Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-430/2025 06.01.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı iş üzrə QƏTNAMƏSİ Açar sözlər: (mənzilin təhvil verilməsi ) hakimlər X2 (sədrliyi və məruzəsi ilə), İmanov Azad Nizam oğlu və Məmmədov Məmməd Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Ağalı Leyla Rasim qızının katibliyi, İddiaçı Bahadır oğlu və onun nümayəndəsi Vəkil2, cavabdeh "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı mənzilin təhvil verilməsi tələbinə dair Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 2(007)-1611/2024 saylı işi üzrə xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsindən cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyən etdi: İşin halları və iş üzrə məhkəmə icraat(lar)ı:
1. İddiaçı cavabdeh "Vesta Construction” MMC-yə qarşı ( iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə) İddiaçı ilə cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti arasında xx.xx.2019-cu il tarixdə bağlanmış 0578 nömrəli "alqı- satqı müqaviləsi"nə əsasən cavabdeh "xxxx" MMC-nin inşa etdiyi Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsində yerləşən "MY HOME" yaşayış kompleksindəki (bina) blok D, mərtəbə 5, ümumi sahəsi 81.8 kv.m. olan 2 (iki) otaqlı D.5.4 nömrəli mənzilin cavabdehə 8000 manat ödənildikdən sonra, İddiaçı təhvil verilməsi öhdəliyinin cavabdeh "xxxx" MMC-nin üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdeh "Vesta Construction” MMC ilə o, İddiaçı arasında xx.xx.2019-cu il tarixdə 0578 nömrəli "alqı- satqı müqaviləsi" bağlanmışdır. Müqavilə şərtlərinə görə cavabdeh "xxxx" MMC-nin (icraçı) inşa etdiyi Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsində yerləşən "MY HOME" yaşayış kompleksindəki (bina) blok D, mərtəbə 5, ümumi sahəsi 81.8 kv.m. olan 2 (iki) otaqlı D.5.4 nömrəli mənzilin 89980 manata alqısatqısına dair cavabdehlə İddiaçı razılıq əldə etmişlər. Yuxarıda sözügedən müqavilə əsasında "xxxx" MMC tərəfindən Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsindəki yaşayış kompleksində D.5.4 saylı mənzilin tikilməsinə və alqı-satqısına görə ödənilməli olduğu 89980 manat puldan ilkin olaraq 47000 manat ödəmiş, qalan 42980 manatı isə hissə-hissə ödəməyə razılaşmışdır. Qalan 42980 manatdan 34980 manatını hissə-hissə ödəmiş, ümumilikdə cavabdehə 81980 manat ödəmişdir. Beləliklə, onun bu günə cavabdehə cəmi 8000 manat borcu qalmışdır. Bu gün də həmin məbləği ödəməyə hazırdır. Lakin cavabdeh bu məbləği məlum olmayan səbəblərdən qəbul etməkdən imtina edir. Belə ki, "xxxx" MMC-yə qalan 8000 manat qalıq borcunun ödənilməsində gecikməyə üzürlü səbəblər olmuşdur. xx.xx.2019-cu il tarixdə belində L3- L4 fəqərə arası diskin sol tərəfli yırtığı diaqnozu ilə cərrahi əməliyyat olunmuş, əməliyyatdan 3 gün sonra xəstəxanada müalicə olunmuşdur. Sonra isə, 2 ay ambulator şəraitdə sarğıların dəyişdirilməsi, qoruyucu rejim, ağır fiziki işdə işləməmək şərtilə bel- omba karseti geymək məsləhət görülmüşdür (xəstəlik tarixçəsi barədə epikriz işə əlavə edilir). Bundan sonra xx.xx.2020-ci il tarixdə həyat yoldaşı X6 uzun müddət "süd vəzisinin aşağı-içəri kvadratının bədxassəli yeni ötürməsi" kimi xəstəlikdən vəfat etmişdir (işə ölüm haqqında şəhadətnamə əlavə edilir). Daha sonra himayəsində yaşayan ağır yataq xəstəliyindən əziyyət çəkən atası X9 xx.xx.2021 -ci il tarixdə vəfat etmişdir (işə ölüm haqqında şəhadətnamə əlavə edilir). O, bütün bunlara baxmayaraq, təkrarən xx.xx.2021-ci il tarixdə belində L5-L1 fəqərə arası diskin sol tərəfli yırtığı diaqnozu ilə cərrahi əməliyyat olunmuş, əməliyyatdan 3 gün sonra xəstəxanada müalicə olunmuş və sonra 2 ay ambulator şəraitdə sarğıların dəyişdirilməsi, qoruyucu rejim, ağır fiziki işdə işləməmək şərtilə bel-omba karseti geymək məsləhət görüldü (xəstəlik tarixçəsi barədə epikriz işə əlavə edilir). Bütün baş verənlərlə bağlı o, “Vesta Construction" MMC-nin rəhbərliyinə X3 dəfələrlə telefon vasitəsi ilə də məlumat vermişdir. Bundan başqa, cavabdeh “Vesta Construction" MMC üzərinə götürdüyü öhdəliyi də yerinə yetirmir. Müqavilə şərtlərinə görə 1 (bir) il müddətinə evi tikib təhvil verəcəklərinə söz versələr belə, artıq 4 ildir ki, öhdəliyə əməl edilmir. Tikinti işləri yarımçıq saxlanılmışdır.
3. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 2(007)-1611/2024 saylı işi üzrə xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş,İddiaçı ilə "Vesta Construction” MMC arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli 0578 saylı müqavilə üzrə "Vesta Construction” MMC-nin inşa etdiyi Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsindəki "MY HOME” yaşayış kompleksində yerləşən Blok D, mərtəbə 5, ümumi sahəsi 81.8 kv.m olan 2 otaqlı, D.5.4 nömrəli mənzil, 8000 manat (səkkiz min) manat qalıq borc ödənildikdən sonra, "Vesta Construction” MMC tərəfindən İddiaçı təhvil verilməsi, İddiaçı tərəfindən "Vesta Construction” MMC-yə qalıq borc 8000 manat (səkkiz min) manat borcun ödənilməsi ilə Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsindəki "MY HOME” yaşayış kompleksində yerləşən Blok D, mərtəbə 5, ümumi sahəsi 81.8 kv.m olan 2 otaqlı, D.5.4 nömrəli mənzilin iddiaçıya təhvil verilməsinin eyni anda icra edilməsi,məhkəmə xərclərinin İddiaçı aid edilməsi qət edilmişdir.Qətnamədə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 158.2, 165.1, 178.8, 385.1, 386.1, 425.1, 427.3, 442; Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77, 88, 119-cu maddələrinə istinadən qeyd edilmişdir ki, icraçı "Vesta Construction” MMC ilə sifarişçi İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli 0578 saylı müqaviləyə əsasən, "Vesta Construction” MMC Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Ş.Mirzəyev küçəsindəki «MY HOME» yaşayış kompleksi ünvanında inşa olunan yüksək mərtəbəli yaşayış binasının D blok, 5 mərtəbə, ümumi sahəsi 81.8 kv.m olan, D.5.4 nömrəli 2 otaqdan ibarət mənzili İddiaçı vermiş, tərəflər bununla bağlı razılaşma əldə etmişlər. Müqaviləyə əsasən müqavilə qiyməti cəmi 89980 manat təşkil edir, həmin məbləğin 47000 manat hissəsi sifarişçinin şəxsi vəsaiti hesabına, qalan 42982 manat hissəsi 36 ay müddətinə xx.xx.2022-ci il tarixədək ödənilməsi razılaşdırılmışdır. İddiaçı üzrlü səbəbdən 8000 manatlıq ödənişi gecikdirdiyini, bununla belə ümumi qalıq borcu hazırda MMC-yə ödəmək istədiyini, lakin MMCnin həm ödənişini qəbul etməkdən imtina etdiyini, həm də mənzili ona təhvil vermədiyini bildirir. Hazırda iddiaçı ödəniş edilməklə mənzilin ona təhvil verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş edir. İddiaçı adıçəkilən mənzilin dəyərini ödəmiş, qalıq 8000 manat borcun ödənilməsini də MMC-yə təklif etmiş, lakin cavabdeh ödənişi qəbul etməkdən imtina etmişdir. Cavabdeh tərəfindən isə mənzilin hansı səbəbdən iddiaçıya təhvil verilməməsinə dair sübutlar məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Cavabdeh MMC tərəfindən mübahisə predmeti olan mənzilin təhvil verilməməsi üçün əsaslar yoxdur, sonuncunun qalıq ödənişi qəbul etməkdən imtina etməsi isə mənzilin iddiaçıya təhvil verilməməsi üçün əsas ola bilməz, buna görə də iddia tələbi əsaslı olduğundan təmin edilməlidir.
4. Birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı sübutlarla müəyyən edilmişdir ki: - İcraçı "Vesta Construction” MMC ilə sifarişçi İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli 0578 saylı müqaviləsindən görünür ki, "Vesta Construction” MMC Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Ş.Mirzəyev küçəsindəki «MY HOME» yaşayış kompleksi ünvanında inşa olunan yüksək mərtəbəli yaşayış binasının D blok, 5 mərtəbə, ümumi sahəsi 81.8 kv.m olan, D.5.4 nömrəli 2 otaqdan ibarət mənzili İddiaçı verir. Müqaviləyə əsasən müqavilə qiyməti cəmi 89980 manat təşkil edir, həmin məbləğin 47000 manat hissəsi sifarişçinin şəxsi vəsaiti hesabına, qalan 42982 manat hissəsi 36 ay müddətinə xx.xx.2022-ci il tarixədək ödəniləcək;- İddiaçı tərəfindən məhkəməyə "Vesta Construction” MMC-yə ödənilmiş pul vəsaitlərinə dair kassa mədaxil orderi qəbzlərinin surətləri təqdim edilmişdir;- ******* nömrəli Epikrizdən görünür ki, İddiaçı "Diaqnoz” Tibb Mərkəzinə müraciət etmiş və ona "L3-L4 fəqərə arası diskin sol tərəfli yırtığı. Cərrahi əməliyyatdan sonrakı vəziyyət” diaqnozu qoyulmuşdur;- AZ-İİ seriyalı 122052 nömrəli ölüm haqqında şəhadətnamənin surətindən görünür ki, X6 xx.xx.2023-cü ildə vəfat etmişdir;- AZ-İİ seriyalı 193854 nömrəli ölüm haqqında şəhadətnamənin surətindən görünür ki, X10 xx.xx.2021 -ci ildə vəfat etmişdir;xx.xx.2024-cü il tarixli ödəniş qəbzindən görünür ki, iddiaçı 100 manat dövlət rüsumu ödəmişdir.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri:
5. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməməsinə dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Şikayətdə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 425, 442; “ Məhkəmə qətnaməsi haqqında’ Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 4 nömrəli, 24 noyabr 2005-ci il tarixli Qərarına; Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikasi Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Qərarına; Azərbaycan Respublikası Konstitudiyasının 60, 71, 127-ci maddələrinə istinadən qeyd edilmişdir ki, İddiaçı ilə 'Vesta Construction" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli 0578 nömrəli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən, MMC-nin inşa etdiyi Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsindəki, yaşayış kompleksində D. 5.4 saylı mənzilin 89980 manata alğı-satqısına dair razılıq əldə edilmişdir. Müqavilənin 3.2-ci bəndinə əsasən İddiaçı mənzilə görə pulun bir hissəsini əvvəlcədən, qalan hissəsini xx.xx.2022-il tarixinə kimi ödəmək öhdəliyini üzərinə götürmüşdür. Müqavilənin 10.1 -ci bəndinə əsasən İddiaçı tərəfindən müqavilə şərtləri pozularsa, MMC müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmək hüququna malikdir və bu zaman ona qarşı pretenziya irəli sürülə bilməz. İddiaçı tərəfindən qeyd olunan müqavilə şərtləri pozulmuş və müqavilə üzrə ödənişin edilməsindən imtina edilmişdir. İddiaçı 9004 manat pulu MMC-ə ödəməmişdir.İddiaçı tərəfindən qeyd edilən müqavilə şərtləri pozulduğu və mənzilin dəyəri ödənilmədiyindən, eləcə də, götürülən öhdəliklər vaxtında və lazımınca yerinə yetirilmədiyindən MMC-ə maddi ziyan vurulmuşdur.Tərəflərindən Bakı şəhər Nizami rayon məhkəməsinə hüquq pozuntuları ilə bağlı müraciət təqdim edilsə də, daha sonra tərəflər arasında məhkəmədənkənar razılıq əldə olunduğu üçün ərizə geri qaytarılmışdır. Həmin razılığın şərtlərinə əsasən, müqavilə şərtlərinin pozulması ilə əlaqədar nəzərdə tutulmuş cərimələr, dəbbə pulları və icraçıya dəymiş ziyan çıxıldıqdan sonra, həmin mənzil üçüncü şəxslərə müqavilə üzrə satıldıqdan və ödəniş qəbul olunduqdan sonrakı 7 iş günü ərzində Vəkil1 qaytarılmalı idi. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının mülki qanunvericiliyinə və tərəflər arasında bağlanılmış müqaviləyə əsasən, İddiaçı Bahadır oğlu ilə cavabdeh “Vesta Construction" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyət müqavilədən və qanunvericilikdən irəli gələn öhdəliklərini vicdanlılıq çərçivəsində həyata keçirtməli idilər. Tərəflər öhdəlik üzrə sırf öz üzərlərinə düşən vəzifələrin icrası ilə kifayətlənməməli, bütövlükdə müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmalı, müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər. Lakin işin hallarından da aydındır ki, İddiaçı öz öhdəliklərinə biganə yanaşaraq hüquqi gözləntiləri, tərəflərin qanuni maraqlarını, mülki dövriyyənin sabitliyini pozmuşdur. Bu az deyilmiş kimi tərəflər arasında məhkəmədənkənar edilmiş razılığın şərtlərinə də əməl etməyərək, “Vesta Construction" MMC-nin iddianı geriçəkməyindən istifadə edərək oxşar tələblə məhkəməyə müraciət etmişdir.Məhkəmə isə İddiaçı Bahadır oğlunun müqavilə şərtlərini pozması və ödəniş etməməsi faktları nəzərə almamış,birtərəf mövqe sərgiləyərək cavabdehin hüquqlarını pozmuşdur. Buna görə də Nizami Rayon Məhkəməsinin də bu əsasla çıxardığı qətnamə qanunsuz və ədalətsizdir. Tərəflər arasında bağlanılmış 0578 nömrəli, 03 iyun 2019-cu il tarixli müqavilədən də görünür ki, İddiaçı müqavilədə nəzərdə tutulmuş müqavilə məbləği və digər pul öhdəliklərini vaxtında və tam şəkildə ödəməyi öz öhdəsinə götürür. Müqavilənin şərtlərinin pozulması və ya lazımınca icra olunmaması nəticəsində nəinki qanunvericilik çərçivəsində, eyni zamanda müqavilədən irəli gələn öhdəliklər üzrə məsuliyyət daşıyır. Beləliklə bir daha aydındır ki, İddiaçı öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu üçün mütləq məsuliyyət daşımalıdır. Öhdəliyin lazımınca icra edilməməsi nəticəsində cavabdeh Vesta Construction MMC-yə vurulan zərər qanunla nəzərdə tutulduğu qaydada ödənilməli idi. Cavabdeh qanunvericilikdən və tərəflər arasında bağlanılan müqavilədə nəzərdə tutulan müddəalara əsasən müqavilənin şərtlərinin pozulması və ya lazımınca icra olunmaması nəticəsində, vurulan zərərin ödənilməsini iddiaçıya güzəştə getmişdir. İddiaçı isə cavabdehin humanizmindən sui-istifadə etmiş, zərərin əvəzini ödəmədiyi azmış kimi, Cavabdeh MMC-yə qarşı öhdəliklərini yerinə yetirməməsi ilə bağlı iddia qaldırmışdır. Yuxarıdakı qeyd edilənlərdən bir daha sübut olunur ki, Bakı Şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsi faktiki məsələlərə diqqət yetirməyərək yalnız iddiaçıya məxsus sübutlara əsaslanaraq iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul etmişdir. Məhkəmə iddiaçının müqavilə üzrə 0578 nömrəli müqavilənin 2.4.1 , 3.2 bəndlərini kobud şəkildə pozduğunu nəzərə almamışdır. Məhkəmə yalnız öz fərziyyələrinə, iddiaçının təqdim etdiyi əsassız məlumatlara əsaslanmaqla qətnamə qəbul etmişdir. Beləliklə, mülki qanunvericilikdə də nəzərdə tutulduğu kimi borclu pul məbləğinin ödənilməsini gecikdirdikdə, əgər kreditor digər əsaslardan çıxış edərək daha böyük məbləğ tələb edə bilmirsə, gecikdirilmiş vaxt üçün illik beş faiz ödəməyə borcludur. Lakin Cavabdeh MMC qanunvericilikdən irəli gələn zərərin əvəzini tələb etmək hüququnu iddiaçıya münasibətdə güzəştə getmişdir. İddiaçı isə sui-istifadə hallarına yol verərək Cavabdeh MMC-yə qarşı öhdəliklərini yerinə yetirməməsi ilə bağlı iddia qaldırmışdır. Məhkəmə bu faktlara diqqət yetirməmişdir, bununla da məhkəmə cavabdehin hüquqlarının qorunmasını təmin etməmişdir.
