Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3345/2023 20.09.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: artıq ödənilmiş pulun qaytarılması) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X4 (məruzəçi), Vəliyeva Elşanə Rafiq qızı və Şamayev Elşad Yaquboviçdən ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı artıq ödənilmiş pulun qaytarılması tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 3 fevral 2023-cü il tarixli, 2(103)-969/2023 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında bağlanməş 19 yanvar 2017-ci il tarixli 119-E saylı müqaviləyə əsasən satıcı (Cavabdeh MTK) Bakı şəhəri Nizami rayonu Nəsimi küçəsi 2520-2522 məhəllədə inşa ediləcək yüksək mərtəbəli 4-E saylı yaşayış binasının 3-cü mərtəbəsində 10 saylı mənzili alıcıya (İddiaçı) satır, alıcı isə mənzilin dəyərini bu müqavilə ilə müəyyən edilmiş qaydada satıcıya ödəyir. Mənzil 24 ay müddətində tikilib təhvil verilir. Mənzilin ümumi sahəsi 135.5 kv.m., dəyəri isə 108.400 manat müəyyən olunur.
2. Cavabdeh MTK-nın xx.xx.2017-ci il tarixli kassa mədaxil orderinə əsasən iddiaçı həmin mənzilin, yəni 135.5 kv.m üçün 108.400 manat ödəyib.
3. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında DƏDRX-dən verilmiş Çıxarışa əsasən Bakı şəhəri Nizami rayonu, Nəs imi küçəsi, ev 32M, mənzil 10, Yeni qaydalarla, AZ1118, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Nəsimi küçəsi,196, M3, m3 saylı 120.40 ümüumi sahəsi olan mənzilə İddiaçı mülkiyyət hüququ xx.xx.2021-ci il tarixdə qeydiyyatdan keçmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a)Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, xx.xx.2017-ci il tarixli 119-E saylı müqavilə əsasında iddiaçının Cavabdeh MTK-dan və sədri X2 aldığı Bakı şəhəri Nizami rayonu Nəsimi küçəsi 2520-2522-ci məhəllədə inşa edilmiş 4-E saylı yaşayış binasının 3-cü mərtəbəsində 10 saylı mənzil (Çıxarışda göstərilən ünvan:- ünvan 1 Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Nəsimi küçəsi,196, M3, m3) üçün artıq ödədiyi 12.080 manat məbləğində pul vəsaitinin, ödədiyi 127 manat dövlət rüsumunu n alınıb iddiaçıya verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. İddia tələbi işi yuxarıda qeyd olunan hallarına istinadən onunla əsaslandırılmışdır ki, "xxxx" MTK-nin sədrinin və baş mühasibinin imzaladığı xx.xx.2021-ci il tarixli 69 saylı arayışından da məlum olur ki, ünvan 2 ünvanında 4 saylı binanın 3-cü mərtəbəsindəki ümumi sahəsi 135.5 kv.m olan 3 otaqlı 10 saylı mənzil iddiaçıya məxsusdur. Bütün bu sənədləri aldıqdan sonra iddiaçı mənzili Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyata aldırmaq və reyestrdən çıxarış almaq məqsədi ilə ƏMDK yanında DƏDRX-nə müraciət etmişdir. Mənzil Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq xx.xx.2021-ci il tarixli reyestrdən Çıxarış verilib. Həmin çıxarışda qeyd olunur ki, sözügedən mənzilin ümumi sahəsi 120.4 kv.m-dir. Bu radan görünür ki, kooperativin sədrləri və mühasib, əlbir olub üçü bir yerdə iddiaçını aldadıblar. İddiaçı onlarla bağladığı müqaviləyə və onlara inanaraq 135.5 kv.m üçün hər kv.m üçün 800 manat pul ödəyib. Lakin indi, yəni xx.xx.2021-ci il tarixdə onlara məlum olur ki, onlar iddiaçıya 135.5 kv.m adı altında 120 kv.m-lik mənzil satıblar. Beləliklə, dələduzluq cinayəti törədərək iddiaçının 12.080 manat pulunu mənimsəyiblər və bundan başqa iddiaçının pulunu mənimsəmək məqsədi ilə imzaladıqları müqaviləyə yalançı rəqəmlər daxil ediblər. Bundan başqa onların dələduzluqlarını sübut edən