Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2567/2025 13.05.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC, Cavabdeh1 ASC və "Daşınmaz əmlakın dövlət kadastrı və reyestri" publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏTNAMƏSİ İş № 2(103)-2567/2025 (Açar sözlər: hərrac nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi və s.) Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Sadıqov Vahid Nəriman oğlu (məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızı və X1 ibarət tərkibdə, Əmiraslanova Nigar Çingiz qızının katibliyi, İddiaçı oğlu, Cavabdeh1 ASC-nin nümayəndəsi X2 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC, Cavabdeh1 ASC və "Daşınmaz əmlakın dövlət kadastrı və reyestri" publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “hərracın yekunları barədə protokolun, ipoteka predmetinin əldə olunması barədə müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi tələbinə dair” mülki iş üzrə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-380/2025 nömrəli 21 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə 13 may 2025-ci il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2(009)-301/2019 nömrəli qətnaməsinə əsasən İddiaçı və X3 "xxxx" İKB ASC-nin xeyrinə 17.707,93 ABŞ dolları əsas, 13.076,43,41 ABŞ dolları faiz və 668.29 ABŞ dollari cərimə borcu, illik 5% faizlə hesablanmış 83.5 ABŞ dolları məbləğində zərər olmaqla, cəmi 31536.15 ABŞ dolları (ödəniş günü üçün Azərbaycan Respublikasi Mərkəzi Bankının müəyyən etdiyi rəsmi valyuta məzənnəsinə uyğun olaraq Azərbaycan manati ilə) məbləğində kredit borcu, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 20 manat dövlət rüsumu və ipoteka predmetinə tutma haqqinda bildirişin qeydiyyatı üçün ödənilmiş 10 (on) manat dövlət rüsumu, 20 (iyirmi) manat xidmət haqqı tutulması, tutmanın cavabdeh İddiaçı qızlna məxsus Baki şəhəri, Nizami rayonu, C.Naxçıvanski küçəsində yerləşən 3 otaqlı, 52.41 kv.m ümumi sahədən ibarət 55 nömrəli evin 6 nömrəli mənzilinə yönəldilməsi, mənzil açıq hərracdan satılması və satışdan əldə edilen vəsait hesabına "xxxx" İKB ASC-nin təmin edilmiş tələbləri ödənilməsi, tutma mənzilə yönəldikdən və mənzil satıldıqdan 1 ay sonra mənzilin boşaldılması qət edilmişdir.
2. İş materiallarına Bakı şəhəri Nizami rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2021-ci il tarixli mənzilin hərracda satılması barədə sifarişi əlavə edilmişdir.
3. Market reklam və elanlar qəzetinin xx.xx.2021-ci il tarixli buraxılışında yerləşdirilmiş məlumata əsasən müəyyən olunur ki, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanına dair ilkin hərracın xx.xx.2021-ci il tarixdə keçirilməsinə dair məlumat paylaşılmışdır.
4. xx.xx.2021-ci il tarixli 001 nömrəli məktuba əsasən müəyyən olunur ki, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanına dair ilkin hərracın xx.xx.2021-ci il tarixdə keçirilməsinə dair bildiriş İddiaçı göndərilmişdir. Əmlakın ilkin satış qiyməti 70.000 manat həddində qiymətləndirilmişdir.
5. İş materiallarına ilkin hərracın baş tutmaması barədə xx.xx.2021-ci il tarixli 08 nömrəli protokol əlavə edilmişdir
6. İş materiallarında olan Market reklam və elanlar qəzetinin xx.xx.2021-ci il tarixli buraxılışında yerləşdirilmiş məlumata əsasən müəyyən olunur ki, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanına dair təkrar hərracın xx.xx.2021-ci il tarixdə keçirilməsinə dair məlumat paylaşılmışdır.
7. İş materiallarında olan xx.xx.2021-ci il tarixli 41 nömrəli məktuba əsasən müəyyən olunur ki, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanına dair təkrar hərracın xx.xx.2021-ci il tarixdə keçirilməsinə dair bildiriş İddiaçı göndərilmişdir.
