Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-4009/2023 22.06.2023 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh MMC-nə qarşı iddia tələbinə dair iş üzrə (Açar sözlər: kirayə müqaviləsi, öhdəliyin icra olunması, müqavilənin ləğvi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızından və X1 ibarət tərkibdə, Qasımov Ramil Rəşid oğlunun katibliyi, Cavabdeh MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə, digər nümayəndəsi (vəkili) Vəkil iştirakı ilə İddiaçı Cavabdeh MMC-nə qarşı “kirayə haqqının ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 17 aprel 2023-cü il tarixli qətnaməsindən cavabdehin nümayəndəsi tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Üzeyir Hacıbəyli küçəsi 128, 130, 132, 128B, 128A mənzil 514A (yeni qaydalarla AZ 1010, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Kövkəb Səfərəliyeva küçəsi, 8, MB, m4) İddiaçı xüsusi mülkiyyətindədir, onun mülkiyyət hüququ Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən xx.xx.2021-ci il tarixdə qeydiyyata alınmış, bununla bağlı müvafiq çıxarış verilmişdir.
2. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Üzeyir Hacıbəyli küçəsi 128, 130, 132, 128B, 128A mənzil 514A (yeni qaydalarla AZ 1010, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Kövkəb Səfərəliyeva küçəsi, 8, MB, m4) xx.xx.2022-ci il tarixli “Kirayə müqaviləsi” əsasında İddiaçı (Kirayəyə verən) tərəfindən Cavabdeh MMC-nə (Kirayəçi) 1 (bir) il müddətinə kirayəyə verilmiş, aylıq kirayə haqqı 3000 manat məbləğində müəyyənləşdirilmişdir.
3. Nümayəndə Cavabdeh MMC-nin qanuni nümayəndəsidir.
4. Kirayə müqaviləsinin 1.3-cü bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, kirayə obyektində olan əşyaların təqdim olunması, kirayəyə verənin kirayə obyektini verməsi və kirayəçinin kirayə obyektini qəbul etməsi hər iki tərəfin imzaladığı təhvil-təslim aktı ilə rəsmiləşdirilir; müqavilənin 1.4-cü bəndinə görə isə, kirayəçi kirayə obyektini digər şəxsə kirayəyə verə bilər.
5. Kirayə müqaviləsinin 3.2-ci bəndində təsbit olunmuşdur ki, kirayə obyekti təhvil-təslim aktı üzrə kirayəçiyə təhvil verildiyi 1 iyul 2022-ci il tarixdə kirayə obyektindən istifadəyə görə kirayəçi kirayəyə verənə ilk 1 (bir) ay üçün hesablanmış 3000 manat kirayə haqqını və depozit olaraq müəyyən olunan 3000 manat – cəmi 6000 manat vəsait ödəyir. Müqavilə tərəfləri bu tarixi hazırkı müqavilə üzrə kirayə haqqının ödəniş tarixi olaraq təyin edirlər. Sonrakı aylar üzrə kirayə haqqı da hər ayın 1-5 tarixləri arasında, əgər həmin tarix qeyri-iş gününə təsadüf edərsə, növbəti iş günündə ödənilir. Kirayəçi tərəfindən kirayə haqqı bu müqavilənin 3.5-ci bəndində göstərilən bank hesabına köçürülmə yolu ilə vəya kirayə verənin kart hesabına ödənilir.
6. Müqavilənin 3.3-cü bəndində tərəflər razılığa gəlmişlər ki, müqavilə üzrə aparılan bütün ödənişlər rekvizitləri qeyd edilən bank hesabı üzrə vəya təqdim ediləcək kart hesabına həyata keçiriləcək və kirayəyə verən təsdiq edir ki, kirayəçi tərəfindən kirayə haqqının ödənilməsi həmin vəsaitlərin kirayəyə verənə çatması kimi qiymətləndiriləcək.
7. Müqavilənin 6.5-ci bəndinə əsasən, müqaviləyə tərəflərin qarşılıqlı razılığı əsasında, eləcə də müqavilədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş digər əsaslarla vaxtından əvvəl xitam verilə bilər.
8. Müqavilənin 4.3.2-ci bəndinə görə kirayəçi, təqvim ayının birinci iş günü kirayəyə verənə müqavilənin ləğvinə dair bildiriş verməklə növbəti aydan sonrakı ayın axırı müqaviləyə birtərəfli qaydada vaxtından əvvəl xitam vermək hüququna malikdir.
9. Kirayə obyekti olan mənzil 01 iyul 2022-ci il tarixdə tərtib olunmuş təhviltəslim aktı əsasında həmin tarixdə içərisindəki əşyalarla birlikdə kirayəçiyə (Cavabdeh MMC-nə) təhvil verilmişdir.
10. İddiaçı (Kirayəyə verən) tərəfindən Cavabdeh MMC-nin direktoru Nümayəndə xx.xx.2022-ci il tarixdə məktub ünvanlanmış, məktubda xx.xx.2022-ci il tarixli müqavilənin hazırda da qüvvədə olduğu vurğulanaraq xahiş olunmuşdur ki, kirayə müqaviləsinin tələblərinə əməl edilsin və həmin dövrədək ödənilməyən kirayə haqqı ödənilsin.
