Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1669/2023 01.05.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Cavabdeh qarşı (üçüncü şəxs İsmayıllı rayon Notariat Ofisi) iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: nisyə alqı-satqı müqaviləsinin ləğvi, öhdəliyin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Hüseynov Abiddin Qabil oğlu (məruzəçi), Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu və X2 ibarət tərkibdə, İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Cavabdeh qarşı daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin ləğv edilməsi, fərdi yaşayış evinin boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə dair iş üzrə Şəki Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(107)-1190/20 22 nömrəli, 08 dekabr 2022-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. "xxxx" X1 Açıq Səhmdar Cəmiyyəti (yeni adı İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti, bundan sonra – iddiaçı və ya Bank) ilə Cavabdeh (bundan sonra – cavabdeh) arasında bağlanmış, İsmayıllı rayonu Notariat Kontorunda notarial qaydada təsdiq edilmiş 26 yanvar 2018-ci il tarixli, AN-İİ № ******* saylı daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Bank mülkiyyətində olan İsmayıllı rayonu, Mican kəndində yerləşən, ümumi sahəsi 0,1 hektar olan torpaq sahəsi və həmin ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 122.96 kv.m olan fərdi yaşayış evini nisyə alqı-satqı qaydasında 23.314 manata cavabdehə satmış, həmin müqavilənin 5-ci bəndinə əsasən cavabdeh ilkin olaraq 2041,80 manat məbləğində vəsaiti iddiaçının hesabına ödəmiş, qalan 21.272,20 manatı isə 26 avqust 2023-cü il tarixinədək hər ay 300 manat olmaqla iddiaçıya ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı cavabdehə (üçüncü şəxs İsmayıllı rayon Notariat Ofisi) qarşı iddia ərizəsi ilə müraciət edərək, Bank ilə cavabdeh arasında bağlanmış 26 yanvar 2018-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin ləğv edilməsi və Bankın mülkiyyətində olan, İsmayıllı rayonu, Mican kəndində yerləşən fərdi yaşayış evinin və İsmayıllı rayonu, Mican kəndində yerləşən ümumi sahəsi 0,1 hektar olan torpaq sahəsinin boşaldılaraq Banka təhvil veril məsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
3. Bank tələbini belə əsaslandırmışdır ki, müqavilənin bağlanmasından xeyli müddət keçməsinə baxmayaraq cavabdeh tərəfindən öhdəlik icra olunmamış, iddiaçıya ödənişlər edilməmişdir. Mübahisənin məhkəmədənkənar qaydada həll olunması üçün 21 dekabr 2021-ci il tarixdə cavabdehə yazılı xəbərdarlıq məktubu göndərilmişdir. Lakin buna baxmayaraq, cavabdeh tərəfindən müqavilənin 5-ci bəndi icra olunmamış, müqavilənin icrası ilə bağlı iddiaçıya lazimi ödəniş edilməmiş, İsmayıllı rayonu, Mican kəndində yerləşən fərdi yaşayış evi və ümumi sahəsi 0,1 hektar olan torpaq sahəsi boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməmişdir. İddiaçı ilə cavabdeh arasında 26 yanvar 2018-ci tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərinə əsasən müqaviləyə dəyi şikliklər və əlavələr olunması, yaxud onun ləğv edilməsi tərəflərin yazılı razılığı əsasında, belə razılıq olmadıqda isə məhkəmə qaydasında həyata keçirilir. Həmçinin, müqavilənin digər şərtinə əsasən tərəflərin bu müqavilə üzrə mübahisələri onların razılığı ilə, belə razılıq olmadıqda isə məhkəmə qaydasında həll olunur.
4. Cavabdeh iddia tələbini qəbul etməyərək bildirmişdir ki, İsmayıllı rayonu Notariat Ofisinin notariusu Abdulla Cabbarovun dövründə həmin notariusun depozitinə ödənişlər etmişdir. O, ümumilikdə depozitə 5640 manat ödəmişdir. X3 vəfat etdiyindən hazırda depozitdə qalan pulları götürmək mümkün olmamışdır. İsmayıllı rayonu, Mican kəndində yerləşən fərdi yaşayış evindən başqa qalacaq yeri yoxdur. Qeyd etdikləri nəzərə alınmaqla iş üzrə qanuni qərar qəbul olunmasını xahiş etmi şdir.
5. İsmayıllı Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 2(037)-564/2022 nömrəli iş üzrə 28 iyul 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim R.Şirinov) iddia təmin edilmişdir.
6. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, tərəflər arasında bağlanmış 26 yanvar 2018-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərinə əsasən cavabdeh müqavilədən irəli gələn öhdəliyini vaxtında və lazımi qaydada icra etməmişdir. Bu, iddiaçının müqaviləyə vaxtından əvvəl birtərəfli qaydada ləğv etməsini tələb etmək hüququ verir. 26 yanvar 2018-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi vaxtından əvvəl ləğv edildiyindən iddiaçının mülkiyyətində olan, İsmayıllı rayonu, Mican kəndində yerləşən fərdi yaşayış evi və İsmayıllı rayonu, Mican kəndin də yerləşən ümumi sahəsi 0,1 hektar olan torpaq sahəsi boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməlidir.
7. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – Mülki Məcəllə) 421, 567, 600, 601-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
8. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
9. Məhkəmənin sorğusuna İsmayıllı rayon Notariat Ofisinin 02 noyabr 2022-ci il tarixli, 1343 nömrəli cavab məktubunda qeyd edilmişdir ki, İsmayıllı rayonu, Mican kəndində yerləşən, ümumi sahəsi 0.1 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən ümumi sahəsi 122.96 kv.m fərdi yaşayış evi ilə bağlı cavabdeh tərəfi ndən Bankın hesabına 01 aprel 2022-ci il tarixdən xx.xx.2022-ci il tarixədək notariusun depozit hesabı vasitəsi ilə ümumilikdə 9500 manat pul ödənilmişdir.
10. Şəki Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (bundan sonra – apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 2(107)-1190/2022 nömrəli iş üzrə 08 dekabr 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər M.Əsədli (sədrlik edən və məruzəçi), A.Mahmudov və Ə.Məcidov) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi cavabdehin apellyasiya şikayətinə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
11. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşan apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, cavabdeh Bankın hesabına notariusun depozit hesabı vasitəsi ilə 9500 manat pul məbləği ödəsə də, həmin məbləğin ödənilməsi 26 yanvar 2018-ci il tarixli 4Ə-68 reyestr nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsindən irəli gələn şərtlərin tam yerinə yetirilməsi üçün kifayət olmamışdır. Bu isə onu deməyə əsas vermişdir ki, iddiaçı 26 yanvar 2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərinə uyğun olaraq üzərinə düşən öhdəliklərə əməl etsə də, cavabdeh sözügedən kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərini tam icra etməmiş, hazırda borclu olduğu pulu iddiaçıya ödəməkdən yayınmışdır.
12. Məhkəmə öz mövqeyini Mülki Məcəllənin 390, 421, 423, 567, 568, 600, 601, 646-648-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
13. Cavabdeh (Vəkil) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilm əsi, iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
14. Cavabdeh şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, onun tərəfindən müqavilə əhəmiyyətli dərəcədə pozulmamışdır. Satın aldığı daşınmaz əmlakın dəyərinin əsas hissəsini ödəmiş və satıcıya elə bir əhəmiyyətli zərər dəyməmişdir. Müqavilə üzrə dəyərin ödəniş müddəti bitənədək əmlakın dəyərini tam ödəyəcəkdir. İddiaçı ilə bağlanmış şifahi alqı-satqı müqaviləsi üzrə fərdi yaşayış evinin dəyərinin ödənilməsi üçün nəzərdə tutulan müddət bitməmişdir. Gecikdirilmiş aylıq ödənişləri demək olar ki, tam şəkildə ödəmişdir.
15. Kassator qeyd etmişdir ki, iddiaçı düşdüyü vəziyyəti nəzərə alaraq ona müəyyən möhlət verə bilərdi. Belə ki, həyat yoldaşı xərçəng xəstəliyinə tutulmuş, onun müalicəsi ilə bağlı külli miqdarda xərc çə kmiş, lakin iki il davam edən xəstəlikdən sonra vəfat etmişdir. Bütün bunlara baxmayaraq cavabdeh gecikmədən sonra üzərinə düşən öhdəliyi ödəmələr aparmaqla yerinə yetirməyə çalışmış, iddiaçı isə bu halların heç birini nəzərə almamışdır.
16. Məhkəmə yalnız iddiaçının izahatına istinadən son nəticəyə gəlmişdir. Məhkəmə cavabdeh kimi onun izahatını, təqdim etdiyi sübutları və işin faktiki hallarını nəzərə almamışdır. Belə ki, izahatından, təqdim etdiyi ödəmə qəbzlərindən, habelə iddiaçının özünün etirafından görünür ki, Banka ümumilikdə 14.540 manat ödəniş etmiş, qalıq məbləğ 8777 manat təşkil etmişdir. Bu halda məhkəmə Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsinə əsasən iddiaçı ilə aralarında bağlanmış nisyə alqı-satqı müqaviləsinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulmadığı əsası ilə, habelə ailə vəziyyəti ndə baş verən üzrlü hallarla əlaqədar ödənişlərdə gecikmələri nəzərə almaqla iddianı rədd edə və ya müqavilənin dəyişdirilməsi barədə qətnamə çıxara bilərdi.
