Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-2416/2023

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2416/2023 05.05.2023 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Namiq Cəfərov (sədrlik edən), İkram Şirinov və Cahangir Yusifovdan ibarət tərkibdə, Nərgiz Qasımovanın katibliyi, iddiaçı "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi (direktoru) Vəkil1 və cavabdeh İddiaçı ASC-nin nümayəndəsi Habil Cavadovun iştirakı ilə, iddiaçı "xxxx" MMC-nin (əvvəlki Cavabdeh1 MMC) cavabdehlər İddiaçı ASC və X1 qarşı “kompensasiya ödənilməklə mənzilə mülkiyyət hüququna xitam verilməsi və mənzilə dair alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab olunması barədə” iddiasına dair mülki iş üzrə Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı "xxxx" MMC və cavabdeh İddiaçı ASC-nin apellyasiya şikayətlərinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyən etdi: Münasibətlər: Mübahisə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Qarabağ küçəsi, ev № 9-da yerləşən, ümumi sahəsi 87,13 kv.m təşkil edən 2 №-li mənzil ilə bağlıdır (bundan sonra – mənzil). Mənzil Cavabdeh2 mülkiyyətində olub və ipoteka ilə yüklü edilib. Belə ki, İddiaçı ASC (kredit verən) ilə "xxxx" MMC-nin (kredit alan) arasında xx.xx.2010-cu il tarixli kredit müqaviləsi bağlanıb, həmin müqavilə üzrə verilmiş kreditin qaytarılmasının təminatı kimi İddiaçı ASC (ipoteka saxlayan) ilə Cavabdeh2 (ipoteka qoyan) arasında ipoteka müqaviləsi bağlanıb və mənzil bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilib. Kredit qaytarılmadığına görə bank məhkəməyə müraciət edib, kreditin tutulmasını və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsini tələb edib. Nərimanov RM-nin xx.xx.2013-cü il tarixli qətnaməsi ilə ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi qət edilib, işə yuxarı instansiya məhkəmələrində baxılıb və həmin qətnamə ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi hissəsində dəyişdirilmədən saxlanılıb. Bundan sonra icra sənədi verilib, mənzil hərraca çıxarılıb, bank mənzili 89.260 manata əldə edib. Belə ki, mənzil birinci hərraca 140.000 manat ilkin satış qiymətlə çıxarılıb, bundan sonra mənzil həmin qiymətdən 15 faiz aşağı qiymətə təkrar hərraca çıxarılıb, təkrar hərrac baş tutmadığına görə hərracın təşkilatçısı banka təklif edib ki, mənzili təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz aşağı qiymətə - 89.250 manata alsın. İddiaçı ASC təklifi qəbul edib. Hərracın təşkilatçısı xx.xx.2018-cı il tarixdə “Hərracın nəticələri barədə” Y-61 nömrəli protokol tərtib etməklə bunu rəsmiləşdirib, mənzil bankın mülkiyyətinə keçib, bankın mülkiyyət hüququ xx.xx.2018-ci ildə dövlət reyestrində qeydə alınıb. Mənzil bankın mülkiyyətinə keçdikdən 3 il 4 ay sonra - xx.xx.2022-ci ildə İddiaçı ASC (satıcı) ilə Aidə Babayevanın (alıcı) arasında mənzilin 130.000 manata alqı-satqısına dair müqavilə bağlanıb. Aidə Babayeva mənzilin əvvəlki mülkiyyətçisi (ipoteka qoyan) Cavabdeh2 arvadıdır. İddiaçı ASC-nin mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasından əvvəl - xx.xx.2017-ci ildə Cavabdeh2 (mülkiyyətçi) ilə Cavabdeh1 MMC-nin (tikinti şirkəti) arasında müqavilə bağlanıb. Müqaviləyə görə mülkiyyətçi mənzili sökmək üçün