Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-888/2021 25.01.2021 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçılar İddiaçı2 və İddiaçı1 cavabdehlər “xxxx” MMC-nə, “xxxx” MMC-nə, cavabdeh oğluna və X3 qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: əmlakın qiymətləndirilməsi rəyinin, hərracın nəticələrinin və alqı-satqı müqavilələrinin etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Vəliyeva Elşanə Rafiq qızı (sədrlik edən və məruzəçi), Şamayev Elşad Yaquboviç və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, Əhmədov Fuad Vahid oğlunun katibliyi, İddiaçı2, digər İddiaçı1 vəkili X5, cavabdeh cavabdeh oğlunun vəkili Vəkil, cavabdeh X2 vəkili X6 iştir akı ilə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-613/2020 nömrəli iş üzrə xx xxxxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh oğlu və vəkili Vəkil tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə xx xxxxxx 2021-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları və iş üzrə məhkəmə icraatı 1. xx.xx.2011-ci il tarixli 3M-1/65 reyestr nömrəli borc müqaviləsinə xx.xx.2014-cü il tarixli əlavədən görünür ki, xx.xx.2011-ci il tarixdə tərəflər arasında bağlanmış 3M-1/65 reyestr nömrəli borc müqaviləsinə əsasən 250.000 manat, xx.xx.2014-cü il tarixdə əlavə 200.000 manat borc pul götürüb. Götürdüyü borc pulu, cəmi 450.000 manat İddiaçı1 xx.xx.2015-ci il tarixədək cavabdeh oğluna tam qaytarmalıdır; Həmin müqavilənin müddəti xx.xx.2014-cü il tarixdən xx.xx.2015-ci il tarixədək uzadıldı. 2. xx.xx.2011-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə xx.xx.2014-cü il tarixli əlavəyə əsasən cavabdeh oğlu (ipoteka saxlayan) və İddiaçı1 (ipoteka qoyan) arasında Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən və faktiki 0,01585 ha torpaq sahəsində istifadədə olan 141.2 kv.m ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair Bakı şəhəri 9 saylı notariat kontorunda xx.xx.2011-ci il tarixdə notarius R.Z.Sadıqov tərəfindən təsdiq olunmuş 3M-1/66 saylı ipoteka müqaviləsinin 3-cü bəndinin məzmunu aşağıda göstərilmiş mətn ilə əlavə olunmuş: xx.xx.2011-ci il tarixdə tərəflər arasında bağlanmış 3M-1/65 reyestr nömrəli borc müqaviləsinə əsasən 250.000 manat, xx.xx.2014-cü il tarixdə əlavə 200.000 m anat borc pul götürüb. Götürdüyü borc pulu, cəmi 450.000 manat İddiaçı1 xx.xx.2015-ci il tarixədək cavabdeh oğluna tam qaytarmalıdır; Həmin müqavilənin müddəti xx.xx.2014-cü il tarixdən xx.xx.2015-ci il tarixədək uzadıldı. 3. xx.xx.2016-cı il tarixli icra qeydinə əsasən xx.xx.2011-ci il tarixdə rəsmiləşdirilmiş 3M01/65 nömrəli borc müqaviləsinə və xx.xx.2014-cü il tarixli 3M-10/2942 reyestr nömrəli borc müqaviləsinə əlavəyə əsasən ünvan 2 ünvanında qeydiyyatda olan İddiaçı2 xx.xx.2015-ci il tarixədək vaxtında ödənilməmiş, cəmi 450.000 manat pul və 10 manat dövlət rüsumu, cəmi 450.010 manat pul Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Əlibəyov Qardaşları küçəsi, 41A ünvanında qeydiyyatda olan cavabdeh oğlunun xeyrinə tutulmalıdır. 4. “xxxx” MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli 359 saylı əmlakın qiymətləndir ilməsi barədə hesabatına əsasən ipoteka predmeti olan İddiaçı1 məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiyməti 353.000 manat təşkil edir. 5. “xxxx” MMC tərəfindən Bakı şəhəri Səbail rayon İcra şöbəsinə ünvanlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli, 01/1454 nömrəli məktubda göstərilmişdir ki, icra şöbəsinin 17/64 745-3/20399/2016 saylı, xx.xx.2016-cı il tarixli sifariş məktubuna əsasən, Bakı şəhəri 9 saylı Notariat Kontoru tərəfindən verilmiş xx.xx.2016-cı il tarixli icra sənədinə əsasən İddiaçı1 məxsus ünvan 5 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi açıq hərrac vasitəsi ilə satılmalı idi. Mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq kütləvi informasiya vasitələr ində elan dərc olunmuş, tərəflərə bildirişlər təsdiq etmə üsulu ilə göndərilmişdir. Alıcı müraciəti olmadığı üçün əmlak satılmamışdır. Bu səbəbdən də icra məktubu icrasız geri qaytarılmışdır. 6. “xxxx” MMC-nin xx.xx.2017-ci il tarixli, 08/08 nömrəli hərrac təşkilatının əmlakın tələbkar tərəfindən əldə edilməsi barədə “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 53.3-cü maddəsinin tətbiqi haqqında protokola əsasən 9 saylı Notariat Kontorunun xx.xx.2016-cı il tarixli icra qeydi və Bakı şəhəri Səbail rayon İcra şöbəsinin 17/64-745-3/20399/2016 nömrəli, xx.xx.2016cı il tarixli sifariş məktubunun icrasına əsasən İddiaçı1 məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı keçirilmiş hərracda X9. oğlunun etibarn amə əsasında nümayəndəsi Vəkil iştirak etmiş, hərracda iştirak üçün digər alıcı müraciəti olmamışdır. X9. oğlunun etibarnamə əsasında nümayəndəsi Vəkil İddiaçı1 məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin digər alıcısı olmadığı üçün həmin əmlakı əldə etmək istədiyini bildirmişdir. 7. xx.xx.2017-ci il tarixli hərracın yekunları üzrə əmlakın tələbkara təklifi barədə müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi 353.000 manata X9. oğlunun etibarnamə əsasında nümayəndəsi Vəkil tərəfindən satın alınmışdır.