11. Həmin məktub xx.xx.2022-ci il tarixdə Nümayəndə tərəfindən müvafiq qəbzə (Waybill) imza edilməklə qəbul olunmuşdur.
12. Nümayəndə 08-xx.xx.2022-ci il tarixlərdə Daxili İşlər Nazirliyinin 102 Xidmətinə şikayətlər edərək Cavabdeh turizm şirkətinin direktoru kimi fəaliyyət göstərdiyini, 2018-ci ildən “Port Baku” Rezidens-də mənil kirayəyə götürüb xarici vətəndaşlara kirayəyə verməklə məşğul olduğunu, lakin bir müddət əvvəl həmin Rezidensin mühafizə xidmətinin əməkdaşlarının binaya xarici turistləri buraxmadıqlarını bildirmiş, tədbir görülməsini xahiş etmişdir.
13. Daxili İşlər Nazirliyinin Bakı şəhər Nəsimi Rayon Polis İdarəsinin 22-ci Polis şöbəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2022-ci il tarixili arayışda göstərilmişdir ki, “həmin şikayətlər araşdırılmış, araşdırma zamanı “X6”-in inzibati və istismar işləri üzrə meneceri X2 yazdığı izahatda bildirmişdir ki, Nümayəndə kirayə tutduğu evlərə günlük olaraq xarici turistləri cəlb edir. Həmin xarici turistlər gecə saatlarında sərxoş halda evə yüngül həyat tərzi keçirən qadınlarla gələrək səs-küy salırlar, dəhlizdə yarıçılpaq vəziyyətdə gəzirlər ki, bu da orada yaşayan sakinlərin etirazına səbəb olur. Dəfələrə Nümayəndə xəbərdarlıq edilməsinə baxmayaraq, heç bir nəticə olmamışdır”.
14. Daxili İşlər Nazirliyinin Bakı şəhər Nəsimi Rayon Polis İdarəsinin 22-ci Polis şöbəsinin rəisi xx.xx.2022-ci il tarixdə Nümayəndə məktub ünvanlayaraq bildirmişdir ki, şikayətlərində qeyd olunan xüsusatlar mülki xarakterli olduğu üçün məhkəmədə iddia qaldıra bilər.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
15. İddiaçı (iddiaçı) Cavabdeh MMC-nə (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinə (məhkəmə və ya birinci instansiya məhkəməsi) müraciət edərək, cavabdehdən 15 000 manat məbləğində ödənilməyən kirayə haqqının və 135 manat dövlət rüsumunun xeyrinə tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
16. İddiaçı iddia tələbini belə əsaslandırmışdır ki, cavabdehlə bağladığı xx.xx.2022-ci il tarixli kirayə müqaviləsinə əsasən xüsusi mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Üzeyir Hacıbəyli küçəsi 128, 130, 132, 128B, 128A, mənzil 514A-nı (yeni qaydalarla AZ 1010, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Kövkəb Səfərəliyeva küçəsi 8, MB, m4) 1 il müddətinə cavabdehə kirayə vermişdir. Sözügedən müqavilənin 3-cü bəndində kirayə haqqının məbləği və onun ödənilməsi qaydası nəzərdə tutulmuşdur. Həmin bənddə qeyd olunmuşdur ki, kirayəçi tərəfindən kirayə haqqı bu miiqavilənin 3.5-ci bəndində göstərilən bank hesabına köçürmə yolu ilə və ya kirayə verənin kart hesabına ödənilir. Sözügedən müqavilənin 6-cı bəndində isə müqavilənin müddəti müəyyən edilməklə yanaşı, müqavilənin dəyişdirilməsinin və ləğv edilməsinin qaydası da tənzimlənmişdir. Müqavilənin 4.3.2-ci bəndində (kirayəçinin hüquqları) təsbit olunmuşdur ki, kirayəçi təqvim ayının birinci iş günündə kirayə verənə müqavilənin ləğvinə dair bildiriş verməklə növbəti aydan sonrakı ayın axırı müqaviləyə birtərəfli qaydada vaxtından əvvəl xitam vermək hüququna malikdir. Cavabdeh tərəfindən mənzilin aylıq kirayə haqqı vaxtlıvaxtında ödənilməməklə yanaşı, yuxarıda göstərilən müqavilə şərtlərinə uyğun olmayan qaydada müqaviləyə özbaşına və qanunsuz olmaqla birtərəfli xitam verildiyi şifahi qaydada ona bildirilmişdir. Halbuki, aralarıda bağlanmış müqavilənin 6.5-ci bəndinin tələbinə görə müqaviləyə tərəflərin qarşılıqı razılığı, eləcə də müqavilədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsaslarla vaxtından əvvəl xitam verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Nəzərə alınmalıdır ki, kirayəyə götürülmüş mənzildən istifadənin dayandırılması müqavilənin birtərəfli qaydada xitamı hesab olunmur. xx.xx.2022-ci il tarixli kirayə müqaviləsinin şərtlərinə əməl edilməsi və ödənilməyən kirayə haqqının ödənilməsinin təmin olunması üçün tərəfindən cavabdehə ünvanlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli məktuba (pretenziyaya) hazırki vaxtadək cavab verilməməklə yanaşı, keçən müddət ərzində ödənilməmiş kirayə haqqı məbləğinin ödənilməsi də təmin olunmamışdır.
