Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1548/2026 09.07.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: podrat müqaviləsi, öhdəliyin icra edilməməsi, yeni tikilən binada alınan mənzilin çatışmayan sahəsinə görə pul tələbi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X2 (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Şamayev Elşad Yaquboviçdən ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı “qanunsuz maneələrin aradan qaldırılması və pul” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Cavabdeh MMC ilə iddiaçı Həsənova (Məmmədova) Rəsmiyyə Vahid qızı arasında ##.##.2019-cu il tarixdə bağlanmış müqavilənin surətindən görünür ki, sonuncunun Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində inşa edilməkdə olan A blokunun 5-ci mərtəbəsində ayrılmış 233 m2 -dən ibarət 4 otaqlı mənzilinin Həsənova (Məmmədova) Rəsmiyyə Vahid qızının mülkiyyətinə verilməsi barədə müqavilə bağlanmışdır.
2. Müqavilənin 3-cü bəndinə əsasən mənzilin dəyəri 279600 (iki yüz yetmiş doqquz min altı yüz) təşkil etmişdir.
3. Cavabdeh MMC-nin arayışına əsasən, Həsənova (Məmmədova) Rəsmiyyə Vahid qızına Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində inşa edilməkdə olan A blokunun 5-ci mərtəbəsində ayrılmış 233 m2 -dən ibarət 4 otaqlı ** saylı mənzilinin təmirinə başlamağa icazə verilmişdir.
4. Cavabdeh MMC-nin ##.##.2022-ci il tarixli maliyyə arayışına əsasən, Həsənova (Məmmədova) Rəsmiyyə Vahid qızı tərəfindən mənzilin ümumi dəyəri tam olaraq ödənilmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçı İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçı İddiaçı mülkiyyətində olan mənzilin yerləşdiyi binadakı liftlərdən istifadəyə yaradılan maneələrin qanunsuz hesab edilərək, iddiaçının həmin liftlərdən istifadəsinə şərait yaradılması vəzifəsinin cavabdeh Cavabdeh MMC-nin üzərinə qoyulması, cavabdeh tərəfindən qüsurlu olaraq təhvil verilmiş 31.22 m2 sahənin əvəzi olan 62.440 (altımış iki min dörd yüz qırx) manat məbləğin Cavabdeh MMC-dən tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. Sonradan iddiaçı iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçı İddiaçı mülkiyyətində olan mənzilin yerləşdiyi binadakı liftlərdən istifadəyə yaradılan maneələrin qanunsuz hesab edilərək, iddiaçının həmin liftlərdən istifadəsinə şərait yaradılması vəzifəsinin cavabdeh Cavabdeh MMC-nin üzərinə qoyulması və cavabdeh tərəfindən qüsurlu olaraq təhvil verilmiş 34.15 m2 sahənin əvəzi olaraq 68300 (altmış səkkiz min üç yüz) manat məbləğin Cavabdeh MMC-dən tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
7. Iddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, mənzilin təmirinə başladıqdan sonra cavabdeh tərəfindən kommunal ödənişlərlə bağlı iddiaçıdan aylıq pul məbləğlərinin ödənilməsi tələb olunmuş, ondan sonra iddiaçı aylıq 50 manat miqdarında kommunal ödənişlər həyata keçirməyə başlamışdır. Iddiaçı mənzili təmir edərkən ona müqavilə üzrə təhvil verilməli olan 233 m2 sahənin mövcud vəziyyətdə daha az olmasının fərqinə varmış və dərhal mütəxəssis cəlb edərək ona təhvil verilmiş mənzilin ümumi sahəsini ölçdürmüşdür. Mütəxəssis tərəfindən ölçü işləri aparıldıqdan sonra həmin mənzilin ümumi həsinin 201 kv.m olduğu müəyyən olunmuşdur. Daha sonra iddiaçı şifahi olaraq cavabdehə müraciət etmiş və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə ona təhvil verilməli olan mənzilin faktiki sahəsinin 233 kv.m yox, 201 kv.m olduğu bildirilmişdir. Cavabdeh tərəfindən isə aylıq kommunal haqqının 50 manat miqdarında deyil, bundan sonra 140 manat miqdarında ödəməli olduğunu, həmin kvadrat fərqinə görə isə heç bir ödəniş olunmayacağı iddiaçıya bildirilmişdir. Iddiaçı isə həmin mənzilə görə aylıq 140 manat kommunal haqqının çox olmasını, maksimum 60 manat məbləğində kommunal xidmət haqqının ödənilməsinin mümkün olmasını və bunla bağlı tərəflər arasında hər hansı bir müqavilənin olmamasını bildirmişdir. Bundan sonra cavabdeh tərəfindən iddiaçının binaya giriş-çıxışı məhdudlaşdırılmış və onun binanın liftindən istifadəsinə məhdudiyyət qoyulmuşdur. Cavabdeh heç bir əxlaqı normalara əməl etmədən, iddiaçını və onun şəkər xəstəsi olan 76 yaşlı həyat yoldaşını öz mənzillərinə pilləkənlə qalxmağa vadar etmişdir. Bununla da, iddiaçının mülkiyyət hüquqları kobud surətdə pozulmuş, mülkiyyətində olan mənzildən istifadəsinə qanunsuz məhdudiyyət qoyulmuşdur. Odur ki, məhkəmədən iddianın təmin olunmasını xahiş etmişdir.
8. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh Cavabdeh MMC-nin direktoru X1 iddia ərizəsini qəbul etməmiş və məhkəmədən iddianın rədd olunmasını xahiş etmişdir.
9. «xxxx» MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli UNI/M *****/** saylı arayışından görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində inşa edilməkdə olan “A” blokunun 5-ci mərtəbəsində ayrılmış 233 m2-dən ibarət 4 otaqlı mənzilinin 1,0 m2 üzrə orta bazar qiyməti 2000 manat müəyyən edilmişdir.
10. «xxxx» MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli UNI/M *****/** saylı mütəxəssis rəyinin surətindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində inşa edilmiş binanın 5-ci mərtəbəsində olan 4 otaqlı mənzilin ümumi sahəsi 201.78 m2-dır.
11. İddiaçı Cavabdeh MMC-yə ünvanlamış xəbərdarlıq məktubundan görünür ki, qanunsuz maneələrin aradan qaldırılması və qüsurlu icraya görə 28 kv.m sahənin əvəzi olaraq 56.000 (əlli altı min) manat məbləğin qaytarılması Cavabdeh MMC-yə təklif olunmuşdur.
12. Iş üzrə tikinti-texniki exspertizası təyin edilmiş və Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliynin Ekspertiza mərkəzinin ##.##.2023-cü il tarixli **/**** saylı ekspert rəyinə əsasən, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, M.Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən, tikilməkdə olan binanın “A" bloku, 1-ci giriş, 5-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı mənzilin faktiki sahəsi 204,9 m2 və Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin ("Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları") 59.2 və 59.3 bəndlərində, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ##.##.2012-ci il tarixli * saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş, “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması" qaydalarının 3.8. bəndləri nəzərə alınmada sahəsi 198,85 m2 təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
13. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli, ## ####### 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Natavan Tağıyeva) iddianın qismən təmin olunması, cavabdeh Cavabdeh MMC-dən iddiaçı İddiaçı xeyrinə 40.980 manat məbləğində pul və 147.86 manat məbləğində dövlət rüsumunun tutulması, cavabdeh Cavabdeh MMC-dən ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 100 manat məbləğində pul vəsaitinin tutulması qət edilmişdir.
14. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi tam şəkildə icra etməmiş, iddiaçıya ümumi sahəsi 233 kv.m sahəsi olan mənzil deyil, sahəsi daha az olan mənzil təhvil vermişdir. Digər sözlə ifadə etdikdə, cavabdeh iddiaçının vəsaiti hesabına əsassız varlanmışdır.
15. Belə ki, cavabdeh iddiaçıya 233 kv.m əvəzinə 198.85 kv.m mənzili təhvil vermiş və cavabdehin iddiaçıdan mənzilin faktiki sahəsinə uyğun olaraq hesablanan dəyərindən əlavə pul vəsait alması üçün qanuni və ya müqavilə əsası yoxdur. Artıq ödənilmiş vəsait cavabdeh tərəfindən iddiaçıya qaytarılmalıdır.
