Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3739/2020 28.10.2020 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı1, İddiaçı2 cavabdehlər Cavabdeh1 MMC-yə və “X2” ASC-yəqarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti) Hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Quliyev Gündüz Ağababa oğlu və Xələfov İlqar Rəhim oğlundan ibarət tərkibdə, Quliyeva Qumru Şahverən qızının katibliyi, Cavabdeh “X2” ASC-nin vəkili X1 iştirakı ilə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının x nömrəli iş üzrə xx xxxxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxara q, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Tərəflər arasındakı mübahisə ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin məbləği ilə bağlıdır. Belə ki, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx xxxxxx 2014-cü il tarixli, 2(005)-88/2013 nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçı1 “X2” ASC-nin xeyrinə tutulan borcun digər əşyalarla yanaşı onun və İddiaçı2 birgə mülkiyyətində olan Göyçay rayonu Çayarxı kəndində yerləşən əmlak kompleksi kimi müəssisəyə və onun yerləşdiyi 0,40 hektar torpaq sahəsinə yönəldilməsi və satılması qət edilmişdir. Məhkəmə aktında ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti göstərilməmişdir. İcra sənədinin icrası zamanı həmin daşınmaz əşya “Tərəqqi MMC” tərəfindən 105.000 manat qiymətləndirilmiş və onun hərracda satışı sifariş edilmişdir. Cavabdeh1 MMC tərəfindən keçirilmiş xx.xx.2018 -ci il tarixli hərracın yekunları barədə protokol əsasında həmin predmet “X2” ASC tərəfindən borcun əvəzinə 78.750 manata əldə edilmişdir. Eyni tarixdə hərrac təşkilatçısı ilə bank arasında daşınmaz əşyanın alqı-satqısına dair müqavilə bağlanmışdır. Bunlar işin mübahisəsiz hallarıdır.
2. İddiaçılaripoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin düzgün olmadığını bildirərək aşağıldakı iddia tələblərini irəli sürmüşlər. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçılar ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh1 MMC tərəfindən mülkiyyətlərində olan xində yerləşən əmlak kompleksi kimi müəssisənin satılması ilə bağlı hərracın yekunları barədə xx.xx.2018-ci il tarixli 36/1 nömrəli protokolun və Cavabdeh1 MMC ilə “X2” ASC arasında xx.xx.2018-ci il tarixd ə bağlanmış hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilənin etibarsız hesab edilməsinə, əmlak kompleksi kimi müəssisənin və onun yerləşdiyi 0,40 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin 275.000 manat müəyyən olunmasına dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişlər.
4. Cavabdehlər iddiaya etiraz edərək onun təmin olunmamasını xahiş etmişlər.
5. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (hakim G.Əsədova) xx.xx.2019-cu il tarixli, 2(005)-351/2019 nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir.
6. Məhkəmə mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, hərrac qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydalara uyğun keçirilməmiş, əşyanın ilkin satış qiyməti isə məhkəmə baxışı zamanı əldə edilmiş müstəqil qiymətləndirici “xxxx” MMC-nin rəyi əsasında 275.000 manat müəyyən edilməlidir. b) Apelyasiya instan siyası məhkəməsindəki icraat
7. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qərardadı ilə sözügedən daşınmaz əşyanın yenidən qiymətləndirilməsi keçirilmişdir. “xxxx” MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi ilə əşyanın 2017-ci ilin noyabr ayına bazar dəyəri 260.000 manat, hazırkı bazar qiyməti isə 283.000 manat müəyyən edilmişdir.
8. Apelyasiya baxışında cavabdeh “X2” ASC-nin vəsatəti əsasında ikinci dəfə əşyanın qiymətləndirilməsi aparılmış və bu dəfə xx.xx.2019-cu il tarixli qərardadla tədqiqat Azərbaycan Respublikası X3 Komitəsinə həvalə edilmişdir. Həmin qurumun verdiyi xx.xx.2019-cu il tarixli rəylə əmlak kompleksinin bazar dəyəri 155.000 manat müəyyən olunmuşdur.
9. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin (hakimlər-V.Sadıqov (sədrlik edən və məruzəçi), A.Hüseynov və A.İmanov) xx xxxx xx 2020-ci il tarixli, x nömrəli qətnaməsi ilə, cavabdehlər tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş apelyasiya şikayətləri qismən təmin olunmuş, Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx xxx 2019-cu il tarixli qətnaməsi Göyçay rayonu, Çayarxı kəndində 0,40 ha torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksinin ilkin satış qiymətinə dair hissədə dəyişdirilmiş, əmlak kompleksinin ilkin satış qiyməti 155.000 manat müəyyən edilmişdir.
10. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi X3 Komitəsin verdiyi rəyi üstün tutaraq öz mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, apelyasiya şikayətlərinin dəlilləri ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinə dair hissədə əsaslıdır və qətnamə bu hissədə dəyişdirilməli, əmlak kompleksinin ilkin satış qiyməti 155.000 manat müəyyən edilməlidir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
11. Cavabdehlər kassasiya şikayəti verərək qətnamənin qismən-əmlak kompleksinin ilkin satış qiymətinin 155.000 manat müəyyən edilməsi hissəsində ləğv olunmasına və Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx xxx 2019-cu il tarixli qətnaməsibub dəyişdirilmədən saxlanılmasına dair qərar çıxarılmasını xahiş etmişlər.