6. İddiaçının nümayəndəsi Vəkil2 tərəfindən elektron məhkəmə informasiya sistemi vasitəsi ilə təqdim edilmiş apellyasiya şikayətinə yazılı etirazda qeyd edilmişdir ki, Cavabdehin apellyasiya şikayətinə etiraz edirik, şikayət əsassızdır, təmin edilməməlidir və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanmalıdır. Şikayətin təmin edilməməsinin əsaslarından bəziləri aşağıdakılardır (onlarla məhdudlaşmır): Cavabdeh bildirir ki, iddiaçı müqavilə üzrə dəyəri tam ödəmədiyinə görə müqaviləni ləğv edib. Cavabdeh cari halda müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv edə bilməzdi. Mülki Məcəllənin 421.2 – ci maddəsinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Cavabdeh əhəmiyyətli pozuntunu sübut edə bilməmişdir, çünki əhəmiyyətli pozuntu yoxdur. Digər tərəfdən Mülki Məcəllənin 422.2 – ci maddəsinə əsasən, əgər tərəflər müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə uyğunlaşdırılması və ya ləğv edilməsi barədə razılığa gəlməsələr, eyni zamanda aşağıdakı şərtlər olduqda müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə bilər, 422.4-cü maddədə nəzərdə tutulan əsaslar olduqda isə dəyişdirilə bilər. Obyektiv həqiqət ondan ibarətdir ki, iddiaçı müqavilə ilə razılaşdırılmış müddətlərdə ödəniş edə biləcəyinə təsir edən faktorları cavabdehə bildirmiş, cavabdeh də ödənişin gecikmələrlə edilməsinə razılıq vermişdir və ödənişləri daha az miqdarda və gecikmələrlə qəbul etmişdir. Əks halda, müqavilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə bilinərdi. İndiki halda, əvvəla cavabdeh öz öhdəliyini vaxtında icra etməmişdir – binanı nəzərdə tutulan vaxtda (2020 – ci ildə) tikib bitirərək, dövlət tərəfindən istismara qəbul etdirməmişdir (günü bugünədək binanın tikintisinin başa catdırılaraq istismara qəbulu təmin edilməmişdir). Buna baxmayaraq, ödənişin az qalıq bir hissəsinin ödənilməməsinə görə onu ləğv etməyə cəhd edir. Digər tərəfdən, cavabdeh müqaviləyə əlavə ilə müəyyən edilmiş miqdardan az olan, habelə gecikmə ilə olan ödənişi mütəmadi qəbul etmişdir (məsələn: 2022 – ci ilin oktyabrında ödəniş qəbul etmişdir), bununla da güvəniləcək rəftar yaratmış, sonra isə bunun ziddinə hüququnu həyata keçirməyə - müqaviləni ləğv etməyə cəhd etmişdir. Tərəflərin arasındakı müqavilənin 1.1 – ci bəndində mənzilin təhvili hərəkəti pulun ödənilməsindən əvvəl icra edilməli hərəkət kimi göstərilib. Müqavilədəki ziddiyyətlər istehlakçının xeyrinə, standart müqavilə üçün isə həm də onu təklif edənin zərərinə qiymətləndirilir. Müqavilənin 1.4 – cü bəndinə əsasən dəyərin bir hissəsi hissə - hissə ödənilir. Mülki Məcəllədə öhdəlikləri tənzimləyən müxtəlif normalarda “qarşısıalınmaz” qüvvənin təsiri ilə öhdəliklərin icra edilməməsi tərəfi məsuliyyətdən azad edir. İddiaçı istər bir müddət sağlamlığında problemlərin yaranması (bir neçə dəfə cərrahi əməliyyat, ambulator müalicə, əmək qabiliyyətinin məhdudlaşması), istərsə də ailə üzvlərinin (arvadı və atasının) vəfatı ilə bağlı sübutları birinci instansiya məhkəməsinə təqdim etmişdir. Fors – major hallara məruz qaldıqda tərəfin müqaviləni lazımi qaydada icra edə bilməməsinə görə məsuliyyət daşımaması da müqavilənin 7.1 – ci bəndində qeyd edilmişdir. 5. Nəzərə alınmalıdır ki, bağlanmış müqavilə standart müqavilədir. Mülki Məcəllənin 417.1 – ci maddəsinə əsasən, müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən ifadə edilmiş, dəfələrlə istifadə üçün nəzərdə tutulan elə şərtlərdir ki, bunları bir tərəf (təklif edən) digər tərəfə təqdim edir və əvvəlcədən müəyyənləşdirilmiş normalardan fərqlənən və bu normaları tamamlayan qaydalar onların vasitəsilə müəyyənləşdirilir. Həmin Məcəllənin 419 – cu maddəsinə əsasən, müqavilələrin standart şərtlərinin formaca qeyri-adi olduğuna görə digər tərəfin nəzərdə tuta bilmədiyi müddəaları müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilmir. Müqavilənin standart şərtləri təfsir edilərkən rast gəlinən bütün qeyri-müəyyənliklər, onları özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil edilməsini təklif etmiş tərəfin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilir. 420.2 – ci maddəyə əsasən isə, müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. İstehlakçıların hüquqlarının müdafiəsi haqqında qanunun 3 – cü maddəsinə əsasən istehlakçının malların (işlərin, xidmətlərin) miqdarı, çeşidi və keyfiyyəti haqqında dolğun və düzgün məlumat əldə etmək hüququ var. Cavabdeh mənzilin təhvil verilməsi barədə məlumatı müqavilədə qeyd etməmişdir. Həmin qanunun 13 – cü maddəsinə əsasən, satıcı (icraçı) istehlakçını maraqlandıran malın (işin, xidmətin) ... istehlak xassələri, əldə edilməsi şərtləri ... barəsində istehlakçıya zəruri və düzgün məlumat verməlidir. Həmin