Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1331/2026 08.07.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı ilk, iddiaçı Cavabdeh cavabdeh İddiaçı qarşı qarşılıqlı iddiası üzrə QƏRARİ iş № *(1-8)-1331/2026 Açar sözlər: daşınmaz əmlakın dövlət reyestri qeydinə etiraz, müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, yalan əqd Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızı (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı “mənzillərin boşaldılması və təhvil verilməsi” tələbinə dair ilk, iddiaçı Cavabdeh cavabdeh İddiaçı qarşı “müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi” qarşılıqlı iddia tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsindən cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə ## #### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Tərəflər arasında Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisində ## ###### 2021-ci il tarixdə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsində yerləşən *** saylı evin 45 və ** saylı mənzillərinin alqı-satqısı barədə AN-İ ******* saylı və AN-İ ******* saylı müqavilələr bağlanmışdır. Müqavilələrə əsasən ümumi sahəsi 125,4 kv.m. olan ** saylı mənzil 150.000 manata, ümumi sahəsi 163,9 kv.m. olan 45 saylı mənzil isə 153.000 manata Cavabdeh tərəfindən İddiaçı satılmışdır.
2. Müqavilələrin 11-ci bəndində satıcının ##.##.2022-ci il tarixinədək daşınmaz əmlakı alıcının faktiki sahibliyinə vermək öhdəliyi nəzərdə tutulmuşdur.
3. Iddiaçının mənzillər üzərində xüsusi mülkiyyət hüququ ##.##.2021-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
4. Işin mübahisəsiz halıdır ki, iddiaçıya satılmış mənzillərin ayrı-ayrı çıxarışları olsa da onlar birləşdirilmiş və təmirli vəziyyətdə olan mənzillər olmuşdur.
5. Apellyasiya instansiyası mərhələsində əldə edilmiş “xxxx” MMC-nin ## ###### 2025-ci il tarixli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabata əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov Rayonu, Ağa Neymətulla küçəsində yerləşən *** saylı evin ** saylı və ** saylı mənzillərinin ## ###### 2021-ci ilə bazar dəyəri 324600 manat və 214500 manat olmaqla, ümumilikdə 539.100 manat təşkil etmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. Iddiaçı ##.##.2024-cü il tarixdə cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsi, ev 250 ünvanında yerləşən 45 və 46 saylı mənzillərin boşaldılması və təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. Iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında ## ###### 2021-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqavilələri bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmişdir. Həmin müqavilələrə əsasən, cavabdeh Cavabdeh ünvan 3 ünvanında yerləşən 45 və ** saylı mənzillər iddiaçıya satılmış, mənzillər üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata almış və bununla bağlı çıxarışlar əldə etmişdir. Cavabdeh Cavabdeh iddiaçı İddiaçı həmin mənzillərin boşaldılması üçün müddət verməsini xahiş etmiş və daha sonra həmin mənzilləri iddiaçıya təhvil verəcəyini bildirmişdir. Lakin, cavabdeh ## ###### 2021-ci il tarixdən bu günədək həmin mənzilləri iddiaçıya təhvil verməmişdir və iddiaçı bununla bağlı cavabdehə müraciət etdikdə, cavabdeh hər dəfə qısa müddət ərzində mənzilləri təhvil verəcəyini bildirmişdir. Iddiaçının müraciətlərinə baxmayaraq, cavabdeh Cavabdeh 2 il müddətdir ki, həmin mənzilləri iddiaçıya boşaldıb, təhvil verəcəyi ilə bağlı vədlər verir. Halhazırda sözügedən mənzillərdə qanunsuz olaraq cavabdeh Cavabdeh ailə üzvləri yaşayırlar. Beləliklə, cavabdeh onun mülkiyyətində olan mənzillərdən maneəsiz istifadə, sahiblik və ona dair sərəncam vermək hüquqlarını pozaraq onun mülkiyyətində olan mənzillərdən məhrum edir. Bu səbəbdən, cavabdeh tərəfindən həmin mənzillərin boşaldılması və iddiaçıya təhvil verilməsi üçün məhkəməyə müraciət etmək zərurəti yaranmışdır.
8. Cavabdeh qarşılıqlı iddia qaldıraraq ##.##.2021-ci il tarixli “daşınmaz əmlakın alqısatqı müqavilələri”nin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilələr əsasında cavabdeh İddiaçı adına mənzillərə dair verilmiş daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılmış qeydiyyatın (çıxarışlar) ləğv edilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. Qarşılıqlı iddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə göstərilən müqavilələr rəsmiləşmiş olsa da, mülkiyyətində olan mənzilləri iddiaçı İddiaçı satmamış, mənzilləri nəinki İddiaçı, hər hansı şəxsə satmaq niyyəti olmamış, heç İddiaçı da mənzilləri satın almaq niyyəti olmamışdır. Rəsmiləşmiş müqavilələr yalan əqdlər olmaqla, aralarında olan borc münasibətinə görə təminat məqsədi daşımışdır. Belə ki, İddiaçı faizlə borc verən şəxs kimi tanındığından, 2021-ci ilin noyabr ayında ona borc pul verməsinə dair müraciət etmiş, aralarında ona borca pul verməsinə dair razılaşma olmuşdur. ##.##.2021-ci il tarixdə notariat qaydasında müqavilələrin rəsmiləşdirilməsində məqsəd İddiaçı ona verdiyi borc məbləğinə görə təminat məqsədi daşımışdır. Belə ki, aralarındakı danışıqların nəticəsində, İddiaçı ona verdiyi borcun müqabilində mənzilləri təminat olaraq onun adına rəsmiləşdirməyi istəmişdir. Verəcəyi 300.000 manat borcu alqı-satqı müqaviləsində, guya, mənzillərin satış qiyməti kimi göstərmişik, hər mənzilə 150.000 manat satış qiyməti yazılmaqla rəsmiləşdirilmişdir. İddiaçı faizə pul verən şəxs kimi yalnız bu şərtlə borc pul verməyə razılaşmış, həmin vaxt təcili borc pula ehtiyacı olduğundan formal alqı-satqıya razılaşmışdır. İddiaçı heç mənzillərinə baxış keçirməmiş, ailə üzvləri də mənzillərin “satışına dair müqavilələrdən” xəbərsiz olmuşlar. Hər biri 125 və 163 kv.m. olan mənzillərin qiymətinin standart olaraq 150.000 manat yazılması, A.Neymətulla küçəsində, yeni binada tam təmirli mənzillərin qiymətinin daha baha qiymətə olması və s. hallar müqavilələrin formal olmasının göstəricisidir. Eyni zamanda, 2021-ci ilin ## ######ından indiyədək İddiaçı mənzilə köçmək niyyətinin olmaması, mənzili boşaltmağı tələb etməməsi də nəzərə alınmalıdır. Belə ki, aldığı borc məbləğini faizləri ilə birlikdə təxminən 2 il müddətində qaytarmış. sonradan borcun qaytarılmasında gecikmələr olduğundan, İddiaçı isə faizə əlavə faiz hesablamağa başladığından və bu cür hesablama ilə razılaşmadığından ödənişləri dayandırmışdır.
10. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** nömrəli iş üzrə ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Səbinə Nuriyeva) ilk iddia təmin edilərək, ünvan 2 və ünvan 3 ünvanlarında yerləşən mənzillərin boşaldılaraq cavabdeh Cavabdeh tərəfindən iddiaçı İddiaçı təhvil verilməsi, qarşılıqlı iddianın təmin edilməməsi qət edilmişdir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi ilk iddia tələbinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iddia tələbi üzrə ünvan 3 və ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzillərin tələb edilməsi tərəflər arasında bağlanmış ## ###### 2021-ci il tarixli alqı-satqı müqavilələrinin tələbləri baxımından satıcı– ilkin iddia üzrə cavabdeh Cavabdeh tərəfindən üzərinə götürülmüş öhdəliklərin təmin edilməsini əhatə edir.Belə ki, müqavilələrin 11-ci bəndinə əsasən Cavabdeh ##.##.2022-ci il tarixinədək daşınmaz əmlakları İddiaçı faktiki sahibliyinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə yaranmış öhdəliklər alıcı İddiaçı tərəfindən yerinə yetirilmişdir. Belə ki, qeyd olunan mənzillərin tərəflər arasında qarşılıqlı razılıqla müəyyən edilmiş dəyəri tam şəkildə notariusun depozit hesabına ödənilmişdir. Bu hal Bakı ** saylı Notariat ofisi tərəfindən məhkəməyə ünvanlanmış mədaxil orderləri ilə öz təsdiqini tapır. Ilkin iddia üzrə iddiaçının mənzillərə dair mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrində qeydə alınmış və ona müvafiq çıxarışlar verilmişdir. Lakin Cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklər yerinə yetirilməmiş, mənzillər alıcı İddiaçı təhvil verilməmişdir.
12. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında mənzillərin alqı-satqısına dair müqavilə üzrə öhdəlik münasibətləri yaranmış, ilkin iddia üzrə iddiaçı razılaşma üzrə nəzərdə tutulmuş əmlakların dəyərini tam şəkildə Cavabdeh ödəmiş, lakin sonuncu həmin mənzilləri İddiaçı təhvil verməyərək öhdəliyini yerinə yetirməmişdir. Belə olan halda məhkəmə hazırda mənzillərin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsinə dair ilkin iddia tələbini əsaslı hesab edərək, ## ###### 2021-ci il tarixli müqavilələr üzrə ilkin iddia üzrə cavabdeh Cavabdeh üzərinə düşən öhdəliklərin yerinə yetirilməməsini İddiaçı qanunla qorunan hüquqlarının pozulması kimi qiymətləndirir və ünvan 3 və ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzillərin boşaldılaraq İddiaçı təhvil verilməsi öhdəliyinin Cavabdeh həvalə edilməsini qanuni hesab edir.