maliyyə arayışları və kassa mədaxil orderinin qəbzini tərtib ediblər. Həmin sənədlərlə sübut olunur ki, onlar iddiaçının etibarından sui istifadə edərək 12.080 manatını 2017-ci ildə ələ keçiriblər və bu günədək iddiaçının bundan xəbəri olmayıb və iddiaçının pulundan bu günədək qanunsuz istifadə ediblər. Qeyd olunan hərəkətlər Cinayət Məcəlləsinin 178.3-cü və 179.3-cü maddəsi ilə tövsif oluna bilər. Bundan başqa onlar Şəhərsalma Məcəlləsinin tələblərini pozublar. İddiaçı 2021-ci ilin dekabr ayında soyadını bilmədiyi Famil adlı şəxsin qəbulunda olub və onu aldadaraq aldıqları 12.080 manat pulu geri qaytarmalarını təklif edib. Lakin Famil adlı həmin şəxs iddiaçıdan alınan artıq pulu qaytarmaqdan boyun qaçıraraq, “hara istəyirsən şikayət et” deyib. Daha sonra cavabdehə rəsmi olaraq müraciət etmişlər. Müraciətə 28 yanvar 2022ci il tarixdə cavab verilib və cavab məktubunda Qanunlara izah verməyə çalışıb, müvafiq icra hakimiyyəti orqanını ittiham etməyə çalışıblar. Hansı ki həmin qanunda nəzərdə tutul an müvafiq İcra hakimiyyəti orqanı Nazirlər Kabinetidir. İddiaçı məhkəməyə müraciət edərək artıq ödədiyi 12.080 manat pul vəsaitini cavabdehdən tələb edir.
6. Cavabdehin vəkili Vəkil2 iddianı qəbul etməmiş və izahat verərək bildirmişdir ki, tərəflər arasında olan mübahisə qarşı tərəf mülkiyyət sənədi əldə etdikdən sonra yaranıb. İddiaçıya mənzil 135.5 kv.m olaraq satılıb və bu ölçülər isə şəhərsalma və tikinti məcəlləsinin 59-cu maddəsinə əsasən aparılıb. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında mənzil qarşı tərəfə satılıb. Hər hansı bir pozunutya yol verilməyib. Bundan əlavə ekspertin rəyindən də görünür ki, faktiki olaraq mənzilin sahəsi 135.5 kv.m.-dir.
7. Mülki işin materiallarında olan Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 30 avqust 2022-ci il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, mənzilin faktiki ümumi sahəsində arakəsmə divarların yerləşdiyi şaxtaların yerləşdiyi sahə balkonların (eyvanın) sahələri (azalma əmsalları olmadan) daxil edilməklə hesablandıqda mənzilin sahəsi 135.5 kv.m.,Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahələrinin həcminin hesablanması qaydaları”-na əsasən hesablandıqda isə 120.4 kv.m təşkil edir.
8. Məhkəmə iclasında rəy üzrə dindirilmiş X1 göstərdi ki, iş üzrə aparılmış tədqiqat Bakı şəhəri Nizami rayonu Nəsimi küçəsi 2520- 2522-ci məhəllədə inşa edilən 4-E saylı yaşayış binasının 3-cü mərtəbəsindəki 10 saylı mənzilində aparılmışdır. Mülki iş materiallarından göründüyü kimi, “ Orbita" MTK ilə İddiaçı arasında xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilə bağlanıb. Müqavilənin şərtlərinə əsasən kooperativ inşa etdiyi yaşayış binasının 3-cü mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 135,5 kv.metr olan 10 saylı mənzili iddiaçıya təhvil verməyi, iddiaçı isə mənzilin müəyyən edilən dəyərini cavabdehə ödəməyi öhdələrinə götürüblər. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidməti hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən **********91-05301-093082 reyestr nömrəli Çıxarış sənədinə əsasən, ümumi sahəsi 120,40 kv.metr olan 10 saylı mənzili İddiaçı mülkiyyətinə verilib. Həmin mənzilə dair xx.xx.2021-ci il tarixdə tərtib olunan, texniki pasport sənədindən görünür ki, mənzil 2019-cu ildə tikilib, 17 mərtəbə li binanın 3- cü mərtəbəsində yerləşməklə üç yaşayış otağı, iki sanitar qovşağı, bir dəhliz, üç balkon və bir mətbəx tikililərindən ibarətdir.Baxış zamanı müəyyən olunub ki, tədqiq olunan mənzil