Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2187/2024 11.07.2024 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 və X qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, kəsici müddət Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Vəliyeva Elşanə Rafiq qızı (məruzəçi hakim), Şamayev Elşad Yaquboviç və Xıdırov Əhliman Mehman oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 və X qarşı “alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-660/2024 nömrəli iş üzrə 13 fevral 2024-cü il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş ka ssasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən” verilmiş xx.xx.2017-ci il tarixli ********** və ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, S.Quliyev küçəsində yerləşən, 9 saylı evin, 5 saylı mənzilin 3-cü mərtəbəsi və 2-ci mərtəbəsində 10,2 kv.m köməkçi sahədən ibarət hissəsi paylı mülkiyyət hüququ üzrə X, mənzilin 1-ci mərtəbəsi və 2-ci mərtəbəsində 9,8 kv.m yaşayış sahəsi, 5,7 kv.m köməkçi sahədən ibarət bir otağı iddiaçının adına qeydiyyata alınmışdır.
2. Cavabdeh 46 saylı Notariat Ofisi tərəfindən rəsmiləşdirilərək qeydə alınmış AN-İ seriyalı, ******* nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli “Alğı-satqı müqaviləsindən” görünür ki, X mənzildə öz ünə məxsus payı Cavabdeh2 satmışdır.
3. Cavabdeh Notariat Ofisinin notariusu tərəfindən Cavabdeh2 vəkili Vəkil2 ünvanlanmış X/1781 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli cavab məktubunda bildirilmişdir ki, “Tarix və Mədəniyyət abidələrinin qorunması haqqında” Qanunun 4-cü maddəsinə əsasən dövlət qeydiyyatından keçmiş və xüsusi mülkiyyətdə olan abidələr satıldıqda dövlət onları almaqda üstün hüquqa malikdir. Xüsusi mülkiyyətində olan abidələr dövlət tərəfindən qeydə alınır və onlar satılarkən mülkiyyətçi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqana (quruma) bu haqda məlumat verməlidir. Qanunun bu müddəasına əsasən yerli əhəmiyyətli tarix və mədəniyyət abidələrinin siyahısına daxil edilmiş daşınmaz əmlak satılarkən müvafiq orqanın razılığının alınması nəzərdə tutulmamışdır.
4. Bakı Şəhə ri Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-134/2022 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsindən görünür ki, iddiaçı X3 hüquq varisi Cavabdeh2 cavabdehlər İddiaçı, X2, 2 saylı Bakı “ASAN xidmət” mərkəzi notariat ofisinə və İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı X5 tərəfindən X2 verilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli AR-1 № 515675 nömrəli etibarnamə, həmin etibarnamə əsasında xx.xx.2021-ci il tarixli AN-İ № ******* nömrəli 2 saylı Bakı “ASAN xidmət” mərkəzində notariat kontorunda bağlanılmış alğı-satqı müqaviləsinin aldatma nəticəsində bağlanılması səbəbindən etibarsız hesab olunması və həmin alğı-satqı müqaviləsi əsasında İddiaçı adına aparılmış xx.xx.2017-ci il tarixli ********** nömirəli daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatının ləğv olunması barədə iddiasının rədd edilməsi qət edilmişdir.
5. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-432/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh2 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
6. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(102)2337/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə Cavabdeh2 kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-432/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a)Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı cavabdeh lər Cavabdeh2 və X (X üçüncü şəxs olmaqla) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, S.Quliyev küçəsində yerləşən, 9 saylı evin, 5 saylı mənzilinin 3-cü mərtəbəsi və 2-ci mərtəbəsində 10,2 kv.m köməkçi sahədən ibarət hissəsinə dair alıcı olaraq Cavabdeh2 ilə satıcı olaraq X5 arasında bağlanmış və cavabdeh X tərəfindən rəsmiləşdirilərək qeydə alınmış “Daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsinin” etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı, X mənzilin 1-ci mərtəbəsini və 2-ci mərtəbəsindən 1 otaq, 9,8 kv.m yaşayış sahəsi, 5,7 kv.m köməkçi sahəni almışdır. xx.xx.2017-ci il tarixdə iddiaçıya paylı mülkiyyətçi kimi “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən” ******* saylı çıxarış ver ilmişdir. X10, paylı mülkiyyətçı olmasına baxmayaraq, evin onda qalan hissəsini – 3-cü mərtəbəsini və 2-ci mərtəbəsində 10,2 kv.m sahədən ibarət hissəsini xx.xx.2021-ci il tarixdə iddiaçının xəbəri olmadan mənzilin özünə məxsus 3-cü mərtəbəsini və 2-ci mərtəbəsində 10,2 kv.m sahədən ibarət hissəsini Cavabdeh2 satmışdır. Bununla da, iddiaçının payın alınmasında üstünlük hüququ pozulmuşdur. Həmin “Alğı-satqı müqaviləsini” rəsmiləşdirmiş notarius saxtakarlığa yol vermiş, alğı-satqı sənədlərinin içərisinə çağırış vərəqəsi qoymuşdur ki, guya iddiaçı həmin sənədə imza etmişdir. Halbuki iddiaçının qeydiyyatda olduğu ünvan da səhv göstərilmişdir. Qeyd edilmişdir ki, guya iddiaçı, ünvan 1 ünvanında qeydiyyatdadır. Əslində isə iddiaçı, başqa ünvanda qeydiyyatdadır. Həmin sənəddəki imza iddiaçıya məx sus deyil. Həmin ərəfədə iddiaçı ölkə xaricində olduğu üçün çağırış vərəqəsinə imza etməsi mümkün deyildi. İddiaçı xx.xx.2020-ci il tarixdən xx.xx.2021-ci il tarixədək ölkə xaricində olmuşdur. Bundan başqa, iddiaçıya ikinci dəfə çağırış vərəqəsi ümumiyyətlə göndərilməmiş, notarius tələm-tələsik “Alğı-satqı müqaviləsini rəsmiləşdirmiş”, “İçərişəhər” Dövlət Tarix-Memarlıq Qoruğu İdarəsinin razılığının olub-olmamasını aydınlaşdırmamış, alğı-satqının həyata keçirilməsinə icazə məktubu alınmasını tələb etməmiş, qanun pozuntusuna yol vermişdir. Bundan başqa, Cavabdeh2, mənzilin iddiaçıya aid hissəsində qeydiyyatda olan iddiaçının qızı X onun xəbəri olmadan məhkəmə qaydasında qanunsuz və əsassız olaraq qeydiyyatdan çıxarılmasına nail olmuşdur. Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin həmin qanunsuz qətnaməsi Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə ləğv edilmiş və iddiaçının qızı X hüquqları bərpa olunmuşdur. Həmçinin, xx.xx.2020-ci il tarixdə Bakı Şəhəri 5 saylı Notariat Ofisində X Cavabdeh2 vəsiyyətnamə vermişdir. Həmin vəsiyyətnamənin qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olması şübhə doğurur. Çünki vəsiyyətnaməni verərkən Notariat ofisində tərəflərin fotoşəkilləri çəkilməmiş, vəsiyyətnamə rus dilinə tərcümə edilməmişdir. Bundan başqa nəzərə alınmalıdır ki, vəsiyyətnamə verildiyi halda xx.xx.2021-ci il tarixli “Alğı-satqı müqaviləsinin” bağlanmasına ehtiyac olmazdı. Cavabdeh2 bundan əvvəl başqa məhkəmə mübahisəsi zamanı şahid kimi iclasda iştirak edərkən ona vəsiyyətnamə verilməsi haqqında hakimə bildirməmiş, aradan bir il keçdikdən so nra arxa tarixlə bəyan etmişdir ki, guya ona vəsiyyətnamə verilmişdir. X4 öz oğlu həyatda ola-ola, kənar bir şəxsə, yəni Cavabdeh2 vəsiyyətnamə verməsi şübhə doğurur.
9. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin (hakim M.Bağırova) 18 sentyabr 2023cü il tarixli, 2(009)-135/2023-saylı qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir.
10. Məhkəmə iş üzrə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, üstün alıcılıq hüququnun pozulması motivi üzrə əqd yalnız o halda etibarsız əqd kimi tanına bilər ki, iddia qaldırmış şəxs alıcı hüququnu özünə keçirmək istəmiş olsun, əks təqdirdə, həmin şəxsin bağlanmış əqdin ləğv edilməsinə hüquqi marağı olmamış olur. İddiaçı tərəfindən belə bir iddia irəli sürülməmişdir.
11. İddiaçı hazırda mübahisələndirdiyi əqd barədə ona 2021-ci ilin iyun ayında X ona və başqalarına qarşı etibarnamənin və həmin etibarnamə əsasında onunla bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsində iddia qaldırarkən məlum olduğu və göstərilən tələblə yalnız xx.xx.2022-ci ildə məhkəməyə müraciət etdiyi üçün qanunvericiliklə müəyyən olunmuş xüsusi iddia müddətini pozmuşdur.
12. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 215.1, 218.1, 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b)Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
13. İddiaçı həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir.
14. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, qanunverici paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçilərinin hüquqlarını birmənal ı olaraq qoruduğundan, X tərəfindən öz payı satılarkən iddiaçıya təklif olunmalı olduğu halda, mülki qanunvericiliyin tələbləri cavabdehlər tərəfindən kobud şəkildə pozulsa da, Rayon Məhkəməsi bütün üsul və vasitələrlə bu pozuntunu ört-basdır etmiş, sonda hazırki mübahisəyə iddia müddəti tətbiq etməklə əsassız olaraq iddia tələbini rədd etmişdir. Belə ki, xx.xx.2021-ci il tarixli alqısatqı müqaviləsindən iddiaçının məlumatı X hüquqi varisi Cavabdeh2 tərəfindən iddiaçıya və başqalarına qarşı “etibarnamənin və xx.xx.2017-ci il tarixli “Alğı-satqı müqaviləsinin” etibarsız hesab edilməsi tələbi barədə” Xətai Rayon Məhkəməsində iddia qaldırarkən deyil, həmin iş üzrə qəbul edilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli məhkəmə qətnaməsi ona təqdim edildikdən sonra məlumatı olmuşdur. İddiaçı tərəfindən hazırki iddia tələbi ilə xx.xx.2022ci il tarixdə məhkəməyə müraciət edilmişdir. Belə olan halda, qanunvericiliklə əqdin etibarsızlığı üçün bir illik iddia müddəti iddiaçı tərəfindən ötürülməmişdir.
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-660/2024 nömrəli iş üzrə 13 fevral 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (Nümayəndə1 (sədrliyi və məruzəsi ilə), hakimlər F.Talışinski və A.İmanov) iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
16. Apellyasiya instansiya məhkəməsi mövqeyini əsaslandırarkən aşağıdakıları qeyd etmişdir:
17. Mülkiyyətçinin özünə məxsus əmlakın müqəddəratını təyin etmək, yəni əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ qanunla dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüquqdur. Bu hüququn sərbəst həyat a keçirilməsi yalnız qanunvericiliklə müəyyən edilən hallarda məhdudlaşdırıla bilər. Qanunverici paylı mülkiyyətdə olan əmlakın üzərində sərəncam verilərkən digər payçı(lar)a həmin payı əldə etməkdə üstünlük hüququ tanımışdır. Lakin bu üstünlük hüququndan payın alınması ilkin olaraq digər payçıya təklif edildikdən sonra müəyyən müddət ərzində istifadə edilməzsə, payçı öz payını başqa şəxsə özgəninkiləşdirməkdə haqlıdır.
18. İş materiallarından görünür ki, X xx.xx.2020-ci il tarixli ərizə ilə iddiaçıya müraciət edərək mənzildə olan ona məxsus payını 14.600 manata satdığını bildirmiş və payın alınmasını ilkin olaraq iddiaçıya təklif etmişdir.