17. Cavabdehin nümayəndəsi iddia tələbinə etiraz etmiş, izahatında bildirmişdir ki, ki, Cavabdeh turizm şirkətinin direktoru kimi fəaliyyət göstərir, 2018-ci ildən “Port Baku” Rezidensdə mənzil kirayə götürərək, xarici vətəndaşlara kirayə verməklə məşğul olur. Lakin 3 sentyabr 2022-ci il tarixdən həmin Rezidensin mühafizə xidmətinin əməkdaşları binaya xarici turistləri buraxmadığından o, iddiaçıya məxsus mənzildən istifadə edə bilməmiş və xarici turistlərə kirayəyə verə bilməmişdir. Bu barədə xx.xx.2022-ci il tarixdə Nəsimi rayon Polis İdarəsinə də şikayətlə müraciət etmişdir. Mənzildən istifadə edə bilmədiyindən oktyabr ayından başlayaraq kirayə haqlarını ödəməmişdir. Tərəfindən kirayə haqları 2022-ci ilin iyul ayından 2022-ci ilin sentyabr ayı daxil olmaqla ödənilmişdir. Kirayə haqlarını iddiaçıya iddiaçının sürücüsü vasitəsi ilə nağd şəkildə ödəmişdir. Hesab edir ki, iddia tələbi rədd olunmalıdır.
18. Birinci instansiya məhkəməsinin 17 aprel 2023-cü il tarixlil qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin olunması qət edilmişdir.
19. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıdakı kimi əsaslandırmışdır:
19.1. Cavabdeh onun tərəfindən 2022-ci ilin 1 oktyabr tarixinədək olan müddət üçün kirayə haqqlarının ödənilməsini bildirsə də, buna dair heç bir sübut növünü məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. 19.2. Bundan əlavə kirayə müqaviləsinin 4.4.1 -ci bəndinə əsasən cavabdeh (kirayəçi) kirayə obyektindən birbaşa təyinatı üzrə istifadə etmək və qonşuların hüquqlarına və qanuni mənafelərinə, yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə, sanitariya-gigiyena, ekoloji tələblərə və qanunvericiliyin digər tələblərinə riayət etmək vəzifəsini daşıyır. 19.3. Lakin Azərbaycan Respublikası Daxili İşlər Nazirliyi Bakı Şəhər Nəsimi Rayon Polis İdarəsi 22-ci Polis Şöbəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2022-ci il tarixili arayışdan görünür ki, cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliklərə əməl etməmiş və kirayə obyektindən birbaşa təyinatı üzrə istifadə etməyərək qonşuların hüquqlarına və qanuni mənafelərinə zidd hərəkətlərə yol vermişdir. 19.4. Belə ki, Polis Şöbəsi tərəfindən aparılan araşdırma zamanı “X6”-in inzibati və istismar işləri üzrə meneceri X2 yazdığı izahatda bildirmişdir ki, Nümayəndə kirayə tutduğu evlərə günlük olaraq xarici turistləri cəlb edir. Həmin xarici turistlər gecə saatlarında sərxoş halda evə yüngül həyat tərzi keçirən qadınlarla gələrək səs-küy salırlar, dəhlizdə yarıçılpaq vəziyyətdə gəzirlər ki, bu da orada yaşayan sakinlərin etirazına səbəb olur. Dəfələrə Nümayəndə xəbərdarlıq edilməsinə baxmayaraq, heç bir nəticə olmamışdır. 19.5. Göründüyü kimi, kirayə mənzildən cavabdeh özünün təqsirli hərəkətləri nəticəsində (ondan asılı olan səbəblərdən) 2022-ci ilin sentyabr ayından istifadə edə bilməmişdir. 19.6. Məhkəmə hesab edir ki, məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlara əsasən cavabdeh təərfindən müqavilənin tələblərinə əməl edilməməsi və kirayə haqqlarının ödənilməməsi təsdiq edildiyindən iddia təmin olunaraq, cavabdehdən 15 000 manat məbləğində ödənilməyən kirayə haqqı tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
20. Gəldiyi nəticənin hüquqi əsası kimi məhkəmə, Mülki Məcəllənin 385.1-ci, 448.1-ci, 448.2-ci, 448.3-cü, 448.4-cü, 675-ci maddələrinə istinad etmişdir.