8. RX seriyalı ******* nömrəli çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2 B ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 141,2 kv.m olan əmlak kompleksi kimi müəssisə xüsusi mülkiyyət kimi cavabdeh oğluna məxsusdur (qeydiyyat nömrəsi **********; qeydiyyat tarixi xx.xx.2017-ci il).
9. AZ-İ seriyalı, ******* nömrəli xx.xx.2018-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən cavabdeh oğlu Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 141,2 kv.m olan əmlak kompleksi kimi müəssisəni 960.720 manata X1.
10. RX seriyalı ******* nömrəli çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 141,2 kv.m olan əmlak kompleksi kimi müəssisə xüsusi mülkiyyət kimi X3 məxsusdur (qeydiyyat nömrəsi **********; qeydiyyat tarixi xx.xx.2018-ci il). a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
11. İddiaçılar İddiaçı2 və İddiaçı1 xx.xx.2018-ci il tarixdə cavabdehlər “xxxx” MMC-nə, “xxxx” MMC-nə qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, İddiaçı1 məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə dair keçirilmiş “xxxx” MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatının ləğv edilməsi, Bakı şəhəri üzrə İxtisaslaşdırılmış “xxxx” MMC tərəfindən keçirilən xx.xx.2017-ci il tarixli hərracın nəticələrinin ləğv edilməsi, yenidən qiymətləndirmənin keçirilməsi və cavabdeh oğlunun adına verilmiş ******* saylı çıxarışın etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişlər.
12. İddia tələbini onunla əsa slandırmışdır ki, «xxxx» MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatına əsasən İddiaçı1 məxsus ünvan 5 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsi 353.000 manat dəyərində qiymətləndirilməsi bazar qiymətindən dəfələrlə aşağı müəyyən edilmişdir. «xxxx» MMC-nin xx.xx.2017-ci il tarixli məktubundan göründüyü kimi İddiaçı1 məxsus ünvan 5 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə dair aparılan qiymətləndirmə tədbirləri nəticəsində daşınmaz əmlakın dəyəri 1.544.160 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. İddiaçı “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci və 15-ci maddələrinə istinad etmişdir.
13. İddiaçı2 vəsatəti əsasında məhkəmə tərəfindən cavabdeh oğlu və X7 iş üzrə mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilmişlər. 14. xx.xx.2019-cu il, xx.xx.2019-cu il, xx.xx.2019-cu il və xx.xx.2019-cu il tarixlərdə iddiaçılar İddiaçı2 və İddiaçı1 məhkəmənin dəftərxanası vasitəsi ilə məhkəməyə iddia tələbinin artırılması barədə ərizələr təqdim etmiş, sonuncu dəfə xx.xx.2019-cu il tarixli iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizədə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə dair keçirilmiş «xxxx» MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın ləğv edilməsi, Bakı şəhəri üzrə İxtisaslaşdırılmış «xxxx» MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixdə keçirilən 08/08 saylı, xx.xx.2017-ci il tarixli hərracın yekunlarına dair protokolun və həmin protokol əsasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibar sız hesab edilməsi, ******* saylı xx.xx.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və ******* saylı çıxarışın ləğv edilməsi və Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı1 mülkiyyətinə verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişlər.(iş vərəqi 138, 174, 191,198 və 199)
15. İddia tələbinin həcminin artırılması və dəqiqləşdirilməsi barədə ərizələrin heç birində iddianın əsaslandırılması üçün əlavə hallara və ya faktlara istinad edilməmişdir.
16. İddiaçı2 nümayəndəsi və vəkili X5 xx.xx.2019-cu il tarixli ərizəsi əsasında məhkəmə tərəfindən cavabdeh oğlu və X7 iş üzrə cavabdeh qismində işə cəlb edilmişlər.
17. İddiaçı2 müraciəti əsasında alınaraq məhkəməyə təqdim edilmiş “xxxx” MM C-nin xx.xx.2017-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən və İddiaçı1 məxsus əmlak kompleksi kimi müəssisənin («Sürücü kafesi») xx.xx.2017-ci il tarixə bazar dəyəri 1.544.160 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
18. İş üzrə iddiaçıların vəsatəti əsasında xx.xx.2019-cu il tarixli məhkəmə qərardadı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizası təyin olunmuş, “xxxx» MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli, 66 nömrəli qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi barədə hesabatına əsasən İddiaçı1 məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiyməti 935.000 mana t təşkil etmişdir.
19. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (hakim Ramin Quliyev) xx xxxxxx 2019cu il tarixli 2(005)-817/2019 nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş, İddiaçı1 məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsinin qiymətləndirilməsinə dair “xxxx” MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli 359 saylı əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatı ləğv edilmiş, “xxxx” MMC-nin Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə dair xx.xx.2017-ci il tarixli, 08/08 saylı hərracın yekunları barədə protokol və həmin protokol əsasında cavabdeh oğlu ilə bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilmiş, cavabdeh oğlu ilə X7 arasında bağlanmış AZ-İ seriyalı, ******* nömrəli xx.xx.2018-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilmiş, X2 mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasına dair - qeydiyyat nömrəsi **********, qeydiyyat tarixi xx.xx.2018-ci il olan daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı və bununla bağlı verilmiş RX seriyalı ******* nömrəli saylı Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrindən Çıxarış ləğv edilmiş, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi İddiaçı1 mülkiyyətinə verilmiş, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçılar İddiaçı2 və İddiaçı1 aid edilmişdir.
20. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, İddiaçı1 məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ün vanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin qiymətləndirilməsi ilə bağlı məhkəməyə iki ayrı-ayrı qiymətləndirmə şirkəti tərəfindən rəy təqdim edilmiş və hər iki rəy üzrə mübahisəli əmlaka təyin edilmiş qiymətlərlə cavabdeh “xxxx” MMC tərəfindən təyin edilmiş qiymət arasında kəskin qiymət fərqləri olmuşdur. Belə ki, müstəqil qiymətlənidirici olan «xxxx» MMC-nin xx.xx.2017-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyində həmin əmlak 1.544.160 manat dəyərində, «xxxx» MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli, 66 nömrəli rəyində həmin əmlak 935.000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir.
21. Ekspertiza rəyləri arasında kəskin qiymət fərqlərinin olması ağlabatan deyildir. Həmçinin “xxxx” MMC tərəfindən keçirilən qiymətləndirmə vaxtı Azərbaycan Respublikasının daşınmaz əmlak bazarında kəskin qiymət tərəddüdləri (kəskin u cuzlaşma) olmamışdır. Cavabdehlər və üçüncü şəxslər tərəfindən isə əmlakın dəyəri ilə bağlı məhkəməyə hər hansı sübut təqdim edilməmişdir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, əmlakın qiyməti kimi müstəqil qiymətləndiricilər tərəfindən verilmiş ekspert rəyləri əsas götürülməlidir. Göründüyü kimi, “xxxx” MMC tərəfindən “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun, Vergi Məcəlləsinin və Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin Malın (işin, xidmətin) bazar qiymətinin müəyyən edilməsi qaydaları haqqında xx xxxxxx 2008-ci il tarixli qərarının tələbləri pozulmuşdur.
22. Həmçinin, “xxxx” MMC “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9-cu maddəsi ilə verilmiş hüquqlardan tam istifadə etmədən, 10-cu maddəsi ilə üzərinə qoyulmuş vəzifələri yerinə yeti rməyərək, İddiaçı1 məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 3007-ci məhəllə, Məmmədcəfər Cəfərov küçəsi, 2B ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsini qeyriobyektiv qiymətləndirmişdir. Qiymətləndirici «xxxx» MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli 359 saylı əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatda qiymətin müəyyən edilməsi zamanı xərc metodundan və uyğun satışların müqayisəsi metodundan istifadə edildiyi qeyd olunmuşdur. Lakin, məhkəmə hesab etmişdir ki, qiymətləndirici həmin metodlardan istifadə edərək iddiaçının mülkiyyətində olan əmlakı qiymətləndirərkən, əldə etdiyi məlumatlardan düzgün, yaxud tam istifadə etməmiş, qiymətləndirməni düzgün aparmaq üçün əldə etməli olduğu məlumatların hamısını əldə etməmiş, qiymətləndirmə səthi aparılmışdır. Bundan başqa qiymətləndirici daşınmaz əmlaka dair zəruri olan bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amillər müəyyən edilməmiş, əmlakın real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün mülkiyyətçidən müsahibə alınmamış, analoji əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, uyğun əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış və əmlakın bazar dəyəri qeyri-obyektiv təyin edilmişdir.
23. Qiymətləndirici «Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun, Azərbaycan Respublikası Vergilər Məcəlləsinin və Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin «Malın (işin, xidmətin) bazar qiymətinin müəyyən edilməsi qaydaları haqqında» xx xxxxxx 2008-ci il tarixli qərarına uyğun olaraq qiymətləndirmə aparmadığından, Azərbaycan Respublikası “xxxx” MMC-nin xx xxxx 2016-cı il tarixli, 359 saylı əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatı ləğv edilməlidir.
24. Məhkəmə araşdırılması zamanı müəyyən edilmişdir ki, hərracın təşkilatçısı olan «xxxx» MMC tərəfindən «İpoteka haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun tələbləri pozulmuş, hərrac zamanı iddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış sahəsi öz dəyərindən xeyli aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmış, bunun nəticəsi olaraq isə həmin qeyri-yaşayış sahəsi 353.000 manata cavabdeh oğluna satılmışdır.
25. Məhkəmə «xxxx» MMC tərəfindən qeyd olunan daşınmaz əmlakın (qeyri-yaşayış sahəsinin) real bazar qiymətindən aşağı qiymətlə hərracdan satılmasını hərracın yekunlarının etibarsız sayılması üçün tutarlı əsas hesab etmişdir.
26. Məhkəmə həmin qeyri-yaşayış sahəsinin Ş.ya xx.xx.2018-ci il tarixdə satılması barədə alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və onun əsasında v erilmiş ləğv edilməsi tələblərinin yuxarıda hüquqi qiymət verilmiş iddia tələblərindən doğan tələblər olduğunu qeyd edərək həmin hissədə də iddianı təmin etmişdir.
27. Məhkəmə qətnaməsində “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 7, 8, 9, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6.2, 415.1, 415.2, Azərbaycan Respublikası “İpoteka haqqında” Qanunun 42.1, 44-cü maddələrinə istinad etmişdir.
