Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(011)-862/2025 07.05.2025 BAKI ŞƏHƏRİ XƏTAİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Zamanlı Pərviz Mirsiyaf oğlunun sədrliyi, Həsənova Elnarə Daşdəmir qızının katibliyi, İddiaçı, eyni zamanda digər iddiaçılar İddiaçı2 və İddiaçı3 nümayəndəsi İddiaçı1 iştirakı ilə, İddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2 və İddiaçı3 cavabdehlər Bakı şəhəri Xətai rayon İcra Hakimiyyətinə və "xxxx" Firmasına ("xxxx" MMC) qarşı (Bakı şəhəri 6 saylı notariat ofisi mübahisə predmeti barəsində müstəqəil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “qiymətləndirmə sənədinin və müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, əlavə pul məbləğinin, maddi və mənəvi zərərin ödənilməsi” barədə iddialarına dair mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyən etdi: İşin halları:
1. Bakı şəhəri Xətai rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.1998-ci il il tarixli, 337 nömrəli Sərəncamından cıxarışa əsasən 4-cü Qaraşəhər küçəsi, 10 yalı evdə yaşayan iddiaçıların atası X1, ailə tərkibinin böyüklüyü, mənzil şəratinin qeyi-qənaətbəşx olması nəzərə alınmaqla, Turşsu küçəsində cizgidə göstərilən sahədə 0,04 ha torpaq sahəsi ayrılmış və fərdi ev tikintisinə icazə verilmişdir. Həmin torpaq sahəsində 94,9 kv.m. yaşayış, 70,1 kv.m. köməkçi sahə və 67,4 kv.m. ibarət əlavə yardımçı tikililədən ibart olmaqla, ümumlikdə 176,2 kv.m.-dən ibarət fərdi yaşayış evi (bundan sonra – Fərdi yaşayış evi) inşa edilmişdir. Fərdi yaşayış evinə dair mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmamışdır.
2. Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2007-ci il tarixli, 262 saylı sərəncamı ilə Xətai rayonu, Babək prospekti, Y.Əliyev, Nobel prospekti və X.Rüstəmov küçəsinin əhatə etdiyi məhəllələrdə və Nobel prospekti ilə Xəzər Dənizi arasında yerləşən ərazidə yeni yaşayış binaları və ictimai obyektlər massivinin layihələndirilməsi və tikintisi üçün "xxxx" Azərbaycan İnkişaf Şirkətinə icazə verilmiş, həmçinin, Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2013-cü il tarixli 225 saylı sərəncamına əsasən qeyd edilən işlərin operativ qaydada həyata keçirilməsi məqsədilə göstərilən ərazilərdə yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin köçürülməsi işlərinin həyata keçirilməsi Xətai rayon İcra Hakimiyyətinə həvalə edilmişdir.
3. Bakı şəhəri Xətai rayonunun ərazisinidə abadlaşdırma işlərinin həyata keçirilməsi ilə bağlı Babək prospekti, Xəqani Rüstəmov, Süleymanov Vəzirov və Yavər Əliyev küçələrinin əhatəsində və 8 Noyabr prospekti ilə Xəzər dənizi arşında yerləşən bir sıra yaşayış və qeyri-yaşayış sahələindən köçürülmə ilə bağlı kompensasiyanın verilməsi məsələlərinə dair Xətai rayon İHB-nin xx.xx.2019-cu il tarixli sərəncamına uyğun olaraq xx.xx.2023-cü il tarixdə Bakı şəhəri Xətai rayon İcra Hakimiyyətinin və struktur idarələrin rəhər şəxləri (XRİHB-nin müavini (sədr), RİH-nin hüquq şöbəsinin müdiri, RİH-nin Ərazi idarəetmə və yerli özününidarəetmə orqanları ilə iş şöbəsinin müdiri, RİH-nin İctimaisiyasi və Humanitar məsələlər üzrə şöbəsinin müdiri, RİH-nin Təsərrüfat şöbəsinin müdiri, RİH-nin Sosial istisadi inkişafın proqnozlaşdırılması və təhlili şöbəsinin müdiri, Xətai rayon MKTB-nin rəisi, RİH-nin Sektor müdiri-baş mühasib, RİH-nin Təsərrüfat şöbəsinin böyük məsləhətçisi-memar, RİHB-nın 4 nömrəli SİƏD üzrə nümayəndəsi, RİHnin Layihə-Smeta Bürosunun müdiri (üzvlər)) və İddiaçı1 iştirakı ilə Razılşma aktı imzalanmışdır. Həmin Razılaşma aktına görə AR Prezidentinin xx.xx.2007-ci il tarixli Fərmanına əsasən sökülən tikilinin yaşayış sahəsinin 1 kv.m.-i üçün 20% əlavə hesablanmaqla İddiaçı1 yaşadığı Turşu küçəsi 51/21 ünvanda yerləşən 94,9 kv.m. yaşayış, 70,1 kv.m. köməkçi sahə və 67,4 kv.m. ibarət əlavə yardımçı tikililərdən ibart olmaqla, ümumlikdə 176,2 kv.m.-dən Fərdi yaşayış evinə görə ona, yaşayış və köməkçi sahələrin orta bazar qiymətinin 1 kv.m-i. üçün 1250 manat, yardımçı tikililərin orta bazar qiymətinin 1 kv.m. üçün 500 manat olmaqla, ümumilikdə 239950 manat (yaşayış sahəsinə görə 118625 manat, köməkçi sahəyə görə 87625 manat, əlavə yardımçı tikililərə görə 33700 mant) kompensasiya verilmişdir. Cavabdeh "xxxx" Firmasının direktoru tərəfindən məhkəmə iclasında təqdim etdiyi “Fərdi evlərin satışları haqqında atributiv məlumatlar” başlıqlı sənəddə iddiaçılara məxsus fərdi yaşayış evinə görə ödənilən ümumi ödənişə həmçinin, pilləkən meydançası (18,7 kv.m. x 200 manat), mişar daşından hasar (260 kv.m. x 60 manat), beton örtüklü sahə (80 kv.m. x 24 manat), çınqıl örtüklü sahə (45 kv.m. x 9 manat), dəmi qapı (1 ədəd x 150 manat), dəmir darvaza (1 ədəd x 900 manat) və meyvə ağacları (11 ədəd x 60 manat) da daxil olmaqla hesablanması və yekun olaraq 239950 manat qiymətləndirilməsi qeyd edilmişdir.