monolit dəmir betondan inşa edilən yaşayış binasının 3-cü mərtəbəsində yerləşir. Mənzilə giriş pilləkən meydançasındandır.Eyni zamanda qeyd olunan mənzilə baxış keçirilən zaman müəyyən olunub ki, mənzilin ümumi quruluşu tikililərin yerləşmə vəziyyəti, ölçüləri və digər texniki parametrləri Texniki Pasport sənədinə uyğundur. Baxış zamanı əldə edilən ölçülərə əsasən aparılan Bakı şəhəri Nizami rayonu Nəsimi küçəsi 2520-2522-ci məhəllədə inşa edilmiş 4-E saylı yaşayış binasının 3- cü mərtəbəsindəki 10 saylı mənzilin faktiki ümumi sahəsinə arakəsmə divarlarının yerləşdiyi sahə, şaxtaların yerləşdiyi sa hə və balkonların sahələri daxil edilməklə hesablandıqda mənzilin sahəsi 135,5 kv.m təşkil edir.Bakı şəhəri Nizami rayonu Nəsimi küçəsi 2520-2522-ci məhəllədə inşa edilmiş 4-E saylı yaşayış binasının 3-cü mərtəbəsindəki 10 saylı mənzilin mənzilin ümumi sahəsi Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları"-ına əsasən 120,4 kv.m təşkil edir. Rəydə göstərilənləri müdafiə edir.
9. Bakı Şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 4 noyabr 2022-ci il tarixli, e-2(007)-1345/2022 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Fikrət Mirzəyev) iddia təmin edilməmişdir.
10. Məhkəmə maddi-hüquq normaları,ekspertiza rəyi və ekspertin məhkəmə iclasında dindirilərkən verdiyi izahata istinadən qeyd etmişdir ki, Cavabdeh MTK iddiaçı ilə bağladığı müqavilə üzrə götürdüyü öhdəlikləri pozmamışdır. Belə ki, mənzilin faktiki ümumi sahəsində arakəsmə divarların yerləşdiyi şaxtaların yerləşdiyi sahə balkonların (eyvanın) sahələri (azalma əmsalları olmadan) daxil edilməklə hesablandıqda mənzilin sahəsi 135.5 kv.m. təşkil edir. Məhkəmə iddiaçının təqdim etdiyi sübutları qiymətləndirərkən belə nəticəyə gəlmişdir ki, iddiaçı öz iddia tələbinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübuta yetirə bilməmişdir. Onun təqdim etdiyi sübutlar iddianın tam və ya qismən təmin olunması üçn kifayət etmir
11. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 385.1, 398.1, 578.1, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsal ma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 88, 106.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
12. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin tamamilə ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş edilmişdir.
13. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, mübahisənin düzgün həlli üçün müqavilənin mənzil sahəsi ilə bağlı şərtlərini onun bağlanması zamanı tərəflərin müqavilə azadlığı prinsipinə uyğun olaraq həqiqi iradə ifadəsinin nədən ibarət olması habelə, yaşayış sahələrinin podrat müqaviləsi üzrə daha sonra mənzilin DƏDRX-də qeydiyyatdan keçirilməsi üçün MTK-nın verdiyi mənzilin ümum i sahəsi və yaşayış sahəsinə dair arayışları ilə müəyyən edilmiş yaşayış sahəsinin hesablanması ilə bağlı faktlar və sübutlar nəzərə alınmalıdır. Məhkəmə iddia tələbini qanuni əsasını podrat hüquqi münasibətlərini tənzimləyən mülki qanunvericilik normalarının (MM-nin 752.1, 766- cımaddələri) təşkil etdiyi barədə nəticəyə gəlməli idi. Oxşar mübahisələr üzrə işin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən mübahisəli hal podratçının müqavilə öhdəliklərini pozaraq sifarişçiyə miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal verib-verməməsinin müəyyənləşdirilməsidir. Buna baxmayaraq məhkəmə gəldiyi qənaətinə zidd olaraq Şəhərsalma və Tikinti Qanunvericiliyinin normalarının da hazırki mübahisəyə tətbiq edilməli olduğu barədə qənaətə