19. Həmin təklif xarakterli ərizə poçt xidməti vasitəsilə iddiaçının qeydiyyatda olduğu ünvan 2 ünvanına, yəni hazırki iş üzrə iddiaçının paylı mülkiyy ətində olan mənzilin aid olduğu ünvana göndərilmişdir.
20. İşin 22-ci vərəqində olan “Xəbərnamədən” görünür ki, həmin poçt göndərişi qeyd edilən ünvan üzrə Qonçarova soyadı (hazırki iş üzrə iddiaçının soyadı) qeyd edilməklə xx.xx.2020-ci il tarixdə qəbul edilmişdir.
21. İddiaçı bildirir ki, o, payın alınması barədə təklifin göndərildiyi ünvanda qeydiyyatda deyil, onun tərəfindən poçt göndərişi qəbul edilməmiş və “Xəbərnamədəki” imza ona məxsus deyildir.
22. İddiaçıya məxsus olan və xx.xx.2014-cü il tarixdə ASAN-2 tərəfindən verilmiş AZE suriyalı, ******** nömrəli “Şəxsiyyət vəsiqəsindən” də görünür ki, iddiaçı həqiqətən də başqa ünvanda, yəni ünvan 3dadır və payın alınması təklifinin göndərildiyi zaman da başqa ünvanda qeydiyyatda olmuşdur.
23. Payın alınması barədə təklifin iddiaçıya ça tdırılmasını sübut etmək vəzifəsi iddiaçının üzərinə qoyula bilməz. Artıq qanuni qüvvəsini almış Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-134/2022 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə müəyyən edilmişdir ki, X xx.xx.2021-ci il tarixdə ölmüşdür. Bu səbəbdən onun mülki işin baxılmasına cəlb edilməsi mümkün olmamışdır. Cavabdeh tərəf isə təklifin iddiaçıya çatdırılmasını təsdiq edən başqa sübut təqdim edə bilməmişdir.
24. Eyni zamanda, Məhkəmə tərəfindən “Elektron məhkəmə” infromasiya sistemində olan iddiaçının sərhədkeçmə məlumatlarını araşdıraraq müəyyən etmişdir ki, iddiaçı xx.xx.2020-ci ildə ölkə ərazisini tərk etmiş, xx.xx.2021-ci il tarixdə yenidən ölkə ərazisinə qayıtmışdır. Yəni payın alınması barədə təklifin xx.xx.2020-ci il tarixdə iddiaçı tərəfindən alınması mümkün ola bilməzdi.
25. Belə olan halda, məhkəmə hesab edir ki, Cavabdeh2 ilə satıcı olaraq X arasında mübahisəli sahəyə dair “Daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsi” bağlanan zaman iddiaçının Mülki Məcəllənin 218.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş payı satın almaqda üstünlük hüququ pozulmuşdur.
26. Odur ki, iddiaçı həmin müqavilənin etibarlılığını mübahisələndirməkdə haqlıdır.
27. Göründüyü kimi, pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda hüququ pozulmuş şəxs “alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsi barədə” tələb irəli sürə bilər. Lakin bu o demək deyildir ki, onun alıcının hüquq və vəzifələrinin yaranmasına əsas olan əqdin etibarsız hesab edilməsi barədə” tələb irəli sürmək hüququ bununla istisna olunur. İddiaçı öz tələbini və onun əsasını müəyyən etməkdə sərbəstdir. Hazırki halda iddiaçı “a lğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə” iddia tələbi irəli sürməkdə və tələbinin əsası kimi onun pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmasına istinad etməkdə haqlı olmuşdur.
28. İddiaçının payı satın almaqda üstünlük hüququnun pozulduğu müəyyən edilmiş olsa belə, iddiaçı həmin hüququnun bərpası üçün müəyyən edilmiş xüsusi müddət ərzində iddia irəli sürmədiyi üçün onun iddiası əsassız hesab edilməlidir.