tikinti şirkətinə verməyi öhdəsinə götürüb, tikinti şirkəti isə mənzili sökdükdən sonra onun yerində yeni yaşayış binası inşa etməyi, binanın 7,8,9 və ya 10-cu mərtəbələrində ümumi sahəsi 125 kv.m təşkil edən təmirli mənzili mülkiyyətçiyə verməyi öhdəsinə götürüb. Bundan sonra – 2017-ci ilin noyabr ayında mənzil sökülüb. Lakin xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilə başqa iş üzrə qəbul edilmiş Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə etibarsız hesab olunub. Tikinti şirkətinin - Cavabdeh1 MMC-nin hüquq varisi "xxxx" MMC-dir, o, Cavabdeh1 MMC-dən ayrılma nəticəsində yaradılıb, bu barədə xx.xx.2022-ci ildə Hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı idarəsi tərəfindən reyestr çıxarışı verilib. Tələb və onun həlli: İşdə 2 iddia olub: İddiaçı ASC-nin ilk iddiası və "xxxx" MMC-nin (əvvəlki Cavabdeh1 MMC) qarşılıqlı iddiası. İlk iddiaya aid hissədə iş üzrə icraata Nərimanov RMnin xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadı ilə xitam verilib. Bundan sonra işdə yalnız "xxxx" MMCnin qarşılıqlı iddiası qalıb və həmin iddia artıq qarşılıqlı iddia sayılmayıb. İddiaçı "xxxx" MMC-nin iddiasında 2 tələb irəli sürülüb: 1) "xxxx" MMC tərəfindən cavabdeh İddiaçı ASC-yə 89.250 manat ödənilməklə Nərimanov rayonu, Qarabağ küçəsi, ev № 9-da yerləşən 2 №-li mənzil üzərində həmin bankın mülkiyyət hüququna xitam verilsin; 2) mənzilə dair cavabdeh (satıcı) İddiaçı ASC ilə cavabdeh (alıcı) Aidə Babayevanın arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab olunsun. Nərimanov RM-nin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə qət olunub ki, iddiaçı "xxxx" MMC-nin iddiası təmin olunsun, "xxxx" MMC tərəfindən İddiaçı ASC-yə 130.000 manat ödənilməklə bankın mənzil üzərində mülkiyyət hüququ itirilsin və mənzilə dair İddiaçı ASC ilə Aidə Babayevanın arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab olunsun, tərəflər əvvəlki vəziyyətə qaytarılsın, "xxxx" MMC-nin iddiasının qalan hissəsi təmin edilməsin. Şikayət və izahatlar: Qətnamədən 3 apellyasiya şikayəti verilib. 1-ci apellyasiya şikayətində, yəni Aidə Babayevanın apellyasiya şikayətində tələb olunub ki, qətnamə ləğv edilsin, "xxxx" MMCnin iddiası rədd olunsun. 2-ci apellyasiya şikayətində, yəni İddiaçı ASC-nin apellyasiya şikayətində tələb olunub ki, qətnamə ləğv edilsin, "xxxx" MMC-nin iddiası rədd olunsun. 3cü apellyasiya şikayətində, yəni "xxxx" MMC-nin apellyasiya şikayətində tələb olunub ki, qətnamə kompensasiya kimi 130.000 manat ödənilməsi hissəsində ləğv edilsin, 82.250 manat ödənilməklə iddia təmin olunsun. Bundan əvvəl işə bir dəfə apellyasiya qaydasında baxılıb. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə qət olunub ki, Nərimanov RM-nin qətnaməsi qismən - "xxxx" MMC tərəfindən İddiaçı ASC-nin xeyrinə 130.000 manat ödənilməklə bankın mənzilə mülkiyyət hüququnun itirilməsi hissəsində ləğv edilsin, həmin hissədə iddia rədd olunsun, qətnamə qalan mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Ali Məhkəmənin xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə - "xxxx" MMC tərəfindən İddiaçı ASC-nin xeyrinə 89.250 manat ödənilməklə bankın mənzilə mülkiyyət hüququnun itirilməsi barədə tələbin təmin edilməyən hissəsində ləğv edilib və iş həmin hissədə yeni apellyasiya baxışına qaytarılıb. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçı "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi (direktoru) Vəkil1 MMC-nin apellyasiya şikayətinin əsaslı olduğunu, əks tərəfin apellyasiya şikayətinin isə əsassız olduğunu bildirdi. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh İddiaçı ASC-nin nümayəndəsi Habil Cavadov ASC-nin apellyasiya şikayətinin əsaslı olduğunu, əks tərəfin apellyasiya şikayətinin isə əsassız olduğunu bildirdi. Qətnamənin yoxlanılan hissəsi: Yuxarıda qeyd olunduğu kimi "xxxx" MMC-nin iddiasında 2 tələb irəli sürülüb və Nərimanov RM-nin qətnaməsi ilə 2 tələb həll olunub. 2-ci tələbə, yəni mənzilə dair satıcı İddiaçı ASC ilə alıcı Aidə Babayevanın arasındakı xx.xx.2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab olunmasına aid hissədə Nərimanov RM-nin qətnaməsi qanuni qüvvəyə minib. Hazırkı apellyasiya baxışının predmetini 1-ci tələbə, yəni "xxxx" MMC tərəfindən İddiaçı ASC-yə 89.250 manat ödənilməklə bankın mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun xitam verilməsi (itirilməsi) barədə tələbə aid hissə təşkil edir. Həmin tələbə aid hissə"xxxx" MMC və İddiaçı ASC-yə aiddir, bu hissənin Aidə Babayevaya aidiyyəti yoxdur. Aidə Babayevaya yalnız 2-ci tələb aid olub, həmin tələbə aid hissədə qətnamə qanuni qüvvəyə minib. Bununla da Aidə Babayevanın apellyasiya şikayəti həll edilmiş sayılır. 1-ci tələbə aid hissəyə 2 apellyasiya şikayəti – "xxxx" MMC və İddiaçı ASC-nin apellyasiya şikayətləri aiddir. "xxxx" MMC-nin apellyasiya şikayətində narazılıq ondan ibarətdir ki, MMC kompensasiya kimi 89.250 manat təklif etdiyi halda məhkəmə daha artıq – 130.000 manat kompensasiya ödənilməklə mülkiyyət hüququnun itirilməsini qət edib, yəni MMC-nin tələbindən kənara çıxıb. Apellyasiya icraatı zamanı "xxxx" MMC ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək təklif etdiyi kompensasiyanın məbləğini 89.250 manatdan 130.000 manata qaldırdığını bildirmişdir. Bununla da MMC-nin apellyasiya şikayəti əhəmiyyətini itirmiş, lakin MMC apellyasiya şikayətindən imtina etməmişdir. Ona görə də həmin apellyasiya şikayətinə apellyasiya qaydasında baxılmışdır. İddiaçı ASC-nin apellyasiya şikayətində isə narazılıq ondan ibarətdir ki, mülkiyyət hüququna kompensasiya verilməklə xitam verilməsi mülkiyyətçi kimi bankın iradəsinə ziddir. Yoxlanılan hissədə məhkəmənin mövqeyi: Qətnamə apellyasiya qaydasında yoxlanılan hissədə, yəni 1-ci tələbə aid hissədə ləğv edilməli və həmin tələb rədd olunmalıdır. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi işin faktiki hallarını düzgün müəyyən etməyib və maddi hüquq normasını səhv tətbiq edib. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıda qeyd olunanlarla əsaslandırır. Birinci, "xxxx" MMC-nin iddia ərizəsində təklif etdiyi 89.250 manat kompensasiya mənzilin dəyərini ifadə etmir. MMC 89.250 manatı ona görə təklif edir ki, İddiaçı ASC mənzili hərracdan həmin qiymətə əldə edib. Bu qiymət ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi proseduru daxilində formalaşmış qiymətdir. Belə ki, mənzil 140.000 manat ilkin satış qiyməti ilə hərraca çıxarılıb, daha sonra 140.000 manatdan 15 faiz (21.000 manat) aşağı