Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-651/2026 21.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı iş üzrə QƏRARİ Kateqoriya (açar sözlər): icarə müqaviləsi, öhdəliklərin icra edilməməsinə görə vurulan zərərin əvəzinin ödənilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu (məruzəçi hakim), Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlu və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı “alqı-satqı müqaviləsi üzrə mübahisələr” tələbinə dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə ## ##### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları
1. Mülkiyyətçi cavabdeh1 və cavabdeh2 arasında ## #### 2022-ci il tarixdə mübahisəli əmlakın 5 il müddətinə icarəyə verilməsinə dair icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilənin qüvvədə olduğu müddətdə - ## ### 2024-cü il tarixdə cavabdeh cavabdeh1 və iddiaçı X2 arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinə əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Aşıq Alı küçəsi ev 4, (Yeni qaydalarla: ünvan 1) ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçı X2 və hazırda onun mülkiyyətindədir. Onun adına bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən müvafiq çıxarış verilmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. Iddiaçı İddiaçı iddia ərizəsi və iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, tərəflər arasında ##.##.2024-cü il tarixdə bağlanmış daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi üzrə ünvan 2 (yeni qaydalarla: ünvan 1) ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87,5 kv metr olan qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçıya təhvil verilməsi öhdəliyinin cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 üzərinə qoyulması, ## #### 2024-cü il tarixdən başlayaraq qətnamə icra olunan günədək hər ay üçün 1800 manat məbləğində pulun müştərək qaydada cavabdehlərdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
3. Iddia tələbi işin faktiki hallarına uyğun əsaslandırılmış, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, sözügedən əmlakın dəyəri ödənilməsinə və həmin əmlak tam mülkiyyət hüququ ilə iddiaçıya məxsus olmasına baxmayaraq, onun təhvil verilməsi prosesi cavabdeh tərəfindən həyata keçirilməmişdir. O müvafiq daşınmaz əmlakın təhvil verilməsi tələbi ilə dəfələrlə cavabdehə müraciət etsə də, heç bir müsbət nəticə əldə edilməmiş, bu məsələ daşınmaz əmlak üzərində iddiaçının sərəncam vermək hüququnun məhdudlaşdırılması ilə nəticələnmişdir. Bundan başqa, icarəyə verən İddiaçı ilə icarəçi X1 arasında ##.##.2024-cü il tarixində mübahisəli qeyriyaşayış sahəsinin ##.##.2027-ci il tarixədək, aylıq 1800 manat icarə haqqı ödəmək şərti ilə icarəyə verilməsinə dair müqavilə bağlanmışdır. Lakin cavabdehin qanunsuz hərəkətləri, müqavilə üzrə öhdəliklərini icra etməməsi nəticəsində bağlanmış müvafiq icarə müqaviləsinin iddiaçı tərəfindən icrası həyata keçirilə bilmir. Belə olan halda, icarə müqaviləsi müqavilə şərtlərinin icarəyə verən tərəfindən pozulması əsası ilə ləğv edilə bilər. Bununla da iddiaçıya maddi zərər dəyməsi, müqavilə üzrə əldə etməyə haqqı çatan pul məbləğinin cavabdehin təqsiri ilə əlaqədar məhrum olması qaçılmazdır. Mübahisə predmeti olan əmlakın təhvil verilməsi tələbi ilə cavabdeh cavabdeh1 ##.##.2024-cü il tarixli, YA****/**** nömrəli pretenziya məktubu ünvanlanmış, lakin onun tərəfindən hər hansı hərəkətlilik göstərilməmişdir.
4. Cavabdeh cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə elektron kabinet vasitəsilə iddia tələbinə etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, qeyri-yaşayış sahəsinin 40 kvadrat metrinə ## #### 2022-ci il tarixdə cavabdeh1 ilə cavabdeh2 arasında icarə müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilənin 6-cı bəndinə əsasən qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsi hər ay 200 manat icarə haqqı növbəti ayın 10-a kimi nəğd və ya köçürmə yolu ilə icarə verənə ödənilməklə cavabdeh2 istifadəsinə verilmişdir. Bu bəndin icrasını icarəyə götürən cavabdeh2 hər ayın 10- 13-ü arası təmin etmiş, üstəlik 200 manat əvəzinə beş illik icarə haqqını hər ay icarə haqqından artıq 400-500 manat pulu əksər halda icarəyə verənin əri Tural Gülgəzlinin 5167513344848262 bank kartına “Million” aparat