28. İş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsindən cavabdeh X4 tərəfindən apelyasiya şikayəti verilmişdir. b) Apelyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
29. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (hakimlər – Elnur Həsənov (sədrlik edən və məruzəçi), Xumar Mərdanova və Fuad Babayev) 2(103)-613/2020 nömrəli iş üzrə xx xxxxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə cavabdeh oğlunun apellyasiya şikayəti təmin edilməyərək, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-817/2019 saylı iş üzrə xx xxxxxx 2019-cu il tarixli qətnaməsi “xx.xx.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab olunması” hissəsində dəyişdirilmiş, cavabdeh oğlu ilə X7 arasında bağlanmış xx xxxxxxxx 2018-ci il tarixli müqavilə etibarsız hesab edildiyindən müqavilə üzrə ödənilmiş 960.720 (doqquz yüz altmış min yeddi yüz iyirmi) manat cavabdeh oğlundan alınaraq X3 qaytarılması qət edilmiş, qətnamə qalan hissədə və cavabdeh oğluna münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılmış, qətnamə ilə həmçinin məhkəmə xərcləri məsələsi də həll edilmişdir.
30. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin müəyyən olunmuş hallarına görə, Bakı şəhəri 9 saylı notariat kontorunun xx.xx.2016-cı il tarix də verdiyi icra qeydinə əsasən İddiaçı2 450 000 manat borcun və 10 manat dövlət rüsumunun cavabdeh oğlunun xeyrinə tutulması barədə göstəriş verilmiş, icra sənədinin icrası qaydasında İddiaçı1 məxsus ünvan 5 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsinə tutma yönəldilmiş, icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsi üçün “xxxx” MMC-nə sifariş məktubu göndərmiş, adı çəkilən MMC-nin xx xxxx 2016-cı il tarixli “əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat”ı ilə əmlak 353.000 manat məbləğində qiymətləndirilmiş, bundan sonra əmlak açıq hərraca çıxarılmış, “xxxx” MMC-nin xx.xx.2017-ci il tarixində təşkil etdiyi hərrac alıcı olmadığından baş tutmamış elan edilmiş, eyni tarixdə əmlak göstərilən qiymətə X9. oğluna satılmışdır.
31. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən iş üzrə təkrar qiymətləndirmə ekspertizası təyin edilmiş, X11 xx.xx.2020-ci il tarixli ƏEM/M10-219/20 saylı ekspert rəyi ilə xx.xx.2016-cı il tarixə mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 426.500 manat müəyyən edilmişdir.
32. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi əldə olunmuş qiymətləndirici rəylərini təhlil edərək qeyd etmişdir ki, icra məmurunun sifarişi əsasında qiymətləndirməni həyata keçirən “xxxx” MMC əmlakı qiymətləndirərkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə almamış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməmiş, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçıların hüququnun pozuntusu na şərait yaratmış, əmlak real dəyərindən aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır.
33. Məhkəmə. cavabdehun 353 000 manata əldə etdiyi əmlakı təxminən 1 il sonra 960 720 manata satdığının müəyyən olunduğunu da nəzərə almış və qeyd etmişdir ki bu hal, əmlakın. cavabdeha real qiymətindən çox aşağı qiymətlə satıldığı qənaətinə gəlməyə imkan verir.
34. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iş materiallarından iddiaçıların hərracın keçirilməsi barədə məlumatlandırılmış olduqları, hərracın keçirilməsi barədə elan verildiyi, hərrac barədə bildirişlərin göndərildiyi və elanların dərc olunması qaydalarına əməl edildiyi müəyyən olunmur – apellyasiya baxışı zamanı bununla əlaqədar sənədlər “xxxx” MMC-dən və Səbail rayon icra şöbəsindən tələb olunsa da, həmin qurumlar məhkəməyə heç bir sübut təqdim etməmişlər.
35. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, iddiaçıya məxsus əmlak real dəyərindən çox aşağı qiymətlə hərraca çıxarıldığından, habelə hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan, hərrac və onun nəticələri etibarsız hesab olunmalıdır.
36. Məhkəmə iddiaçıların “xx.xx.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, ******* saylı çıxarışın ləğv olunması, qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı1 mülkiyyətinə qaytarılması” tələbləri üzrə gəlinən nəticəni də əsaslı hesab edərək, bununla bağlı əlavə əsaslandırma aparılmasına zərurət görməmişdir. Məhkəmə xüsusilə qeyd etməyi zəruri hesab etmişdir ki, dəfələrlə dəvət olunmasına baxmayaraq əmlakı. cavabdehdan satın almış Şahpəri məhkəməyə gəlməmiş, əmlakı “xoş ni yyət, ağlabatan ehtiyatlılıq və sayıqlıq göstərməklə” real şəkildə əldə etdiyinə dair heç bir sübut təqdim etməmişdir.
37. Bununla belə, kollegiyanın qənaətinə görə, birinci instansiya məhkəməsi əqdin etibarsızlığının hüquqi nəticələrini tətbiq edərək tərəflərin əvvəlki vəziyyətə qaytarılmasını təmin etməməklə maddi hüquq normasının tələbini pozmuşdur. Belə ki, Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsinə görə, əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. Bu mənada, X8 arasında bağlanmış əqd etibarsız hesab edildiyindən belə bir tələbin mövcud olubolmamasından asılı olmayaraq həmin əqd üzrə alınanların geri qaytarılması (restitusiya) məsələsi də həll edilməli idi.
38. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi öz mövqeyini “İcra haqqında” Qanunun 51.1, 61.1, 61.2, Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 3, 8, Mülki Məcəllənin 415.2, 319.5, 416-cı maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
39. Cavabdeh cavabdeh oğlu kassasiya şikayəti verərək Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-613/2020 nömrəli iş üzrə xx xxxxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilib, iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Kas sasiya şikayətinin dəlilləri
40. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən prosessual hüquq normalarının pozulması onda əks olunmuşdur ki, məhkəmə tərəflərə eyni cür yanaşmamış, sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxmamış, eləcə də, həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verməmişdir ki, nəticədə Azərbaycan Respublikası MPM-nin 8.2, 9.1, 88, 385.1.1 və 385.1.2-ci maddəsinin tələbləri pozulmuşdur. Belə ki, 2016-cı il tarixdə mübahisəli əmlak 353 000 (üç yüz əlli üç min) manat dəyərində qiymətləndirilmiş və bu qiymət hərracın təşkil edilməsi barədə sifarişdə öz əksini tapmışdır. Məhkəmə kollegiyası öz qərarında göstərmişdir ki, guya, icra məmurunun sifarişi əsasında qiymətləndirməni həyata keçir ən “xxxx” MMC əmlakı qiymətləndirərkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə almamış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməmiş, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının hüququnun pozulmasına şərait yaratmış, əmlak real dəyərindən aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır. Halbuki, qiymətləndirmə keçirilərkən normativ hüquqi aktların tələblərinin pozulması məhkəmə baxışında tədqiq olunmuş sənədlərlə öz təsdiqini tapmamışdır. Məhkəmənin göstərilən arqumenti isə, yalnız şəxsi fərziyyələrdən ibarət olmuşdur. İş materiallarında olan, məhkəmə tədqiq i zamanı iddiaçı tərəfindən verilmiş və məhkəmələr tərəfindən təyin edilmiş qiymətləndiricilərin verdiyi hər üç rəy, icra məmurunun sifarişi əsasında verilmiş qiymətləndirici rəyi ilə eyni üsul, qayda və mexanizm əsas götürülməklə verilmişdir. İndiki halda isə, məhkəmə kollegiyası icra məmurunun sifarişi əsasında qiymətləndirməni həyata keçirən “xxxx” MMC-nin verdiyi rəyin, iş materiallarında olan digər rəylərə nisbətdə kifayət qədər əsaslandırılmamış olduğu qənaətinə gəlməsinin hüquqi əsaslandırmasını öz qərarında şərh etməmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya şikayətində göstərilmiş arqumentlərin heç birinə hüquqi qiymət verməmiş və nəzərə almamışdır. Halbuki, apellyasiya şikayətində göstərilən arqumentlər birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin birmənalı olaraq ləğ v edilməsi üçün əsas olmuşdur.
41. Kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz və ya yazılı izahat daxil olmamışdır. b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
42. Kassator cavabdeh E.cavabdehun vəkili Vəkil məhkəmə iclasında kassasiya şikayətini müdafiə edərək, onun təmin edilməsini xahiş etmiş, kassasiyaşikayətinin dəlillərinə əlavə olaraq bildirmişdir ki, iddiaçı tərəf hərracı mübahisələndirmək üçün iddia müddətini ötürsə də, məhkəmə həmin tələbi təmin edərək hərracın nəticələrini ləğv etmişdir. Həmçinin məhkəmə hərrac protokolunun əqdin etibarsızlığı ilə bağlı olan məsələlərə münasibət bildirməmişdir.
43. Cavabdeh Ş.nın vəkili X12 məhkəmə iclasında verdiyi izahatında cavabdeh E.cavabdehun kassasiya şikayətini müdafiə edərək şikayətin təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahi ş etmiş və izahatında bildirmişdir ki, Şahpəri əmlakı alqı-satqı müqaviləsi əsasında xx.xx.2018-ci il tarixdə əldə edən vicdanlı alıcıdır.
44. İddiaçı2 məhkəmə iclasında vəkilsiz iştirak etdiyinə görə Azərbaycan Respublikası MPM-in 67-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq iş üzrə onun izahatı dinlənilməmişdir.
45. İddiaçı1 vəkili Nuriyev Emil Xanalar oğlu kassasiya şikayətinə etiraz edərək, onun təmin edilməməsini xahiş etmiş və izahatında bildirmişdir ki, tərəflərin həm birinci, həm də apellyasiya məhkəməsində məhkəmə proseslərindən məlumatı olmuş, iş üzrə iddia müddətinin buraxılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət etməmişdir.
46. İşlə əlaqədar digər şəxslər işə baxılmasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilsələr də, onlar məhkəmə iclasına gəlməmişlər və bunun səbəbləri barədə də məhkəməyə heç bir məlumat vermədikləri üçün məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası MPM-in 415.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə iclasına gəlməyən şəxslərin iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab edir. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
47. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildi rişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir.
48. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
49. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
50. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
51. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir.
52. Maddə 37.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb-sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. 53. 354.1. Əhəmiyyətsiz əqdin etibarsızlığı nəticələrinin tətbiqi haqqında iddia onun icrasına başlanıldığı gündən bir il ərzində irəli sürülə bilər.
54. Maddə 354.2. Bu Məcəllənin 347.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, maraqlı şəxs əqdin bağlanmasına təsir etmiş zorakılığa və ya hədəyə son qoyulduğu gündən və ya əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər.
