Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2598/2025 16.05.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər “X1 Mərkəzi” MMC-yə, Cavabdeh2, 3-cü şəxslər Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə və X4 qarşı iş üzrə QƏTNAMƏ İş № 2(103)-2598/2025 (Açar sözlər: hərrac protokolunun etibarsız hesab edilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Babayev Fuad Fikrət oğlu (məruzəçi), X5 və X2 ibarət tərkibdə, Şirinova Gülyar Elman qızının katibliyi ilə, İddiaçı cavabdehlər “X1 Mərkəzi” MMC-yə, Cavabdeh2, 3-cü şəxslər Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə və X4 qarşı “hərracın nəticələri barədə protokolun etibarsız hesab olunması və çıxarışın ləğv olunması” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin e-2(010)-116/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə 30 aprel 2025-ci il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı a) Birinci instansiya məhkəməsində birinci icraat
1. İddiaçı cavabdeh “X1 Mərkəzi” MMC-yə, 3-cü şəxslər Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək cavabdeh “X1 Mərkəzi” MMC-nin tərəfindən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfər küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzili barədə keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli hərracın yekunlarına dair protokolun və hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. Daha sonra İddiaçı cavabdehlər “X1 Mərkəzi” MMC-yə, Cavabdeh2, 3-cü şəxslər Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia tələbinin dəqiqləşməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək cavabdeh “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfər küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzili barədə keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli hərracın yekunlarına dair protokolun və hərracı udmuş şəxs Cavabdeh2 ilə bağlanan alqısatqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzilinə dair Cavabdeh2 adına verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli DƏDKR Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən verilmiş Çıxarışın ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. Daha sonra İddiaçı cavabdehlər “X1 Mərkəzi” MMC-yə, Cavabdeh2, 3-cü şəxslər Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia tələbinin dəqiqləşməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək cavabdeh “X1 Mərkəzi” MMC-nin Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzili barədə keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli açıq hərracın nəticələri haqqında protokolun etibarsız hesab edilməsi və Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzilinə dair Cavabdeh2 adına verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli DƏDKR Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən verilmiş Çıxarışın ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
4. Daha sonra X7 müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs kimi işə cəlb olunmuşdur.
5. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi 183 saylı evin 29 saylı mənzilinin açıq hərracdan satılması, mənzilin hərracda ilkin satış qiymətinin 294.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi, mənzilin satışından əldə olunan pul vəsaitinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş 15 iyul 2022-ci il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışda göstərilən paylara uyğun olaraq 1/2 hissəsi X4, 1/2 hissəsi İddiaçı verilməklə bölüşdürülməsi qət edilmişdir. Sonradan İddiaçı məlum olmuşdur ki, Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin sifarişi əsasında cavabdeh “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən ilkin satış qiyməti 294.000 manat müəyyən edilməklə xx.xx.2024-cü il tarixdə hərrac keçirilmiş mənzil 294.000 manata satılmadığından, ikinci dəfə satış qiyməti 264.600 manat müəyyən edilməklə xx.xx.2024-cü il tarixdə hərrac keçirilmiş, mənzil yenə də satılmadığından üçüncü dəfə satış qiyməti 235.200 manat müəyyən edilməklə xx.xx.2024cü il tarixdə hərrac keçirilərək mənzil satılmışdır. Belə ki, cavabdeh hərrac təşkilatı olan MMC, İcra şöbəsi və digər şəxslər ilə əlbir olub mənzilin qanunsuz yollarla satılmasına nail olmuşdur. Mənzilin hərraca