Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-1149/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1149/2025 31.01.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Namiq Cəfərov (sədrlik edən), İkram Şirinov və Elşən Kazımovdan ibarət tərkibdə, Nərgiz Qasımovanın katibliyi, cavabdehlər Cavabdeh1 və Qasım Əlizadənin, cavabdehlərin vəkili və nümayəndəsi Vəkil iştirakı ilə, İddiaçı MMC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və X3 qarşı “fərdi yaşayış evinin və qanunsuz tikilinin sökülməsi, yeni tikiləcək binada mənzil verilməsi və yeni bina inşa edilənək kirayə haqqının ödənilməsi barədə” iddiasına dair mülki iş üzrə Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(004)-294/2024 nömrəli qətnaməsindən cavabdehlər Cavabdeh1 və Qasım Əlizadənin apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları 1.İddiaçı çoxmənzilli bina inşa edir. 2.Cavabdehlər ana-övladdır, onların yaşadığı evi iddiaçının tikinti işləri aparmaq istədiyi ərazidə yerləşir. 3.Bakı şəhər İcra hakimiyyətçi başçısının xx.xx.2020-ci il tarixli 164 nömrəli sərəncamı ilə qərara alınıb ki, Yasamal rayonu, Ələsgər Ələkbərov, Seyfəddin Dağlı, İsmayıl Qutqaşınlı və Mikayıl Müşfiq küçələrinin əhatəsində, yerquruluşu planında göstərilən kordinatlar daxilində yerləşən 4,20 ha torpaq sahəsi həmin ərazidə qeydə alınmış daşınmaz əmlak istifadəçiləri (mülkiyyətçiləri) ilə mülki münasibətlərin müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə uyğun qarşılıqlı razılıq əsasında iddiaçı tərəfindən tənzimlənməsi şərtilə yeni yaşayış binlarının və qeyriyaşayış sahələrinin tikintisi üçün icarə əsasında iddiaçının istifadəsinə verilsin (iş v. 11). 4.FHN Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyinin mütəxəssis rəyinə görə, həmin sərəncamda göstərilən ərazidə yerləşən yaşayış evlərinin yükdaşıyan konstruksiyaları texniki cəhətdən yolverilməz vəziyyətdədir, qüvvədə olan seysmik normaların tələblərinə cavab vermir (iş v. 67). 5.Sərəncamda göstərilən ərazidə yerləşən, Yasamal rayonu, Şirvanzadə (Seyfəddin Dağlı) küçəsindəki 36 nömrəli fərdi yaşayış evi (bundan sonra – fərdi ev) xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında Cavabdeh1 məxsusdur, bu barədə qeydiyyat vəsiqəsi verilib (iş v. 35). 6.Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyinə görə, fərdi evin daxili parametrləri (içdən-içə) üzrə sahəsi 69,8 kv.m, orta bazar qiyməti təqribən 132.620 manat, aylıq icarə haqqı təxminən 450 manat təşkil edir (iş v. 155). Birinci instansiya məhkəməsində icraat 7.İddia ərizəsində və iddianın dəyişdirilməsi barədə ərizədə (iş v. 184) tələb olunub ki, fərdi evə görə cavabdehlərə 62 kv.m ümumi sahənin (reyestr çıxarışında göstərilən 26,1 kv.m sahənin və sahəsi 35,9 kv.m olan qanunsuz tikintinin) əvəzində 90 kv.m sahədən ibarət olan təmirli mənzil verilməklə, bundan əlavə 24 ay (mənzilin təhvil verilmə müddəti) ərzində hər ay 500 manat kirayə haqqı və fərdi evin boşaldılması üçün birdəfəlik ödəniş olaraq 300 manat ödənilməklə fərdi ev boşaldılsın. 