Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3730/2020 28.10.2020 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının “xxxx” MMM-nin Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: çoxmənzilli yaşayış binasında xidmət haqlarının ödənilməsi) Hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Quliyev Gündüz Ağababa oğlu və Xələfov İlqar Rəhim oğlundan ibarət tərkibdə, Quliyeva Qumru Şahverən qızının katibliyi, İddiaçı “xxxx” MMM-nin direktoru X1, vəkili xoğlunun, Cavabdeh nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2 iştirakı ilə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının xnömrəli iş üzrə xx xxxxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı “xxxx” MMM tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Cavabdeh ilə «xxxx» MTK arasında bağlanmış xx.xx.2011-ci il tarixli müqaviləyə əsasən, MTK, Bakı şəhəri, Ə.Quliyev küçəsi 334-cü məhəllədə yaşayış binasının tikintisi başa çatdıdan sonra həmin binanın 1-ci giriş, 9-cu mərtəbəsində yerləşən və ümumi sahəsi 216,6 kv.m. təşkil edən, 5 otaqlı, 16 saylı mənzili, həmçinin qarajı payçıya verməyi, payçı isə həmin mənzili qəbul etməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin 3.2-ci maddəsinin “b” və “c” bəndlərinə əsasən, Cavabdeh, tikintisi başa çatdıqdan sonra tikiləcək bina Kooperativin balansına alınan tarixdən etibarən payçıya ayrılmış mənzilin və binanın ümumi sahəsindən onun payına düşən hissəsinə proporsional olaraq binanı idarəçiliyə götürən və sakinlərə xidmət göstə rən müəssisəyə kommunal, istismar və xidməti xərclərinin (ilk dəfə 12 ay qabacadan) vaxtı-vaxtında ödənilməsini, öz payına düşən hissəsinə proporsional olaraq binanı idarəçiliyə götürən və sakinlərə xidmət göstərən müəssisə ilə müqavilə bağlamağı öz öhdəsinə götürmüşdür.
2. «xxxx» MTK ilə «xxxx» MMM arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli «yaşayış binasının idarəetmə və istismarının tapşırılması haqqında» müqavilə ilə, ünvan 1 ünvanında yerləşən 12 mərtəbəli yaşayış binasının idarəetmə və istismarı İddiaçı MMM-ə tapşırılmışdır. Həmin ildən etibarən sözügedən binada bu işlər İddiaçı MMM tərəfindən aparılır. Bununla belə, müvafiq dövr üzrə göstərilən xidmətin əvəzinin ödənilməməsi ilə bağlı həmin müəssisə ilə Cavabdeh arasında mübahisə yaranmışdır.
3. İddiaçı, qeyd edilən müqavilələrə is tinad edərək bildirir ki, cavabdeh onunla xidmət müqaviləsi bağlamır, göstərilmiş xidmətlərdən yararlansa da, əvəzini ödəmir. Ona görə də, aşağıdakı iddia tələblərini irəli sürmüşdür.
4. Cavabdeh isə bildirir ki, “xxxx” MMM ilə onun arasında müqavilə yoxdur, müqavilə olmadan iddiaçı hansısa pul məbləğini tələb edə bilməz. «xxxx» MTK ilə “xxxx” MMM arasında bağlanmış müqavilədə Cavabdeh tərəf deyil, bu səbəbdən iddiaçı ondan pul tələb edərkən həmin müqaviləyə istinad edə bilməz. Bu baxımdan iddiaçı şirkətin hazırkı tələbi irəli sürməyə subyektiv hüququ yoxdur. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat 5. “xxxx” MMM ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh üzərinə sahiblik və istifadəsində olan Bakı şəhəri ünvan 3 ünvanı ilə Ə.Quliyev küçəsi 130 A) ünvanda yerləşən 16 saylı mənzilə dair MMM-in təqdim etdiyi xx.xx.2017-ci il tarixli kommunal xidmət müqaviləsinin imzalanması öhdəliyinin qoyulması, cavabdehdən MMM-in xeyrinə 8.696,49 manat xidmət haqqı borcu, ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumu, indiyə kimi borc vəsaitinin bilərəkdən ödənilməməsi nəticəsində dəymiş 600 manat cərimə olmaqla, cəmi 9.326,49 manat pulun tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin (hakim S.Cəfərov) xx xxxx 2019-cu il tarixli, x nömrəli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmiş, ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilmişdir.