16. Məhkəmə iddianın mənzilin yerləşdiyi binadakı liftlərdən istifadəyə yaradılan maneələrin qanunsuz hesab edilməsi hissəsinə qiymət verərək hesab etmişdir ki, iddiaçı İddiaçı “müvəqqəti təminat tədbiri barədə” ərizə ilə məhkəməyə müraciət etmiş və ərizə təmin olunaraq mülki iş üzrə yekun məhkəmə aktı qəbul edilənədək İddiaçı mülkiyyətində olan mənzilin yerləşdiyi binadakı liftlərdən ərizəçi İddiaçı və ailə üzvlərinin istifadəsinə maneələrin yaradılması Cavabdeh MMC-yə və digər şəxslərə qadağan edilmişdir. Tərəflərin məhkəmə iclasında verdikləri izahatlardan məlum olmuşdur ki, həmin qərardad Cavabdeh MMC tərəfindən dərhal icra olunaraq iddiaçının və onun ailə üzvlərinin liftdən istifadəsinə icazə verildiyindən iddianın həmin hissəsi təmin edilməməlidir.
17. Iddiaçı Həsənova Rəsimyyə Vahid qızı Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, M.Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən, tikilməkdə olan binanın “A" bloku, 1-ci giriş, 5-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı mənzilində ona verilməyən 34.15 kv.m sahəni hazırkı qiymətlə 2000 AZN olmaqla hesablanaraq ona verilməsini tələb etsə də, məhkəmə hesab etmişdir ki, həmin məbləğ mənzili aldığı qiymətlə, yəni 1200 manat olmaqla hesablanaraq iddiaçıya verilməlidir.
18. Artıq ödənilmiş vəsaitin həcmi hesablanarkən ekspert rəyində olan faktiki sahə əsas götürülməlidir. Beləliklə, müqavilə üzrə mənzilin razılaşdırılmış sahəsi olan 233 kv.mdən mənzilin faktiki sahəsi olan 198,85 kv.m çıxılmalı, alınan sahə 34,15 kv.m təşkil edir ki, mənzilin hər kvadrat metrinin qiymətinin 1200 AZN olması nəzərə alınaraq, iddiaçının artıq ödədiyi vəsait 40.980 (qırx min doqquz yüz səksən) manat təşkil edir.
19. Məhkəmə gəldiyi nəticənin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6.2, 21.1, 21.2, 385.1, 386.1, 390.1, 442, 445, 448.1, 752.1, 1091.1, 1091.2-ci, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.3-cü, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 76.1, 76.2, 106.1, 77.1, 106.1, 217.4-cü maddələrinə istinad etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
20. Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin iddianın təmin edilməyən hissəsində ləğv edilməsi və iddianın tam təmin edilməsini xahiş etmişdir.
21. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsi ilə eynilik təşkil etmiş, əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, iddiaçıya təhvil verilməmiş olan – 34.15 kv.m sahənin bazar dəyərinin əsas götürülərək zərər məbləği müəyyən edilməli olmasına dair müvafiq qanun normasının mövcudluğu məhkəməyə məlum olardı. Həmin ərazidə yerləşən mənzilin 1 kv.m-nin hazırki orta bazar dəyəri 2000 manat təşkil edir. Həmin faktı təsdiq edən ##.##.2023-cü il tarixli arayış məhkəməyə təqdim olunmuşdur. Qeyd etmək zəruridir ki, hazırda iddiaçıya təhvil verilməmiş olan sahənin müqavilədə nəzərdə tutulan 1200 manat məbləğlə kompensasiyası mümkün deyildir. Iddiaçı həmin mənzili 2019-cu ildə almış, həmin vaxtdan 4 ildən çox müddət keçdiyi nəzərə alınsa, onun yerləşdiyi ərazidəki mənzillərin bazar dəyəri artıq əhəmiyyətli dərəcədə artmışdır. Bununla da, məhkəmənin gəldiyi nəticənin açıq-aşkar yanlış nəticə olduğu və bu nəticədən çıxış edərək maddi hüquq normasını düzgün tətbiq etmədiyi aşkardır.
22. Həmçinin cavabdeh də apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin iddianın təmin olunan hissəsində ləğv edilməsi və iddianın tam rədd edilməsini xahiş etmişdir.
23. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə müqavilə bağlandığı dövrdə - ## #### 2019-cu ildə mübahisəli mənzilin tikintisi başa çatmamış, layihə sənədlərinə əsasən iddiaçıya təqdim olunmuş ** saylı mənzilin dəyəri 279.600 manat müəyyən olunmaqla iddiaçıya satılmışdır. Müqavilədən də göründüyü kimi, iddiaçıya təqdim olunmuş ** saylı mənzilin dəyəri hər kvadrat metr üzrə hesablanmamış, ümumilikdə 279.600 manat razılaşdırılmışdır. Nəzərə almaq lazımdır ki, mübahisəli mənzilin dəyəri onun hər kvadrat metrinə uyğun hesablansaydı, onun ümumi dəyəri 279.600 manat müəyyən olunmayacaqdı. Cəmiyyət tərəfindən iddiaçı aldadılmamış, onun vəsaiti hesabına əsassız varlanmamışdır. Tərəflərin razılaşmasına əsasən cavabdeh tərəfindən inşa olunan yaşayış binasının A blokunda, 5-ci mərtəbədə yerləşən ** saylı mənzil 270.600 manata iddiaçıya satılmışdır. Məhkəmənin hansı əsaslardan çıxış edərək ümumi sahəsi 233 kv.m olan yaşayış sahəsinin müəyyən edilmiş hər bir kv.m-nin qiymətinin 1200 manat olması qənaətinə gəlməsi müəmmalıdır. Müqavilədə belə bir razılaşma yoxdur, mənzil iddiaçıya hər kvadratmetrinin dəyəri müəyyən olunmaqla satılmamışdır. Məhkəmənin sadəcə ekspert rəyinə əsaslanmaqla qətnamə çıxarması qəbul edilən deyil. Ekspert rəyinin mötəbərliyi, obyektivliyi və dəqiqliyi ciddi sual altındadır. Belə ki, məhkəmənin istinad etdiyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin ## ###### 2023-cü il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, tədqiqat aparan ekspert iş materiallarını səhv salmış, hazırki işlə əlaqəsi olmayan iş materiallarına istinad etməklə, Cavabdeh MMC ilə İddiaçı arasında bağlanmış ## #### 2019-cu il tarixli müqaviləyə əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xan Şuşinski küçəsi, ** saylı evin *** saylı sahəsi 148,9 kv.m olan mənzilin X4 göstərmişdir. Beləliklə, ekspertin hansı iş materiallarına əsasən tədqiqat aparması, tədqiqatı hansı şəraitdə aparması, hansı “** saylı” mənzilin sahəsini ölçməsi və qiymətləndirmə aparması, təqdim olunan rəyin, həqiqətən, hazırki işə aid olub-olmaması müəmmalıdır. Ekspert rəyinin mötəbərliyinə inanmalı olsaq, rəydə ** saylı mənzilin ümumi sahəsinin 204,9 kv.m təşkil etdiyi, “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması” qaydalarının 3.8-ci bəndləri nəzərə alınmaqla sahəsi 198.85 kv.m təşkil etdiyi göstərilmişdir. Məhkəmənin ekspert qarşısında qoyduğu suala cavab olaraq ekspert mənzilin sahəsinin 204,9 kv.m olduğunu göstərsə də, məhkəmə 198,85 kv.m sahəni əsas götürməklə cavabdehdən 34,15 kv.m sahəyə görə pul tutulması qənaətinə gəlmişdir. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, iddiaçı ilə müqavilə bağlanan zaman mübahisəli mənzil inşa edilməkdə və təmirsiz idi, sonradan mənzildə təmir işləri aparılmışdır. Hazırda tədqiqat aparılan mənzil təmirli olduğundan, təmirsiz mənzillə təmirli mənzil arasında mövcud olan sahə fərqlərinin yaranması anlaşılan və qəbul ediləndir. Lakin məhkəmə iş üzrə mühüm halı nəzərə almamış, mənzilin sadəcə təmirli vəziyyətinə əsasən tədqiqat aparmış ekspert rəyinə istinad etməklə cavabdeh tərəfindən iddiaçıya təhvil verilən mənzilin sahəsinin əksik olduğu və cavabdehin əsassız varlandığı mövqeyinə əsaslanmışdır.
24. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən ekspertiza təyin edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliynin Ekspertiza mərkəzinin ## ###### 2023-cü il tarixli **/**** saylı ekspert rəy verilmişdir. Lakin apellyasiya baxışı zamanı sözügedən rəyin tədqiqi zamanı məlum olmuşdur ki, rəy ilkin layihə sənədlərinə istinad olunmadan verilmiş, bundan başqa rəydə başqa bir məhkəmənin icraatında olan iş materiallarında istinad edilmişdir.Qeyd edilənləri nəzərə alaraq apellyasiya baxışı zamanı əlavə məhkəmə tikinti texniki ekspertizası təyin edilmişdir.
25. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliynin Ekspertiza mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli **/**** saylı ekspert rəyindən görünür ki, mülki iş materiallarında müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən təsdiqlənmiş eskiz layihə sənədləri olmadığından birinci, üçüncü, dördüncü, beşinci və altıncı suallar üzrə tədqiqat aparılması mümkün olmamışdır. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, M.Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən, tikilməkdə olan binanın “A" bloku, 1-ci giriş, 5-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı mənzilin faktiki ümumi sahəsinin 204,9 kv.metr, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin ("Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları") 59.2 və 59.3 bəndlərində, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ##.##.2012-ci il tarixli * saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş, “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması" qaydalarının 3.8. bəndləri nəzərə alınmaqla isə 198.85 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
26. Kollegiya qeyd etmişdir ki, sözügedən rəyin məzmunundan görünür ki, qərardadla ekspert qarşısında qoyulmuş birinci, üçüncü, dördüncü, beşinci və altıncı suallara cavab verilməmiş, buna səbəb olaraq müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən təsdiqlənmiş eskiz-layihə sənədlərinin olmaması göstərilmiş, lakin ekspert vəsatəti verilən zaman həmin sənədlər tələb olunmamışdır. Bundan əlavə mənzilin balkonu olduğu halda ekspert tərəfindən nəzərə alınmamışdır.
27. Adı çəkilən halların aydınlaşdırılması məqsədilə apellyasiya baxışında yenidən əlavə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmişdir.
28. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliynin Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, **/**** saylı ekspert rəyinə əsasən, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, M.Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən, tikilməkdə olan binanın “A" bloku, 1-ci giriş, 5-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı 4 otaqlı mənzildə həmin binanın qanunvericiliyin tələblərinə uyğun müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən təsdiqlənmiş eskiz layihədə sahəsi 6.6 kv.metr göstərilən sanitariya qovşağı tikilisinin sahəsi azaldılaraq faktiki olaraq 1.42 kv.metr olduğunu, sahəsi 5.6 kv.metr olan sanitariya qovşağı tikilisinin sahəsi artırılaraq faktiki olaraq 6.7 kv.metr olduğunu, eləcə də layihədə nəzərdə tutulmayan perimetri 3.6 metr, divaraltı sahəsi 0.36 kv.metr olan arakəsmə divar inşa olunduğunu nəzərə alaraq həmin sanitariya qovşaqlarının və arakəsmə divarın təsdiq olunmuş layihə sənədlərinə uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, M.Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən, tikilməkdə olan binanın “A" bloku, 1-ci giriş, 5-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı 4 otaqlı mənzilin içdən-içə, mənzilin daxilində olan və layihədə nəzərdə tutulan arakəsmələrin divarların, sütunların, şaxta sahələrinin və s. altı nəzərə alınmadan, azalma əmsalları ilə nəzərə alınmadan faktiki olaraq sahəsinin 205.26 (204.9 + 0.36) kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin ("Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları") 59.2 və 59.3 bəndlərində, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ##.##.2012-ci il tarixli * saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş, “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması" qaydalarının 3.8. bəndləri nəzərə alınmaqla isə 198.85 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, M.Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən, tikilməkdə olan binanın “A" bloku, 1-ci giriş, 5-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı 4 otaqlı mənzil üzrə 2 ədəd balkon olduğu, bunların da ümumi faktiki sahəsinin azaltma əmsalları tətbiq edilmədən 12.1 kv.metr, azaltma əmsalı tətbiq edilməklə isə 6.05 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Həmin mənzilin çöl divarlarının ortasından hesablamaqla mənzilin daxilində olan və layihədə nəzərdə tutulan, yaxud tutulmayan arakəsmələrin, divarların, sütunların, şaxta sahələrinin və s. altı da daxil olmaqla, azalma əmsalları isə nəzərə alınmadan faktiki olaraq sahəsinin 231.3 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Sözügedən mənzildə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən təsdiqlənmiş eskiz layihədə sahəsi 6.6 kv.metr göstərilən sanitariya qovşağı tikilisinin sahəsinin azalalaraq faktiki olaraq 1.42 kv.metr olduğunu, sahəsi 5.6 kv.metr olan sanitariya qovşağı tikilisinin sahəsi artırılaraq faktiki olaarq 6.7 kv.metr olduğunu, eləcə də layihədə nəzərdə tutulmayan perimetri 3.6 metr, divaraltı sahəsi 0.36 kv.metr olan arakəsmə divar inşa olunduğu müəyyən edilmişdir. Layihədə nəzərdə tutulmayan, perimetri 3.6 metr, divaraltı sahəsi isə 0.36 kv.metr olan arakəsmə divarın inşa olunması nəticəsində mənzilin divaraltı sahələr nəzərə alınmadan təşkil edən ümumi sahəsinin 0.36 kv.metr azalmasına səbəb olmuşdur.
29. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-***/**** nömrəli, ## ### 2025ci il qətnaməsi ilə (hakimlər Fuad Babayev (sədrlik edən və məruzəçi), Cəmilə Musayeva və Fuad Abdıyev) iddiaçı və cavabdehin apellyasiya şikayətlərinin ayrı-ayrılıqda qismən təmin edilməsi, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli, ## ####### 2023-cü il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi, iş üzrə yeni qətnamənin çıxarılması, iddianın qismən təmin edilməsi, cavabdeh Cavabdeh MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş mənzilin əskik olan 27.74 kv.metr ölçüyə mütanasib olaraq müqaviləyə əsasən hər kvadrat metr üçün 1200 manat olmaqla 33.288 (otuz iki min iki yüz səksən səkkiz) manat məbləğində pulun cavabdeh Cavabdeh MMC-dən iddiaçı İddiaçı xeyrinə tutulması, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən tikilməkdə olan binada A blokunda ** saylı mənzilin yerləşdiyi binadakı liftlərdən istifadəyə yaradılan maneələr qanunsuz hesab edilərək, iddiaçının həmin liftlərlən istifadəsinə şərait yaradılması vəzifəsinin cavabdeh Cavabdeh MMC-nin üzərinə qoyulması, iddiaçı tərəfindən iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 294.90 manat məbləğində dövlət rüsumunun iddianın təmin edilən hissəsinə mütənasib olaraq 143.73 (yüz qırx üç manat yetmiş üç qəpik) manat hissəsi cavabdeh Cavabdeh MMC-dən tutularaq iddiaçı İddiaçı xeyrinə ödənilməsi, apellyasiya şikayətlərinin qalan hissədə təmin edilməməsi, iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləğinin onun özünə aid edilməsi, cavabdeh tərəfindən apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilməli dövlət rüsumunun qalıq 73,45 (yetmiş üç manat qırx beş qəpik) manat hissəsinin Cavabdeh MMC-dən alınaraq Dövlət büdcəsinə ödənilməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği isə cavabdehin özünə aid edilməsini qət etmişdir.
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iddianın predmetinə nəzər yetirdikdə müəyyən edilmişdir ki, iddianın əsasının təşkil edən müqavilə şərtləri podrat münasibətlərini özündə ehtiva edir. Ona görə də kollegiya hesab etmişdir ki, hazırkı münasibətə podrat müqaviləsindən irəli gələn qaydalar tətbiq olunmalıdır.
31. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, cavabdeh MTK müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəlikləri lazımı qaydada icra etmədiyindən mənzilin müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş ölçüyə uyğun təhvil verilməyən hissəsinin dəyəri cavabdehdən tutulub iddiaçıya ödənilməlidir.
32. Mübahisəli mənzilə fiziki baxış keçirilərək tərtib edilmiş ekspert rəyindən də göründüyü kimi cavabdeh MTK tərəfindən iddiaçıya təhvil verilən mənzilin faktiki ümumi sahəsi ilə müqavilədə nəzərdə tutulan sahə arasında 27.74 kv.metr fərq mövcuddur (233 –205.26 = 27.74). Bu da onu deməyə əsas verir ki, cavabdehin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli və dəymiş zərərin hesablanması zamanı 27.74 kv.metrlik fərq nəzərə alınmalı və iddiaçıya dəymiş zərərin məbləği həmin ölçü üzərindən hesablanmalıdır.