8.Qətnamə ilə iddia təmin olunub və göstərilənlər qət olunub: 1) cavabdehlərin fərdi ev üzərində mülkiyyət hüquqlarına xitam verilsin; 2) fərdi ev boşaldılsın; 3) fərdi və qanunsuz inşa edilmiş tikili sökülsün; 4) sökülmüş evin əvəzində Yasamal rayonu, Seyfəddin Dağlı, Ələsgər Ələkbərov, İsmayıl Qutqaşınlı və Kazım Kazımzadə küçələrinin kəsişməsində inşa ediləcək çoxmərtəbəli yaşayış binasında ümumi sahəsi 90 kv.m olan yeni, təmirli mənzil cavabdehlərə təhvil verilsin; 5) cavabdehlər fərdi evdən çıxarıldığı gündən yeni, təmirli mənzil təhvil verilənədək (24 ay ərzində) iddiaçı cavabdehlərə hər ay 500 manat kirayə haqqı ödəsin; 6) fərdi evin boşaldılması ilə əlaqədar birdəfəlik ödəniş olaraq iddiaçı cavabdehlərə 300 manat ödəsin. Qətnamədə məhkəmə xərclərinə dair məsələ də həll olunub. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat 9.Apellyasiya şikayətində tələb olunub ki, qətnamə ləğv edilsin və iddia rədd olunsun. 10.Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehlər Cavabdeh1 və Qasım Əlizadə bildirdilər ki, öz evlərində yaşamaq onlara xoşdur, kirayədə yaşamaq istəmirlər. Bundan başqa, iddiaçının yeni tikdiyi binanın inşası uzana bilər, onlar bu müddətdə kirayədə yaşamaq istəmirlər. Əgər iddiaçı onların evini sökmək istəyirsə evlərinin yaxılığında yeni ev alıb onlara versin. İddiaçının torpaq sahəsi üzərində hüququ qeydə alınmayıb, deməli, yeni tikiləcək ev üzərində də hər hansı hüququ qeydə alınmayıb. 11.Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehlərin vəkili və nümayəndəsi Vəkil cavabehlərin apellyasiya şikayətinin əsaslı olduğunu bildirdi. 12.İddiaçı MMC-nin nümayəndəsi məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi 13.Belə mübahisələr həll edilərkən sökülməsi tələb olunan fərdi yaşayış evlərinə və çoxmənzilli binalara fərqli yanaşma olmalıdır. Fərqli yanaşmanın iki səbəbi var: ictimai maraqlar və fərdi maraqlar. Həmin maraqlar barədə məhkəmə aşağıdakıları qeyd edir. İctimai maraqlar 14.Hazırda Bakı şəhərində fərdi yaşayış evlərinin yerində çoxmənzilli yaşayış binalarının inşası ictimai maraqlara cavab vermir. Çünki 1 ailənin yaşadığı və 1 avtomobilin park edildiyi yerdə 10-larla ailənin yaşamağa başlaması və 10-larla avtomobilin park edilməsi şəhər əhalisinin sıxlığının normanı aşmasına, avtomobil tıxaclarına, ictimai nəqliyyatda sərnişin sıxlığına və s. bu kimi hallara səbəb olur. 15.Fərdi yaşayış evlərinin yerində çoxmənzilli binaların inşa edilməsi yalnız kommersiya hüquqi şəxslərin maraqlarına xidmət edir, yəni onun tikinti fəaliyyəti daha rentabelli olur. Belə ki, tikinti fəaliyyətinin çoxmənzilli köhnə binanın yerində aparılması daha çox xərc tələb edir. Bundan fərqli olaraq, tikinti fəaliyyəti fərdi yaşayış evinin yerində aparıldıqda yalnız 1 ailənin evinə görə kompensasiya verilir, nəticədə kommersiya hüquqi şəxsi həm də evin yerləşdiyi torpaq sahəsini əldə edir. 16.Bundan başqa, yeni inşa edilən binaların əksəriyyətinin 1-ci mərtəbəsi, bəzən isə 2-ci və 3-cü mərtəbələri qeyri-yaşayış sahəsi kimi tikilməklə kommersiya məqsədləri üçün istifadə olunur. Ona görə də fərdi evləri sökən kommersiya hüquqi şəxslərin öz fəaliyyətini “köhnə tikililərin yerində yeni yaşayış binalarının tikintisi kimi” qələmə verməsi aldadıcıdır, onlar ilk növbədə özləri üçün kommersiya obyektləri inşa