Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(010)-211/2022 07.02.2022 BAKI ŞƏHƏRİ SURAXANI RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Miriyeva Səlimə Miri qızının sədrliyi, X2 iclas katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi X3 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı “müqaviləyə xitam verilməsi, mənzilin geri qaytarılması və s.” tələbinə dair mülki işə аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Cavabdeh qarşı “müqaviləyə xitam verilməsi, mənzilin geri qaytarılması və s.” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, məhkəmədən İddiaçı MTK ilə Cavabdeh arasında imzalanmış Bakı şəhəri, Neftçilər prospekti 151 ünvanında yerləşən “Tower B” binasının 15-ci mərtəbəsində yerləşən 1502B saylı mənzilin satışı ilə bağlı 26 aprel 2013-cü il tarixdə PBR 633 saylı müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi, Bakı şəhəri, Neftçilər prospekti 151 ünvanda yerləşən “Tower B” binasının 15-ci mərtəbəsində yerləşən 1502B saylı mənzilin və mənzilin giriş qapısının açarlarının cavabdehdən alınaraq MTK-ya geri qaytarılması, Bakı şəhəri, Neftçilər prospekti 151 ünvanında yerləşən “Tower B” binasının 15-ci mərtəbəsində yerləşən 1502B saylı mənzilin 3-cü şəxsə satılması, satışdan əldə olunan vəsaitdən xərclərin, cərimənin, vurulmuş ziyanın tutulması və bundan sonra qalan vəsaitin cavabdehə qaytarılmasının 26 aprel 2013-cü il tarixli, PBR 633 nömrəli müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulmuş qaydada aparılması, cavabdehdən dövlət rüsumu olaraq 30 manat pulun İddiaçı MTK-nın xeyrinə tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı MTK ilə Cavabdeh arasında Bakı şəhəri, Neftçilər prospekti 151 ünvanında yerləşən “Tower B” binasının 15-ci mərtəbəsində yerləşən 1502B saylı mənzilin satışı ilə bağlı 26 aprel 2013-cü il tarixdə PBR 633 saylı müqavilə imzalanmışdır. Müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən MTK 1502B saylı mənzili tikməyə və yaşayış məqsədləri üçün cavabdehə təqdim etməyə razılaşır və cavabdeh həmin mənzili yaşayış məqsədləri üçün qəbul etməyə razılıq verir. Müqavilənin 1.4-cü bəndinə əsasən cavabdeh bununla binanın idarə olunmasının idarəetmə şirkəti vasitəsilə həyata keçirilməsini seçir və MTK-ya binanın idarə olunması, nəzarətdə saxlanması və ona texniki xidmət göstərilməsinə görə məsuliyyət daşımaq səlahiyyəti verir. Müqavilənin 1.5-ci bəndinə əsasən cavabdeh üçün binanın zirzəmisinin 1-ci mərtəbəsində yerləşən (62 nömrəli) 1 avtomobil dayanacağı sahəsi ayrılmışdır. Müqavilənin 4.1-ci bəndinə əsasən mənzil və avtomobil dayanacağı üçün ödəniləcək ümumi qiymət bu müqaviləyə əsasən 882.288 manat təşkil edir (mənzil üçün alış qiyməti 826448 manat, avtomobil dayanacağı üçün 55840 manat). Muqavilənin 4.3 və 4.4-cü bəndlərinə əsasən Tərəflər bununla razılaşırlar ki, Mənzilin qiyməti əlavə 5-də göstərilən ödəniş cədvəlinə uyğun olaraq, hissə-hissə ödənilməlidir. Bu Müqavilə çərçivəsində ödənilməli qiymətin hər hansı hissəsinin ödənişi gecikdirildiyi halda İddiaçı ödənişin verilməli olduğu tarixdən faktiki ödəniş tarixinə qədər (hər iki tarix daxil olmaqla) ödənilməmiş məbləğin hər gecikdirilmiş günü üçün gündəlik əsasda hesablanan illik 24% cərimə ödəməlidir. Müqavilənin 5.2-ci bəndinə əsasən Cavabdehin İddiaçının bu Müqavilədən və ya qüvvədə olan qanunvericilikdən irəli gələn hər hansı digər öhdəliklərinə ziyan vurmadan aşağıdakı öhdəlikləri vardır: 5.2.1. Qiyməti bu Müqavilənin Əlavə 5-də müəyyənləşdirilmiş qaydada vaxtında hissə-hissə ödəmək; 5.2.7. Əmlak (Mənzil) ilə əlaqədar su, elektrik enerjisi, kanalizasiya