33. Dəymiş zərərin hesablanması mexanizminə münasibətdə isə kollegiya qeyd etmişdir ki, tərəflərin qarşılıqlı razılaşmasına əsasən ümumi sahəsi 233 kv.metr olan yaşayış sahəsi üçün ümumi dəyəri olan 279.600 manat alıcı tərəfindən Cavabdeh MMC-yə tam ödənilmişdir. Kollegiya cavabdehin bu hissədə olan apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, sözügedən müqavilədə ödəniləcək məbləğin təhvil veriləcək mənzilin hər kvadrat metri üçün konkret məbləğ üzrə hesablamanın cəmini təşkil etməsi təsbit olunmasa da, tikinti şirkətləri və alıcılar arasında olan işgüzar adətlərə əsasən əldə ediləcək mənzilin dəyərinin hesablanması məhz bu formada, yəni hər kvadrat metr üçün məbləğ müəyyənləşdirməklə ümumi ödənişin təsbit olunması qaydasında aparılır. Bu isə onu deməyə əsas verir ki, iddiaçının mübahisəli mənzili əldə etməsi üçün ödədiyi 279.600 manat məbləğ müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş 233 kv.metr sahə üçün hər kvadrat metrə münasibətdə 1200 AZN hesablanmaqla icra edilmişdir.
34. Iddiaçının sözügedən mənzilin hazırkı tarixdə hər kvadrat metrinin 2000 manat olmasını nəzərə alaraq dəymiş zərərin məhz həmin məbləğə uyğun hesablanmasına dair şikayətin dəlilərinə münasibətdə isə kollegiya qeyd etmişdir ki, əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər. Hazırkı iş üzrə də müəyyən edilmişdir ki, tərəflər arasında müqavilə bağlanılarkən iddiaçının hər kvadrat metrə görə ödədiyi pul, yəni muzd 1200 manat təşkil etmiş, cavabdeh də qeyd edilən ölçülərdə mənzilin təhvil verilməsini həyata keçirməmişdir. Buna görə də məhkəmə hesab etmişdir ki, hazırda dəymiş zərərin hesablanması da məhz 1200 manata münasibətdə aparılmalıdır.
35. Beləliklə, kollegiya hesab etmişdir ki, 27.74 kv.metr sahə üzrə hər kv.metr üçün 1200 manat hesablamaqla (27.74 x 1200) cəmi 33.288 manat məbləğində pul vəsaiti iddiaçının xeyrinə cavabdeh Cavabdeh MMC-dən tutulmalıdır.
36. Məhkəmə iddianın mənzilin yerləşdiyi binadakı liftlərdən istifadəyə yaradılan maneələrin qanunsuz hesab edilməsi hissəsinə qiymət verərək hesab etmişdir ki, birinci instansiya düzgün nəticəyə gəlməmişdir. Belə ki, məhkəmə öz mövqeyini əsaslandırarkən bildirmişdir ki, iddiaçı İddiaçı “müvəqqəti təminat tədbiri barədə” ərizə ilə məhkəməyə müraciət etmiş və ərizə təmin olunaraq mülki iş üzrə yekun məhkəmə aktı qəbul edilənədək İddiaçı mülkiyyətində olan mənzilin yerləşdiyi binadakı liftlərdən ərizəçi İddiaçı və ailə üzvlərinin istifadəsinə maneələrin yaradılması Cavabdeh MMC-yə və digər şəxslərə qadağan edilmişdir. Tərəflərin məhkəmə iclasında verdikləri izahatlardan məlum olmuşdur ki, həmin qərardad Cavabdeh MMC tərəfindən dərhal icra olunaraq iddiaçının və onun ailə üzvlərinin liftdən istifadəsinə icazə verildiyindən iddianın həmin hissəsi təmin edilməməlidir. Belə ki, hazırkı iş üzrə də iddiaçının iddiası qismən təmin olunduğundan, müvəqqəti təminat tədbiri də qismən təmin olunan üzrə iddia tələbinin icrasınadək öz qüvvəsini saxlayacaqdır və bundan sonra cavabdeh tərəfindən yenidən eyni hərəkətlərin törədilməsi heç bir vasitə ilə mühafizə olunmayacaqdır. Buna görə də sözügedən hissədə iddianın məhz müvəqqəti təminat tədbirinin mövcudluğuna əsaslanaraq rədd edilməsi barədə məhkəmənin mövqeyi əsaslı olmamışdır. Həmçinin, kollegiya qeyd etmişdir ki, lift də binanın həyəti və parklanma yeri kimi ümumi mülkiyyət hesab edildiyindən binadakı liftlərdən istifadəyə yaradılan maneələr qanunsuz hesab edilməli, iddiaçının həmin liftlərlən istifadəsinə şərait yaradılması vəzifəsi cavabdeh Cavabdeh MMC-nin üzərinə qoyulmalıdır.
37. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticənin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 385.1, 442, 752.1, 762.1,762.2, 763.1, 765, 766, 773, 776.1, 1092.1-ci, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəllənin 1, 59.2, 59.3-cü, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2 və 77.1-ci maddələrində ifadə edilmiş hüquqi mövqeyə istinadla əsaslandırmışdır.
c) Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
38. Iddiaçı İddiaçı (vəkil Nümayəndə) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** saylı qətnaməsinin qismən – iddia tələbinin təmin edilməmiş hissədə ləğv edilərək, iddia tələbinin tam şəkildə təmin edilməsinə dair yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
39. Kassasiya şikayəti apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun əsaslandırılmışdır, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, apellyasiya məhkəməsi cavabdeh tərəfindən öhdəliyin icra edilməmiş hissəsi ilə düzgün nəticəyə gəlməmiş, həmçinin müqavilədə nəzərdə tutulmuş məbləğlə iddia tələbini təmin etməkdə kobud şəkildə pozuntuya yol vermişdir. Iş materiallarından aydın olur ki, cavabdeh iddiaçıya 233 kv.m əvəzinə 198.85 kv.m mənzili təhvil vermiş və cavabdehin iddiaçıdan mənzilin faktiki sahəsinə uyğun olaraq hesablanan dəyərindən əlavə pul vəsaiti alması üçün qanuni və ya müqavilə əsası yoxdur. Buna görə də, artıq ödənilmiş vəsait cavabdeh tərəfindən iddiaçıya qaytarılmalıdır. Əgər apellyasiya məhkəməsi tərəfindən mübahisə üzrə hərtərəfli araşdırma aparılsa idi, iddiaçıya təhvil verilməmiş olan – 34.15 m2 sahənin bazar dəyərinin əsas götürülərək zərər məbləği müəyyən edilməli olmasına dair müvafiq qanun normasının mövcudluğu məhkəməyə məlum olardı. Nəzərinə çatdırılmalıdır ki, həmin ərazidə yerləşən mənzilin 1 kv.m-nin hazırki orta bazar dəyəri 2000 manat təşkil edir. Həmin faktı təsdiq edən ##.##.2023-cü il tarixli arayış tərəfindən məhkəməyə təqdim olunmuşdur. 34.15 kv.m x 2000 AZN = 68.300 AZN cavabdeh tərəfindən iddiaçıya mənzilin ümumi sahəsinin razılaşdırılmış ölçüdən az olan hissəsi ilə bağlı ödənilməli olan kompensasiya məbləği 68.300 AZN təşkil edir.
40. Cavabdeh Cavabdeh MMC (vəkil vəkil2) kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ### 2025-ci il, e*(***)-***/**** saylı qətnaməsinin iddianın təmin olunması hissəsində ləğv edilməsi və iddiaçı İddiaçı iddia tələblərinin tam rədd edilməsi barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
41. Kassasiya şikayəti apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun əsaslandırılmışdır, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi heç bir əsas olmadan qətnamənin nəticə hissəsində cavabdeh tərəfindən apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilməli dövlət rüsumunun qalıq 73,45 (yetmiş üç manat qırx beş qəpik) manat hissəsinin Cavabdeh MMC-dən alınaraq Dövlət büdcəsinə ödənilməsini qət etmişdir. Halbuki, birinci instansiya məhkəməsi qətnamədə iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləğini 143 manat göstərdiyindən cavabdeh xxxx MMC tərəfindən dövlət rüsumu ona mütənasib olaraq 74,4 manat dövlət rüsumu ödənilmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən şikayətin mümkünlüyü yoxlanılarkən şikayət dövlət rüsumunun tam ödənilməməsinə görə geri qaytarılmışdır. Bundan sonra cavabdeh dövlət rüsumunun qalıq hissəsini – 74,4 manat ödəməklə yenidən birinci instansiya məhkəməsinə müraciət etmiş və şikayət apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilmişdir. Yəni apellyasiya şikayəti verilməsi üçün dövlət rüsumu tam ödənilmişdir. Məhkəmə instansiyası isə iş materiallarından bixəbər olduğunu bununla bariz nümayiş etdirmişdir.
42. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ####### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qərarı ilə (hakimlər V.T.Həsənov, İ.Şəfiyev və V.Həsənovdan ibarət tərkibdə) hakimlər iddiaçının kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-***/**** nömrəli, ## ### 2025-ci il tarixli qətnaməsi qismən - “Cavabdeh “xxxx“ MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş mənzilin əksik olan 27.74 kv metr ölçüdə mütənasib olaraq müqaviləyə əsasən hər kvadrat metr üçün 1200 manat olmaqla 33.288 (otuz üç min iki yüz səksən səkkiz) manat məbləğində pulun cavabdeh Cavabdeh MMC-dən iddiaçı İddiaçı xeyrinə tutulması, həmin tələbin rədd olunan hissəsi və iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumunun bölünməsi, tutulması hissələrində” ləğv olunması, həmin hissələrdə işin yenidən baxılması üçün geri qaytarılması, cavabdeh Cavabdeh MMC-nin kassasiya şikayəti təmin olunmaması, qətnamənin qalan mübahisələndirilən hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır.
43. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, “cavabdeh “xxxx“ MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş mənzilin əksik olan 27.74 kv metr ölçüdə mütənasib olaraq müqaviləyə əsasən hər kvadrat metr üçün 1200 manat olmaqla 33.288 (otuz üç min iki yüz səksən səkkiz) manat məbləğində pulun cavabdeh Cavabdeh MMC-dən iddiaçı İddiaçı xeyrinə tutulması, həmin tələbin rədd olunan hissəsi istisna olmaqla digər hissələrdə apellyasiya instansiya məhkəməsinin nəticəsi ilə razılaşır, lakin istisna edilən hissədə isə maddi və prosessual hüquq normaları pozulmuş və bu pozuntu düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnmişdir.
44. Ilk olaraq nəzərə alınır ki, mülki qanunvericiliklə tənzimlənən müqavilələrin bir növü olan podrat müqaviləsinin bağlanması, icra olunması, habelə bu müqavilə üzrə öhdəliklərin yerinə yetirilməsi ümumi qaydada müqavilə azadlığına əsaslanır.
45. Podrat müqaviləsinə görə, podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun (Mülki Məcəllənin 752.1 və 762.1-ci maddələri).
46. Bu müqavilənin əsas xüsusiyyətlərindən biri müqavilənin tərəfi olan podratçının həmin müqavilənin digər tərəfi olan sifarişçinin xeyrinə hər hansı bir işi görməsidir. Belə ki, podrat müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik təkcə hər hansı əmlakın verilməsini deyil, həm də həmin əmlakın yaradılması üzrə podratçının iş fəaliyyətini ehtiva edir.
47. Tərəflər hüquq və öhdəliklərini mülki qanunvericiliyə müvafiq olaraq müqavilə ilə razılaşdırdıqları halda, yaranmış mübahisə həmin müqavilə şərtləri çərçivəsində həll edilməli, tərəflərin müqavilə üzrə öhdəliklərini icra edib-etməmələri hərtərəfli araşdırılmalı, eləcə də hansı tərəfin öhdəliyi icra etməməsinə görə məsuliyyət daşımalı olduğu dəqiqliklə müəyyən edilməlidir.
48. Oxşar mübahisələr üzrə işin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən mübahisəli hal podratçının müqavilə öhdəliklərini pozaraq sifarişçiyə mənzilin sahəsi baxımından qüsurlu mal veribverməməsinin müəyyənləşdirilməsidir.
49. Bu baxımdan hazırkı mübahisənin həlli üçün araşdırılması zəruri olan hal tərəflər arasında bağlanmış podrat müqaviləsi üzrə hansı ölçüdə mənzilin sifarişçiyə təhvil verilməli olması və həmin öhdəliyin faktiki yerinə yetirilib-yetirilmədiyi olmalıdır. Nəzərə alınmalıdır ki, əgər tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə başqa qayda nəzərdə tutulmamışdırsa, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə arakəsmə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun olmamaqla, tərəflər arasında yaranmış müqavilə hüquq münasibətlərinin məzmunundan kənara çıxma və ona ziddiyyət təşkil etmə ilə nəticələnə bilər.
50. Eyni zamanda, o da vurğulanmalıdır ki, sifarişçi tərəfindən məhsul qəbul edildikdən sonra onun tərəfindən mənzilin yenidən qurulması və ya yenidən planlaşdırılması həyata keçirildiyi halda tərəflərin müqavilə öhdəliyini hansı dərəcədə yerinə yetirdiyi barədə məsələ yalnız müqavilə öhdəlikləri çərçivəsində, o cümlədən layihə sənədlərinə əsasən həll edilməlidir. Çünki, sifarişçinin sonradan öz mənzilində apardığı əlavə təmir və tikinti işləri nəticəsində mənzilin işçi sahəsinin bir hissəsinin tikintialtı sahəyə çevrilməsi podratçının ziyanına qiymətləndirilə və onun üçün əlverişsiz nəticələr yarada bilməz.
51. Bu kontekstdə kassasiya şikayətinə münasibətdə qeyd edilməlidir ki, cavabdehin şikayətinin dəlləri əsassızdır. Belə ki, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.3-cü maddəsinə əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır, sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Qeyd olunan hesablama qaydasını tətbiq edən Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyi ilə də müəyyən olunmuşdur ki, cavabdeh MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilən mənzilin faktiki ümumi sahəsi ilə müqavilədə nəzərdə tutulan sahə arasında 27.74 kv.metr fərq mövcuddur (233 – 205.26 = 27.74).
52. Məhkəmə tərkibinin razılaşdığı apellyasiya instansiya məhkəməsini formalaşdırdığı mövqeyindən aydın olur ki, təyinatı şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən etmək olan Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin, buna müvafiq olaraq, tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanmasına dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydaların hansı meyarlara görə mülki hüquq sahəsindəki müqavilə münasibətlərinə, konkret halda podrat müqaviləsi üzrə öhdəliklərə şamil edilməli olduğu əsaslandırılmalı, belə əsaslandırma tərəflərin bağladıqları müqavilə şərtləri nəzərə alınmaqla həyata keçirilməlidir. Bu xüsusatla bağlı həmçinin nəzərə alınmalıdır ki, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyil. Buna görə də cavabdehin öhdəliklərini icra edib-etməməsini aydınlaşdırarkən mənzilin faktiki ölçüsü olaraq mənzilin içdən-içə, mənzilin daxilində olan və layihədə nəzərdə tutulan arakəsmələrin divarların, sütunların, şaxta sahələrinin və s. altı nəzərə alınmadan, azalma əmsalları ilə nəzərə alınmadan faktiki olaraq sahəsinin 205.26 kv.metr götürülməsi məqsədə uyğundur. Iddiaçı ilə cavabdeh Cavabdeh MMC arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərini ekspert rəyləri ilə müəyyən olunan halla birlikdə qiymətləndirməklə belə nəticəyə gəlir ki, cavabdeh MTK iddiaçı qarşısındakı müqavilə öhdəliklərini tam olaraq icra etmiş sayıla bilməz.
53. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin sözügedən ekspert rəyinə əsaslanaraq iddiaçının müqavilədən irəli gələn hüquqlarının cavabdeh tərəfindən pozulması ilə bağlı qənaəti düzgündür.
54. Işin hallarına nəzər salındıqda görünür ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən iddia tələbinin istisna edilən hissəsindən başqa (“cavabdeh “xxxx“ MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş mənzilin əksik olan 27.74 kv metr ölçüdə mütənasib olaraq müqaviləyə əsasən hər kvadrat metr üçün 1200 manat olmaqla 33.288 (otuz üç min iki yüz səksən səkkiz) manat məbləğində pul cavabdeh Cavabdeh MMC-dən iddiaçı İddiaçı xeyrinə tutulması, həmin tələbin rədd olunan hissəsi istisna olmaqla) digər hissələri ilə bağlı məsələlər lazımi qaydada araşdırılmışdır. Cavabdehin kassasiya şikayətində irəli sürülən dəlillərə kifayət qədər ətraflı qiymət vermişdir. Bu hissələrdə apellyasiya məhkəməsinin araşdırmalarını yetərli hesab edərək, onun qəbul etdiyi qərarın nəticələri ilə razılaşmaq və təsdiqi ilə kifayətlənmək mümkündür. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsində ətraflı şərh olunmuş həmin məsələləri təkrarlamağa lüzum qalmır. Həmin hissələrdə sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və iddiaçının dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır.
55. Lakin məhkəmə tərkibi apelyasiya məhkəməsinin dəymiş zərərin məbləğinin hesablanması ilə bağlı mövqeyi ilə razılaşmamışdır.