gəlməsidir. Halbuki, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin təyi natı şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də Dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən etməkdən ibarətdir. Buna müvafiq olaraq tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanmasına dair müvafiq İcra Hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydalar da məhz işin həll olunması məqsədlərinə nail olunmasına xidmət edir. Hazırki mübahisənin həlli üçün araşdırılması zəruri olan hal tərəflər arasında bağlanmış podrat müqaviləsi üzrə hansı həcmdə mənzilin sifarişçiyə təhvil verilməli olması və həmin öhdəliyin faktiki yerinə yetirilib-yetirilmədiyi olmalıdır. Nəzərə alınmalıdır ki, mənzilin sahəsi hesablanarkən mənzildə yerləşən arakəsmə divarların və şaxtaların yerləşdiyi sah ə, eyvanların sahələri daxil edilməklə hesablandıqda sifarişçinin mənəfeyinə zidd olmaqla onun hüquqlarını pozur. Məhkəmə işə əlavə edilmiş tərəflər arasında bağlanmış podrat müqaviləsinə düzgün qiymət verməmişdir. Belə ki, mənzilin içərisində olan arakəsmə divarların altı, şaxtaların altı, balkon və eyvanların sahəsi mənzilin ümumi sahəsi hesab oluna bilməz, ona görə ki, divaraltı sahədən açıq balkon və eyvanlardan mənzil kimi istifadə olunmur. Bundan başqa məhkəmə işə əlavə edilmiş cavabdeh tərəfindən verilmiş xx.xx.2017-ci il tarixli arayışa hüquqi qiymət verməmişdir. Həmin arayışda qeyd olunur ki, İddiaçı xx.xx.2017-ci il tarixdə kooperativə binadakı 3-cü mərtəbədə 3 otaqlı 10 saylı mənzilin 135.5 kv.m-lik yaşayış sahəsinin tam dəyərini, yəni 108400 manatı ödəmişdir. Buradan görünür ki, alıcı satıcıya yalnız yaşayış sahəsinin dəyərini ödəmişdir. Müqavilədən isə görünür ki, tərəflər mənzilin ümumi sahəsinə dair müqavilə bağlamışlar. Burada müqavilə ilə pulun ödənilməsinə dair arayış arasında ziddiyyətlər vardır. Müqavilədə qeyd olunmuş mənzilin ümumi sahəsinin hansı sahələrdən ibarət olması (yaşayış və ya qeyri-yaşayış) aydınlaşdırılmamış, 108.400 manat pulun isə yaşayış sahəsi üçün ödənilməsi məsələsi məhkəmə tərəfindən araşdırılmağa cəhd göstərilməmişdir. Lakin məhkəmə tərəfindən mənzilin yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin araşdırılmasına cəhd göstərilsə də, məhkəmə məsələni sonadək araşdırmamışdır. Belə ki, məhkəmə mənzilin yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrini aydınlaşdırmaq məqsədi ilə qərardad qəbul edərək ekspertiza təyin etmişdir. Məhkəmənin qərardadı ilə ekspe rtiza qarşısında mənzilin yaşayış və yardımçı sahələrinin ölçüsü cəmi neçə kvadratmetr təşkil etməsi barədə sual qoyulmuşdur. Sualda deyilir ki, AR Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarının tələbləri nəzərə alınmaqla mənzilin yaşayış və yardımçı sahələrinin ölçüsü cəmi neçə kvadrat metr təşkil edir. İş üzrə aparılmış ekspertiza isə məhkəmənin onun qarşısında qoyduğu suala deyil, tamamilə başqa mövzuda cavab rəyi vermişdir. Həmin rəydə qeyd olunur ki, tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarına əsasən mənzilin sahəsi 120,4 kv.m təşkil edir. Bütün bu qeyd olunanların cəmi olaraq məhkəmənin diqqətinə çatdırılmalıdır ki, alıcı satıcıdan aldığı mənzilin içərisindən istifadə edir. Mənzilin içərisində olan arakəs mə divarlarının, şaxtanın altındakı sahədən istifadə etmir. Balkon və eyvanlar isə mənzilin ümumi sahəsinə daxil deyildir. Məhkəmənin gəldiyi nəticəyə gəlmək üçün tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə bütün şərtlər açıq-aydın göstərilməli idi, yəni müqavilədə