Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1282/2026 23.06.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının Iddiaçı Iddiaçı cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı iddia tələbinə dair mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: əqdin etibarsızlığı; sübutetmə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər:
2. 2025-ci ildə notarial qaydada bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi ilə iddiaçı Iddiaçı ünvan 1 ünvanında yerləşən 62.1 kv.m sahəsi olan evini (bundan sonra – mübahisəli ev) 130.000 manat müqabilində cavabdeh cavabdeh2 satmışdır;
3. Mübahisəli ev hazırda cavabdehin mülkiyyətindədir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. Iddiaçı məhkəməyə müraciət edərək, mübahisəli evə dair bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
5. Iddia tələbi belə əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı uzun illər elmi fəaliyyətlə məşğul olmuş ahıl şəxsdir. Alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən notarius tərəfindən onun yaşı və yaddaş pozğunluqları nəzərə alınmamış, fəaliyyət qabiliyyəti lazımi qaydada qiymətləndirilməmişdir. Alqı-satqı zamanı evin real bazar dəyəri müəyyən edilməmiş, əmlak 130.000 manata qiymətləndirilərək müqavilə rəsmiləşdirilmişdir. Sonradan bilmişdir ki, mənzilin həqiqi dəyəri barədə aldadılmış və evi bazar qiymətindən xeyli aşağı məbləğə satmışdır. Onun Bakı şəhərində yaxın qohumları yoxdur, oğlu isə Moskvada yaşayır. Bu ev onun yeganə yaşayış yeridir. Mövcud vəziyyəti qarşı tərəfə izah etməsinə baxmayaraq, cavabdeh onun yaşını və uzun illər qonşuluq münasibətlərinin mövcud olmasını nəzərə almadan mənzili təcili boşaltmasını tələb edir.
6. Iddiaçı izahatında bildirmişdir ki, ona elmi araşdırmalarının davam etdirilməsi ilə bağlı xaricdən təklif daxil olmuş, o, təklifi qəbul etmişdir. Xarici ölkəyə getməklə bağlı ondan pul tələb edilmişdir və o, tələb edilən vəsaiti əldə etmək məqsədi ilə mübahisəli mənzili satmaq qərarına gəlmişdir. Cavabdehlə mənzilin alqı-satqısı ilə bağlı razılığa gəlməmişdən əvvəl mənzilin 120000 manata alqı-satqısı ilə bağlı üçüncü şəxslə razılaşmış, sonradan fikrini dəyişmiş və mənzilə görə cavabdehdən ilkin olaraq 10000 manat məbləğində vəsait almış, sonradan isə alqı-satqı müqaviləsi rəsmiləşdirilən zaman 130000 manat qiymətinə satmışdır. Əmlakın dəyəri ona ödənilmişdir. Alqı-satqı nəticəsində əldə edilmiş vəsaiti üçüncü şəxslərə köçürmüşdür. Lakin sonradan ona məlum olmuşdur ki, elmi araşdırmaların davam etdirilməsi ilə bağlı təklif yalan olmuşdur, o, aldadılmışdır. Artıq evə satmaq istəmir. Bunu məcburən etmişdi. Ona qarşı hədə-qorxu olmamışdır.
7. Cavabdeh izahatında bildirmişdir ki, mübahisəli evi ödənişini edərək almışdır. Lakin iddiaçı bu günədək evdən çıxmır. Bu səbəbdən, onu məhkəməyə vermişdir. Icraçılar gəlib çıxaracaqlar.
8. Xətai Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilməmişdir (hakim: Ə.Abbasova).
9. Məhkəmə mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, alqı-satqı müqaviləsi iddiaçının sərbəst iradəsi əsasında bağlanmışdır və müqavilənin etibarsız sayılmasına əsas verən hallar müəyyən edilməmişdir. Iddiaçının izahatı əsasında müəyyən olunmuşdur ki, o, mənzilin satılması barədə özü qərar vermiş, satış qiymətini özü müəyyən etmiş və əldə etdiyi vəsaiti öz istəyi ilə üçüncü şəxslərə köçürmüşdür. Cavabdehin iddiaçını mənzilin dəyəri ilə bağlı aldatması, ona təzyiq göstərməsi və ya iradəsinə hər hansı formada təsir etməsi sübuta yetirilməmişdir. Iddiaçının sonradan üçüncü şəxslər tərəfindən aldadılması faktı isə cavabdehlə bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarlılığına təsir göstərmir. Həmçinin iddiaçının fəaliyyət qabiliyyətinin məhdudlaşdırılması və ya onun fəaliyyət qabiliyyətsiz hesab edilməsi barədə qüvvədə olan məhkəmə qərarı mövcud olmadığından, notariusun müqaviləni rəsmiləşdirərkən onun fəaliyyət qabiliyyətini şübhə altına almasını tələb edən hüquqi əsas da olmamışdır. 10.Məhkəmə mövqeyini Mülki Məcəllənin 28, 32, 152, 337, 339, 342, 343-cü, “Notariat haqqında” Qanunun 45,46-cı, Mülki Prosessual Məcəllənin 77.1-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
11. Iddiaçı apellyasiya şikayəti vermiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunaraq iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
12. Iddiaçı şikayətini iddia ərizəsinin və birinci instansiya məhkəməsində verdiyi izahatın məzmununa uyğun əsaslandırmışdır.
13. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi apellyasiya şikayətinə münasibətdə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (hakimlər: E.Kazımov– məruzəçi, İ.Şirinov, N.Cəfərov).
14. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və hüquqi əsaslandırma ilə razılaşmış, əlavə olaraq bildirmişdir ki, uzun illər ərzində elmi fəaliyyətlə məşğul olan və hazırda da elmi araşdırma üçün xaricə getmək istəyən iddiaçını cavabdehin məhz evin bazar dəyəri barədə aldatması da inandırıcı və ağlabatan görünmür. Çünki mənzilin bazar dəyərinin mənzildən çıxmadan da müasir texnologiyalar yaxud sosial şəbəkələr vasitəsi ilə müəyyən etmək mümkün hesab edilir. Yəni mənzilin bazar dəyəri həqiqətən də müqavilədə göstəriləndən yüksək olmuşdursa, iddiaçı bunu özü də müəyyən edib daha baha qiymətə sata bilərdi, ancaq etməyib. Demək ki, hansısa aldatmadan söhbət belə gedə bilməz.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
15. Cavabdeh (vəkil: X1) kassasiya şikayəti vermiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək işin yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
16. Şikayət belə əsaslandırılmışdır ki, məhkəmələr Mülki Məcəllənin 339.2-ci maddəsini düzgün tətbiq etməmişdir. Belə ki, cavabdeh mənzilin real bazar dəyərinin müqavilədə göstərilən qiymətdən xeyli yüksək olduğunu bildiyi halda iddiaçıya məlumat verməmiş, nəticədə o, əqdi həqiqi vəziyyəti bilmədən bağlamışdır. O cümlədən, məhkəmələr mənzilin real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün zəruri araşdırma aparmamış, satış qiyməti ilə bazar dəyəri arasında olan əhəmiyyətli fərqə hüquqi qiymət verməmişdir.Eyni zamanda. Mülki Məcəllənin 346.1-ci maddəsinin tələblərini məhkəmələr tərəfindən nəzərə alınmamış, iddiaçının müqavilə bağlanan andakı yaşını, sağlamlıq vəziyyətini, tənha olmağını və iradəsinin sərbəst formalaşıb-formalaşmadığını araşdırmamışdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
17. Cavabeh kassasiya şikayətinə qarşı etiraz ünvanlayaraq, şikayətin əsassız olduğu üçün təmin olunmamasını, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
18. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
19. Maddə 339.1. Hakimiyyətdən sui-istifadə, bir tərəfin nümayəndəsinin digər tərəflə pis niyyətlə razılığa gəlməsi nəticəsində bağlanmış, yaxud bu Məcəllənin 49.4-cü maddəsində müəyyən edilmiş hallara səbəb olan əqd, habelə şəxsin ağır vəziyyətə düşməsi və digər tərəfin bundan istifadə etməsi nəticəsində həmin şəxsin özü üçün son dərəcə əlverişsiz şərtlərlə bağlamağa məcbur olduğu əqd (ağır şərtli əqd) zərərçəkən tərəfindən mübahisələndirilə bilər.
20. Maddə 339.2. Şəxs əqd bağlanması məqsədilə aldadıldıqda həmin əqdi mübahisələndirə bilər. Belə mübahisələndirmə əqdin aldatma olmadan bağlana bilməyəcəyinin aşkar olduğu hallarda həyata keçirilir. Əgər tərəflərdən biri, aşkar edilsəydi, digər tərəfin əqd bağlamayacağı hallar barəsində susmuşsa, aldadılmış tərəf əqdi mübahisələndirə bilər. Barəsində susulan hallar barəsində məlumat vermək vəzifəsi yalnız o zaman ola bilər ki, digər tərəf vicdanla bunu gözləsin.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
21. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
22. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
23. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
24. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
25. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri
26. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
27. Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyi üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
28. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
29. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan apellyasiya məhkəməsi işin hallarını araşdıraraq bu qənaətə gəlmişdir ki, alqı-satqı müqaviləsi iddiaçının sərbəst və şüurlu iradəsi əsasında bağlanmış, onun etibarsız sayılmasına əsas verən hallar müəyyən edilməmişdir. Iddiaçı mənzilin satılması barədə qərarı özü vermiş, qiyməti özü müəyyən etmiş və əldə etdiyi pul vəsaitindən öz mülahizəsinə uyğun şəkildə istifadə etmişdir. Cavabdehin iddiaçını mənzilin bazar dəyəri ilə bağlı aldatdığı sübuta yetirilməmişdir.
30. Kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı məhkəmə kollegiyası bildirir ki, iddiaçı birinci instansiya məhkəməsində verdiyi izahatında mübahisəli mənzili öz iradəsi ilə, hər hansı hədə-qorxu olmadan, satışdan əldə edəcəyi vəsaiti elmi araşdırmalarına sərf etmək məqsədilə cavabdehə satdığını bildirmişdir. Iddiaçının sonradan – apelyasiya və kassasiya şikayətlərində irəli sürdüyü arqumentlərə isə apellyasiya məhkəməsi tərəfindən hüquqi qiymət verilmişdir.
31. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və iddiaçının dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
32. O da qeyd edilməlidir ki, işin faktiki halları kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
33. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
34. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
35. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2026cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.