56. Iddiaçının mənzilin hazırkı tarixdə hər kvadrat metrinin 2000 manat olmasını nəzərə alaraq dəymiş zərərin məhz həmin məbləğə uyğun hesablanmasına dair şikayətin dəlilərinə münasibətdə apellyasiya instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, yuxarıda da qeyd edildiyi kimi, Mülki Məcəllənin 766-cı maddəsinə əsasən sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər. Hazırki iş üzrə də müəyyən olunur ki, tərəflər arasında müqavilə bağlanılarkən iddiaçının hər kvadrat metrə görə ödədiyi pul, yəni muzd 1200 manat təşkil etmiş, cavabdeh də qeyd edilən ölçülərdə mənzilin təhvil verilməsini həyata keçirməmişdir. Buna görə də məhkəmə hesab etmişdir ki, hazırda dəymiş zərərin hesablanması da məhz 1200 manata münasibətdə aparılmalıdır.
57. Ümumi olaraq qeyd edilməlidir ki, mənzilin sahəsinin müqavilədə göstərilən sahədən az olması mənzilin (əşyanın) qüsuru sayılır. Alqı-satqı zamanı qüsurlu əşya vermə deyilərkən alqı-satqı müqaviləsinin predmetinin müqaviləyə uyğun gəlməməsi başa düşülür. Alqı-satqı münasibətlərinə aid olan qayda podrat münasibətlərinə də aid olur, yəni podratçının özünün əldə etdiyi materiallardan hazırladığı əvəz edilən əşyanı sifarişçiyə verməsinə alqı-satqı qaydaları tətbiq edilir.
58. Iddiaçı kassasiya şikayətində göstərir ki, mənzili təmir edərkən ona müqavilə üzrə verilməli olan 233 kv.m sahənin az olmasının fərqinə varmış və dərhal mütəxəssis cəlb edərək ona təhvil verilmiş mənzilin ümumi sahəsini ölçdürmüşdür. Daha sonra iddiaçı şifahi olaraq cavabdehə müraciət etmiş və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə ona təhvil verilməli olan mənzilin faktiki sahəsinin 233 kv.mdən az olduğunu bildirmiş, lakin cavabdeh zərəri könüllü olaraq aradan qaldırmamışdır.
59. Apellyasiya instansiya məhkəməsi dəymiş zərərin miqdarını müəyyən edərkən Mülki Məcəllənin 766-cı maddəsinə istinad etmişdir.
60. Həmin maddənin məzmunundan görünür ki, sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər.
61. Əgər podratda hər hansı məmulatın hazırlanması nəzərdə tutularsa və podratçı onu özünün əldə etdiyi materiallardan hazırlayarsa, hazırlanmış məmulatı mülkiyyəti sifarişçiyə verir. Əgər əvəz edilən əşya hazırlanmışdırsa, alğı-satqı qaydaları tətbiq edilir.
62. Sifarişçi podratçıya şərtləşdirilmiş muzd ödəməyə borcludur. Şərtləşdirilmiş muzd ödənildikdə, podratçının müqavilə üzrə razılaşdırılmış iş həcminə daxil olan bütün işləri ödənilmiş sayılır. Əgər o bunu ağlabatan müddət ərzində etməzsə, sifarişçi onları podratçının hesabına aradan qaldıra bilər. Bundan başqa, podratçı bütün digər zərər üçün sifarişçi qarşısında məsuliyyət daşıyır.
63. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin müəyyən etdiyi işin hallarından aydın olur ki, cavabdeh müqavilədə şərtləşdirilmiş ölçüdə mənzili iddiaçıya təhvil verməmişdir.
64. Əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, zərər müəyyənləşdirilərkən öhdəliyin icra edilməli olduğu yerdə kreditorun tələbini borclunun könüllü ödədiyi gün mövcud olmuş qiymətlər, tələb könüllü ödənilmədikdə isə məhkəmənin qərar çıxardığı gün mövcud olmuş qiymətlər nəzərə alınır.
65. Borclu tərəfindən öhdəlik könüllü olaraq icra edilmədikdə zərər müəyyənləşdirilərkən qərar çıxarılan gün mövcud olan qiymətin nəzərə alınmasını təsbit edir.
66. Istinad olunan normalar baxımından qeyd edilməlidir ki, apellyasiya məhkəməsi cavabdeh tərəfindən öhdəliyin icra edilməmiş hissəsi ilə bağlı düzgün nəticəyə gəlməmiş, həmçinin müqavilədə nəzərdə tutulmuş məbləğin tutulmasına dair nəticəyə gəlməklə pozuntuya yol vermişdir.
67. Iş materiallarından aydın olur ki, cavabdeh iddiaçıya müqavilə ilə şərtləşdirdikləri sahədən 27,74 kv m az ölçüdə mənzili təhvil vermiş və cavabdehin iddiaçıdan mənzilin faktiki sahəsinə uyğun olaraq hesablanan dəyərindən əlavə pul vəsaiti alması üçün qanuni və ya müqavilə əsası olmamışdır. Buna görə də, artıq ödənilmiş vəsait məhkəmənin müəyyən etdiyi kimi cavabdeh tərəfindən iddiaçıya qaytarılmalıdır. 91. Iddiaçı iddia edir ki, həmin ərazidə yerləşən mənzilin 1 kv.mnin hazırkı orta bazar dəyəri 2000 manat təşkil edir və buna dair arayışı məhkəməyə təqdim etmişdir.
68. Qeyd edilməlidir ki, iddiaçı həmin mənzili 2019-cu ildə almış, həmin vaxtdan uzun müddət keçdiyini nəzərə alsaq, onun yerləşdiyi ərazidəki mənzillərin bazar dəyəri artıq əhəmiyyətli dərəcədə artmışdır. Kompensasiyanın miqdarı iddiaçının çəkdiyi real zərər nəzərə alınmaqla müəyyən olunmalıdır. Iddiaçı tərəfindən iş materiallarına əlavə edilmiş sübutlar ilə təsdiq olunur ki, mübahisəli mənzil üzrə bir kvadrat metrin bazar dəyəri müqavilənin bağlanıldığı tarixlə müqayisədə iddianın qaldırıldığı vaxta qədər əhəmiyyətli dərəcədə artmışdır. Bu səbəbdən kompensasiya əvvəlki, müqavilə üzrə müəyyən edilmiş qiymətlə hesablanarsa, bu iddiaçının real zərərini ödəməyəcək və onun əmlak vəziyyətini bərpa edilməsi mümkünsüz olacaqdır.
69. Belə ki, iddiaçının təqdim olunan məbləğlə hazırkı bazar qiymətlərinə uyğun şəkildə həmin sahəni əvəzləmək imkanı yoxdur, mənzilini satmaq, dəyişmək və ya icarəyə vermək istədikdə, daha az sahəyə malik olması nəticəsində əmlakdan əldə ediləcək gəlir azalacaq, ipoteka predmeti kimi istifadə edilərkən, sahənin az olması əmlakın qiymətləndirilməsinə mənfi təsir göstərəcək və nəticə etibarilə iddiaçının əmlak hüquqlarını məhdudlaşdırılmasına səbəb olacaqdır.
70. Baxılan iş üzrə iddiaçının pozulmuş hüququnun tam bərpasının təmin edilməsi üçün icra anına bir kvadrat metrin hazırkı bazar qiymətinə əsasən hesablanmış kompensasiya ilə mümkünlüyünə apellyasiya məhkəməsi tərəfindən qiymət verilməli olmuşdur. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisəyə Mülki Məcəllənin 766-cı maddəsinin tətbiqini labüd hesab edərək ümumiyyətlə iddiaçının mübahisələndirilən hissə üzrə tələbini və irəli sürdüyü dəlillərini qiymətləndirmədən və Mülki Məcəllənin 443.3-cü maddəsi baxımından araşdırmadan kənarda saxlamışdır.
71. Qeyd edilməlidir ki, müqavilənin əsas məqsədi konkret sahənin təqdim olunması idi, müəyyən pul məbləği deyil, kompensasiya iddiaçının faktiki olaraq itirdiyi əmlak dəyərinə uyğun olmalıdır; qiymətlərin artması fonunda müqavilə öhdəliyini pozmuş tərəfin gəlir əldə etməsi, dürüst tərəfin zərər çəkməsi ədalətli hesab edilə bilməz. Bu vəziyyət isə dürüstlük qaydasına da uyğun deyil. Mülki münasibətlərdə vicdanlılıq prinsipi tələb edir ki, müqavilənin pozulmasına yol verən şəxs üstün vəziyyət əldə etməsin.