mənzilin içərisində yerləşən divar və şaxtaların tikintialtı sahəsi, balkon və eyvanların azalma əmsalı tətbiq olunmadan hesablanması müqavilənin şərti kimi qeyd olunmalı idi. Əgər bu müqavilədə bu şərtlər açıq-aydın qeyd olunmamışdırsa qanunvericiliyin müəyyən etdiyi qaydada hesablamalar aparılmalı və həmin hesablamalara əsasən tərəflər arasında müqavilədə şərtləndirilmiş hər kv.m üçün müəyyən edilmiş məbləğ ödənilməlidir. Bundan başqa məhkəmə cavabdehdən layihə sənədlərinin məhkəməyə təqdim olunmasını təmin etməmişdir. Ekspert isə layihə sənədləri təqdim olunmadan mənzilin ümumi sahəsinə rəy vermişdir. Beləliklə, məhkəmə yuxarıda qeyd olunan mövcud vəziyyətdə yaranmış qeyri-müəyyənliyi faktiki olaraq iddiaçının ziyanına həll etməkdə haqlı olmamışdır. Qeyd edilənləri nəzərə almaqla hesab edirik ki, məhkəmənin qətnaməsi maddi və prosessual qanunvericiliyin tələblərinə əməl olunmadan qəbul edildiyi və əsaslandırılmadığı üçün tamamilə ləğv edilməli, iddianın təmin olunmasına dair işin faktiki vəziyyəti mötəbər sübutlar əsasında müəyyənləşdirilməklə müəyyən olunmuş işin hallarına tətbiq edilməli olan hüquq normaları əsasında qiymət verilməklə əsaslandırılmış qətnamə qəbul olunmalıdır.
14. Cavabdeh apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz ünvanlayaraq apellyasiya şikayətinin təmin olunmamasını xahiş etmişdir.
15. Bakı Apellyas iya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra – apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 3 fevral 2023-cü il tarixli, 2(103)-969/2023 nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər Namiq Cəfərov (sədrlik edən və məruzəçi), Günay Axundova və İkram Şirinov) apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək, iddianın təmin olunması bardə qətnamə qəbul edilmişdir.
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi işin faktiki hallarını düzgün müəyyən etmədiyinə və maddi hüquq normasını səhv tətbiq etdiyinə görə qətnamə ləğv edilməli və iddia təmin olunmalıdır. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıda qeyd olunanlarla əsaslandırır.
17. Mənzilin sahəsinin müqavilədə göstərilən sahədən az olması mənzilin (əşyanın) qüsuru sayılır. Belə ki, al qı-satqı zamanı “qüsurlu əşya vermə” deyildikdə alqı-satqı müqaviləsinin predmetinin müqaviləyə uyğun gəlməməsi başa düşülülür. Müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi 135,5 kv.m göstərilsə də, mənzilin ümumi sahəsi 120,40 kv.m-dir. Bu isə o deməkdir ki, müqavilənin predmeti müqaviləyə uyğun gəlmir.
18. Mənzilin qüsurlu olması, yəni mənzilin sahəsinin müqavilədə göstərilən sahədən az olması iş üzrə keçirilmiş məhkəmə-mühəndis ekspertizasının xx.xx.2022-ci il tarixli 10/3535 №-li rəyi ilə təsdiq olunur. Rəyə görə, mənzilin faktiki ümumi sahəsinə arakəsmə divarlarının yerləşdiyi sahə, şaxtaların yerləşdiyi sahə və balkonların (eyvanın) sahələri (azalma əmsalı tətbiq olunmadan) daxil edilməklə hesablandıqda mənzilin sahəsi 135,5 kv.m, Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Kollegiyasının xx.xx.20 12-ci il tarixli 07 №-li qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”na əsasən hesablandıqda isə 120,4 kv.m təşkil edir.
19. Belə mübahisələr “mənzil sahəsi” və “qiymət” anlayışları nəzərə alınmaqla həll edilməlidir. Mənzilin sahəsinin hesablanma qaydasını dövlət təyin edir və müqavilə azadlığı tərəflərə həmin qaydaları dəyişmək hüququ vermir. Mənzilin ümumi sahəsi 120,4 kv.m-dir, bu, ekspert rəyi ilə dövlətin təyin etdiyi qaydalara əsasən müəyyən olunub.
