Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2752/2023 12.07.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh4 qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: müqavilənin etibarsız hesab edilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Abbasov Aqil Əzizağa oğlu (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və X2 ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh3 və Cavabdeh4 qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin və onun hüquqi nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-2303/2023 nömrəli, 29 mart 2023-cü il tarixli qətnaməsindən İddiaçı kassasiya şikayətlərinə 12 iyul 2023-cü il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi xüsusi mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 27 oktyabr 2020-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır.
2. İddiaçı xx.xx.2021-ci il tarixli etibarnamə ilə ona məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 185 kv.m olan qeyri-yaşayış binası üzərində məhdudiyyət və yüklülük olub-olmaması barədə arayışı, Forma 2 arayışı almağı, satmağı, bağışlamağı, dəyişməyi, notariat ofisində müqavilə bağlamağı, pulu banka qoymağı, pulunu almağı, bütün bank əməliyyatları aparmağı, buna dair müqaviləni imzalamağı, bu tapşırığın yerinə yetirilməsi ilə əlaqədar adından ərizə verməyi və digər hərəkətləri etməyi Cavabdeh3 etibar etmişdir. Etib arnamə 19 il müddətinə verilmişdir.
3. X4 xx.xx.2014-cü il tarixli 7E-72701 nömrəli etibarnamə ilə harada yerləşməsindən və nədən ibarət olmasından asılı olmayaraq daşınar əmlakını idarə etməyi və onun üzərində sərəncam verməyi, buna müvafiq olaraq bütün hallarda öz mülahizəsinə görə məbləği, müddəti və digər şərtləri müəyyən etməklə qanunla icazə verilmiş bütün əqdləri, o cümlədən: almaq, satmaq, bağışlamaq, hədiyyə qəbul etmək, dəyişmək, əmlaki ipoteka (girov) qoymaq və ipotekanı (girovu) qəbul etmək haqqında əqdləri bağlamağı, bu əqdlər üzrə haqq hesab aparmağı, mirasi qəbul etməyi və yaxud ondan imtina etməyi, bütün şəxslərdən, müəssisələrdən, idarələrdən, təşkilatlardan, o cümlədən bank orqanlarından, poçtdan və teleqraflardan bütün əsaslar üzrə ona çatası əmlakı, pulu, əmanəti, qiymə tli kağızları eləcə də sənədləri almağı, bank orqanlarında olan hesablar üzrə sərəncam verməyi, poçt. teleqraf, qiymətli və digər hər cür məktubları və baratları almağı, bütün dövlət idarələrində, kooperativ və ictimai təşkilatlarda adından ərizə verməyi, işləri aparmağı, qanunla iddiaçıya, cavabdehə, üçüncü şəxsə, zərərçəkmişə verilmiş bütün hüquqlarla, o cümlədən işi sülh yolu ilə qurtarmaq, iddia tələblərini bütünlüklə və ya qismən etiraf etmək, yaxud onlardan imtina etmək, iddia predmetinin dəyişdirilməsi, məhkəmənin qərarından şikayət edilməsi, əmlakı və ya pulu almaq hüququ ilə icra vərəqəsini təqdim etmək hüquqlarına malik olmaqla bütün məhkəmə orqanlarında ona aid olan mülki işləri aparmağı, bu tapşırığın yerinə yetirilməsi ilə əlaqədar digər hərəkətləri etməyi İddiaçı etibar etmiş dir.
4. X4 ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 185 kv.m olan qeyri-yaşayış binasının satılmasına etiraz etməməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli notarial qaydada təsdiq edilmiş ərizə vermişdir. X1 əvəzinə İddiaçı (xx.xx.2014-cü il tarixli 7E-72701 nömrəli etibarnamə əsasında) imzalamışdır.
5. Daşınmaz əmlakın 24 noyabr 2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi ilə yuxarıda adı keçən qeyri-yaşayış sahəsi 119000 manata Cavabdeh4 satılmış, həmin müqavilə İddiaçı əvəzinə Cavabdeh3 tərəfindən imzalanmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı (bundan sonra “iddiaçı”) 19 iyul 2022-ci il tarixdə iddia ərizəsi ilə Xətai Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, ünvan 2 ünvanda yerləşən və ümumi sahəsi 185.0 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi barədə ca vabdehlər Cavabdeh3 və Cavabdeh4 arasında bağlanaraq 21 saylı notariat kontorunda reyestrdə 4Ə-1340 № ilə qeyd edilmiş 24 noyabr 2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin və onun hüquqi nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi, tərəflərin əvvəlki vəziyyətə qaytarılması, habelə göstərilən əmlak üzərində onun mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
7. Baki Şəhəri 21 saylı Notariat Ofisi və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi iddia ərizəsi üzrə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslərdir.
8. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı hər iki cavabdehlə biznes münasibətindədir. Belə ki, Cavabdeh3 faizlə pul verdiyindən, lazım olduqda ondan faizə pul götürmüş dür. Nəticə etibarilə iddiaçının Cavabdeh3 21.000 manat borcu yaranmış və onu qaytara bilməmişdir.
9. Cavabdeh4 isə iddiaçının biznes şərikidir və aralarında olanlardan xəbərdardır.
10. İddiaçı Cavabdeh3 borcunu təyin edilən müddət ərzində qaytara bilmədiyinə görə sonuncunun davamlı təkidləri əsasında, borcun təminatı qismində, mülkiyyətində olmaqla ünvan 3 ünvanda yerləşən və ümumi sahəsi 185.0 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı Bakı şəhəri 21 saylı notariat ofisində ona 7 yanvar 2021-ci il tarixdə 7E-212 reyestr nömrəli etibarnamə verməyə məcbur olmuşdur (cavabdehin hüquqdan sui-istifadə etdiyi ona məlum olduqdan sonra həmin etibarnamə ərizəsi əsasında xx.xx.2022-ci il tarixdə ləğv edilmişdir).
11. Aralarındakı razılaşmaya əsasən Cavabdeh3 iddiaçının pulu qaytara bilmədiyi təqdirdə göstərilən daşınmaz əmlakı yalnız iddiaçının iştirakı ilə və həmin əmlakın mövcud bazar qiymətindən (yəni 270.000 manatdan) aşağı olmamaq şərti ilə satıb pulunu götürməli, iddiaçı Azərbaycanda olmadığı halda isə aldığı puldan borcu götürərək qalan hissəni onun xeyrinə banka qoymalı idi. Lakin bu yaxınlarda iddiaçıya məlum olmuşdur ki, Cavabdeh3 ondan gizlin olaraq, yuxarıda göstərilən, 21 saylı notariat kontorunda reyestrdə 4Ə-134 № ilə qeydə alınmış 24 noyabr 2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi əsasında daşınmaz əmlakı onun bazar qiymətindən xeyli aşağı qiymətə, yəni 119.000 manat məbləğinə, iddiaçının biznes şəriki olan digər Cavabdeh4 satmışdır. İddiaçının biznes şəriki kimi Cavabdeh4 iddiaçının Cavabdeh3la aralarında olan haqq-hesabdan xəbərdar idi. Cavabdeh4 iddiaçının qətiyyən gözləmədiyi halda, yəni bütün bunları bilə-bilə müqavilə üzrə alıcı qismində çıxış etmişdir.
12. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən mülkiyyət sənədlərinin (yəni çıxarış və texniki pasportun) tərkib hissəsi olaraq eyni gündə iddiaçıya verilmiş arayışdan da görünür ki, obyektin hüquq müəyyənedici sənədlərə əsasən xx.xx.2020-ci il tarixinə bazar dəyəri 270.000 manat təşkil edir. Göründüyü kimi, iddiaçının mülkiyyətində olan əmlak cavabdehlər tərəfindən açıqaşkar surətdə yarı qiymətindən də aşağı məbləğə, yəni pis niyyətlə (yalnız özləri üçün fayda götürmək məqsədi ilə) alqı-satqı edilmişdir. Bir sözlə, iddiaçıya məxsus əmlakın alqısatqısına dair yuxarıda göstərilən əqd, iddiaçının yox, yalnız tərəflərin güddüyü mənafe üçün ba ğlanmış, onun niyyət və iradəsinə zidd olmuşdur (hal-hazırda yuxarıda göstərilən qeyri-yaşayış sahəsində iddiaçının tanımadığı şəxslər tərəfindən təmir və yenidənqurma işləri aparılır).
13. İddiaçı tələbini hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 16.1, 337.1, 339.1, 560.1, 560.2 və 563.3-cü maddələrinə istinad etmişdir.