4. Eyni zamanda, iddiaçılar və cavabdeh Xətai rayon İcra Hakimiyyəti arasında xx.xx.2023-cü il tarixdə müqavilə bağlanmış, həmin müqaviləyə əsasən iddiaçılar onlar arasında bağlanmış Razılaşma aktı əsasında ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evindən Xətai rayon İcra Hakimiyyətinin xeyrinə imtina edir, İddiaçı3 79983 manat, İddiaçı1 79983 manat, İddiaçı2 79984 manat kompensasiya alır. Müqavilənin 8-ci bəndinə görə tərəflər 30 gün qabaqcadan yazılı formada xəbərdar etməklə müqaviləyə xitam vermək hüququna malikdirlər.
5. Tərəflərin imzaladıqları Razılaşma aktında və müqavilədə göstərilən vəsait İddiaçı1 tərəfindən alınmışdır.
İddia ərizəsinin və ona etirazın dəlilləri:
a) İddia ərizəsinin dəlilləri
6. İddiaçılar "xxxx" Firmasının qiymətləndirmə hesabatının və onlarla Bakı şəhəri Xətai rayon İcra Hakimiyyətinin hüquqşünası X2 arasında Fərdi yaşayış evinə dair xx.xx.2023-cü il tarixdə bağlanmış müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, hər birinə 59000 manat maddi, 10000 manat mənəvi zərər olmaqla, hər birinə cəmi 690000 manat pulun Bakı şəhəri Xətai rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən ödənilməsi barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
7. İddiaçı iddia ərizəsində qeyd etmişdir ki, cavabdeh Bakı şəhər, Xətai rayon İcra Hakimiyyəti başçısının müavini Etibar Əhmədov və bəzi məsul vəzifəli şəxsləri məlum Ağ Şəhər layihəsi ilə əlaqədar həmin ərazidə yerləşmiş bir neçə sakinə və ailə üzvlərinə məxsus fərdi yaşayış evlərinizin müəyyən plan üzrə köçürülməsi işini bir neçə ildir ki əsassız və qaqnunsuz olaraq, yəni məhkəməyə təqdim etdiyi hüquq mühafizə orqanlarının aşağıdan ən yüksək vəzifəlilərinədək ünvanladığı, qəbullarında olmaqla etdiyi çoxsaylı şikayət ərizələrinə və onlara verilmiş cavablara əsasən onlara qarşı açıqqydın hakimiyyətdən sui-istifadə, hədə-qorxu gəlmək, zorakılıq etmək və çətin vəziyyətə salmaq yolları ilə, lakin məhkəməyə vermədən, bazar qiymətindən xeyli ucuz qiymətə almaqla həyata keçirməyə cəhdlər etmiş (yəni evlərinin hasarları və ya bir hissəsi zorla sökülmüş, küçələri yararsız hala salınmış, kommunal xətlər kəsilmiş...) və ailəliklə insan və vətəndaş olaraq bir çox əsas hüquqları pozulmuş, onlardan məhrum olunmuşlar. Bunlara görə ailələrində narazılıqlar yaranmış, çoxsaylı şikayətlərinə isə baxılmamışdır. Bakı şəhəri Xətai rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən edilmiş həmin qanunsuz təzyiqlərin və məhkəmə qərarı olmadan qanunsuz yolla zorla sökülməsinin nəticəsində mərhum atası X1 cavabdeh Xətai rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən verilmiş, sonuncudan onlara miras qalmış, istifadə və sahiblik hüquqları ilə onlara məxsus, ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.04 ha, faktiki 0,07 ha sahəsi olan torpaq sahəsində daşdan tikdirdikləri bir mərtəbəli, tikintialtı sahəsi 225.0kv.m, ümumi sahəsi 187.7kv.m, yaşayış sahəsi 160.7 kv.m (tikintialtı sahəsi 195 kv.m), köməkçi sahəsi 27 kv.m olan evlərinin və torpaq sahələrinin qeyri-dəqiq ölçmə və hesablamalar aparılmaqla, özlərinin əldə etdikləri qiymətləndirmə hesabatının dəyərindən xeyli az, 239.950 manata alınmasına razılıq verməyə sonuncu tərəfindən iradələrinin və maddi mənafelərinin əksinə olaraq məcbur edilmişlər. Bir