur ki, pərdələnən müqavilə tərəflərin həqiqi iradə ifadəsini əks etdirsə də, yalnız mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş forma şərti də daxil olmaqla etibarlılıq tələblərinə cavab verdiyi təqdirdə, etibarlı əqd kimi arzu olunan hüquqi nəticələrə səbəb ola və həmin əqdə dair qaydalar müvafiq olaraq məhkəmə tərəfindən tətbiq edilə bilər. Bu baxımdan, müvafiq mübahisələr üzrə məhkəmə təcrübəsində daşınmaz əşyanın alğı-satqı müqaviləsi üzrə tərəflərin müqavilə bağlanarkən heç də müqavilə predmeti olan daşınmaz əşyanın qarşı tərəfin mülkiyyətinə keçirilməsi ilə bağlı hüquqi niyyətinin olmadığı, əslində bu müqavilənin onlar arasında mövcud olan gerçək borc münasibətlərinin təminatı məqsədilə bağlandığı müəyyən edildiyi halda, həmin təminat xarakterli müqaviləyə (pərdələnən müqaviləyə) ipoteka müqaviləsinin qaydalarının tətbiqi mülki qanunvericiliyin tələbləri ilə uzlaşmır. Belə ki, əşyanın yüklü hala gətirilməsi ilə bağlı əqd əşyaya sərəncam xarakterli olmaqla belə əqd Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə əsasən notarial qaydada təsdiqlənməlidir. Həmin maddəyə görə, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Həmin Məcəllənin 329.1-ci maddəsində təsbit edilmişdir ki, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır. Əqdin forması ilə bağlı tələbə isə müqavilənin bütün mühüm şərtlərinin məhz qanunvericiliklə müəyyən edilmiş formada razılaşdırılması halında riayət edilmiş olur. Mülki Məcəllənin 405.1-ci maddəsinə əsasən, tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə, müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılan şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Həmin müqavilənin müraciətdə göstərildiyi kimi alğı-satqı predmeti olan əşyanın yenidən alınmasına yönələn alğı-satqı müqaviləsi olaraq qiymətləndirilməsi isə Mülki Məcəllənin qeyd edilən 405.1 və 659.2, 661-ci maddələrinin tələblərinə uyğun gəlmir. Sonuncu maddələr ilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə münasibətdə satılmış əşyanın yenidən alınması (satın alınması) hüququnun etibarlı sayılması, belə müqavilənin notarial qaydada təsdiq edilməsi tələbinə riayət edilməsi ilə şərtləndirilmişdir. Göstərilənlərlə yanaşı o da nəzərə alınmalıdır ki, tərəflər aralarındakı borc münasibətlərini yalan əqd olaraq alğı-satqı müqaviləsi vasitəsilə təminat altına almış olduqları təqdirdə, sonradan borclu tərəfindən alğı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı ilə bağlı tələbin irəli sürülməsi, bəzi hallarda hüquqlardan istifadə edilməsi zamanı vicdanlılığın qorunması prinsipinə zidd olmaqla kreditorların mənafelərinin, mülki dövriyyənin sabitliyinin pozulmasına gətirib çıxara bilər. Belə ki, azad sahibkarlıq və bazar iqtisadiyyatı şəraitində əmlak və qeyri-əmlak münasibətlərindən əmələ gələn öhdəliklərin icrası böyük iqtisadi-sosial əhəmiyyətə malikdir. Müqavilələrdən irəli gələn öhdəliklərin vicdanla yerinə yetirilməsi borc və ya kredit müqavilələri üzrə tərəflərin qanuni maraqlarına və mülki dövriyyənin sabitliyinə yönəlməklə yanaşı, dövlətin iqtisadi-maliyyə vəziyyətinin stabilliyinə və inkişafına xidmət edir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399.3, 399.4, 445 və 449-cu maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” 2014-cü il 24 dekabr tarixli Qərarı). Bu baxımdan, mülki hüququn əsas prinsiplərindən olan vicdanlılıq prinsipinin təmin edilməsi, hüquqdan sui-istifadənin qarşısının alınması məqsədi ilə bu kimi hallarda əqdin yalan əqd olaraq etibarsızlığı ilə bağlı iddiaların işin faktiki halları, tərəfin güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hüququn həyata keçirilib-keçirilmədiyi nəzərə alınmaqla rədd edilməsi istisna edilmir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsinin, 29-cu maddəsinin İ və İİ hissələrinin, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin məzmununa və hüquqi təyinatına, habelə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun bu Qərarında ifadə edilmiş hüquqi mövqelərə əsasən müqavilə tərəflərinin istənilən üçüncü şəxsdə etibarlılığına dair yanlış təsəvvür yaratmaq niyyəti ilə bağladığı əqd yalan əqd olmaqla əhəmiyyətsizdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 329 və 340.2-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olaraq, yalan əqdə tərəflərin həmin əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydaların tətbiq edilməsi, pərdələnən əqdin mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş forma şərti də daxil olmaqla etibarlılıq tələblərinə cavab verməsi halında mümkün hesab edilməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 405.1, 659.2 və 661-ci maddələrinin mənasına görə, daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsinin mühüm şərti kimi tərəflərin satılmış əşyanın yenidən alınması ilə bağlı razılaşması yalnız notarial qaydada təsdiq olunduğu halda etibarlıdır.
42. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 76.1-76.2. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlarla, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 80. Məhkəmə işin gedişində təqdim olunmuş ancaq o sübutları qəbul edir və nəzərə alır ki, onlar işdə tərəflərin tələblərini müəyyən edən faktlarla və hallarla əlaqədardır. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 104.1. Şahid ona məlum olan məlumatları və halları məhkəməyə şifahi bildirir. Maddə 106.1. İşdə iştirak edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir. Maddə 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Maddə 217.3-217.4. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
43. Göstərilənləri ümumiləşdirərək məhkəmə belə qənaətə gəlir ki, İddiaçı Cavabdeh qarşı “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair iddiası təmin edilməməlidir.
44. Məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi prosessual qanunvericiliklə tənzimlədiyindən bu barədə qərar qəbul edən zaman məhkəmə tərəflərin belə tələblərinin olub-olmamasından asılı olmadığını vurğulayır. Məhkəmə xərcləri ilə bağlı məhkəmə belə qənaətə gəlir ki, iddia təmin edilmədiyindən, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilməli, mütəxəssis rəyi üçün tələb edilən 300 (üç yüz) manat məbləğində pul iddiaçıdan alınaraq "xxxx" MMC-nin hesabına ödənilməlidir.
Nəticə:
45. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216- 220-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
QƏT ETDİ:
İddiaçı Cavabdeh qarşı “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair iddiası təmin edilməsin. İş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumu İddiaçı aid edilsin. Mütəxəssis rəyi üçün tələb edilən 300 (üç yüz) manat məbləğində pul İddiaçı alınaraq "xxxx" MMC-nin hesabına (MBA LTD MMC, VÖEN: **********, İBAN: AZ33İBAZ********************, bank: "xxxx" ASC, VÖEN: **********, Müxbir hesab: AZ03NABZ********************, Kod: 805562, SWİFT: İBAZAZ2X) ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsi vasitəsilə (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılmış elektron kabinet vasitəsilə) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Hakim: Günay Abidova