14. Birinci instansiya məhkəməsində Cavabdeh4 Akif oğlunun nümayəndəsi və vəkili iddiaya yazılı etiraz vermiş və həmin etirazı məhkəmə baxışında müdafiə edərək göstərmişdir ki, iddiaçı iddia ərizəsində alqı-satqı müqaviləsinin iddiaçı ilə öz nümayəndəsi arasında olan borc münasibətləri ilə əlaqəli olduğu qeyd edərək müqavilənin etibarsız olduğunu əsaslandırmağa çalışsa da, həmin hala münasibətdə hər hansı sübut məhkəməyə təqdim edilməmişdir. İddiaçının əmlakın bazar dəyərindən a şağı satıldığından müqavilənin etibarsız olması barədə əsaslandırması ilə bağlı qeyd edilməlidir ki, qanunun və analoji əsaslandırma üzrə Konstitusiya Məhkəməsinin mövqeyinə görə də, “qanunvericilik baxımından satıcının satış qiymətini özü üçün müəyyənləşdirmək azadlığı vardır”. Bundan başqa bu mövqeyi ilə iddiaçı məhkəməni aldatmağa, ədaləti çaşdırmağa çalışır. Belə ki, iddiaçı əmlakın bazar dəyəri barədə arayışa istinad etsə də, əmlakın faktiki əldə edilmə məbləği barədə hər hansı məlumatı, sənədi məhkəməyə təqdim etməmişdir. Cavabdeh olaraq məhkəməyə təqdim etdiyi həmin müqavilədən göründüyü kimi İddiaçı sahəsi 192 m2 qeyd edilən həmin əmlakı "xxxx" MMC-dən xx.xx.2019-cu il tarixdə 153600 manata (1 m2 – 800 manat) əldə etmişdir. Eyni zamanda "xxxx" MMC-də əmlakların bir neçə nəfərə satı lma faktı, bu faktın mətbuatda geniş işıqlanması həmin binada əmlakın dəyərinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir etmiş və heç kim həmin binadan əmlak almaq istəmir. Belə ki, "xxxx" MMC-nin təsisçisi (Ələsgər Ömərov) və direktoru (Mahir Kərimov) qeyd edilən binadan əmlakların bir neçə nəfərə satılması ilə əlaqədar istintaqa cəlb edilmişlər, Ələsgər Ömərov istintaq dövründə vəfat etmiş, Mahir Kərimov barəsində isə hökm çıxmışdır. İddiaçı xx.xx.2021-ci il tarixli etibarnaməni verməyə digər Cavabdeh3 tərəfindən məcbur edildiyini, əmlakı satmaq niyyətinin olmamasını, həmin etibarnaməni 1 il 1 ay sonra ləğv etdiyini bildirsə də, hansı formada məcbur edildiyini əsaslandırmamışdır. Eyni zamanda məcbur edilibsə, etibarnaməni 1 il 1 aydan sonra niyə ləğv edib ki?! Etibarnaməni 1 gün sonra da ləğv edə bil ərdi. Alqı-satqı müqaviləsi isə etibarnamə veriləndən 10 ay sonra bağlanmış, bu vaxta qədər iddiaçının etibarnaməni ləğv etmək üçün kifayət qədər vaxtı olmuşdur. İddiaçı əmlakı satmaq niyyətinin olmamasını bildirmişdir. İddiaçının əmlakı satmaq üçün könüllü etibarnamə verməsi, əmlakın sənədlərini cavabdehə özünün təqdim etməsi, bu müddət ərzində verdiyi etibarnaməni ləğv etməməsi, eyni zamanda həyat yoldaşının da həmin əmlakı satmaq barədə notarial qaydada yazılı razılıq verməsi iddiaçının bu dediklərinin həqiqət olmamasının açıq göstəricisidir. Buna görə də müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, iddianın təmin edilməsi üçün hər hansı əsas yoxdur. 15. “Daşınmaz əmlakın real bazar münasibətlərinə uyğun dəyərinin müəyyənləşdirilməsinə dair” Arayışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşa yış sahəsinin 21 oktyabr 2020-ci il tarixinə bazar dəyəri 270000 manatdır.
16. Birinci instansiya məhkəməsinin sorğusu əsasında "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş 25 noyabr 2022-ci il tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən mübahisədə adı keçən qeyriyaşayış sahəsinin 24 noyabr 2021-ci il tarixinə bazar qiyməti 157250 manat, 25 noyabr 2022-ci il tarixinə isə bazar qiyməti 185000 manat təşkil etmişdir.
17. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 26 dekabr 2022-ci il tarixli e-2(011)5092/2022 saylı qətnaməsi ilə iddia təmin edilməmişdir. (hakim İlahə Abbasova)
18. Birinci instansiya məhkəməsi işdə olan sübutlara əsasən müəyyən edib ki, iddiaçı 07 yanvar 2021-ci il tarixində Bakı şəhəri 21 saylı notariat ofisində mübahisədə adı keçən qeyri-yaşayış binası üzərində sərəncam səlahiyyəti də daxil olmaqla Cavabd eh3 etibarnamə vermiş, həmin qeyri-yaşayış sahəsinə dair satıcı olan iddiaçı ilə alıcı Cavabdeh4 arasında AN-İ seriyalı, ******* №-li, 24 noyabr 2021-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Qeyri-yaşayış sahəsi 119000 manata satılmış, həmin müqaviləni iddiaçının adından Cavabdeh3 imzalamışdır. Hazırda iddiaçı mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakın bazar qiymətindən xeyli aşağı qiymətə, yəni 119.000 (yüz on doqquz min) manat məbləğinə satılması ilə bağlı bağlanmış əqdin etibarsız olmasını, xx.xx.2021-ci il tarixli etibarnaməni verməyə digər Cavabdeh3 tərəfindən məcbur edildiyini, əmlakı satmaq niyyətinin olmamasını, həmin etibarnaməni 1 il 1 ay sonra ləğv etdiyini bildirsə də, məhkəmə tərəfindən həmin halın araşdırılması məqsədilə mütəxəssis rəyinin alınması zəruri h esab edilmiş və "xxxx" MMC-si tərəfindən verilmiş 25 noyabr 2022-ci il tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 185 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 24 noyabr 2021-ci il tarixə, yəni müqavilə bağlanan tarixə bazar qiymətinin 157250 manat olması müəyyən edilmişdir.
19. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd edib ki, iddiaçı həmin etibarnaməni verməyə hansı formada məcbur edildiyini iddia ərizəsində əsaslandırmamış, alqı-satqı müqaviləsi isə etibarnamə veriləndən 10 ay sonra bağlanmış, həmin vaxta qədər etibarnaməni ləğv etmək üçün iddiaçının kifayət qədər vaxtı olmuşdur.
20. Sözügedən daşınmaz əmlakın iddiaçı tərəfindən satılmaq niyyətinin olmamasına münasibətdə birinci instansiya məhkəməsi vurğulayıb ki, iddiaçının əmlakı satmaq üçün könüllü etibarnamə verməs i, əmlakın sənədlərinin onun tərəfindən cavabdehə təqdim edilməsi, həyat yoldaşının da həmin əmlakı satmaq barədə notarial qaydada yazılı razılıq verməsi iddiaçının dediklərinin həqiqət olmamasına dəlalət etdiyinin göstəricisidir.
21. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 140, 148.2, 152.1, 337.1, 337.2, 337.4, 339.2, 339.3, 389.1, 390.1-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 77.1, 88, 89, 119.1. 217.4, 218.3-cü maddələri və Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2018-ci il 18 iyul tarixli və 10 mart 2020-ci il tarixli qərarlarına istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
22. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv, iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
23. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri: - məhkəmə iddiaçının subyektiv hüququna birmənalı olaraq “göz yummuş”, iddia tələbini tam, obyektiv və hərtərəfli, habelə mahiyyəti üzrə araşdırmamış, iddia tələbinin maddi hüquqi əsaslarına əhəmiyyət verməmiş, əqd bağlanarkən əsas və mühüm şərt olan iradə ifadəsi ilə bağlı iddiaçının dəlillərinə qətiyyən qiymət verməyərək onları nəzərə almamış, mülkiyyətdə olan əmlakın alqı-satqısının mülkiyyətçinin yox, təmsilçinin və alıcının öz şəxsi mənafeləri baxımından həyata keçirildiyinə qiymət verməmiş, əmlak bilavasitə mülkiyyətçinin özü tərəfindən satılmadığı halda təmsilçinin hərəkətlərini təmsil olunanın öz hərəkətləri kimi yozaraq onun adından ehtiva etmiş, təmsil olunan mülkiyyətçinin təmsilçilikdə ən üstün müdafiəyə malik olmasına baxmayaraq həmin hüququ tapdalamış, təmsilçinin niyyət və mənafeyini təmsil olunandan üstün tutmuş, Mülki Məcəllənin 152.1, 337.1, 337.2, 337.4, 339.2, 339.3, 389.1 və 390.1-ci maddələrini mübahisəyə tətbiq etsə də, mübahisəni düzgün həll etməmiş, göstərilən normaların mahiyyəti baxımından iddia tələbi təmin edilməli olduğu halda onu təmin etməmişdir; - məhkəmənin mübahisəli əqd üzrə alıcının “vicdanlı alıcı” olması barədə nəticəsi də qətiyyən əsaslı deyildir, ona görə ki, alıcı qismində çıxış edən Cavabdeh4 iddiaçının işçisi (buna dair faktı, yəni “əmək müqaviləsinin bağlanması ilə bağlı əmək müqaviləsi bildirişi” məhkəməyə təqdim edilmişdir) və biznes şərkidir. Cavabdeh4 iddiaçının Cavabdeh3la aralarında olan məsələdən bilavasitə xəbərdar olmuş, bütün bunlara baxmayaraq onunla pis niyyətlə, yəni iddiaçının əmlakını aşağı q iymətə yalnız özləri üçün fayda götürmək məqsədi ilə alqı-satqı etmişlər; - məhkəmə mübahisənin həlli üçün əhəmiyyətli olan digər halları, o cümlədən etibarnamənin iddiaçı tərəfindən hansı şəraitdə və nə üçün verildiyini, təmsilçinin alqı-satqı nəticəsində əldə etdiyi pulu nə üçün mənimsədiyini araşdırmamış, mübahisəni subyektiv və obyektiv hədləri çərçivəsində həll etməmiş, yalnız birtərəfli mövqe tutaraq formal mülahizə və dəlillər əsasında qətnamə çıxarmışdır.
24. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-2303/2023 nömrəli, 29 mart 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e-2(011)-5092/2022 saylı, 26 dekabr 2022-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. (hakimlər Fuad Babayev (sədrlik edən və m əruzəçi), Rafael Eyvazov, Günay Axundova)
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyinə görə mülki qanunvericiliyin mübahisəyə tətbiq olunmuş normaları və müqavilə şərtləri baxımından tərəflər arasında müqavilədən irəli gələn öhdəlik münasibətləri yaranmışdır və birinci instansiya məhkəməsi həmin münasibətlər çərçivəsində hazırkı mübahisə üzrə tərəflər arasında bağlanmış daşınmaz əmlakın alqı-satqısına dair müqavilənin etibarlılığını şübhə altına alan hallar müəyyən etmədiyindən və alqı-satq müqaviləsi bu cür bir əqdin həyata keçirilməsi üçün qanunla müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirildiyindən iddianı təmin etməməkdə haqlı olmuşdur.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd edib ki, iddiaçı iş üzrə Cavabdeh3 etibarnaməni verməyə ha nsı formada məcbur edildiyini iddia ərizəsində əsaslandırmamış, alqı-satqı müqaviləsi isə etibarnamə veriləndən təxminən 10 ay sonra bağlanmış, həmin vaxta qədər etibarnaməni ləğv etmək üçün iddiaçının kifayət qədər vaxtı olmuşdur.
27. Həmçinin, sözügedən daşınmaz əmlakın iddiaçı tərəfindən satılmaq niyyətinin olmamasına münasibətdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi göstərib ki, iddiaçı əmlakı satmaq üçün könüllü etibarnamə vermiş, əmlakın sənədləri onun tərəfindən cavabdehə təqdim edilmiş, həyat yoldaşı da həmin əmlakı satmaq barədə notarial qaydada yazılı razılıq vermişdir. Bütün qeyd olunanlar iddiaçının sözügedən daşınmaz əmlakı satmaq niyyətinin olmasının bariz nümunəsidir.
28. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi əmlakın bazar dəyərindən aşağı satılması ilə bağlı dəlili də əsassız h esab etmiş və bunu onunla əsaslandırmışdır ki, əvvəla qanunvericiliyin tələbləri baxımından satıcının satış qiymətini özü üçün müəyyənləşdirmək azadlığı vardır. Digər tərəfdən iş materiallarına əsasən iddiaçı özü həmin əmlakı "xxxx" MMC-dən xx.xx.2019-cu il tarixdə 153.600 manata əldə etmişdir. Əmlakın iddiaçının qeyd etdiyi qiymətə satılması ilə bağlı razılaşmaya dair isə hər hansı bir sübut təqdim olunmamışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
29. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv, iddianın təmin edilməsi barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
30. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılıb: - notarius tərəfindən əməliyyatlar aparılarkən müvafiq razılığın verilməsi yoxlanılmayı b. Çünki iddiaçı arvadının adından əmlakın satılmasına dair razılıq ərizəsi imzalamamışdır. Ümumiyyətlə iddiaçı belə bir ərizə verə bilməzdi çünki belə bir hüququ yox idi; - iddiaçının arvadı tərəfindən verilmiş razılıq ərizəsi iş materiallarında yoxdur. Əvəzində mənzilin satılmasına dair iddiaçının arvadının adından iddiaçının imzaladığı deyilən razılıq ərizəsi var. İş materiallarında qeyd olunur ki, iddiaçı bu razılıq ərizəsini, arvadının verdiyi xx.xx.2014-cü il tarixli, 7E-72701 reyestr nömrəli etibarnamə ilə təsdiqlənib. Hər iki instansiya məhkəməsində araşdırma aparılarkən, arvadı tərəfindən iddiaçıya verilmiş etibarnamənin mətninə fikir verilməyib. Belə ki, həmin etibarnamə ilə iddiaçıya yalnız daşınar əşyalar üzərində sərəncam vermək hüququ verilib. Təbii ki, bu səbəbdən də daşınma z əmlaklarla bağlı iddiaçının arvadının adından çıxış etmək kimi hüququ olmayıb. Qarşı tərəf razılıq ərizəsini saxtalaşdırarkən bu fakta fikir verməyib, məhkəmələr isə etibarnamənin mətni ilə diqqətlə tanış olmayıblar; - bundan başqa, iddia ərizəsi və apellyasiya şikayəti yazılarkən işin faktiki halları təəssüf ki, iddiaçının nümayəndəsi tərəfindən tamamilə səhv qeyd olunub. Hər iki ərizə iddiaçı tərəfindən imzalandığından və məhkəmələrdə iştirakına ehtiyac olmadığı bildirildiyindən işin faktiki hallarının məhkəməyə necə nəql olunduğundan iddiaçı apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi alındıqda xəbər tutmuşdur: - iddiaçı Cavabdeh3 heç bir pul vəsaitini faizlə götürməmişdir. Cavabdeh4 iddiaçının işçisidir və