Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1658/2025 23.06.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: müqavilə öhdəliyinin lazımınca icra edilməməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və X1 ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-975/2025 nömrəli, 22 yanvar 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını a raşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər:
2. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, ev 48, 48A, 50, 50A, 52, 52A, 54, 54A, 54B, 56, 56A, 56B, 56C, 58, 58A,58B, 60, 60A, 60B, 60C, 62, mənzil 2, yeni qaydalarla: AZ1121, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, 58, m20, m.2 ünvanında yerləşən 108,70 kv.m mənzil İddiaçı xüsusi mülkiyyətindədir; 3. xx.xx.2018-ci il tarixli qəbz ilə 21,29 manat, TT**********982425 nömrəli qəbz ilə Gəncə pr. 2942A məh. T blok 20, mərtəbə 3, otaq T 7 tipli 125,64 kv.m mənzilə görə 42589,83 manat, TT**********1177666,17 nömrəli qəbz ilə Gəncə prt., 2942A məh., T blok 20-ci mərtəbə, 3 otaq T7 tipli 125 nömrəli 64 kv.m mənzilin ƏDV-si üçün 7666,17 manat İddiaçı tərəfindən Cavabdeh MTK-a ödənilmişdir;
4. İddiaçı tərəfindən Cavabdeh MTK-ya dəymiş ziyanın ödəni lməsinə dair pretenziyaya ünvanlanmış və dəymiş 16940 manat pul vəsaitinin 5 gün ərzində qaytarılması xahiş olmuş, əks halda pozulmuş hüquqların bərpa edilməsi və dəymiş maddi ziyanın qaytarılması barədə aidiyyəti məhkəməyə müraciət olunacağı bildirilmişdir;
5. Cavabdeh MTK ilə İddiaçı arasında xx.xx.2018-ci il tarixdə, 0900 nömrəli müqavilə ilə Cavabdeh MTK inşa edəcəyi Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, İ.Zülfüqarov küçəsinin kəsişməsindəki 2942A saylı məhəllədə blok T, mərtəbə 20, mənzil T02 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, tam sahəsi 125,64 m2, yaşayış sahəsi 64,23, hər bir kvadratmetrinin qiyməti 1000 manat olmaqla, ümumi dəyəri 125640 manat olan mənzili iddiaçının mülkiyyətinə verməyi, iddiaçı isə 50256 manat ilkin ödəniş həyata keçirməklə ümumi dəyərinin qalan 75384 manat həcmi ndə pulu 36 ay ərzində bu müqaviləyə əlavə edilən aylıq ödəniş qrafiki üzrə bərabər hissələrə bölünməklə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.Cavabdeh MTK-ya 50256 manat (42589,83 manat əsas məbləğ və 7666,17 manat ƏDV) məbləğində ödəniş edilmişdir;
6. Aylıq ödəniş rekvizitinə əsasən Cavabdeh MTK-ya 2094 manat (1774,58 manat əsas məbləğ və 319,42 manat ƏDV) məbləğində ödəniş edilmişdir;
7. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, ev 48, 48A, 50, 50A, 52, 52A, 54, 54A, 54B, 56, 56A, 56B, 56C, 58, 58A,58B, 60, 60A, 60B, 60C, mənzil 2, yeni qaydalarla: AZ1121, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, 58, M19, m.2 ünvanında yerləşən 107,50 kv.m mənzil İddiaçı xüsusi mülkiyyətindədir;
8. İddiaçı tərəfindən Cavabdeh MTK-ya dəymiş ziyanın ödənilməsinə dair pretenziyaya ünvanlamış, dəymiş 19954 mana t pul vəsaitinin 5 gün ərzində qaytarılması xahiş olmuş, əks halda pozulmuş hüquqların bərpa edilməsi və dəymiş maddi ziyanın qaytarılması barədə aidiyyəti məhkəməyə müraciət olunacağı bildirilmişdir; 9. 29 iyun 2018-ci il tarixli 047-18/İ saylı Əlavədə aylar üzrə aylıq ödəniş məbləğləri qeyd olunmuşdur; 10. xx.xx.2018-ci il tarixli qəbz ilə 28204 manat ipoteka üzrə ilkin ödəniş İddiaçı tərəfindən ödənilmişdir;