72. Hazırkı iş üzrə də, mənzilin faktiki təqdim olunan sahəsinin müqavilədə nəzərdə tutulandan az olması nəticəsində yaranmış əmlak itkisi, yalnız həmin sahənin iddianın qaldırıldığı vaxtda bazarda formalaşmış qiymətlər əsasında hesablandığı halda, iddiaçının əmlak vəziyyətini bərpa edilməsini təmin edə biləcəyi nəzərə alına bilər.
d) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat
73. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Günay Axundova (sədrlik edən və məruzəçi) Məhəmməd Rüstəmli və Fərrux Qasımov) iddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı, ##.##.2023-cü il tarixli qətnaməsi apellyasiya baxışının predmetində qalan - cavabdeh “xxxx“ MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş mənzilin əksik olan 27.74 kv metr ölçüdə mütənasib olaraq müqaviləyə əsasən hər kvadrat metr üçün 1200 manat olmaqla 33.288 (otuz üç min iki yüz səksən səkkiz) manat məbləğində pulun cavabdeh Cavabdeh MMC-dən iddiaçı İddiaçı xeyrinə tutulması, həmin tələbin rədd olunan hissəsi və iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumunun bölünməsi, tutulması hissələrində ləğv edilmiş, həmin hissədə iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, cavabdeh Cavabdeh MMC-dən 55480 (əlli beş min, dörd yüz səksən) manat məbləğində pulun iddiaçı İddiaçı xeyrinə tutulması, iddiaçı tərəfindən iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun iddianın təmin edilən hissəsinə mütənasib olaraq 256.44 manatın, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 128.22 manatın cavabdeh Cavabdeh MMC-dən tutularaq iddiaçı İddiaçı xeyrinə ödənilməsi, qalan hissədə ödənilmiş rüsumunun tərəfin özünə aid edilməsi qət edilmişdir.
74. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddiaçı X3 Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, M.Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən, tikilməkdə olan binanın “A" bloku, 1-ci giriş, 5-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı mənzilin ona verilməyən 34.15 m2 sahəni hazırkı qiymətlə 2000 AZN olmaqla hesablanaraq ona verilməsini tələb etsə də, məhkəmə hesab etmişdir ki, həmin məbləğ mənzili aldığı qiymətlə, yəni 1200 manat olmaqla hesablanaraq iddiaçı İddiaçı verilməlidir.
75. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, artıq ödənilmiş vəsaitin həcmi hesablanarkən ekspert rəyində (birinci) olan faktiki sahə əsas götürülməlidir. Beləliklə, müqavilə üzrə mənzilin razılaşdırılmış sahəsi olan 233 m2 -dən mənzilin faktiki sahəsi olan 198,85 m2 çıxılmalı, alınan sahə 34,15 m2 təşkil edir ki, mənzilin hər kvadrat metrinin qiymətinin 1200 AZN olması nəzərə alınaraq, iddiaçının artıq ödədiyi vəsait 40.980 (qırx min doqquz yüz səksən) manat təşkil edir.
76. Ilk növbədə qeyd edilməlidir ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, **/**** saylı ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, M.Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən, tikilməkdə olan binanın “A" bloku, 1-ci giriş, 5-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı 4 otaqlı mənzildə həmin binanın qanunvericiliyin tələblərinə uyğun müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən təsdiqlənmiş eskiz layihədə sahəsi 6.6 kv.metr göstərilən sanitariya qovşağı tikilisinin sahəsi azaldılaraq faktiki olaraq 1.42 kv.metr olduğunu, sahəsi 5.6 kv.metr olan sanitariya qovşağı tikilisinin sahəsi artırılaraq faktiki olaarq 6.7 kv.metr olduğunu, eləcə də layihədə nəzərdə tutulmayan perimetri 3.6 metr, divaraltı sahəsi 0.36 kv.metr olan arakəsmə divar inşa olunduğunu nəzərə alaraq həmin sanitariya qovşaqlarının və arakəsmə divarın təsdiq olunmuş layihə sənədlərinə uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, M.Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən, tikilməkdə olan binanın “A" bloku, 1-ci giriş, 5-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı 4 otaqlı mənzilin içdən-içə, mənzilin daxilində olan və layihədə nəzərdə tutulan arakəsmələrin divarların, sütunların, şaxta sahələrinin və s. altı nəzərə alınmadan, azalma əmsalları ilə nəzərə alınmadan faktiki olaraq sahəsinin 205.26 (204.9 + 0.36) kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin ("Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları") 59.2 və 59.3 bəndlərində, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ##.##.2012-ci il tarixli * saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş, “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması" qaydalarının 3.8. bəndləri nəzərə alınmaqla isə 198.85 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, M.Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində yerləşən, tikilməkdə olan binanın “A" bloku, 1-ci giriş, 5-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı 4 otaqlı mənzil üzrə 2 ədəd balkon olduğu, bunların da ümumi faktiki sahəsinin azaltma əmsalları tətbiq edilmədən 12.1 kv.metr, azaltma əmsalı tətbiq edilməklə isə 6.05 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Həmin mənzilin çöl divarlarının ortasından hesablamaqla mənzilin daxilində olan və layihədə nəzərdə tutulan, yaxud tutulmayan arakəsmələrin, divarların, sütunların, şaxta sahələrinin və s. altı da daxil olmaqla, azalma əmsalları isə nəzərə alınmadan faktiki olaraq sahəsinin 231.3 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Sözügedən mənzildə binanın qanunvericiliyin tələblərinə uyğun müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən təsdiqlənmiş eskiz layihədə sahəsi 6.6 kv.metr göstərilən sanitariya qovşağı tikilisinin sahəsinin azalalaraq faktiki olaraq 1.42 kv.metr olduğunu, sahəsi 5.6 kv.metr olan sanitariya qovşağı tikilisinin sahəsi artırılaraq faktiki olaraq 6.7 kv.metr olduğunu, eləcə də layihədə nəzərdə tutulmayan perimetri 3.6 metr, divaraltı sahəsi 0.36 kv.metr olan arakəsmə divar inşa olunduğu müəyyən edilmişdir. Layihədə nəzərdə tutulmayan, perimetri 3.6 metr, divaraltı sahəsi isə 0.36 kv.metr olan arakəsmə divarın inşa olunması nəticəsində mənzilin divaraltı sahələr nəzərə alınmadan təşkil edən ümumi sahəsinin 0.36 kv.metr azalmasına səbəb olmuşdur.
77. Beləliklə, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyi ilə müəyyən olunmuşdur ki, cavabdeh MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilən mənzilin faktiki ümumi sahəsi ilə müqavilədə nəzərdə tutulan sahə arasında 27.74 kv.metr fərq mövcuddur (233 – 205.26 = 27.74).
78. Iş materiallarından göründüyü kimi cavabdeh müqavilədə şərtləşdirilmiş ölçüdə mənzili iddiaçıya təhvil verməmişdir.
79. Mülki Məcəllənin 443.3-cü maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, zərər müəyyənləşdirilərkən öhdəliyin icra edilməli olduğu yerdə kreditorun tələbini borclunun könüllü ödədiyi gün mövcud olmuş qiymətlər, tələb könüllü ödənilmədikdə isə məhkəmənin qərar çıxardığı gün mövcud olmuş qiymətlər nəzərə alınır.
80. Normanın məzmunundan göründüyü kimi borclu tərəfindən öhdəlik könüllü olaraq icra edilmədikdə zərər müəyyənləşdirilərkən qərar çıxarılan gün mövcud olan qiymətin nəzərə alınması təsbit edilmişdir.
81. Iddiaçı iddia edir ki, həmin ərazidə yerləşən mənzilin 1 kv.m-nin hazırki orta bazar dəyəri 2000 manat təşkil edir və buna dair arayışı məhkəməyə təqdim etmişdir.
82. Belə ki, «xxxx» MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli UNI/M 13- ***/** saylı arayışından görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Rüstəm, İ.Qasımov, Mirqasımov küçələrinin kəsişməsində inşa edilməkdə olan “A” blokunun 5-ci mərtəbəsində ayrılmış 233 m2 -dən ibarət 4 otaqlı mənzilinin 1,0 m2 üzrə orta bazar qiyməti 2000 manat müəyyən edilmişdir.
83. Məhkəmə kollegiyası «xxxx» MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli UNI/M 13- ***/** saylı arayışına cavabdeh tərəfindən etiraz edilməməsini, həmçinin arayışla müəyyən edilən dəyərdən fərqli dəyər müəyyən edən hər hansı bir sübutun (qiymətləndirmə rəyi, hesabatı və s.) təqdim edilmədiyini nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, «xxxx» MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli UNI/M 13- ***/** saylı arayışı mötəbər sübut kimi qiymətləndirilməlidir.