buna dair də müvafiq reyestrdən rəsmi çıxarış təqdim edə bilər; - Cavabdeh4 atasının di gər şəxslərə ziyan vurması səbəbindən barəsində araşdırılma aparıldığından ziyanın ödənilməsi üçün ona müəyyən məbləğdə pul vəsaiti lazım idi. Əllərində ona kömək edə biləcək məbləğdə vəsait olmadığından iddiaçıdan mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsini girov qoymaqla 20000 manat vəsait götürülməsinə yardımçı olmağını xahiş etmişlər. Bu səbəbdən də iddiaçı Cavabdeh3 adına etibarnamə vermişdir. Həmin etibarnamədən sonra Cavabdeh4 20000 manat məbləğində vəsaiti faizlə götürərək atasına lazım olan istiqamətə sərf etmişdir. Sonradan Cavabdeh4 iddiaçının kassasından pul vəsaitləri oğurlaması səbəbindən aralarında mübahisə yaranmış və Cavabdeh4 Cavabdeh3la çirkin niyyətlərinin hayata keçirilməsi məqsədi ilə sövdələşərək iddiaçının əmlakının alğı-satqısını həyata keçirmişlər; - işin faktik i halları Ali Məhkəmə tərəfindən araşdırılmasa da, iddiaçı qeyd olunan faktları məhkəmənin diqqətinə çatdırmaqla, birinci və apellyasiya instansiyası məhkəmələrinin yanlış qərar qəbul etməsində yazılanların da əhəmiyyət daşıdığının nəzərə alınmasını xahiş edir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
31. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Mülki Məcəllə Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur Maddə 337.1. Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Maddə 337.2. Əqd barəsində m übahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Maddə 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Maddə 339.2. Şəxs əqd bağlanması məqsədilə aldadıldıqda həmin əqdi mübahisələndirə bilər. Belə mübahisələndirmə əqdin aldatma olmadan bağlana bilməyəcəyinin aşkar olduğu hallarda həyata keçirilir. Əgər tərəflərdən biri, aşkar edilsəydi, digər tərəfin əqd bağlamayacağı hallar barəsində susmuşsa, aldadılmış tərəf əqdi mübahisələndirə bilər. Barəsində susulan hallar barəsində məlumat vermək vəzifəsi yalnız o zaman ola bilər ki, digər tərəf vicdanla bunu gözləsin. Maddə 339.3. Aldatma yolu ilə bağlanmış əqdin mübahisələndirilməsi üçün tərəfin yanlış məlumat verərkən fayda götürmək məqsədi ni, yaxud digər tərəfə zərər vurmaq məqsədini güdmüş olduğunun əhəmiyyəti yoxdur. Üçüncü şəxs tərəfindən aldadılma halında, əgər bu əqddən fayda götürən şəxs aldatmadan xəbərdar idisə və ya xəbərdar olmalı idisə, əqdi mübahisələndirilə bilər. Əgər hər iki tərəf aldatma yolu ilə hərəkət etmişsə, onlardan heç birinin ixtiyarı yoxdur ki, aldadıldığına istinad edərək əqdi mübahisələndirsin və ya zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etsin. Maddə 389.1. Mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağla ya bilərlər. Mülki Prosessual Məcəllə Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Maddə 417.1.3. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını qismən ləğv edə və ya tamamilə, yaxud qismən ləğv edib işi yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərə bilər. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
32. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məh kəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
33. Kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirilib. Bu səbəbdən kollegiya qətnaməni tam yoxlayır.
34. Məhkəmə kollegiyası hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etmədiyindən hazırki şikayətə yazılı icraat qaydasında baxılmasını qərara almışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
35. Məhkəmə kolleg iyası apellyasiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmır.
36. Belə ki, iddiaçı tələbini onunla əsaslandırıb ki, Cavabdeh3la razılaşmasına əsasən sonuncu iddiaçıya məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 185 kv.m olan qeyri-yaşayış binasını etibarnamə əsasında onun iştirakı ilə, həmin əmlakın bazar qiymətindən, yəni 270000 manatdan aşağı olmamaq şərtilə satıb öz pulunu götürməli, qalan hissəsini iddiaçıya və ya iddiaçının xeyrinə banka qoymalı idi. Lakin Cavabdeh3 həmin əmlakı digər Cavabdeh4 119000 manata satmış, üstəlik, Cavabdeh4 iddiaçının digər Cavabdeh3la arasında olan borc münasibətlərindən xəbəri olmuşdur. Bununla da cavabdehlər iddiaçıya qarşı pis niyyətlə alqı-satqı etmişlər.