7. Məhkəmə mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, Cavabdeh mənzil alınan tarixdən hazırki dövrə qədər həmin binada yaşamamış və tərəflər arasında da müqavilə olmamışdır. Lakin “xxxx” MTK ilə Cavabdeh arasındakı müqavilənin 3.2-ci bəndinin b və c bəndlərinə əsasən iddiaçı kommunal xidmətlərin ödənilməsi öhdəliyini götürmüşdür. Həmin bəndə əsasən bina kooperativin balansına alındıqdan sonra ödəmələrin həyata keçirilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Hazırki binanın isə hansı tarixdə kooperativin balansına alınmasını iddiaçı tərəf sübut edə bilməmişdir. Digər tərəfdən, hansı tarixdən “xxxx” MMM-nin də bina sakinlərinə xidmət göstərməsi də müəyyən deyil. Əlavə olaraq həmin mənzilin yerləşdiyi binanı “xxxx” MTK tərəfindən tikilmişdir. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 109.5-ci maddəsinə əsasən kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna m ülkiyyət hüququ bu Məcəllə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativi qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada ləğv edilməli və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməlidir. Bu maddənin tələblərinə görə, “xxxx” MTK ilə “xxxx” MMM arasında kommunal borcların yığılması ilə bağlı müqavilə binanın sakinləri üçün hüquqi qüvvəyə malik deyildir. Belə ki, Cavabdeh hazırki cavabdehə qarşı hər hansı borc məbləğinin (həmin borc məbləği yaranacağı halda belə bu heç bir vaxt kommunal borc ola bilməz) yaranması üçün “xxxx” MMM ilə Cavabdeh arasında kommunal xidmətlərlə bağlı müqavilənin olmasını tələb edir. “xxxx” MMM-nin iddia ərizəsində qe yd olunmuşdur ki, 2016-cı ilin dekabr ayına qədər mənzilin hər kvadrat metri üçün 0,85 manat kommunal xərc müəyyən olunsa belə, həmin tarixdən bu rəqəm artıq hər kvadrat metr üçün 1 manat olaraq hesablanmışdır. Bu hissədə də cavabdehin hər hansı bir razılığı olmamış, aralarında müqavilə bağlanmamış və kommunal xərclər birtərəfli qaydada artırılmışdır. “xxxx” MMM tərəfindən təqdim olunan tərəfləri hazırki iddiaçı və “xxxx” MTK kimi görünən xx xxxxxx 2015-ci il tarixli müqavilənin 2.2.4-cü bəndində qeyd olunmuşdur ki, yaşayış binasının sakinləri ilə idarəetmə və istismar ilə bağlı həmçinin texniki sənədləşmə və mənzil kommunal xidmətləri haqqında fərdi müqavilələrin bağlanması və müqavilə şərtlərinin lazımi səviyyədə və keyfiyyətli həyata keçirilməsi öhdəliyi hazırki iddiaçının üzərinə qoyul muşdur. Göründüyü kimi əvvəlcə “xxxx” MMM ilə Cavabdeh arasında müqavilə bağlanmalı idi, bundan sonra hər hansısa pul məbləği tələb oluna bilərdi. “xxxx” MMM tərəfi olmadığı müqaviləyə əsaslana bilməz. Həmçinin “xxxx“ MTK ilə “xxxx” MMM arasında olan müqavilənin ya əsli ya da notarial qaydada təsdiq olunmuş surəti məhkəməyə təqdim olunmalı idi. İndiki halda həmin müqavilə sübut kimi qiymətləndirilə bilməz.xx xxxxxx 2015-ci il tarixli müqavilənin əslinin təqdim olunmaması, qeydiyyat nömrəsinin olmaması ilə bərabər xidmət göstərilən binanın yerləşdiyi ünvan da fərqlidir. Yəni xx.xx.2015-ci il tarixli müqavilənin 1.1-ci maddəsində qeyd olunmuşdur ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən yaşayış binasının idarəetmə və istismarı “xxxx” MMM tapşırılır. Halbuki Cavabdehla “xxxx” MTK arasında olan xx.xx.201 1-ci il tarixli müqavilədə qeyd olunmuşdur ki, cavabdehə satılan mənzilin yerləşdiyi bina ünvan 5 ünvanın eyni olmasını bildirsə də bununla bağlı məhkəməyə hər hansısa mötəbər sübut təqdim edə bilməmişdir. Məhkəmə qeyd olunanlara əsasən iddianı rədd edərkən “xxxx” MMM-in ümumiyyətlə hazırki iddia üzrə subyektiv hüququnun olmaması, həmçinin iddiaçı tərəfindən iddia ərizəsinin iddia müddəti buraxılmaqla verilməsi qənaətinə gəlmişdir. b) Apelyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
8. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının (hakimlər-V.Sadıqov (sədrlik edən və məruzəçi), A.Hüseynov və A.İmanov) xx xxxxxx 2020-ci il tarixli, x nömrəli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx xxxx 2019cu il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanıl mışdır.
9. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşaraq mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, mənzil-tikinti kooperativi könüllü birlik olmaqla, onun yaradılması pay haqqı ödəyən şəxslərin (üzvlərin) pay haqlarını birləşdirmək yolu ilə onları yaşayış və (və ya) qeyri-yaşayış sahəsi ilə təmin etmək məqsədilə binaların tikintisi (yenidən qurulması), habelə müəyyən dövr ərzində kooperativ binada yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin idarə edilməsi məqsədini güdür. Kooperativ üzvləri öz vəsaitləri hesabına çoxmənzilli binanın tikilməsində, yenidən qurulmasında və onun sonrakı saxlanmasında iştirak edirlər. Kooperativin üzvü pay haqqını tam ödədikdə, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə edir. Qanunvericiliyin tələbinə görə, koop erativ binanın tikintisi tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan bütün yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüququ mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra altı ay ərzində mənziltikinti kooperativi qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada ləğv edilməli və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməlidir. Hazırki işin hallarından isə aydın olur ki, binanın inşası “xxxx” MTK tərəfindən tam başa çatmışdır və həmin binada mövcud olan bütün yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüququ həmin kooperativin üzvlərinə keçmişdir. Belə olan halda “xxxx” MTK ləğv edilməli və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməli idi. Lakin bu baş verməmiş, “xxxx” MTK xx.xx.2015-ci il tarixli müqavilə ilə binanın idarəetmə və istismarını “xxxx” MMM-yə tapşırmış, həmin müqaviləni bağlamaq səlahiyyətini isə “xxxx” MTKnın ali orqanı hesab edilən Ümumi Yığıncağının xx.xx.2015-ci il tarixli 01/15 saylı qərarı ilə əsaslandırmışdır. Əvvəla, qeyd olunmalıdır ki, Kollegiya tərəfindən həmin qərarın təqdim edilməsi iddiaçıya təklif edilərək, bunun üçün şərait yaradılsa da, iddiaçı “xxxx” MMM qərarın mövcud olduğunu qeyd edərək təqdim edilməsi üçün məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etmiş, lakin növbəti iclasda həmin qərarı təqdim edə bilməmişdir. Digər tərəfdən, “xxxx” MTK “xxxx” MMM ilə xx.xx.2015-ci il tarixli müqavilə bağlamağa səlahiyyətli olmamışdır, belə ki, qanunla çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunu seçmək çoxmənzilli binanın idarəetmə orqanı olan sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aid edilmişdi r. Binanın idarə edilməsi ilə bağlı tam səlahiyyət sahə mülkiyyətçilərinə məxsusdur və binanın idarə edilməsi üsulu mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarı əsasında dəyişdirilə bilər (Mənzil Məcəlləsinin 141.3-cü maddəsi)… İcrası məcburi olan qərarlar, yalnız çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən Mənzil Məcəlləsində (126.9 və 44-47-ci maddələr) nəzərdə tutulan qaydada qərar qəbul edilməsi nəticəsində yarana bilər. Bu xüsusilə kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsinə aiddir.” Hazırki iş üzrə isə binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi (iddiaçıya tapşırılması) barədə qanunvericiliyin tələbinə əsasən ümumi yığıncağın keçirilməsi və ümumi yığıncağın qərarının mövcudluğu müəyyən edilmir. Ona görə iddiaçı “xxxx” MMM-nin üçüncü şəxs “xxxx” MTK ilə aralarında bağlanmış xx.xx. 2015-ci il tarixli müqaviləyə istinad etməsinin əsası yoxdur, “xxxx” MTK-nın belə bir səlahiyyəti olmamışdır ki, həmin müqavilə ilə binanın idarə edilməsini iddiaçıya tapşırsın. Belə olan halda, isə iddiaçının hazırkı iddianı qaldırmaq üçün subyektiv hüquqa malik olması istisna edilir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
10. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv, iddianın tam təmin olunması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, qətnamədə göstərilən cavabdehin mənzilinin onun mülkiyyətində olmasına dair qeyd edilir ki, həmin mənzil indi də cavabdehin mülkiyyətində deyil. MTK tərəfindən verilən müqavilə və tam ödəniş barədə mali yyə arayışı ilə həmin mənzil cavabdehə aid olsa da, hələ ki, mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestri xidmətində qeydiyyatdan keçməmişdir. Çünki binanın özü, cənab Prezidentin xx xxxxxx 2019-cu il tarixli Fərmanı ilə bəzi çoxmənzilli binaların istismara verilməsinin sadələşdirilməsindən sonra 2019-cu ilin sonunda dövlətə istismara verilmişdir və elektron bazaya daxil edilmişdir. Qətnamədə kollegiya cavabdehin sözü ilə hesab etmişdir ki, “iddiaçının hazırki iddianı qaldırmaq üçün subyektiv hüququ yoxdur, çünki Mənzil Məcəlləsinin 109.5-ci maddəsinin tələbinə görə kooperativ binada yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin 50 faizindən çoxuna mülkiyyət hüquqi qeydə alındıqdan sonra 1 ay ərzində kooperativ ləğv edilməli və ya MMM- yə çevrilməli idi. Buna görə də, xx.xx.2015-ci il tarixli müqavilə bina sakinləri üçün hüquqi qüvvəyə malik deyil”. Bununla bağlı qeyd edilir ki, hələ də nəinki 50 faiz, heç 5 faiz bina sakini də öz yaşayış sahəsini qeydiyyatdan keçirə bilməmişdir (keçirməmişlər). Çünki bina 2019-cu ilin axırında dövlət tərəfindən elektron formada istismara qəbul edilmişdir. Cavabdeh ehtiyacı olmadığına görə mənzildən istifadə etməmişdir və hesab edir ki, mənzilin kommunal xərclərini, yəni saxlanma xərclərini də ödəməməlidir. Bu isə həm mövcud qanunvericiliyə, həm də mülki dövriyyədə formalaşan adətə ziddir. Əgər cavabdeh ümumi dəyəri təmirsiz vəziyyətdə milyon manat ətrafında olan mənzilinin 2011 -ci ildən 2018-ci ilə kimi qüsursuz, təhlükəsiz və rahat şəkildə saxlancda olmasını bilirdisə, buna görə heç bir narahatçılıq keçirmirdisə, mənzili aldığı tarixdən 7 il keçəndən sonra gəlib mənzilini heç bir qüsur və çatışmazlıq olmadan yerində görürsə, həmin saxlancı qüsursuz yerinə yetirən şəxslərin xərclərini ödəməlidir. Axı bu müddət ərzində mənzilinin qapısı, pəncərəsi, şüşəsi, içindəki kərpic və s. oğurlana bilərdi. Bundan əlavə həmin mənzilə digər şəxslər - qonşular lazımsız əşyalar, həmçinin öz təmirlərindən çıxan zibili yığaraq, onların daşınması üçün cavabdehi real xərcə sala bilərdi. Göründüyü kimi, iddiaçı ən azından cavabdeh üçün Mülki Məcəllənin 1087-ci maddəsində nəzərdə tutulan özgə işlərini vicdanla tapşırıqsız aparmışdır. Buna görə də onun cavabdehdən muzd tələb etmək haqqı var. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
12. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
13. Mə hkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının direktoru X2 və vəkili xoğlu kassasiya şikayətinin dəlillərini müdafiə edərək, onun təmin olunmasını xahiş etdilər.
14. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2, kassasiya şikayətinə etiraz edərək onun rədd olunmasını xahiş etdi. Tətbiq edilən hüquq. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
15. Maddə 777.1. Tapşırıq müqaviləsinə görə, tapşırığı həyata keçirməyi öhdəsinə götürən şəxs (vəkalət alan) başqa şəxsin (vəkalət verənin) ona tapşırdığı əqdləri, işləri və ya digər xidmətləri konkret nəticə əldə olunmasına təminat vermədən icra etməyi öhdəsinə götürür.
16. Maddə 777.2. Tapşırıq müqaviləsi həm şifahi, həm də yazılı formada bağlana bilər. Müqavilə vəkalət alanın tapşırığı qəbul etməsindən sonra qüvvəyə minir. 1
7. Maddə 783.2. Vəkalət verən vəkalət alana yalnız o halda muzd ödəməlidir ki, bu, şərtləşdirilmiş olsun və ya belə qəbul edilmiş olsun, xüsusən o hallarda ki, şəraitə görə vəkalət alan müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində bu cür əqdlər bağlayır və ya xidmətlər göstərir.
18. Maddə 783.3. Əgər bu Məcəllənin 783.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda muzdun miqdarı müəyyənləşdirilməyibsə, tarif olduqda bu tarifə uyğun muzd, tarif olmadıqda isə vəkalət alanın olduğu yerdə qəbul edilmiş muzd şərtləşdirilmiş muzd sayılır.
19. Maddə 1087.1. Özgəsinin (sahibkarın) işlərini tapşırıq və ya digər əsas olmadan aparan şəxs (icraçı) onu vicdanla aparmağa borcludur.
20. Maddə 1087.2. İşlərin tapşırıqsız aparılmasını sonradan sahibkar bəyəndikdə bu bölmənin müddəaları əvəzinə tapşırıq haqqında müddəalar t ətbiq olunur.
21. Maddə 1090.1. Əgər işlərin aparılması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlirsə, icraçı xərclərin əvəzinin ödənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını tələb edə bilər. İcraçı lazımi vicdanlılıqla fəaliyyət göstərmişsə, bu qayda işlərin aparılmasının gözlənilən nəticə ilə qurtarmadığı halda da tətbiq olunur. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi:
22. Maddə 135.1. Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar.
23. Maddə 135.2.4. Yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməs i vəzifəsi yaranmış hesab edilir.
24. Maddə 137.1-ci və 137.6. Çoxmənzilli binanın idarəetmə müqaviləsində başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqq hər ay üçün həmin aydan sonra gələn ayın beşinədək təqdim edilmiş ödəniş sənədləri əsasında həmin aydan sonra gələn ayın on beşinədək ödənilir. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı halda, idarəedici təşkilat tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları həmin idarəedici təşkilata ödəyirlər.
25. Maddə 137.8–137.10. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər. Mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir.