vasitəsi ilə və ya az miqdarını əlbəəl nəğd şəkildə ödəmişdir. Daha sonra, müqavilənin 8-ci bəndində cavabdeh2 icarəyə götürdüyü sahənin kommunal xərclərini və ödəmə mənbəyindən tutulan 14% verginin ödənilməsini öz öhdəsinə götürmüş və bu günə kimi həmin öhdəliyi yerinə yetirmişdir. Mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinə aid icarə müqaviləsini vergi orqanına təhvil verib kassa aparatı əldə etmiş və vergi orqanı onun icarəyə götürdüyü yeri qeydiyyata alaraq hər ay icarə haqqından 14% faiz tutmuşdur. Həmçinin müqavilənin 9-cu bəndinə əsasən cavabdeh2 icarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış sahəsində cari təmir işlərini görüb və kafe üçün lazım olan masalar, oturacaqlar, digər ləvazımatlar alıb xeyli miqdarda xərc çəkmişdir. Müqavilənin 11-ci bəndinə əsasən icarəyə verilən müddət ərzində icarəyə verən icarəçinin fəaliyyətinə maneəçilik etməməsinə dair öz üzərinə öhdəlik götürmüşdür. Həmin müqavilənin 13-cü bəndinə əsasən əmlak özgəninkiləşdirmə üçün birinci olaraq icarəçiyə yazılı təklif olunacağını da icarəyə verən öz öhdəsinə götürmüşdür. Bu cümlənin mahiyyəti odur ki, gələcəkdə qeyd olunan qeyri-yaşayış obyekti satmaq niyyətində olduqda birinci olaraq almaq təklifi icarəçi cavabdeh2 olunmalıdır. Lakin icarəyə verən icarə müddəti bitməmiş, qeyd olunan qeyri-yaşayış yerini satışa çıxararkən icarəçiyə bu haqda təklif verməmişdir. Müqavilənin müddəti 2027-ci ilin ## #### tarixdə bitir. Hər iki tərəf müqavilənin şərtlərini bəyənmiş və imzalamışlar. Iki ildən artıqdır ki, bağlanmış müqavilə əsasında icarəçi qeyd olunan qeyriyaşayış sahəsini istifadə edir, üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirir və qeyd olunan müqavilədən irəli gələn vergi rüsumlarını ödəyir. Obyekti icarəyə götürən şəxs vicdanlı icarəçi olmuş, üzərinə düşən öhdəlikləri məsuliyyətlə yerinə yetirmiş, icarəyə verən ər-arvad arasında paylı mülkiyyət hesab olunan sözügedən qeyri-yaşayış obyektinin icarəçi cavabdeh2 qalmasına nəinki etiraz etməmiş, ondan hər ay icarə müqaviləsində nəzərdə tutulan icarə haqqından iki qat artıq kart vasitəsi ilə göndərilən pulu qəbul edib şəxsi ehtiyaclarına xərcləmişdir. Göründüyü kimi daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edilməsi faktı Mülki Məcəllənin ümumi normasında göstərilmiş, lakin xüsusi normada həmin fakt qeyd edilməmişdir. Xüsusi normanın ümumi normaya münasibətdə üstünlük daşımasını, hər iki tərəfin icarə müqaviləsində göstərilən şərtlərlə razılaşıb bəyənməsini və müqaviləni imzalamalarını, dövlət orqanı hesab olunan vergi orqanı tərəfindən həmin müqaviləni tanıyıb müqavilədən irəli gələn hüquqi nəticələri dəstəkləməsini, müqaviləni reyestrdə qeydə alıb, kassa aparatını həmin ünvanda istifadəsinə icazə verməsini, icarə mənbəyindən 14% vergi tutmasını nəzərə alaraq müqavilənin hüquqi qüvvəyə malik olması və cavabdeh2 qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsində fəaliyyət göstərməsi qanuni hesab olunmalı və icarə müqaviləsindən irəli gələn hüquqlar ona şamil olunmalıdır. Iddiaçı mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsini almaq istəyərkən həmin obyektə gəlmiş, otaqlara baxmış və obyektin icarədə olmasını bilmişdir. Obyekti icarəyə götürən cavabdeh2la görüşmüş, İddiaçı icarə müqaviləsinə uyğun ##.##.2027-ci il tarixə kimi obyektə sahiblik hüququnun olduğunu bildirmişdir. İddiaçı tərəfindən obyektin boşaldılmasına dair tələb qoyulmamışdır. cavabdeh2 sonradan bilmişdir ki, İddiaçı obyektin yüklü olduğuna baxmayaraq obyekti almışdır. Lakin cavabdeh2 düşünmüşdür ki, mülkü satan və alan şəxslər öz aralarında obyektin yüklülük məsələsini həll etmişlər və İddiaçı mülkiyyəti əldə etdiyi andan kirayəyə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olub müqavilədən irəli gələn öhdəlikləri təmin edəcəkdir. Bunun əksi olaraq İddiaçı məhkəmədə iddia qaldırdığı zaman cavabdeh2 bilmişdir ki, onun kirayəsində olan obyekt hər ay 1800 manat icarə haqqı olmaqla icarəyə verilmişdir. Həmin obyekt cavabdeh2 tərəfindən çayxana kimi işlədilir və aya 600-700 manat qazanc verir və gündəlik xərclər çıxıldıqdan sonda 500 manata qədər gəlir əldə olunur. Həmin obyektin 1800 manata icarəyə verilməsi inandırıcı deyil, hazırkı icarəçinin obyekti təcili tərk etməsi üçün təsir