Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-2672/2021

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2672/2021 06.04.2021 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakimlər Mehdiyev Emin Əlixan oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Məmmədova Şərafət Asif qızından və Sarıyev Xəyal Əjdər oğlundan ibarət tərkibdə, Cəfərova Şəfəq Natiq qızının katibliyi, İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2, İddiaçı1 vəkili X1, Cavabdehin nümayəndəsi X3 iştirakı ilə, İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 Cavabdeh MMC-yə qarşı “müqavilə öhdəliklərinə əməl edilməsi və pulun tutulması tələbinə dair” mülki iş üzrə Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin xx xxxxxx 2020-ci il tarixli, 2(009)-2197/2020 saylı qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh MMC-yə xx.xx.2018-ci il tarixdə Cavabdeh MMC ilə bağlanmış “mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Neftçi Qurban 76 ünvanda tikiləcək binadan 42 kv.metrdən az olmayaraq (oxdan oxa) layihəyə uyğun təmirli mənzilin verilməsinin və təmirli mənzil təhvil verilən günə kimi hər ay 350 manat olmaqla kirayə haqqının onlara ödənilməsinin həvalə edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişlər. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, onlar birgə nikahda olduqları dövrdə Bakı şəhəri, X5 küçəsi, 76, mənzil 21 ünvanda mənzil almış və uzun müddət həmin mənzildə yaşamışlar. xx.xx.2018-ci il tarixdə Cavabdeh MMC ilə aralarında “mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” müqavilə imzalamışlar və mənzili boşaldaraq cavabdehə təhvil vermişlər. Belə ki, cavabdeh Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2012-ci il tarixli, 695 nömrəli Fərmanının 1.8-ci bəndinə, eləcə də Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2016-cı il tarixli, 86 saylı Qərarına əsasən binaların sökülməsi, ərazidə abadlıq işlərinin aparılması, müasir tələblərə uyğun binaların tikilməsi ilə məşğul olduğu üçün Bakı şəhəri, Səbail rayonu İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2016-cı il tarixli, 117 nömrəli Sərəncamı əsasında binanın olduğu yerdə yeni binaların tikintisi ilə məşğul olurdu və binanı sökərək yerində yeni bina tikintisi, həmin binada yeni mənzillə təmin etmə, mənzil təhvil verənə kimi kirayə pulunun ödənilməsi təklifi etmiş, onlar da digər sakinlər kimi bu təklifə razılaşaraq məlum müqaviləni bağlamışlar. xx.xx.2018-ci il tarixdə Cavabdeh MMC ilə aralarında bağlanmış “mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” müqavilənin 1-ci bəndinə əsasən cavabdehə yaşayış kompleksinin tikintisi məqsədili ilə mənzilini təhvil verir, Cəmiyyət isə həmin mənzilin əvəzində inşa ediləcək binada tikinti işləri başa çatdıqdan sonra təhvil verilən mənzilin ümumi sahəsi (faktiki sahə ölçüsündə və əlavə olaraq onun 20%-ə qədər artıq sahəni (“Zirvə Rezidens” tikinti kompleksinin Q.Abbasov küçəsi, 76 ünvandakı binadan) təmirli olmaq şərti ilə (verilən artıq sahəyə görə ödəniş alınmamaq şərti ilə) mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Təhvil verdikləri mənzilin cəmi sahəsi müqavilənin 2.1.2-ci və 2.1.3-cü bəndinə əsasən 35 kv.m. olmasını cavabdeh təsdiq etmiş və müqavilə şərtlərinə əsasən 20 faiz artıq olmaqla 42 kv.m.-dən az olmayaraq və binanın söküldüyü yerdə tikilmiş binadan onlara mənzil verilməli idi. Həmin müqavilə 5 saylı Notariat Kontorunda təsdiq edilmişdir. Cavabdeh həmin Müqavilənin 3.3.1-ci və 3.3.2-ci bəndinə əsasən vergilər çıxıldıqdan sonra hər ay 350 manat məbləğində pulu müqavilə bağlandığı vaxtdan etibarən bina tikilənə kimi müvəqqəti olaraq digər yaşayış sahəsində yaşaması üçün kirayə haqqı olaraq kompensasiya ödəməyi öhdəsinə götürmüş və xx.xx.2018-ci ildən xx.xx.2020-ci ilə kimi 8.443,6 manat pul ödəmişdir. Beləliklə də, 2018-ci ilin iyun ayından 2020-ci ilin may ayı daxili kirayə haqqı ödənilmiş və kirayə haqqının ödənilməsi də dayandırılmışdır. Mübahisəli hal ondan ibarətdir ki, cavabdehin tikdiyi binada ən kiçik sahəli mənzillər 50-53 kv.m.