çıxarılmasından iddiaçının xəbəri olsa da, səlahiyyətli təşkilatlar qanunun tələblərini pozaraq İddiaçı vaxtında və lazımı qaydada heç bir məlumat verməmişlər və nəticədə əmlakın mülkiyyətçisi kimi qanunla qorunan hüquqlarına qəsd edilmişdir. Çünki hərracın təşkilatçısı olan cavabdeh MMC qanunun tələbinə əsasən hərracın keçirilmə tarixinə 1 ay qalmış iddiaçıya bu barədə rəsmi məlumat verməli idi, lakin məqsədli və planlı şəkildə nəyinki 1 ay qalmış, hətta 1 aydan da az vaxt (xx.xx.2024xx.xx.2024) içində 3 dəfə qanunsuz hərrac keçirilərək saxtakarlıq yolu ilə mənzil real bazar qiymətinin təxminən yarısına satılmışdır. Belə ki, cavabdeh “X1 Mərkəzi” MMC qərəzli olaraq və hüquq pozuntularına verməklə qeyri-obyektiv, qanunsuz hərrac keçirməklə iddiaçının əmlak hüquqlarını kobud sürətdə pozmaqla məhdudlaşdırmış və mülkiyyətdə olan mənzilin özgəninkiləşdirilməsinə şərait yaratmışdır. Bundan başqa, iddiaçı Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsini rəsmi olaraq xx.xx.2023-cü il tarixdə qəbzə imza etməklə almışdır. Lakin qətnamə xx.xx.2023-cü il tarixdə qanuni qüvvəsini almışdır. Göründüyü kimi bu hissədə də iddiaçının məhkəməyə çatımlılıq hüquqları pozularaq apellyasiya şikayəti verməsinə müdaxilə olunmuşdur. Qeyd olunan qətnamədən mənzilin dəyərinin müəyyən olunması hissəsində apellyasiya şikayəti vermək niyyətində idi. Çünki qeyd olunduğu kimi mənzilin müəyyən olunmuş dəyəri reallığı əks etdirmir. Belə ki, iddiaçıya vaxtında və lazımı qaydada xəbərdarlıq edilmədən qanunsuz olaraq hərrac keçirildiyi üçün cavabdeh “X1 Mərkəzi” MMC-nin Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzili barədə keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli açıq hərracın nəticələri haqqında protokolun etibarsız hesab edilməsi və Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzilinə dair Cavabdeh2 adına verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli DƏDKR Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən verilmiş Çıxarışın ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir.
6. Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin e-2(010)-116/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Leyla Talıbova) iddia təmin edilməmişdir.
7. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139-1.1, 139-1.1.2, 152.1, 152.2, 152.3, 152.5, 157.2, 218.1, 414.1, 414.2, 415.1, 415.2, 415.5, 416.1, 416.2, -ci maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 107, 119.1, 217.2, 217.3, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətlərinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
b) Apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri
6. Qətnamədən iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsinin dəlillərinə uyğun əsaslandırılmışdır və əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, "xxxx" MMC xx.xx.2024-cü il tarixli məktubu və əlavə olunmuş rəsmi sənədlərə əsasən mübahisəli mənzilin bazar dəyərini 508.000 (beş yüz səkkiz min) manat müəyyən etmişdir. Məhkəmə bu sənədi nəzərə almadan, hətta qətnamədə belə münasibət bildirmədən mənim mənzilimin ikiqat ucuz satışına şərait yaratmış, mənə maddi və mənəvi ziyan vurmuşdur.
c) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
8. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
d) Proses iştirakçılarının izahatı
9. İşə baxılmasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq tərəflər məhkəmə iclasına gəlməmişlər. Məhkəmə kollegiyası digər tərəflərin iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
10. Əvvəlki məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etmiş, şikayətin dəlillərinə uyğun izahat vermişdir.
11. Əvvəlki məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh2 etibarnamə üzrə nümayəndəsi-vəkili və “X1 Mərkəzi” MMC-nin nümayəndəsi apellyasiya şikayətinə etiraz edərək onun təmin edilməməsini xahiş etmişdirlər.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
12. Maddə 140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
13. Maddə 148.2. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları müdafiə edilməlidir.
14. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
15. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə, əqd bağlandığı andan etibarsızdır.