13. Məhkəmə qarşılıqlı iddia tələbinə münasibətdə isə qeyd etmişdir ki, əqdin etibarsızlığı dedikdə, mülki qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanan və məzmununda nəzərdə tutulmuş mülki hüquq münasibətləri yaratmayan, yalnız özünün etibarsızlığı ilə bağlı nəticələrə səbəb olan əqd anlaşılır.
14. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, qeyd olunan maddi hüquq normalarının tələblərindən göründüyü kimi hazırda mübahisə predmeti olan müqavilənin etibarsız hesab edilməsinə dair hər-hansı bir əsas müəyyən edilməmişdir. Belə ki, qarşılıqlı iddia tələbi üzrə iddiaçı qeyd olunan müqaviləni bağlamaq, əmlaklarını satmaq niyyətinin olmadığını, müqavilənin etibarsız hesab edilməli olduğunu iddia edir. Nəzərə almaq lazımdır ki, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Baxılan iş üzrə İddiaçı mübahisəli mənzilləri əldə edərkən həmin əmlak dövlət reyestrində iddiaçı Cavabdeh adına qeydə alınmışdır. Sonuncu tərəfindən mənzillər İddiaçı satılmış, alqı satqı müqavilələri bağlanarkən reyestrdə əmlak üzərində yüklülük olmamış, reyestrdəki qeydə dair etiraz daxil edilməmişdir. Bununla yanaşı qeyd olunan alqı-satqı müqavilələri əsasında tərəflərin götürdükləri öhdəliklər yerinə yetirilmişdir. Belə ki, müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş məbləğlər notariusun depozit hesabına alıcı tərəfindən ödənilmiş, mənzillər alıcı İddiaçı adına ##.##.2021-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyatdan keçmiş, bu barədə İddiaçı dövlət reyestrindən müvafiq çıxarışlar (mülki iş v. 7) verilmişdir. Mübahisələndirilən müqavilələrin etibarlılığına dair qanunda nəzərdə tutulmuş şərtlər gözlənilmiş, alqı-satqı müqavilələrinin hər ikisi notariat qaydada– Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisində təsdiqlənmiş və müqavilələrin etibarsızlığı üçün əsaslar məhkəmə baxışı zamanı müəyyən edilməmişdir.
15. Qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı müqavilələrin etibarsız olmasını və tələbinin əsası kimi həmin müqavilələrin qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh tərəfindən ona ödənilən pulun təminatı kimi bağlandığını bildirir. Başqa sözlə, iddiaçı onunla cavabdeh arasında bağlanmış alqı-satqı müqavilələrinin yalan əqd olduğuna, digər əqdi, pərdələmək üçün bağlanıldığına istinad etmişdir.
16. Hazırki işdə tərəflərin hər hansı bir mənfəət əldə etmək üçün üçüncü şəxslərdə buna dair fikir formalaşdırmaq və görüntü yaratmaq niyyəti müəyyən edilməmiş, qarşılıqlı iddia tələbi üzrə iddiaçı iddia tələbinin əsası kimi istinad etdiyi hallara (cavabdeh tərəfindən ona borc verilməsi, müqavilənin borcun təminatı olaraq bağlanması və s.) dair sübutları məhkəməyə təqdim etməmişdir (qəbz, şahid ifadələri və s.). Belə olan halda məhkəmə hesab etmişdir ki, iş üzrə təqdim edilmiş sübutlarla tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin yalan əqd olması halı müəyyən olunmur.
17. Məhkəmə qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının mənzillərin satış qiymətlərinin aşağı olması barədə dəlillərinə münasibətdə isə qeyd etmişdir ki, hazırkı işin halları baxımından yalnız əmlakların real dəyərindən aşağı qiymətə əldə edilməsi barədə dəlili notariat qaydada bağlanmış alqı-satqı müqavilələrinin etibarlılığını şübhə altına alan birmənalı hal kimi qiymətləndirilə bilməz. Belə ki, hər hansı bir əmlakın satış qiyməti onun bazar dəyəri ilə yanaşı alıcı və satıcının könüllü razılığı əsasında müəyyənləşir (MM m. 398) və bu razılığa əsasən əmlakın satış qiyməti onun bazar dəyərindən aşağı və yaxud yuxarı ola bilər. Bu qanuna zidd hərəkət kimi qəbul edilmir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 390.1-ci maddəsinin tələblərinə əsasən hər bir şəxs azad surətdə müqavilə bağlamaq və onun şərtlərini müəyyənləşdirmək hüququna malikdir. Bundan başqa, həmin Məcəllənin 390.2-ci maddəsinə əsasən müqavilə onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməlidir. Göründüyü kimi qanunvericilik tərəflər üçün məcburi qaydaların (imperativ normaların) tələbləri istisna olmaqla müqavilənin şərtlərini, o cümlədən satılan əşyanın qiymətini müəyyən etməkdə sərbəstlik vermişdir. Ona görə də müqavilə tərəfləri satılan əmlakın qiymətini bazar dəyərindən aşağı satılması barədə razılığa gələ bilərlər.
18. Məhkəmə qarşılıqlı iddia tələbinin “həmin müqavilələr əsasında cavabdeh İddiaçı adına ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzillərə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılmış qeydiyyatın (çıxarışlar) ləğv edilməsi” barədə ikinci hissəsi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, hazırda iddia tələbinin birinci hissəsi– çıxarışların verilməsinə əsas olmuş alqı-satqı müqavilələrinin etibarsız hesab olunması– təmin edilmədiyindən və mübahisəli əmlaklar qanuni əsaslarla qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı mülkiyyətində olduqlarından, əmlaklara dair İddiaçı adına aparılmış qeydiyyatın (çıxarışların) ləğv edilməsi barədə tələb də məhkəmə tərəfindən təmin edilə bilməz.
19. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29-cu, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 146, 152, 157, 165, 178, 337, 339-340, 398.1ci, və Mülki Prossesual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 119.1, 124.2, 217-218-ci maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun bir sıra qərarlarına istinad edərək əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
20. Ilk iddia üzrə cavabdeh Cavabdeh qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin tamamilə ləğv edilməsini, ilk iddianın rədd, qarşılıqlı iddianın isə təmin edilməsini xahiş etmişdir.
21. Apellyasiya şikayəti onunla əsasandırılmışdır ki, işin mübahisəsiz halıdır ki, ##.##.2021-ci il tarixli müqavilələrdə onun öhdəlikləri sırasında ##.##.2022-ci il tarixədək mənzilləri boşaldıb İddiaçı təhvil vermək vəzifəsi olmuşdur. Lakin qarşılıqlı iddia ərizəsində yazdığı və məhkəmə iclasında da dediyi kimi, hazırkı iş üzrə iddianın verildiyi 2024-cü ilin mart ayınadək İddiaçı ona qarşı mənzili boşaltmaq, ona təhvil vermək tələbi olmamışdır. İddiaçı heç bir vaxt mənzili görməmiş, mənzil almaq niyyəti olmamışdır. İddiaçı hazırki iddia qaldırılanadək, ondan mənzili boşaltmağı tələb etməsi barədə mülahizəsi sübut olunmur. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, o, mənzillərini satmaq istəsə idi, onları 300.000 manata deyil, həqiqi bazar dəyəri olan 1 milyon manatdan artıq qiymətə satardı. Tam təmirli və əşyalarla dolu, ikisinin birlikdə 1 milyon manatdan artıq bazar dəyəri olan əmlakı cəmi 300.000 manata “alqı-satqısı” ağlabatan və məntiqli deyildir. Bununla yanaşı, birinin sahəsinin digərindən 30 kv.m. fərqli olan 2 mənzilin hər birinin qiymətinin ayrı-ayrı müqavilədə 150.000 manat müəyyənləşdirilməsi də “alqı-satqı”nın formal rəsmiləşdirmə olduğunun göstəricisidir. Məhkəmə bu xüsusatı da lazımınca qiymətləndirməmişdir. Belə ki, onun tərəfindən mənzillərin real bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müstəqil qiymətləndiriciyə müraciət olunmuşdur. Iş materialında olan “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş MH 01 ***/** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli hesabata əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsi, ev 250 ünvanında yerləşən 45 və ** saylı mənzillərin bazar dəyəri həmin tarixə ümumilikdə 1.027.000 manat təşkil edir. Sözügedən qiymətləndirmə rəyini təqdim etməklə, mənzillərin real bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin olunmasına dair vəsatət verilmişdir. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən ünvana gəlmədən, ekspertiza keçirilmədən iş materialı geri qaytarılmışdır. Mənzillərin qiymətləndirilməsi üçün zəruri tədbirlərin görülməsi təmin edilmişdir. Məhkəmə öz təşəbbüsü ilə baxış iclasında tərəflərin bilavasitə iştirakını zəruri hesab etmişdir və hər iki tərəfi iclasa dəvət etmişdir. Iddiaçı İddiaçı nümayəndəsi onun məhkəmə iclasına gələcəyini və onunla üzləşəcəyini bildirmişdir. O, məhkəmədə nümayəndə/vəkillə təmsil olunmağına baxmayaraq, şəxsən məhkəmə iclasına getmiş və İddiaçıla üzləşməyə, onun əslində ona faizə borc pul verdiyini, borcun təminatı olaraq mənzillərini onun adına rəsmiləşdirməyə razılıq verdiyini üzünə deməyə hazır olduğunu bildirmişdir. Lakin İddiaçı məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Bu da onu göstərir ki, İddiaçı ondan mənzilləri satın almadığına, faizə borc pul verdiyinə, yalnız mənzillərini notarial qaydada adına rəsmiləşdirdiyinə görə, onunla üzləşmək istəməmişdir. Çünki onun, iddia qaldırmasına baxmayaraq, ona deyəcəyi sözü yoxdur, onun üzünə deyə bilməz ki, mənzillərini ondan satın almışdır. İddiaçı açıq-aşkar onunla üzləşməkdən yayındığına görə, məhkəməyə də aydın olmuşdur ki, müqavilələr formaldır. Lakin məhkəmə işin bu halına da düzgün qiymət verməmişdir. Məhkəmə iclasında da bəyan etmişdir ki, 2021-ci ilin dekabr ayından əvvəl də işləri ilə əlaqədar ona pul lazım olduğunda İddiaçı müraciət edib ondan faizə borc pul almışdır. Belə hallar dəfələrlə olmuşdur. İddiaçı əvvəllər də həm pul şəklində, həm də əmlak şəklində dəfələrlə borc pul qaytarmışdır. Sonuncu dəfə aldığı 300.000 manat borc pulun isə faizləri kimi 400.000 manata yaxın ona pul ödəmişdir. Lakin İddiaçı mənzilləri onun adına rəsmiləşdirildiyindən istifadə edərək, hər dəfə aylıq faiz ödənişinin gecikməsindən sui-istifadə etmiş, faizə faiz hesablamaqla onu özündən asılı vəziyyətdə saxlamışdır. Ona görə də borc məbləğinin dəqiq müəyyənləşdirilməsi və ödənilməsi mümkün olmamışdır. İddiaçı da bu vəziyyətdən istifadə edərək, mənzillərin boşaldılmasına dair iddia qaldırmışdır. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, İddiaçıla, xüsusən, İddiaçı onun mülkiyyətində olan mənzillərə münasibətdə davranışları müqavilələrin rəsmiləşdirilməsində həqiqi niyyətin fərqli olduğunu göstərir. Belə ki, məhkəmə iş üzrə tərəfindən irəli sürülmüş dəlilləri tam, obyektiv, hərtərəfli araşdırıb düzgün qiymətləndirsəydi, tərəflər arasında “yalan əqdi” bağlamaqda həqiqi niyyətin başqa bir əqdi (real əqdi) pərdələmək niyyətinin olmasına asanlıqla müəyyənləşdirə bilərdi. Lakin məhkəmənin belə bir niyyəti olmamışdır. Yəni, əqdin yalan əqd kimi qiymətləndirilməsi üçün tərəflər arasındakı münasibətlərdə iki əsas məqamı müəyyənləşdirmək lazımdır. Birincisi, tərəflər əslində bir hüquqi prosedur həyata keçirmək iradəsinə sahib olmuşlarmı? Bu baxımdan, hazırki işdə qiymətləndirilməli xüsusatlar: 1) mənzillərin qiymətinin real dəyərindən 3 dəfədən artıq aşağı rəsmiləşməsi. 2) Birinin sahəsinin digərindən 30 kv.m fərqlənməsinə baxmayaraq, hər iki mənzilin qiymətinin müqavilədə 150.000 manat göstərilməsi; 3) Müqavilələrin rəsmiləşdirilməsindən keçən 3 il ərzində İddiaçı mənzillərin boşaldılmasını tələb etməməsi. Bu hallar və iddiaçı İddiaçı davranışları onun niyyətinin mənzil almaq, onun niyyətinin isə mənzil satmaq olmadığının göstəricisidir.
22. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli mülki iş üzrə ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Fuad Abdıyev (sədrlik edən və məruzəçi), Cəmilə Musayeva və Fuad Babayev) apellyasiya şikayətinin təmin olunmaması, Nərimanov Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, e-2(005) ***/**** saylı qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
23. Apellyasiya instansiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi qənaət ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, yazılı qaydada bağlanmış əqdlərə münasibətdə prezumpsiya ondan ibarətdir ki, müqavilə bağlanarkən tərəflərin iradə ifadəsi məhz əqdin özündə yazılı formada göstərilən qaydada olmuşdur. Belə ki, tərəflər yazılı müqaviləni imzalamaqla orada göstərilən şərtlərin özlərinin iradə ifadələrini əks etdirdiyini qəbul edirlər. Odur ki, yazılı qaydada bağlanılmış hər hansı əqdin əsas əqdi pərdələmək məqsədilə bağlanıldığı nəticəsinə gələ bilmək üçün iş üzrə həmin halları təsdiq edən çox ciddi və təkzibolunmaz mötəbər sübutlar mövcud olmalıdır. Bununla bağlı qanunvericiliyin məğzi o hala söykənir ki, notarial qaydada bağlanmış müqavilələr bağlanarkən tərəflərin həqiqi niyyəti ilə müqavilədəki iradə ifadəsinin uyğunluğu notarius tərəfindən yoxlanılır, hər hansı əqdin doğura biləcəyi risklər barəsində tərəfə məlumat verilir. Bununla belə, əvəzli qaydada bağlanılan müqavilələrdə ödənilməli pul vəsaiti notariusun depozit hesabı vasitəsilə dövr edir ki, bunun da əsasında məhz tərəfləri müqavilə ilə bağlı yarana biləcək hüquq pozuntularından qorumaq məqsədi dayanır. Hazırki halda da hər iki alqı-satqı müqaviləsi notarial qaydada təsdiqlənmiş və əmlakların dəyərini təşkil edən məbləğlər notariusun depozit hesabı vasitəsi ilə ödənilmişdir. Başqa sözlə, istinad olunan müqavilələrin etibarsız olduğunu irəli sürən şəxsin məhz həmin halları təsdiq edən təkzibedilməz sübutlara istinad etməsi labüddür.
24. Məhkəmə kollegiyası qarşılıqlı iddiaçının mənzillərin dəyərinin alqı-satqı müqavilələrində real bazar dəyərindən ucuz qeyd edilməsi və təkrar qiymətləndirilmə aparılması ilə bağlı dəlillərini də nəzərə alaraq apellyasiya baxışı zamanı mənzillərin qiymətləndirilməsini təşkil etmiş, “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatına əsasən ##.##.2021-ci il tarixə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsi, ev 250, ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin dəyəri 324.600 manat, ** saylı mənzilin dəyəri 214.500 manat müəyyən edilmişdir.
25. Qarşılıqlı iddiaçı həmin qiymətləndirmə hesabatı ilə də razılaşmayaraq təkrar ekspertiza keçirilməsi ilə bağlı şifahi vəsatətlə çıxış etmiş, onun həmin vəsatəti ##.##.2025-ci il tarixli qərardadla təmin edilməmişdir.
26. Məhkəmə kollegiyası qarşılıqlı iddiaçının bu qəbildən olan dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, satıcı azad bazar iqtisadiyyatı çərçivəsində özünə məxsus olan əmlakı sərbəst formada qiymətləndirərək istədiyi qiymətə sata bilər. Bununla bağlı qanunvericilikdə də hər hansı məhdudiyyət nəzərdə tutulmamışdır. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası əmlakın real bazar dəyərindən aşağı qiymətə satılmasını özü özlüyündə müqavilənin etibarsızlıq şərti kimi qəbul etmir. Belə ki, bu hal digər sübutlar və işin faktiki halları ilə vəhdətdə tərəflərin həqiqi niyyətini pərdələməsini xidmət etdiyi təqdirdə hüquqi əhəmiyyət kəsb edir. Hazırki mübahisə üzrə isə bu hal müşahidə olunmur.
27. Məhkəmə kollegiyası qarşılıqlı iddiaçının ikinci dəlilinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, onun hazırda da mübahisəli mənzildə öz ailə üzvləri ilə yaşaması faktı da müqavilənin etibarsızlığını təsdiq edən təkzibedilməz sübut hesab edilə bilər. Xüsusilə o hal da nəzərə alınmalıdır ki, ilk iddiaçı da məhz həmin halla mülkiyyət hüquqlarının pozulmasına, əmlakından sərbəst istifadə edə bilməməsinə istinad edərək qarşılıqlı iddiaçının mənzillərdən çıxarılması ilə bağlı iradə ifadəsini nümayiş etdirir.
28. Apellyatorun ilk iddiaçının mənzillərə heç vaxt baxış keçirməməsi, hazırki iddia tələbindən əvvəl heç vaxt onun mənzildən çıxarılması tələbinin olmaması ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, həmin dəlillər qarşılıqlı iddia tələbində göstərilən dəlillərlə eyni olduğundan və bu dəlillərə də birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təfsilatı ilə münasibət bildirildiyindən, hazırda da həmin dəlillərlə bağlı yeni hallar müəyyən edilmədiyindən məhkəmə kollegiyası bu hissədə birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq həmin dəlillərə təkrarən münasibət bildirməyə zərurət duymur.
29. Məhkəmə kollegiyası xüsusilə o halı vurğulamışdır ki, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı alqısatqı müqavilələrinin aralarında yaranmış borc münasibətlərinin təminatı olaraq bağlandığını, bu müqavilələrlə borc münasibətlərinin pərdələndiyini və bu baxımdan həmin müqavilələrin yalan əqd olmaqla əhəmiyyətsiz olduğunu bildirsə də, bu halı təsdiq edən hər hansı sübut məhkəməyə təqdim etməmişdir. Hər bir halda, öz mənzillərini notarial qaydada alqı-satqı müqaviləsi bağlamaqla ilk iddiaçının mülkiyyətinə verən qarşılıqlı iddiaçının bu təminat müqabilində aralarında həqiqətən də borc münasibətlərinin olmasını da təsdiq edən bir təminatı olmalı idi. Başqa sözlə, 300.000 manat müqabilində hətta 400.000 manat məbləğində pul ödəmiş qarşılıqlı iddiaçının bu pulun hər hansı hissəsinin ödənilməsinə dair bir sübutu olmalı idi. Lakin bu mövqe yalnız və yalnız sözlərdən ibarətdir. Qarşılıqlı iddiaçının apellyasiya şikayətində istifadə etdiyi “Ona görə də borc məbləğinin dəqiq müəyyənləşdirilməsi və ödənilməsi mümkün olmamışdır” cümləsi isə bu mövqeyin əsassız olmasını bilavasitə təsdiq edir. Belə ki, qarşılıqlı iddiaçının istifadə etdiyi bu cümlə belə qənaətə gəlməyə əsas verir ki, o, borcun məbləğinin fərqinə varmadan dayanmadan ilk iddiaçıya pul ödəmiş və hələ xeyli müddətdə bu ödənişləri davam etdirməli idi.