müddət sonra evləri sökülmüş, yerində xeyli baha qiymətə satılan binalar tikilmişdir. Cavabdeh Xətai rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən təqdim edilmiş şikayətlərinə xx.xx.2023-cü il tarixli cavab məktubunda bildirilmişdir ki, cavabdeh "xxxx" Firmasının qiymətləndirmə hesabatına əsaslanmışlar və həmin hesabata əsasən ...evlərin sökülməsi işlərinə 20 faiz əlavə vəsait ödənilmək şərti ilə orta qiymətlər yaşayış evlərinin və köməkçi sahələrin 1 kv.m üçün 1250 manat, əlavə tikililərin 1 kv.m üçün 500 manat, özəl torpaq sahələrinin 1 kv.m üçün 250 manat müəyyən edilmiş, lakin həmin rəy onlara təqdim edilməmişdir. Halbu ki, evlərinin dəyəri yerləşdiyi əraziyə və sair keyfiyyətlərinə görə ilbəil bahalaşmış, o cümlədən xx.xx.2021-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatlarına əsasən onun ümumi qiyməti 550.000 manat olmuş, "xxxx" Firmasının xx.xx.2022-ci il tarixli, 35 saylı məktubuna əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Turşu küçəsi Ağ Şəhər ərazisində yerləşən yaşayış binalarının mənzillərinin 1 kv.m-nin qiyməti 1750-2800 manat arasında dəyişir, xx.xx.2023-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatlarına əsasən isə daha baha qiymətə qiymətləndirilmiş, yəni onlara mənxsus ərazidə mənzillərin hər 1 kv.m-i 2200-2500 manat arasında dəyişir. "xxxx" Firması tərəfindən fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsi zamanı daşınmaz əmlakın forması, vəziyyəti, ölçüləri və dəyəri düzgün müəyyənləşdirilməmiş və qeyri-dəqiqliyə yol verilmiş, “hesabatda" Bakı şəhərinin müxtəlif ərazilərində daşınmaz əmlak üzrə bazar iştirakçılarından qiymətləndirmə anında evlərin bazar qiymətləri barədə arayışlar alınaraq müqayisə edilməmiş, evin yerləşdiyi torpaq sahəsi ümumiyyətlə qiymətləndirilməmişdir. Onlara məxsus fərdi yaşayış evi yeni üslubla tikilmiş, bütün rahatlığı olmaqla yaşayış üçün tam yararlı olmuş, o tipli evlərin bazar qiyməti digərlərindən daha yüksək olmuş, indi də yüksəkdir. Xətai rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən müqaviləni bağlamağa qanunsuz olaraq məcbur edilmələri ilə əlaqədar Bakı şəhər Xətai rayon prokurorluğuna şikayət etmiş, o cümlədən cavabdehlər Xətai rayon İcra Hakimiyyətinə və "xxxx" Firmasına ərizələrlə müraciət edib göstərilənləri qeyd edərək pozulmuş hüquqlarımızın bərpa edilməsini xahiş etmişlər. Prokurorluq tərəfindən şikayət ərizələri polisə göndərilmiş, lakin Xətai rayon polisi tərəfindən haqlı şikayətlərinə qanuni yollarla baxılmamış, heç bir araşdırma belə aparılmamış, verilmiş cavab məktubunda işin mülki məsələ oİduğu bildirilmiş və bu barədə məhkəməyə müraciət etmək tövsiyyə edilmişdir. Cavabdeh "xxxx" Firmasının qiymətləndirmə hesabatı bazar qiymətləri ilə tutuşdurulduqda qədərindən xeyli az hesablandığına görə əsassız və qanunsuzdur.
Cavabdehlərin iddia ərizəsinə etirazının dəlilləri:
6. Cavabdehlər yazılı etirazlarını məhkəməyə təqdim etməmişlər.
Məhkəmə iclasında verilən izahatlar:
7. İddiaçı, eyni zamanda digər iddiaçıların nümayəndəsi İddiaçı1 məhkəmə iclasında iddia ərizəsinə uyğun izahat verərək iddianın təmin olunmasını xahiş etdi.
8. Cavabdeh "xxxx" Firmasının nümayəndəsi əvvəlki məhkəmə iclaslarında verdiyi izahatında iddianı qəbul etmədiyini və təmin edilməməsini xahiş etdi.