-dən ibarət olmaqla cavabdeh 42 kv.metrlik mənzili olmaması əsası ilə həmin kvadratdan ibarət mənzil verməkdən imtina edir. Bundan başqa, təklif etdiyi mənzil cəmi 38 kv.metrlik və onları binanın yerində deyil arxa hissədəki evdən mənzil təklif edir. Halbuki, bağladıqları müqavilənin 4-cü bəndinə əsasən yeni mənzil həmin mənzilin layihəsinə uyğun vəziyyətdə və həmin layihədə nəzərdə tutulmuş şəraitdə onlara təhvil verilməli idi. Cavabdeh xx.xx.2020-ci il tarixdə 28/20 saylı məktubla onlara müraciət edərək ünvan 3 ünvanlarda çoxmərtəbəli binaların layihələndirilməsi və tikintisi üçün Sərəncama əsasən onlarla bağladığı müqaviləyə əsasən mənzilin sahəsini 24,9 kv.m. olmasını göstərmiş və müqavilə şərtlərini təhrif etməklə yeni mənzilin ümumi sahəsinin təhvil verilən mənzilin sahəsindən az olmamaqla təhvil verilməli olması əsası ilə təklif etdiyi mənzili təhvil götürmədikləri və təmir edə bilməməsi əsası ilə kirayə haqqının kompensasiyasının dayandırılması barədə xəbərdarlıq edərək kirayə haqqının 2020-ci ilin iyun ayından etibarən vermir. Halbuki, xx.xx.2018-ci il tarixdə Cavabdeh MMC ilə onlar “mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” müqavilənin 1-ci bəndinə əsasən cavabdehə yaşayış kompleksinin tikintisi məqsədili ilə mənzilini təhvil verir, Cəmiyyət isə həmin mənzilin əvəzində inşa ediləcək binada tikinti işləri başa çatdıqdan sonra təhvil verilən mənzilin ümumi sahəsi (faktiki sahə ölçüsündə və əlavə olaraq onun 20%-ə qədər artıq sahəni (“Zirvə Rezidens” tikinti kompleksinin Q.Abbasov küçəsi, 76 ünvandakı binadan) təmirli olmaq şərti ilə (verilən artıq sahəyə görə ödəniş alınmamaq şərti ilə) mükiyyətinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Cavabdeh isə müqavilədə qeyd edilən ünvandakı binadan deyil, başqa arxa hissədə tikdiyi başqa ünvandakı binadan müqavilə üzrə 42 kv.m-dən az olmamaq şərti ilə və mənzili təhvil verdiyi vaxta kimi kirayə haqqı ödəmək şərti ilə müqavilə üzrə vəzifələr götürməsinə baxmayaraq, hazırda müqavilənin 2.1.2-ci və 2.1.3-cü bəndə əsasən cəmi sahəsinin 35 kv.m. olmasını təsdiq etməsinə baxmayaraq, hazırda müqavilə şərtlərindən yayınaraq guya 24,9 kv.mdən az olmayaraq və 20 faiz əlavə sahə ilə birlikdə cəmi 35 kv.metrlik mənzili onlara təklif etməklə (oxdat oxa bu sahə onların mənzilin sahəsindən də az olur) qəsdən müqavilə şərtlərinə əməl etmir, hazırki vaxta artıq hər ay 350 manat olmaqla 4 aylıq (1400 manat) kirayə haqqını da ödəməmişdir. Mənzilinin olduğu bina Səbail rayonu, Neftçi Qurban 76 ünvanda yolun kənarı və dənizə panaraması olan bir binadan idi, təklif etdikləri bina isə həmin binanın arxa hissəsindən başqa bir bina başqa bir ünvandakı binadan təklif edilir. Cavabdeh müqavilə şərtlərinə əmək etməməklə hüquqlarını pozmuş və mənafelərinə toxunmuş, ən azı 42 kv.metrlik mənzil sahəsi ilə mənzilini sökdüyü binanın yerindən onları təmin etməli, mənzil təmirli şəkildə təhvil verilən günə kimi onlara kirayə haqqı ödəməlidir. Cavabdeh onunla müqavilə bağlayarkən artıq binanın layihəsi var idi və bilirdi ki, binasındakı mənzillərin ən kiçik ölçüsü 35 kv.m. və 53 kv.metrdən ibarətdir. Onlara 42 kv. metrdən az olmayaraq mənzil vermək öhdəliyi götürərkən cavabdeh mövcud sahədən az olmayaraq deyil, mövcud sahə və 20 faiz artıq verilməklə 42 kv.metrdən az olmayaraq mənzil vermək öhdəliyi götürmüşdür. Hazırda öhdəsinə götürdüyü sahədən az verməklə onları öz öhdəliklərini icra etməkdən imtinada təqsirləndirərək aylıq kirayə haqqını dayandırması da