30. Məhkəmə kollegiyası ilk iddia tələbinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, ilk iddiaçının mübahisəli əmlaklara dair mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində rəsmi olaraq dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Tərəflər arasında bağlanmış alqı-satqı müqavilələri ilə ##.##.2022-ci il tarixədək mənzillərin boşaldılaraq təhvil veriləcəyi ilə bağlı qarşılıqlı iddiaçı öz üzərinə öhdəlik götürmüşdür. Buna baxmayaraq, həmin mənzillərdə bügünədək qarşılıqlı iddiaçı yaşayır, mənzillər onun istifadə və sahibliyindədir. Halbuki, onun bu mənzillərdə yaşamaq, ondan istifadə və onlara sahiblik etmək üçün hər hansı hüquqi əsası qalmamışdır. Başqa sözlə, qarşılıqlı iddiaçının mübahisəli əmlaklara hər hansı hüquqi bağlılığının olmamasına baxmayaraq, onun hazırda həmin mənzildə yaşaması və bu vəziyyətin qeyri-müəyyən müddətədək davam edə bilməsi ehtimalı nəticə etibarı ilə ilk iddiaçının konstitusion hüququ olan mülkiyyət hüququnun pozulmasına gətirib çıxarır. O, mülkiyyətçi olmasına baxmayaraq, hazırda qeyd edilən mənzillərə sahiblik və ondan istifadə edə bilmir.
31. Bununla belə, hər hansı hüquqi əsas olmadan ilk iddiaçının iradəsinə zidd olaraq qarşılıqlı iddiaçının mübahisəli əmlaklarda yaşaması onun bir mülkiyyətçi olaraq öz mülkiyyətinə istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək hüququnu qanunsuz məhdudlaşdırmaqla onun dövlət tərəfindən toxunulmaz elan olunan və müdafiə edilən mülkiyyətə münasibətdə konstitusion hüququnu kobud şəkildə pozur. Bu səbəbdən ilkddiaçının mülkiyyət hüququnun qorunması və bərpa edilməsi, habelə qarşılıqlı iddiaçının onun mülkiyyət hüquqlarının məhdudlaşdırılmasına yönəlmiş qanunsuz hərəkətlərinin qarşısının alınması üçün sonuncunun həmin əmlaklardan qanunsuz sahibliyinə və istifadəsinə son qoyulmalı və o, ilk iddiaçının mülkiyyətində olan həmin mənzilləri boşaldaraq onları ilk iddiaçıya təhvil verməlidir. Qeyd edilənlər öz növbəsində apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu təsdiq edir və onun rədd edilməsini şərtləndirir.
32. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respubikasının Konstitusiyasının 13, 29-cu maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 5.3, 6.2, 152.1, 157.2, 324.1, 324.4, 324.5, 329.1, 337.1, 337.3, 337.4, 340.2, 404.1, 405.1, 406.1, 560.3.4-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair “Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## #### 2022-ci il tarixli qərarına istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
33. Cavabdeh Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli *(***)-****/**** saylı qətnaməsinin ləğv edilməsi və ilk iddianın rədd edilməsi, qarşılıqlı iddianın təmin edilməsinə dair yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
34. Kassasiya şikayətində qeyd edilmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 127-ci maddəsinin II hissəsində təsbit olunmuş işlərə qərəzsiz, ədalətlə, tərəflərin hüquq bərabərliyinə, faktlara əsasən və qanuna müvafiq baxmaq tələbini pozmuşdur. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsi yanlış təfsir edilmiş; işin müəyyən edilmiş hallarına uyğun qarşılıqlı iddianın təmin edilməsi əsası kimi tətbiq edilməli olduğu halda tətbiq edilməmişdir. Apellyasiya məhkəməsinin qeyd etdiyi kimi, “yazılı müqavilənin prezumpsiyasına” istinad etməsi, müqavilənin notarial qaydada bağlanması və alqı-satqı məbləğinin “notariusun depozit hesabında dövr etməsinə” əsasən, ilk iddiaçı İddiaçıla aramızda rəsmiləşdirilmiş ##.##.2021-ci il tarixli müqavilənin etibarlığı nəticəsinə gəlməsi yanlış hüquqi qiymətləndirmədən irəli gəlir. Mülki münasibətlərdə əqdin etibarsızlığına dair qiymətləndirmə aparılması zamanı, xüsusən, alqı-satqı müqaviləsinin notarial qaydada rəsmiləşmə və pulun notariusun depozit hesabından keçməsinə görə “prezumpsiya yaranması”na istinad əqdin etibarsızlığına dair qanunvericiliyin tələbinə ziddir. Xüsusən, yalan əqdlər üzrə formalaşmış məhkəmə təcrübəsindən də məlum olduğu kimi, yalan əqdin rəsmiləşməsi zamanı bütün formal tələblərə riayət olunur, müqavilə notarial qaydada rəsmiləşdirilir, tərəflər müqavilə bağlamağa səlahiyyətli olur, alqı-satqı məbləği notariusun depozit hesabından keçir və s. Belə ki, daşınmaz əmlakın alqı-satqısına dair müqavilənin notarial qaydadan kənar bağlanması mümkünsüzdür, daşınmaz əmlaka dair notarial qaydadan kənar yazılı bağlanmış istənilən müqavilə etibarsızdır. Alqı-satqı müqaviləsinin “yalan əqd” kimi qiymətləndirilməsi üçün müqavilənin formal tələblərə əməl edilməklə bağlanması deyil, həmin əqdin rəsmiləşməsi zamanı tərəflərin iradəsinin hansı münasibətə yönəlməsinin müəyyənləşdirilməsi ən zəruri şərtdir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsinə əsasən mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Konstitusiyanın 29-cu maddəsinin İ və II hissələrinə əsasən, hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır, mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir, mülkiyyət hüququ, o cümlədən, xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Mülkiyyət hüququnun tərkib hissəsi olan sərəncam hüququnun həyata keçirilməsi əmlakın mənsubluğunun, vəziyyətinin və ya təyinatının dəyişdirilməsinə yönələn hüquqi fakt kimi çıxış edir. Sərəncam vermək hüququ mülkiyyətçiyə öz əmlakı barəsində qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada istənilən mülki-hüquqi əqd, o cümlədən, əmlakın satılması, bağışlanması yolu ilə özgəninkiləşdirilməsi imkanı verir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 6-cı maddəsində sadalanan mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyi, mülki dövriyyə iştirakçılarının əmlak müstəqilliyi, müqavilələr azadlığı prinsipləri mülki dövriyyəni təmin etməyə yönəlmiş fundamental prinsiplər olmaqla, mülkihüquq münasibətləri iştirakçılarının (qanunvericiliklə nəzərdə tutulan hədlərdə) maraqlarının tarazlaşdırılmış tənzimlənməsinə xidmət edir. Belə tarazlaşdırma isə mülki dövriyyə iştirakçılarının münasibətlərə girərkən, o cümlədən, mülkiyyətlə bağlı əqdlər bağlayarkən qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilməsini şərtləndirir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun bir sıra qərarlarında formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə, məhkəmələrdə mülkiyyət hüququ ilə bağlı olan işlər üzrə mülki qanunvericiliyin müvafiq maddələrinin məzmunu, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə uyğun olaraq mülki hüquq subyektlərinin bərabərliyi və iradə sərbəstliyi, mülkiyyətin toxunulmazlığı, müqavilələr azadlığı, pozulmuş hüquqların bərpasının təmin edilməsi və s. nəzərə alınmaqla tətbiq edilməlidir. (Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu Q.Ibadovun şikayəti üzrə 2016-cı il # #### tarixli Qərarı; Ş.Əliyevanın şikayəti üzrə ##.##.2019-cu il tarixli qərarı və digər qərarlar). Mülki Məcəllənin 340.2-ci maddəsinə əsasən, yalan əqd başqa əqdi pərdələmək məqsədi ilə bağlanan əqddir. Yalan əqd əhəmiyyətsizdir. Apellyasiya kollegiyası, birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyini eynilə təkrarlayaraq, qarşılıqlı iddia tələbinin təmin edilməsinə əsasların olmadığı nəticəsinə gəlmişdir. Apellyasiya məhkəməsi MM-in 340.2-ci maddəsinin məzmununu sadalamış, lakin normanın məzmununun işin müəyyən olunan hallarına uyğun olmayan təfsiri və yanlış tətbiqi ilə kassatorun apellyasiya şikayətinin dəlillərinə yanlış qiymət vermişdir. Apellyasiya kollegiyası, etibarsızlığı tələb olunan ##.