8. Hərracın yekunları barədə əmlakın alqı-satqısı barədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqaviləyə əsasən müəyyən edilir ki, ünvan 1 ünvanı 46625 manat dəyərində Cavabdeh1 ASC tərəfindən əldə edilmişdir.
9. ünvan 1 ünvanı xx.xx.2022-ci il tarixli qeydiyyata əsasən Cavabdeh1 ASC-nin mülkiyyətindədir. Mülkiyyət hüququnun əldə edilmə əsasını hərracın yekunları barədə protokol və alqı-satqı müqaviləsi təşkil edir.
10. xx.xx.2021-ci il tarixli Y-07 nömrəli protokola əsasən müəyyən edilir ki, ünvan 1 ünvanı 46625 manat dəyərində Cavabdeh1 ASC tərəfindən əldə edilmişdir.
11. İcra orqanı icra sənədindən borclu tərəfindən məhkəməyə iddia verilməsi əsası ilə hərracın dayandırılmasını hərrac təşkilatından xahiş etmişdir. Həmin məktub xx.xx.2021-ci il tarixdə 82 nömrəsi ilə "xxxx" MMC tərəfindən qəbul edilmişdir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
12. İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC-yə qarşı, Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsi üçüncü şəxs olmaqla “hərracın yekunları barədə protokolun, ipoteka predmetinin əldə olunması barədə müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi tələbinə dair” iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
13. İddiaçının nümayəndəsi-vəkili iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə təqdim edərək, iddia tələbini dəqiqləşdirmiş, Cavabdeh1 ASC və "Daşınmaz əmlakın dövlət kadastrı və reyestri" publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsini cavabdeh qismində işə cəlb etmişdir. Ərizə icraata qəbul edilmişdir.
14. İddia tələbini belə əsaslandırılmışdır ki, Səbail rayon məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2(009)-301/2019 saylı qətnaməsinə əsasən İddiaçı və X3 "xxxx" İKB ASC-nin xeyrinə 17.707,93 ABŞ dollari əsas, 13.076,43,41 ABŞ dollari faiz və 668.29 ABŞ dollari cərimə borcu, illik 5% faizlə hesablanmış 83.5 ABŞ dolları məbləğində zərər olmaqla, cəmi 31536.15 (otuz bir min beş yüz otuz altı dollar, on beş sent) ABŞ dolları (ödəniş günü üçün Azərbaycan Respublikasi Mərkəzi Bankının müəyyən etdiyi rəsmi valyuta məzənnəsinə uyğun olaraq Azərbaycan manati ilə) məbləğində kredit borcu, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 20 (iyimi) manat dövlət rüsumu və ipoteka predmetinə tutma haqqinda bildirişin qeydiyyatı üçün ödənilmiş 10 (on) manat dövlət rüsumu, 20 (iyirmi) manat xidmət haqqı tutulması, tutmanın cavabdeh İddiaçı qızlna məxsus Baki şəhəri, Nizami rayonu, C.Naxçıvanski küçəsində yerləşən 3 otaqlı, 52.41 kv.m ümumi sahədən ibarət 55 nömrəli evin 6 nömrəli mənzilinə yönəldilməsi, mənzil açıq hərracdan satılması və satışdan əldə edilen vəsait hesabına "xxxx" İKB ASC-nin təmin edilmiş tələbləri ödənilməsi, tutma mənzilə yönəldikdən və mənzil satıldıqdan 1 ay sonra mənzil boşaldılması qət edilmişdir. Daşınmaz Əmlakın Reyesteri Xidmətinə sorğu ilə müraciət etdikdə iddiaçı evin satılmasını bilmişdir. Çünki xx.xx.2022-ci il tarixli sorğuda müəyyən olundu ki, Səbail rayon məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2(009)-301/2019 saylı icra vərəqəsinə Y-07 nömrəli xx.xx.2021-ci il tarixli hərracın nəticələri haqqında yekun protokoluna və hərracın yekunları üzrə əmlakın alıq-satqı barədə müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri, Nizami rayonu, C.Naxçıvanski küçəsi 55, 6 saylı mənzil xx.xx.2022-ci il tarixdə Cavabdeh1 ASC-nin adına qeydiyyatdan keçmişdir. Bunula bağlı hərrac keçirmiş "xxxx" MMC-yə müraciət etmişdir. Məlum olmuşdur ki, iddiaçının xəbəri və iştirakı olmadan hərraclar keçirilmiş, hətta hərracın baş tutmaması qeyd edilmişdir. Səbail rayon məhkəməsinin yuxarıda qeyd edilən 03 sentyabr 2021-ci il tarixli 2(009)- 301/2019 saylı icra sənədi üzrə ona məxsus ipoteka pedmeti olan əmlak barədə hərracin kecirilməsi Yasamal Rayon İcra şöbəsinin 09 mart 2021-ci il tarixli 07-10 saylı sifarişi əsasında "xxxx"MMC-yə həvalə edilmişdir. 07 aprel 2021-ci il və 21 aprel 2021-ci il tarixlərdə təkar hərraclar keçirilmişdir. Hər iki hərrac barədə mülkiyyətçi olaraq iddiaçıya məlumat verilməmişdir. İddiaçı hesabdan çıxarış əldə etmiş, orada borcunun olmaması göstərilmişdir. Keçirilmiş hərrac barədə iddiaçıya məlumat verilməmiş, ünvanına bildiriş göndərilməmiş, hərracda iştirak etmək hüququ məhdudlaşdırılmışdır. İlk hərrac keçirilərkən və eyni zamanda ilk hərrac baş tutmadıqdan sonra keçirilmiş ikinci hərrac barədə məlumat verilməmişdir. Sadəcə olaraq bankla hərracın birgə əməkdaşlığı nəticə vermiş, gizli hərrac keçirilməklə formal olaraq protokollar tərtib edərək sonda dəyərindən qat-qat ucuz qiymətə banka təhvil verilmişdir.
15. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 2(004)-380/2025 nömrəli 21 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Fariz Əlizadə) iddia təmin edilməmişdir.
16. Məhkəmə iş materiallarına əsasən müəyyən etmişdir ki, İddiaçı hərracın gedişatı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmışdır. Texniki baxımdan müvafiq bildirişlər İddiaçı tərəfindən əldə olunmasa belə, göstərilən xüsusatlar hərracın yekunları barədə protokolun etibarsızlığına dəlalət etmir. Nəzərə almaq lazımdır ki, hərrac təşkilatı və icra orqanının vəzifəsi müvafiq bildirişlərin maraqlı şəxslərə göndərilməsinin təmin edilməsi və subyektlərin lazımi qaydada məlumatlandırılmasıdır. Sözügedən bildirişlər maraqlı şəxslərə göndərildiyi təqdirdə həmin bildirişləri əldə olunub-olunmamasına görə məsuliyyətin hərrac təşkilatı və ya icra orqanının üzərinə qoyulması əsaslı və qanuni hesab edilmir.
17. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı məhkəmə-icra proseslərindən məlumatlı olmuş, özü tərəfindən öhdəliyin icra edilməməsi əsası ilə hərracın keçiriləcəyi zərurətini nəzərə almaqla proseslər barədə maraqlanmaq, məlumat almaq hüququ mövcud olmuşdur. İpoteka predmetinə dair hərracın keçirilməsinə əsas borclu tərəfindən müqavilə öhdəliklərinə əməl edilməməsi çıxış etmişdir. Məhkəmə qətnamələrinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, həmin məhkəmə mübahisələri üzrə cavabdeh İddiaçı məhkəmə iclaslarında iştirak etmişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qərarına əsasən müəyyən edilir ki, mübahisə üzrə İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilməmişdir.
18. Həmçinin müəyyən edilmişdir ki, hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirmiş və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərmişdir. Bildiriş ipoteka qoyana – onun qeydiyyatda olduğu və faktiki yaşadığı ünvanına göndərilmişdir.