21. Həmin qətnamədən cavabdehin nümayəndəsi apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini və iddianın rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini, məhkəmənin sübutlara düzgün qiymət vermədiyi, gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları aydınlaşdırmadığı, maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozduğu arqumentləri ilə əsaslandırmaqla aşağıdakıları göstərmişdir: “xx.xx.2022-ci ildə blok A mənzil 514 İddiaçı adlı bir şəxsdən 1 illik müddətə aylıq 3000 manat ödəmək şərti ilə kirayə götürülmüşdür. Müqavilənin 3.2-ci bəndinə əsasən depozit kimi 3000 azn əvvəlcədən ödənilib, ödəmək şərti qeyd olunub. Beləliklə xx.xx.2022 ci il tarixində 6000 manat İddiaçı 300 azn X7 daşınmaz əmlak firmasının vasitəçisi Rauf adlı şəxsə ödənilib. Ayda 2 dəfə İddiaçı yəni mənzil sahibinin köməkçisi zəng edərək gəlib mənzillərinə baxış keçirtmişdir. Mənzildə əcnəbi vətəndaşlar yaşasa belə nümayəndə mənzilə daxil olaraq baxış keçirtmişdir. Keçən müddət ərzində nə şikayət, nə də narazılıq olmamışdır, nə məndən, nə də kirayədə olan üçüncü şəxslərdən nə yazılı nə də şifahi narazılıq və şikayət olmamışdır. xx.xx.2022 ci il tarixində Küveyt Vətandaşı ilə (ailə 2 böyük 2 uşaq) “X5” yaşayış kompleksinə aidiyyatı üzrə daxil olmaq istədikdə təhlükəsizlik xidmətinin nümayəndəsi buna əngəl olaraq Nümayəndə və həmin ailənin kirayə götürülən binaya daxil olmaqlarına icazə verilməmişdir. Səbəb kimi bildirilmişdir ki, rəhbərliyik dəyişmiş və onlara Nümayəndə və turistləri buraxmamaq tapşırığı verildiyi bildirilmişdir. Bizim şirkət kimi 4-5 digər şirkətin də bu yaşayış kompleksində bu fəaliyyətlə məşğul olduğu bildirilmiş, bu qərarın hər kəsə şamil olunduğu və Nümayəndə turistlərlə birgə buraxa bilmədikləri bildirilmişdir. Xarici vətandaşın Booking platformasında rezervasiyası olmuş, onlara 3 sentyabrdan belə bir qərar veriləcəyi ilə bağlı hər hansı rəsmi bir məktubun təqdim edilmədiyi bildirilsə də xeyri olmamışdır. Nümayəndə mənzilin mülkiyyətçisinin ondan kirayə haqqı alıb mənzili kirayə verdiyini, onların buna səlahiyyətlərininin olmadığını bildirsə də “hara şikayət edirsən et” cavabı verildikdən sonra Nümayəndə 102 qaynar xəttinə zəng edib şikayətçi olmuşdur. 3 sentyabrda yaşayış kompleksinə buraxılmadıqda İddiaçı öncə sürücüsünə zəng edib məlumat vermiş, İddiaçı bildirmişdir ki, İstanbuldadı, Whatsapp da öncə mesaj yazmış, sonra özü zəng etmişdir. Bakıya 3 gün ərzində gələcək özü qaydasına qoyacaq deyə məlumat vermişdir. 3-4 gün sonra binanın qeydiyyatında görüşərək hər şeyi yoluna qoyacağını bildirmiş, komendantla danışmışdır. Təxminən 30 dəqiqə sonra çıxıb bildirmişdir ki, “onluq deyil, özün hörmət elə həll elə məsələni”. “Siz mənzilin mülkiyyətçisisiz siz mənə mənzilə daxil olmağıma, faəliyyətim üzrə istifadə etməyimə təminat verməlisiz şərait yaratmalısız” Nümayəndə bildirmişdir. “Bunu mən niyə həll edim?” Nümayəndə İddiaçı sual ünvanlamış, əvəzində İddiaçı cavab vermədən çıxıb getmişdir. Telefonla zəng edərək 01 oktyabra qədər etdiyi ödəməni və 3000 azn depoziti istədikdə qaytarmayacağını bildirərək hara istəyirsən şikayət et deyib telefonu söndürmüşdür. Bir neçə gün sonra sürücüsü mənzili də təhvil almışdır. Hadisə günü sahibkarlıq fəaliyyətinə maneə ilə əlaqədar şikayətlə əlaqədar sahə müvəkkili binaya daxil olub mühafizə xidməti ilə yaranmış vəziyyət barədə araşdırma aparmış, lakin nəticə olmamışdır. Nümayəndə və digər mənzil sahibi şikayətçi olmuş və dərhal ərizə yazmışlar. Sentyabr ayında ərizə yazsa da oktyabr ayında 22 ci polis bölməsindən zəng edib şikayətlə əlaqədar cavab məktubunu götürə biləcəkləri barədə məlumat verilmşdir. xx.xx.2022-ci il tarixli Müqavilənin 3.2-ci maddəsinə əsasən kirayədar tərəfindən ilkin olaraq 3000 və depozit olaraq 3000 cəmi 6000 manat ödənilmiş, lakin məhkəmə iddianı təmin edərkən bunu nəzərə almamış, sanki belə də olmalı imiş. Müqavilənin 4.1.4-cü maddəsinə əsasən kirayəçinin bir ay əvvəldən Müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək hüququ olduğu halda o məqsədli şəkildə bu hüququnu unutmuş, lakin 5 aylıq kirayə haqqı almağı unutmamışdır. Halbuki kirayəçinin gözünün qabağında kirayə verdiyi şəxsləri mülkiyyətçisi olduğu binaya buraxmamışlar, o məsələni həll etmək əvəzinə, öz evinə sahib çıxmaq, kirayəçi üçün yaranan anormal vəziyyəti aradan qaldırmaq və ziyanı ödəmək əvəzinə 5 ay rahat oturaraq özünə kirayə haqqı hesablamış, sonra da məhkəmə qaydasında tələb