##.2021-ci il tarixli “alqı-satqı müqavilə”lərinin rəsmiləşməsindən əvvəl, müqavilələrin rəsmiləşməsi anında və ondan sonrakı dövrdə tərəflər arasındakı münasibətlərin həqiqi hüquqi vəziyyətini düzgün hüquqi qiymətləndirməmişdir. Apellyasiya kollegiyasının hüquqi qiymətləndirmədən kənar buraxdığı həqiqi hüquqi hallar ondan ibarətdir ki: 1) Müqavilə bağlanmamışdan əvvəl kassatorun mülkiyyətimdə olan əmlakı satmaq niyyətilə hər hansı hərəkət etdiyi (elan vermək, əmlak vasitəçilərinə mənzili təklif etmək və s.) müəyyən olunmamışdır. Eynilə də İddiaçı mənzil almaq niyyətilə hər hansı hərəkət etmədiyi müəyyən olunmuşdur. Yəni, müqaviləyə qədər kassatorun mülkiyyətində olan mənzillərin satışına dair hər hansı elan, reklam verilməmişdir. İddiaçıla kassator arasında mənzillərin alqı-satqısına dair hər hansı danışıq, sövdələşmə olmamışdır. Mənzillərin dəyəri real bazar dəyərindən azı 3 dəfə aşağı qiymətə rəsmiləşdirilmişdir. Apellyasiya kollegiyasının istinad etdiyi notariusun depozit hesabında dövr edən – iki mənzilə görə 300 min manat məbləğ – həmin mənzillərin real dəyərindən azı 3 dəfə azdır. Ən azı ona diqqət yetirilməlidir ki, apellyasiya baxışında təyin olunmuş qiymətləndirmə nəticəsində qiymətləndiricinin qoyduğu qiymət (324 000 + 214000 = 538 000) manat müqavilədə yazılan məbləğdən 1.8 dəfə çoxdur. (Doğrudur, biz apellyasiya baxışında bu qiymətin də real olmadığını, təkrar qiymətləndirmə keçirilməsinin zəruruliyinə dair vəsatət vermişik, lakin məhkəmə kollegiyası vəsatəti təmin etməmişdir. Ən azı bu cür kəskin qiymət fərqinin də əqdin etibarlığına təsir edən amil olduğunu məhkəmə kollegiyası nəzərə almamışdır.Şübhəsiz ki, real alqı-satqının məqsədi mülkiyyətçinin öz əmlakının özgəninkiləşdirilməsindən faydalanmasıdır, əmlakını satıb dəyərini əldə etməkdir. Əgər əmlak dəyərindən 3 dəfəyədək aşağı qiymətə “alqı-satqı olunubsa”, o halda məhkəmə kollegiyası bu xüsusata diqqət yetirməlidir ki, mülkiyyətçinin bu əqdi bağlamaqda məqsədi, faydası nə olmuşdur? Bu mənada, yenə də hüquqi qiymətləndirmədə əqdin tərəflərinin həqiqi niyyətinin, iradəsinin müəyyənləşdirilməsi zərurəti yaranır. Bu baxımdan, “yalan əqd”in qiymətləndirilməsi zamanı həll edilməli əsas suallardan biri də budur ki, tərəflər əslində bir hüquqi prosedur həyata keçirmək iradəsinə sahib olmuşlarmı? Ona görə də hazırki işdə qiymətləndirilməli xüsusatlar: 1) mənzillərin qiymətinin real dəyərindən 3 dəfədən artıq aşağı rəsmiləşməsi 2) birinin sahəsinin digərindən 37 kv.m. fərqlənməsinə baxmayaraq, hər iki mənzilin qiymətinin müqavilədə 150 min manat göstərilməsi; 3) müqavilələrin rəsmiləşdirilməsindən keçən 3 il ərzində İddiaçı mənzillərin boşaldılmasını tələb etməməsi. Bu hallar və iddiaçı İddiaçı davranışları onun niyyətinin mənzil almaq, kassatorun niyyətinin isə mənzili satmaq olmadığının göstəricisidir. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun hüquqi mövqeyində şərh olunduğu kimi, yalnız müqavilə şərtlərinə və müqavilənin mövcudluğuna deyil, tərəflərin müqaviləyə qədərki və sonrakı davranışlarına diqqət yetirilməlidir. Məhkəmənin vəzifəsi yalnız müqavilə şərtlərini təfsir etməklə bitmiş olsaydı, o halda hansı əqdin real, hansı əqdin yalan, uydurma və s. formada etibarsız olduğunu müəyyənləşdirmək mümkün olmazdı. Məhkəmə iclaslarına cavabdeh İddiaçı gəlməməsi, ona veriləcək suallardan yayınması məqsədilə olmuşdur ki, məhkəmələr bu xüsusatı da nəzərə almamışlar. Kassator qarşılıqlı iddiada və apellyasiya şikayətində də qeyd etdiyi kimi, İddiaçı mənzilləri görməmiş, baxış keçirməmiş, hansı vəziyyətdə olmasından xəbərsiz olmuşdur. Müqavilədən sonrakı davranışları dedikdə isə, kassator ailə üzvlərilə birgə mənzillərdə yaşamaqda davam edir. Müqavilədə ##.##.2022-ci ildə mənzillərin təhvil verilməsi nəzərdə tutulsa da İddiaçı mənzilləri kassatordan təhvil almamış, əmlaka sahiblənməmişdir. Yalnız daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış almaqla, sadəcə, kassatora faizlə verdiyi borc pulun qaytarılmasını təminat altına almaq üçün hüququndan istifadə etmişdir. Kassatordan mənzili boşaltmağı tələb etməmiş, yalnız 30 ay keçdikdən sonra iddia qaldırmışdır. Iddia qaldırmasının səbəbi də budur ki, aralarındakı borc münasibətinə dair ixtilaf yaranmış, İddiaçı ondan faizə faiz hesablamaqla tələb etdiyi pulları ona verməmişdir. Bu baxımdan, yalnız formal rəsmiləşdirməyə deyil, işin həqiqi hüquqi vəziyyətinə və tərəflərin real davranışlarına diqqət yetirilməlidir. Əqdin “yalan əqd” kimi qiymətləndirilməsi üçün diqqət yetirilməli ikinci məqam isə - “üçüncü şəxslərdə yanlış təsəvvür yaratmaq niyyəti ilə” müqavilə bağlanmasıdır. Bu məqama dair qeyd edir ki, İddiaçı borc aldığı pulun təminatı kimi mənzilləri onun adına rəsmiləşdirməklə, üçüncü şəxslərdə notariusda, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində yanlış təsəvvür yaranmışdır. Mənzillərin “alqısatqısına dair müqavilələrin rəsmiləşdirilməsi” artıq yanlış təsəvvürün yaranmasına səbəb olmuşdur ki, nəticədə aralarında mübahisə yaranmışdır. Hətta, işə baxan məhkəmələr də bu cür yanlış təsəvvürün təsiri altında qətnamə qəbul etmişdir. Belə ki, apellyasiya məhkəməsinin qənaətindən göründüyü kimi, kollegiya özü də müqavilələrin yalnız notarial qaydada rəsmiləşdirilməsinə görə onları “yalan əqd” hesab etməmiş, tərəflərin “yalan əqd” bağlamaqla yaratdığı yanlış təsəvvürün təsiri altında qərar vermişdir. Beləliklə, qarşılıqlı iddia tələbində irəli sürülmüş dəlillərə münasibətdə MM-in tələbində irəli sürülmüş dəlillərə münasibətdə MM-in 340.2-ci maddəsinin dispozisiya şərtinin mövcudluğu nəticəsinə gəlinməsi üçün yuxarıda sadalanan xüsusatlar üzrə tərəflərin əsl niyyəti və işin həqiqi hüquqi hallarının müəyyən edilməsi xüsusilə vacib şərtdir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi də yalnız ilk iddiaçının nümayəndəsinin mülahizələri, notarial qaydada rəsmiləşdirilmiş müqavilələrin mövcudluğu ilə kifayətlənmiş, yuxarıda sadalanan – tərəflərin davranışlarına dair halları və rəsmiləşdirilmiş müqavilələrdə yalan əqdin tərkib əlamətlərinin mövcudluğunu düzgün qiymətləndirməmişdir. Məhkəmələr nəzərə almamışdır ki, qarşılıqlı iddia tələbində etibarsızlığını tələb etdiyi müqavilələrin MM-in 340.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş “yalan əqd” kimi qiymətləndirilməsi üçün MM-in 337-ci maddəsi və əqdlərin etibarsızlığını şərtləndirən zəruri elementlərlə əlaqəli şəkildə hüquqi dəyərləndirmə aparılmalıdır. Etibarsızlığı tələb olunan müqavilənin formal tələblərə cavab verməsi ilə kifayətlənmək məhkəmələrin mübahisəyə natamam yanaşmasının nəticəsidir. Belə ki, yalnız formal tələblərə görə müqavilənin etibarlığına qiymət verilməsi mümkün olsa idi, o halda, əhəmiyyətsiz əqdlərin (xüsusən, uydurma, yalan əqdlərin) müəyyənləşdirilməsi mümkünsüz olardı. Xüsusilə, diqqət yetirilməli və qiymətləndirilməli məsələ odur ki, yalan əqdlər bütün formal tələblərə uyğun gəlir, yalan əqdi real əqddən fərqləndirən, ayıran yalnız tərəflərin iradəsinin, həqiqi niyyətinin müəyyənləşdirilməsidir. Əqdin yalan əqd olduğunu müyyənləşdirmək üçün formal tələblərə deyil, tərəflərin iradəsinə və niyyətlərinə məhkəmə tərəfindən qiymət verilməlidir. Lakin hazırki iş üzrə məhkəmələr, xüsusilə, apellyasiya kollegiyası işin müəyyən olunan hallarına münasibətdə bu cür qiymətləndirmə aparmamışdır. Bu baxımdan, “əqdin notarial qaydada rəsmiləşdirilməsi, notariusun depozit hesabından pulun keçirilməsi, rəsmiləşdirmələrdə lazımi subyektlərin iştirakı” kimi hallar hələ əqdin etibarlı olması üçün kifayət deyildir. Məhz iradənin fərqli olması kifayətdir ki, əqd etibarsız hesab edilsin. Ona görə qeyd edilmişdir ki, aralarındakı münasibətlərə dair sadalanan hallar, İddiaçı davranışlarının düzgün hüquqi qiymətləndirilməsi “alqı-satqı müqavilələri”nin yalan əqd kimi etibarsız olduğunu sübut edir. Lakin qarşılıqlı iddia tələbinin təmin edilməməsi nəticəsinə gələn məhkəmə iş üzrə əsassız və qanunsuz qətnamə qəbul etmişdir.