11. Cavabdeh MTK ilə İddiaçı arasında xx.xx.2018-ci il tarixdə, 047-18/İ nömrəli mülkiyyət hüququ qabaqcadan alınmış mənzilin alqı-satqı və ipoteka müqaviləyə əsasən Cavabdeh MTK inşa edəcəyi Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, 58, M19, m2 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, ümumi sahəsi 125,64 m2, yaşayış sahəsi 64,23, ümumi dəyəri 138204 manat olan mənzili iddiaçının mülkiyyətinə verməyi, iddiaçı isə 28204 manat məbləğində olan hissəsini özü tərəfindən, 110000 manat məbləğində olan hissəsi isə İddiaçı ilə "xxxx" ASC arasında bağlanmış 29 iyun 2018-ci il tarixli, 047-18/İ nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən "xxxx" ASC tərəfindən İddiaçı verilmiş kredit vəsaiti hesabına ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür; 12. xx.xx.2018-ci il tarixli, 047-18/İ nömrəli kredit müqaviləsi ilə "xxxx" ASC bu müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq İddiaçı məqsədli istifadə, qaytarılmaq, müəyyən müddətə, faizlər ödənilmək və təminatlılıq əsasında 110000 manat məbləğində illik 7% dərəcəsi ilə 300 ay müddətinə ipoteka krediti vermiş, kredit İddiaçı Bakı şəhəri, Xətai rayonu.ş Gəncə prospekti, 58, M19, m2 ünvanında yerləşən və mülkiyyət hüquqları AR ƏMDK yanında DƏDRX-nin Bakı şəhər Ərazi İdarəsi tər əfindən 14 iyun 2018-ci il tarixində verilmiş, qeydiyyat nömrəsi ********** olan Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən arayışa əsasən müəyyən edilən daşınmaz əmlakın alınmasına verilmişdir;
13. İddiaçı və cavabeh arasında tərtib olunmuş xx.xx.2020-ci il tarixli mənzil açarının təqdim edilməsi barədə aktla Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti ilə İ.Zülfüqarov küçələrinin kəsişməsindəki 2942A saylı məhəllədə inşa edilmiş “Xətai Park” yaşayış kompleksində T (58) saylı binanın, 19-cu mərtəbəsində, 3 otaqlı, 2 saylı mənzili istifadəsinə və sahibliyinə qəbul etməsi üçün qeyd olunan mənzilin 7 sayda eyni nüsxədə giriş açarları cavabdeh tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icra at
14. İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 6 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 125,64 kv.metr göstərilmiş 3 otaqlı mənzil üçün artıq ödənilən 16940 manat (16,94X1000=16940) məbləğində pulun, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti 58, M19, m2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 125,64 kv.metr göstərilmiş 3 otaqlı mənzil üçün artıq ödənilən 19954 manat (18,14x1100=19.954) məbləğində pulun və ödənilmiş 201 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən alınaraq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
15. İşin faktiki hallarına istinad edərək, iddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, İddiaçı Cavabdeh MTK-dan daxili və ipoteka krediti olmaqla iki mənzil almışdır. Belə ki, birinci mənzili iddiaçı, cavabdeh il ə xx.xx.2018-ci il tarixdə bağlanmış 0900 nömrəli alqısatqı müqaviləsi əsasında almışdır. Müqavilənin predmeti isə ondan ibarət olmuşdur ki, Cavabdeh MTK (satıcı) inşa etdiyi ona məxsus olan, ünvan 8 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, tam, yəni ümumi sahəsi 125,64 kvadratmetr olan, 125.640 manat dəyərində mənzili iddiaçının mülkiyyətinə verməli, iddiaçı isə qarşılığında həmin mənzilin dəyərinin 50.256 manat pulunu ilkin ödəniş kimi həyata keçirməli, qalan 75.384 manat həcmində pulu müqavilənin imzalandığı gündən 36 ay ərzində müqaviləyə edilən aylıq ödəniş qrafiki üzrə bərabər hissələrə bölməklə ödəməlidir. Müqavilə üzrə mənzilin hər kvadrat metrinin qiyməti ƏDV daxil olmaqla 1.000 manat təşkil etmişdir. Tərəflər arasında bağlanmış Müqaviləyə əsasən mənzilin pay dəyəri tam olaraq vaxtlı-vaxtında iddiaçı tərəfindən ödənilmiş və müqavilə üzrə öhdəliklər tam şəkildə yerinə yetirilmişdir. Lakin mənzilə iddiaçı çıxarış alan zaman ona məlum olmuşdur ki, cavabdehə tam ödəniş etməsinə baxmayaraq öhdəliyə uyğun olaraq mənzil ona təhvil verilməmiş, mənzilin isə ümumi sahəsini 108,70 kv.metr təşkil etmişdir. Halbuki həmin müqavilənin 1.7-ci bəndinə əsasən göstərilən mənzilin tam sahəsinin 125,64 kvadratmetr olduğu göstərilmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçı müqavilənin