tədbiridir. Standart icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə götürən obyektə baxıb qiymətləndirdikdən və aylıq qazanc əldə etmə imkanlarını müəyyən etdikdən sonra icarə haqqının məbləği ilə razılaşıb obyekti icarəyə götürməlidir. Lakin yeni icarəyə götürmüş şəxs 1800 manat aylıq icarə haqqı ödəmək şərti ilə icarə müqaviləsi bağlayır, lakin özü bir dəfə də olsun gəlib obyektə baxış keçirmir. Odur ki, İddiaçı aldığı əmlaka tam sahiblik edə bilmədiyi halda və həmin obyektin başqa şəxsdə icarəsində olduğu halda icarəçiyə obyekti təhvil vermədən gələcəkdə alınacaq icarə haqqının cavabdehlərin öhdəsinə qoyması tam qanunsuzdur və yalançı əqdi yazdırmaqla cavabdehlərə qanunsuz təsir göstərmək kimi qiymətləndirilməlidir. Cavabdeh cavabdeh2 Ağdam qaçqınıdır, müvəqqəti olaraq Bakı şəhərində məskunlaşıb, üç uşaq atasıdır. Yeganə qazanc yeri icarəyə götürdüyü obyektdən əldə etdiyi mənfəətdir. O, icarəyə götürdüyü obyekti qanuni əsaslarla işlədir, yəni fərdi sahibkarlıqla məşğul olmaq üçün ********* nömrəli VÖEN-i açdırmışdır. Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Dövlət Vergi Xidmətinin Bakı şəhəri X4 üzrə Baş Idarəsindən verilmiş arayışı əsasən vergi ödəyiçisi kimi olduğu ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87,5 kv metr olan qeyri-yaşayış sahəsinin 40 kv metr sahəsinin kafe kimi işlətməsi ##.##.2022-ci il tarixdə uçota alınmış **********-***** nömrəli kod verilmişdir. PKS-in qeydiyyata alınması barədə akta əsasən ##.##.2022-ci il tarixdə cavabdeh2 işlətdiyi kafenin ünvanına bağlantısı olan * nömrəli kateqoriyalı kassa aparatı verilmişdir. Bu günə kimi vergi ödəyiçisidir və gecikməsiz icarə haqqının 14%-ni hər ay vergiyə ödəyir. Icarəyə verənin əri Tural Gülgəzlinin 5167513344848262 bank kartına hər ay artıq pul göndərməklə 2027-ci ilin icarə haqqını əvvəlcədən tam ödəmişdir. Bir ayın qəbzi nümunə kimi etiraza əlavə olunur. Qeyd olunmalıdır ki, hər ay eyni qaydada ödəniş edilmişdir, nadir halda icarə haqqı nəğd şəkildə ödənilmişdir. Göründüyü kimi Icarə Müqaviləsi hüquqi nəticələr yaratmışdır. Bu səbəbdən icarəçi cavabdeh2 icarəyə götürdüyü obyektə çəkdiyi xərci, ona əvvəlcədən xəbərdarlıq edilmədən obyektin satılması səbəbdən maddi cəhətdən ona yetirilən zərəri, qabaqcadan ödədiyi beş illik icarə haqqını tələb etmək, kompensasiya hüququndan istifadə etmək məcburiyyətindədir.
5. Məhkəmə iclasında şahid X3 bildirmişdir ki, iddiaçı keçmiş iş yoldaşı olub. Onu 10 ildən çoxdur ki, tanıyır. Özü həmin binada yaşayır. cavabdeh2la çay içərkən ona bildirmişdir ki, mübahisəli obyektin sahibi onu satmaq istəyir, lakin fikri dəqiq deyildir. Ona bildirmişdir ki, həmin əmlakı uzun müddət o işlətdiyindən, yəqin ki, bu iş ona həvalə olunacaq. Özü işləmir, əmlakın kirayəyə verilməsi işi ilə məşğuldur. Ona bir tanışının çayxana kimi bir obyekt istədiyini bildirmişdir. Daha sonra Sənan gəlmiş, cavabdeh2la tanış olmuşdur. Bu vaxt orada olmadığından iddiaçının yanında neçə nəfər gəldiyini bilmir. Bir müddət keçdikdən sonra cavabdeh2 ona yazmışdır ki, ”qonşuya yaraşmayan bir hərəkətdir” və ondan bunun səbəbini soruşanda bildirmişdir ki, “buranı alıblar və məni qovurlar”. 10-15 gün keçdikdən sonra onu çağırmış, qeyri-yaşayış sahəsinin sahibi və alıcıların nümayəndələri də gəlmişlər. Bu zaman cavabdeh2 bildirmişdir ki, onu çıxarmaq istəyirlər, lakin aralarında müqavilə mövcuddur. Onlar baxış keçirən zaman bilirdilər ki, cavabdeh cavabdeh2 əmlakı icarəyə götürüb. Özü də şəxsən iddiaçıya bildirmişdir ki, obyekt icarədədir, çünki həmin şəxslər onun vasitəsilə tanış olublar.
6. Məhkəmə iclasında şahid X8 bildirmişdir ki, həmin binada yaşayır. Qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh Mübariz tərəfindən çayxana kimi işlədilir. Çayxanada çay içən zaman bilmişlər ki, qeyri-yaşayış sahəsi satılır. Həmin vaxt makler ilə İddiaçı gələrək cavabdeh2 soruşmuşlar. cavabdeh2 qeyri-yaşayış sahəsini göstərmişdir. 20-25 gün keçdikdən sonra bildirmişlər ki, artıq obyekti almışlar. Onları bir dəfə qeyri-yaşayış sahəsinə baxan zaman görmüşdür. Daha sonra gəlib obyekti aldığını bildirmiş, oradan çıxmalarını tələb etmişlər. Ilk dəfə baxış keçirilən zaman iddiaçının cavabdeh2 qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürdüyündən məlumatı var idi.
7. Qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsinə məhkəmə tərəfindən tərəflərin iştirakı ilə yerli baxış keçirilmiş, baxış zamanı müəyyən olunmuşdur ki, qeyd olunan mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh cavabdeh2 tərəfindən çay evi kimi fəaliyyət göstərir. Çöldən içəriyə daxil olarkən aşkar edilmişdir ki, sol tərəf mətbəx kimi, sağ tərəfdə isə yerləşən otaq müştərilər üçün istifadə olunur. Həmin otaqdan sol tərəfə daxil olarkən sanuzel otağı, işlənməyən və mebel əşyalarından ibarət olan bir otaq və kanalizasiya xətti çəkilmiş daha bir boş otaq aşkar edilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsinin çöl hissəsində daha bir otaq aşkar edilmiş və həmin otağa baxış keçirərkən, cavabdehə məxsus əşyaların olması aşkar edilmişdir. Cavabdeh tərəfindən fəaliyyət göstərilən obyekt qeyri-yaşayış sahəsini tam əhatə etmişdir.
8. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin ## ##### 2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Səbinə Nuriyeva) iddianın təmin edilməməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçının özünə aid edilməsi qət olunmuşdur.
9. Məhkəmə, cavabdehlərin izahatlarını, şahid ifadələrini, əmlakın icarədə olması – “çayxana” olaraq fəaliyyət göstərməsinin aşkarlığını nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, iddiaçının mübahisəli əmlakı alarkən ona baxış keçirərkən onun başqa şəxs tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsi olaraq işlədilməsini bilməməsi ağlabatan deyildir. Iddiaçı alqı-satqı müqaviləsi bağlayarkən qeyri-yaşayış sahəsinin yüklü olduğunu, onun başqası tərəfindən icarə hüququ əsasında istifadə olunduğundan xəbərdar olmuş, bu şərtlərlə razılaşaraq müqaviləni bağlamışdır.
10. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, mübahisəli əmlak cavabdehə icarəyə verildikdən sonra onun mülkiyyətçisi dəyişdiyindən, iddiaçı mülkiyyəti əldə etdiyi andan cavabdeh cavabdeh1 əvəz edərək onunla cavabdeh2 arasında bağlanmış ## #### 2022-ci il tarixli icarə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələri də əldə etmişdir. Əgər iddiaçı qeyd olunan müqavilə şərtləri ilə razı deyilsə, müqavilə müddətini uzatmaya bilər. Hazırkı anda ## #### 2022-ci il tarixli müqavilə 5 il müddətinə, yəni ## #### 2027-ci il tarixinədək qüvvədədir. Iddiaçı alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən qeyd olunan əmlakın cavabdeh cavabdeh2 hüquqları ilə yüklü olduğundan məlumatlı olmuşdur. Bu səbəbdən həmin əmlakın yüklülük şərtlərinə əməl etməlidir.
11. Məhkəmə iddia tələbinin “## #### 2024-cü il tarixdən başlayaraq qətnamə icra olunan günədək hər ay üçün 1800 manat məbləğində pulun müştərək qaydada cavabdehlərdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi” hissədə əsaslı hesab etməmişdir. Belə ki, iddiaçı üçüncü şəxslə - X1 ilə əmlakın ##.##.2024-cü il tarixdən ##.##.2027-ci il tarixinədək aylıq 1800 manata icarəyə verilməsi ilə bağlı icarə müqaviləsi bağlamışdır. Hazırda iddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ona təhvil verilmədiyindən həmin puldan – icarə haqqından məhrum olacağına əsaslanaraq pul məbləğinin cavabdehlərdən öz xeyrinə ödənilməsini xahiş edir.
12. Əmlakın mülkiyyətçisinin hüququnun başqa şəxsə keçməsi icarə müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun vaxtından əvvəl ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz. Iddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin üçüncü şəxsin hüququ ilə yüklü edildiyini bilməsinə baxmayaraq, başqa şəxslə icarə müqaviləsi bağlamışdır.
13. Məhkəmə hesab etmişdir ki, əmlak cavabdeh1 və cavabdeh2 arasında bağlanmış 5 illik icarə müqaviləsinə əsasən, qanuni əsaslarla icarə hüququ əsasında cavabdeh2 istifadəsində olduğundan, iddiaçı bu barədə məlumatlı olduğundan, iddiaçıya maddi ziyan dəyməsi halı məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmadığından və iddiaçının qeyriyaşayış sahəsinin ona təhvil verilməsi barədə tələbi məhkəmə tərəfindən təmin edilmədiyindən, iddia qeyd olunan hissədə təmin oluna bilməz.
14. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 21.2, 138.2, 157.2, 158.2, 158.3, 158.4, 572.1, 599.3, 646.2, 675, 699.1, 699.4, 700.1 və 700.2-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 119.1, 124.2, 218.3 və 360-cı maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
15. Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək iddia tələbinin təmin olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
16. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsi ilə oxşar məzmunda əsaslandırılmış, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, məhkəmənin əsas nəzərə almalı olduğu, lakin nəzərə almadığı hallar isə bunlardır: qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh cavabdeh1 mülkiyyətində olmuş, buna dair sənədlər qaydasında olmuş, əmlakın üzərində hər hansı məhdudiyyət daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış, iddiaçının cavabdeh1 ilə əmlakı üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad şəkildə əldə etməsinə dair razılaşma şərti notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilədə öz əksini tapmışdır. Əgər iddiaçı icarədarın qalması şərtilə alqı-satqı müqaviləsi bağlamağa razı olsaydı, onda müqavilə şərtləri başqa formada göstərilər və müvafiq münasibətlərin tənzimlənməsi ilə bağlı şərtlər bu və digər müqavilədə öz əksini tapardı. Bu hal bir daha sübut edir ki, cavabdeh1 əmlakı satarkən, həqiqətən əmlakı üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad şəkildə iddiaçıya verməyə dair niyyət nümayiş etdirmiş, bununla bağlı real hərəkətlər də etmiş, lakin cavabdeh2 əmlakdan çıxmaq üçün 10000 manat məbləğində pul tələb etmiş və bu pulu məhz cavabdeh1 tələb etmişdir. Həmçinin, məhkəmə iclasında da müəyyən olunmuşdur ki, cavabdeh1 tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçıya verilməsinə heç bir narazıçılıq yoxdur, obyektdə olan cavabdeh cavabdeh2dur. Məhkəmə bu hala düzgün qiymət versə idi, sahibkarlıq fəaliyyəti ilə qanuni şəkildə külli miqdarda birdəfəlik pul ödəməklə əmlak alıb, cavabdehlərin öz aralarındakı mübahisələrə görə bir ildən artıq müddətdə əmlakdan təyinatı üzrə istifadə edə bilməməklə kifayət qədər yüksək zərərə məruz qalan iddiaçıya “mülkiyyət hüquqlarının müdafiəsi ilə bağlı alqı-satqı müqaviləsinin ləğvi və ya qiymətinin azaldılması” ilə bağlı tövsiyələr vermək əvəzinə işə ədalətli yanaşaraq (məhkəmə qətnaməsi hər şeydən əvvəl ədalətli olmalıdır) əsaslı, qanuni iddianı təmin edərək, cavabdehlərə aralarındakı mübahisəni məhkəmədən kənar və ya məhkəmə qaydasında həll etməyi tövsiyə edərdi. Lakin məhkəmə heç bir qanuni əsas olmadan haqsız olduqlarını biləbilə onsuz da müxtəlif bəhanələrlə əmlakın zəbt olunması müddətini uzatmağa çalışan cavabdeh cavabdeh2 bu qanunsuz hərəkətlərini həyata keçirməsinə şərait yaratmışdır. Daha bir hal: məhkəmə həmçinin qanuniliyi şübhə doğurmayan sənədlərə deyil, şahid ifadələrinə əsaslanmaqla səhv nəticəyə gəlmişdir. Başqa bir hal: cavabdeh2 məhkəməyə yazılı şəkildə təqdim etdiyi “Çıxış”ında özü də etiraf etmişdir ki, əvvəlki mülkiyyətçi ona əmlakı satmaq istədiyini bildirmiş, onun maddi imkanı olmadığı üçün əmlakı almaqdan imtina etmiş, əmlakın satılmasında şəxsən köməklik göstərmişdir. Həmçinin, digər cavabdeh cavabdeh1 məhkəmədə bildirmişdir ki, cavabdeh cavabdeh2 qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürərkən onun satılacağını bilmişdir. Məhz bu səbəbdən aralarındakı müqaviləni notarial qaydada təsdiq etməmişlər. Cavabdeh cavabdeh2 digər cavabdehlə guya icarə haqqını 200 manata razılaşdıqlarını bildirsə, də bu heç də elə görünmür. Belə ki, məhkəmənin qətnaməsində də əksini tapmışdır ki, cavabdeh cavabdeh1 sonradan qeyri-müəyyən formada “obyekti icarəyə 200 manata götürüb, lakin onun tərəfindən aylıq icarə haqqı 500 manat məbləğində ödənilib” desə də izahatının əvvəlində obyekti cavabdeh2 500 manat məbləğində icarəyə verdiyini dəqiq şəkildə bildirmişdir. Görünür ki, yazılı “müqavilə”də icarə haqqının 200 göstərilməsi səbəbilə nədənsə ehtiyat etdiyi üçün sonradan qeyri-müəyyən fikir bildirmişdir. Habelə, aylıq ödənişlərdən də görünür ki, icarə haqqı əsasən hər ay üçün 500 manat məbləğində ödənilmişdir. Yəni əsas ödənilməli olan məbləğin 200 manat olmasını nəzərə alsaq, qabaqcadan ödənilmə niyyətilə fərqli məbləğlər də ödənilə bilərdi. Bütün hallar cavabdeh cavabdeh2 izahatlarında, hərəkətlərində səmimi olmadığını açıq-aşkar sübut edir. Hər hansı bir əqdə əsaslanaraq verilən iddianın düzgün hüquqi həlli üçün, ilk növbədə, istinad olunan əqdin etibarlı olub-olmaması müəyyən edilməlidir. Məhkəmə, əqdə əsaslanan mübahisəyə baxdıqda həmin əqdin etibarlı olub-olmamasını hər hansı tələbdən və etibarsızlığın növündən asılı olmadan müəyyən etməlidir. Hakimin bu xüsusatlar üzrə qiymətləndirmə aparması ilə əqdin etibarsız sayılması (nəticəsinə gəlməsi) bir-birindən fərqləndirilməlidir. Sözügedən qiymətləndirmə əqdin etibarlı olub-olmaması ilə bağlı hüquqi vəziyyətin nədən ibarət olduğunun təsbit edilməsidir. Məhkəmə cavabdeh cavabdeh2 əsaslandığı “icarə müqaviləsinin” 11 aydan artıq müddətə bağlandığından daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaması məsələsini nəzərə almamış, etibarlı olub-olmaması məsələsini araşdırmamışdır. cavabdeh2 qeyd edilən qanunsuz davranışları nəticəsində iddiaçının mülkiyyət hüquqları pozulur, işgüzar nüfuzuna xələl gəlir, qeyri-yaşayış sahəsindən gəlir əldə etmək məqsədilə həmin əmlakı almaq üçün birdəfəlik külli miqdarda pul vəsaiti ödəməsinə baxmayaraq, həmin sahədən istifadə imkanları məhdudlaşdırılır ki, bunun nəticəsində də ona yüksək məbləğdə maddi zərər dəyir.
17. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər – Azad Imanov (sədrlik edən və məruzəçi), Məmməd Məmmədov və Fuad Talışınski) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
18. Apellyasiya məhkəməsi apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququnun şəxslər üçün o zaman istəklərinə və arzularına uyğun nəticəsi ola bilər ki, bu cür mülki hüquq münasibətləri qurarkən, yaxud hər hansı fəaliyyəti həyata keçirərkən hüququn prinsiplərinə və qanunvericiliyin tələblərinə ciddi riayət etmiş olsunlar. Əks halda qanuna riayət edilmədən yaranan münasibətlərin də mübahisə baş verdiyi halda məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququ şəxsin arzuladığı nəticəni uğurlu etməyəcəkdir. Bu həm də ona görə zəruri və vacibdir ki, mülki dövriyyənin iştirakçıları bu cür mülki hüquq münasibətlərinə girərkən, yaxud hər hansı fəaliyyəti həyata keçirərkən hüququn prinsiplər və qanunvericiliyin tələblərinə riayət etsinlər, intizamlı və vicdanlı olsunlar, hüquqdan başqalarına zərər vurmaq niyyətlə açıq-aşkar sui-istifadə etməsinlər.
19. Əmlakın mülkiyyətçisinin hüququnun başqa şəxsə keçməsi icarə müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun vaxtından əvvəl ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz. Iddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin üçüncü şəxsin hüququ ilə yüklü edildiyini bilməsinə baxmayaraq, başqa şəxslə icarə müqaviləsi bağlamışdır.
20. Birinci instansiya məhkəməsinin qəbul etdiyi qətnamə işin həqiqi hallarına uyğun olmaqla, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərini əks etdirməklə, eləcə də qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsi ilə qəbul edilmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
21. Iddiaçı (vəkil vəkil2) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
22. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını tam və hərtərəfli araşdırmamış, təqdim olunmuş sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməmiş, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə dair maddi və prosessual hüquq normalarını pozmuşdur. Mübahisəli daşınmaz əmlak üzərində uzunmüddətli icarə münasibətləri dövlət qeydiyyatına alınmamış, alqı-satqı zamanı iddiaçıya həmin məhdudiyyət barədə məlumat verilməmiş, nəticədə iddiaçı əmlakdan istifadə və sərəncam hüququndan faktiki məhrum edilmişdir. Həmçinin məhkəmələrin cavabdehlərin ziddiyyətli izahatlarına, icarə haqqının yeni mülkiyyətçiyə ödənilməməsinə, eləcə də əmlakın müqavilədə göstəriləndən artıq hissəsinin istifadə olunmasına qiymət verməmiş, qətnamə kifayət qədər əsaslandırılmamışdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
23. Kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olunmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
24. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
25. Maddə 138.2. Hüququn yüklülüyü - qanun və ya əqd əsasında mülki hüquqların və ya tələblərin hər hansı formada məhdudlaşdırılmasıdır.
26. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər.
27. Maddə 158.2. Əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər.
28. Maddə 158.3. Əmlaka mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin əmlaka olan digər əmlak hüquqlarının xitamına səbəb olmur, bu şərtlə ki, əldə edən şəxs əmlakın yüklülüyünün olmamasına münasibətdə vicdanlı olsun.
29. Maddə 158.4. Mülkiyyətçi olmayan şəxsin əmlak hüquqları istənilən şəxs, o cümlədən mülkiyyətçi tərəfindən pozulmaqdan müdafiə edilir.
30. Maddə 572.1. Alıcının üçüncü şəxslərin hüquqları ilə yüklü olan əşyanı qəbul etməyə razılıq verdiyi hal istisna olmaqla, satıcı alıcıya üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əşya verməyə borcludur. Satıcının bu vəzifəni icra etməməsi alıcıya əşyanın qiymətinin azaldılmasını və ya alğı-satqı müqaviləsinin ləğvini tələb etmək hüququ verir, bu şərtlə ki, alıcının həmin əşyaya üçüncü şəxslərin hüquqları olduğunu bildiyi sübuta yetirilməsin.