29. Belə ki, Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsinə görə, bu Məcəllənin 347.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, maraqlı şəxs əqdin bağlanmasına təsir etmiş zorakılığa və ya hədəyə son qoyulduğu gündən və ya əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər. Vacib əhəmiyyətli yanılmanın tə siri altında bağlanmış əqd mübahisəyə əsasən məlum olduğu andan bir ay ərzində mübahisə edilə bilər.
30. Göründüyü kimi hazırki iş üzrə əqdin etibarsız hesab edilməsi ilə bağlı müəyyən edilmiş xüsusi müddət 1 il təşkil edir və həmin müddətin başlanğıcı maraqlı şəxsin əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və bilməli olduğu gündən hesablanmalıdır.
31. İddiaçı özünün apellyasiya şikayətində göstərmişdir ki, xx.xx.2021-ci il tarixli “Alğı-satqı müqaviləsindən” iddiaçının məlumatı Cavabdeh2 tərəfindən iddia qaldırılarkən deyil, həmin iş üzrə qəbul edilmiş Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli məhkəmə qətnaməsi ona təqdim edildikdən sonra məlumatı olmuşdur. İddiaçı tərəfindən hazırki iddia tələbi ilə xx.xx.2022-ci il tarixdə məhkəməyə müraciət edilmişdir. Belə olan h alda, qanunvericiliklə əqdin etibarsızlığı üçün bir illik müddət iddiaçı tərəfindən ötürülməmişdir.
32. Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-134/2022 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsindən müəyyən edilir ki, həmin iş üzrə cavabdeh İddiaçı və onun vəkili Vəkil1 məhkəmə iclasında iştirak edərək iddiaya etiraz etmişlər.
33. Həmin qətnamədən müəyyən edilir ki, iş materiallarında olan və 46 saylı Notariat Ofisi tərəfindən verilmiş x/1199 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli məktubundan görünür ki, xx.xx.2011-ci il tarixdə 46 saylı Notariat Ofisində 2V-25 reyestr nömrəsi ilə təsdiq edilmiş vəsiyyətnamə X ərizəsi əsasında xx.xx.2015-ci il tarixdə ləğv edilmişdir. X X adına vərəsəlik işi açılmamışdır. xx.xx.2021-ci il tarixdə X X ilə Cavabdeh2 arasında ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzilə dair reyest rdə 4Ə-4 nömrə ilə qeyd edilmiş “Alğı-satqı müqaviləsi”, xx.xx.2016-cı il tarixdə Xa ilə X8 arasında reyestrdə 3M-994 nömrə ilə qeyd edilmiş kredit müqaviləsi bağlanmışdır, xx.xx.2021-ci il tarixdə X1 adına reyestrdə 7E-589 nömrə ilə qeyd edilmiş etibarnamə verilmişdir.
34. Həmin qətnamə ilə həmçinin müəyyən edilir ki, Cavabdeh2 özünün iddia ərizəsi əsaslandırarkən qeyd etmişdir ki, “xx.xx.2021-ci il tarixdə qeyd olunan mənzilin başqa şəxsə satılması zamanı A.Kazımovaya məlum olmuşdur ki, ona məxsus mənzilin bir hissəsi İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır”.
35. Göründüyü kimi X xx.xx.2021-ci il tarixdə mənzildəki payını başqa şəxsə satması barədə məlumat iddia ərizəsinin məzmununda mövcud olmuşdur. 36. “Elektron məhkəmə” informasiya sisteminin mövcud imkanlar ından istifadə etməklə Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, Xətai Rayon Məhkəməsinin icraatında olmuş 2(011)-134/2022 saylı mülki iş üzrə iddia ərizəsi xx.xx.2021-ci il tarixdə verilmiş, 46 saylı Notariat Ofisinin x/1199 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli məktubu isə elektron kabinet vasitəsilə xx.xx.2021-ci il tarixdə Xətai Rayon Məhkəməsinə təqdim edilmişdir.