edirlər. Bu, qanunvericiliyə ziddir. Belə ki, AR Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2014-cü il tarixli 51 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Ərazilərin zonalaşdırılması, tikintinin növü və miqyası ilə bağlı müfəssəl Qaydalar”a görə, şəhər və digər yaşayış məntəqələrinin əraziləri 12 zonaya (yaşayış zonası, ictimai-işgüzar zona və s.) bölünür, kommersiya obyektləri ictimai-işgüzar zonada yerləşə bilər (bənd 4.2). Bütün sivil şəhərlərdə ayrıca yaşayış zonası və kommersiya zonası var. Kommersiya obyektlərinin yaşayış zonasında yerləşməsinə ona görə icazə verilmir ki, onlar bir xidmət sahəsi olduğuna görə yerləşdiyi yerə ətraf ərazilərdən digər insanları (müştəriləri) və onların avtomobillərini cəlb edir, bu isə avtomobil sıxlığı, normadan artıq səs-küy və s. bu kimi hallara səbəb olmaqla yaşayış zonasının təyinatı ilə ziddiyyət təşkil edir. Yaşayış zonasının təyinatı insanların yaşaması üçün rahat, sağlam və təhlükəsiz yaşayış mühiti yaratmaqdır. 17.Əgər fərdi ev istismar üçün təhlükəlidirsə, bu hal iddianın təmin edilməsinə əsas ola bilməz. Belə ki, AR Mənzil Məcəlləsinin 28.1-ci maddəsinə görə, mülkiyyətçi ona məxsus mənzilin (yaşayış binasının) qəza vəziyyətinə düşməməsi üçün onu vaxtlı-vaxtında əsaslı təmir etmək, mənzil (yaşayış binası) təbii fəlakət və ya mülkiyyətçidən asılı olmayan digər səbəblərdən qəza vəziyyətinə düşdükdə isə onu mümkün olan ən qısa müddət ərzində təmir və bərpa etmək vəzifəsini daşıyır. Əgər cavabdehlər bu vəzifələrini yerinə yetirməyiblərsə, belə halda Mənzil Məcəlləsinin 28.3-cü maddəsi tətbiq olunmalıdır. Həmin maddəyə görə, mənzilin (yaşayış binasının) mülkiyyətçisi bu Məcəllənin 28.1-ci maddəsində göstərilən vəzifəsini yerinə yetirmədikdə kirayəçilərin, qonşuların və ya digər maraqlı şəxslərin, həmçinin müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqanın (qurumun) iddiası əsasında mənzilin (yaşayış binasının) qəza vəziyyətində olması barəsində məhkəmə tərəfindən qərar qəbul edilə bilər. Həmin qərarda qəza vəziyyətində olan mənzilin (yaşayış binasının) təmiri üçün ağlabatan müddət müəyyən olunmalıdır. Bu təmir qəza vəziyyətində olan mənzilin (yaşayış binasının) mülkiyyətçisi tərəfindən və onun hesabına həyata keçirilir. 18.Bundan başqa, əgər fərdi yaşayış evinin xarici görünüşü şəhərin estetik görünüşünə xələl gətirirsə, bu hal iddianın təmin edilməsinə əsas ola bilməz. Səlahiyyətli subyekt fərdi yaşayış evin fasadının, dam örtüyünü və digər hissələrinin müasir tələblərə uyğunlaşdırılmasını qanunververicilikdə müəyyən edilmiş qaydada mülkiyyətçidən tələb edə bilər. 19.Bununla yanaşı, fərdi yaşayış evinin mülkiyyətçisi öz evinin yerində yeni ev tikə bilər. Mülkiyyətçiyə bunun qadağan edilməsi, kommersiya hüquqi şəxsinə isə başqasının evinin yerində ev tikmək haqqının tanınması qanuna zidd sayılar. 