cavabdehlə bağlanmış müqavilə şərtlərinin pozulmasıdır. Belə ki, onlar müqavilə şərtlərinə əsasən 42 kv.metrdən az olmayaraq mənzil tələb edir bu əsasla 35 kv.metrlik mənzili təhvil almaqdan (müqavilə şərtlərinin pozulmasına etiraz) imtina edirlər. Onlar öhdəliklərinə uyğun olaraq ən azı 42 kv.m. olmaqla binanın yerindən və müqavilədə qeyd edilən ünvanda tikilmiş binadan mənzil təhvil almaqdan imtina etmirlər və təmirli şəkildə belə mənzil onlara təhvil verilən günə kimi kirayə haqqını tələb edirlər. Hazırda cavabdeh müqavilə şərtlərini pozmaqla hər ay 350 manat olmaqla onlara ziyan vurur. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilərək iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, "Cavabdeh" MMC ilə İddiaçı1 Oktay oğlu arasında müqavilə bağlanmış və həmin müqavilə 5 saylı notariat kontorunda təsdiq edilmişdir. Həmin müqavilə notariat kontorunda təsdiq edilən zaman həm MMC-nin nümayəndəsi, həm də notarius müqavilənin məzmunu barədə İddiaçı1 məlumat vermiş, müqavilənin hüquqi nəticələri ona izah edilmişdir. İddiaçı1 məhkəmə iclasında verdiyi izahatında da müqavilənin məzmununun ona aydın olmaması barədə hər hansı ifadə işlətməmişdir. Belə olan halda hazırki işə baxılarkən, müqavilənin bəndlərinin tərəflərin həqiqi iradə ifadəsini əks etdirməsi işin mübahisəsiz halıdır. Yəni, tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barədə razılığa gəlmişlər. Həmin müqavilənin qanuna uyğun olubolmaması, müqavilə tərəflərindən hər hansı birinin müqavilə şərtləri ilə bağlı sui-istifadə hallarına yol verməsi ümumiyyətlə mübahisələndirilməmiş və məhkəmədə müzakirə mövzusu olmamışdır. Buna görə məhkəmə tərəfindən “təhvil veriləcək mənzilin sahəsinə əlavə olaraq 20 faizə qədər əlavə sahənin verilməsinin nəzərdə tutulmasının müqavilənin şərtlərinə uyğun olmaması və MMC-nin müqavilə şərtlərindən sui-istifadə kimi qəbul edilməsi” ilə bağlı gəlinən nəticə ümumiyyətlə işin hallarına uyğun deyil. Bundan başqa, yenə müqavilənin tələblərinə əsasən, cavabdeh söküləcək mənzilin əvəzində inşa ediləcək yeni binada İddiaçı1 mənzil verilməsini öhdəsinə götürmüş, həmin öhdəlik də cavabdeh tərəfindən yerinə yetirilmişdir. Lakin iddiaçılar həmin mənzili təhvil almaqdan imtina etmişlər. Başqa sözlə, iddia ərizəsində nəzərdə tutulmadığı və iddiaçılar tərəfindən belə bir tələb irəli sürülmədiyi halda, məhkəmə tərəfindən iddianın “sökülmüş binaya daha yaxın məsafədə yerləşən və tikintisi nəzərdə tutulan binadan sahəsi 42 kv.mdən az olmayaraq təmirli mənzilin verilməsinin ”Cavabdeh” MMC-yə həvalə edilməsi” ilə bağlı təmin edilməsi mülki prosessual qanunvericiliyin tələblərinə ziddir və məhkəmənin iddiaçıların "hüquq müdafiəçisi qismində çıxış edərək” qəbul etdiyi bu qətnamə Azərbaycan Respublikası qanunvericiliyində nəzərdə tutulmuş maddi və prosessual hüquq normalarının kobud şəkildə pozulması kimi qiymətləndirilməli və hakim barəsində "xüsusi qərardad” çıxarılmalıdır. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, İddiaçı1 mənzilinin olduğu yerdə hər hansı bina tikilməmişdir, layihəyə uyğun yaşayış kompleksi tikilmişdir və həmin kompleksdə iddiaçının mənzilinin sahəsindən daha artıq təmirli mənzil ona təqdim edilsə də, onlar tərəfindən mənzilin əsassız yerə təhvil alınmaması və əsassız varlanmaq istəkləri ilə bağlı müraciətinin məhkəmə tərəfindən qanunsuz olaraq təmin edilməsi hüquqdan sui-istifadə hesab edilməlidir. Müqavilənin şərtlərinə görə, kirayə xərclərinin ödənilməsi ayda bir dəfə, həmin ay başa çatanadək nağd və ya köçürmə yolu ilə kirayə xərclərinin kompensasiya məbləği yeni mənzil sakinə təhvil verilənə qədər davam edəcəkdir. Layihələndirilən bina artıq tikilmiş, istismara təhvil verilmişdir. Lakin iddiaçılar yeni tikilən binada mənzili təhvil almaq istəmirlər, müqavilədə