qanunun 5 – ci maddəsinə əsasən istehlakçı satıcıdan (istehsalçıdan, icraçıdan) alınmış malın (görülmüş işin, göstərilmiş xidmətin) keyfiyyətinin normativ sənədlərə, müqavilə şərtlərinə uyğunluğu barədə və həmçinin mal (iş, xidmət) haqqında satıcının (istehsalçının, icraçının) təqdim etdiyi məlumata cavab verməsini tələb etmək hüququna malikdir. Satıcı (istehsalçı, icraçı) istehlakçıya keyfiyyəti normativ sənədlərə, müqavilə şərtlərinə və həmçinin mal (iş, xidmət) haqqında istehsalçının (icraçının) təqdim etdiyi məlumata uyğun olan mal verməlidir. İstehsalçı (icraçı) normativ sənəddə nəzərdə tutulan və ya istehlakçı ilə müqavilə əsasında malın (görülən işin, xidmətin nəticələrinin) xidmət müddəti ərzində ... istifadə edilməsinə təminat verməlidir. Həmin qanunun 8 – ci maddəsinə əsasən, bazarda hökmran mövqe tutan istehsalçı və ya icraçı (onun nizamnamə fəaliyyətindən, yaxud istehsal imkanlarından kənara çıxdığını sübut etdiyi hallar istisna olmaqla) istehlakçı ilə işlərin icra edilməsi və xidmət göstərilməsi üçün qeyri-bərabər şərt təklif etmədən müqavilə bağlamağa borcludur. Bu halda o, öz istehsalat, yaxud digər təsərrüfat fəaliyyətini elə təşkil etməlidir ki, əhalinin ehtiyacları lazımi səviyyədə və fasiləsiz təmin edilsin. Həmin qanunun 9 – cu maddəsinə əsasən, icraçı iş görülməsinə və xidmət göstərilməsinə dair müqavilənin icrasına vaxtında başlamırsa və ya çox ləng işləməsi işin vaxtında başa çatmamasına dəlalət edirsə, istehlakçının müqavilədən imtina etmək və itkilərin ödənilməsini tələb etmək hüququ vardır. İcraçı müqavilənin şərtlərindən kənara çıxaraq, işi (xidməti) pisləşdirmişsə, yaxud işdə (xidmətdə) başqa qüsurlara yol vermişdirsə, istehlakçının istəyinə uyğun olaraq, göstərilən qüsurların icraçının hesabına əvəzsiz olaraq müvafiq müddətdə aradan qaldırılmasını və ya işin (xidmətin) qüsurlarını öz vəsaitləri ilə aradan qaldırarkən çəkdiyi zəruri xərclərin ödənilməsini, yaxud işin (xidmətin) haqqının müvafiq surətdə azaldılmasını tələb etmək hüququ var. Bu maddənin 2-ci bəndində göstərilmiş qüsurlar, müəyyən edilmiş müddətdə aradan qaldırılmadıqda, habelə işlərin (xidmətlərin) yerinə yetirilməsi ləngidildikdə, icraçı işin (xidmətin) qəbul edilməsi zamanı istehlakçıya gecikdirilmiş hər gün üçün işin və ya xidmətin dəyərinin (əgər dəyər ayrıca müəyyən edilməmişdirsə, sifarişin dəyərinin) bir faizi məbləğində dəbbə pulu ödəyir, bu şərtlə ki, müqavilədə dəbbə pulunun başqa məbləği nəzərdə tutulmuş olmasın. Cavabdeh apellyasiya baxışı zamanı sübutlar təqdim etmişdir. Bu sübutların təqdim edilməsi prossesual qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Sübutların apellyasiya icraatında təqdim edilməsi üçün qanunla müəyyən edilmiş əsaslardan heç biri yoxdur və buna görə də, həmin sübutlar qəbul edilə və nəzərə alına bilinməz. Qeyd edilənlərin də nəzərə alınaraq, apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanmasını xahiş edir.
Apellyasiya icraatında müəyyən edilən hallar və məhkəmə prosesi iştirakçılarının izahatları:
7. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 tərəfindən elektron məhkəmə informasiya sistemi vasitəsi ilə təqdim edilmiş vəsatətdə qeyd edilmişdir ki, iddia ərizəsində və apellyasiya şikayətinə etirazda göstərilən dəlillər baxımından mübahisəli mənzilin yerləşdiyi binanın tikintisinin nə vaxt başa çataraq, istismara verilməli olması tarixi iş üçün əhəmiyyətlidir. Təəssüf ki, cavabdeh qanunvericiliyə zidd olaraq, bu tarixi tərəflərin arasındakı müqavilədə qeyd etməmişdir. Buna baxmayaraq, həmin tarix müvafiq layihənin icra hakimiyyəti orqanları ilə razılaşdırılması və tikintiyə icazə sənədlərində göstərilir. Həmin məlumatın iş üzrə əhəmiyyətini nəzərə alaraq, məhkəmədən Bakı şəhəri Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsində "xxxx" MMC tərəfindən inşa edilən "My Home" yaşayış kompleksində yerləşən "D" blokunun tikintisinin nə vaxt başa çataraq istismara verilməli olması tarixi Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətindən və Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yanında Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsindən sorğu edilməsini xahiş edirlər. Vəsatət birinci instansiya məhkəməsində prosessual qənaət pirinsipinə uyğun olaraq verilməmişdir, çünki apellyasiya icraatından fərqli olaraq, birinci instansiyada cavabdeh məhkəmə barədə məlumatlı olsa da, qanunla müəyyən edilmiş qaydada iddiaya etiraz dəlillərini təqdim etməmişdir. Cavabdeh tikintinin bitmə vaxtı ilə bağlı müvafiq dövlət orqanları ilə razılaşdırılmış (təsdiqlənmiş) layihə və tikintiyə icazə sənədlərini məhkəməyə təqdim etsələr, bu vəsatətlə müvafiq sorğunun verilməsinə zərurət aradan qalxa bilər.