9. Digər cavabdeh Bakı şəhəri Xətai rayin İH və maraqlı şəxs məhkəmə iclasında qanunla müəyyən qaydada məlumatlandılsalar da, iştirak etməmişlər.
Mülki işə tətbiq edilən hüquq:
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
10. Maddə 6.2 Fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər.
11. Maddə 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir.
12. Maddə 324.4. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir.
13. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
14. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir.
15. Maddə 339.1. Hakimiyyətdən sui-istifadə, bir tərəfin nümayəndəsinin digər tərəflə pis niyyətlə razılığa gəlməsi nəticəsində bağlanmış, yaxud bu Məcəllənin 49.4cü maddəsində müəyyən edilmiş hallara səbəb olan əqd, habelə şəxsin ağır vəziyyətə düşməsi və digər tərəfin bundan istifadə etməsi nəticəsində həmin şəxsin özü üçün son dərəcə əlverişsiz şərtlərlə bağlamağa məcbur olduğu əqd (ağır şərtli əqd) zərərçəkən tərəfindən mübahisələndirilə bilər.
16. Maddə 339.4. Əqdi bağlayan şəxsi əqdi bağlamağa məcburetmə (zorakılıq və ya hədələmə) ona hüquq verir ki, zorakılığın üçüncü şəxs tərəfindən törədildiyi halda da əqdi mübahisələndirsin. Xaraktercə şəxsə təsir göstərə bilən və ona şəxsən özünü və ya əmlakını real təhlükə gözlədiyini təlqin edə bilən məcburetmə əqdin etibarsızlığına səbəb olur. Məcburetmənin xarakteri qiymətləndirilərkən şəxsin yaşı və cinsi, həyat şəraiti nəzərə alınır. Məcburetmə tərəflərdən birinin arvadına (ərinə), digər ailə üzvlərinə və ya yaxın qohumlarına qarşı yönəldildikdə də əqdin mübahisələndirilməsinə əsas verir. Məcburetmənin məqsədi ilə vasitələrinin bir-birinə uyğun gəlmədiyi hallardan başqa, nə qanuna zidd məqsədlərlə, nə də qanuna zidd vasitələr tətbiq edilməklə həyata keçirilməyən hərəkətlər məcburetmə sayılmır.
17. Maddə 339.5. Əgər 339.1, 339.2 və 339.4-cü maddələrdə göstərilən əsaslardan biri üzrə əqd etibarsız sayılmışdırsa, bu Məcəllənin 337.5-ci maddəsinin qaydaları tətbiq edilir. Bundan başqa, digər tərəf hakimiyyətdən sui-istifadə nəticəsində zərərçəkənə vurduğu real zərərin əvəzini ödəyir.
18. Maddə 354.2. Bu Məcəllənin 347.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, maraqlı şəxs əqdin bağlanmasına təsir etmiş zorakılığa və ya hədəyə son qoyulduğu gündən və ya əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər. Vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd mübahisəyə əsasən məlum olduğu andan bir ay ərzində mübahisə edilə bilər.
Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunu:
19. Maddə 1.1.1. alınma — dövlət ehtiyacları üçün bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq (onun müəyyən hissəsi) üzərində mülkiyyət, istifadə və icarə hüquqlarına, bu torpaqdan istifadəyə dair müəyyən edilmiş yüklülüklər (məhdudiyyətlər) də daxil olmaqla xitam verilməsi yolu ilə həmin torpağın (onun müəyyən hissəsinin) mülkiyyətçidən könüllü və ya məcburi qaydada əvəzi ödənilməklə dövlət tərəfindən satın alınması, həmçinin istifadədə və (və ya) icarədə olan dövlət torpaqlarının müvafiq kompensasiya ödənilməklə istifadəçidən və ya icarəçidən geri alınması.
20. Maddə 58.1. Bu Qanunun məqsədləri üçün torpağın bazar qiyməti həmin torpağın siyahıya alınma tarixinə olduğu vəziyyətdə açıq bazarda satmaq istəyində olan satıcı tərəfindən almaq istəyində olan alıcıya satılacağı təqdirdə ehtimal olunan qiyməti deməkdir.
21. Maddə 58.2. Torpağın bazar qiyməti torpağın siyahıya alınma tarixindən əvvəlki üç ay ərzində alınan torpağa uyğun torpağın notariat qaydada təsdiq edilmiş alqı-satqı müqavilələrində göstərilmiş 3 ən yüksək qiymətin orta göstəricisi əsasında müəyyən edilir.
“Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə dəyişikliklər və əlavələr edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikasının 2007-ci il 7 dekabr tarixli 506-İİİQD nömrəli Qanununun tətbiq edilməsi haqqında Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 689 saylı Fərmanı:
22. Bənd 2.3. dövlət ehtiyacları üçün alınan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinə həmin daşınmaz əmlakın qanunvericiliyə uyğun olaraq hesablanmış bazar qiymətinin 20 faizi miqdarında satınalma qiymətinə əlavə haqq ödənilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
23. Maddə 14.2 Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
24. Maddə 77.1 Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
25. Maddə 217.4 Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
İşə baxan məhkəmənin mövqeyi:
26. Məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərin izahatlarını dinləyərək, iddianın dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia əsassızdır.