sistemi, telefon və digər kommunal xidmət birləşmələrinin istifadə olunması xərclərinin hansının gec başlanmasından asılı olaraq X1 və ya İddiaçı tərəfindən məlumat verilmiş hər hansı digər tarixdən etibarən müvafiq kommunal xidmət və/və ya servis şirkətlərinə və/və ya qurumlarına birbaşa ödənilməsinə görə məsuliyyət daşımaq. Kommunal xidmətlər və servislər Cavabdehə İddiaçı vasitəsilə təmin edildiyi halda Əmlaka tətbiq olunan müvafiq xərclər İddiaçı tərəfindən burada müəyyənləşdirilmiş Xidmət Haqqları kimi tətbiq olunmalı və Cavabdeh bütün bu cür xərcləri tələb olunduğu təqdirdə dərhal ödəməlidir. 5.2.8. X1 başlayaraq İddiaçı tərəfindən göstərilən texniki xidmət, idarəetmə, təhlükəsizlik, inzibati və digər xidmətlərə (“Xidmətlər”) bağlı Xidmət Haqqlarının bu sənədə qoşulmuş Əlavə 4-də nəzərdə tutulduğu kimi aylıq əsasda İddiaçıya ödəmək və məsuliyyət daşımaq. Müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən Müqavilənin 4.4-cü bəndində nəzərdə tutulmuş müddəalara baxmayaraq, Cavabdeh Əlavə 5-də nəzərdə tutulan ödənişi müəyyənləşdirilmiş müvafiq son tarixdən sonra 6 (altı) aydan çox gecikdirdiyi halda və ya Cavabdeh Mənzili almaqdan imtina etdikdə, İddiaçının hüququ var ki, qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hər hansı digər hüquqlara xələl gətirmədən bu Müqaviləyə xitam versin və Qiymətin 20 %-nə bərabər məbləği vurulmuş ziyan kimi tutulsun və bu halda Cavabdeh xüsusi olaraq razılaşır ki, bu məbləğ Cavabdehin öhdəliyini yerinə yetirməməsi nəticəsində İddiaçının məruz qalacağı ziyanların həqiqi və əsaslı şəkildə öncədən hesablanan məbləğidir. 7.1-ci bənddə nəzərdə tutulmuş Qiymətin 20 %-i çıxmaq şərtilə Cavabdehə qaytarılması, İddiaçı tərəfindən Əmlakı göstərilən Qiymətə bərabər və daha artıq qiymətə digər investora satdıqdan sonra baş verəcək və Qiymətin qaytarılması yalnız digər İnvestor tərəfindən bu Mülkiyyətlə bağlı ödənişi tam şəkildə İddiaçıya ödənildikdən sonra həyata keçiriləcək. Əmlak Qiymətdən aşağı qiymətlə digər investora satıldığı təqdirdə, İddiaçıya qaytarılmalı olan məbləğ digər investora təqdim olunduğu faktiki qiymətlə Qiymət arasında müvafiq nisbətə və 7.1-ci bənddə nəzərdə tutulmuş 20 % tutulması şərtilə azaldılacaq. Əgər xitam tarixinədək Cavabdeh tərəfindən ödənilmiş Qiymət məbləği İddiaçının ziyanları almaq hüququ ilə bağlı tələblərə cavab vermək üçün yetərli olmazsa, onda Cavabdeh çatışmayan məbləğin ödənilməsinə görə məsuliyyət daşımaqda davam edir və o, bu məbləği tələb əsasında İddiaçıya ödəməlidir. Hər hansı anlaşılmazlığın aradan qaldırılması üçün bu Müqavilənin 4.4-cü bəndinə uyğun olaraq hesablanmış hər hansı cərimə Cavabdeh tərəfindən ödənilməlidir və ödəniləcək. Müqavilənin 11.2-ci bəndinə əsasən bu Müqavilədən irəli gələn və ya onunla əlaqədar yaranan və Tərəflər arasında dostcasına həll oluna bilməyən bütün mübahisələr həll edilmək üçün Azərbaycan Respublikasının məhkəmələrinə göndərilməlidir. Müqavilənin tərkib hissəsi olan 4 saylı Əlavənin (Xidmətlər) 1-ci bəndində İddiaçının Cavabdehə göstərilən Xidmətlər sadalanmışdır. Həmin Xidmətlərə gətirilən malların toplanması, təhlükəsizlik sistemlərinin idarə olunması, qonaqların qarşılanması və salamlanması üçün əsas yaşayış qəbul sahəsində sutkada 24 saat ərzində mehmanxana üslublu qəbul və qapıçı otağı və ümumi qapıçı avadanlıqları aiddir. Bundan əlavə, Binanın nəzarətdə saxlanması və qorunması üçün təhlükəsizlik xidmətinin və/və ya təhlükəsizlik avadanlıqlarının təmin olunması, podiumun üstündə 15000 m2 landşaft bağlarına texniki xidmətin göstərilməsi, binanın ümumi istifadədə olan və ya bir neçə icarədarının və ya sakininin