qiymətlə, yəni 119.000 manat qiymətlə təkrar hərraca çıxarılıb, daha sonra isə 119.000 manatdan 25 faiz (29.750 manat) aşağı qiymətlə, yəni 89.250 manatla banka təklif olunub və bank həmin qiymətə mənzili əldə edib. Mənzili 89.250 manata (dəyərindən aşağı qiymətə) əldə etmək ipoteka saxlayan kimi banka məxsus olan xüsusi hüquqdur. Bu hüquq “İpoteka haqqında” Qanunda müəyyən edilib. Həmin Qanunun 43.5 və 43.7-ci maddələrinə görə, hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, 43.1.1-ci maddədə nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər. Göründüyü kimi, bu hüquq yalnız ipoteka saxlayana məxsus olan hüquqdur, "xxxx" MMC isə ipoteka saxlayan deyil. Ona görə də MMC banka həmin məbləğdə kompensasiya təklif edə bilməz. Əgər iddia təmin olunarsa, bu, onunla nəticələnəcək ki, "xxxx" MMC ipoteka saxlayan olmadığı halda ipoteka saxlayana məxsus olan hüquqdan istifadə edib, yəni mənzili dəyərindən aşağı qiymətə əldə edib. Bu baxımdan, 89.250 manat kompensasiya verilməklə mülkiyyət hüququna xitam verilməsi barədə tələb təmin oluna bilməz. İkinci, apellyasiya icraatı zamanı "xxxx" MMC ərizə ilə müraciət edərək təklif etdiyi kompensasiyanın məbləğini 130.000 manata qaldırdığını bildirmişdir. Lakin qanuni qüvvədə olan qətnamə (ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə qətnamə) ilə müəyyən edilib ki, mənzilin ilkin satış qiyməti 140.000 manatdır. Göründüyü kimi, ilkin satış qiyməti MMC-nin təklif etdiyi məbləğdən yüksəkdir. Bundan başqa, nəzərə alınmalıdır ki, ilkin satış qiyməti likvid qiymət olduğuna görə bazar qiymətindən aşağı olur (“İpoteka haqqında” Qanun, maddə 1.0.9). Likvid qimət 140.000 manat olduğu halda, 130.000 manat kompensasiya verilməklə mülkiyyət hüququna xitam verilə bilməz. "xxxx" MMC 130.000 manat təklif edərkən ona əsaslana bilər ki, bank satıcı kimi mənzilin 130.000 manata satılmasına dair alıcı (özündən əvvəlki mülkiyyətçinin arvadı) Aidə Babayeva ilə xx.xx.2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlayıb, bununla da mənzilin dəyərinin 130.000 manat olması ilə razılaşıb. Məhkəmə qeyd edir ki, birinci, həmin müqavilə etibarsız hesab olunub, ikinci, müqavilədəki qiymət mənzilin bazar dəyərini ifadə etməyə bilər, çünki müqavilə azadlığı tərəflərə imkan verir ki, qiymətə dair şərti azad surətdə (bazar dəyərindən aşağı və ya yuxarı) müəyyən etsinlər. Bu baxımdan, 130.000 manat kompensasiya verilməklə mülkiyyət hüququna xitam verilməsi barədə tələb də təmin oluna bilməz. Üçüncü, "xxxx" MMC ümumi sahəsi 87,13 kv.m təşkil edən mənzili o şərtlə söküb ki, bunun əvəzində mənzilin yerində inşa ediləcək yeni yaşayış binasının 7,8,9 və ya 10-cu mərtəbəsində ümumi sahəsi 125 kv.m təşkil edən təmirli mənzili verəcək. O, bu barədə əvvəlki mülkiyyətçi Cavabdeh2 ilə xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilə bağlayıb. Müqavilə etibarsız hesab olunsa da, etibarsızlığın səbəbi sökülmənin şərti ilə bağlı deyil. Etibarsızlığın səbəbi odur ki, müqavilə bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü olan mənzilə dair bağlanıb və buna bankın razılığı alınmayıb. Odur ki, bu fakt təkzib oluna bilməz ki, həmin mənzil ümumi sahəsi 125 kv.m təşkil yeni mənzil verilməsi şərti ilə sökülüb. Hazırda "xxxx" MMC-yə