tələblərini tam olaraq icra etsə də cavabdeh müqavilənin 1.7-ci bəndini kobud şəkildə pozaraq müqavilədə nəzərdə tutulmuş ölçüdən az sahədən ibarət mənzili (125,64108,70=16,94) ona təhvil vermişdir. Müqavilənin 1.8-ci bəndində mənzilin yaşayış sahəsinin 64,23 kvadratmetr olduğu göstərildiyi halda AR ƏMDK-nin yanında DƏDRX 1 saylı Bakı Ərizi İdarəsi tərəfindən təqdim olunmuş texniki pasportda mənzilin yaşayış sahəsinin 57,2 kvadratmetr olduğu müəyyən edilmişdir. Bununla iddiaçıya cavabdeh tərəfindən birinci aldığı mənzilə (ünvan 6) münasibətdə 16940 manat (16,94X1000=16940) məbləğində maddi ziyan vurulmuşdur. Bundan əlavə ikinci mənzil ilə bağlı isə, İddiaçı ilə "xxxx" ASC və Cavabdeh MTK arasında üçtərəfli müqaviləsi bağlanmışdır. İkinci bağlanan müqavilənin predmeti ondan ibarətdir ki, Cavabdeh MTK (satıcı) inşa etdiyi ona məxsus olan, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti 58, M19, m2 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, ümumi sahəsi 125,64 kvadratmetr olan 138.204 manat dəyərində mənzili iddiaçının mülkiyyətinə verməli, qarşılığında isə həmin mənzilin dəyərinin 28.204 manat məbləğində hissəsi iddiaçı tərəfindən, qalan 110.000 manat məbləğində hissəsi isə "xxxx" ASC (Kreditor-ipoteka saxlayan) ilə aralarında bağlanmış 047-18/İ saylı kredit müqaviləsi üzrə "xxxx" ASC (Kreditor-ipoteka saxlayan) tərəfindən iddiaçıya ayrılmış 300 ay müddətinə illik 7 faiz olmaqla kredit hesabına satıcıya ödənilməli və qarşılığında həmin əmlak ipoteka ilə yüklü edilməli idi. Tərəflər arasında bağlanmış Müqaviləyə əsasən mənzilin pay dəyəri tam ödənilmişdir. İddiaçı tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklər tam yerinə yetirilmiş və kredit məbləği hazırda ödənilməkdədir. Lakin bu yaxınlarda iddiaçı mənzilə çıxarış alan zaman ona məlum olmuşdur ki, cavabdehə tam ödəniş edilməsinə baxmayaraq öhdəliyə uyğun olmayan 107,50 kv.metr sahəli mənzil təhvil verilmişdir. Belə ki, müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq iddiaçının yaşadığı, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti 58, M19, m2 saylı mənzilin sahəsi 125,64 kvadratmetr deyil, 107,50 kvadratmetrdir. Yəni mövcud olmayan 18,14 kvadratmetr mənzil sahəsi üçün iddiaçıdan 19.954 manat pul vəsaitini artıq alınmışdır. İddiaçının aldığı mənzilin müqavilə üzrə bir metr kvadratı təxminən 1100 manat təşkil edir.(138.204,00:125,64=1100). Faktiki təhvil verilən mənzil 107,50 kvadratmetr olduğundan cavabdeh iddiaçıdan 18,14 kvadratmetr sahənin dəyərini artıq almaqla ümumilikdə ona 19.954 (18,14x1100=19.954,00) manat məbləğində maddi ziyan vurmuşdur. Həmçinin həmin pul vəsaitini 25 illik kredit vasitəsilə aldığı hesab edilsə, ona dəymiş ziyanın daha da artacağı istisna olunmur. Halbuki, həmin müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən göstərilən mənzil 3 otaqdan ibarət olmaqla, mənzilin üm umi sahəsi 125,64 kvadratmetr olması göstərilmişdir. Göründüyü kimi, bir daha cavabdeh müqavilənin 1.2-ci bəndinin tələblərini kobud şəkildə pozaraq müqavilədə nəzərdə tutulmuş ölçüdən az sahəli mənzili təhvil vermişdir. Yəni cavabdeh ikinci müqavilə üzrədə öhdəliklərinə əməl etməmiş və nəticədə iddaçının hüquqlarını pozmuş, olmayan ölçüyə görə artıq pul vəsaiti alınmış nəticədə ona küllü miqdarda maddi ziyan vurmuşdur. İddiaçı qeyd olunan məsələni aydınlaşdırmağa çalışmış, lakin cavabdeh üzərinə götürdüyü öhdəliyi icra etməkdən yayınmışdır. Beləliklə, müəyyən olunur ki, cavabdeh iddiaçıya, 1. ünvan 8 ünvanında yerləşən 3 otaqlı mənzilə münasibətdə 16940 manat (16,94X1000=16940) məbləğində maddi ziyan;
2. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti 58, M19, m2 saylı 3 otaqlı mənzilə münasib ətdə19954 manat (18,14x1100=19.954,00) maddi ziyan vurmuşdur.