etmişdir. Ən marqlısı da budur kirayəçidən təhvil aldığı mənzilə görə kirayə haqqı toplanır və məhkəmə də bunu təsdiq edir. Məhkəmə mülkiyyətçinin kirayə verdiyi mənzildən kirayəçinin nəiki istifadə edə bilməməsini, hətta kirayə verilən mənzilin təhvil aldığını da görməzdən gəlmişdir. Müqavilənin 4.2.6-cı maddəsinə əsasən obyektin istismarı il əlaqədar Kirayəçiyə köməklik göstərməlidir. Lakin məhkəmə Müqaviəlnin bu maddəsini görməmişdir. Kirayədar bina sahibləri ilə danışıqa parır, nəticə əldə edə bilmir. Kirayəçi polisə müraciət edir nəticə əldə edə bilmir, kirayə mənzildə üçüncü şəxs olan ailə yerləşdirildiyi halda bu edilmir, əsas müqavilə üzrə kirayəçi Nümayəndə özü də mənzilə buraxılmır, kirayə verilən mənzil Nümayəndə təvil alnır və sonra da 5 ay kirayə pulu hesablanır və məhkəmə də bu tələbi təmin edir. Onda 4.2.6-cı maddə kimin üçün vəzifədir və vəzifə nə üçün icra edilmədən qalmıdşır və məhkəmə kirayə verənin bu vəzifəinin icra edə bilməməsi üzündən nə üçün Nümayəndə kirayə pulu verməldir. İşin bu halı sübut edilməmişdir. Müqavilənin 4.2.8-ci maddəsinə əsasən kirayəçinin təqsiri üzündən obyektdən təyinatı üzrə istifadə edə bilmədikdə səbəbləri aradan qaldırmalıdır. İndi sual olunur ki, Nümayəndə nə təqsiri var ki, mühafizə xidməti mülkiyyətçinin əvəzinə onu mənzilə buraxmır. Hər hansı pozuntu barədə xəbərdarlığı varmı, əksinə kirayəçinin nümayəndəsi ayda iki dəfə mənzilə gələrək evdə adam ola-ola mənzili hər ay təftiş edir və heç bir pretenziya bildirmir. Amma pul almaq üçün dərhal pretenziya etmişdir. Kirayəçinin mənzili istifadəyə vermək mülkiyyətçinin vəzifəsidir. İstifadəyə verə bilməməsinin təqsiri də mülkiyyətiyə aiddir. Mülkkiyyətçi özü guya danışıqlar aparır, lakin yaranmış vəziyyəti həll edə bilmir və bütün məsuliyyəti atır Nümayəndə üzərinə, hələ bu azmış evi geri alır, sonra da kirayə pulu alır. Evi geri almısansa hansı kirayə pulun alırsan bunu araşdırmağa məhkəmənin vaxtı olmamışdır. Müqavilənin 4.4.1-ci maddəsinə əsasən kirayəçinin istifadəsində olan mənzili təyinatına uyğun istifadə etmək vəzifəsi vardır. Məhkəmə bu maddəyə istinad etməklə iddianı təmin etmişdir. Sual olunur, əgər əvvəlki aylarda ayda iki dəfə mənzili yoxlayan mülkyyətçi, nə üçün cavabdehə etirazın bildirməmidir ki, təyintına uyğun mənzil istifadə edilmir. Mühafizə xidməti kimə və nə vaxt xəbərdar etmişdir ki, mənzil təyinatına uyğun istifadə edilmir. Mülkiyyətçi kimə və nə vaxt müraciət etmişdir ki mənzil təyinatına uyğun istifadə edilmir? Həmin gün bütün kirayəçilər mənzillərinə buraxılmamışdır. Bu faktn özü şübhəli olduğu halda, nə üçün məhkəmə bunu araşdırmadan hesab etmişdir ki, kirayəçinin təqsirli hərəkəti olmuşdur?. Necə olur ki, menecerin ifadəsinə əsaəsn bu qədər ziyalı yaşayan binada bu qədər mənzil kirayə verilir və bu qədər kirayəçilər mənzillərə buraxılmır eyni gündə. Məhkəmənin hüquqi məntiqi budur ki, illərlə mənzildən istifadə edə bilməsən də kirayə haqqını verməlisən. Yaxşı ki, iddiaçı məhkəməyə tez müraciət etmişdir”.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz
22. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilməmişdir.
Apellyasiya baxışı, cavabdehin nümayəndələrinin izahatları
23. Cavabdehin məhkəmə iclasında iştirak edən nümayəndələri apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun izahat verərək şikayətin təmin olunmasını xahiş etmiş, iddiaçı isə məhkəməyə gəlməmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
24. Maddə 14.1. Mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir.
25. Maddə 14.2. Mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsasları aşağıdakılardır: 14.2.1. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr (əmək müqavilələri istisna olmaqla) və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər; ...14.2.6. Başqa şəxsə zərər vurulması.
26. Maddə 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir.
27. Maddə 324.4. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir.
28. Maddə 324.5. İradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir.
29. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
30. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
31. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
32. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır.
33. Maddə 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
34. Maddə 405.1. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır.
35. Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür.
36. Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
37. Maddə 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır.
38. Maddə 424.2. Müqavilə ləğv edilərkən tərəflərin öhdəliklərinə xitam verilir.
39. Maddə 424.3. Müqavilə dəyişdirilərkən və ya ləğv edilərkən, əgər tərəflərin razılaşmasından və müqavilənin dəyişdirilməsi xarakterindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında tərəflərin razılaşmasının bağlandığı andan, müqavilə məhkəmə qaydasında dəyişdirildikdə və ya ləğv edildikdə isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə mindiyi andan öhdəliklər dəyişdirilmiş və ya xətm edilmiş sayılır.
40. Maddə 424.4. Əgər bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, tərəflər müqavilənin dəyişdirildiyi və ya ləğv edildiyi anadək öhdəlik üzrə icra etdiklərinin qaytarılmasını tələb edə bilməzlər.
41. Maddə 424.5. Əgər müqavilənin dəyişdirilməsinə və ya ləğvinə onu tərəflərdən birinin əhəmiyyətli dərəcədə pozması əsas vermişdirsə, digər tərəf müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi nəticəsində dəyən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər.
42. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
43. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
44. Maddə 560.1. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir.
45. Maddə 675. Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
46. Maddə 684.1. Əmlak kirayəsi haqqı, əgər kirayə müddəti bir aydan qısadırsa, həmin müddətin sonunda ödənilməlidir. Əgər kirayə müddəti bir aydan çoxdursa, əmlak kirayəsi haqqı zərurət olduqda müvafiq surətdə hər ayın sonunda hissəhissə ödənilməlidir. Əgər əmlak kirayəsi haqqı zaman hissələri üzrə hesablanmışdırsa, ayrı-ayrı zaman hissələrinin sonunda ödənilir.
47. Maddə 684.2. Kirayəçi ona mənsub istifadə hüququnu hər hansı fərdi səbəblərə görə həyata keçirə bilmədiyinə görə əmlak kirayəsi haqqını ödəməkdən azad edilmir. Lakin kirayəyə verən kirayəyə verilmiş əşyadan istifadə zamanı qənaət edilmiş məsrəflərin hesabı, habelə əşyadan başqa şəkildə istifadə etsəydi, əldə edə biləcəyi faydaların hesabı ilə razılaşmalıdır.
48. Maddə 685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.2 ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
49. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
50. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
51. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
52. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
53. Maddə 372.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır.
54. Maddə 372.2. Yeni sübutlar və yeni tələblər apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən o halda qəbul edilir ki, işdə iştirak edən şəxslər həmin sübutların və tələblərin birinci instansiya məhkəməsində təqdim edilməsinin onlardan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın.
55. Maddə 384.0.3. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
56. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
57. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
58. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
59. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
60. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Üzeyir Hacıbəyli küçəsi 128, 130, 132, 128B, 128A mənzil 514A-nın (yeni qaydalarla AZ 1010, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Kövkəb Səfərəliyeva küçəsi, 8, MB, m4) xx.xx.2022-ci il tarixli “Kirayə müqaviləsi” əsasında İddiaçı tərəfindən aylıq kirayə haqqı 3000 manat olmaqla Cavabdeh MMC-nə 1 (bir) il müddətinə kirayəyə verildiyi, kirayə obyekti olan mənzilin 01 iyul 2022-ci il tarixdə tərtib olunmuş təhvil-təslim aktı əsasında həmin tarixdə içərisindəki əşyalarla birlikdə kirayəçiyə (Cavabdeh MMC-nə) təhvil verildiyi işin mübahisələndirilməyən hallarıdır (§ 2-8).
61. İddiaçının iddia tələbinin mahiyyətindən aydın olur ki, o, mülkiyyətindəki əmlakı cavabdehə təhvil verdiyi xx.xx.2022-ci il tarixindən cavabdehə pretenziya məktubu ünvanladığı xx.xx.2022-ci il tarixinədək olan dövr üçün (5 ay) icarə haqqının ödənilməsini tələb edir.
62. Nəzəriyyədə “xitam” həm əqdlərin hüquqi nəticələrinin, həm də əqdlərlə bağlı olmayan istənilən hüquqi faktın aradan qalxması hallarını əhatə edən ümumi anlayış kimi qeyd edilir. “Ləğvetmə” isə xitam anlayışının tərkibinə daxil olan xüsusi bir hal olmaqla, əqddən irəli gələn hüquqi münasibətlərin qarşılıqlı razılaşma yolu ilə deyil, məhz birtərəfli qaydada aradan qaldırılması, yəni xitam verilməsi hallarını ehtiva edir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı).
63. Mülki Məcəllənin müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları adlanan 421-ci maddəsi yalnız müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) hallarını nəzərdə tutmur. Həmin norma ləğvetmə ilə bağlı olmayıb, müqavilə azadlığı və tərəflərin bərabərliyi prinsiplərinə uyğun olaraq onların qarşılıqlı razılaşması ilə müqavilə münasibətlərinin dəyişdirilməsi və ya ona xitam verilməsinin mümkünlüyünü təsbit edir.