27. İlk növbədə qeyd olunmalıdır ki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn iddia tələbinin qanuni əsasının tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir.
28. İddiaçılar "xxxx" Firmasının qiymətləndirmə hesabatının və onlarla Bakı şəhəri Xətai rayon İcra Hakimiyyəti arasında Fərdi yaşayış evinə dair xx.xx.2023-cü il tarixdə bağlanmış müqavilənin etibarsız hesab edilməsini və onların hər birinə 59000 manat maddi, 10000 manat mənəvi zərər olmaqla, hər birinə cəmi 690000 manat pulun Bakı şəhəri Xətai rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən xeyirlərinə tutulmasını tələb edirlər. Göründüyü kimi, iddiaçıların iddiaları ayrı-ayrı üç tələbdən ibarətdir: "xxxx" Firmasının qiymətləndirmə hesabatının, habelə xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilənin etibarsız hesab edilməsi; hər birinə 590000 manat maddi ziyanın Bakı şəhəri Xətai rayon İcra Hakimiyyətindən tutulması və mənəvi zərərə görə hər birinə cəmi 10000 manat pulun Bakı şəhəri Xətai rayon İcra Hakimiyyətindən tutulması. Ona görə də məhkəmə hesab edir ki, hər bir tələbə ayrılıqda hüquqi qiymət verilməlidir.
29. Məhkəmə "xxxx" Firmasının qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi ilə bağlı qeyd edir ki, qiymətləndirmə dedikdə hər hansı obyektin (predmetin) dəyərinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilməsi üzrə həyata keçirilən fəaliyyət başa düşülür. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” AR Qanunun 1.1.1-ci maddəsində verilən anlayışdan da görünür ki, qiymətləndirmə fəaliyyəti, bu Qanunla müəyyən edilmiş hallarda, habelə sifarişçinin müəyyən etdiyi məqsədlər üçün qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilməsi üzrə fəaliyyətdir. Həmin Qanunun 1.1.2-ci maddəsinə görə qiymətləndirici – bu Qanunla müəyyən edilmiş tələblərə cavab verən, qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirmək hüququnu əldə edən və Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü olan fiziki şəxslərdir. Həmin Qanunun 5.1 və 5.3-cü maddələrinə əsasən bu Qanunun 5.2-ci maddəsi nəzərə alınmaqla (qəsdən ağır və xüsusilə ağır cinayət, habelə xarakterindən və ictimai təhlükəlilik dərəcəsindən asılı olmayaraq korrupsiya cinayəti və qulluq mənafeyi əleyhinə olan digər cinayət, həmçinin iqtisadi sahədə cinayət törətməyə görə məhkumluğu ödənilməmiş və ya götürülməmiş, barəsində tibbi xarakterli məcburi tədbirlərin tətbiq edilməsi haqqında qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarı olan şəxslər qiymətləndirici ola bilməzlər), ali təhsilə və 3 (üç) ildən az olmayan ümumi iş stajına malik olan, ixtisas imtahanını müvəffəqiyyətlə vermiş və Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü olan şəxs qiymətləndirici ola bilər. Qiymətləndirici öz fəaliyyətini müstəqil və ya qiymətləndirici təşkilatla bağladığı əmək müqaviləsi əsasında həyata keçirir.
30. Məhkəmə hesab edir ki, "xxxx" Firmasının qiymətləndirmə hesabatının etibarsızlığı məsələsinə qiymətləndirmə fəaliyyətinin məqsədlərinə və bu fəaliyyətin “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” AR Qaununun qeyd edilən müddəalarında göstərilən tələblər uyğun olub-olmaması baxımından hüquqi qiymət verilməlidir. Qeyd edilən müddəalarda qiymətləndirmə fəaliyyətinin yerinə yetirilməsi üçün bir sıra tələblər irəli sürülmüşdür. Bunlara ən başlıca qiymətləndiricilərə aid tələblər (təhsil, iş stajı, qanunda göstərilən kateqoriyalar üzrə cinayətlərə görə məhkumluq və s.), onların bu fəaliyyətin yerinə yetirmələri üçün qanunla müəyyən edilmiş xüsusi prosedurdan (ixtisas imtahanını müvəffəqiyyətlə verməklə Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü olması) keçmələri və sifarişçi ilə müvafiq müqavilənin bağlaması kimi tələblər dsaxildir.
31. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının elektron məlumat bazasından əldə edilmiş məlumatdan görünür ki, "xxxx" Firması Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasında QT-0042 reyestr nömrəsi ilə "xxxx" Firması adı altında qeydiyyatdan keçmiş, üzvləri Faiq İbrahimov, iş təcrübəsi 17 il, fəaliyyət istiqaməti daşınar və daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi və s. qeyd edilmişdir. Həmçinin, iş materialları ilə müəyyən edilir ki, iddiaçıların Fərdi yaşayış evlərinin qiymətləndirilməsi bağlı sifarişi Bakı şəhəri Xətai RİH vermiş (Bakı şəhəri Xətai rayon İHB Aparatının İddiaçı1 və digər çəxslərə ünvanlandığı xx.xx.2018-ci il tarixli məktubunda xx.xx.2017-ci il tarixli, 52/1 saylı məktubla "xxxx" MMC-yə müraciət olunduğu qeyd edilmişdir. Qiymətləndirmə sonradan "xxxx" Firması tərəfindən aparılmışdır), Bakı şəhəri Xətai RİH-nə isə bu səlahiyyət Bakı şəhər İHB-nın xx.xx.2013cü il tarixli, 225 nömrəli sərəncamı əsasında verilmişdir. Göründüyü kimi, "xxxx" Firmasının iddiaçılara məxsus Fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsi ilə bağlı fəaliyyəti qanuni olduğundan və qiymətləndirmə qanunla müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirildiyindən Firma tərəfindən tərtib edilmiş qiymətləndirmə hesabatının etibarsızlığı üçün əsaslar yoxdur və iddia həmin hissədə təmin edilməməlidir.
32. İddiaçılarla Bakı şəhəri Xətai RİH arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilənin etibarsızlığı ilə bağlı məhkəmə qeyd edir ki, AR Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2021-ci il 2 aprel tarixli Qərarında göstərmişdir ki, müəyyən bir əqd əsasında yarandığı hesab edilən hüquqla bağlı iddia tələbində məhkəmə icraatının ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlı olub-olmadığını təsbit etməkdir. İddia tələbinin əsaslandığı əqdin etibarsız olması, birbaşa həmin əqd üzrə hüquqi nəticənin əmələ gəlmədiyini, yəni müqavilə üzrə iddia olunan subyektiv hüququn yaranmadığını göstərir. Ona görə də, hər hansı bir əqdə əsaslanaraq verilən iddianın düzgün hüquqi həlli üçün, ilk növbədə, istinad olunan həmin əqdin etibarlı olub-olmaması müəyyən edilməlidir.
33. AR Konstitusiya Məhkəməsinin formalaşdırığı hüquqi mövqeyə uyğun olaraq məhkəmə hesab edir ki, cavabdehlərlə arasında Bakı şəhəri Xətai RİH arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilənin etibarlı olub-olmaması da yoxlanılmalıdır.
34. Yuxarıda qeyd edilən müddəalarda əqdlərin etibarsızlığı anlayışı və əsasları göstərilmişdir. Qanunun etibarsız əqdlərə verdiyi anlayışdan görünür ki, etibarsızlıq üçün əsas şərt əqdin qanunda müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanılması ilə bağlıdır. Əqdin etibarsızlığına səbəb olan şərtləri qanunvericiliyə əsasən, ümumi formada (şərti olaraq) subyektə (əqdin tərəflərinə) bağlı olan, iradə ifadəsinə bağlı olan və əqdin forma və məzmununa bağlı olan şərtlərə ayırmaq olar.
35. İddiaçılar iddia edir ki, onlar xx.xx.2023-cü il tarixli müqaviləni Bakı şəhəri Xətai RİH-nin təzyiqləri nəticəsində imzalamağa məcbur olmuşlar. Müqaviləni imzalamağa məcbur edilmələrini isə İcra Hakimiyyətinin göstərişi ilə (hakimiyyətdən suiistifadə ilə bağlı) kommunal xidmətlərin dayandırılması, Fərdi yaşayış evinin qarşısında dərin xəndək qazaraq evə gediş-gəlişin çətinləşdirilməsi və.s tədbirlərin görülməsi ilə əlaqələndirirlər.
36. Etibarsız əqdlərin şərti təsnifatından da görünür ki, iradə ifadəsinə bağlı olan etibarsız əqdlərdən biri də əqdin hakimiyyətdən sui-istifadə etmə nəticəsində bağlanması ilə əlaqədardır. Mülki Məcəllənin 339.1-ci maddəsində əqdin hakimiyyətdən sui-istifadə etmənin nədə ifadə olunduğu konkret göstərilməsə də, məhkəmə hesab edir ki, bu əsasla müqavilənin bağlanması elə bir nəticəni nəzərdə tutur ki, bununla hakimiyyət funksiyasına malik olan dövlət orqanının səlahiyyətli subyekti qanunla ona verilmiş səlahiyyətlərdən kənara çıxaraq özünün hərəkət və hərəkətsizliyində ifadə edilən təsir tədbirləri nəticəsində qarşı tərəfi əlverişsiz vəziyyətə salmaqla özünün istədiyi və diktə etdiyi şərtlərlə müqavilənin bağlanmasına nail olur. Belə müqavilənin bağlanması zamanı təsirə məruz qalan tərəfin iradə ifadəsi fomal (görüntü olaraq) mövcud olsa da, əslində bütövlükdə onun arzuladığı hüquqi nəticəyə uyğun olmur, başqa sözlə iradə ifadəsi natamam və məcburi qaydada yönləndirilmiş olur. Məhkəmə hesab edir ki, hakimiyyətdən sui-istifadənin təsiri altında bağlanmış əqd o zaman etibarsız hesab edilə bilər ki, bu müqavilənin ayrı-ayrı bəndlərinin deyil, bütövlükdə müqavilənin özünü əhatə etmiş olsun.