16. Cavabdeh iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə verərək, həmin əsasla iddianın rədd olunmasını xahiş etmişdir.
17. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024cü il tarixli qərardadı ilə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş və Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Mərkəzi Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 10/972 nömrəli ekspert rəyi ilə, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti 58 ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 19 və 20-ci mərtəbələrində yerləşən 2 saylı mənzillərin ayrı-ayrılıqda hər birinin ümumi sahəsinin 107,5 m2, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti 58 ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 19 və 20-ci mərtəbələrində yerləşən 2 saylı mənzillərin ayrı-ayrılıqda hər birinin ümumi sahəsinin müvafiq azaldılma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı, şaxtalar nəzərə alınmadan 111,3 m2, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti 58 ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 19 və 20-ci mərtəbələrində yerləşən 2 saylı mənzillərin ayrı-ayrılıqda hər birinin ümumi sahəsinin bayır və ara divarlarını, arakəsmələrin, dəhliz və eyvanların sahəsi, şaxtalar, habelə yardımçı sahə nəzərə alınmaqla, 125,64 m2 təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
18. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-496/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Ülkər Xəlil) iddianın qismən təmin olunması, Cavabdeh MTKdan 30114 manat və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olan 180 (bir yüz səksən) manat məbləğində pulun tutularaq İddiaçı ödənilməsi qət edilmiş, iddia qalan hissədə təmin edilməmişdir.
19. Məhkəmə ilk öncə qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə mahiyyəti üzrə podrat müqaviləsidir. Müqavilə üzrə mənzilin sahəsinin hesablanması üzrə xüsusi şərtlər müəyyən edilməmişdir.
20. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə X2 mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 10/972 nömrəli ekspert rəyinə əsasən iddiaçının mülkiyyətində olan sözügedən mənzillərin ayrı-ayrılıqda hər birinin ümumi sahəsinin müvafiq azaldılma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı, şaxtalar nəzərə alınmadan 111,3 m2 təşkil etdiyi müəyyən edilir.
21. Məhkəmə ekspert rəyini əsaslı hesab etmişdir. Belə ki, iddiaçıya hər iki müqavilə üzrə hər birinin ümumi sahə si 125,64 m2 mənzil təhvil verilməli olduğu halda, mənzillərin hər birinin ayrı-ayrılıqda ümumi sahəsi 111,3 m2 təşkil edir.
22. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, xx.xx.2018-ci il tarixdə, 047-18/İ nömrəli müqavilədə mübahisə predmeti olan mənzilin satış qiyməti 138204 manat, mənzilin ümumi sahəsinin isə 125,64 m2 olması göstərilmişdir. Belə olan halda, həmin mənzilin 1 kv.m-nin dəyəri 1100 manat təşkil edir (138204/125,64=1100).
23. Məhkəmə hesab etmişdir ki, xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilə üzrə fərqin 14,34 m2 olması və hər kvadrat metri üçün 1000 manat təşkil etməsi, həmçinin xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilə üzrə fərqin 14,34 m2 olması və hər kvadrat metri üçün 1100 manat təşkil etməsi nəzərə alınmaqla cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəliklərinə əməl edilməməsi nəticəsində iddiaçı tərəfindən cavabdehə 30114 manat əsassız pul vəsaiti ödənilmişdir.
24. Məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, iddiaçının hər iki müqavilə üzrə ayrı-ayrılıqda 125,64 m2 üçün nəzərdə tutulmuş ödənişi etməsi iş materialları ilə müəyyən olunur. Buna görə də, xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilə üzrə 14340 ((125,64-111,3)*1000) manat və xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilə üzrə 15774 ((125,64-111,3)*1100) manat artıq ödənilmiş məbləğ olmaqla, ümumilikdə 30114 manat cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır.
25. Məhkəmə eyni zamanda, cavabdeh tərəfindən iddia müddətinin tətbiq edilməsinə dair yazılı ərizəyə münasibət bildirərək hesab etmişdir ki, iddia tələbi üzrə 5 illik (podrat münasibərlərindən irəli gələn) iddia müddəti ötürülməmişdir. İddia müddətinin ötürülməsinin əsasları cavabdeh tərəfindən sübuta yetirilm əmişdir.
26. Belə ki, müəyyən edilmişdir ki, sözügedən mənzillər xx.xx.2021-ci il və xx.xx.2021-ci il tarixli çıxarışlarla iddiaçının mülkiyyətinə keçmişdir, iddia əriəsi isə məhkəməyə xx.xx.2023-cü il tarixdə təqdim edilmişdir. Deməli, iddia tələbi üzrə 5 illik iddia müddəti ötürülməmişdir.
27. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 375.2, 752.1, 762.2, 762.3, 776.1-ci madəlləri, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2, 59.3-cü madəlləri, Mülki Prosessual Məcəllənin 114.2, 77.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
28. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv, iddianın rədd olunmasını xahiş etmişdir.
29. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırmışdır ki, İddiaçı ilə müqa vilə bağlandığı zaman ona ünvan 9 ünvanında yerləşən mənzilin faktiki sahəsinə uyğun təqdim edilmiş, faktiki sahəsi 125,64 kv.m.olan mənzilin tam sahəsinə uyğun alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. İddiaçı müqavilə tərəfi olaraq müqavilə öhdəliklərini qəbul etmiş, daha sonra isə mübahisələndirmişdir. İddiaçı müqavilə tərəfi olaraq öhdəliklərini qəbul etməsinə baxmayaraq, müqavilə öhdəliklərini mübahisələndirməklə kobud pozuntulara yol vermişdir. Bağlanmış müqaviləyə dair müddəlar məhkəmə qətnaməsi ilə nəzərə alınmadığı üçün Mülki Məcəllənin müqavilə azadlığına dair müddəarı ehtiva edən normada pozuntuya yol verilmişdir.
30. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili bildirmişdir ki, tərəflər arasında iki müqavilə olmuş, onlardan biri alqı-satqı, digəri isə podrat müqaviləsi olmuşdur. İddiaçı tərəfi ndən mənzillərə çıxarış alınarkən müqavilələrlə nəzərdə tutulan ölçülərdən fərqli sahələr olduğu məlum olmuşdur.
31. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-975/2025 nömrəli, 22 yanvar 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Fuad Babayev - sədrlik edən və məruzəçi, Fuad Abdıyev və Cəmilə Musayeva) cavabdehin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, qətnamə ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə iddia qismən təmin edilmiş, Cavabdeh MTK-dan 30114 manat məbləğində pulun tutularaq İddiaçı ödənilməsi qət edilmiş, iddia tələbi qalan hissədə təmin edilməmişdir.
32. Məhkəmə kollegiyası ilk öncə qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iş üzrə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilməmişdir.
33. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci inst ansiya məhkəməsi mübahisəli mənzillərin hər ikisi üzrə bağlanmış müqavilələri podrat müqaviləsi hesab etsə və tərəflər arasında olan münasibətləri bütünlüklə podrat müqaviləsindən irəli gələn normalarla əlaqəli şərh etsə də, nəzərə almamışdır ki, həmin müqavilələrdən biri alqı-satqı müqaviləsi olmuş, tərəflər də bir-biriləri qarşısında məhz həmin müqavilədən irəli gələn öhdəliklər daşımışlar.