nəzərdə tutulmayan şərtlər irəli sürərək, əlavə qazanc əldə etmək istəyirlər. Halbuki, ilk iddia ərizəsində qeyd edildiyi kimi, yeni bina istismara verilənədək Cəmiyyət tərəfindən kirayə haqqı hər ay vaxtıvaxtında mülkiyyətçinin müqavilədə nəzərdə tutulan bank hesabına köçürülmüşdür. Belə ki, iddiaçıya məxsus olmuş mənzilin ümumi sahəsi 24.9 kv.m, əlavə tikilisi isə 10,1 kv.m, cəmi 35 kv.m olmuş, Cəmiyyət tərəfindən iddiaçıya müqavilənin 1-ci və 4.1.1-ci bəndlərinin tələblərinə uyğun olaraq, daha artıq 38.6 kv.m mənzil təklif etmişdir. Lakin iddiaçı müqavilədə nəzərdə tutulmadığı halda, Cəmiyyətdən 42 kv.m-dən az olmayaraq mənzil tələb edir. Halbuki, müqavilənin 1-ci bəndində aydın şəkildə Cəmiyyətin həmin mənzilin əvəzində inşa ediləcək binada tikinti işləri başa çatdıqdan sonra təhvil verilən mənzilin ümumi sahəsi (faktiki sahə) ölçüsündə və əlavə olaraq onun 20 faiz deyil, 20 faizə qədər sahəni təmirli olmaq şərtilə mülkiyyətçinin mülkiyyətinə təhvil verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Beləliklə, bu halda da Cəmiyyət müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi lazımi qaydada icra etmişdir. Əksinə, iddiaçı aralarında bağlanmış müqavilənin şərtlərini pozmuş, mənzil istismara hazır olduğu halda, mənzili təhvil almamış, müqavilədə nəzərdə tutulmayan şərtlər irəli sürərək, üzərinə düşən öhdəliyi vaxtında və lazımi qaydada icra etməmişdir. Bundan başqa, iddiaçılar iddia tələbində Qurban Abbasov 76 ünvanında tikiləcək binadan mənzillə təmin edilmələrini xahiş etsələr də, həmin ünvan faktiki mövcud deyildir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX-nin 1 saylı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2016-cı il tarixli məktubundan da göründüyü kimi Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2016-cı il tarixli 86 saylı qərarını rəhbər tutaraq Səbail rayonu İcra Hakimiyyətinin Başçısının verdiyi xx.xx.2016-cı il tarixli, 117 nömrəli sərəncamında göstərilən ünvan 4 ünvanında yerləşən, istismar müddəti ötmüş 1-4 mərtəbəli yaşayış binalarının yerində Cavabdeh MTK tərəfindən inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış kompleksinə Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi 133 ünvanı verilmişdir. Başqa sözlə, ünvan 4 ünvanında yerləşən, istismar müddəti ötmüş 1-4 mərtəbəli yaşayış binaları sökülmüş, həmin ünvanlar birləşdirilərək, ünvan 5 ünvanda da Cəmiyyət tərəfindən yaşayış kompleksi tikilmişdir, iddiaçıya da həmin ünvanlarda yaşayan sakinlər kimi, tikilimiş yaşayış kompleksində yeni mənzil təklif edilmişdir. Apellyasiya baxışı zamanı cavabdehin nümayəndəsi apellyasiya şikayətində göstərilənlərə uyğun izahat verdi və Bayıl qəsəbəsi, Neftçi Qurban küçəsi 72, 74, 76 və 76A ünvanında (hazırda ünvan 6ələndirilən çoxmərtəbəli yaşayış binasının eskiz layihəsini təqdim edərək bildirdi ki, həmin yaşayış binasının layihəsində 42 kv.m ölçüdə mənzil yoxdur. ”Cavabdeh” MMC tərəfindən xx.xx.2018-ci il tarixli müqaviləyə və binanın eskiz layihəsinə uyğun olaraq iddiaçılara daha artıq 38,6 kv.m ölçüdə mənzil təklif edilmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin olunmasını xahiş etdi. İddiaçı tərəf hər biri ayrı-ayrılıqda apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin olunmamasını xahiş etdilər. Məhkəmə kollegiyası işdə iştirak edən şəxsləri dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməlidir. İlk növbədə nəzərə alınmalıdır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – MPM) 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə qəbul edildiyindən, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki hallar aydınlaşdırılmadığından, məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan hallar sübut edilmədiyindən və məhkəmənin qətnamədə göstərdiyi