31. Maddə 599.3. Qabaqcadan ödəniş məbləğini almış satıcı əşyanı müəyyənləşdirilmiş müddətdə vermək vəzifəsini icra etmirsə, alıcı ödədiyi əşyanın verilməsini və ya əşya üçün qabaqcadan ödədiyi məbləğin qaytarılmasını tələb edə bilər.
32. Maddə 646.2. Əgər bu Məcəllənin bu paraqrafının aşağıdakı müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, daşınmaz əşyaların alğı-satqısına əşyaların alğı-satqısı haqqında ümumi müddəalar müvafiq surətdə tətbiq edilir.
33. Maddə 675. Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
34. Maddə 699.1. Kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra ona mülkiyyət hüququ kirayəyə verəndən hər hansı üçüncü şəxsə (əldə edənə) keçdikdə əldə edən mülkiyyəti əldə etdiyi andan kirayəyə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olur. Əldə edən öz öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə kirayəyə verən əldə edən tərəfindən əvəzi ödənilməli zərər üçün zamin kimi məsuliyyət daşıyır. Bu cür məsuliyyət mülkiyyət hüququnun keçməsinin kirayəyə verənə məlum olmasından altı ay keçənədək mövcud olur.
35. Maddə 699.4. Kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra üçüncü şəxslərin hüquqları və ya iddiaları ilə yüklü edildikdə, əgər bunların həyata keçirilməsi nəticəsində kirayəçi müqaviləyə uyğun istifadədən məhrum olarsa, bu Məcəllənin 699.1-ci maddəsi müvafiq surətdə tətbiq edilir. Əgər üçüncü şəxslərin hüquqları və iddiaları müqaviləyə uyğun istifadəyə mane olursa, kirayəçi bu hüquqların və iddiaların həyata keçirilməsinin qadağan olunmasını tələb etmək hüququna malikdir.
36. Maddə 700.1. Icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. Icarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
37. Maddə 700.2. Icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
38. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
39. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
40. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
41. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
42. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
Kassasiya baxışının hədləri
43. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
44. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə bütovlükdə mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
45. Məhkəmə kollegiyası məruzəçini dinləyib, iş materiallarının və kassasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, aşağıdakı əsaslara görə iddiaçının kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi qismən, yəni ## #### 2024-cü il tarixdən başlayaraq qətnamə icra olunan günədək hər ay üçün 1800 manat məbləğində pulun müştərək qaydada cavabdehlərdən tutulmasının rədd olunması hissədə ləğv olunmaqla iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya məhkəməsinə göndərilməli, qalan hissədə qətnamə dəyişdrilmədən saxlanılmalıdır.
46. Belə ki, iş materiallarına görə mübahisənin predmeti olan ünvan 2 (yeni qaydalarla: ünvan 1) ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87,5 kv metr olan qeyri-yaşayış sahəsi mülkiyyət hüququ üzrə cavabdeh cavabdeh1 məxsus olmuş, ## #### 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən həmin qeyri-yaşayış sahəsi 5 il müddətinə cavabdeh cavabdeh2 icarəsinə verilmişdir. Daha sonra ## ### 2024-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən həmin daşınmaz əmlak iddiaçı İddiaçı mülkiyyətinə keçmişdir. Lakin satıcı Gunel Orucova və icarəçi cavabdeh2 tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsi boşaldılmamış, yeni mülkiyyətçi İddiaçı icarə haqqı ödənilməmişdir.
47. Iddia tələbinin icarə obyekti olan qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçıya təhvil verilməsi öhdəliyinin cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 üzərinə qoyulması rədd olunması ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, bu məsələyə dair iddiaçı İddiaçı kassasiya şikayətinin dəlilləri iddia ərizəsində, apellyasiya şikayətində və işə aşağı instansiya məhkəmələrində baxılan zaman qeyd edilmiş dəlillərlə eyni məzmunludur, həmin dəlillər sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tam, hərtərfli, obyektiv və qərəzsiz araşdırılmaqla Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88-ci maddəsinin tələblərinə uyğun hüquqi qiymət verilmişdir. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qənaəti və qiymətləndirilməsi ilə razılaşır, əlavə qiymətləndirməyə zərurət görmür. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi haqlı olaraq hesab etmişdir ki, əmlakın mülkiyyətçisinin hüququnun başqa şəxsə keçməsi icarə müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun vaxtından əvvəl ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz. Iddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin satın alarkən üçüncü şəxs cavabdeh2 hüququ ilə yüklü edildiyini, əilakın sonuncunun icarəsində olmasını bilmiş, həmin əmlakı yüklü vəziyyətdə mülkiyyətinə qəbul etmişdir. Ona görə də iddiaçı İddiaçı qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququnu əldə etdiyi andan icarəyə verən cavabdeh1 əvəz edərək icarə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olmuşdur, yəni icarəyə verən kimi çıxış etmişdir.