19. İddia tələbinin cavabdeh "Daşınmaz əmlakın dövlət kadastrı və reyestri" publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə münasibətdə məhkəmə hesab etmişdir ki, idarə hazırki mülki iş üzrə əsl olmayan cavabdehdir. Belə ki, hazırki iddia tələbi üzrə həmin orqan cavabdeh qismində deyil, müstəqil tələb irəli sürməyən üçün şəxs kimi iştirak etməli idi.
20. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, hazırki mübahisə üzrə diqqət edilməli xüsusi hal Bakı şəhəri Nizami rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2021-ci il tarixli məktubudur. Həmin məktuba əsasən icra orqanı icra sənədindən borclu tərəfindən məhkəməyə iddia verilməsi əsası ilə hərracın dayandırılmasını hərrac təşkilatından xahiş etmişdir. Həmin məktub xx.xx.2021-ci il tarixdə 82 nömrəsi ilə "xxxx" MMC tərəfindən qəbul edilmişdir. Deməli, məktub hərracın yekunlarından 8 gün əvvəl hərrac təşkilatına göndərilsə də, hərrac təşkilatı tərəfindən hərracın yekunları barədə protokol imzalandıqdan və mənzil ipoteka saxlayanın mülkiyyətinə keçdikdən 4 gün sonra qəbul edilmişdir (çatdırılmışdır). Bu hal, hərracın yekunlarının nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi üçün həm formal baxımdan, həm də mahiyyəti üzrə əsas kimi çıxış edə bilməz. Formal baxımdan həmin məktub göndərilmə tarixindən asılı olmayaraq hərrac yekunlaşdıqdan sonra hərrac təşkilatına daxil olmuşdur. Mahiyyəti üzrə isə borclu müqavilə öhdəliklərini icra etməmiş, məcburi icra hərəkətlərindən məlumatlı olmuş, ipoteka müqaviləsi üzrə tələb ipoteka predmetinə yönəldilməklə mənzil hərracda ipoteka saxlayanın mülkiyyətinə keçmiş və nəticədə, kredit müqaviləsi üzrə öhdəliyə xitam verilmişdir.
21. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 319.1, 337.1, 414.2, 414.3, 415.2, 416.1, 416.2, “İpoteka haqqında” Qanunun 42.1, 42.3, 43.3, 43.4, 43.5, 43.8, “İcra haqqında” Qanunun 62.1, Mülki Prosessual Məcəllənin 77.1, 82.3, 216-220, 227, 358, 360 və 362-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
22. Qətnamədən iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
23. Apellyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, Daşınmaz Əmlakın Reyesteri Xidmətinə sorğu ilə müraciət etdikdə iddiaçı evinin satılmasını bilmişdir. Çünki xx.xx.2022-ci il tarixli sorğuda müəyyən olundu ki, Səbail Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2(009)-301/2019 saylı icra vərəqəsinə, Y-07 nömrəli xx.xx.2021-ci il tarixli hərracın nəticələri haqqında yekun protokoluna və hərracın yekunları üzrə əmlakın alıq-satqı barədə müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri,Nizami rayonu, C.Naxçıvanski küçəsi 55, 6 saylı mənzil xx.xx.2022-ci iltarixdə Cavabdeh1 ASC-nin adına qeydiyyatdan keçmişdir. Mənzilinin mülkiyyət sənədi, yəni çıxarışı özündə idi. Həmin çıxarışın əslini bankdan iddiaçıya qaytarmışdılar. Bunula bağlı hərrac keçirmiş "xxxx" MMC-yə müraciət etmişdir. Sonradan məlum olmuşdur ki, onun xəbəri və iştirakı olmadan hərraclar keçirilmiş, hətta hərracın baş tutmaması qeyd edilmişdir. Bu sorğudan sonra məlum olmuşdur ki, Səbail Rayon Məhkəməsinin yuxarıda qeyd edilən 03 sentyabr 2021-ci il tarixli 2(009)-301/2019 saylı icra sənədi üzrə iddiaçıya məxsus ipoteka pedmeti olan əmlak barədə hərracin kecirilməsi Bakı şəhıri Yasamal Rayon İcra şöbəsinin 09 mart 2021-ci il tarixli 07-10 saylı sifarişi əsasında "xxxx" MMC-yə həvalə edilmişdir. 