37. İşin müəyyən edilən hallarına görə Cavabdeh3 etibarnamə əsasında iddiaçının adından çıxış e dərək, iddiaçıya məxsus olan Xətai rayonu, Neapol küçəsi, ev 26A ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 185 kv.m olan qeyri-yaşayış binası 24 noyabr 2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi ilə yuxarıda 119000 manata Cavabdeh4 satmışdır.
38. İddianı rədd edən məhkəmələr, o cümlədən apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının həmin dəlilinə münasibətdə belə mövqe sərgiləyiblər ki, qanunvericiliyin tələbləri baxımından satıcının satış qiymətini özü üçün müəyyənləşdirmək azadlığı vardır. Digər tərəfdən iş materiallarına əsasən iddiaçı özü həmin əmlakı "xxxx" MMC-dən xx.xx.2019-cu il tarixdə 153.600 manata əldə etmişdir. Əmlakın iddiaçının qeyd etdiyi qiymətə satılması ilə bağlı razılaşmaya dair isə hər hansı bir sübut təqdim olunmamışdır.
39. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyasının bu mövq eyini əsaslı hesab etmir.
40. Mülki Məcəllənin 567-ci maddəsinə görə alqı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür. Mülki Məcəllənin 646.1 və 646.2-ci maddələrinə görə daşınmaz əşyaların alğı-satqısı müqaviləsinə görə satıcı torpaq sahəsini, evi, binanı, qurğunu, mənzili və ya digər daşınmaz əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür.
41. Əmlakın, xüsusilə də daşınmaz əmlakın qiyməti satıcı və alıcı üçün mühüm əhəmiyyət daşıyır. Alqı-satqı predmeti olmuş əmlakın Xətai rayonu, Neapol küçəsi, ev 26A ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 185 kv.m olan qeyri-yaşayış binası olması, iddiaçının həmin əmlakı "xxxx" MMC-dən xx.xx.2019-cu il tarixdə 153.600 manata əldə etməsi işin mübahisə olunmayan halı kimi müəyyən edilib. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qanunvericiliyin tələbləri baxımından satıcının satış qiymətini özü üçün müəyyənləşdirmək azadlığına istinad etsə də, nə iddiaçının, nə də təmsil edən Cavabdeh3 əmlakın satış dəyərinin onların özləri tərəfindən qarşılıqlı razılıq əsasında müəyyən edilib-edilməməsinə qiymət verməmişdir. Əmlakın satılması barədə analoji mübahisələrdə əmlakın qiyməti ilə bağlı şərt də iradə ifadəsi ilə əhatə olunur.
42. İşdə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən əldə edilmiş qiymətləndirmə rəyinə uyğun olaraq əmlakın 24 noyabr 2021-ci il tarixinə bazar dəyəri 157200 manat, 25 noyabr 2022-ci il tarixə 185000 manatdır. “Daşınmaz əmlakın real bazar münasibətlərinə uyğun dəyərinin müəyyənləşdirilməsinə dair” Arayış a əsasən isə əmlakın 21 oktyabr 2020-ci il tarixinə bazar dəyəri 270000 manat olmuşdur. Lakin həmin əmlak alqı-satqı müqaviləsinə əsasən 119000 manata satılıb.
43. Məhkəmə kollegiyası əqdin təmsilçi vasitəsi ilə bağlanmasının mümkünlüyünü qəbul edir. Mülki Məcəllənin 359.1-ci maddəsinə əsasən əqd təmsilçi vasitəsilə də bağlana bilər.
44. Məhkəmə kollegiyası müqavilə azadlığı prinsipinə görə əmlakın qiymətinin müəyyən edilməsində də tərəflərin iradə sərbəstliyini nəzərə alır.
45. Bununla belə, məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, təmsil edən də ona verilən tapşırığı təmsil edilənin iradəsi çərçivəsində yerinə yetirməlidir. Mülki Məcəllənin 778.1-ci maddəsinə görə də vəkalət alan tapşırığı vicdanla icra etməli, bu zaman vəkalət verənin haqlı mənafelərini müdafiə etməlidir.
46. Apellyasiya ins tansiyası məhkəməsi iddiaçının əmlakı satmaq niyyəti olmasına istinad etsə də, iddiaçının satmaq istədiyi əmlakı hansı qiymətə satmasına yönələn iradə ifadəsi, əmlakı alan Cavabdeh4 onun işçisi (biznes şəriki) olması, bu səbəbdən iddiaçının Cavabdeh3la borc münasibətlərinin olmasını Cavabdeh4 bilməsi ilə bağlı dəlillərinə qiymət verməmiş, əmlakı iddiaçının adından satan və əmlakı alan şəxslərin bu dəlillə bağlı münasibətlərini öyrənməmiş, ümumiyyətlə, bu yöndə hər hansı qiymətləndirmə aparmamışdır.