8. Apellyasiya icraatı zamanı X7 mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilmişdir. İcraçı "Vesta Construction” MMC ilə sifarişçi X7 arasında bağlanmış xx.xx.2023-cu il tarixli 0902 saylı müqavilədən görünür ki, "Vesta Construction” MMC Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Ş.Mirzəyev küçəsindəki «MY HOME» yaşayış kompleksi ünvanında inşa olunan yüksək mərtəbəli yaşayış binasının D blok, 5 mərtəbə, ümumi sahəsi 82.6 kv.m olan, D.5.4 nömrəli 2 otaqdan ibarət mənzili X5 verir. Müqaviləyə əsasən müqavilə qiyməti cəmi 93000 manat təşkil edir.
9. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, iddiaçı tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklərin vaxtında lazımi qaydada icra edilmədiyini, belə ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərinə əsasən artıq 2022-ci ilin iyun ayında iddiaçının yerdə qalan bütün ödənişi etməli olduğunu, lakin iddiaçı tərəfindən 3-4 ay ödənişlər edilmədiyini, xx.xx.2022-ci il tarixdə cavabdeh tərəfindən iddiaçıya müqavilənin birtərəfli qaydada ləğv olunması ilə bağlı məktub göndərildiyini və həmin məktubun şəxsən iddiaçının özü tərəfindən qəbul edildiyini, daha sonra iddiaçının cavabdehlə əlaqə saxladığını ona hər şeyin izah edildiyini və ödədiyi pulun geri qaytarılması üçün müraciət etmək hüququnun da izah edildiyini, artıq 2023-cü ildə mənzilin başqa şəxsə satıldığını qeyd etmiş, dediklərinin nəzərə alınaraq apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini məhkəmə kollegiyasından xahiş etmişdir.
10. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən İddiaçı apellyasiya şikayətini əsassız hesab etdiyini, ödənişlərin gecikdirilməsinin üzürlü səbəblərinin olduğunu, belə ki ödənişləri gecikdirdiyi müddət ərzində özünün 2 dəfə bel yırtığından əməliyyat olduğunu, həyat yoldaşının və atasının vəfat etdiyini, həmçinin xx.xx.2022-ci il tarixli müqavilənin birtərəfli qaydada ləğv olunması ilə bağlı məlumatın həqiqətən də ona göndərildiyini, lakin müqavilənin xitamına onun tərəfindən qol çəkilmədiyini, həmçinin dərhal MMC-nin rəhbəri ilə əlaqə saxladığını, rəsmi müraciət etməsə də şifahi qaydada onunla söhbət etdiyini, və başına gələn hadisələrlə bağlı ona məlumat verdiyini, MMC-nin rəhbərinin də onu anlayışla qarşıladığını və yanvar ayına kimi möhlət verdiyini, yoldaşı rəhmətə getdikdən sonra həm psixoloji, həm də maddi olaraq vəziyyətinin ağır olduğunu, pulunun olmadığını, cavabdehin də ona yerdə qalan pulu ödəmək üçün konkret müddət qoyduğundan, evi satmaq qərarına gəldiyini, lakin bu barədə Ceyhun bəyə rəsmi qaydada məlumat vermədiyini, 2022-ci ilin oktyabr ayının sonlarına doğru ona müqavilənin birtərəfli qaydada xitam verilməsi ilə bağlı məktub gəldikdən sonra Ceyhun bəyin ona evi satıb pulunu ödəyəcəyini bildirdiyini,bir müddət gözlədiyini, lakin artıq aylar keçdiyini və qarşı tərəfdən səs çıxmadığını, sonradan övladlarının gələcəyi üçün o evi almaq qərarına gəldiyini. buna görə də evi satmaq fikrindən daşındığını, yerdə qalan 8000 manat məbləği ödəyib evi almağa hazır olduğunu bildirmiş, apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini məhkəmə kollegiyasından xahiş etmişdir.
11. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi vəkil X11 apellyasiya şikayətini əsassız hesab etdiyini, belə ki, tərəflər arasında olan razılaşmaya əsasən evin tikintisinin 1 il ərzində başa çatdırılmalı olduğunu, lakin cavbadeh tərəfindən hazırkı vaxtadək tikintinin başa çatdırılmadığını, digər tərəfdən iddiaçı tərəfindən ödənişdə gecikmələrin tamamilə üzrlü səbəblərdən olduğunu, və bununla bağlı mötəbər sübutlar da məhkəməyə təqdim edildiyini, həmçinin elektron məhkəmə informasiya sistemi vasitəsi ilə təqdim etdiyi vəsatətinin təmin edilməsini məhkəmə kollegiyasından xahiş etmişdir.
12. İddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli 0578 saylı müqavilədən görünür ki, "Vesta Construction” MMC Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Ş.Mirzəyev küçəsindəki «MY HOME» yaşayış kompleksi ünvanında inşa olunan yüksək mərtəbəli yaşayış binasının D blok, 5 mərtəbə, ümumi sahəsi 81.8 kv.m olan, D.5.4 nömrəli 2 otaqdan ibarət mənzili İddiaçı verir, müqaviləyə əsasən müqavilə qiyməti cəmi 89980 manat təşkil edir, həmin məbləğin 47000 manat hissəsi sifarişçinin şəxsi vəsaiti hesabına, qalan 42982 manat hissəsi 36 ay müddətinə xx.xx.2022-ci il tarixədək ödəniləcəkdir.
13. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya göndərilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli xəbərdarlıq məktubundan görünür ki, Vesta Construction" MMC ilə 03 İyun 2019-ci il tarixli № 0578—li Bakı şəhəri, Şirin Mirzəyev küçəsindəki MY HOME yaşayış kompleksində yerləşən D.5.4 saylı mənzil alqı satqı müqaviləsinin öhdəliyini tam icra etmədiyi üçün 03 İyun 2019-ci il tarixli № 0578—li alqı satqı müqaviləsinə “Vesta Construction" MMC-i tərəfindən bir tərəfli xitam verilmişdir. 03 İyun 2019-ci il № 0578—li alqı satqı müqaviləsinin 1.1 bəndində Bu Müqaviləyə əsasən İcraçı aşağıdakı cədvəldə göstərilmiş mənzilin tikintisini başa çatdırdıqdan sonra Sifarişçiyə təhvil verməyi. Sifarişçi isə bunun qarşılığında İcraçıya razılaşdırılmış pul vəsaitini müəyyən edilmiş müddət ərzində ödəməyi və müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş işləri yerinə yetirməyi öhdəsinə götürür. Müqavilənin 2.4 cü bəndində Sifarişçinin vəzifələri: 2.4.1.Bu müqavilədə nəzərdə tutulmuş müqavilə məbləği və digər pul öhdəliklərini vaxtında tam şəkildə ödəyəcək.3.1 Bu Müqavilə üzrə Sifarişçiyə veriləcək, ümumi sahəsi 81.8 kv. metr olan hazırki 2 (iki) otaqlı mənzilin dəyəri, mənzilin hər m2-i üçün 1100 (bir min yüz) manat hesablanmaqla, cəmi 89980 (Səksən doqquz min doqquz yüz səksən) manat müəyyən edilmişdir.3.2. Müqavilə qiymətinin 47000 manat hissəsi Sifarişçinin şəxsi vəsaiti hesabına, qalan 42980 manat hissəsi isə 36 (otuz altı) ay müddətində, 10 İyun 2022-ci il tarixədək ödəniləcək.Müqavilə şərtlərinin kobud pozulması hallarına görə- Sifarişçi müqavilə qiymətinin 10 (on) % həcmində cərimə ödəyəcək. 6.2.Cərimələrin və yaxud müvafiq zərərin əvəzinin ödənişi Tərəfləri bu müqavilə üzrə müəyyən olunmuş digər öhdəliklərin icrasından azad etmir. 6.3. Müqavilə üzrə hər hansı bir öhdəliyin pozulması Tərəflərə müqavilənin digər şərtlərinin pozulması və (və ya) həmin pozuntulara görə nəzərdə tutulmuş məsuliyyətin yaranmaması üçün əsas vermir.10.1. Sifarişçi tərəfindən hər hansı bir səbəbə görə müqavilə şərtləri (bir və ya bir neçə maddənin tələbləri tam və ya qismən) pozularsa İcraçının müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmək və həmin mənzilə dair üçüncü şəxslərlə yeni şərtlərlə müqavilə bağlamaq hüququ var. Sifarişçi bununla əlaqədar İcraçıya qarşı heç bir pretenziya (tələb) irəli sürə bilməz.10.2 Müqavilənin 10.1-ci bəndində nəzərdə tutulmuş şəkildə, İcraçı tərəfindən birtərəfli qaydada ləğv edilməsi halında, Sifarişçi tərəfindən İcraçıya ödənilmiş vəsait. Müqavilə şərtlərinin pozulması ilə əlaqədar nəzərdə tutulmuş cərimələr, dəbbə pulları və İcraçıya dəymiş ziyan çıxıldıqdan sonra, həmin mənzil üçünçü şəxslərə müqavilə üzrə satıldıqdan və ödəniş qəbul olunduqdan sonrakı 7 (yeddi) iş günü ərzində Sifarişçiyə qaytarılacaq. "xxxx" MMC ilə bağladığınız 03 iyun 2019-cu il tarixli 0578 nömrəli müqavilənin 2.1, 3.2 bəndlərini kobud şəkildə pozduğunuz üçün 03 iyun 2019-cu il tarixli 0578 nömrəli müqaviləyə "xxxx" MMC tərəfindən birtərəfli olaraq xitam verilmişdir.