16. Maddə 337.3 Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir.
17. Maddə 415.1. Auksionlar və müsabiqələr açıq və qapalı ola bilər. Açıq auksionda və açıq müsabiqədə istənilən şəxs iştirak edə bilər. Qapalı auksionda və qapalı müsabiqədə yalnız bu məqsəd üçün dəvət olunan şəxslər iştirak edirlər.
18. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir.
19. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
20. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
21. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
22. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
23. Maddə 384.0.2. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər.
24. Maddə 385.1.1. Maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır.
Apellyasiya baxışının hədləri
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
27. Hazırki iş üzrə apellyasiya baxışının hədlərini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanunliyinin və əsaslılığının tam yoxlanılması təşkil edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
28. Kollegiya tərəflərin izahatlarını dinləyib, apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apelyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək iddia təmin edilməlidir.
29. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi maddi hüquq normalarının pozulması ilə qəbul edilmişdir və məhkəmənin qətnamədə göstərdiyi nəticələr işin hallarına uyğun gəlmir.
30. Belə ki, işin hallarına əsasən müəyyən olunmuşdur ki, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2(006)-181/2023 nömrəli qətnaməsinin icrası ilə əlaqədar “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən açıq hərracın keçirilməsi barədə bildiriş tərəflərə göndərilmiş və mənzilin ilkin satış qiyməti 294000 manat müəyyən edilməklə hərracın keçirilməsi tarixi xx.xx.2024-cü il tarixə saat 11:00-a təyin olunmuşdur. Daha sonra “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən açıq hərracın keçirilməsi barədə bildiriş tərəflərə göndərilmiş və mənzilin hərracda satış qiyməti 264600 manat müəyyən edilməklə hərracın keçirilməsi tarixi xx.xx.2024-cü il tarixə saat 11:00-a təyin olunmuşdur. “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən açıq hərracın keçirilməsi barədə bildiriş növbəti dəfə tərəflərə göndərilmiş və mənzilin satış qiyməti 235200 manat müəyyən edilməklə hərracın keçirilməsi tarixi xx.xx.2024-cü il tarixə saat 11:00-a təyin olunmuşdur. xx.xx.2024-cü il tarixdə keçirilən hərrac nəticəsində alıcı Cavabdeh2 hərracdakı satış qiyməti 235200 manat olmaqla mübahisəli mənzili almış və xx.xx.2024-cü il tarixdə 235200 manat pul vəsaitini Nəsimi rayon İcra şöbəsinin depozitinə ödəmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixdən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğluküçəsi, ev 183, mənzil 29 Cavabdeh2 mülkiyyətindədir.
31. Hal-hazırda iddiaçı cavabdeh “X1 Mərkəzi” MMC-nin Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzili barədə keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli açıq hərracın nəticələri haqqında protokolun etibarsız hesab edilməsi və Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzilinə dair Cavabdeh2 adına verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli DƏDKR Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən verilmiş Çıxarışın ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını tələb edir, cavabdehlər isə iddia tələbinə etiraz edir.
32. İşin yuxarıda qeyd olunan hallarından da göründüyü kimi ünvan 1 ünvanında yerləşən evin dövlət reyestrindən çıxarışda göstərilən paylara uyğun olaraq 1/2 hissəsi X4, 1/2 hissəsi İddiaçı verilməklə bölüşdürülməsi barədə məhkəmə qətnaməsinin icrası hərrac təşkilatçısı olan “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən xx.xx.2024, xx.xx.2024 və xx.xx.2024-cü il tarixdə ümumilikdə 3 dəfə olmaqla hərrac keçirilmiş, hərracın keçirilməsi “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42-43-cü maddələrinə uyğun olaraq aparılmış və həmin normaların tələblərinə əsasən təkrar hərracların keçirilməsi zamanı mübahisəli əmlakın dəyərində müvafiq olaraq azalmalar olmuş, nəticədə Cavabdeh2 tərəfindən 235200 manata alınmışdır. Lakin kollegiya hesab edir ki, hərracın yuxarıda qeyd edilən formada aparılması qanunazidd olmuşdur.
33. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının xx.xx.2024-cü il tarixli Qərardadının 61-ci bəndinə əsasən paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması proseduru isə “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42-43-cü maddələrinin tələbləri nəzərə alınmadan Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsinə, “İcra haqqında” Qanunun müvafiq müddəalarına, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 2021-ci il 24 noyabr tarixli 02/2021 nömrəli qərardadında qeyd olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun həyata keçirilməlidir.
34. Sözügedən qərardadda qeyd edilən “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42-43-cü maddələri isə ipoteka predmeti olmuş əmlakın ilkin və təkrar hərraclarının aparılması qaydaları və bu zaman əmlakın dəyərinin düşməsinin mümkünlüyünə dair müddəaları əks etdirir. Bu isə onu deməyə əsas verir ki, ipoteka predmeti olmayan və paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması zamanı adıçəkilən qanunla müəyyən olunan prosedur qaydalarının aparılması və dolayısı ilə əmlakın dəyərinin aşağı salınması yolu ilə təkrar hərracın aparılması yolverilməzdir.
35. Həmin mövqe öz əksini Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 2021-ci il 24 noyabr tarixli 02/2021 nömrəli qərardadında da tapmışdır. Belə ki, həmin qərarda qeyd olunmuşdur ki, icra sənədi üzrə tutmanın borclunun mülkiyyətindəki ipoteka predmeti olmayan əmlakına yönəldilməsi zamanı hərracın qanunun analogiyası üzrə “İpoteka haqqında” Qanunda müəyyən edilmiş qaydalara uyğun aparılmasının mümkünlüyü qənaətinə gəlinməsi üçün girov predmeti olan əmlakların bu statusa malik olmayan əmlaklara münasibətdə fərqləndirici xüsusiyyətlərinə diqqət yetirilməlidir. Hüququn ümumi prinsiplərinə əsasən statusları yüklülük baxımından eyni olmayan əmlaklarla bağlı münasibətlərə qanunverici ayrı-ayrı qaydalar tətbiq edir. Belə ki, ilk növbədə “İpoteka haqqında” Qanun xüsusi olaraq mülki hüquqi müqavilələrdən irəli gələn öhdəliklərin icrasının təmin edilməsi ilə bağlı ipotekanın yaranması əsaslarını, onun dövlət qeydiyyatını, təmin olunmuş borcun və digər mülki hüquqi öhdəliyin ipoteka hesabına ödənilməsi qaydalarını, tərəflərin hüquq və vəzifələrini müəyyən edir, habelə bu sahədə digər münasibətləri tənzimləyir. Bu baxımdan, “İpoteka haqqında” Qanunun 42, 43-cü maddələri, hərracın Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsindən fərqlənən xüsusiyyətlərini özündə əks etdirməklə, yalnız ipoteka predmeti olan əmlakın hərracda satılmasının xüsusi qaydasını müəyyən edir. İpoteka predmeti olmayan əmlaka icra sənədi üzrə tutmanın yönəldilməsi və hərracdan satılması proseduru isə Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun müvafiq müddəaları ilə tənzimlənir. Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsi hərracın keçirilməsinin ümumi qaydasını müəyyən edir. İpoteka predmeti olmayan əmlakın hərracının “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərinə uyğun keçirilməsi həmin tələbkarın ipoteka saxlayanla eyniləşdirilməsi anlamına gəlir. Eyni yanaşma borclunun vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakına və girov predmeti olan qiymətli kağızlarına aid olmayan əmlaklarına da aiddir. Belə ki, istinad edilən kateqoriyaya aid olmayan əmlaklara digər qanunlarda nəzərdə tutulmuş xüsusi normaların tətbiqi borclu şəxslərin qanunda xüsusi bir göstəriş olmadığı halda müəyyən məhrumiyyətlərə məruz qalmasına səbəb olur. Halbuki, hər kəsin hüquq və azadlıqları Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında (bundan sonra Konstitusiya) və qanunlarında müəyyən edilmiş əsaslarla, habelə digərlərinin hüquq və azadlıqları ilə məhdudlaşır. Hüquq və azadlıqların məhdudlaşdırılması dövlət tərəfindən gözlənilən nəticəyə mütənasib olmalıdır (Konstitusiyanın 71-ci maddəsinin İİ hissəsi).