47. Mülki Məcəllənin 339.1-ci maddəsinə görə hakimiyyətdən sui-istifadə, bir tərəfin nümayəndəsinin digər tərəflə pis niyyətlə razılığa gəlməsi nəticəsində bağlanmış, yaxud bu Məcəllənin 49.4-cü maddəsində müəyyən edilmiş hallara səbəb olan əqd, habelə şəxsin ağır vəziyyətə düşməsi və digər tərə fin bundan istifadə etməsi nəticəsində həmin şəxsin özü üçün son dərəcə əlverişsiz şərtlərlə bağlamağa məcbur olduğu əqd (ağır şərtli əqd) zərərçəkən tərəfindən mübahisələndirilə bilər.
48. Göründüyü kimi, qanunvericilik əqdin mübahisələndirilməsinin bir əsası kimi də bir tərəfin nümayəndəsinin digər tərəflə pis niyyətlə razılığa gəlməsini nəzərdə tutub.
49. İşin qeyd edilən halları göstərir ki, iddiaçının onu təmsil edən Cavabdeh3 əmlakı onun dəyərindən xeyli aşağı qiymətə satması barədə dəlillərinə Mülki Məcəllənin 339.1-ci maddəsinin tələbləri baxımından qiymət verməmişdir.
50. Nəzərə alınsa ki, iddiaçının verdiyi etibarnamə əsasında Cavabdeh3 iddiaçıya məxsus əmlakı sonuncunun dediyinə görə xeyli aşağı qiymətə digər Cavabdeh4 satıb, belə olan halda, etibarnamə verən iddiaçının etibarna mə verərkən həmin əmlakın qiyməti ilə bağlı həqiqi iradə ifadəsinin nəyə yönəlməsinin müəyyən edilməsi mübahisənin obyektiv həlli baxımından mühüm əhəmiyyət kəsb etmişdir. 51. “M.Şahverdiyevanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 24 fevral 2012-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 23 iyul 2013-cü il tarixli qərarında da belə bir hüquqi mövqe əks olunub ki, ilk növbədə, aydınlaşdırılmasına ehtiyac olan hal təmsil edilən şəxsin belə etibarnamənin verilməsində hansı əqdlərin bağlamasına yönələn iradə ifadəsi olması nəzərə alınmalıdır. Belə ki, həmin şəxs tərəfindən verilən etibarnamədə konkret subyektə münasibətdə konkret şə rtlərlə əqdin bağlanmasına dair səlahiyyətlər əks olunmuşdursa, o zaman təmsil olunanın iradə və maraqları müəyyən şəkildə ifadə olunur və təmsilçi təmsil olunanın özünün formalaşdırdığı iradənin vasitəçisi qismində çıxış edir.
52. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi isə iddiaçının qeyd edilən etibarnamə ilə Cavabdeh3 hansı şərtlərlə əqdi bağlamaq barədə iradə ifadəsinin olmasını müəyyən etmədən iddianı rədd etmişdir.
53. Həmçinin qeyd edilməlidir ki, iddiaçının bildirməsinə görə Cavabdeh4 biznes şəriki kimi onun Cavabdeh3la olan borc münasibətlərindən xəbərdar olub, buna baxmayaraq, gözləmədiyi halda Cavabdeh4 alıcı qismində iştirak etmişdir,
54. Buna görə əqdin Cavabdeh4 də münasibətdə bir tərəfin nümayəndəsinin digər tərəflə pis niyyətlə razılığa gəlməsi məsələsi açıq qalmışdır.
55. Bund an əlavə, məhkəmələr iddianı rədd edərkən iddiaçının öz həyat yoldaşının adından da həmin əmlakı satmaq barədə notarial qaydada yazılı razılıq verməsinə və bunun əsası kimi də həyat yoldaşının iddiaçıya verdiyi etibarnaməyə istinad etmişlər.
56. Lakin işdə olan etibarnamədən görünür ki, iddiaçının həyat yoldaşı X4 yalnız daşınar əmlaklara dair sərəncam səlahiyyətini iddiaçıya vermişdir.
57. İşin bu halı baxımından iddiaçının həyat yoldaşının iddiaya münasibətini öyrənmək üçün onun işə cəlb edilməli olub-olmaması da müzakirə edilməmişdir.
58. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunanlara əsasən belə qənaətə gəlir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmalı, işə yenidən baxan məhkəmə hazırki qə tnamənin ləğv olunma əsası kimi yuxarıda şərh edilən pozuntuları aradan qaldırmalı, tərəflərin hüquq münasibətinə və işin müəyyən edilmiş hallarına uyğun gələn maddi hüquq normalarını tətbiq etməklə qanuni və əsaslı qərar qəbul etməlidir.
59. Yuxarıda göstərilənləri və MPM-in 416, 417, 419-421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı kassasiya şikayəti təmin qismən edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-2303/2023 nömrəli, 29 mart 2023-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş yeni apellyasiya baxışına qaytarlsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.