37. Belə olan halda, xx.xx.2021-ci il tarixdən xx.xx.2021-ci il tarixədək ötən 4 ay ərzində iddiaçının həmin iddia ərizəsi ilə tanış olmaması və mənzildəki payın satılmasından məlumatlı olmaması ağlabatan deyil. Ona görə də Məhkəmə iddiaçının payın satılmasından 2021-ci ilin iyun ayında məlumatı olması barədə əvvəl verdiyi izahatı əsas götürülməlidir.
38. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi nin 152.1, 152.2, 152.3, 152.4, 218.1, 218.3, 337.1, 337.2, 337.4, 354.2-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
39. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, işin yeni apelyasiya baxışına qaytarılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
40. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, hazırkı işin hallarından da görünür ki, X5 ilə Cavabdeh2 arasında mübahisəli ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 68.3 kv.m. olan mənzilin 3-cü mərtəbə və 2-ci mərtəbədən 10.2 kv.m hissəsinə dair alqı-satqı müqaviləsi 07 yanvar 2021-ci il tarixdə bağlanmış olsa da, onun həmin alqı-satqı müqaviləsindən xəbəri və məlumatı olmamışdır. X3 hüquqi varisi Cavabdeh2 tərəfindən ona və qeyrilərinə qarşı etibarnamənin və həmin etibarnamə əsasında X5 ilə bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsində iddia qaldırarkən məlum olduğu və göstərilən tələblə yalnız xx.xx.2022-ci ildə məhkəməyə müraciət etdiyi üçün qanunvericiliklə müəyyən olunmuş xüsusi iddia müddətini pozmağı barədə dəlilləri də əsassız hesab edir. Belə ki, əvvəla həmin tələb üzrə məhkəmə qətnaməsi 29 iyun 2022-ci il tarixdə qəbul olunmuş və həmin qətnamə onlara təqdim edildikdən sonra məlum olmuşdur ki, tərəflər arasında belə bir alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Tərəfindən isə hazırki iddia tələbi ilə xx.xx.2022-ci ildə məhkəməyə müraciət edilmişdir. Belə olan halda, qanunvericiliklə əqdin etibarsız lığı üçün bir illik iddia müddəti tərəfindən ötürülməmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
41. Kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır. Kassasiya baxışının hədləri
42. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
43. İddiaçı kasasiya şikayətində apelyasiya instansiyası məhk əməsinin qətnaməsini bütövlüklə mübahisələndirdiyindən, hazırki kasassiya baxışının predmetini həmin məhkəmənin qətnaməsinin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası:
44. Maddə 13 Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur.
45. Maddə 29 hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
46. Maddə 213.1. İki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur.
47. Maddə 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və y a belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər.
48. Maddə 213.3. Əşyaya ümumi mülkiyyət, qanunvericilikdə həmin əşyaya birgə mülkiyyət yaranmasının nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, paylı mülkiyyətdir.
49. Maddə 213.4. Ümumi mülkiyyət təyinatı dəyişdirilmədən bölünə bilməyən əşyanın (bölünməz əşya) və ya bu Məcəlləyə görə bölünməli olmayan əşyanın iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətinə daxil olması zamanı yaranır. Bölünən əşyaya ümumi mülkiyyət bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulmuş hallarda yaranır.
50. Maddə 215.5. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya dair sərəncam verilməsi əşyanın bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında həyata keçirilir.
51. Maddə 215.4. Hər bir mülkiyyətçi qalan mülkiyyətçilərin hüquqları ilə bir araya sığan dərəcədə əş yaya sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam vermək ixtiyarına malikdir. Əşyanı özgəninkiləşdirmək və ya yüklü etmək, habelə onun təyinatını dəyişmək üçün bütün iştirakçıların razılığı tələb olunur, bu şərtlə ki, onlar yekdilliklə ayrı qayda barədə razılaşmasınlar. Əgər ümumi mülkiyyətdəki paylar üzrə ipotekalar və ya torpaq sahələrinə yüklülüklər varsa, daha iştirakçılar əşyanın özünü həmin hüquqlarla yüklü edə bilməzlər.