34. Belə ki, iş materiallarında olan Cavabdeh MTK ilə İddiaçı arasında xx.xx.2018-ci il tarixdə, 0900 nömrəli müqaviləyə əsasən Cavabdeh MTK inşa edəcəyi Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, İ.Zülfüqarov küçəsinin kəsişməsindəki 2942A saylı məhəllədə blok T, mərtəbə 20, mənzil T02 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, tam sahəsi 125,64 m2, yaşayış sahəsi 64,23, hər bir kvadratmetrinin qiyməti 1000 manat olmaqla, ümumi dəyəri 125640 manat olan mənzili iddiaçının mülkiyyətinə verməyi, iddiaçı isə 50256 manat ilkin ödəniş həyata keçirməklə ümumi dəyərinin qalan 75384 manat həcmində pulu 36 ay ərzində bu müqaviləyə əlavə edilən aylıq ödəniş qrafiki üzrə bərabər hissələrə bölünməklə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
35. Həmçinin Cavabdeh MTK ilə İddiaçı arasında xx.xx.2018-ci il tarixdə, 047-18/İ nömrəli mülkiyyət hüququ qabaqcadan alınmış mənzilin alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinə əsasən Cavabdeh MTK inşa edəcəyi Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, 58, M19, m2 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, ümumi sahəsi 125,64 m2, yaşayış sahəsi 64,23, ümumi dəyəri 138204 manat olan mənzili iddiaçının mülkiyyətinə verməyi, iddiaçı isə 28204 manat məbləğində olan hissəsini özü tərəfindən, 110000 manat məbl əğində olan hissəsi isə İddiaçı ilə "xxxx" ASC arasında bağlanmış 29 iyun 2018-ci il tarixli, 047-18/İ nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən "xxxx" ASC tərəfindən İddiaçı verilmiş kredit vəsaiti hesabına ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
36. Məhkəmə kollegiyası isə qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi adıçəkilən müqavilələrin hər ikisini podrat müqaviləsi adlandırsa da, xx.xx.2018-ci il tarixli, 047-18/İ saylı müqavilənin şərtlərini Mülki Məcəllənin 404-cü maddəsinin tələbləri baxımından təfsir etmədən, müqavilə üzrə tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə almadan, başqa sözlə, hazırki öhdəlik hüquq münasibətlərinin konkret olaraq hansı müqavilədən, yəni alqı-satqı və ya podrat müqavilələri ndən irəli gəlib-gəlmədiyini araşdırmadan tərəflər arasında podrat münasibətlərinin olduğu və cavabdehin həmin müqavilənin şərtlərini pozaraq iddiaçıya müqavilədə müəyyənləşdirildiyindən daha az sahə verməsi qənaətinə gəlmişdir.
37. Halbuki həmin müqavilənin adından və predmetini təşkil edən şərtlərdən görünür ki, müqavilənin tənzimlədiyi münasibətlər podrat münasibətlərindən daha çox alqı-satqı münasibətlərinə uyğun gəlir. Belə ki, yuxarıda da qeyd edildiyi kimi, həmin müqavilənin şərtlərinə əsasən cavabdeh satdığı mənzili tikinti işləri başa çatdıqdan sonra iddiaçıya təhvil verməyi, sonuncu isə mənzili qəbul edib razılaşdırılmış dəyərini cavabdehə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. İş materiallarındakı xx.xx.2018-ci il tarixli qəbzə əsasən 28204 manat ipoteka üzrə ilkin ödəniş İddiaçı tərəf indən ödənilmiş, xx.xx.2018-ci il tarixli, 04718/İ nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən "xxxx" ASC bu müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq İddiaçı məqsədli istifadə, qaytarılmaq, müəyyən müddətə, faizlər ödənilmək və təminatlılıq əsasında 110000 manat məbləğində illik 7% dərəcəsi ilə 300 ay müddətinə ipoteka krediti verilmiş və həmin məbləğ də mənzilin alınmasına yönəldilmişdir.
38. Beləliklə, qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli, 0900 nömrəli müqavilə üzrə podrat münasibətləri, xx.xx.2018-ci il tarixli, 047-18/İ nömrəli müqavilə üzrə isə alqı-satqı münasibətlərindən irəli gələn normalar tətbiq edilməli və işə həmin normaların tələbləri əsasında baxılmalıdır.
39. İddianın əsaslılığına münasibətdə isə məhkəmə kollegi yası qeyd etmişdir ki, yuxarıda adı çəkilən müqavilələrin hər ikisində iddiaçıya verilməli olan mənzillərin hər birinin ümumi sahəsinin 125,64 m2 təşkil etməli olması şərtləndirilmişdir. Hazırkı işdə iddiaçının iddiasının əsası ondan ibarətdir ki, cavabdeh tərəfindən ona müqavilə üzrə müəyyən edilmiş ölçüdən kiçik ölçüdə mənzillər təhvil verilmişdir.