35. Kassasiya şikayətində həmçinin qeyd edilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 2.2-ci maddəsinin tələbi pozulmuşdur. Istinad olunan prosessual normanın tələbinə görə, qanunçuluğun bərqərar edilməsi mülki məhkəmə icraatının əsas vəzifələrindən biridir. Qanunçuluğun bərqərar edilməsi dedikdə baxılan iş üzrə maddi hüququn işin müəyyən edilmiş hallarına uyğun, düzgün təfsir və tətbiq edilməsi başa düşülür. Maddi hüquq normalarının yanlış təfsiri və tətbiq edilməli olmayan hüququn tətbiqi Konstitusiyanın 127-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş “qanuna müvafiqlik” prinsipinin də pozulmasıdır. Hesab edirlər ki, hazırki şikayətin 5-ci bəndində - maddi hüququn tətbiqində yol verilmiş səhvlərə dair dəlillər – qanunçuluğun bərqərar edilməsi prinsipinə riayət edilməməklə MPM-in 2-ci maddəsinin pozulması kimi qiymətləndirilməlidir. Belə ki, yuxarıda qeyd olunduğu kimi, apellyasiya instansiya məhkəməsi işin müəyyən olunmuş hallarına tətbiq edilməli olan hüququ yanlış təfsir etmiş, qarşılıqlı iddianın təmin edilməsinə əsas olan hallara tətbiq edilməli maddi hüquq əsasında düzgün hüquqi qiymətləndirmə aparmamışdır. Apellyasiya kollegiyasının qətnaməsi qanuni və əsaslı olmadığından, həmçinin, tətbiq edilməli olan maddi hüquq normalarına uyğun olmadığından; eləcə də iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmadığından – MPM-in 217.1-217.3-cü maddələrinin tələbləri pozulmuşdur.Eyni zamanda MPM-in 88-ci maddəsinin tələbi pozulmuşdur. Apellyasiya kollegiyası iş üzrə ilk iddiaçının dəlillərinə qiymət verərkən onların sübut olunduğu, cavabdehin/qarşılıqlı iddiaçının isə dəlillərinin sübut olunmadığını və qəbul edilmədiyini qeyd etməklə, əslində, tərəflər arasındakı münasibətlərin xarakterini, iş üzrə müəyyən olunan hüquqi faktları və sübutları düzgün qiymətləndirməmişdir. Halbuki, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu bir sıra qərarlarında dəfələrlə qeyd etmişdir ki, analoji növ mübahisələr üzrə qanuni və əsaslı nəticəyə gəlmək üçün məhz müqavilə üzrə tərəflərin şərtləşdikləri hallar, tərəflərin davranışları ilə bağlı faktlara dair məlumatları əks etdirən sübutlara MPM-nin 88-ci maddəsinə uyğun olaraq obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxılmalı, həmin sübutlara tətbiq edilməli olan hüquq normalarına uyğun hüquqi qiymət verilməlidir. Apellyasiya məhkəməsinin maddi hüququ yanlış seçməsi, seçdiyi maddi hüquq normasını yanlış təfsir etməsi, iş üzrə müəyyən edilmiş hallara tətbiq edilməli maddi hüququ tətbiq etməməsi və maddi hüququn tələblərinin pozulması ilə qətnamə çıxarılması nəticəsində MPM-in 386 və 387-ci maddələrinin tələbləri pozulmuşdur. Maddi və prosessual hüquq normasının pozulması ilə qəbul edilən qətnamə isə, iş üzrə qarşılıqlı iddiaçı kimi onun mənafeyinin, Konstitusiyanın 60-cı maddəsində təsbit olunmuş ədalətli məhkəmə müdafiəsi hüququnun, Konstitusiyanın 13-cü və 29-cu maddələrində təsbit olunmuş mülkiyyət və mülkiyyətin müdafiəsi hüquqlarının pozulması ilə nəticələnmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
36. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəllə
37. Maddə 567. Alqı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür.
38. Maddə 569.1. Satıcının əşyanı alıcıya vermək vəzifəsinin icrası müddəti alqı-satqı müqaviləsi ilə, müqavilə həmin müddəti müəyyənləşdirməyə imkan vermədikdə isə bu Məcəllənin 427-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun müəyyənləşdirilir.
39. Maddə 427.4. Ağlabatan müddətdə icra edilməmiş öhdəliyi, eləcə də icra müddəti tələbetmə anı ilə müəyyənləşdirilmiş öhdəliyi borclu kreditorun icra tələbini irəli sürdüyü gündən yeddi gün müddətində icra etməyə borcludur, bu şərtlə ki, bu Məcəllədən, öhdəliyin şərtlərindən, işgüzar adətlərdən və ya öhdəliyin mahiyyətindən icranı başqa müddətdə həyata keçirmək vəzifəsi irəli gəlməsin.
40. Maddə 140.Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir.Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
41. Maddə 149.2. Əgər daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı əsassızdırsa və ya əgər düzgün qeydiyyat əsassız çıxarılmışsa və ya dəyişdirilmişsə, bunun nəticəsində daşınmaz əmlaka olan hüquqlarına toxunulmuş istənilən şəxs qeydiyyatın çıxarılması və ya dəyişdirilməsi haqqında iddia qaldıra bilər.
42. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
43. Maddə 337.3.Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir;
44. Maddə 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır;
45. Maddə 340.2. Yalan əqd başqa əqdi pərdələmək məqsədi ilə bağlanan əqddir. Yalan əqd əhəmiyyətsizdir. Yalan əqdə onun mahiyyəti nəzərə alınmaqla, tərəflərin həmin əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydalar tətbiq edilir;
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
46. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
47. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
48. Maddə 220.4. Qətnamənin əsaslandırıcı hissəsində işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən halları, işin halları barədə məhkəmənin əsaslandırıldığı sübutlar və məhkəmənin bu və ya digər sübutları və iclasda iştirak edən şəxslərin istinad etdiyi qanun və digər hüquqi aktları rədd etmək üçün gətirdiyi dəlillər, habelə məhkəmənin qətnamə çıxararkən rəhbər tutduğu qanunlar və digər hüquqi aktlar göstərilməlidir.
49. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
50. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
51. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
52. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
53. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, aşağıdakılara əsasən kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, mübahisələndirilən qətnamə maddi və prosessual normaların tələbləri pozulmaqla qəbul edildiyindən ləğv edilməlidir.
54. Hazırkı iş üzrə ilk iddia tələbinin faktiki əsası kimi istinad edilmiş alqı-satqı müqaviləsinin və mülkiyyət hüququna dair reyestr qeydinin etibarlılığı kassator tərəfindən qarşılıqlı iddia verilməklə mübahisələndirilmiş,iddia edilmişdir ki, tərəflər arasında formal olaraq alqı-satqı müqaviləsi rəsmiləşdirilsə də, tərəfləri həqiqi iradə ifadəsi alqı-satqı olmamış, qeyd edilən müqavilə əvvəllər də faizlə borc aldığı iddiaçının cavabdehə verdiyi 300.000 manat borcun faizlərlə birlikdə qaytarılmasının təminatı olaraq bağlanmışdır. Kassator izahatlarında iddiaçıya 2023-cü ilin aprel-may aylarınadək faizlə birlikdə 400.000-450.000 manat pul ödədiyini, 150.000-200.000 borcu qaldığını göstərmişdir.
55. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2021-ci il # ##### tarixli Qərarında vurğulamışdır ki, müəyyən bir əqd əsasında yarandığı hesab edilən hüquqla bağlı iddia tələbində məhkəmə icraatının ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlı olub-olmadığını təsbit etməkdir. Iddia tələbinin əsaslandığı əqdin etibarsız olması, birbaşa həmin əqd üzrə hüquqi nəticənin əmələ gəlmədiyini, yəni müqavilə üzrə iddia olunan subyektiv hüququn yaranmadığını göstərir.
56. Kollegiya qeyd edilən hüquqi mövqeyi nəzərə alaraq hesab edir ki, işə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr tərəfindən ilk öncə qarşılıqlı iddia tələbinin əsaslılığı yoxlanılmalı, bu yoxlamanın nəticəsindən asılı olaraq ilk iddia tələbinə hüquqi qiymət verilməlidir.
57. Əqdin etibarlı olması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş şərtlər mülki hüquq doktrinasında dörd kateqoriyada qruplaşdırılmışdır: - əqdin subyekt tərkibinə dair şərtlər; - əqdin məzmununa dair şərtlər; - əqddə iradə sərbəstliyi və iradə ifadəsinin bildirilməsi vəhdətinə dair şərtlər; - əqdin formasına dair şərtlər.
58. Hər hansı əqdin, o cümlədən alqı-satqı müqaviləsinin etibarlılığı, yəni arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün hər bir kateqoriyadan olan şərtlərə əməl edilməlidir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Əsədovanın şikayəti üzrə 2021-ci il ## ##### tarixli Qərarı).
59. Müqavilənin etibarlılıq şərtlərindən biri tərəflərin qarşılıqlı iradə ifadəsinin və hüquqi niyyətlərinin vahidliyi və həqiqiliyi ilə bağlıdır. Müqavilənin etibarlılığı üçün zəruri olan bu tələb isə müqavilə münasibətlərinin tənzimlənməsində əsas rola malik müqavilə azadlığı prinsipindən irəli gəlir. Əqdin etibarsızlığı ilə bağlı işlərə baxılarkən, məhkəmələr yalnız yazılı və formal hallara qiymət verməklə kifayətlənilməməli, tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi məzmunu və hüquqi niyyətləri də müəyyən edilməlidir.
60. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsinin və 29-cu maddəsinin İ və II hissələrinin tələbləri baxımından Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 329, 340.2 və 661-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” ##.##.2025-ci il tarixli qərarında ifadə edilmiş hüquqi mövqeyə əsasən, yalan əqd aşağıda sadalanan əlamətlərə malikdir: - pərdələyən (yalan) əqd üzrə hər hansı hüquqi nəticə yaratmaq niyyəti və məqsədi mövcud olmur, tərəflərin hüquqi niyyəti əsl iradələrini gizlətməklə pərdələnən (gizlədilən) müqavilə üzrə mülki hüquq münasibətlərinin əmələ gəlməsinə yönəlir; - pərdələmə əqdin hər iki tərəfinin birbaşa qəsdi ilə əhatə olunur; - pərdələyən və pərdələnən əqdlərdə tərəf kimi eyni subyektlərin iştirakı ilə yanaşı, bu əqdlərin subyekt tərkibinin fərqli olması da mümkündür. Belə ki, bəzi hallarda pərdələnən əqdin tərəfi pərdələyən əqddə iştirak etməsə də, sonuncu əqd ilə gizlədilən məqsəddən məlumatlı olur və onun bağlanmasına yardım edir.
61. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun oxşar mövqeyinin ifadə edildiyi “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2022 il 18 mart tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, yalan əqdin etibarsızlığının əsas səbəbi tərəflərin həqiqi iradələri ilə bu iradənin bəyanı arasında qəsdən yaradılan uyğunsuzluqda, üçüncü şəxslərdə müqavilənin etibarlılığına dair yanlış təsəvvür yaratmaqda ifadə olunur. Odur ki, subyekt tərkibindən asılı olmayaraq müqavilə tərəflərinin üçüncü şəxslərdə yanlış təsəvvür yaratmaq niyyətilə bağladığı istənilən əqd yalan əqd olmaqla əhəmiyyətsizdir. “
62. Konstitusiya Məhkəməsi ##.##.2025-ci il tarixli sonuncu qərarında qeyd etmişdir ki, üçüncü şəxslərin dairəsi konkret şəxslərlə məhdudlaşmayaraq buraya yalan əqdi təsdiqləyən notariusun da aid edilməsi istisna edilməməlidir. Belə ki, görüntüdə bağlanan əqd və ya pərdələyən əqd tərəflərin bütövlükdə istənilən cəmiyyət üzvündə həmin əqdin bağlanmasına dair yanlış təəssürat yaratmaq məqsədi ilə bağlanır və bu müxtəlif səbəblərdən (məsələn, “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 29-cu maddəsində nəzərdə tutulan notariat hərəkətləri ilə əlaqədar göstərilən xidmətə görə haqlardan yayınma, qarşı tərəfin razılaşma şərtlərinə, işgüzar adətlərə zidd hərəkət etməyəcəyinə olan inam və s.) irəli gələ bilər. Yalan əqd halında ümumilikdə hüquq sisteminə zidd davranış olaraq həqiqi iradənin gizli tutulub görünüş üçün əqdin bağlanması çıxış edir ki, bu da publik və ya fərdi maraqlara zərər vurulması ilə nəticələnə bilər. Bu səbəbdən yalan əqdin əhəmiyyətsiz əqd olaraq qanunvericiliklə etibarsız əqdlər üçün müəyyən edilmiş nəticələrdən başqa hər hansı hüquqi nəticələr yaratması Mülki Məcəllə ilə qadağan edilmişdir.
63. Istinad edilən qərarda qeyd edilmişdir ki, əqdin yalan olub-olmaması məsələsi araşdırılarkən yalnız müqavilənin söz və ifadələrinin hərfi mənası deyil, tərəflərin bağlanmış müqavilə üzrə hüquqi nəticə əldə etmək niyyətlərinin olub-olmaması, habelə əsl iradələrinin aşkar edilməsi üçün işin faktiki halları da hərtərəfli araşdırılmalıdır. Bu zaman məhkəmələr əqd tərəflərinin davranışını, tərəflər arasında formalaşan münasibətləri, onların yazışmalarını, fərqli subyekt tərkibi olan oxşar münasibətlərdə tərəflərin davranışını, əqdin bağlandığı fəaliyyət sahəsində formalaşmış davranış təcrübəsini, hərəkətlərin baş vermə vaxtını və s. nəzərə almalıdır. Bir neçə əlaqəli əqdin qısa fasilə ilə bağlanması (məsələn, bir ilədək), eyni gündə bir neçə əlaqəli əqdin bağlanması, tərəflərin və ya üçüncü şəxslərin müxtəlif hərəkətlərinin qarşılıqlı əlaqəsi və digər hallar da əqdlərin pərdələmək niyyətilə görünüş üçün bağlanılmasına dəlalət edə bilər.
64. Işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, tərəflər arasında ## ###### 2021-ci il tarixdə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsində yerləşən *** saylı evin ümumi sahəsi 289,3 kv.m. və təmirli vəziyyətdə olmuş, birləşdirilmiş iki mənzilin alqı-satqısı barədə müqavilələr bağlanarkən mənzillərin müqavilələrdə qeyd edilən satış qiyməti cəmi 303.000 manat olmuşdur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən alqı-satqı müqaviləsinin bağlandığı tarixdə mübahisəli mənzillərin bazar qiyməti ilə bağlı əldə edilmiş “xxxx” MMC-nin mütəxəssis rəyinə əsasən satılmış mənzillərin bazar dəyərinin ## ###### 2021-ci il tarixə cəmi 539.100 manat olduğu müəyyən edilmişdir. Iş materiallarındakı “xxxx” MMC-nin qiymətləndirmə hesabatında isə mənzillərin ##.##.2024-cü il tarixə olan bazar dəyərinin 1.027.000 manat təşkil etdiyi qeyd edilmişdir.
65. Apellyasiya məhkəməsi mübahisələndirilən qətnamədə qeyd etmişdir ki, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı alqı-satqı müqavilələrinin aldığı borcun təminatı olaraq bağlandığını, bu müqavilələrlə borc münasibətlərinin pərdələndiyini və bu baxımdan həmin müqavilələrin yalanəhəmiyyətsiz əqd olduğunu bildirsə də bununla bağlı məhkəməyə hər hansı sübut təqdim etməmişdir. Halbuki qətnamənin əsaslandırıcı hissəsindən görünür ki, məhkəmə qarşılıqlı iddia üzrə sübutların bir hissəsinə (qiymətin aşağı olması, mənzillərin alıcının sahibliyində qalması və s) münasibət bildirmişdir.
66. Apellyasiya məhkəməsi qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının mənzillərin real bazar dəyərindən xeyli aşağı qiymətə satılması ilə bağlı dəlilinə münasibət bildirərək qeyd etmişdir ki, satıcı azad bazar iqtisadiyyatı çərçivəsində özünə məxsus əmlakı sərbəst formada qiymətləndirərək istədiyi qiymətə sata bilər. Məhkəmənin müqavilə azadlığı prinsipinə əsaslanaraq qeyd etdiyi bu fikir ümumən doğru olsa da, hazırkı halda alqı-satqı müqaviləsinin etibarlılığı mübahisələndirildiyindən məhkəmə əmlakın həqiqi dəyərinin 56%-ni təşkil edən qiymətə satılması faktının nə qədər ağlabatan olduğuna qiymət verilməli, bu fakt MPM-nin 88ci maddəsinin tələbinə müvafiq olaraq digər sübutlarla əlaqəli şəkildə qiymətləndirilməli idi.
67. Işin mübahisəsiz halı olaraq müəyyən edilmişdir ki, alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərinə əsasən alıcı satılmış mənzilləri ##.##.2022-ci il tarixədək boşaldaraq satıcıya təhvil verməli olduğu halda, ötən müddət ərzində mənzildə ailəsi ilə yaşamağa davam etmiş, satıcı yalnız iki ildən sonra alıcının mənzildən çıxarılması barədə iddia qaldırmışdır. Bu müddət ərzində cavabdehdən mənzilin boşaldılaraq təhvil verilməsini tələb etdiyi məhkəmə araşdırması zamanı təsdiq olunmamışdır. Iddiaçı bunun səbəbi ilə bağlı məhkəməyə ağlabatan izah verə bilməmiş, birinci instansiya məhkəməsində nümayəndəsi və vəkili iddiaçının cavabdehə humanizm göstərdiyini bildirmişdir.
68. Apellyasiya məhkəməsi bu dəlillə bağlı qeyd etmişdir ki, alıcının hal-hazıradək ailəsi ilə satılmış mənzildə yaşaması faktı müqavilənin etibarsızlığını təsdiq edən təkzibedilməz sübut hesab edilə bilməz. Kollegiya bununla bağlı qeyd edir ki, alıcının mənzili müqavilədə razılaşdırılmış vaxtda boşaldaraq təhvil verməməsi müqavilənin etibarsız hesab edilməsi üçün müstəqil əsas olmasa da, bağlanmış müqavilənin tərəflərin həqiqi iradə ifadəsinə uyğun olmadığı mübahisələndirilirsə məhkəmə bu faktı da MPM-nin 88-ci maddəsinə əsasən işin digər halları ilə əlaqəli şəkildə qiymətləndirilməli idi.
69. Konstitusiya Məhkəməsi yalan əqdlərlə bağlı bir çox qərarlarında qeyd etmişdir ki, məhkəmə əqdin etibarlılıq şərtlərini yoxlayarkən tərəflərin həqiqi iradə ifadəsinin bağladıqları əqd üzrə hüquqi nəticə yaranmasını arzu edib-etmədikləri onların əqd bağlananadək və əqd bağlandıqdan sonra davranışları təhlil edilməklə müəyyən edilməlidir. Bu hüquqi mövqeyə əsasən, məhkəmə tərəflərin müqavilədən sonrakı davranışlarına da qiymət verməli, normal alqı-satqı münasibətlərində satılmış mənzilin alıcı tərəfindən təhvil verilməsi üçün ağlabatan müddəti müəyyən edərək hazırkı halda tərəflərin davranışlarının alqı-satqı ilə bağlı hüquqi nəticə yaratmağa yönəlib-yönəlmədiyinə münasibət bildirməli idi.