nəticələr işin hallarına uyğun gəlmədiyindən qətnamə ləğv edilməli və iş üzrə yeni qətnamə çıxarılmalıdır. İşin müəyyən edilmiş hallarına əsasən, Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx xxxx 2017-ci il tarixli, RX ******* saylı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X5 küçəsi 76 ünvanında yerləşən sahəsi 24,9 kv.m olan 21 saylı mənzili mülkiyyət hüququ əsasında İddiaçı1 Oktay oğlunun adına dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsi tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixdə tərtib edilmiş texniki pasporta əsasən İddiaçı1 Oktay oğluna məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X5 küçəsində yerləşən 76 saylı binanın 21 saylı mənzil 2 otaqdan ibarət olmaqla, ümumi sahəsi 24,9 kv.m. olmaqla, yaşayış sahəsi 22,5 kv.m.-dən ibarətdir. Cavabdeh MMC ilə İddiaçı1 Oktay oğlu arasında bağlanmış və 5 saylı notariat kontorunda təsdiq edilmiş xx.xx.2018-ci il tarixli “mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” müqavilədən görünür ki, bu müqavilə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il 4 sentyabr tarixli, 695 nömrəli Fərmanının 1.8-ci bəndinə əsasəq Bakı şəhərinin Suraxanı, Nəsimi, Xətai, Nərimanov, Nizami, Yasamal, Səbail, Pirallahı, Xəzər rayonlarının ərazisində abadlıquruculuq işlərinin davam etdirilməsi, qəzalı vəziyyətdə olan binaların sökülərək, yerində müasir tələblərə uyğun yenilərinin tikilməsi və qəzalı vəziyyətdə olan binalarda yaşayan sakinlərin mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədi ilə Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx xxxxxx 2016-cı il tarixli, 86 saylı qərarına əsasən mülki, mənzil, şəhərsalma və tikinti qanunvericiliklərinin tələblərinə əməl etməklə şəhərin ümumi görünüşünə xələl gətirən, qəzalı vəziyyətdə və mövcud şəhərsalma normalarına cavab verməyən Səbail rayonu üzrə yaşayış binalarının, habelə bu rayonların ərazisində yaşayış üçün yararsız olan digər binaların, sosial və digər təyinatlı qeyri yaşayış obyektlərinin sökülməsini və yenidən qurulmasını, ərazi və ərazi hissələrinin yenidən qurulması məqsədi ilə Cavabdeh MMC Bakı şəhəri Səbail rayon İcra Hakimiyyətinin xx xxxxxx 2016cı il tarixli, 117 nömrəli sərəncamı əsasında və Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X2 Agentliyinin xx.xx.2016-cı il tarixli tapşırığı ilə əlaqədar olaraq Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X5 küçəsi, 76, mənzil 21 ünvanında istismar müddəti ötmüş yaşayış binasının söküntüsünü və bu sahədə yeni yaşayış kompleksinin tikintisini həyata keçirir. “Mülkiyyətçi” mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X5 küçəsi, 76 mənzil 21 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 24,9 İddiaçı1 Oktay oğluna məxsus olan 21 saylı mənzili yaşayış kompleksinin tikintisi məqsədi ilə “Cəmiyyətə” təhvil verir. “Cəmiyyət” isə həmin mənzilin əvəzində inşa ediləcək binada tikinti işləri başa çatdıqdan sonra təhvil verilən mənzilin ümumi sahəsi (faktiki sahə) ölçüsündə və əlavə olaraq onun 20%-ə qədər artıq sahəni (Zirvə Residence tikinti kompleksinin Q.Abbasov 76 ünvanındakı binadan) təmiri olmaq şərti ilə “Mülkiyyətçi” mülkiyyətinə təhvil verir (verilən artıq sahəyə görə ödəniş alınmır). Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X5 küçəsi, 76, 21 saylı mənzilin çıxarış üzrə sahəsi 24,9 kv.m., əlavə tikilisi 10,1 kv.m. təşkil edir. Həmin müqavilənin 3.3-cü bəndinə əsasən Cəmiyyət Mülkiyyətçinin, habelə onunla birgə yaşayan ailə üzvlərinin və himayəsində olan digər şəxslərin müvəqqəti yaşayış sahəsində yaşaması üçün mülkiyyətçinin kirayə xərclərinin kompensasiyası aşağı şərtlərlə kompensasiya edir: 3.3.1. kirayə xərclərinin kompensasiya məbləği 1 (bir) aylıq 399 manat müəyyən edilir. Həmin məbləğdən 14% vergi - 49 manat vergiyə, qalan 350 manat mülkiyyətçiyə ödənilir. Həmin müqavilənin 4.1.1-ci bəndinə əsasən yeni mənzilin ümumi sahəsi, təhvil götürülən mənzilin sahəsindən az olmamalıdır. Müqavilənin 4.1.2-ci bəndinə əsasən yeni mənzilin təhvil verilməli olduğu tarix 24-36 aydır (dəqiq tarixlər yeni mənzilin yerləşdiyi binanın tikinti layihəsi ilə müəyyən ediləcək). Müqavilənin 4.2-ci bəndinə əsasən yeni mənzilin həmin mənzilin layihəsinə uyğun vəziyyətdə, həmin layihə ilə nəzərdə tutulmuş şəraitdə Cəmiyyət tərəfindən mülkiyyətçiyə təhvil verilməlidir. Yeni mənzilin mülkiyyətçiyə təhvil verilməsi akt ilə rəsmiləşdirilir. Cavabdeh MMC tərəfindən İddiaçı2 ünvanlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli, 28/20 saylı məktuba əsasən, Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabinetinin xx xxxxxx 2016-cı il tarixli, 86 saylı qərarını rəhbər tutaraq, Bakı şəhəri Səbail rayonu İcra Hakimiyyəti Başçısı qəzalı vəziyyətdə olan binaların sökülərək, yerində müasir tələblərə uyğun yeni binaların tikilməsi və istismar müddətini bitirmiş binalarda yaşayan sakinlərin mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədi ilə Cavabdeh MMC-yə Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi, X5 küçəsi, 72,74,76 və 76a ünvanlarında çoxmərtəbəli yaşayış binasının layihələndirilməsi və tikintisi üçün xx.xx.2016-cı il tarixli, 117 saylı sərəncam vermişdir. İddiaçı2 ilə Cavabdeh arasında xx.xx.2018-ci il tarixli əvəzləşdirmə müqaviləsi imzalanmışdır. Müqavilə qanunvericiliyin tələbləri əsasında tərtib olunmuşdur. Müqavilənin şərtlərinə əsasən Cavabdeh MMC-nin vəzifələri: a) Sakinlərdən təhvil aldığı mənzilin əvəzində ümumi sahəsindən az olmamaq şərti ilə tikintisi başa çatmış, yaşayış üçün hazır olan binada yeni təmirli mənzil vermək; b) Yeni mənzil təhvil verilənə qədər xərclərinin kompensasiyasını ödəmək. İddiaçı2 vəzifələri: a) Köhnə mənzili təhvil vermək, yeni mənzili təhvil almaq. Belə ki, müqavilənin ümumi müddəalar bəndində İddiaçı2 mənzilinin sahəsinin 24,9 kv.m. ibarət olduğu və müqavilənin 4.1.1-ci bəndində isə veriləcək yeni mənzilin ümumi sahəsinin təhvil götürülən mənzilin sahəsindən az olmaması qeyd olunub. Həmçinin müqavilənin 4.2-ci bəndinə əsasən yeni mənzil layihədə nəzərdə tutulmuş vəziyyətdə və şəraitlə mülkiyyətçiyə verilməlidir və həmin mənzilin verilməsini akt ilə rəsmiləşdirilməsi göstərilib. Cavabdeh MMC müqavilə şərtlərinə daima riayət edib və müqavilədə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri tam yerinə yetirir. Eyni zamanda Cavabdeh MMC ilə müqavilə bağlanan gündən bu günə kimi İddiaçı2 hər ay kirayə xərclərinin kompensasiyası ödənilir. İddiaçı2 dəfələrlə şifahi olaraq mənzilin təmirinə başlamaq üçün akt imzalamağa ofisinə dəvət etsələr də, gəlməmişdir. İddiaçı2 veriləcək mənzilin mərtəbəsi və sahəsi müəyyənləşdirilib və ona bu barədə qabaqcadan məlumat verilmişdir. Binada artıq 6 aydır ki, təmir işləri gedir. İddiaçı2 ilə akt imzalanmadığı üçün Cavabdeh MMC təmirə başlaya bilmir. Akt imzalanması üçün ondan Bayıl qəsəbəsi, Neftçi Q.Abbasov küçəsi, 72,74 ünvanında yerləşən ofislərinə gəlməsini xahiş etmişlər. Aktın imzalanması üçün 5 iş günü ərzində gəlməməsi təqdirinə İddiaçı2 üçün ayrılmış mənzildə əlavə heç bir xəbərdarlıq olunmadan təmir işləri başlayacaqdır. Təmir işlərinin bitməsindən sonra İddiaçı2 məktub göndəriləcək ki, həmin gündən Cavabdeh MMC olaraq müqavilə ilə üzərinə götürdükləri öhdəliklər tərəflərindən tam icra edilmiş hesab olunacaqdır. Məktubu aldığı andan etibarən İddiaçı2 ödənilən kirayə xərclərinin kompensasiyasının ödənilməsi dayandırılacaqdır. Qeyd: iyunun 1-dən İddiaçı2 ödəniləcək kirayə haqqı dayandırılacaqdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin 389.1-ci maddəsinə