12. Kassasiya şikayəti işin yuxarıda qeyd edilən faktiki hallarına və əmlak kompleksinə dair alınmış rəylərə istinad edilməkləbelə əsaslandırılmışdır ki, kompleksin bazar dəyəri 275.000 manat olması mübahisələndirilmədiyi halda apelyasiya məhkəməsi öz təşəbbüsü ilə qiymətləndirmə təyin etməklə prosessual hüquq normalarını pozmuşdur. Apelyasiya məhkəməsi X3 Komitəsi tərəfindən verilmiş rəyin sübut əhəmiyyəti baxımından iş materiallarında olan və məhkəmənin təşəbbüsü ilə əldə edilmiş rəylərdən hansı üstünlüyü ilə seçilməsini əsaslandırmamış, niyə sonuncu rəyə istinad etdiyinə heç bir münasibət bildirməmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
13. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. a) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
14. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin vəkili, kassasiya şikayətinə etiraz edərək onun təmin olunmamasını xahiş etdi.
15. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmalarına baxmayaraq işdə iştirak edən digər şəxslər məhkəmə iclasına gəlmədiyi və gəlməməsinin səbəbləri barədə məlumat vermədiyi üçün məhkəmə kollegiyası MPMin 415.3-cü maddəsinə əsasən, işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Tətbiq e dilən hüquq. “İpoteka haqqında”Azərbaycan Respublikasının Qanunu:
16. Maddə 1.0.9. İlkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.
17. Maddə 39.3.3. Məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini qərarda göstərməlidir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu:
18. Maddə7. Qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydası nda ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır.
19. Maddə
8. Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
20. Maddə 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarını n həyata keçməsinə kömək göstərir.
21. Maddə 9.3. Hakim bütün hallarda prosesin çəkişmə prinsipini təmin etməlidir. O, öz qərarını yalnız tərəflərin çəkişmə prinsipinə əsasən müzakirə etdiyi dəlillərlə, onların verdiyi izahatlarla, sənədlərlə əsaslandırmalıdır.
22. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
23. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
24. Maddə
416. Kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
25. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə əmlak kompleksi nin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində mübahisələndirildiyindən apelyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı həmin hissədə yoxlanılır.
26. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
27. Kollegiya bildirir ki, məhkəmə tərəfindən ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qətnamə çıxarılarkən həmin predmetinilkin satış qiymətigöstərməlidir(§17). Hazırkı işin hallarından görünür ki, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qətnamə çıxarmış birinci instansiya məhkəməsi bunu etmədiyi üçün icra sənədinin icrası zamanı icra məmuru tərəfindən sözügedən məsələyə dair müstəqil qiymətləndiricinin rəyi alınmış və bu rəydəki qiymət əsasında hərracın keçirilməsi sifariş edilmişdir. Sonradan isə həmin xüsusatı bu işə baxmış məhkəmələr də yoxlamışlar.
28. Beləliklə, həm icra məmuru, həm də məhkəmələr tərəfindən keçirilmiş qiymətləndirmələr üzrə müstəqil qiymətləndirmə təşkilatları (hüquqi şəxslər) tərəfindən eyni əmlak kompleksinə müxtəlif qiymətlər qoyulmuşdur (105.000 manat, 275.000 manat və 260.00-283.000 manat).
29. Belə olan halda, apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qiymətləndirməni X3 Komitəsinə həvalə etməsi və bu qurumun verdiyi 155.000 manat məbləğini əsas götürərək əmlak kompleksinin ilkin satış qiymətini həmin rəyə uyğun müəyyənləşdirməsi əsaslıdır. Çünki, ekspert rəyi sübut növlərindən biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik olmasa da, məhkəmənin qərardadı əsasında, özü də daşınmaz əmlak sahəsində ixtisaslaşmış dövlət orqanı tərəfindən keçirilmiş ekspertizanın rəyində əks olunan məlumatın həqiqiliyinə olan təminat kifayət qədər yüksəkdir.
30. Məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gələrkən onu da nəzərə alır ki, ipoteka predmetlərinə tutma yönəldilərkən əşyanın likvid qiyməti əsas götürülməlidir. Likvid dəyər isə, bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vax t məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir(Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair xx xxxx 2020-ci il tarixli, 01 nömrəli Qərardadı).
31. Kollegiya, kassatorların əmlak kompleksinin bazar dəyərinin 275.000 manat olmasının mübahisələndirilmədiyi halda apelyasiya məhkəməsinin öz təşəbbüsü ilə qiymətləndirmə təyin etməsinə dair mövqeyini əsassız sayır. Ona görə ki, əvvəla, iş üzrə hər iki cavabdeh ayrı-ayrılı qda apelyasiya şikayəti verməklə, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini bütövlükdə mübahisələndirmişlər. İkincisi, kompleksin qiymətləndirilməsinin X3 Komitəsinə həvalə edilməsinə dair cavabdeh “X2” ASC tərəfindən məhkəməyə yazılı ərizə verilmişdir (iş vər. 265).
32. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
33. Odur ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apelyasiya instansiyası məhk əməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
34. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı1 və İddiaçı2 kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının x nömrəli iş üzrə xx xxxxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın (mübahisələndirilən hissədə). Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.