20. Qiyməti müəyyən etməkdə isə tərəflər azaddır. Belə ki, Mülki Məcəllənin 398.1-ci maddəsinə görə, müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir. Müqavilədən görünür ki, tərəflər qiyməti mənzilin sahəsinə görə müəyyənləşdiriblər (bənd 2.2.1). Əgər t ərəflər müqavilədə qeyd etsəyidilər ki, qiymət mənzilin sahəsinə görə deyil, başqa qaydada (faktiki sahəyə görə, tikintialtı sahəyə görə və s.) hesablanır, belə halda qiymət tərəflərin razılaşdırdığı qaydaya əsasən müəyyən edilməli idi. Lakin müqavilədə belə qayda müəyyən edilməyib, əksinə, qiymət müəyyən edilərkən “mənzil sahəsi” anlayışından istifadə olunub. Mənzilin sahəsi dövlətin qaydalarına əsasən təyin edildiyinə görə qiymət də mənzilin sahəsinə, yəni 120,4 kv.m-ə əsasən müəyyən edilməlidir.
21. O cümlədən bu zaman azalma əmsalı nəzərə alınmalıdır. Çünki “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın 3.8-ci bəndinə görünür ki, mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən azalma əmsalı tətbiq edilir. Ekspert rəyi verilərkən azalma əmsalı tətbiq edilib. Əgər azalma əmsalı nəzərə alınmasa, bu hal mənzilin sahəsinin hesablanmasına dair dövlətin təyin etdiyi qaydaların dəyişdirilməsi sayılacaq. Müqavilə tərəflərinin və ya məhkəmənin həmin qaydaları dəyişmək hüququ yoxdur.
22. Mülki Məcəllənin 587.1.1-ci maddəsindən görünür ki, əşya qüsurlu olduqda alıcı alış qiymətin mütənasib olaraq azaldılmasını tələb edə bilər. Hazırkı işdə iddiaçı (alıcı) alış qiymətinin əskik sahəyə mütənasib olaraq azalmasını, yəni mənzilin qiyməti kimi ödənilmiş pulun bir hissəsinin (12.800 manatın) geri qaytarılmasını tələb edir. Qüsurun bu formada qaradan qaldırılması qanuna uyğundur.
23. Mülki Məcəllənin 589.1-ci maddəsinə görə, əgər alqı-satqı müqaviləsi ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, alıcı əşyanın qüsurları ilə bağlı tələbləri bu şərtlə irəli sürə bilər ki, həmin qüsurlar bu maddədə müəyyənləşdirilmiş müddətdə aşkar edilsin. Məcəllənin 589.2-ci maddəsinə görə, əgər əşya üçün qarantiya və ya yararlılıq müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, alıcı əşyanın qüsurları ilə bağlı tələbləri həmin əşyanın alıcıya verildiyi gündən 2 il ərzində və ya alqı-satqı müqaviləsi ilə nəzərdə tutulmuş daha uzun müddətdə irəli sürə bilər. İddiaçı həmin müddəti ötürməyib. Belə ki, tərəflərin arasında mənzillərin təhvil-təslimi barədə sənəd tərtib olunmayıb. Əgər belə sənəd tərtib olunsayıdı və mənzilin sahəsi bu sənəddə qeyd olunsayıdı, deyilə bilərdi ki, təhvil-təslim zamanı iddiaçı ona verilən mənzilin sahəsini bilib. Ona görə də 2 illik müddətin axımı mülkiyyət hüququnun reyestrə qeydə alındığı gündən hesablanır. Başqa sübutlar olmadığına görə, 589-cu maddənin məqsədləri baxımından məhz həmin gün mənzilin alıcıya verildiyi gün hesab olunur. O cümlədən mənzilin sahəsinə dair məlumat həmin gün reyestrdə qeydə alınıb, bununla da alıcı (iddiaçı) ona hansı ölçüdə mənzil verildiyini bilib. Reyestr qeydi xx.xx.2021-ci il tarixdə aparılıb, iddiçı bu tarixdən hesablanmaqla 2 illik müddəti ötürmədən – xx.xx.2022-ci il tarixdə məhkəməyə müraciət edib.
