Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-1010/2021

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1010/2021 11.02.2021 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızından və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Dadaşova Ülkər Nazim qızının katibliyi, müstəqil tələb irəli sürmüyən üçüncü şəxs qismində prosesə cəlb edilmiş Maraqlı şəxs iştirakı ilə İddiaçı “xxxx” məhdud məsuliyyətli cəmiyyətinə və Bakı şəhəri Cavabdeh2nə qarşı “hərracın yekun protokolunun və müqavilənin etibarsız hesab edilməsi” tələblərinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin xx xxxxxxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsindən Maraqlı şəxs tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı “xxxx” məhdud məsuliyyətli cəmiyyətinə və Bakı şəhəri Cavabdeh2nə qarşı (Maraqlı şəxs və Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində göstərildiyi) iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ½ hissəsi mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi 1298 saylı evlə bağlı MMC-nin təşkil etdiyi və keçirdiyi hərracın qanunsuz və etibarsız sayılması, MMC-nin xx xxxxxx 2019-cu il tarixli 109 saylı “hərracın nəticələri haqqında yekun protokolu”nun və hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısına dair MMC ilə Maraqlı şəxs arasında bağlanmış xx xxxxxx 2019-cu il tarixli müqavilənin etibarsız hesab olunmasıbarədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddiaçı iddia tələblərini belə əsaslandırmışdır ki, Bakı şəhəri Xəzər rayon Məhkəməsinin xx xxxxxx 2015-ci il tarixli qətnaməsi ilə Maraqlı şəxs ona qarşı qaldırdığı iddia qismən təmin olunaraq ondan Maraqlı şəxs xeyrinə 20 000 (iyirmi min) manat məbləğində borcun və məhkəmə xərclərinə görə ödənilmiş 665 manatın, yəni cəmi 20 665 (iyirmi min altı yüz altımış beş) manatın tutulması qət edilmiş, həmin qətnamə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx xxxxxx 2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə dəyişdirilmədən saxlanılmış, xx xxxxxxxx 2017-ci il tarixdə verilmiş icra vərəqəsinə əsasən Xəzər rayon İcra şöbəsində icra işinə başlanılmış, icra məmurunun sifarişi əsasında mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 1298 saylı evin qiymətləndirilməsi işi “xxxx” MMC-yə tapşırılmış, bağ sahəsi 48 000 manat dəyərində qiymətləndirilmiş, Bakı şəhər Cavabdeh2 xx xxxxxx 2019-cu il müraciəti əsasında “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti xx xxxxxx 2019-cu il tarixdə evin ona məxsus olan hissəsini Maraqlı şəxs satmışdır. Qeyd edilən tarixlərdən də görünür ki, hərracın keçirilməsi ilə bağlı icra və probasiya şöbəsinin müraciəti və müqavilə arasında 1 gün fərq vardır, bu da onu deməyə əsas verir ki, bütün bu olanlarla bağlı onu məlamatlandırmamışlar, tərəflər öz aralarında belə bir "oyun” təşkil etmişlər. Məhz Cavabdeh2 sifarişi əsasında “xxxx” MMC tərəfindən Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi 1298 saylı ev 110 000 (yüz on min) manata qiymətləndirilmiş, “X1 Mərkəzi” MMC-nin xx xxxxxxx 2018-ci il tarixli bildirişində də sözügedən əmlakın ilkin satış qiyməti 110 000 (yüz on min) manat müəyyən olunmuşdur. Necə ola bilər ki, bir il ərzində əmlakın dəyəri bu qədər ucuzlaşır, həmin əmlak üçüncü şəxsi razı salmaqdan ötrü satılır və bütün bunlardan onun xəbəri olmur. Bütün bunlar göstərir ki, "hərrac” qanunsuzdur, mülkiyyətində olan əmlakın qanunsuz yollarla dəyərindən çox aşağı qiymətə ələ keçirilməsi üçün təşkil olunmuşdur. Cavabdeh heç bir hərrac keçirmədən, ona və hərrac iştirakçılarına bildiriş göndərmədən, mətbuatda elan vermədən, hərracla bağlı auksion və ya müsabiqə təşkil etmədən, hərrac iştirakçılarından beh qəbul etmədən mülkiyyətində olan Maraqlı şəxs satmışdır. Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin xx xxxxxxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbləri təmin edilmişdir. Həmin qətnamədən mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Maraqlı şəxs apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsi və iddianın rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini iddiaçının ona borcunu ödəməmək üçün belə bir iddianı qaldırmış olması, birinci instansiya məhkəməsinin isə işin hallarına düzgün hüquqi qiymət verməyərək maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etməməsi, qanuni əsaslarla keçirilmiş hərrac nəticəsində əmlakı əldə etdiyini nəzərə almayaraq qanunsuz qərar çıxardığı arqumentləri ilə əsaslandırmışdır. Məhkəmə iclasında iştirak edən Maraqlı şəxs apellyasiya şikayətini müdafiə edərək onun təmin olunmasını xahiş etmiş, işə baxılmasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada məlumatlandırılmış iddiaçı, habelə cavabdehlər “xxxx” məhdud məsuliyyətli cəmiyyətinin və Bakı şəhəri Cavabdeh2, iddiaçının üçüncü şəxs kimi cəlb etdiyi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin nümayəndələri məhkəməyə gəlməmişlər. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçı apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu bildirərək və iddia ərizəsinin yuxarıda göstərilən məzmununa uyğun izahat verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qüvvəsində saxlanılmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyası apellyatorun izahatını dinləyib, iş materiallarını araşdıraraq və işdə olan sübutları tədqiq edərək hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi isə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. İşin müəyyən olunmuş hallarına görə, Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin xx xxxxxx 2015-ci il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı Yadulla oğlundan Maraqlı şəxs xeyrinə ümumilikdə 20 665 manat məbləğində pul vəsaitinin tutulması qət edilmiş, həmin qətnamə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx xxxxxx 2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə dəyişdirilmədən saxlanılmış, qətnamə icraya yönəldilmiş, icra məmurunun təqdimatı əsasında ½ hissəsi İddiaçı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1298 saylı bağ sahəsinin üzərinə həbs qoyulması qərara alınmış, icra məmuru həmin əmlakın qiymətləndirilməsi üçün “xxxx” MMC-nə sifariş məktubu göndərmiş, adı çəkilən MMC-nin xx.xx.2018-ci il tarixli “əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat”ı ilə əmlak 110 000 (yüz on min) manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. İş materiallarından aydın olur ki, bundan sonra əmlak açıq hərraca çıxarılmış, “X1 Mərkəzi” MMC-nin təşkil etdiyi hərraclarda əmlak satılmadığından icra sənədi həmin MMC-nin xx xxx 2018-ci il tarixli məktubu ilə icra şöbəsinə qaytarılmışdır. Bununla belə iş materiallarından görünür ki, Cavabdeh2 icra məmuru xx.xx.2019-cu il tarixdə əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi haqqında qərar qəbul edərək qiymətləndirməni həyata keçirməyi “xxxx” MMC-nə həvalə etmiş, adı çəkilən MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi əsasında əmlaka 48 000 manat qiymət qoyulmuş, xx.xx.2019cu il tarixdə icra məmuru əmlakın həmin qiymətlə hərraca çıxarılması üçün “xxxx” şirkətlər qrupu MMC-nə məktub ünvanlamış, həmin MMC tərəfindən xx.xx.2019-cu il, xx.xx.2019cu il, xx.xx.2019-cu il və xx.xx.2019-cu il tarixlərdə hərraclar keçirilmiş, xx xxxxxx 2019-cu il tarixdə əmlak 16 800 manata Maraqlı şəxs satılmışdır. İddiaçı, əmlakının real qiymətindən daha aşağı qiymətlə hərraca çıxarıldığını və hərracın qanun pozuntusu ilə keçirildiyini iddia edərək hazırkı apellyasiya baxışının predmeti olan iddia tələblərini irəli sürmüş, iddiasının faktiki əsası kimi həm də, hərracın ona məlumat verilmədən keçirildiyinə istinad etmişdir. Bu kontekstdə kollegiya, əmlakın qiymətləndirilməsi, onun hərracda satılması, müqavilənin hərracda bağlanması, hərracın etibarlılığı ilə əlaqədar bəzi məsələlərin təhlil olunmasını zəruri hesab edir və hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesinin ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn iddia tələbinin qanuni əsasının tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarət olduğunu vurğulayır. “İcra haqqında” Qanunun 51.1-ci maddəsinə əsasən borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi, tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. Qiymətləndirici icra məmuru tərəfindən dəvət olunur. Həmin Qanunun 53-cü maddəsinə görə üzərinə həbs qoyulmuş əmlak, qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak istisna olmaqla, həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, tələbkara təklif olunur. Tələbkar imtina etdikdə həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində satılmalıdır. Borclunun əmlakı, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır. Dəyəri 500 manatdan artıq olmayan daşınar əmlak icra xidmətinin müəyyən etdiyi ticarət şəbəkələrində müvafiq müqavilə əsasında satıla bilər. Əmlak satılmadıqda, həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə, əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş məhkəmə və ya digər orqana qaytarılır. Həmin Qanunun 61.1-ci və 61.2-ci maddələrinə görə isə borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 3-cü maddəsinə əsasən, qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektidir. Həmin Qanunun 8-ci maddəsinə görə, qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxıla bilər. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. İcra məmurunun sifarişi əsasında iddiaçının əmlakına iki dəfə qiymət qoyulduğunu və bu qiymətlər arasında kəskin fərqlərin olduğunu nəzərə alan birinci instansiya məhkəməsi əmlakın qiymətləndirilməsi üçün qiymətləndirmə təyin etmiş, əmlakın qiymətinin 190 000 manat (iddiaçıya məxsus ½ hissənin qiymətinin 95 000 manat) olduğu müəyyənləşdirilmişdir. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq hesab edir ki, “xxxx” MMC-nin qiymətləndirici eksperti iddiaçıya məxsus əmlakı qiymətləndirərkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə almamış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməmiş, əmlakı real dəyərindən çox aşağı qiymətləndirmişdir. Kollegiya, birinci instansiya məhkəməsinin sözügedən əmlakla bağlı keçirilmiş hərracın nəticələrinin etibarsız sayılması barədə gəldiyi nəticəni də əsaslı hesab edir: Belə ki, Mülki Məcəllənin 415.2-ci maddəsinə görə, qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Həmin Məcəllənin 319.5-ci maddəsinə əsasən, hərrac “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş hallarda baş tutmamış elan edildikdə, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, təkrar hərracın birinci hərracın iştirakçısı olmadığı səbəbindən keçirildiyi halda isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə əsasən, müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsinə görə isə, hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə hərrac baş tutmamış hesab edilir və bu halda hərracın təşkilatçısı hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi kütləvi informasiya vasitəsində məlumat dərc etdirməlidir. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi, iddiaçıya məxsus əmlak ilk dəfə 110 000 manat məbləğində qiymətləndirilərək hərraca çıxarılmış, “X1 Mərkəzi” MMC-nin təşkil etdiyi hərraclarda əmlak satılmadığından icra sənədi xx xxx 2018-ci il tarixdə icra şöbəsinə qaytarılmışdır; bununla belə iş materiallarından görünür ki, sonradan əmlak “xxxx” şirkətlər qrupu MMC tərəfindən ilkin satış qiyməti 48 000 manat göstərilməklə xx xxxx 2019-cu il tarixdə hərraca çıxarılmış, bu hərracda alıcı olmadığından xx xxxx 2019-cu il tarixdə qiyməti 10% aşağı salınmaqla 43 200 manata, xx xxxx 2019-cu il tarixdə qiyməti 20% aşağı salınmaqla 38 400 manata, xx xxxxxx 2019-cu il tarixdə qiyməti 30% aşağı salınmaqla 33 600 manata satılması barədə hərraclar təşkil olunmuş, qeyd edilən hərraclarda da əmlak satılmamış, xx.xx.2019-cu il tarixdə əmlak 16 800 manata Maraqlı şəxs satılmışdır. İş materiallarından həmçinin aydın olur ki, sözügedən hərraclar barədə iddiaçıya göndərilmiş bildirişlər ona çatdırılmadan geri qaytarılmış, xx.xx.2019-cu, xx.xx.2019-cu və xx.xx.2019-cu il tarixdə keçiriləcək hərraclar barədə “Kaspi” qəzetində elan yerləşdirilsə də, hərracın baş tutmadığı barədə elan verilməmişdir. Beləliklə, iddiaçıya məxsus əmlak ilk dəfə 110 000 manat qiymətləndirilməklə hərraca çıxarılmasına və bu qiymət əsas götürülməklə keçirilən hərraclarda əmlak satılmadığından icra sənədinin icra şöbəsinə qaytarılmasına baxmayaraq, icra məmuru qanunvericilikdə nəzərdə tutulmayan şəkildə əmlakı ikinci dəfə qiymətləndirmiş, həmin qiymətləndirmə nəticəsində əmlaka 48 000 manat qiymət qoyularaq yenidən hərrac proseduru başlamış, hərracların sayı barədə qanunverciliyin müddəalarına, habelə bildirişlərin göndərilməsi və elanların dərc olunması qaydalarına da əməl edilməyərək əmlak nə cür müəyyənləşdirildiyi qeyri-müəyyən olan 16 800 manata Maraqlı şəxs verilmişdir. Qeyd olunanlara əsasən kollegiyanın qənaəti bundan ibarətdir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları və tərəflərin münasibətləri ilə bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi üçün əsas deyildir. Bu qənaətə gələrkən kollegiya həm də nəzərə alır ki, Mülki Məcəllənin 1.2-ci maddəsində öz əksini tapmış bu Məcəllənin əsas vəzifələrindən biri mülki hüquq subyektlərinin hüquqlarının və qanuni mənafelərinin müdafiə edilməsinin yerinə yetirilməsidir; tərəflərin hüquq və vəzifələri isə mülki qanunvericilik prinsipləri əsas götürülməklə ədalət, insaf və mənəviyyat tələbləri nəzərə alınmaqla tənzimlənməlidir. Mülki Prosessual Məcəllənin 385.2-ci maddəsinə görə, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni, əsaslı və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası QƏT ETDİ: Maraqlı şəxs apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin 2(003)-139/2020 saylı iş üzrə xx xxxxxxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği Maraqlı şəxs aid olunsun. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər. Sədrlik edən hakim Elnur Həsənov Hakimlər Xumar Mərdanova Fuad Babayev