55. Maddə
140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanun:
56. Maddə
7. Qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər.
57. Maddə
8. Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar v ə digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
58. Maddə 14.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
59. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
60. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
61. Maddə 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir.
62. Maddə 103.2. Ekspertin rəyi ilə məhkəmənin razılaşmaması iş üzrə qətnamədə və ya qərardadda əsaslandırılmalıdır.
63. Maddə 220.4 Qətnamənin əsaslandırıcı hissəsində işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən halları, işin halları barədə məhkəmənin əsaslandırıldığı sübutlar və məhkəmənin bu və ya digər sübutları və iclasda iştirak edən şəxslərin istinad etdiyi qanun və hüquqi aktları rədd etmək üçün gətirdiyi dəlillər, habelə, məhkəmənin qətnamə çıxararkən rəhbər tutduğu qanunlar və normativ hüquqi aktlar göstərilməlidir.
64. Maddə 372.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci ins tansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
65. Maddə 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
66. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmədiyi üçün kassasiya instansiyası məhkəmə si şikayətin belə dəlilləri üzrə araşdırma aparmır və onlara qiymət vermir.
67. Maddə
416. Kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır
68. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
69. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəti cələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
70. Kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
71. Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
72. İş üzrə cavabdeh cav abdeh oğlu kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsini bütünlüklə mübahisələndirdiyindən qətnamə tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
73. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 319.5, 415.2, 416, “İcra haqqında” Qanunun 51.1, 61.1, 61.2, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 3, 8-ci maddələrinə istinad etməklə işin materialları üzrə gəldiyi qənaət ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçıya məxsus əmlak real dəyərindən çox aşağı qiymətlə hərraca çıxarıldığından, habelə iddiaçılar hərrac barədə məlumatlandırılmadıqlarına görə hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan hərrac və onun nəticələri etibarsız hesab edilməli, həmçinin əmlakın 3-cü şəxsə satılması bar ədə müqavilə etibarsız hesab edilməklə, əmlak ilkin mülkiyyətçiyə qaytarılmalıdır.
74. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işə baxılarkən həm maddi, həm də prossesual hüquq normalarının tələblərini pozmuşdur.
75. Qiymətləndirmə hesabatının ləğvi ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, mübahisəli əmlakın qiyməti ilə bağlı məhkəmələr tərəfindən 2 dəfə ekspertiza keçirilmiş və birinci dəfə əmlaka xx.xx.2019-cu il tarixli rəylə 935.000 manat müəyyən edilmiş, ikinci rəylə isə əmlakın 2016-cı ilin iyul ayına 426.500 manat olduğu müəyyən edilmişdir. Lakin məhkəmə bu ekspert rəylərinə əsasən deyil, hərracda alınmış əmlakın 1 il sonra E.cavabdehtərəfindən 960.720 manata satılmasına istinad etməklə, əmlakın qiymətinin düzgün müəyyən edilmədiyi və hərracda ucuz qiy mətə satılması qənaətinə gəlmişdir.
76. Halbuki əmlakın hərracda məcburi satışı üçün müəyyən edilən qiyməti, onun açıq bazarda tələb və təklifə əsasən satıldığı qiymətlə fərqli ola bilər. Nəzərə alınsa ki, həmin əmlak hərracda əldə edildikdən 1 il 7 ay sonra satılmışdır, bu zaman məhkəmə tərəfindən həmin müddət dövründə əmlakda hər hansı dəyişikliyin baş verib-vermədiyi, daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımının olub-olmaması müvafiq olaraq qiymətləndirilmədən yalnız bu əsasla əmlakın ucuz qiymətə satılması qənaətinə gəlinməsi əsaslı olmamışdır.
77. Bundan başqa, işdə olan, məhkəmə tədqiqi zamanı iddiaçı tərəfindən verilmiş və birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən “xxxx” MMC-dən alınmış qiymətləndirici rəyləri icra məmurunun sifarişi əsasında verilmiş qiymətləndirici rəyi ilə eyni üsul, qayda və mexanizm əsas götürülməklə verilmiş və əmlakın qiymətləndirmə keçirilən dövrə bazara dəyərini müəyyən etmişdir. Həmin rəylərdə də analoji əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlili həyata keçirilməmişdir.
78. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, mübahisələndirilən qiymətləndirmə rəyi xx.xx.2016cı il tarixdə tərtib edildiyindən məhkəmənin müqayisə üçün əmlakın həmin dövrdəki qiymətini analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməklə, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməklə müəyyən edən X11 xx.xx.2020-ci il tarixli rəyini hansı əsaslara görə nəzərə almadığı qətnamədən müəyyən edilmir. Həmin rəydə əmlakın dəyəri 426.500 manat müəyyən edilmiş və bu iki rəy arasında, cəmi 73500 manat fərq mövcud olmuşdur.
79. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, ekspert rəyi sübut növlərindən biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik deyil, məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilməli, ekspertin rəyi ilə məhkəmənin razılaşmaması iş üzrə qətnamədə və ya qərardadda əsaslandırılmalıdır.
80. Azərbaycan Respublikasının MPM-nin 14.2, 217.3 və 217.4-cü maddələrinə əsasən mahiyyəti üzrə işə baxan məhkəmə tərəfindən qətnamə tərəflərin məntiqi izahı əsasında deyil, yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutlardan istifadə etməklə, məhkəmə iclasında müəyyən edilmiş həqiqi hallar və tədqiq olunmuş sübutlar üzrə çıxarılır.
81. İşin obyektiv həlli üçün yalnız mötəbər sübutlardan istifadə oluna bilər. Sübutlar sübut edilən fakta birmənalı bağlı olmalı, yəni həmin faktın varlığı barədə güvənli nəticə çıxarmağa əsas vermə lidir. Mülki prosesdə sübutlar əsasında nəticə çıxararkən aşağıdakı qayda əsas tutulmalıdır: 1) güvənli nəticəyə gəlməkdən ötrü bir yox, bir neçə sübut olmalıdır; 2) sübutların heç birinin güvənliliyi şübhə doğurmamalıdır; 3) bu sübutlar bir-birini təsdiq etməli və tamamlamalıdır; 4) bu sübutlar birlikdə dəyərləndirilməlidir.