əsasən, mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır. Həmin Məcəllənin 389.2-ci maddəsinə əsasən, müqavilələrə iki və çoxtərəfli əqdlərə dair qaydalar tətbiq edilir. Həmin Məcəllənin 389.3-cü maddəsinə əsasən, bu fəslin qaydalarında və müqavilələrin ayrı-ayrı növlərinə dair bu Məcəllənin qaydalarında ayrı hal nəzərdə tutulmayıbsa, müqavilədən əmələ gələn öhdəliklərə öhdəliklər haqqında ümumi müddəalar tətbiq edilir. Mülki Məcəllənin 390.2-ci maddəsinə əsasən, müqavilə onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməlidir. Əgər müqavilə bağlandıqdan sonra onu bağlayarkən qüvvədə olmuş qaydalardan fərqlənən, tərəflər üçün məcburi başqa qaydalar müəyyənləşdirən qanun qəbul edilmişsə, bağlanmış müqavilənin şərtləri qüvvəsini saxlayır, amma qanunda onun qüvvəsinin əvvəllər bağlanmış müqavilələrdən əmələ gələn münasibətlərə şamil olunmasının müəyyənləşdirildiyi hallar istisna təşkil edir. Mülki Məcəllənin 390.3-cü maddəsinə əsasən, müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir. Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsinə əsasən, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir. Məhkəmə araşdırması əsasında müəyyən edilmişdir ki, Cavabdeh MMC ilə İddiaçı1 mülkiyyətçisi olduğu Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X5 küçəsi 76, mənzil 21 ünvanında yerləşən istismar müddəti ötmüş mənzilin söküntüsünün və bu sahədə yaşayış binasının tikintisinin həyata keçirilməsi ilə bağlı "Mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” xx.xx.2018-ci il tarixdə müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilənin 1-ci bəndinə görə, cavabdeh həmin mənzilin əvəzində inşa ediləcək binada tikinti işləri başa çatdıqdan sonra təhvil verilən mənzilin ümumi sahəsi (faktiki sahə) ölçüsündə və əlavə olaraq onun 20 faizə qədər sahəni təmirli olmaq şərtilə mülkiyyətçinin mülkiyyətinə təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Cəmiyyət müqavilə üzrə öhdəliyini yerinə yetirərək layihələndirilən binanın tikintisini başa çatdırmış və istismara təhvil vermişdir. İddiaçı1 isə təklif edilən mənzildən imtina edərək 42 kv.metrdən az olmayaraq (oxdan oxa) layihəyə uyğun təmirli mənzilin verilməsini məhkəmə qaydasında tələb edirlər. Lakin qeyd edilən müqavilənin 2.1.1-ci maddəsinə görə, mövcud mənzilin ünvanı Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X5 küçəsi 76, 21 saylı mənzildir. Mənzilin çıxarışda qeyd edilən sahəsi 24,9 kv.m, əlavə tikilisi isə 10.1 kv.m. təşkil edir. Cəmiyyət tərəfindən iddiaçıya müqavilənin 1-ci və 4.1.1-ci bəndlərinin tələblərinə və binanın eskiz layihəsinə uyğun olaraq, daha artıq 38.6 kv.m mənzil təklif edilmişdir. Təklif edilən mənzilin 38.6 kv.m olan ümumi sahəsi iddiaçıdan təhvil alınan mənzilinin ümumi sahəsi (faktiki sahə) ölçüsünə və əlavə olaraq onun 20 faizə qədər sahəyə uyğundur. Çünki mütləq qaydada təhvil alınan mənzilin ümumi sahəsinə əlavə olaraq 20 faiz sahə ilə birgə təhvil verməsi deyil, əlavə olaraq 20 faizə qədər sahəyə uyğun mənzil təhvil verilməsi nəzərdə tutulmuşdur və ümumi sahəsi 38.6 kv.m olan təklif edilən mənzil ümumi sahəsi (24,9 kv.m+10.1 kv.m.=35kv.m) 35 kv.m olan təhvil alınan mənzilin 20 faizinə qədər artıq sahədən ibarətdir. Beləliklə, cavabdeh Cəmiyyət təhvil verilməli mənzilin ölçülərinə dair öhdəliyini lazımınca yerinə yetirmişdir. Habelə, iddiaçılar tikilən binadan təklif edilmiş mənzildən imtina edərək Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Neftçi Qurban 76 ünvanda tikiləcək binadan mənzilin təhvil verilməsini tələb edirlər. Lakin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2016-cı il tarixli məktubundan da göründüyü kimi Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2016-cı il tarixli 86 saylı qərarını rəhbər tutaraq Bakı şəhəri Səbail rayon İcra