26. Maddə 141.1-141.6. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə belə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etməlidir. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur: 141.2.1. binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə; 14 1.2.2. mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə; 141.2.3. idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən altı ay ərzində həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə m ülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Belə yığıncaqda bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəaları bələdiyyə tərəfindən sahə mülkiyyətçilərinin nəzərinə çatdırılmalıdır. Bir il ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir, bu şərtlə ki, bu Məcəllənin 141.4-cü maddəsinin tələbləri yerinə yetirilmiş olsun. Belə açıq müsabiqə açıq müsabiqənin nəticələri əsasında bağlanmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti başa çatanadək, həmin b inanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi halda da keçirilir. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş açıq müsabiqənin keçirildiyi gündən on gün müddətində çoxmənzilli binanın bütün sahə mülkiyyətçilərini açıq müsabiqənin nəticələri və həmin binanın idarə edilməsi müqaviləsinin şərtləri barədə məlumatlandırır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş açıq müsabiqənin nəticələri əsasında seçilmiş idarəedici təşkilatla bu Məcəllənin 141-1.2-ci maddəsi və Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş qaydada həmin binanın idarə edilməsi barədə müqavilə bağlamağa borcludur. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
27. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələbl ərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
28. Maddə
416. Kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
29. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apelyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
30. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
31. Yuxarıda qeyd edilənlərdən göründüyü kimi məhkəmələr iddianı rədd edərkən mövqelərini belə əsaslandırmışlar ki, “xxxx” MMM hazırkı tələbləri irəli sürmək üçün subyektiv hüquqa malik deyil.
32. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun M.Bağırovun şikayəti üzrə xx xxxx 2008-ci il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki, subyektiv hüquq üç elementin məcmusu kimi qiymətləndirilə bilər: öz hərəkətlərinə hüquqi ixtiyar; başqa (borclu) şəxslərdən tələb etmək hüququ; müdafiə hüququ.
33. Mülki hüquq münasibətlərində bir şəxsin tələb hüququ qarşı tərəfin müvafiq öhdəliyini ehtiva edir. Nəzərə alınmalıdır ki, öhdəlik dedikdə, bir şəxsin (borclunun) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etmək (pul ödəmək, əşya vermək, iş görmək, xidmətlər göstərmək və ya müəyyən hərəkətdən çəkinmək) vəzifəsi başa düşülür (Mülki Məcəllənin 385.1-ci maddəsi).
34. Həmin Məcəllənin 386.1-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
35. Göründüyü kimi, pulun ödənilməsi tələbini də özündə ehtiva edən öhdəliyin yaranması əsasları qanunda sadalanmış və buraya müqavilədən, zərər vurmadan, əsassız varlanmadan və Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslardan irəli gələn öhdəliklə rin daxil olduğu göstərilmişdir.
36. Beləliklə, hazırkı iş üzrə iddiaçının pul tələbinin (buna müvafiq olaraq cavabdehin pul ödəmək öhdəliyinin) müqavilədən və ya qanundan irəli gəldiyi aydınlaşdırılmalıdır.
37. İddiaçı təşkilat, Cavabdeh «xxxx» MTK ilə bağlanmış xx.xx.2011-ci il tarixli müqavilə əsasında binanı idarəçiliyə götürən və sakinlərə xidmət göstərən müəssisəyə xidmət xərclərini payına uyğun olaraq vaxtında ödəmək öhdəliyini üzərinə götürdüyünü, «xxxx» MTK ilə «xxxx» MMM arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli müqavilə əsasında sözügedən binada idarəetmə və istismar işlərinin ona həvalə edildiyini bildirir. İddiaçı ona da istinad edir ki, 2015-ci ildən etibarən sözügedən xidmətləri faktiki olaraq göstərmiş və binanın digər sakinləri kimi cavabdeh bu xidmətlərdən yararlanmışdı r. İddiaçı, eyni zamanda bina sakininin mənzildə yaşamasından asılı olmayaraq binanın idarəçiliyi ilə bağlı göstərilmiş xidmətlərin əvəzini ödəmək öhdəliyinə dair Mənzil Məcəlləsinin 135 və digər maddələrinə, habelə qanundan irəli gələn öhdəlik kimi əsassız varlanmaya dair normalara istinad etmişdir.