20.Digər ölkələrdə də fərdi yaşayış evinin kommersiya məqsədləri üçün mülkiyyətçinin iradəsi ziddinə sökülməsinə icazə verilmir. Hündürmərtəbəli yeni binaların yaxınlığına birmərtəbəli köhnə fərdi evlərin yerləşməsi barədə çoxsaylı nümunələr var. Həmin fərdi evlərin mülkiyyətçiləri evlərini satmaqdan imtina ediblər, mülkiyyət toxunulmaz olduğuna görə kommersiya hüquqi şəxsləri onların evini sökə bilməyib. Fərdi maraqlar 21.Hər bir insan yaşamaq istədiyi yaşayış sahəsinin növünü seçmək azadlığına malikdir: çoxmənzilli binada yerləşən yaşayış sahəsi və ya fərdi yaşayış evində yerləşən yaşayış sahəsi. Yaşayış sahəsinin növünü seçmək azadlığı “şəxsiyyət azadlığı” ilə əhatə olunur. Şəxsiyyət azadlığı (lat. liberum arbitrium) elə bir konstitusion-hüquqi kateqoriyadır ki, insana həm də öz həyat tərzini seçmək azadlığı verir. Həyat tərzi insanlar tərəfindən bioloji, sosial və emosional ehtiyaclara uyğun olaraq inkişaf etdirilir. Bu ehtiyaclara uyğun olaraq ayrıca evdə yaşamaq və ayrıca həyətyanı sahəyə malik olmaq istəyən şəxs həyət tərzini dəyişməyə, yəni 100-lərlə insanla eyni binada yaşamağa və ümumi həyətdən istifadə etməyə məcbur edilə bilməz. Əks təqdirdə, hətta fərdi yaşayış evinin iqtisadi dəyəri çoxmənzilli binadakı mənzilin dəyəri ilə tam kompensasiya olunsa da, həmin insanın şəxsiyyət azadlığı pozulmuş sayılacaq. 22.İnsanlar məhz fərdi maraqlarından çıxış edərək fərdi yaşayış evini satıbsatmadığını və satış qiymətini müəyyənləşdirə bilərlər. Əgər qanunla müəyyən edilmiş əsaslar yoxdursa (dövlət ehtiyacları üçün alınma və s.), heç kəs mülkiyyətçini fərdi yaşayış evini satmağa məcbur edə və ya satış qiymətini ona diktə edə bilməz. 23.Bundan başqa, öz evi olan insanı kommersiya hüquqi şəxsin maraqlarının təmin edilməsi üçün iradəsində zidd olaraq 24 ay başqasının evində kirayədə yaşamağa məcbur etmək şəxsiyyət azadlığına ziddir. Şəxsiyyət azadlığı insana həm də kirayədə yaşayıbyaşamayacağını seçmək azadlığı verir. Hər bir insan üçün kirayə yaşayış sahəsi tapmaq, həmin sahəyə köçmək və uyğunlaşmaq, müəyyən müddətdən sonra oranı tərk edərək yeni mənzilə köçmək lüzumsuz narahatlıq yaradır. Bir sıra ölkələrdə köhnə tikililərin yerində yeni binaların inşası elə təşkil olunur ki, evi sökülən hər bir mülkiyyətçiyə real mənzil təklif olunur, heç bir mülkiyyətçi kirayədə yaşamağa məcbur edilmir. Belə ki, əvvəlcə yeni bina tikilib başa çatdırılır, daha sonra yeni binadakı mənzillər onun yaxınlığındakı köhnə tikililərdə yaşayan şəxslərin mülkiyyətinə verilir, bundan sonra həmin köhnə tikililər sökülür, onların yerində inşa edilən yeni binadakı mənzillər isə yaxınlıqdakı digər köhnə tikililərdə yaşayan şəxslərin mülkiyyətinə verilir və bu qaydada köhnə tikililərin sökülməsi davam etdirilir. Mülkiyyətin müdafiəsi barədə qanunvericiliyin göstərişi 24.İddiaçının istinad etdiyi, Bakı şəhər İcra hakimiyyəti başçısının sərəncamının cavabdehlərə münasibətdə hüquqi əhəmiyyəti yoxdur. Birinci, həmin sərəncamın özündə “qarşılıqlı razılıq əsasında” ifadəsindən istifadə olunub, lakin iddiaçı məhkəməyə iddia verməklə cavabdehləri razılığa gəlməyə məcbur edir. İkinci, fərdi yaşayış evi xüsusi mülkiyyətdir. AR Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin 1-ci hissəsinə görə, AR-da mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Mülki Məcəllənin 6.3-cü maddəsinə görə, dövlət və ictimai təhlükəsizliyin, ictimai qaydanın, cəmiyyətin sağlamlığının və mənəviyyatının qorunması, digər şəxslərin hüquq və azadlıqlarının, şərəfinin və təmiz adının müdafiəsi üçün zəruri olduqda mülki hüquqlar yalnız qanunla məhdudlaşdırıla bilər. Cavabdehlərin fərdi evinə münasibətdə belə zərurət yoxdur, odur ki, onların mülkiyyət hüququ müdafiə olunmalıdır. 