37. Lakin həm iddia ərizəsinin məzmunundan həm də iş materiallarında İddiaçı1 müxtəlif dövlət orqanlarına ünvanlandığı şikayətlərdən görünür ki, iddiaçılar xx.xx.2023cü tarixli müqavilədən bötövlükdə deyil, yalnız Fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsindən narazılıqlarını ifadə etmişlər. Başqa sözlə, iddiaçıların Fərdi yaşayış evinin dövlət ehtiyacı üçün alınmasına dair iradə ifadələri mövcud olmuş, yalnız buna görə verilməli kompensasiyanın məbləği ilə razılaşmamışlar. Bu hal isə xx.xx.2023cü tarixdə bağlanmış müqavilənin etibarsız hesab edilməsi üçün əsas ola bilməz. Hətta, məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, ilkin qiymətləndirmə zamanı iddiaçılara məxsus Fərdi yaşayış evinin yaşayış sahəsinin 1 kv.m.-nə görə 1000 manat, köməkçi sahənin kv.m. üçün 750 manat, həyətdə əlavə tikililərin 1 kv.m. üçün 50-350 manat təklif edilsə də, İddiaçı1 və digər sakinlərin çoxsaylı müraciətləri nəzərə alınaraq onlara, eləcə də iddiaçılara Fərdi yaşayış evinin yaşayış və köməkçi sahələrinin orta bazar qiymətinin 1 kv.m-i. üçün 1250 manat, yardımçı tikililərin orta bazar qiymətinin 1 kv.m. üçün 500 manat əsas götürülmüşdür.
38. Digər bir tərəfdən, qanunvericlikdə əqdlərin etibarsızlığı nəticəsində tərəflərin ilkin vəziyyətə qaytarılması ilə bağlı (restitusiya) hüquqi tənzimləmə nəzərdə tutulmuşdur. Bununla bağlı Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsində qeyd edilir ki, əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. Lakin məhkəmə iclası zamanı İddiaçı1 bildimişdir ki, Fərdi yaşayış evinə görə onlara kompensasiya şəklində verilən (digər iddiaçılar da onlara düşən hissəni İddiaçı1 vermişlər) pulla özünə başqa yaşayış yeri almışdır. Məhkəmə hesab edir ki, bu hal da xx.xx.2023-cü tarixdə bağlanmış müqavilənin etibarsızlığı əsasını aradan qaldırmış olur.
39. Beləliklə, şərh edilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, iddiaçılarla Xətai rayon İH arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü tarixli müqavilənin etibarsız hesab ediləməsi üçün əsaslar yoxdur.
40. İddiaçıların tələbinin ikinci, yəni Fərdi yaşayış evinin dövlət proqramının icrası ilə bağlı alınmasına görə hər birinə əlavə 59000 manat əlavə kompensasiyanın verilməsi barədə hissəsi də əsassızdır. İddiaçılar hesab edir ki, Fərdi yaşayış evi real bazar dəyərindən daha az qiymətləndirilmişdir, ona görə də onlara əlavə kompensasiya verilməlidir.
41. Məhkəmə iddiaçıların bu dəlili ilə bağlı qeyd edir ki, işin məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, "xxxx" MMC tərəfindən Fərdi yaşayış evi əvvəl yaşayış sahəsinin 1 kv.m.-nə görə 1000 manat, köməkçi sahənin kv.m-nə görə 750 manat qiymətləndirilmiş, sonradan iddiaçı da daxil olmaqla digər sakinlərin narazılığından sonra "xxxx" Firması tərəfindən, Fərdi yaşayış evinin yaşayış və köməkçi sahələrin 1 kv.m. 1250 manat, əlavə tikililərin sahəsinin 1 kv.m. 500 manat qiymətləndirilmiş, Fərdi yaşayış evinin bu qiymətlə kompensasiya edilməsi barədə İddiaçı1 və Bakı şəhəri Xətai rayon İHnin və digər dövlət orqanlarının rəhbər işçiləri ilə xx.xx.2023-cü il tarixdə Razılaşma aktı imzalanmışdır. Qiymətləndirmə dəyəri isə “Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə dəyişikliklər və əlavələr edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikasının 2007-ci il 7 dekabr tarixli 506-İİİQD nömrəli Qanununun tətbiq edilməsi haqqında Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 689 saylı Fərmanının 2.3-cü bəndində nəzərdə tutulmuş bazar qiymətinin 20 faizi miqdarında satınalma qiymətinə əlavə haqq nəzərə alınmaqla hesablanmışdır. Göründüyü kimi, Fərdi yaşayış evinin sonrakı qiymətlər əsasında kompensasiya edilməsinə İddiaçı1 razılaşmış, bu barədə sözügedən Razılaşma aktını, xx.xx.2023-cü il tarixdə isə digər iddiaçılarla birlikdə Fərdi yaşayış evinin alınmasına dair müqaviləni imzalamışlar. Həmin müqavilənin 8-ci bəndində göstərilmişdir ki, tərəflər 30 gün qabaqcadan yazılı formada xəbərdar etməklə müqaviləyə xitam vermək hüququna malikdirlər. İddiaçıların bu hüquqlarından isitfadə etməmələri isə onların həmin müqavilə ilə razılaşdıqlarını bir daha təsdiq edir.
42. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı əmlakın yaşı, təmir vəziyyəti, ümumi istifadəyə yararlılığı, daşınmaz əmlakda meydana gəlmiş hər hansı bir zədə və ya nasazlıq, əmlakın təhlükəsizliyi, təcili vəziyyətlərdə müdafiə edilməsi və digər infrastruktur məsələləri, əmlakın hansı məqsədlə istifadə edildiyi, istifadə təyinatı, yerli qanunvericilik və sərhədlərlə uyğunluq, oxşar əmlakların qiymətləri, bazar tendensiyalar, əmlakın yerləşdiyi ərazi, onun inkişaf potensialı, ərazinin infrastrukturu, nəqliyyat vasitələrinin mövcudluğu, sosial və iqtisadi imkanlar, əmlakın hüquqi vəziyyəti, mülkiyyət hüququnun mövcudluğu və hər hansı bir hüquqi problemlərin (məsələn, borclar, mülkiyyət mübahisələri və s.) olub-olmaması kimi amillər nəzərə alınır.
43. "xxxx" Firması tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş qiymətləndirmə hesabatlarından məlum olur ki, iddiaçılara məxsus Fərdi yaşayış evi qiymətləndirilərkən qeyd edilən amillər qiymətləndirmə meyarları kimi nəzərə alınmışdır. İddiaçılara məxsus Fərdi yaşayış evinin olduğu ərazi əvvəllər Bakı şəhəri üzrə istər infrastruktur, istərsə də yerləşdiyi ərazi baxımından yüksək göstəricələrə malik olmamışdır. Habelə, Fərdi yaşayış evinə dair iddiaçıların mülkiyyət hüququ da dövlət qeydiyyatına alınmamışdır. Bütün bunlar isə qiymətə bir başa təsir göstərən amillər kimi nəzərə alınır. Eyni zamanda, “Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununda göstərildiyi kimi bazar qiyməti tərəflərin istədiyi ən aşağı və ən yüksək qiyməti deyil, alınma tarixindən əvvəlki üç ay ərzində alınan torpağa uyğun torpağın notariat qaydada təsdiq edilmiş alqı-satqı müqavilələrində göstərilmiş 3 ən yüksək qiymətin orta göstəricisi əsasında müəyyən edilir.
44. Mənəvi zərərlə bağlı tələbə gəldikdə isə, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 23-cü maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 24 aprel 2020-ci il tarixli Qərarında da deyilir ki, mənəvi zərər insanın anadangəlmə və ya qanun əsasında ona mənsub olan şəxsi qeyriəmlak xarakterli hüquq və azadlıqlarının, habelə əmlak hüquqlarının pozulması nəticəsində mənəvi sarsıntı və iztirab keçirməsini ifadə edir və yaxın şəxsin itirilməsi, fəal ictimai həyatın davam etdirilməsinin qeyri-mümkünlüyü, əmək qabiliyyətinin itirilməsi, ailə və şəxsi həyat sirrinin ictimailəşməsi, şərəf və ləyaqəti alçaldan məlumatların yayılması, müəyyən hüquq və azadlıqların qanunsuz məhdudlaşdırılması, fiziki əzab, sağlamlığa zərər vurulması və s. nəticəsində yarana bilər.
45. Şərəf və ləyaqətin müdafiəsi barədə qanunvericiliyin məhkəmələr tərəfindən tətbiq edilməsi təcrübəsi haqqında Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 14 may 1999-cu il tarixli 7 saylı qərarının 6-cı bəndinə qeyd edilir ki, iddiaçı mənəvi ziyanın ödənilməsini tələb etdikdə keçirdiyi fiziki və mənəvi sarsıntıları sübut etməlidir.
46. Məhkəmə qeyd edir ki, mənəvi zərərə görə pul tələb edərkən mənəvi sarsıntı keçirməsinin, psixologiyasında stress, sarsıntı və emosional gərginliyin nədən ibarət olmasını göstərməmiş, bununla bağlı yalnız qanunvericilik normalarını sadalamaqla kifayətlənmişdir. Odur ki, iddia tələbi həmin hissədə təmin edilə bilməz.
47. Şərh olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 216-220ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə
QƏTETDİ:
İddia təmin edilməsin. Qətnamə rəsmi qaydada verildiyi (“Elektron Məhkəmə” İnformasiya Sistemində yaradılmış elektron kabinetdə yerləşdirildiyi) gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin mülki kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Pərviz Zamanlı