07 aprel 2021-ci il və 21 aprel 2021-ci il tarixlərdə təkar hərraclar keçirilmişdir. Hər iki hərrac barədə mülkiyyətçi olaraq iddiaçıya məlumat verilməmişdir. Bu günə kimi rahat oturmağı onunla bağlı olmuşdur ki, hesabdan çıxarış əldə etmiş və orada borcunun olmaması göstərilmişdir. Bundan sonra da mənzilin çıxarışının əsli ona qaytarılmışdır. Bu gün də həmin çıxarışın əsli ondadır. Keçirilmiş hərrac barədə ona məlumat verilməmiş, ünvanına bildirş göndərilməmiş, hərracda iştirak etmək hüququ məhdudlaşdırılmışdır. İlk hərrac keçirilərkən və eyni zamnda ilk hərrac baş tutmadıqdan sonra keşirilmiş ikinci hərrac barədə məlumat verilməmişdir. Sadəcə olaraq bankla hərracın birgə əməkdaşlığı nəticə vermiş, gizli hərrac keçirilməklə formal olaraq protokollar tərtib edərək sonda dəyərindən qat-qat ucuz qiymətə banka təhvil verilmişdir. Öz aralarında elə bir razılaşma etmişlər ki, evin ucuzlaşmış qiyməti qətnamədə göstərilən borcla eyni dəyərdədir. Ümumiyyətlə qiymətləndirmə keçirilərkən məhz buna hesablanmışdır. Çünki müəyyən edilmiş, 15 % və 25 % çıxılmaqla sonda təklifdə qalan məbləğ eyni olmalıdır. Ümumiyyətlə qiymətləndirmə keçirilən vaxtı da qanunvericiliyin tələbləri pozulmuşdur. Qiymətləndirmənin özü şübhə doğurur. Beləliklə göründüyü kimi, hərrac mərkəzi tərəfindən kobud qanun pozuntusu ilə keçirilmiş hərracda ipoteka saxlayan qanunsuz yolla o əmlakları əldə edib. Bundan əlavə sonuncu hərrac keçiriləndən bir gün sonra bank tərəfindən əmlak dərhal əldə olunur. Yəni bu müddət heç yaranmış ödənişləri ödəməyə kifayət etmir. Vergilərin ödənməsi üçün vaxt lazımdır. Göründüyü kimi hər şey hazır idi. Ancaq imza və möhür qalmışdır. Hərracda iştirakına mane törədilməsi, iştirakının təmin olunmaması onu sübut edir ki, hərrac qanunsuz keçirilmişdir. Nəzərə almaq lazımdır ki, Market qəzetinin mövcudluğundan məhkəmə iclasında məlumatı olmuşdur. Ümumiyyətlə hansısa yaxın qohumunun bu qəzetin mövcudluğundan məlumatı yoxdur. O və ailə üzvləri həmin qəzetə abunə yazılmamışlar. Hazırda poçt xidməti göstərilir. Dövlət Poçtundan istifadə etməkdənsə hansısa qeydiyyata alınmamış özəl poçtdan istifadənin özü qanunusuzdur. Ümumiyyətlə qəbzlərdə olan imzalar ona və ailə üzvlərinə aid deyil. Məhkəmə qəbzdə olan imzaların həqiqiliyini araşdırmamışdır. Nəticədə qanunsuz keçirilmiş hərracın nəticəsini tanınmışdır. İcra məmuru tərəfindən keçirilən hərracın dayandırılması xahiş olunur, lakin məktubu gec qeydə alaraq hərracı dayandırmaqdan imtina edirlər. İcra məmurunun göndərdiyi məktubun qəbzini üzə çıxarmırlar. Bu özü də hərracın qanunsuz keçirilməsini təsdiq edir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
24. Apellyasiya şikayəti qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
25. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçı apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etdi.