84. Kollegiya həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçı mübahisə predmeti olan mənzili 2019-cu ildə almış, həmin vaxtdan uzun müddət keçdiyini nəzərə alsaq, onun yerləşdiyi ərazidəki mənzillərin bazar dəyəri artıq əhəmiyyətli dərəcədə artmışdır.
85. Belə olan halda kollegiya hesab etmişdir ki, iddiaçı əksik verilmiş sahənin dəyərinin bazar qiyməti ilə hesablanıb tutulmasını tələb etməkdə haqlı olmuşdur. Məhkəmə tələbi həmin hissədə rədd edərkən maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etmədiyindən həmin hissədə birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi qanuni və əsaslı hesab edilə bilməz.
86. Kollegiya prosessual qanunvericiliyin tələblərinə əsasən hesab etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 294.90 manat məbləğində dövlət rüsumunun iddianın təmin edilən hissəsinə mütənasib olaraq 256.44 manat hissəsi, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş rüsumun əvəzi olaraq 128.22 manat hissəsi cavabdeh Cavabdeh MMCdən tutularaq iddiaçı İddiaçı xeyrinə ödənilməlidir
87. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi 385.1, 442, 443.3, 752.1, 762.1, 762.2, 763.1, 765, 766, 773, 776.1-ci, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 1, 59.2, 59.3-cü, Azərbaycan Respublikasının MPM-in 14.2, 77.1, 88, 385.1.1, 385.1.4-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
88. Cavabdeh (vəkil vəkil2) kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## ###### 2026-cı il, *(***)-****/**** saylı qətnaməsinin iddianın təmin olunması hissəsində ləğv edilməsini və iddiaçı İddiaçı iddia tələblərinin tam rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
89. Kassasiya şikayəti Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 390.1, 404, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 217.1, -ci maddəsinə istinad edilməklə onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə müqavilə bağlandığı dövrdə - ## #### 2019-cu ildə mübahisəli mənzilin tikintisi başa çatmamış, layihə sənədlərinə əsasən iddiaçıya təqdim olunmuş ** saylı mənzilin dəyəri 279.600 manat müəyyən olunmaqla iddiaçıya satılmışdır. Müqavilədən də göründüyü kimi, iddiaçıya təqdim olunmuş ** saylı mənzilin dəyəri hər kvadrat metr üzrə hesablanmamış, ümumilikdə 279.600 manat razılaşdırılmışdır. Nəzərə almaq lazımdır ki, mübahisəli mənzilin dəyəri onun hər kvadratmetrinə uyğun hesablansaydı, onun ümumi dəyəri 279.600 manat müəyyən olunmayacaqdı. Məhkəmənin hansı əsaslardan çıxış edərək ümumi sahəsi mübahisəli yaşayış sahəsinin müəyyən edilmiş hər bir kv.m-nin qiymətinin 2000 manat olması qənaətinə gəlməsi müəmmalıdır. Müqavilədə belə bir razılaşma yoxdur, mənzil iddiaçıya hər kvadrat metrinin dəyəri müəyyən olunmaqla satılmamışdır. Bu halda, iddiaçının mənzili təhvil aldığı zaman deyil, uzun müddət keçdikdən sonra məhkəməyə müraciət etməsi əsassız varlanma niyyətinə dəlalət edir. Mənzil təsdiq olunmuş layihə sənədlərinə əsasən inşa olunmuş, iddiaçı tərəfindən sonradan mənzildə konstruktiv dəyişikliklər edilmiş və təmir edilmiş, mənzilin sahəsi xeyli dəyişmişdir. Belə olan halda, apellyasiya instansiyasi məhkəməsinin Kooperativ tərəfindən müqavilə öhdəliklərinin tam yerinə yetirilməməsinə dair qənaəti əsassız və qanunsuzdur.
90. Məhkəmə tərəflər arasında olan müqavilənin şərtlərini təfsir edərkən, müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını əsas götürməklə kifayətlənmiş, nəinki tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını nəzərə almamış, mənzilin hər kvadrat metrinin bu günə olan bazar dəyərinin 2000 manat olması kimi heç bir əsası olmayan mövqe ifadə etmişdir. Şirkət tərəfindən satılan mənzillərin dəyəri hər kv.m sahəsinin dəyəri müəyyən olunmaqla deyil, binanın ümumi sahəsi, binaya çəkilən ümumi xərclər, rentabellik nəzərə alınmaqla, tikintiyə icazə alıb faktiki tikintiyə başladıqdan sonra mənzillərin otaq sayına müvafiq olaraq aşağıdakı kimi müəyyən edilmişdir: • 1 otaqlı mənzillər – 62 kv.m – ±10 % - 93000 azn • 2 otaqlı mənzillər – 88 kv.m - ±10 % - 140.000 azn • 3 otaqlı mənzillər – 151.3 kv.m - ±10 % - 200.000 azn • 4 otaqlı mənzillər – 231.5 kv.m - ±10 % - 280.000 azn • 5 otaqlı mənzillər – 280 kv.m - ±10 % - 310.000 azn. Tərəflərin razılaşmasına əsasən mənzil bir obyekt kimi 279.600 manat qiymətləndirilməklə iddiaçıya satılmışdır. Məhkəmə bu xüsusata diqqət yetirməmiş, iddiaçının mənafeyi naminə cavabdehə qarşı qərəzli mövqedən çıxış etmişdir.
91. Məhkəmə iddia tələbinin qismən təmin edilməsi ilə bağlı mövqeyini işin konkret hallarına istinad edərək əsaslandıra bilməmişdir. Halbuki, “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun ## ###### 2005-ci il tarixli qərarında izah olunmuşdur ki, qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn qəti nəticəsi onda şərh edilsin, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
92. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
93. Maddə 385.1 Öhdəliyə əsasən bir şəxs başqa şəxsin xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
94. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
95. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
96. Maddə 443.3. Əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, zərər müəyyənləşdirilərkən öhdəliyin icra edilməli olduğu yerdə kreditorun tələbini borclunun könüllü ödədiyi gün mövcud olmuş qiymətlər, tələb könüllü ödənilmədikdə isə məhkəmənin qərar çıxardığı gün mövcud olmuş qiymətlər nəzərə alınır.
97. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
98. Maddə 762.2. Podratın nəticəsi şərtləndirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləndirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır.
99. Maddə 763.1. Əgər məmulatın qüsuru vardırsa, sifarişçi əlavə icra tələb edə bilər. Podratçı öz seçimi ilə ya qüsuru aradan qaldıra bilər, ya da yeni məmulat hazırlaya bilər.
100. Maddə 765. Məmulatın qüsuru nəticəsində, əgər müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra həmin qüsur tamamilə aradan qaldırılmazsa, sifarişçi müqavilədən imtina edə bilər. Bu halda podratçı müqavilə ilə bağlı xərclərin əvəzini sifarişçiyə ödəməyə borcludur.
101. Maddə 766. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər.
102. Maddə 773. Əgər sifarişçi məmulatın qüsurlu olduğunu bilə-bilə pretenziya irəli sürmədən onu qəbul edirsə, bu qüsurlarla bağlı tələb hüququ əmələ gəlmir.
103. Maddə 776.1. Sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər.
Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi
104. Maddə 1. Azərbaycan Respublikasının şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyi şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən edir.
105. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
106. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
107. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
108. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
109. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
110. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
111. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
112. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
113. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
114. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
115. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
116. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
117. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.
Kassasiya baxışının hədləri
118. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
119. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh tərəfindən iddianın təmin edilmiş hissəsində mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı həmin hissədə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
120. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, yoxlanılan hissədə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin yoxlanılan hissədə ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
121. Məhkəmə kollegiyası bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya instansiyası məhkəməsi işə əvvəl kassasiya qaydasında baxmış məhkəmə tərkibinin göstərişlərini icra etmiş, işdəki sübutları araşdırmış, onlara, eləcə də kassasiya şikayətinin dəlillərində göstərilən hüquqi məsələlərə mülki prosessual hüquq normalarına əsasən hüquqi qiymət verməklə yuxarıdakı qənaətə gəlmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin yoxlanılan hissədə iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
122. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, yoxlanılan hissədə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri həmin hissədə qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
123. Yuxarıda qeyd edilənlərə görə də cavabdeh Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi iddianın təmin edilmiş hissəsində dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
124. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutub məhkəmə kollegiyası
qərara aldı:
Cavabdeh Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi iddianın təmin edilmiş hissəsində dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.