82. Hərrac protokolunun və hərracda bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi tələbi üzrə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçılar iddia tələblərini yalnız əmlakın ucuz qiymətə satılması ilə əsaslandırmış, hərrac barədə məlumatlandırılmadıqları, bildiriş almadıqları barədə heç bir dəlil irəli sürmədikləri halda, məhkəmə iddiaçıların hərrac keçirilərkən hüquqlarının pozulduğunu və hərrac barədə məlumatladırılmadıqlarına görə hərracın keçirilmə qay dalarının pozulması nəticəsinə gəlmişdir.
83. Eyni zamanda, məhkəmə bu əqdləri etibarsız hesab edərkən apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçıların hüququnun pozulmasını bildiyi anı müəyyən edərək, hesabatın etibarsız hesab edilməsi və əqdlərin mümbahisələndirilməsi üçün iş üzrə iddia müddətinin (kəsici müddətin) buraxıb-buraxmamasını müzakirə etməli olduğu halda, bunu etməmişdir.
84. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 373-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş iddia müddəti ilə, Mülki Məcəllənin 354-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müddət tamamilə fərqli anlayışlardır. Mülki Məcəllənin 354-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müddətlər iddia müddəti deyil, kəsici müddət olmaq etibarı ilə hüququnun pozulması ehtimal olunan şəxsin müraciət müddətidir. Yəni, qanunun tələbinə əsasən əqdi n etibarsızlığı ilə bağlı tələb irəli sürmək üçün hüququ pozulmuş şəxs bir il ərzində məhkəməyə müraciət edə bilər. Həmin müddət keçdikdən sonra isə maraqlı şəxs bu hüququnu itirir. Sözügedən müddət hüququn itirilməsi ilə bağlı olmaqla iddia müddətlərinə aid deyil, kəsici müddətlərə aid olduğu üçün bununla bağlı iddia müddətinin tətbiqi ilə bağlı ərizənin verilməsinə zərurət də yoxdur.
85. Bununla bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçılar müxtəlif dövlət orqanlarına şikayət ərizələrində Nəsimi rayon Məhkəməsinin qərardadı ilə əmlakın məcburi boşaldıldığını, bu qərardaddan şikayət verildiyini, həmçinin E.cavabdehla razılığa əsasən əmlakın satılması üçün 1 il ərzində alıcı axtardığını göstərmişdir.(iş v.52-56)
86. Eyni zamanda, işin 3 və 4-cü vərəqlərində olan Nərimanov rayon Məhkəm əsinə təkrarən daxil olmuş eyni tərəflərin iddia ərizəsi barədə iki məlumat vərəqindən görünür ki, iddiaçılar cavabdeh “xxxx” MMC-yə qarşı iki dəfə, hesabatın ləğv edilməsi və çıxarışın ləğv edilməsi barədə iddialarla müraciət etmiş, birinci iddia Nərimanov rayon Məhkəməsinin 2-1566/17 saylı xx.xx.2017-ci il tarixli qərardadı ilə, 2-ci iddia həmin məhkəmənin 2-196/18 saylı xx.xx.2018-ci il tarixli qərardadı ilə baxılmamış saxlanmışdır.
87. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçıların hüquqlarının müdafiəsi üçün onların hüquqlarının pozulmasını bildiyi anı müəyyən etmək üçün yuxarıda qeyd edilənlər əhəmiyyətli olduğundan, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən bu hallar üzrə müvafiq araşdırma və qiymətləndirmə aparılmalıdır.
88. Cavabdehlər E.cavabdehla Ş. arasında bağlanmış xx.xx.2018-ci il t arixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, əmlakın İddiaçı1 mülkiyyətinə qaytarılması hissəsi üzrə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, bu əqdin hansı əsaslarla etibarsız hesab edilməsi məhkəmə qətnaməsində əsaslandırılmamış, bu hissədə məhkəmənin hansı maddi hüquq normasını rəhbər tutduğu əks olunmamışdır.
89. Halbuki Mülki Prossesual Məcəlləsinin 220.4-cü və 392.1.5-ci maddəsi tələb edir ki, qətnamənin əsaslandırıcı hissəsində işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən halları, işin halları barədə məhkəmənin əsaslandırıldığı sübutlar və məhkəmənin bu və ya digər sübutları və iclasda iştirak edən şəxslərin istinad etdiyi qanun və hüquqi aktları rədd etmək üçün gətirdiyi dəlillər, habelə, məhkəmənin qətnamə çıxararkən rəhbər tutduğu qanunlar və normativ hüquqi aktl ar göstərilsin
90. Buna görə də, apellyasiya məhkəməsinin hərracın nəticələri etibarsız hesab edildiyinə görə cavabdehlər arasında xx.xx.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, sonuncu mülkiyyətçi Ş.nın adına verilmiş ******* saylı çıxarışın ləğv olunması və qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı1 mülkiyyətinə qaytarılması tələblərinin təmin edilməsi üçün əlavə əsaslandırma aparılmasına zərurətin olmaması, həmçinin məhkəmənin dəfələrlə dəvət olunmasına baxmayaraq əmlakı. cavabdehdan satın almış Şahpəri məhkəməyə gəlməməsi və əmlakı “xoş niyyət, ağlabatan ehtiyatlılıq və sayıqlıq göstərməklə” real şəkildə əldə etdiyinə dair heç bir sübut təqdim etməməsi barədə mövqeyi qanunsuz və əsassız olmuşdur.