36. Qeyd edilənlərin məcmusu olaraq kollegiya hesab edir ki, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlaka və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaklarına tələbin yönəldilməsi və hərracdan satılması qaydaları Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun 45.6, 45.7, 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə tənzimlənir və bu münasibətlərə qanunun analogiyası üzrə digər qanunvericilik aktlarında nəzərdə tutulmuş hərrac qaydalarının tətbiq edilməsi əsassız olduğundan, o cümlədən əmlakın mülkiyyətçisi və ya mülkiyyətçilərinin əsassız olaraq maliyyə itkilərinə məruz qalması ilə nəticələndiyindən həmin normaların tətbiqi ilə həyata keçirilmiş hərrac hüquqazidd hesab edilməlidir.
37. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin Cavabdeh2 vicdanlı əldə edən olması və hazırki iddianın təmini nəticəsində onun hüquqlarının pozulacağı ilə bağlı mövqeyi ilə razılaşmayaraq aşağıdakıları qeyd edir.
38. Belə ki, daşınmaz əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı vicdanlılığın əsaslarına dair Mülki Məcəllənin 140 və 148.2-ci maddələrinə əsasən reyestrin məzmununun qeyridəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları müdafiə edilməlidir.
39. Göründüyü kimi mülki qanunvericilikdə daşınmaz əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı vicdanlılığın əsasları dəqiq şəkildə təsvir olunmuş, vicdanlı alıcının bu cür hesab edilə bilməsi üçün hüquq münasibətinin qarşı tərəfinin reyestr üzrə həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmasına prezumpsiyasının olması, həmçinin şəxsin qeydin qeyridəqiq olmasını bilməməsi əsas gətirilmişdir. Hazırki işin halları isə bu normanın tətbiq dairəsindən uzaq olmaqla keçmiş mülkiyyətçi, hərrac təşkilatı və yeni mülkiyyətçi arasındakı münasibətlərin düzgün aydınlaşdırılmasından irəli gəlir.
40. Belə ki, alıcı, yəni hazırki halda Cavabdeh2 X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən təşkil olunmuş hərracda iştirak etmiş və əmlakı 235200 manata almışdır. Göründüyü kimi Cavabdeh2 hazırki mübahisədə qarşılıqlı münasibətdə olduğu subyekt hərrac təşkilatı olmaqla sonuncu tərəfindən hərrac prosedurlarına əməl olunmaması və bunun nəticəsində əldə etdiyi əmlak üzərindəki mülkiyyət hüquqlarını da istisna edir.
41. Həmçinin qeyd edilməlidir ki, vicdanlılıq institutunun ən önəmli ünsürü əldə edən şəxsin bu əldə edilmənin qanuni əsaslara söykənmədiyini bilməməsi və ya bilməli olmaması ilə əlaqədardır. Hazırki işdə də yuxarıda göstərildiyi kimi ipoteka predmeti olmayan əmlak təkrar hərraclara məhz ipoteka predmetinə tətbiq edilən qaydalara uyğun olaraq çıxarılmış və Cavabdeh2 iştirak edərək 235200 manat ödəməyə razı olduğu hərrac da qanunazidd olaraq əmlakın qiymətinə azalma tətbiq edilməklə keçirilmişdir. Bu halda şəxsin qanunun tələblərini bilməməsi onun həm də bilməməli olması mənasına gəlməməlidir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 72.3-cü maddəsinə əsasən qanunu bilməmək məsuliyyətdən azad etmir.
42. Bütün qeyd edilənlər onu deməyə əsas verir ki, Cavabdeh2 vicdanlı əldə edən olması və hazırki iddianın təmini nəticəsində onun hüquqlarının pozulacağı ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi əsassız hesab edilməlidir.