Hakimiyyətinin Başçısının verdiyi xx.xx.2016-cı il tarixli, 117 nömrəli sərəncamında göstərilən ünvan 4 ünvanında yerləşən, istismar müddəti ötmüş 1-4 mərtəbəli yaşayış binalarının yerində Cavabdeh MTK tərəfindən inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış kompleksinə Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi 133 ünvanı verilmişdir. Başqa sözlə, ünvan 4 ünvanında yerləşən, istismar müddəti ötmüş 1-4 mərtəbəli yaşayış binaları sökülmüş, həmin ünvanlar birləşdirilərək, ünvan 5 ünvanda da Cəmiyyət tərəfindən yaşayış kompleksi tikilmişdir, iddiaçıya da həmin ünvanlarda yaşayan sakinlər kimi, tikilimiş yaşayış kompleksində yeni mənzil təklif edilmişdir. Habelə, tərəflər arasında bağlanılmış müqavilədə iddiaçıya məhz onun tələb etdiyi ünvandan mənzilin təhvil verilməsi öhdəliyi müəyyən edilməmiş, cavabdeh tərəfindən üzərinə götürülməmişdir. Bundan başqa, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 3.3-cü bəndinə əsasən Cəmiyyət Mülkiyyətçinin, habelə onunla birgə yaşayan ailə üzvlərinin və himayəsində olan digər şəxslərin müvəqqəti yaşayış sahəsində yaşaması üçün mülkiyyətçinin kirayə xərclərinin kompensasiyasını aşağı şərtlərlə kompensasiya edir: 3.3.1. kirayə xərclərinin kompensasiya məbləği 1 (bir) aylıq 399 manat müəyyən edilir. Həmin məbləğdən 14% vergi - 49 manat vergiyə, qalan 350 manat mülkiyyətçiyə ödənilir. Cavabdeh MMC tərəfindən İddiaçı2 ünvanlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli, 28/20 saylı məktuba əsasən müəyyən olunur ki, Cavabdeh MMC müqavilədə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri tam yerinə yetirir. Eyni zamanda Cavabdeh MMC ilə müqavilə bağlanan gündən bu günə kimi İddiaçı2 hər ay kirayə xərclərinin kompensasiyası ödənilir. Cavabdeh tərəfindən İddiaçı2 dəfələrlə şifahi olaraq mənzilin təmirinə başlamaqdan ötrü aktı imzalamaq üçün dəvət edilsə də, gəlməmişdir. İddiaçı2 ilə akt imzalanmadığı üçün Cavabdeh MMC təmirə başlaya bilmir. Aktın imzalanması üçün 5 iş günü ərzində gəlməməsi təqdirində İddiaçı2 üçün ayrılmış mənzildə əlavə heç bir xəbərdarlıq olunmadan təmir işləri başlayacaqdır. Təmir işlərinin bitməsindən sonra İddiaçı2 məktub göndəriləcək ki, həmin gündən Cavabdeh MMC olaraq müqavilə ilə üzərinə götürdükləri öhdəliklər tərəflərindən tam icra edilmiş hesab olunacaqdır. Məktubu aldığı andan etibarən İddiaçı2 ödənilən kirayə xərclərinin kompensasiyasının ödənilməsi dayandırılacaqdır. Qeyd: iyunun 1-dən İddiaçı2 ödəniləcək kirayə haqqı dayandırılacaqdır. Beləliklə, cavabdeh tərəfindən mənzil iddiaçılara təklif edilənədək kirayə xərcləri onlara ödənilmiş və ödənişin dayandırlacağı tarix göstərilmişdir. İddiaçıların başqa mənzili tələb etməsinə əsaslanaraq, həmin mənzilin təhvil verilməsinədək kirayə xərclərinin cavabdeh tərəfindən ödənilməsini tələb etməsi qanuni və əsaslı hesab edilə bilməz. Qeyd edilənlərə əsasən, apellyasiya şikayəti təmin edilməli, qətnamə ləğv edilməli, iddia tələbi təmin edilməməlidir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-nin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, QƏT ETDİ: Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin xx xxxxxx 2020-ci il tarixli, 2(009)- 2197/2020 saylı qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 Cavabdeh MMC-yə qarşı “Cavabdeh MMC-yə xx.xx.2018-ci il tarixdə Cavabdeh MMC ilə bağlanmış “mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Neftçi Qurban 76 ünvanda tikiləcək binadan 42 kv.metrdən az olmayaraq (oxdan oxa) layihəyə uyğun təmirli mənzilin verilməsinin və təmirli mənzil təhvil verilən günə kimi hər ay 350 manat olmaqla kirayə haqqının onlara ödənilməsinin həvalə edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi təmin edilməsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.