40. Birinci instansiya məhkəməsi bu halı müəyyən etmək üçün ekspertiza təyin etmiş və ekspert rəyinə əsasən müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçının mülkiyyətində olan sözügedən mənzillərin ayrı-ayrılıqda hər birinin ümumi sahəsinin müvafiq azaldılma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı, şaxtalar nəzərə alınmadan 111,3 m2 təşkil edir.
41. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, ekspertin rəyi sübut növlərindən biri kimi m əhkəmə tərəfindən mübahisəyə tətbiq edilməli hüquq normalarına uyğun şəkildə qiymətləndirilməlidir.
42. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası iddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında bağlanmış müqavilələrin şərtlərini ekspert rəyləri ilə müəyyən olunan halla birlikdə qiymətləndirməklə belə nəticəyə gəlmişdir ki, cavabdeh MTK iddiaçı qarşısındakı müqavilə öhdəliklərini tam olaraq icra etmiş sayıla bilməz.
43. Ekspert rəyindən də göründüyü kimi cavabdeh MTK tərəfindən iddiaçıya təhvil verilən mənzillərin hər ikisinin faktiki ümumi sahəsi ilə müqavilədə nəzərdə tutulan sahə arasında 14,34 m2 fərq mövcuddur (125,64 – 111,3 = 14,34). Bu da onu deməyə əsas verir ki, dəymiş zərərin hesablanması zamanı 14,34 kv.metrlik fərq nəzərə alınmaqla iddiaçıya dəymiş zərərin məbləğinin həmin ölçü üzərindən hesablanması b arədə birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi haqlı olmuşdur.
44. Belə ki, xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilədə mübahisə predmeti olan mənzilin satış qiyməti 138204 manat, mənzilin ümumi sahəsinin isə 125,64 m2 olması göstərilmişdir və belə olan halda, həmin mənzilin 1 kv.m-nin dəyəri 1100 manat təşkil edir (138204/125,64=1100). Həmçinin xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilənin özündə mənzilin hər kvadrat metrinin 1000 manat olması qeyd olunmuşdur.
45. Məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlmişdir ki, həmin məbləğlərin iddiaçı tərəfindən ödənilməsi işin mübahisəsiz halını təşkil etdiyindən (bunu təkzib edən hər hansı sübut da iş materiallarında aşkarlanmamışdır), xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilə üzrə 14,34 kv.metr sahə üzrə hər kv.metr üçün 1100 manat hesablamaqla (14,34 x 1100) cəmi 15774 manat, xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilə üzrə isə 14,34 kv.metr sahə üzrə hər kv.metr üçün 1000 manat hesablamaqla (14,34 x 1000) cəmi 14340 manat, ümumilikdə 30114 manat məbləğində pul vəsaiti iddiaçının xeyrinə cavabdeh MTK-dan tutulmalıdır.
46. Məhkəmə mövqeyini Mülki Məcəllənin 385.1, 442, 567, 577.1, 578.1, 752.1, 759.1, 762.1, 763.1, 765, 766, 773-ci, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 1, 59.2, 59.3-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
47. Cavabdeh (vəkil Nümayəndə) kassasiya şikayəti verərək, işin yenidən araşdırılması üçün həmin məhkəmə qaytarılması və kassasiya şikayətinin təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
48. Kassasiya şikayəti ap ellyasiya şikayəti ilə eyni dəlillərlə əsaslandırılmışdır ki, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, öhdəliklərin icrası zamanı vicdanlılıq müddəalarına riayət edilməmişdir.
49. Bundan başqa, üzrlü səbəblərdən məhkəmə prosesində iştirak edə bilməmələri və elektron məhkəmə sistemində ərizə təqdim etmələrinə baxmayaraq, məhkəmə tərəf olaraq cavabehi qətnamədə “məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak etmir” kimi ifadə etmiş və öz mülahizəsi ilə məhkəmə işinə onların iştirakı olmadan baxmışdır. Bu isə tərəflərin bərabərliyi prinsipinə ziddir.