mənafeyi naminə istifadə edilən sahələrin (Ümumi sahələrin) təmizlənməsi, tullantıların kənarlaşdırılması xidmətinin təmin olunması və s. bu cür xidmətlər öz əksini tapmışdır. Bu Əlavənin 2-ci bəndində qeyd edilir ki, burada nəzərdə tutulmuş heç bir müddəaya baxmayaraq, İddiaçı bu Müqavilədə istinad olunan və Cavabdeh tərəfindən İddiaçıya ödənilməli və ya kompensasiya edilməli hər hansı Xidmət haqqlarının, kommunal xidmətlərinin və ya digər haqqların ödənilməməsi halında Xidmətlərin göstərilməsini təmin etməyə məcbur olmayacaq. Əlavənin 5-ci bəndində qeyd edilir ki, Cavabdeh yuxarıda göstərilən Xidmətlərin müqabilində Şirkətə əmlakın hər kvadrat metri üçün hər ay 2 AZN məbləğində xidmət haqqı ödəyəcək. Əlavənin 7-ci bəndinə əsasən Cavabdeh bu Müqavilədə istinad olunan Xidmət haqqlarını və digər haqqları aylıq olaraq müvafiq hesab-faktura təqdim edildikdən sonra 5 (beş) iş günü ərzində İddiaçıya ödəməlidir. 26.04.2013-cü il tarixli, PBR № 633 saylı Müqavilənin 5 saylı Əlavəsinə (Ödəniş cədvəli) əsasən Cavabdeh 26.07.2013-cü ildən başlayaraq hər üç aydan bir mənzil üçün 26.04.2023cü il tarixədək 18521 AZN və 15.05.2014-cü il tarixli 1 saylı düzəlişdəki cədvələ əsasən 15.08.2014-cü il tarixindən başlayaraq, həmçinin hər üç aydan bir 1146 AZN dayanacaq üçün 15.05.2024-cü il tarixədək (40 ay müddətində) İddiaçıya ödəməyi üzərinə götürmüşdür. İddiaçı 26.04.2013-cü il tarixli PBR № 633 saylı Müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü bütün öhdəlikləri icra etmiş və hazırda da icra etməkdə davam edir. Cavabdeh 31.03.2021-ci il tarixində mənzil və 1 ədəd avtomobil qarajı üzrə sonuncu ödənişini etmişdir. Buna baxmayaraq, Cavabdeh hal-hazıradək qeyd edilən Müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri vaxtında və lazımınca icra etməyərək, Mənzilə və 1 ədəd avtomobil qarajına görə onların dəyərini ödəməmişdir. Cavabdehin PBR № 633 saylı Müqavilə üzrə 14.09.2021-ci il tarixə Mənzilə və 1 ədəd avtomobil qarajına görə 182.736 manat, ödənişin gecikdirilməsi ilə bağlı cərimə borcuna görə 18.187 manat, ümumilikdə 200.923 manat məbləğində İddiaçıya borcu vardır. Qeyd edilən ümumi 200.923 manat borcun ödənilməsi və Müqaviləyə xitam verilməsi barədə Cavabdehə bildiriş göndərilmiş, lakin Cavabdeh borcun ödənilməsini təmin etməmiş, həmçinin Müqaviləyə xitam verilməsi məsələsinə hər hansı münasibətini bildirməmişdir. Bu səbəbdən İddiaçı hazırkı iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır. Cavabdehlə müqaviləni imzalamış İddiaçı MMC 01.04.2015-ci il tarixdə hüquqi təşkilatı formasını dəyişərək İddiaçı MTK-yə çevrildiyindən, MTK hazırkı ərizə üzrə iddiaçı qismində məhkəmə qarşısında tələb irəli sürmüşdür. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi X4 iddia ərizəsinə uyğun izahat məzmunda verərək, məhkəmədən iddianın təmin edilməsini xahiş etdi. Cavabdeh məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumat verilmişdir. Buna baxmayaraq, cavabdeh məhkəmə iclasına gəlməmiş, gəlməməsinin üzrlü səbəbləri barədə məhkəməyə heç bir məlumat verməmişdir. Belə olan halda məhkəmə işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etdi. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185.5-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə iclasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdehin gəlməməsinin səbəbləri haqqında məlumat olmadıqda və ya məhkəmə gəlməməyin səbəblərini üzürsüz hesab etdikdə, yaxud məhkəmə cavabdehin icraatı qəsdən yubandırdığını aşkar etdikdə, işə baxmağa haqlıdır. Bu halda qətnamə çəkişmə şəraitində qəbul edilmiş kimi qiymətləndirilərək cavabdehə apellyasiya qaydasında şikayət etmək hüququ verilir. Məhkəmə iddiaçının nümayəndəsinin izahatını dinləyib, iddia tələbinin dəlillərini iş üzrə toplanmış sübutlarla əlaqəli şəkildə araşdırıb belə qənaətə gəlir ki, iddia qismən təmin edilməlidir. Belə ki, iş materiallarında olan və məhkəmə iclasında tədqiq edilmiş: İddiaçı MMC və Cavabdeh arasında bağlanmış PBR № 633 saylı, 26 aprel 2013-ci il tarixli müqavilədən görünür ki, bu müqaviləyə əsasən İddiaçı MTK Bakı şəhəri, Neftçilər prospekti 151 ünvanda yerləşən Tower B binanın 15-ci mərtəbəsində yerləşən 1502B saylı mənzili Cavabdeh təqdim edir, Cavabdeh həmin mənzili yaşayış məqsədləri üçün MTK-dan qəbul edir. İddiaçı MMC və Cavabdeh arasında bağlanmış PBR 1 saylı müqaviləyə 15.05.2014-cü il tarixli, 633 nömrəli düzəlişdən görünür ki, bu müqavilə ilə investor üçün Binanın zirzəmisinin 1-ci mərtəbəsində yerləşən, 62 nömrəli, 1 (tək) avtomobil dayanacağı ayrılmalıdır. Avtomobil dayanacağı üçün alış qiyməti 55840 manat təşkil edir. İddiaçı MTK tərəfindən verilmiş 574 nömrəli, 13 sentyabr 2021-ci il tarixli arayışdan görünür ki, həqiqətən 26 aprel 2013-cü il tarixindən 31 mart 2021-ci il tarixinədək 1502B saylı mənzil və bir avtomobil dayanacağı üçün 557298 manat məbləğində (mənzil üçün 523232 manat və bir dayanacaq yeri 34066 manat) olan kredit məbləği ödənilmişdir. Halhazırda 1502B saylı mənzil və dayanacaq üzrə yaranan borc 182736 manat və kredit məbləğin gecikməsinə görə yaranan cərimə borcu 18067 manat təşkil edir. İddiaçı MTK tərəfindən Cavabdeh ünvanlanmış 09.09.2021-ci il tarixli bildirişdən görünür ki, tərəflər arasında bağlanmış 26.04.2013-cü il tarixli müqavilə üzrə yaranmış borcun məbləği və borcun ödənilməyəcəyi təqdirdə, müvafiq tələblə məhkəməyə müraciət ediləcəyi barədə xəbərdarlıq edilmişdir. Məhkəmə araşdırması nəticəsində müəyyən edilmişdir ki, İddiaçı MMC (daha sonra MTK-ya çevrilmişdir) və Cavabdeh arasında bağlanmış 26.04.2013-cü il tarixli müqaviləyə əsasən, İddiaçı MTK Bakı şəhəri, Neftçilər prospekti 151 ünvanında “Tower B” binasının 15ci mərtəbəsində yerləşən 1502B saylı mənzili tikib hazır şəkildə Cavabdeh təhvil verməyi, Cavabdeh isə bu müqaviləyə əlavə olan ödəniş cədvəlinə uyğun olaraq mənzilə görə 26.07.2013-cü il tarixdən 26.04.2023-cü il tarixədək üç aydan bir 18521 manat məbləğində ödəniş etməyi öhdəsinə götürmüşdür. Mənzil üçün ümumilikdə 826448 manat məbləğində pul ödənilməsi müəyyən edilmişdir. Həmin müqavilədə Cavabdeh dayanacaq ayrılması nəzərdə tutulmasa da 15.05.2014-cü il tarixdə müqaviləyə düzəliş edilərək, Cavabdeh üçün binanın zirzəmisinin birinci mərtəbəsindən bir avtomobil üçün dayanacaq sahəsi ayrılmışdır. Düzəliş müqaviləsinə əsasən avtomobil dayanacağı üçün alış qiyməti 55840 manat təşkil etmişdir. Bu müqaviləyə əlavə olan ödəniş cədvəli ilə dayanacaq yerinə görə ödənişlərin 15.08.2014-15.05.2024-cü il tarixədək üç aydan bir 1146 manat məbləğində həyata keçirilməsi müəyyən edilmişdir. Lakin cavabdeh müqavilə üzrə öz üzərinə götürdüyü öhdəlikləri lazımınca icra etməmiş, beləliklə, İddiaçı MTK-ya borcu yaranmışdır. Bundan sonra, İddiaçı MTK hazırkı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddia tələbindən görünür ki, iddiaçının tələbi dörd hissədən ibarətdir: 1) cavabdehlə aralarında bağlanmış 26.04.2013-cü il tarixli müqaviləyə xitam verilməsi; 2) cavabdehə verilmiş mənzilin və mənzilin giriş qapısının açarlarının ondan alınaraq İddiaçı MTK-ya qaytarılması; 3) mənzilin üçüncü şəxsə satılması; 4) müqavilədə nəzərdə tutulmuş qaydada satışdan əldə olunan vəsaitdən xərclərin, cərimənin, vurulmuş ziyanın tutulması və qalan vəsaitin