43. İddiaçının apelyasiya şikayəti hazırda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvinə və iddianın təmin edilməsinə gətirib çıxarsa da, kollegiya iddiaçının əmlakın hərrac zamanı satış dəyərinin düzgün müəyyənləşdirilməməsinə dair şikayətinin dəlilləri ilə bağlı aşağıdakıları qeyd etməyi zəruri hesab edir.
44. Belə ki, iddiaçı öz şikayətində mənzilin bazar dəyərinin 508.000 manat olması və bu barədə qiymətləndirmə rəyinin olması, hərracın keçirilməsi zamanı isə ilkin satış qiymətinin həmin məbləğə uyğun müəyyənləşdirilməli olmasına dair mövqe sərgiləmişdir. Bununla bağlı ilk növbədə qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər (Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə qərardadı 06 dekabr 2024-cü il tarixli qərardadı, 60-cı bənd).
45. Qeyd edilənlər onu deməyə əsas verir ki, iddiaçının məhz əmlakın dəyərinin reallığı əks etdirməməsi ilə bağlı arqumenti hazırda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin apelyasiya qaydasında ləğvinə əsas təşkil etmir və iddiaçı bu barədə MPMin 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə məhkəmədə iddia qaldıra bilər.
46. Kollegiya həmçinin qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, hərrac nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi hazırki halda restitusiya qaydasının tətbiq edilməsini istisna edir. Belə ki, yuxarıda da qeyd edildiyi kimi istər iddiaçının əmlakın ilkin satış dəyəri ilə bağlı narazılığı və bununla bağlı mülki prosessual qanunvericiliyə əsasən məhkəməyə müraciət etmə ehtimalı, həm də əmlakın satışı nəticəsində paylı mülkiyyət sahiblərinə ödənilmiş məbləğlərlə bağlı dəqiq olmayan məlumatlar məhz hazırki məhkəmə icraatı çərçivəsində restitusiyanın tətbiqini çətinləşdirməklə qeyri-müəyyən şəraitin yaranmasına gətirib çıxaracaqdır. Həmçinin hərrac nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi ilə əlaqədar hərrac prosedurunun yenidən aparılması zamanı əmlakın ilkin satış qiymətinin yenə də son mülkiyyətçi Cavabdeh2 tərəfindən ödənilməsi ehtimalı mövcud olmaqla mülki dövriyyənin səmərəliliyi baxımından restitusiya məsələsinin zəruri olduqda ayrıca icraat qaydasında baxılması daha məqsədəmüvafiq olardı.
47. Beləliklə, qeyd olunanlara əsasən kollegiya hesab edir ki, apelyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, “X1 Mərkəzi” MMC-nin Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzili barədə keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli açıq hərracın nəticələri haqqında protokolu etibarsız hesab edilməli və Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzilinə dair Cavabdeh2 adına verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli DƏDKR Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən verilmiş Çıxarışının ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir.
48. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Babayevin şikayəti üzrə 28 dekabr 2011-ci il tarixli Qərarı).
49. Məhkəmə kollegiyası onu da vurğulamağı zəruri hesab edir ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
50. Qətnamənin qanuniliyi dedikdə, onun mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılması başa düşülür.
51. Qətnamənin əsaslılığı dedikdə isə qətnamənin iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun olması başa düşülür. Qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn nəticəsi onda şərh olunsun, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
52. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin e-2(010)-116/2025 nömrəli, xx.xx.2025ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə çıxarılsın. İddia tələbi təmin edilsin. “X1 Mərkəzi” MMC-nin Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzili barədə keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli açıq hərracın nəticələri haqqında protokol etibarsız hesab edilsin. Həmin hərrac protokolu əsasında Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzilinə dair Cavabdeh2 adına verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli DƏDKR Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən verilmiş Çıxarış ləğv edilsin və həmin əmlak üzərində İddiaçı (1/2 hissədə) və X3 (1/2 hissədə) müvafiq olaraq mülkiyyət hüquqlarının bərpasına dair qeydlər aparılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Fuad Babayev Hakimlər: Cəmilə Musayeva Fuad Abdıyev