17. Kassator şikayətini Mülki Məcəllənin 421-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – MPM) 88-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
18. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Mülki Məcəllə
19. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
20. Maddə
394. Bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
21. Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür.
22. Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
23. Maddə 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır
24. Maddə 423.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında razılaşma, əgər bu Məcəllədən, müqavilədən və ya işgüzar adətlərdən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilə ilə eyni formada bağlanır.
25. Maddə
567. Alqı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür.
26. Maddə 568.1. Satıcı alqı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulan əşyanı alıcıya verməyə borcludur.
27. Maddə 600.1. Alqı-satqı müqaviləsində əşyanın alıcıya verildikdən müəyyən müddət sonra ödənilməsinin (əşyaların nisyə satışının) nəzərdə tutulduğu halda alıcı ödənişi müqavilədə n əzərdə tutulan müddətdə, müqavilədə belə müddət nəzərdə tutulmadıqda isə bu Məcəllənin 427-ci maddəsinə uyğun müəyyənləşdirilmiş müddətdə həyata keçirməlidir.
28. Maddə 600.4. Əşyanı təhvil almış alıcı onu alğı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulan müddətdə ödəmək vəzifəsini icra etmədikdə satıcı verilmiş əşyanın ödənilməsini və ya ödənilməmiş malın qaytarılmasını tələb edə bilər.
29. Maddə 601.1. Əşyanın nisyə satılması haqqında müqavilədə onun hissə-hissə ödənilməsi nəzərdə tutula bilər. Hissə-hissə ödəmə şərti ilə əşyanın nisyə satılması haqqında müqavilə o halda bağlanmış sayılır ki, alğı-satqı müqaviləsinin digər mühüm şərtləri ilə yanaşı əşyanın qiyməti, ödənişlərin qaydası, müddətləri və məbləğləri nəzərdə tutulmuş olsun. Mülki Prosessual Məcəllə
30. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəf lərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
31. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
32. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
33. Maddə 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır.
34. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yax ud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
35. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
36. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutl ara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
37. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
38. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
39. Kassasiya şikayətinin dəlillərinə münasi bətdə qeyd olunmalıdır ki, Mülki Məcəllənin 421.2 və 421.3-cü maddələrinə əsasən tərəflərdən birinin müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozması müqavilənin ləğvi üçün əsasdır. Tərəfin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Əgər müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır.
40. Mülki Məcəllənin 600.4-cü maddəsinə əsasən isə nisyə alqı-satqı müqaviləsi üzrə əşyanı təhvil almış alıcı onu alğı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulan müddətdə ödəmək vəzifəsini icra etmədikdə satıcı verilmiş əşyanın ödənilməsini və ya ödənilməmiş malın qaytarılmasını tələb edə bilər.
41. Baxılan iş üzrə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, cavabdeh iddiaçıya müqavilə bağlanarkən 2041,80 manat ödədikdən sonra növbəti 5 il müddət ərzində qalıq 21272 manat pulu hissə-hissə (aylıq 300 manat) ödəməli olduğu halda, iddia qaldırılan dövrədək ötən 4 ildən artıq müddət ərzində öhdəliyini lazımınca yerinə yetirməmişdir (cavabdehin özünün bildirdiyinə görə cəmi 5640 manat ödəmişdir).
42. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, müqavilə tərəfinin öhdəliyini əhəmiyyətli pozmasından və bununla bağlı digər tərəfin müqavilədən imtina etdiyini həmin tərəfə bəyan etdikdən sonra müqavilə üzrə öhdəliklərini əhəmiyyətli pozmuş şəxsin aralarında bağlanmış müqaviləyə istinad edərək ö hdəliklərini icrasına davam etməsi qarşı tərəfin razılığı olmadan müqavilə münasibətlərinin avtomatik bərpa olunması üçün əsas ola bilməz.
43. Bu baxımdan hazırkı iş üzrə məhkəmə baxışının gedişində müqavilə üzrə öhdəliyini icra etməyə hazır olduğunu bəyan etməsi və ya ödənişlər etməsi iddianın təmin olunmasına mane olan hal kimi qiymətləndirilə bilməz.
44. Kassasiya şikayətinin digər dəlilləri məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və qətnamədə ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmaması ilə bağlıdır və hazırkı icraat çərçivəsində belə dəlillər üzrə araşdırma aparılmır, onlara qiymət verilmir.
45. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı Cav abdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Şəki Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(107)-1190/2022 nömrəli, 08 dekabr 2022-ci qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.