26. Cavabdeh ASC-nin nümayəndəsi apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etdi.
27. İşə baxılmasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq digər cavabdeh və üçüncü şəxslər (nümayəndə) məhkəmə iclasına gəlmədiklərindən, işə onların (nümayəndənin) iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
28.Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. 29.Maddə 317.2. Satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. 30.Maddə 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. 31.Maddə 319.4. Açıq hərracdan satışa çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq müəyyən edilir. 32.Maddə 414.2. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir.
33. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır.
34. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
35. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
36. Maddə 36.1. İpoteka saxlayan bu Qanunun 36.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan məlumatı əks etdirən bildirişi ipoteka qoyanın və ipoteka müqaviləsində qeyd olunan digər şəxsin ünvanına, bildirişin surətini isə ona məlum olan sonrakı ipoteka saxlayana, o cümlədən birgə ipoteka saxlayanlara, habelə “Daşınar əmlakın yüklülüyü haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən edilən yüklülük sahiblərinə sifarişli poçt göndərişi (məktubu) və elektron üsulla göndərir. Poçt göndərişi vasitəsilə ölkə daxilində göndərilmiş rəsmi bildiriş onun poçta təqdim edildiyi gündən 5 təqvim günü keçdikdən sonra, elektron üsulla göndərilmiş rəsmi bildiriş isə göndərildiyi gündən 3 təqvim günü keçdikdən sonra təqdim olunmuş sayılır.
37. Maddə 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir.
38. Maddə 41.3. Hərracın təşkilatçısına sifariş “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa müvafiq qaydada tərtib olunur və hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini əks etdirir.
39. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir.
40. Maddə 42.3. İstənilən şəxs, o cümlədən ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan hərracda alıcı qismində iştirak edə bilər. Hərracı sifariş edən icra qurumunun və hərrac təşkilatının əməkdaşlarının, habelə əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirən şəxslərin birbaşa və ya dolayı yolla hərracda alıcı qismində iştirak etməsinə yol verilmir.
41. Maddə 43.3.Hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər.
42. Maddə 43.4. ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir.
43. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiyməti ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
44. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
45. Maddə 43.8. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
46. Maddə 44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
47. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
48. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
49. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
50. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
51. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
52. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
53. Qətnamə bütövlükdə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
54. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, şikayət təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi isə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
55. Kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qənaəti qanuni və əsaslı olmuşdur. İddiaçının tələbi əsassızdır.
56. Mübahisələndirilən hərracın keçirilməsi zamanı hər hansı qanun pozuntusuna yol verilməsi halı müəyyən edilməmişdir.
57. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsini mövqeyi ilə razılaşır və onu əsaslı hesab edir.
58. Məhkəmə göstərmişdir ki, hazırki mübahisə üzrə diqqət edilməli xüsusi hal Bakı şəhəri Nizami rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2021-ci il tarixli məktubudur. Həmin məktuba əsasən icra orqanı icra sənədindən borclu tərəfindən məhkəməyə iddia verəsi əsası ilə hərracın dayandırılmasını hərrac təşkilatından xahiş etmişdir. Həmin məktub xx.xx.2021-ci il tarixdə 82 nömrəsi ilə "xxxx" MMC tərəfindən qəbul edilmişdir. Deməli, məktub hərracın yekunlarından 8 gün əvvəl hərrac təşkilatına göndərilsə də, hərrac təşkilatı tərəfindən hərracın yekunları barədə protokol imzalandıqdan və mənzil ipoteka saxlayanın mülkiyyətinə keçdikdən 4 gün sonra qəbul edilmişdir (çatdırılmışdır). Bu hal, hərracın yekunlarının nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi üçün həm formal baxımdan, həm də mahiyyəti üzrə əsas kimi çıxış edə bilməz. Formal baxımdan həmin məktub göndərilmə tarixindən asılı olmayaraq hərrac yekunlaşdıqdan sonra hərrac təşkilatına daxil olmuşdur. Mahiyyəti üzrə isə borclu müqavilə öhdəliklərini icra etməmiş, məcburi icra hərəkətlərindən məlumatlı olmuş, ipoteka müqaviləsi üzrə tələb ipoteka predmetinə yönəldilməklə mənzil hərracda ipoteka saxlayanın mülkiyyətinə keçmiş və nəticədə, kredit müqaviləsi üzrə öhdəliyə xitam verilmişdir.