cavabdehə qaytarılması. Məhkəmə ilk növbədə, tərəflər arasında bağlanmış 26.04.2013-cü il tarixli müqaviləyə xitam verilməsi tələbinə münasibətdə qeyd edir ki, iddia tələbi bu hissədə əsaslıdır. Belə ki, bu müqavilənin “müqaviləyə xitam verilməsi” adlanan 7-ci maddəsinin 1-ci bəndində qeyd edilmişdir ki: “Yuxarıdakı 4.4-cü bənddə nəzərdə tutulmuş müddəalara baxmayaraq, İnvestor Əlavə 5-də nəzərdə tutulan ödənişi müəyyənləşdirilmiş müvafiq son tarixdən sonra 6 (altı) aydan çox gecikdirdiyi halda və ya İnvestor Əmlakı almaqdan imtina etdikdə Şirkətin hüququ var ki, qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş hər hansı digər hüquqlara xələl gətirmədən bu Müqaviləyə xitam versin və qiymətin 20%-nə bərabər məbləği vurulmuş ziyan kimi tutulsun və bu halda İnvestor xüsusi olaraq razılaşır ki, bu məbləğ İnvestorun öhdəliyini yerinə yetirməməsi nəticəsində Şirkətin məruz qalacağı ziyanların həqiqi və əsaslı şəkildə öncədən hesablanan məbləğidir”. Göründüyü kimi, tərəflərin könüllü iradə ifadəsi əsasında bağlanmış müqavilədə bu müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsinin mexanizmi müəyyən edilmişdir. Hazırda məhz həmin maddəyə istinad edən İddiaçı MTK Cavabdeh müqavilə öhdəliklərini lazımınca icra etmədiyinə görə bu müqaviləyə xitam verilməsini tələb edir. Nəzərə alınmalıdır ki, mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır (Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi, mad. 389.1). Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər (həmin Məcəllə, mad.390.1). Müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və tərəflər üçün məcburi olur (həmin Məcəllə, mad. 399.1). Bundan başqa, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin: 385.1-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və s. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 386.1-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. 405.1-ci maddəsinə əsasən, tərəflər müqavilənin bütün şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. 425.1-ci maddəsinə əsasən, öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 442-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyin icrа edilməməsi dedikdə оnun pоzulmаsı və yа lаzımıncа icrа edilməməsi (vаxtındа icrа edilməməsi, mаllаrdа, işlərdə və xidmətdə qüsurlаrlа və yа öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pоzmаqlа icrа edilməsi) bаşа düşülür. 443.1-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyini icrа etməyən bоrclu kreditоrа dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə bоrcludur. 445.2.1-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyin onun icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddətdə icra edilməməsi borclunun icranı gecikdirməsi sayılır. 448.1-ci maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, İddiaçı MTK-nın Cavabdeh ilə bağlanmış müqaviləyə xitam verilməsini tələb etməsi həm tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə, həm də mülki qanunvericiliyə uyğundur. Odur ki, tələb bu hissədə təmin edilməli, tərəflər arasında bağlanmış 26.04.2013-cü il tarixli müqaviləyə xitam verilməlidir. İddia tələbinin növbəti - cavabdehə verilmiş mənzilin və mənzilin giriş qapısının açarlarının ondan alınaraq İddiaçı MTK-ya qaytarılması hissəsinə münasibətdə məhkəmə qeyd edir ki, iddia bu hissədə də əsaslıdır. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin yuxarıda istinad edilmiş 7.1-ci bəndinin davamı olaraq, 7.2-ci bənddə qeyd edilmişdir ki: “7.1ci bənddə nəzərdə tutulmuş Qiymətin 20%-ni çıxmaq şərtilə İnvestora qaytarılması, Şirkət tərəfindən Əmlakı göstərilən Qiymətə bərabər və ya daha artıq qiymətə digər investora satdıqdan sonra baş verəcək və Qiymətin qaytarılması yalnız digər İnvestor tərəfindən bu Mülkiyyətlə bağlı ödənişi tam şəkildə Şirkətə ödənildikdən sonra həyata keçiriləcək...” Göründüyü kimi, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə bu müqaviləyə xitam verildikdən sonra mənzilin İddiaçı MTK-ya qaytarılması birbaşa qeyd edilməsə də yuxarıda qeyd edilmiş maddələrin şərtlərindən görünür ki, müqaviləyə xitam verildikdən sonra Şirkətin (yəni, İddiaçı MTK-nın) Əmlakı (yəni, mənzili) başqa bir İnvestora (yəni, başqa bir alıcıya) satması və yalnız bundan sonra satışdan əldə edilmiş vəsaitdən müəyyən tutulma edərək, qalan məbləği ilk İnvestora (yəni, Cavabdeh) qaytarması müəyyən edilmişdir. Aydındır ki, müqaviləyə xitam verildikdən sonra İddiaçı MTK-nın bu mənzili başqasına satıb, müqavilədə qeyd edilən prosedura uyğun olaraq qalıq məbləği cavabdehə qaytara bilməsi üçün ilk növbədə, mənzili cavabdehdən geri almalıdır. Bu baxımdan məhkəmə mənzilin (mənzilin giriş qapısının açarlarının) cavabdehdən alınaraq iddiaçıya verilməsi hissəsində iddianı əsaslı hesab edir. Digər tərəfdən, nəzərə alınmalıdır ki, mənzilin cavabdehdən alınaraq iddiaçıya verilməsi mülki qanunvericiliyin tələblərinə də uyğundur. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin:
567. Alğı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür. 600.4. Əşyanı təhvil almış alıcı onu alğı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulan müddətdə ödəmək vəzifəsini icra etmədikdə satıcı verilmiş əşyanın ödənilməsini və ya ödənilməmiş malın qaytarılmasını tələb edə bilər. 646.1. Daşınmaz əşyaların alğı-satqısı müqaviləsinə görə satıcı torpaq sahəsini, evi, binanı, qurğunu, mənzili və ya digər daşınmaz əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür. 646.2. Əgər bu Məcəllənin bu paraqrafının aşağıdakı müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, daşınmaz əşyaların alğı-satqısına əşyaların alğı-satqısı haqqında ümumi müddəalar müvafiq surətdə tətbiq edilir. Məhkəmə iddia tələbinin növbəti hissəsini - mənzilin üçüncü şəxsə satılması - də əsaslı hesab edir. Belə ki, artıq yuxarıda qeyd edildiyi kimi tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə xitam verildikdən sonra mənzilin cavabdehdən alınaraq iddiaçıya qaytarılması və İddiaçı MTK-nın mənzili başqa şəxsə sataraq satışdan əldə etdiyi vəsaitdən müqaviləyə uyğun tutmalar edərək, qalan məbləği cavabdehə qaytarması müqavilə ilə müəyyən edilmişdir. Bu baxımdan mənzilin iddiaçıya qaytarıldıqdan sonra üçüncü şəxsə satılması hər iki tərəfin mənafelərinə xidmət edir. Belə ki, yalnız mənzil satıldıqdan sonra iddiaçının özünə dəymiş ziyanı çıxmaqla, qalan məbləği cavabdehə qaytarması müqavilə ilə müəyyən edilmişdir. Bu isə o deməkdir ki, cavabdeh həmin mənzilə görə etdiyi ödənişləri (hansı ki, iş materiallarından cavabdehin müqavilə üzrə 600000 manata yaxın ödəniş etdiyi görünür) yalnız mənzilin başqasına satılmasından sonra geri ala bilər. Odur ki, məhkəmə iddianı bu hissədə də əsaslı hesab edir. Lakin bu tələblə bağlı olan iddia tələbinin növbəti hissəsinə - müqavilədə nəzərdə tutulmuş qaydada satışdan əldə olunan vəsaitdən xərclərin, cərimənin, vurulmuş ziyanın tutulması və qalan vəsaitin cavabdehə qaytarılması - münasibətdə isə məhkəmə iddianı qismən əsaslı sayır. Belə ki, İddiaçı MTK mənzil başqa şəxsə satıldıqdan sonra əldə edilmiş vəsaitdən 1) xərclərin; 2) cərimənin; 3) vurulmuş ziyanın tutulmasını və bundan sonra qalan vəsaitin cavabdehə qaytarılmasını tələb etmişdir. İlk növbədə, məhkəmə qeyd edir ki, bu hissədə iddia tələbi