64. Məcəllənin 423.1-ci maddəsi isə məhz bu məqsədlə bağlanan müqavilənin (razılaşmanın) formasına aid məsələni tənzimləyir. Göstərilən maddədə “müqavilənin ləğv edilməsi haqqında razılaşma” ifadəsindən istifadə olunsa da, burada məhz tərəflərin qarşılıqlı razılaşması yolu ilə müqavilə münasibətlərinə xitam verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Halbuki, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, “ləğv etmə” dedikdə əqdə əsaslanan münasibətlərin qarşılıqlı razılaşma yolu ilə deyil, tərəflərdən birinin birtərəfli iradə ifadəsi ilə aradan qaldırması imkanı başa düşülür.
65. Müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılmasının ümumi əsasları isə Mülki Məcəllənin 421.2 və 422.1-ci maddələrində müəyyən edilmişdir. Müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: - digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda; - Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda. Müqavilə öhdəliklərinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması baş vermədiyi bir sıra hallarda, əgər bu hallar Mülki Məcəllə və ya tərəflərin əvvəlcədən qarşılıqlı razılaşması ilə müəyyən edilərsə, müqavilə birtərəfli qaydada ləğv oluna bilər.
66. Müqavilənin bağlanması və qüvvədə qalması tərəflərin birgə iradəsinə əsaslandığı üçün, onların qabaqcadan xüsusi ləğvetmə əsaslarını müəyyən etmək hüququna malik olması da mülki qanunvericiliyin tələblərindən irəli gəlir. Bu səbəbdən də Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində “müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda” və Məcəllənin 421.3-cü maddəsində “tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə” ifadələri ilə tərəflərin müqaviləni birtərəfli qaydada aradan qaldırmaq imkanı tanınmışdır. Burada “tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə” müddəasının “əvvəlcədən müqavilədə nəzərdə tutulan hallarda” mənasını ehtiva etdiyi xüsusilə qeyd edilməlidir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 421.3-cü maddəsinin dispozisiyasından göründüyü kimi, burada hüquqi tənzimetmə qarşılıqlı razılaşma ilə deyil, məhz müqavilənin bilavasitə birtərəfli qaydada ləğv edilməsi (maddədə “imtina” olaraq ifadə edilib) ilə bağlıdır. Əlavə olaraq o da vurğulanmalıdır ki, 24 iyun 2005-ci il tarixli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsinin birinci cümləsindən “məhkəmənin qərarına əsasən" müddəası çıxarılmaqla, ləğv etmənin məhkəmədən kənar qaydada baş verməsi müəyyən edilmişdir ki, bu da müvafiq münasibətlərin hüquqi tənzimlənməsinin əsas prinsiplərindən irəli gəlmişdir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı).
67. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu adı çəkilən Qərarında həmçinin aşağıdakıları qeyd etmişdir: “Müqavilənin birtərəfli qaydada dəyişdirilməsi və ya Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar olmadan onun ləğv edilməsi yalnız “şəraitin sonradan əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi” halında və həmin Məcəllənin 422-ci maddəsində nəzərdə tutulan şərtlər daxilində baş verə bilər. Həmçinin, sadalanan hal və şərtlərin baş verdiyi təqdirdə müqavilənin birtərəfli qaydada və hansı həcmdə dəyişdirilməsi, buna şərait olmadıqda isə onun ləğv edilməsi tərəfin öz subyektiv mülahizəsi ilə deyil, yalnız məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməklə baş verə bilər. Belə ki, yalnız bir tərəfin istəyi ilə müqavilədə nəzərdə tutulan hüquq və öhdəliklərin predmetinin, həcminin və ya şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun ləğvi müqavilə münasibətlərində tərəflərin bərabərliyi və ədalətlilik prinsiplərinə uyğun olmadığı kimi, mahiyyətcə razılaşmanı nəzərdə tutan müqavilə anlayışının təbiətinə də zidd olardı. Beləliklə, Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində qeyd olunan əsasların mövcud olduğu hallarda müqavilənin ləğv edilməsinin məhkəmədən kənar qaydası, Məcəllənin 423.2-ci maddəsində isə ləğvetmənin xüsusi qaydası (müstəsna hal - Mülki Məcəllənin 422.1-ci maddəsinə uyğun olaraq şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi mövcud olduğu təqdirdə) nəzərdə tutulmuşdur. Məhkəmədən kənar qayda iradə ifadəsinin qarşı tərəfə bildirilməsi ilə şərtləndirildiyi halda, xüsusi qayda məhkəmə qərarının qüvvəyə minməsi ilə əlaqələndirilmişdir. Əks yanaşma, yəni Məcəllənin 423.2-ci maddəsinin adi qaydada ümumi bir norma kimi tətbiq edilməsi ləğv etmə institutunun mahiyyətinə və hüquqi funksiyasına, hüquqi müəyyənlik prinsipinə, mülki dövriyyənin təşkilinə və inkişafına şərait yaradılması ilə bağlı mülki qanunvericilik sisteminin məqsədinə və bütövlükdə ölkənin iqtisadi maraqlarına cavab verməz. Mülki Məcəllənin 421.2 və 423.2-ci maddələrinin məntiqi nəticəsi olaraq həmin Məcəllənin 424.3-cü maddəsində müəyyən edilmişdir ki, müqavilə dəyişdirilərkən və ya ləğv edilərkən, əgər tərəflərin razılaşmasından və müqavilənin dəyişdirilməsi xarakterindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında tərəflərin razılaşmasının bağlandığı andan, müqavilə məhkəmə qaydasında dəyişdirildikdə və ya ləğv edildikdə isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə mindiyi andan öhdəliklər dəyişdirilmiş və ya xətm edilmiş sayılır. Burada vurğulanmalıdır ki, normada “ləğv edilmə” ifadəsi birtərəfli qaydada sonlandırmaqla müqavilə münasibətlərinə xitam verilməsi mənasında deyil, tərəflərin qarşılıqlı razılaşması ilə bağlamış olduqları müqaviləyə xitam vermələri mənasında istifadə olunmuşdur. Beləliklə, Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində sadalanan iki əsasdan birinin olduğu halda (digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə (və ya müqavilədə) nəzərdə tutulan digər hallarda) müqavilənin ləğv edilməsi məhkəmədənkənar qaydada baş verir. Mülki Məcəllənin 422-ci maddəsinə əsasən şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi halında isə müqavilə həmin Məcəllənin 423.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan xüsusi qaydada - məhkəmə qaydasında dəyişdirilir və ya ləğv edilir.
68. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi (§ 7), tərəflər bağladıqları müqavilənin 6.5-ci bəndində razılaşdırmışlar ki, müqaviləyə onların qarşılıqlı razılığı əsasında, eləcə də müqavilədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş digər əsaslarla vaxtından əvvəl xitam verilə bilər; eyni zamanda müqavilədə, təqvim ayının birinci iş günü kirayəyə verənə müqavilənin ləğvinə dair bildiriş verməklə növbəti aydan sonrakı ayın axırı müqaviləyə birtərəfli qaydada vaxtından əvvəl xitam vermək kirayəçinin hüququ kimi nəzərdə tutulmuşdur (§ 8).
69. İşin hallarından aydın olur ki, cavabdeh müvafiq hüququndan istifadə etməmiş, onun tərəfindən müqavilənin ləğv olunmasına dair iddiaçıya iradə ifadəsi (qanunla və ya müqavilə ilə müəyyənləşdirilmiş qaydada) bildirilməmişdir (bəyan olunmamışdır) – baxmayaraq ki, cavabdeh apellyasiya şikayətinin əsas dəlili kimi, xx.xx.2022-ci il tarixindən etibarən iddiaçının müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduğunu irəli sürür.
70. Bu səbəblə kollegiya hesab edir ki, tərəflər arasındakı müqavilə münasibətləri iddiaçının cavabdehə pretenziya məktubu göndərdiyi xx.xx.2022-ci il tarixinə qədər ləğv olunmuş hesab edilə bilməz və iddiaçı müvafiq dövr üçün kirayə haqqı məbləğlərini tələb etməkdə haqlı olmuşdur.
71. Bu qənaətə gələrkən kollegiya onu da nəzərə alır ki, cavabdeh ona mənsub istifadə hüququnu hər hansı fərdi səbəblərə görə (iddiaçıdan asılı olmayan səbəblərə görə) həyata keçirə bilmədiyi üçün əmlak kirayəsi haqqını ödəməkdən azad edilmir (§ 47).
72. Bununla belə kollegiyanın qənaətinə görə, birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının həmin tələbini təmin edərkən müqavilənin 3.2-ci bəndinin (§ 5) məzmununu nəzərə almamış, həmin bəndin təfsirinin (§ 32,33), əmlakın cavabdehə təhvil verilməsi zamanı onun tərəfindən 6000 manatın iddiaçıya ödənilməsi nəticəsinə gəlməyə əsas yaratdığına əhəmiyyət verməmişdir.
73. Tərəflər arasında “WhatsApp” proqramı vasitəsilə aparılmış yazışmaların (yazışmaların bir hissəsi iddiaçının özü ilə cavabdeh arasında olmasa da, bilavasitə onun tapşırığı ilə hərəkət etdiyi aydın olan Tural adlı şəxslə cavabdehin nümayəndəsi arasında aparılmışdır) məzmunu da bu nəticəyə gəlməyə imkan verir ki, cavabdeh iddiaçıya 6000 manat ödəniş etmişdir.
74. Cavabdehin nümayəndələri təmsil etdikləri tərəfin daha artıq məbləğdə ödəniş etdiyinə dair məhkəməyə sübut təqdim etməmişlər.
75. Şərh olunanlara əsasən kollegiya hesab edir ki, qətnamə cavabdehdən tutulmalı olan kirayə haqqının məbləğinə aid hissədə dəyişdirilməli, cavabdehdən 9000 (doqquz min) manat məbləğində kirayə haqqı iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır.
76. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Cavabdeh MMC-nin nümayəndəsinin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-716/2023 saylı iş üzrə 17 aprel 2023-cü il tarixli qətnaməsi Cavabdeh MMC-dən 15 000 (on beş min) manat məbləğində kirayə haqqının İddiaçı xeyrinə tutulması” hissəsində dəyişdirilsin. Cavabdeh MMC-dən 9000 (doqquz min) manat məbləğində kirayə haqqı İddiaçı xeyrinə tutulsun. Qətnamə “135 (yüz otuz beş) manat dövlət rüsumunun İddiaçı xeyrinə tutulması” hissəsində dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatora aid olunsun. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim Elnur Həsənov Hakimlər Xumar Mərdanova Sabit Bəhrəmzadə