bu şərti yerinə yetirməyə mane olan hal yoxdur. Yəni MMC yeni inşa olunmuş yaşayış binasının 7,8,9 və ya 10-cu mərtəbəsində ümumi sahəsi 125 kv.m təşkil edən təmirli mənzili banka (mənzilin yeni mülkiyyətçisinə) təklif edə bilər, əgər bu mümkün deyilsə, eyni mənzilin bazar dəyərini banka təklif edə bilər. Lakin MMC bu təklifi etmir, əvvəlki mənzilin (ümumi sahəsi 87,13 kv.m təşkil edən sökülmüş köhnə mənzilin) bazar dəyərini kompensasiya kimi verməklə, bankın həmin mənzil üzərində mülkiyyət hüququna xitam verilməsini tələb edir. Bu isə işin həqiqi halına (mənzilin sökülmə şərtinə) görə ədalətli kompensasiya hesab olunmur. Odur ki, ümumi sahəsi 87,13 kv.m təşkil edən sökülmüş könhə mənzilin bazar dəyərinin nə qədər (130.000 manat və ya daha çox) olmasının hazırkı mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyəti yoxdur. İddianın əsasını “sökülmüş köhnə mənzilin bazar dəyərinin verilməsi” təşkil etdiyinə görə, iddia təmin oluna bilməz. Dördüncü, "xxxx" MMC bankın mülkiyyət hüququna kompensasiya verilməklə xitam verilməsini tələb edə bilməz. Belə ki, MMC bankın hüququnu pozub, yəni bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş mənzili onun razılığı olmadan söküb. MMC mənzili sökməmişdən əvvəl onun ipoteka ilə yüklülüyünə dair dövlət reyestrindən məlumat ala bilərdi, lakin bunu etməyib. Artıq mənzil üzərində bankın mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydə alınıb. Bu qeydin hər hansı əsasla (daşınmaz əmlakın məhv olmasına görə və s.) ləğvi tələb olunmayıb. Odur ki, reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir (Mülki Məcəllə, maddə 140). Mülkiyyətçinin iradəsinə zidd olaraq onun mülkiyyət hüququna xitam verilməsi üçün Mülki Məcəllədə müəyyən edilmiş əsaslar hazırkı işdə mövcud deyil. Mülki Məcəllənin 203.3-cü maddəsinə görə, qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsaslarla həyata keçirilən, bu maddədə nəzərdə tutulan tədbirlərdən başqa, əmlakın mülkiyyətçidən məcburi alınmasına yol verilmir. Həmin maddədə 6 tədbir nəzərdə tutulub, onların heç biri hazırkı işdə mövcud deyil. Ona görə də kompensasiya verilməklə mülkiyyət hüququna xitam verilməsi barədə tələb təmin edilə bilməz. Bank MMC-yə qarşı iddia qaldıra və mənzilin qanunsuz sökülməsi nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Mülki-Prosessual Məcəllənin 372, 384-392-ci maddələrinin göstərişlərini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət etdi: İddiaçı "xxxx" MMC-nin apellyasiya şikayəti rədd olunsun. Cavabdeh İddiaçı ASC-nin apellyasiya şikayəti təmin olunsun. Hazırkı iş üzrə Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi "xxxx" MMC (əvvəlki Cavabdeh1 MMC) tərəfindən 130.000 manat ödənilməklə İddiaçı ASC-nin Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Qarabağ küçəsi, ev № 9-da yerləşən 2 №-li mənzil üzərində mülkiyyət hüququna xitam verilməsi (itirilməsi) hissəsində ləğv olunsun. "xxxx" MMC-nin (əvvəlki Cavabdeh1 MMC) həmin tələbi rədd olunsun. Apellyasiya şikayətinin verilməsinə görə ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 20 (iyirmi) manat "xxxx" MMC-dən İddiaçı ASC-nin xeyrinə tutulsun. Qətnamədən rəsmi qaydada verildikdən sonra 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.