qeyri-dəqiqdir. Çünki söhbətin hansı xərclərdən getdiyi, cərimənin məbləği, yaxud hansı qaydada (nisbətdə) hesablanması, vurulmuş ziyan dedikdə nəyin nəzərdə tutulduğu müəyyən deyil. Digər tərəfdən, bu xərc, cərimə və vurulmuş ziyan konkret olsaydı belə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 7.1 və 7.2-ci bəndlərində mənzilin üçüncü şəxsə satılmasından sonra satışdan əldə edilmiş vəsaitin 20%-nin Şirkətə vurulmuş ziyan kimi tutulacağı müəyyən edilmişdir. Yəni, müqavilə ilə İddiaçı MTK müqavilənin xitamı halında özünə vurulmuş ziyanın ödənilməsini onsuz da təminat altına almış, mənzilin satışından əldə edilmiş vəsaitin kifayət qədər əhəmiyyətli hissəsinin – 1/5 hissəsinin vurulmuş ziyan kimi öz xeyrinə tutulmasını müəyyən etmişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın (md 21.1). Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür (həmin Məcəllə, md. 21.2). Göründüyü kimi, müqaviləyə xitam verilməsi ilə əlaqədar İddiaçı MTK-nın çəkdiyi və çəkməli olduğu bütün xərclər ona vurulmuş zərərə daxildir və İddiaçı MTK əlavə olaraq, hansısa “xərc” adı altında satışdan əldə edilmiş vəsaitdən pul tutulmasını tələb edə bilməz. Eyni zamanda, satışdan əldə edilmiş vəsaitdən iddiaçının xeyrinə cavabdehdən cərimə tutulması ilə də məhkəmə razılaşmır. Belə ki, dəbbə pulunun növləri ilə bağlı Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi 466.2-ci maddəsində müəyyən edilmişdir ki, qanunda və ya müqavilədə aşağıdakı hallar nəzərdə tutula bilər: zərərin deyil, yalnız dəbbə pulunun tutulmasına yol verilə bilər; dəbbə pulundan artıq zərər tam məbləğdə tutula bilər; kreditorun seçiminə uyğun, ya dəbbə pulu, ya da zərər tutula bilər (MM-in 466.2.1-466.2.3-cü maddələri). Tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 4.4-cü bəndində qeyd edilmişdir ki: “Bu Müqavilə çərçivəsində ödənilməli Qiymətin hər hansı hissəsinin ödənişi gecikdirildiyi halda İnvestor ödənişin verilməli olduğu tarixdən faktiki ödəniş tarixinə qədər (hər iki tarix daxil olmaqla) ödənilməmiş məbləğin hər gecikdirilmiş günü üçün gündəlik əsasda hesablanan illik 24% cərimə ödəməlidir”. Bunun davamı olaraq, müqavilənin 7.4-cü bəndinə qeyd edilir ki: “Hər hansı anlaşılmazlığın aradan qaldırılması üçün bu Müqavilənin 4.4-cü bəndinə uyğun olaraq hesablanmış hər hansı cərimə İnvestor tərəfindən ödənilməlidir və ödəniləcəkdir”. İş materiallarından görünür ki, cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə 600000 (altı yüz min) manata yaxın ödəniş edilmişdir. Buna baxmayaraq, tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq, cavabdehin ödədiyi vəsait nəzərə alınmadan mənzilin cavabdehdən alınıb iddiaçıya verilməsi, mənzilin iddiaçı tərəfindən başqa şəxsə satılması, yalnız bundan sonra satışdan əldə edilən vəsaitin cavabdehə qaytarılması, üstəlik bu vəsaitin də 20%-nin iddiaçıya vurulmuş ziyan kimi cavabdehdən tutulması müəyyən edilmişdir. Bundan başqa, iddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş mədaxil qəbzinin iddiaçı MTK tərəfindən təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, cavabdeh tərəfindən 10.01.2022-ci il tarixdə ödənilmiş 33333 (otuz üç min üç yüz otuz üç) manat məbləğində pul cərimə kimi tutulmuşdur. Məhkəmə iddiaçının diqqətinə çatdırır ki, dəbbə pulu gəlir vasitəsi kimi çıxış edə bilməz. Çünki dəbbə pulu (cərimə) öhdəliklərin icrasının təminatı vasitəsidir, öhdəliklərin icra olunmaması halında nəzərdə tutulan maliyyə sanksiyasıdır və bu səbəbdən onun miqdarı tənasübsüz surətdə yüksək ola bilməz. Əks halda, bu, öhdəliklərin icrası üçün nəzərdə tutulan tədbirlərin mahiyyətinə uyğun