24. Məhkəmə gəldiyi nəticənin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 398.1, 587.1, 589.1 və 589.2-ci maddələrinə istinad etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a)Kassasiya şikayətinin dəlilləri
25. Cavabdeh MTK (vəkil X3) kassasiya şikayəti verərək Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 03 Fevral 2023-cü il tarixli 2(103)-969/2023 saylı qətnaməsini tamamilə ləğv edib apelyasiya instansiyası məhkəməs ində müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
26. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya İnstansiyası məhkəməsi X9 haqqında Qanunun 2.6-cı maddəsinin tələblərini pozaraq qanun qüvvəli akt hesab olunan Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın 3.8-ci bəndi Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsinə zidd olduğu halda Məcəllənin 59.2-ci maddəsini deyil, Qaydaların 3.8-ci bəndini əsas götürüb. Məhkəmə onu da nəzərə almayıb ki, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi Qaydalardan solnra qanun qüvvəsinə minib.
27. Həmçinin, apellyasiya instansiyası məhkəməsi nəzərə almayıb ki, 2013-cü il 1 yanvardan qüvvədə olan Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsində mənzilin ümumi sahəsi hesablanark ən azalma əmsallarının tətbiq olunması nəzərdə tutulmayıb. Həmin Məcəllənin 59.1-ci maddəsində isə göstərilib ki, tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları həmin maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir. Yəni müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tikinti obyektinin sahəsini Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsinə zidd hesablaya bilməz. Apellyasiya məhkəməsi isə Məcəllənin göstərilən normalarının tələblərini nəzərə almadan cavabdehin tikdiyi mənzilin sahəsini hesablayarkən qanunsuz olaraq Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının qəbul etdiyi, 15 Dekabr 2012-ci ildən qüvvədə olan Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3.8-ci bəndini əsas götürüb və azalma əmsalları tə tbiq edib.
28. Apellyasiya Məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsində keçirilmiş məhkəmə mühəndis –texnik ekspertizasının 10/3535 saylı 30 Avqust 2022-ci il tarixli rəyini nəzərə almayıb. Məhkəmə həmin rəyə qiymət verməyib, rəyi hansı səbəbdən qəbul etmədiyini öz qətnaməsində əsaslandırmayıb. Bundan başqa, cavabdeh birinci instansiya məhkəməsində iddiaçı üçün tikdiyi mənzilin sahəsinin 135,5 kv.m. təşkil etməsi barədə cizgi-planı təqdim edib, məhkəmədə ekspertiza keçirilib, mənzilə yerində baxış olub və 10/3535 saylı 30 Avqust 2022-ci il tarixli ekspert rəyinə əsasən də mənzilin 135,5 kv.m. təşkil etdiyi təsdiq olunub.
29. Məhkəmə tərəfindən təqdim edilmiş sübutlar qiymətləndirilmədən ümumi mülahizələr irəli sürülüb. Halbuki, “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan RespublikasıAli Məhkəməsi nin Plenumunun 24 Noyabr 2005-ci il tarixli qərarında izah olunmuşdur ki, qətnamə o vaxt əsalı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üçün müəyyən edilən faklardan irəli gələn qəti nəticəsi onda şərh edilsin, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
30. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
31. Maddə 398.1. Müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir. Qanunda nəzərdə tutulmuş hallarda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilən və ya tənzimlə nən qiymətlər (tariflər, normalar, dərəcələr və s.) tətbiq edilir.
32. Maddə 587.1. Əgər satıcı əşyanın qüsurları barəsində qabaqcadan məlumat verməmişsə, lazımi keyfiyyətli olmayan əşyanın verildiyi alıcının ixtiyarı var ki, satıcının təqsiri olub-olmamasından asılı olmayaraq, satıcıdan öz seçimi ilə aşağıdakıları tələb etsin: 587.1.1. alış qiymətinin mütənasib azaldılması; 587.1.2. əşyanın qüsurlarının ağlabatan müddətdə əvəzsiz aradan qaldırılması; 587.1.3. əşyanın qüsurlarının aradan qaldırılması üçün özünün çəkdiyi xərclərin əvəzinin ödənilməsi.