52. Maddə 215.6. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payını sata, bağışlaya, vəsiyyət edə, girov qoya bilər və ya ona dair başqa sərəncam verə bilər; onu əvəzi ödənilməklə özgəninkiləşdirdikdə bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etməlidir.
53. Maddə 218.1. Ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı, açıq hərracdan satış halı istisna olmaqla, satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Ümumi mülkiyyət hüququndakı payın satışı üçün açıq hərraca paylı mülkiyyətin bütün mülkiyyətçiləri razılıq vermədikdə belə hərrac bu Məcəllənin 224.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda keçirilə bilər.
54. Maddə 218.2. Payın satıcısı öz payını üçüncü şəxsə satmaq niyyəti barəsində payın qiymətini və digər satış şərtlərini göstərməklə paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçilərinə yazılı bildiriş verməlidir. Əgər paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndakı satılan payı satın almaqdan imtina edərlərsə və ya bildirişin verildiyi gündən 45 gün ərzində onu əldə etməzlərsə, daşınar əmlaka mülkiyyət hüququndakı payı i sə 15 gün ərzində əldə etməzlərsə, satıcı öz payını istədiyi şəxsə sata bilər.
55. Maddə 218.3. Pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısının üç ay ərzində hüququ vardır ki, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini məhkəmə qaydasında tələb etsin. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
56. Maddə 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir.
57. Maddə 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır.
58. Maddə 354.2. Maraq lı şəxs əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
59. Maddə 14.2 Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
60. Maddə 76.1 Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
61. Maddə 76.2 Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyy ən edilir.
62. Maddə 77.1 Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
63. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
64. Maddə 416.1 Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
65. Maddə 416.2 Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədl ərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
66. Məhkəmə kollegiyasının mövqeyi ondan ibarətdir ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
67. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan məhkəmələr tərəfindən tərəflərin təqdim etdikləri sübutlar ətraflı araşdırılmış və iddiaçının əqdi mübahisələndirmək üçün qanunla müəyyən e dilmiş kəsici müddəti buraxdığı müəyyən edilmiş, bu barədə məhkəmənin gəldiyi nəticələr əsaslandırılmışdır.
68. İddia müddətləri və kəsici müddətlərlə bağlı Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə, kəsici müddət – şəxsin müəyyən zaman ərzində öz hüququndan istifadə etməməsi nəticəsində həmin hüquqa xitam verilməsini nəzərdə tutan müddətdir. Belə hallarda hüquqa xitam verilməsi yalnız zamanın keçməsindən deyil, müəyyənləşdirilmiş müddət ərzində hüquq sahibinin hərəkətsiz qalmasından irəli gəlir. Kəsici müddət subyektiv hüququn həyata keçirilməməsi və ya lazımi qaydada həyata keçirilməməsi halında bu hüququn vaxtından əvvəl xitamına səbəb olur. Kəsici müddət isə məhkəmənin öz təşəbbüsü ilə nəzərə alınır (B.Mürsəlovun şikayəti üzrə 12 mart 2020-ci il tarixli, A.Nadirovanın və qeyrilərinin şikayəti üzrə 16 mart 2022-ci il tarixli qərarlar).
69. Kassasiya instansiyası məhkəməsi kassasiya şikayətinin dəlillərini müzakirə edib hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işin müəyyən edilmiş qeyd olunan faktiki halları və tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmiş, işə əlavə edilmiş sübutlara sadalanan maddi, prosessual hüquq normalarının tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət vermiş və gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyətli olan bütün faktiki halları tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmışdır. İddiaçının mübahisələndirrdiyi əqdin etibarsız hesab edilməsi üçün qanunla müəyyən edilmiş əsaslar müəyyən edilməmişdir.
70. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişikli k edilmədən saxlanılmalıdır.
71. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416-417, 419, 421ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası. qərara aldı: İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 13 fevral 2024-cü il tarixli, 2(103)-660/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.