olmaz. Yəni, İddiaçı MTK öhdəliklərini lazımınca icra etmədiyinə görə cavabdehdən 33333 manat məbləğində cərimə tutubsa, artıq bununla kifayətlənməli, cavabdehdən buna əlavə olaraq tənasübsüz surətdə yüksək məbləğdə cərimə tutmaqdan çəkinməlidir. Odur ki, məhkəmə mənzilin satışından əldə edilən vəsaitdən iddiaçıya vurulmuş ziyanın əvəzi olaraq tutulacaq 20%-dən əlavə cərimə məbləğinin də tutulması ilə (artıq 33333 manat məbləğində pulun cərimə kimi tutulmuş olduğunu nəzərə almaqla) razılaşmır. Bu baxımdan məhkəmə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 7.4-cü bəndində nəzərdə tutulmuş “hesablanmış hər hansı cərimə İnvestor tərəfindən ödənilməlidir və ödəniləcək” şərtini də etibarsız hesab edir. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 420.2-ci maddəsinə əsasən, müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır. Son olaraq, məhkəmə iddia tələbinin ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən tutulması hissəsinə münasibət bildirərək qeyd edir ki, iddia bu hissədə əsaslıdır. Belə ki, "Dövlət Rüsumu" haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8.1.2-ci maddəsinə əsasən məhkəməyə verilən iddialar üzrə iddia qiyməti 500 manatdan çox olduqda 30 manat dövlət rüsumu ödənilməlidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. Həmin Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Belə olan halda hesab edir ki, iddiaçı tərəfindən məhkəməyə ərizə verilərkən dövlət rüsumu kimi ödənilən 30 manat məbləğində pul da cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1-ci maddəsində əsasən, hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci mаddəsinə əsasən, məhkəmə sübutlаrа obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tаm bаxdıqdаn sonrа həmin sübutlаrа tətbiq edilməli hüquq normаlаrınа müvаfiq olаrаq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qаbаqcаdаn müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4-cü maddəsinə əsasən, məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Beləliklə, yuxarıda qeyd edilənlərə əsasən, məhkəmə hesab edir ki, iddia qismən təmin edilməli, İddiaçı MTK və Cavabdeh arasında bağlanmış Bakı şəhəri, Neftçilər prospekti 151 ünvanında “Tower B” binasının 15-ci mərtəbəsində yerləşən 1502B saylı mənzilin satışına dair 26.04.2013-cü il tarixli, PBR 633 nömrəli müqaviləyə xitam verilməli, mənzil (mənzilin giriş qapısının açarları) Cavabdeh alınaraq İddiaçı MTK-ya qaytarılmalı, mənzil İddiaçı MTK tərəfindən üçüncü şəxsə satılmalı, satışdan əldə edilmiş vəsaitin 20%-i iddiaçıya vurulmuş zərər kimi tutulduqdan sonra qalan məbləğ Cavabdeh qaytarılmalı, ödənilmiş 30 (otuz) manat məbləğində dövlət rüsumu Cavabdeh İddiaçı MTK-nın xeyrinə tutulmalı, iddia qalan hissədə təmin edilməməlidir. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 214, 216-220, 233, 357 və 360-cı mаddələrini rəhbər tutаrаq, məhkəmə
QƏT E T D İ:
İddia qismən təmin edilsin. İddiaçı MTK və Cavabdeh arasında bağlanmış Bakı şəhəri, Neftçilər prospekti 151 ünvanında “Tower B” binasının 15-ci mərtəbəsində yerləşən 1502B saylı mənzilin satışına dair 26.04.2013-cü il tarixli, PBR 633 nömrəli müqaviləyə xitam verilsin. Mənzil (mənzilin giriş qapısının açarları) Cavabdeh alınaraq İddiaçı MTK-ya qaytarılsin. Mənzil İddiaçı MTK tərəfindən üçüncü şəxsə satılsın, satışdan əldə edilmiş vəsaitin 20%-i iddiaçıya vurulmuş zərər kimi tutulduqdan sonra qalan məbləğ Cavabdeh qaytarılsın. Ödənilmiş 30 (otuz) manat məbləğində dövlət rüsumu Cavabdeh İddiaçı MTK-nın xeyrinə tutulsun. İddia qalan hissədə təmin edilməsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən Səlimə Miriyeva