59. “F. Cavadov və V. Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının 23 oktyabr 2007-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2008-ci il tarixli Qərarındakı hüquqi mövqeyi də nəzərə alaraq qeyd edir ki, həmin qərarında Konstitusiya Məhkəməsi MM-in 415.2ci maddəsində nəzərdə tutulmuş bildirişin ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edildiyini və bu maddənin hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı edərək qadağa qoymadığını, yalnız “İpoteka haqqında” Qanununun hərracın keçirilməsi qaydasını tənzimləyən 42-ci maddəsində elan və bildiriş anlayışlarının fərqləndirildiyini, elanın kütləvi informasiya vasitələrində dərc etdirilməsi, bildirişin isə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsi, o cümlədən hərracda ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın alıcı qismində iştirak etmək hüququna malik olmaları, elan və bildirişdə göstərilməsi zəruri olan məlumatların dairəsinin nəzərdə tutulduğunu vurğulamışdır.
60. Həmçinin nəzərə alınmalıdır ki, hərrac təşkilatı keçirdiyi hərraclar barədə ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərməklə məlumat vermək öhdəliyi daşıyır ki, hazırki işdə də qeyd olunan tələbə əməl edilmişdir.
61. “İpoteka haqqında” Qanunun 36.1-ci maddəsinə əsasən poçt göndərişi vasitəsilə ölkə daxilində göndərilmiş rəsmi bildiriş onun poçta təqdim edildiyi gündən 5 təqvim günü keçdikdən sonra təqdim edilmiş sayılır.
62. “İpoteka haqqında” Qanunun 42.1-ci maddəsinə görə, hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir.
63. Qanunda məcburi qayda kimi bildirişin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə göndərilməsi və kütləvi informasiya vasitələrində, habelə hərrac təşkilatçısının rəsmi internet saytında elanın dərc olunması nəzərdə tutulmuşdur.
64. İddiaçı məhkəmə aktları barədə məlumatlı olmuş, məhkəmə mübahisələri üzrə cavabdeh İddiaçı məhkəmə iclaslarında iştirak etmişdir, hətta qətnamədən apellyasiya şikayəti, həmçinin kassasiya şikayəti vermişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qərarına əsasən təmin edilməmişdir.
65. Kollegiya hesab edir ki, göstərilən səbəblərdən bu halla bağlı hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi üçün əsas yoxdur.
66. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşan Kollegiyası qeyd edir ki, əksi sübut edilməyincə, mübahisələndirən hərracın nəticələri haqqında protokolun həqiqiliyi prezumpsiyası qəbul edilməlidir.
67. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyini nəticəni əsaslı hesab edir.
68. Mübahisəli mənzilə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş elektron çıxarışlar törəmə hüquq münasibəti olub, həmin mənzilə dair keçirilmiş açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokoldan, habelə müqavilədən törənmişdir. Buna görə də mübahisəli mənzilə dair keçirilmiş hərracın, buna əsasən tərtib olunmuş protokolun və müqavilələrin etibarsız hesab edilməsinə dair hissədə iddia əsassız olduğundan, törəmə hüquq münasibəti olan mübahisəli mənzilə dair sonrakı alqısatqı müqaviləsinin və dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışların etibarsız hesab olunması hissəsində də iddia təmin edilə bilməz.
69. Qeyd olunanlara əsasən kollegiyanın qənaəti bundan ibarətdir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları və tərəflərin münasibətləri ilə bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi üçün əsas deyildir.
70. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-380/2025 nömrəli iş üzrə 21 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.