38. Göründüyü kimi, iddiaçı, ərizəsində tələblərinin əsası kimi həm müqaviləyə, həm də qanundan irəli gələn öhdəliklərə istinad edir. Belə olan halda, iddia tələblərinin hüquqi əsas(lar)ını tapmaq, başqa sözlə tələbin müqavilədən, yaxud qanundan irəli gələn öhdəliklər çərçivəsində həll edilməsi məhkəmənin vəzifəsidir.
39. Çünki, mülki hüquqda hamılıqla qəbul edilmiş prinsiplərdən biri olan “iura novit curia” (məhkəmə hüququ bilir) prinsipinə əsasən hüququn tətbiqinə bilavasitə hakim cavabdehli k daşıdığından tərəflərin faktlar barəsində hüquqi mövqeyi hakim üçün heç bir halda məcburi deyil.
40. Hazırkı iş üzrə apelyasiya instansiyası məhkəməsi, iddiaçının istinad etdiyi müqavilələr üzrə cavabdehə qarşı tələb irəli sürməyə subyektiv hüququnun olmaması nəticəsinə gələrkən mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, adları çəkilən hüquqi şəxslər arasında bağlanmış müqavilə binanın sakinləri üçün hüquqi qüvvəyə malik deyil. Çünki, Cavabdeh həmin müavilənin tərəfi olmayıb, onunla «xxxx» MMM arasında isə müqavilə bağlanmamışdır. Bundan əlavə, «xxxx» MTK-nın «xxxx» MMM ilə xx.xx.2015-cil tarixli müqaviləni bağlamağa səlahiyyətli olması üçün kooperativin ali orqanı olan Ümumi Yığıncağın xx.xx.2015-ci il tarixli qərarı olmalıydı ki, həmin qərar məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Eyni zamanda binanı idarə etmə üsulunu seçmək binanın idarəetmə orqanı olan sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aiddir.
41. Kollegiya bildirir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi qaydası Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsində açıqca göstərilmişdir. Binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında qanunda göstərilən üsullardan biri (binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə və ya idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə) seçilmədikdə binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi bu məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Bu mümkün olmadıqda həmin bələdiyyə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir. Sahə mülkiyyətçiləri isə belə müsabiqə nəticəsində seçilmiş idarəedici təşkilatla qanunla müəyyən edilmiş qaydada həmin binanın idarə edilməsi barədə müqavilə bağlamağa borcludurlar (§26).
42. Göründüyü kimi qanunverici, çoxmənzilli binanın idarə edilməsini ilk növbədə sahə mülkiyyətçilərinin özlərinə həvalə etmişdir. Onlar tərəfindən bu məsələ həll edilmədikdə bələdiyyənin müvafiq vəzifələri nəzərdə tutulmuşdur.
43. Hazırkı iş üzrə mübahisəli binanın sahə mülkiyyətçilərinin yuxarıda qeyd edilən idarəetmə üsullarından birini seçmələrinə və ya digər qanuni tədbirlər görmələrinə dair sübutlar təqdim edilməmişdir. Faktiki vəziyyət ondan ibarətdir ki, binanı inşa etmiş «xxxx» MTK-nın «xxxx» MMM ilə bağladığı xx.xx. 2015-cil tarixli müqavilə əsasında binanın idarəçiliyini məhz sonuncu şirkət həyata keçirir. Belə ki, binada sözügedən xidmətlərin faktiki olaraq «xxxx» MMM tərəfindən verilməsi, bina sakinlərinin bu xidmətlərdən yararlanmaları, bir çoxunun «xxxx» MMM ilə yazılı müqavilə bağlaması işin mübahisəsiz halıdır. Bu hallar ona dəlalət edir ki, həm «xxxx» MTK, həm də sahə mülkiyyətçiləri binanın idarəçiliyini «xxxx» MMM-yə tapşırmışlar.