48. Məhkəmə kollegiyası iddia tələbinin ## #### 2024-cü il tarixdən başlayaraq qətnamə icra olunan günədək hər ay üçün 1800 manat məbləğində pulun cavabdehlərdən müştərək qaydada tutularaq iddiaçıya ödənilməsinin rədd olunması ilə bağlı aşağıdakıları qeyd edir:
49. ## #### 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsi, ## ### 2024-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi, tərəflərin izahatları, habelə əmlakın faktiki istifadəsinə dair təqdim edilmiş sübutlarla alqı-satqı müqaviləsindən sonra da mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsindən cavabdehicarəçi cavabdeh2 tərəfindən istifadə olunması, bunun müqabilində mülkiyyətçi İddiaçı haqq ödənilməməsi təsdiq edilir. Buna baxmayaraq birinci instansiya məhkəməsi əmlakın cavabdeh1 və cavabdeh2 arasında bağlanmış 5 illik icarə müqaviləsinə əsasən icarə hüququ əsasında cavabdeh2 istifadəsində olmasını, iddiaçı əmlakı ldə edərkən bu barədə məlumatlı olmasını, iddiaçıya maddi ziyan dəyməsi halının müəyyən olunmadığını və iddiaçının qeyriyaşayış sahəsinin ona təhvil verilməsi barədə tələbin məhkəmə tərəfindən rədd edildiyini əsas gətirərək iddiaçının icarə haqqı tələbini təmin etməmiş, apellyasiya məhkəməsi də bu qənaətlə razılaşmışdır.
50. Halbuki Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 699.1-ci maddəsinə əsasən kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra ona mülkiyyət hüququ kirayəyə verəndən hər hansı üçüncü şəxsə (əldə edənə) keçdikdə əldə edən mülkiyyəti əldə etdiyi andan kirayəyə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olur. Həmin Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə görə isə icarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
51. Göstərilən normaların mənasına görə, icarəyə verilmiş əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi özlüyündə mövcud icarə münasibətlərini pozmur. Əksinə, yeni mülkiyyətçi əvvəlki icarəyə verənin hüquq və vəzifələrinin daşıyıcısına çevrilir. Bu səbəbdən alqı-satqı müqaviləsindən sonrakı dövrdə mübahisəli əmlakdan istifadənin hansı hüquqi əsasla davam etdirilməsi, həmin istifadə müqavilə münasibətləri çərçivəsində baş vermişdirsə icarə haqqının müqavilə şərtlərinə uyğun, müqavilə münasibətlərinin mövcud olmadığı və ya dəyişdiyi müəyyən edilərsə, sahibkarlıq fəaliyyəti sahəsində təşəkkül tapan işgüzar adətlərə uyğun hesablanıb-hesablanmaması iş üzrə müəyyən edilməli olan mühüm hallardandır.
52. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisəli əmlakdan alqı-satqı müqaviləsindən sonrakı dövrdə faktiki istifadə olunub-olunmamasını, istifadə olunmuşdursa bunun hansı hüquqi əsasla həyata keçirildiyini, icarə münasibətlərinin davam edib-etmədiyini, habelə həmin dövr üzrə icarə haqqının kimə və hansı məbləğdə ödənilməli olduğunu müəyyən etməmişdir.
53. Bundan əlavə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən alqı-satqı müqaviləsindən sonra yeni mülkiyyətçinin əvvəlki icarəyə verəni əvəz etməsinin hüquqi nəticələrinə ümumiyyətlə dəyərləndirməmiş, Mülki Məcəllənin 699 və 700-cü maddələrinin tətbiqi baxımından tərəflər arasında yaranmış hüquq münasibətlərinin xarakteri düzgün müəyyən edilməmişdir.
54. Belə olan halda, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iddia tələbinin rədd olunmasına dair gəldiyi nəticə işin müəyyən edilmiş hallarına və maddi hüquq normalarının düzgün tətbiqinə əsaslanan qanuni nəticə hesab oluna bilməz.
55. Ona görə də qətnamə icarə haqqının tutulmasının rədd edilməsi hissədə ləğv edilməli, iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməlidir.
56. Işə yenidən baxılarkən apellyasiya məhkəməsi alqı-satqı müqaviləsindən sonra yeni mülkiyyətçi olan İddiaçı hüquq və vəzifələrinin həcmi, əmlak iddiaçının mülkiyyətinə keçdikdən sonra tutulmalı olan icarə haqqının miqdarı, alqı-satqıdan sonra əvvəlki mülkiyyətçi cavabdeh1 icarə haqqı ödənilib-ödənilməməsi, əgər ödənilmişdirsə həmin icarə haqqının miqdarı, hər bir cavabehdən tutulmalı olan məbləğ və işin nəticəsi üçün əhəmiyyətli olan digər halları müəyyən etməli, təqdim olunmuş sübutlara MPM-in 88-ci maddəsinin tələblərinə uyğun hüquqi qiymət verməklə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etməlidir.
57. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı: Iddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli 2(103)- ****/**** nömrəli qətnaməsi qismən, ## #### 2024-cü il tarixdən başlayaraq qətnamə icra olunan günədək icarə haqqı ödənilməsi tələbinin rədd olunması hissədə ləğv edilsin və mülki iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya məhkəməsinə göndərilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli 2(103)- ****/**** nömrəli qətnaməsi qalan hissədə dəyişdirilməjdən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.