91. Belə ki, məhkəmə sonuncu mülkiyyətçinin real alıcı olmaması dedikd ə nəyi nəzərdə tutduğunu, bu əqdi hansı əsaslarla etibarsız və ya əhəmiyyətsiz əqd hesab etdiyini qətnamədə göstərməməklə yanaşı, real alıcı olması faktının sübutetmə yükünü də sonuncu mülkiyyətçinin üzərinə qoymaqla, Azərbaycan Respublikası Mülki Prossesual Məcəlləsi 77.1-ci maddəsinin tələblərini pozmuşdur.
92. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, cavabdeh Ş. tərəfindən qətnamədən apellyasiya və kassasiya şikayəti verilməsə də, xx.xx.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin digər tərəfi olan cavabdeh E.cavabdehun apellyasiya şikayəti əsasında bu əqdin qanuniliyini yoxlayan apellyasiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Prossesual Məcəlləsinin 372.7-ci maddəsinə əsasən apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prossesual hüquq normalarına riayət etməs ini yoxlamalı idi.
93. Məhkəmə kollegiyası nəzərə alır ki, Konstitusiya Məhkəməsinin qərarlarının məcburi hüquqi qüvvəsi onun qərarlarında formalaşdırılmış hüquqi mövqelərinin qüvvəsinə də şamil edilir və həmin hüquqi mövqelər hüququn tətbiqi təcrübəsində məhkəmələr tərəfindən rəhbər tutulmalıdırlar. 94. "S.N.Məmmədovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki İşlər üzrə Məhkəmə Kollegiyasının aktlarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair" Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2004-cü il tarixli Qərarında, "Könül Namidar qızı Qəribovanın şikayəti ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi MİÜMK-nın xx xxxxxx 2006-cı il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyas ına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair" Qərarında əldə edənin vicdanlılıq prezumpsiyası ilə bağlı hüquqi mövqeləri müəyyən edilmişdir, həmin mövqelərin işlərə baxılarkən rəhbər tutulması isə qanunun tələbidir.
95. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, qüvvədə olan mülki qanunvericilik əldə edənin vicdanlılığı prezumpsiyasını müəyyən etmişdir. Bu prezumpsiyaya görə əldə edən onun vicdanlı sahib olması sübut edilənədək vicdanlı sahib hesab olunur. Vicdanlı sahib o şəxsdir ki, bu şəxs əmlakı onun özgəninkiləşdirməyə hüququ olmayan şəxsdən əldə etməsini bilmir və ya bunu bilməli olmağa borclu deyildir. O halda əldə edən vicdanlı sahib sayıla bilməz ki, əgər dəyəri ödənilməklə aparılan alqı-satqı anında mübahisəli əmlaka 3-cü şəxslərin iddiaları ona məlum olmuş olsun və bu iddialar son radan qanuni sayılsın. Qanunun tələbinə görə əgər mülkiyyətçi tərəfindən alqı-satqı müqaviləsinin və onun alıcıya verilmiş əmlakın geri qaytarılması formasında nəticələrin etibarsız sayılması haqqında iddia irəli sürülərsə və bu cür mübahisəyə baxılan zaman məhkəmə tərəfindən alıcının vicdanlı sahib olduğu müəyyən edilərsə, bu halda Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 337.5-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş qaydada iddianın təmin olunmasından imtina edilməlidir.
96. Nə birinci, nə də apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsində isə bu məsələ üzrə hər hansı əsaslandırılmış mövqe əks edilməmişdir.
97. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd edtməyi zəruri hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi mübahisəni yuxarıda qeyd edilən qaydada həll edərək, son nəticədə əmlakı əvvəlki mülkiyyətçiyə qay tarmaqla, həmin əmlakın notariusun icra qeydinə əsasən 450.000 manat borcun qaytarılmasının təminatı olması nəzərə alınmamış və bu barədə icra işinin davam etdirilməsi, həmin əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi, yeni hərracın keçirilməsi imkanını sual altında qoymuşdur.
98. Kassasiya şikayətinin dəlillərini müzakirə edərək məhkəmə kollegiyası onları qismən əsaslı hesab edir, çünki apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərinə tam əməl olunmamış, əsaslandırılmış qətnamə qəbul edilməmişdir. Bu da qəbul olunmuş qətnamənin ləğvi üçün əsasdır. Buna görə də, qətnamə ləğv edilməli və iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməli, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməlidir.
99. Lakin yeni qərarın qəbul olunması üçün Azərbaycan Respublikası MPM-nin 417.1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar hazırki iş üzrə mövcud deyildir.
100. İşin yeni apellyasiya baxışı zamanı məhkəmə yuxarıda qeyd olunan bütün halları qanunla müəyyən olunmuş qaydada araşdırmalı, Azərbaycan Respublikası MPM-nin 14.1-ci maddəsinə əsasən həqiqətə nail olmaq üçün, işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaratmalı, mübahisəli hüquq münasibətinə maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunmasını təmin etməli, araşdırılan sübutlara isə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88, 106.1-ci maddələrinin tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət verməli və təqdim olunmuş sübutlara müvafiq qiymət verdikdən sonra qanunun tələblərinə əsaslanan qətnamə qəbul etməlidir.
101. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh cavabdeh oğlu tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının xx xxxxxx 2020-ci il tarixli 2(103)613/2020 nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin və iş yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.