70. Qarşılıqlı iddiada qeyd edilmişdir ki,Cavabdeh ailəsi ilə yaşadığı mənzili satmaq, İddiaçı isə mənzil əldə etmək niyyəti olmamışdır. Işə birinci instansiya məhkəməsində baxılarkən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili məhkəmə iclaslarında tərəflərin eyni kənddən olduqları üçün aralarında tanışlıq münasibəti olduğunu, iddiaçının aldığı mənzilə ehtiyacı olmadığını və köçüb yaşamaq niyyətində olmadığını, qarşı tərəfin təcili pula ehtiyacı olduğu üçün mənzili satmaq istədiyini, iddiaçının ucuz hesab etdiyi üçün mənzili aldığını, satıcının mənzildə bir il ərzində yaşayacağı barədə aralarında şifahi razılaşma olduğunu bildirmişdir.
71. MPM-nin 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Kollegiya hesab edir ki, qarşılıqlı iddianın əsaslı olduğunu sübut etmək üçün məhkəməyə birdən artıq fakt təqdim edildiyindən qeyd edilən normanın tələbinə əsasən qarşılıqlı iddiaya etirazın əsaslandığı halları sübut etmək vəzifəsi alıcı İddiaçı üzərinə düşdüyü halda, işdə tərəflər arasında mənzillərin alqı-satqısı ilə bağlı sövdələşmə olduğunu, satıcının mənzilini satmaqla bağlı iradə ifadəsi olduğunu (bu barədə elan verdiyi, alıcıya satış üçün təklif etdiyi və s.) təsdiq edən hər hansı sübut olmadığı halda məhkəmə qətnamədə İddiaçı bu xüsusatlara dair sübutetmə yükünü yerinə yetirdiyini əsaslandırmamışdır.
72. Apellyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, ilk iddia üzrə iddiaçının mənzillərə heç vaxt baxış keçirməməsi, hazırki iddia tələbindən əvvəl heç vaxt onun mənzildən çıxarılması tələbinin olmaması ilə bağlı dəlillərinə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təfsilatı ilə münasibət bildirildiyindən məhkəmə kollegiyası həmin dəlillərə təkrar münasibət bildirməyə zərurət duymur. Halbuki, birinci instansiya məhkəməsi qətnaməsində qeyd edilən dəlillərə münasibət bildirməmiş, yalnız mənzilin satış qiymətinin həqiqi bazar dəyərindən aşağı olması ilə bağlı dəlilə münasibət bildirərək və tərəflər arasında borc münasibətləri olduğunun sübutlarla təsdiq edilmədiyinə əsaslanaraq qarşılıqlı iddianı əsassız hesab etmişdir.
73. Mülki prosesdə sübut edilməli faktla sübut arasında bağlılığa görə sübutların iki növü fərqləndirilir: birbaşa sübutlar və dolayı sübutlar. Birbaşa sübutlar sübut edilən faktla birmənalı bağlıdır, yəni həmin faktın varlığı (və ya yoxluğu) barədə güvənli nəticə çıxarmağa əsas verir (məsələn: tərəflərin imzaladığı təhvil-təslim aktı əşyanın verilməsini təsdiq edən düzünə sübutdur). Dolayı sübutlar isə sübut edilən fakt haqqında ehtimalla bir neçə nəticə çıxartmağa imkan verən sübutlardır. Onlar faktın varlığını ehtimal etməyə əsas verir. Dolayı sübutlardan o vaxt istifadə edilir ki, iş üzrə düzünə sübutlar ümumiyyətlə və ya kifayət qədər olmur. Bundan əlavə, birbaşa sübutlarda olan məlumatların həqiqiliyi mübahisələndirildiyi hallarda da dolayı sübutların istifadəsi qaçılmaz olur. Dolayı sübutlardan istifadə edilən zaman faktla bağlı bütün sübutlar birgə tədqiq olunmalıdır. Çünki hər bir dolayı sübut bir neçə versiya əsasında və bir neçə ehtimalla nəticəyə gəlmək imkanı yaradır
74. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Daşınmaz əşyalara dair əşya hüquqlarının əldə edilməsində üçüncü şəxslərin vicdanlılığı ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” ##.##.2026-cı il tarixli qərardadında ifadə edilmiş hüquqi mövqeyə görə daşınmaz əşyalarla bağlı bağlanmış əqdin etibarsız olduğu aşağıdakı faktların mövcudluğu ilə müəyyən edilə bilər: -əldə edənlə əqdin qarşı tərəfi arasında əlbirliyə işarə edən qohumluq, dostluq, asılılıq və ya digər yaxınlıq münasibətlərinin olması; - buna dair ağlabatan əsaslar olmadan əşya ilə bağlı müqavilənin həqiqi bazar dəyərindən dəfələrlə aşağı qiymətlə rəsmiləşdirilməsi; - buna dair ağlabatan əsaslandırma olmadan əldə edənin müqavilənin bağlanmasından öncə və ya sonra əşyaya şəxsən (və ya nümayəndəsi və ya qohumu vasitəsilə) baxış keçirməməsi, əşyanın xüsusiyyətləri barədə məlumatsız olması; - buna dair ağlabatan əsaslandırma olmadan əşyanın sahibliyə verilməməsi, onun da əşyaya yiyələnməklə bağlı real cəhdlərinin olmaması, əşyanın yeni hüquqi əsaslar olmadan əsl mülkiyyətçinin sahibliyində qalmaqda davam etməsi; - əldə edənin əşyaya həqiqi marağının olmamasına işarə edən davranışları və s.
75. Istinad edilən qərardadın 44-46-cı bəndlərində qeyd edilmişdir ki, əksər hallarda bu faktlardan yalnız birinin mövcudluğu əqdin görünüş üçün bağlanması qənaətinə gəlmək üçün kifayət etmir. Məsələn, əşyanın həqiqi dəyərindən aşağı qiymətə əldə edilməsinə dair təkbaşına halın mövcudluğu əqdin uydurma olmasının təsdiqi üçün yetərli deyil. Əks yanaşma Mülki Məcəllənin müqavilə azadlığına və müqavilə qiymətinin tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilməsinə dair 390-cı və 398.1-ci maddələrinin tələblərinə zidd olardı. Bu baxımdan, məhkəmə iş üzrə bütün faktiki halları ayrı-ayrılıqda deyil, onların qarşılıqlı əlaqəsini nəzərə almaqla, sübutların məcmusu əsasında qiymətləndirməlidir. Xüsusilə dolayı sübutlara əsaslanarkən bu sübutlar bir-birini tamamlamalı, uzlaşmalı və alternativ izahları istisna edən vahid məntiqi sistem yaratmalı, yəni onlar məcmu şəkildə yalnız bir nəticəyə - əqdin uydurma olması qənaətinə aparmalıdır. Bununla yanaşı, istisna hallarda elə bir yeganə faktın mövcudluğu da mümkün ola bilər ki, bu, özü-özlüyündə digər ağlabatan izahları aradan qaldıraraq mübahisə üçün həlledici əhəmiyyət kəsb etsin. Məsələn, alıcının real alıcılıq qabiliyyətini istisna edən maddi durumunun və həyat şəraitinin həddindən artıq ağır olmasına baxmayaraq, kifayət qədər yüksək dəyəri olan qeyri-yaşayış sahəsi əldə etməsi və bunun formal olmamasına dair hər hansı ağlabatan əsaslandırma verə bilməməsi.Bu qaydada aparılan qiymətləndirmə əsasında əqdin uydurma olması təsdiq edilərsə, məhkəmə digər şərtlərin yoxlanılmasına keçmədən araşdırmanı yekunlaşdırmalı və reyestrdə üçüncü şəxsin adına aparılmış qeydin ləğvi barədə iddia onunla bağlanmış müqavilənin etibarsız (əhəmiyyətsiz) olması səbəbindən təmin edilməlidir. Əqdin digər əsaslarla etibarsız sayılması hallarında da (əqdi bağlayan şəxsin anlaqlı olmaması, qanunla müəyyən edilmiş formaya riayət edilməməsi və sair) məhkəmə əvvəlki bənddə ifadə olunmuş yanaşmaya uyğun qərar qəbul etməlidir.
76. Kollegiya qeyd edilənlərə əsasən hesab edir ki, işə yenidən apellyasiya qaydasında baxılarkən qarşılıqlı iddia ərizəsi üzrə irəli sürülən dəlillər, tərəflərin izahatları və iddianın əsaslı olduğunu təsdiq etmək üçün istinad edilən dolayı sübutlar qərarın məzmununda qeyd edilmiş və Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun qərarlarında öz əksini tapmış hüquqi mövqe və MPM-nin 88-ci maddəsinin tələbi nəzərə alınmaqla əlaqəli şəkildə yenidən qiymətləndirilməli, bu qiymətləndirmədən əsaslı olaraq məhkəmə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin əhəmiyyətsiz olduğuna dair qənaətə gələrsə pərdələnmiş əqdin hansı əqd olduğu və həmin razılaşmanın şərtləri müəyyənləşdirilməli, MM-nin 340.2-ci maddəsinə əsasən tərəflərin bu əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydaların tətbiq edilməsinin mümkünlüyünə hüquqi qiymət verilməli, pərdələnmiş əqdin borc müqaviləsi olduğu müəyyən edilərsə kreditora qaytarılmalı olan borcun həcmi müəyyənləşdirilməli, mülki hüququn əsas prinsiplərindən olan vicdanlılıq prinsipinin təmin edilməsi, hüquqdan sui-istifadənin qarşısının alınması məqsədi ilə qətnamənin icra qaydası müəyyən edilərək alqı-satqı predmeti olan daşınmaz əmlakların dövlət reyestrindəki qeydiyyatının ləğv edilməsi və borclunun mülkiyyət hüququna dair qeydin bərpa olunmasının borc məbləğinin kreditora ödənilməsi ilə eyni anda icra olunması nəzərdə tutulmalıdır.
77. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki,cavabdehin kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilərək iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılmalıdır.
78. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi
Qərara aldı:
Cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin. Iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.