33. Maddə 589.1. Əgər alğı-satqı müqaviləsi ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, alıcı əşyanın qüsurları ilə bağlı tələbləri bu şərtlə irəli sürə bilər ki, həmin qüsurlar bu maddədə müəyyənləşdirilmiş müddətdə aşkar edilsin.
34. Maddə 589.2. Əgər əşya üçün qarantiya və ya yararlılıq müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, alıcı əşyanın qüsurları ilə bağlı tələbləri həmin əşyanın alıcıya verildiyi gündən iki il ərzində və ya alğı-satqı müqaviləsi ilə nəzərdə tutulmuş daha uzun müddətdə irəli sürə bilər. Daşınmalı və ya poçtla göndərilməli əşyanın qüsurlarının aşkar edilməsi müddəti əşyanın təyinat yerinə çatdırıldığı gündən hesablanır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
35. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
36. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
37. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müva fiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
38. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
39. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
40. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
41. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfində n maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
42. Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
43. Hazırkı iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən, məhkəmə aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasi ya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
44. Məhkəmə kollegiyasının mövqeyi ondan ibarətdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərinin pozulmasına yol verildiyindən, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qətnaməsi ləğv edilməli, iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir.
45. İşin apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş faktiki hallarına görə tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə əsasən cavabdeh iddiaçıya sahəsi 135.5 kv. m. olan mənzil verməyi öhdəsinə götürsə də, təhvil verilən mənzilə dair verilmiş çıxarışda sahəsi 120,40 kv.m göstərilmişdir.
46. Apellyasiya məhkəməsi işdə olan ekspert rəyinə istinad etməklə mübahisəni həll etmişdir.
47. Lakin məhkəmələr tərəfi ndən tədqiq edilmiş Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 30 avqust 2022-ci il tarixli ekspert rəyi ilə mənzilin faktiki ümumi sahəsində arakəsmə divarların yerləşdiyi şaxtaların yerləşdiyi sahə balkonların (eyvanın) sahələri (azalma əmsalları olmadan) daxil edilməklə hesablandıqda mənzilin sahəsi 135.5 kv.m., Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahələrinin həcminin hesablanması qaydaları”-na əsasən hesablandıqda isə 120.4 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
48. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mənzilin sahəsini azalma əmsalları tətbiq edilməklə 120,4 kv. m. müəyyənlə şdirməsi formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə uyğun olmamaqla, həmçinin Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin tələblərinə də uyğun deyildir.
49. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
50. Həmin Məcəllənin 59.3-cü maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
51. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mənzilin sahəsini müəyyənləşdirərkə n Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 07 saylı 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydalarının ”nın 3.8 bəndində nəzərdə tutulmuş mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri 0,3, şüşəbənd və lociyalar-0,5, eyvanlar (verandalar)-1,0 azalma əmsalına vurulmaqla hesablanmalı olması barədə müddəasına əsaslanmışdır.Kassasiya kollegiyası bununla razılaşmır və belə hesab edir ki, azalma əmsalları tətbiq edilməklə mənzilin sahəsinin hesablanması hüquq müəyyənedici sənədlərin verilməsi zamanı nəzərə alınır, lakin həmin sahələr tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə tikilməli olan mənzilin tərkib hissəsi olduğundan müqavilə üzrə mənzil təhvil verilərkən onların sahəsi tam nəzərə alınmalıdır.
52. Şərh edilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi sübutlara MPM-in 88-ci maddəsinin tələbləri baxımından qiymət verməyib, həmçinin maddi hüquq normalarını pozmuşdur. Bu da qətnamənin ləğvi üçün əsas verir. Çünki Mülki Prosessual Məcəllənin 418.1-ci maddəsinə görə maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
53. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin olunmalı, apelyasiya instansiyasının qətnaməsi ləğv edilməli, iş yenidən baxılması üçün apel yasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılmalı, işə yenidən baxan məhkəmə hazırki qətnamənin ləğv olunma əsası kimi yuxarıda göstərilən nöqsanları aradan qaldırmalı və bunun nəticəsi olaraq qanuni və əsaslı qərar qəbul etməlidir.
54. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutub məhkəmə kollegiyası qərara aldı: Cavabdeh “Orbita MTK” tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 3 fevral 2023-cü il tarixli 2(103)969/2023 nömrəli qətnaməsi tamamilə ləğv edilsin. İş yenidən baxılmaq üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.