44. Kollegiya onu da bildirir ki, «xxxx» MTK-nın Ümumi Yığıncağının xx.xx.2015-ci il tarixli qərarının təqdim edilməməsi faktı özü-özlüyündə «xxxx» MMM ilə bağlanmış xx.xx.2015-cil tarixli müqavilənin etibarsız olması nəticəsinə gəlmək üçün kifayətedici əsas deyil. Çünki, bu səlahiyyətin olmamasına görə həmin müqavilənin etibarsız sayılması haqında nəinki «xxxx» MTK tələb irəli sürməmiş, əksinə işdən görünür kimi müqavilə tərəfləri binanın idarəçiliyi ilə bağlı əqddə razılaşdırılmış hərəkətləri faktiki olaraq icra etmişlər və edirlər.
45. Mülki Məcəllənin 358-ci maddəsinə görə, səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır. Əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verilməsi, əgər səlahiyyətli şəxs bunu bəyənirsə, etibarlı olur.
46. Odur ki, iddiaçının tələblərinin müqavilə əsası araşdırılarkən tərəflər arasında tapşırığa dair mülki hüquqi münasibətləri nəzərə alınmamışdır.
47. Halbuki, tapşırıq müqaviləsi həm şifahi, həm də yazılı formada bağlana bilər. Bu əqd əsasında tapşırığı həyata keçirməyi öhdəsinə götürən şəxs (vəkalət alan) başqa şəxsin (vəkalət verənin) ona tapşırdığı əqdləri, işləri və ya digər xidmətləri icra etməyi öhdəsinə götürür. Göstərilmiş xidmətin əvəzi isə şərtləşdirildikdə və ya şəraitə görə zəruri olduqda ödənilməlidir (§15-18).
48. Məhkəmə kollegiyası vurğulayır ki, iddianın müqavilə əsası müəyyən edilməsə (tərəflər arasında müqavilə münasibətləri olmasa) belə, məhkəmə, tələblərin qanundan irəli gələn öhdəliklər (bu işin halları baxımından özgə işlərini tapşırıqsız aparma normaları) çərçivəsində əsaslı olub-olmamasına hüquqi qiymət verməlidir.
49. Belə ki, binanın idarəçiliyi ilə bağlı bir sıra işlərin (ümumi birgə mülkiyyətdə olan yerlərin saxlanılması, işıqlandırılması, mühafizənin təşkili və s.) bir neçə il ərzində «xxxx» MMM tərəfindən həyata keçirildiyi, bu işlərin görülməsinin bir qayda olaraq s ahə mülkiyyətçiərinin mənafeyinə uyğun olması və onların bu xidmətlərdən yararlanmaları şübhəsizdir.
50. Belə olan halda, «xxxx» MMM-in tələbinə Mülki Məcəllənin 1087-ci və digər aidiyyəti maddələri çərçivəsində hüquqi qiymət verilmədən rədd edilməsi əsaslı yanaşma hesab edilə bilməz (§19, 21).
51. O da nəzərə alınmalıdır ki, sözügedən xidmətlər tapşırıqsız aparıldıqda belə onların sonradan bəyənilməsi ilə tərəflərin münasibətinə yenə də tapşırıq haqqında müddəaların tətbiq edilməli olduğu qanunda açıqca göstərilmişdir (§20).
52. Belə olan halda, tərəflər arasındakı münasibətlərin mülki hüquqi müqaviləyə söykənməsi, müqavilə olmasa belə iddiaçının göstərdiyi xidmətlərdən cavabdehin yararlanması, faktiki hərəkətlərlə onları bəyənməsi və iş üzrə əhəmiyyət kəsb edən digər hallar tam və hərtər əfli araşdırılmalı, iddiaya müqavilədən və ya qanundan irəli gələn öhdəliklər çərçivəsində hüquqi qiymət verilməklə, mübahisə bütövlükdə həll edilməlidir.
53. Qeyd olunanları nəzərə alaraq Kollegiya bu nəticəyə gəlir ki, qətnamə ləğv edilməli, yuxarıda göstərilən halların araşdırılması və nəticəsindən asılı olaraq müvafiq qərarın qəbul edilməsi üçün iş apelyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməlidir.
54. Göstərilənlərə əsasən və MPM-nin 417-419-cu və 421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: “xxxx” MMM-nin kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xnömrəli iş üzrə xx xxxxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin, iş yeni apelyasiya baxışına göndərilsin. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.