25.Bundan başqa, sökülməsi tələb olunan mülkiyyətin əvəzinin veriləcəyinə real təminat yoxdur. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 17-ci maddəsində qabaqcadan qeydiyyat qaydaları, Mülki Məcəllənin 144-1-ci maddəsində isə tikintisi başa çatmayan binalara münasibətdə təminat qeydinin aparılması qaydaları müəyyən edilib. Lakin cavabdehlərin hüquqları belə qeydlə təmin olunmayıb. Bundan başqa, iddiaçının yeni binanın tikintisini başa çatdırmaq iqtidarında olduğunu təsdiq edən sübutlar (iddiaçının maliyyə imkanı, sərəncamında olan tikinti texnikası, işçi qüvvəsi və s. barədə sübutlar) məhkəməyə təqdim olunmayıb. Binanın tikintisi uzana və ya ümumiyyətlə yarımçıq qala bilər. Ona görə də cavabdehlər haqlı olaraq evlərinin sökülməsinə etiraz edirlər. Bundan başqa, iddiaçının cavabdehlərə təklif etdiyi yeni mənzilin yerləşdiyi konkter yer (mənzilin yerləşdiyi binanın yeri, mənzilin binada yerləşdiyi mərtəbə, mənzilin mərtəbədə yerləşdiyi yer) bəlli deyil. 26."xxxx" MTK-nın şikayəti üzrə Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli qərarında qeyd olunub: “... konstitusiya əsasları olan dövlətin mənzil siyasəti üzrə qəbul etdiyi qərarlar Konstitusiyadan irəli gələn şərtlərə riayət olunmaqla, mülkiyyət hüququnun mədudlaşdırılması üçün əsas kimi çıxış edə bilər”. Həmin ərazidə cavabdeh tərəfin xüsusi mülkiyyətində fərdi yaşayış evinin mövcud olması dövlətin mənzil siyasəti üzrə qəbul etdiyi qərarlarla ziddiyyət təşkil etmir. Belə ki, Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2014-cü il tarixli 51 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Ərazilərin zonalaşdırılması, tikintinin növü və miqyası ilə bağlı müfəssəl Qaydalar”ın 4.1-ci bəndinə görə, şəhərin və digər yaşayış məntəqəsinin yaşayış zonasında çoxmənzilli yaşayış binaları ilə yanaşı həm də həyətyanı sahələri olan fərdi yaşayış evləri tikilə bilər. 27.Beləliklə, birinci instansiya məhkəməsi maddi hüquq normasını düzgün tətbiq etmədiyindən qətnamə ləğv edilməli və iddia rədd olunmalıdır. 28.Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 384-392-ci maddələrinin göstərişlərini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət etdi: Apellyasiya şikayəti təmin olunsun. Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(004)-294/2024 nömrrəli qətnaməsi ləğv olunsun. İddiaçı MMC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və X1 qarşı “fərdi yaşayış evinin və qanunsuz tikilinin sökülməsi, yeni tikiləcək binada mənzil verilməsi və yeni bina inşa edilənək kirayə haqqının ödənilməsi barədə” iddiası rədd olunsun. Ekspertiza xərci olan 100 (yüz) manat İddiaçı MMC-dən Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin nəfinə tutulsun. Apellyasiya şikayətinin verilməsinə görə ödənilmiş dövlət rsumunun əvəzi kimi 50 (əlli) manat İddiaçı MMC-dən cavabdehlər Cavabdeh1 və X2 xeyrinə tutulsun. Qətnamədən rəsmi qaydada verildikdən sonra 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.