50. Kassator şikayətini Mülki Məcəllənin 390, 390.1, 390.2, 390.3, 390.5. 419.1, 419.2ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
51. İddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı etiraz göndərərək, şikayətin təmin edi lməməsini və qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.İddiaçı qeyd etmişdir ki, cavabdeh, şikayətində iddia etdiyi faktları təsdiq edən və iddianın əsasını təksib edən halları sübut edən dəlilləri məhkəmələrdə sübut və təqdim edə bilməmişdir. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
52. Maddə 385.1 Öhdəliyə əsasən bir şəxs başqa şəxsin xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
53. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
54. Maddə
567. Alğı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür.
55. Maddə 577.1. Alıcıya verilməli əşyaların miqdarı alğı-satqı müqaviləsində müvafiq ölçmə vahidləri ilə və ya pulla ifadə olunur. Əşyaların miqdarı haqqında şərt müqavilədə onun müəyyənləşdirilməsi qaydasının təyin edilməsi yolu ilə razılaşdırıla bilər.
56. Maddə 578.1. Satıcı alğı-satqı müqaviləsini pozaraq alıcıya müqavilədə müəyyənləşdirildiyindən az miqdarda əşya verdikdə, alıcı, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, çatışmayan miqdarda əşya verilməsini tələb edə bilər və ya verilmiş əşyadan və onu ödəməkdən imtina edə bilər, əşya ödənilmiş olduqda isə ödədiyi pul məbləğinin qaytarılmasını tələ b edə bilər.
57. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
58. Maddə 759.1. Sifarişçi işlər qurtaranadək istənilən vaxt müqavilədən imtina edə bilər, lakin podratçıya yerinə yetirilmiş işin haqqını verməli və müqavilənin ləğvi ilə vurulan zərərin əvəzini ödəməlidir.
59. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
60. Maddə 763.1. Əgər məmulatın qüsuru vardırsa, sifarişçi əlavə icra tələb edə bilər. Podratçı öz seçimi ilə ya qüsuru aradan qaldıra bilər, ya da yeni məmulat hazırlaya bilər.
61. Maddə 765-ci maddəsinə görə, məmulatın qüsuru nəticəsində, əgə r müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra həmin qüsur tamamilə aradan qaldırılmazsa, sifarişçi müqavilədən imtina edə bilər. Bu halda podratçı müqavilə ilə bağlı xərclərin əvəzini sifarişçiyə ödəməyə borcludur.
62. Maddə
766. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər.
63. Maddə
773. Əgər sifarişçi məmulatın qüsurlu olduğunu bilə-bilə pretenziya irəli sürmədən onu qəbul edirsə, bu qüsurlarla bağlı tələb hüququ əmələ gəlmir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
64. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
65. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
66. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
67. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
68. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər ü zrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
69. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
70. Məhkəmə kollegiyası, qətnaməni cavabdehin göstərdiyi dəlillər əsasında yoxlamışdır. Başqa sözlə, aşağıda apa rılan hüquqi dəyərləndirmə MPM-nin 416.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya şikayətində göstərilən dəlillər və şikayətin həddi ilə bağlıdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
71. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
72. Mülki Məcəllənin 442-ci maddəsinə əsasən, qanuna əsasən, öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mal larda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
73. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr iş materiallarını araşdıraraq bu qənaətə gəlmişlər ki, cavabdeh iddiaçı ilə bağladığı müqavilələrdən irəli gələn öhdəliyini lazımınca icra etməmiş, şərtləşdirilmiş həcmdən az miqdarda yaşayış sahəsini iddiaçıya təqdim etmişdir. Belə olan halda apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə yuxarıda göstərilən maddi hüquq normalarına uyğun olmuşdur.
74. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və cavabdehin dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinm iş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
75. Kassasiya şikayətinin cavabdehin məhkəmə prosesində üzrlü səbəbdən iştirak edə bilməməsi barədə dəlili əsaslı sayıla bilməz, ona görə ki, apellyasiya məhkəməsi xx.xx.2025-ci il tarixli iclasda cavabdehin nümayəndəsi və vəkilinin iclasın təxirə salınması haqqında ərizəsini müzakirəyə çıxarıb araşdıraraq bu qənaətə gəlmişdir ki, təxir üçün üzrlü səbəbi təsdiq edəcək sübut əraziyə əlavə edilməmişdir. Belə olan halda işə cavabdehin iştireakı olmadan baxılması mülki prosessual qanunvericiliyə zidd olmamışdır.
76. O da qeyd edilməlidir ki, işin faktiki halları kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya i nstansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
77. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
78. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
79. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419- cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-975/2025 nömrəli, 22 yanvar 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.