Apellyasiya baxışının hədləri:
14. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2011-ci il tarixli Qərarına və Mülki Prosessual Məcəllənin 372-ci maddəsinə əsasən: maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsi baxımından birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığı onun barəsində açıq (və dolayısı ilə) mübahisə edilən hissədə yoxlanılmalıdır. Tətbiq edilən hüquq və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
15. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-cimaddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikasi Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Qərarına istinadən qeyd edilməlidir ki, birinci instansiya məhkəməsi maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normaları pozulmaqla qəbul edilmişdir. Belə ki, iddiaçı cavabdehlə aralarındakı müqavilənin şərtlərini pozmuş, ödənişləri vaxtında həyata keçirməmişdir, müqavilənin 10.1-ci bəndinə əsasən İddiaçı tərəfindən müqavilə şərtləri pozularsa, MMC-nin müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmək hüququ qeyd edilmiş və cavabdeh də bu hüquqdan istifadə edərək, müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmiş, bu barədə iddiaçıya rəsmi məktub da göndərmiş və sonradan həmin mənzil başqa şəxsə satılmışdır. İddiaçı gecikdirmələrin üzürlü səbəbdən olduğunu şirkətin rəhbərinə bildirdiyini, şirkətin rəhbərinin onu anlayışla qarşıladığını və ona bir neçə ay ödənişləri etməsi üçün vaxt verdiyini bildirsə də, bütün bu hallar rəsmiləşdirilməmiş, yəni nə iddiaçı rəsmi qaydada ödənişləri üzürlü səbəbdən gecikdirməsi və cavabdeh tərəfindən bunun nəzərə alınması ilə bağlı müraciət etmiş, nə də müqavilə birtərəfli qaydada ləğv olunduqdan sonra yeni müqavilənin bağlanması və ya ona möhlət verilməsi ilə bağlı məsələlər rəsmişləşdirilməmişdir. Digər tərəfdən apellyasiya icraatı zamanı hazırkı işlə bağlı yeni bir hal ortaya çıxdığı, mübahisəli mənzil tərəflər arasındakı müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verildikdən bir müddət sonra başqa şəxsə -X1 və hazırda onun vicdanlı alıcı kimi çıxış etdiyi də nəzərə alınaraq iddia tələbi təmin edilmiş olsa belə, bu hal qətnamənin icrasını gələcəkdə mümkünsüz edəcəkdir.İddiaçının nümayəndəsinin mənzilin 1 il müddətində təhvil verilməli olması ilə bağlı arqumentinə münasibətdə isə qeyd edilməlidir ki, ilk öncə müqavilədə konkret olaraq mənzilin 1 il müddətinə təhvil verilməsi ilə bağlı müddəa öz əksini tapmamışdır. Digər tərəfdən fərz edilsə ki, həqiqətən də cavabdeh bir il müddətinə mənzili təhvil verməli idi, bu hal iddiaçının cavabdeh qarşısında öhdəliklərindən azad etmir .
16. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin tələblərinə əsasən: 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.139.2. Daşınar əmlaka hüquqlar yalnız qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. 139.3. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada tərtib edilən və aparılan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində həyata keçirilir. 139.4. Məkana görə daşınmaz əmlak obyektlərinin xüsusi vasitələrdən istifadə edilmədən yerləşdiyi yerin müəyyənləşdirilməsini və onların fərdiləşdirilməsini təmin edən məlumat bazası olan ünvan reyestri aparılır. Daşınmaz əmlak obyektlərinin xüsusi vasitələrdən istifadə edilmədən yerləşdiyi yerin müəyyənləşdirilməsinə imkan verən ünvan verilir. Ünvan reyestrinin aparılması və daşınmaz əmlak obyektlərinə ünvan verilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilir.139-1.1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur:139-1.1.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar;139-1.1.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol; 139-1.1.3. daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, daşınmaz əmlak sertifikatı; 139-1.1.4. qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları;139-1.1.5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri; 139-1.1.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə);139-1.1.7. 2007-ci il mayın 22-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələrinə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və orderlər, kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış; 139-1.1.8. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər. 139-1.1.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 139-1.1.9.1. hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yaşayış evinin istismara qəbul aktı;139- 1.1.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı;139- 1.1.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair:139-1.1.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıqplanlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə;139-1.1.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd; 139-1.1.11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2009-cu il oktyabrın 1-dək) dövlət və ya ictimai mənzil fondundan yaşayış sahəsinin verilməsinə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi;139- 1.1.12. 2006-cı il iyulun 6-dan 2009-cu il iyunun 24-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən daşınmaz əmlaka dair verilmiş şəhadətnamələr.Reyestrin məzmununun qeyridəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Onlar təsdiqlədikləri müqavilənin yanlışlığı üçün məsuliyyət daşıyır. 144.2. Sərəncam hüququ sərəncam verən tərəfin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə əsasən bu hüquqa malik olması və ya ixtiyarlı şəxsin ona həmin səlahiyyəti verməsi ilə təsdiqlənir. Bu səlahiyyət də notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Müqavilənin qanunauyğunluğu notariat qaydasında təsdiqləmə ilə təsbit olunur. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər tərəfindən həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış texniki göstəricilərinə uyğun təsdiqlənir. 144.2-1. Sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnun və öhdəliklərinin, eləcə də əmlakın mövcud yüklülüyünün daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində yoxlanılması bu Məcəllənin 148.3-cü maddəsinə uyğun olaraq təmin olunur. 144.3. Daşınmaz əmlak üzərində sərəncam verilməsinə dair notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilənin informasiya sistemləri vasitəsilə real vaxt rejimində X4 Sistemi üzərindən ötürülmüş elektron nüsxəsi əsasında müvafiq hüquqlar daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınır. Belə müqavilə ondan irəli gələn mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatının aparılması üçün ərizə hesab olunur. 144.4. Əgər əldə edən qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarına və ya ona bərabər olan sənədə, o cümlədən notariat qaydasında təsdiqləməyə istinad edirsə, notariat qaydasında təsdiqləmə tələb olunmur.144.5. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ əmlakın fiziki cəhətdən bölünməsini nəzərdə tutmayan, lakin yaranacaq ümumi paylı mülkiyyətdə payların nisbətini faizlə müəyyənləşdirən bölünmə planı əsasında bölünə bilər. Mülkiyyətçi tərəfindən tərtib edilən belə bölünmə planı müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada təsdiq edildikdən sonra mülkiyyətçinin bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır. 144-1.1. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə müvafiq olaraq tikintisinə icazə alınmış, lakin həmin Məcəlləyə uyğun olaraq istismarına icazə verilməmiş binalar tikintisi başa çatmayan binalar hesab edilir.144-1.2. Mülkiyyətindəki torpaq sahəsində tərkib hissələrdən ibarət binanın tikintisinə icazə almış mülkiyyətçi tikiləcək binanın tərkib hissələrinin sayına və sahəsinə mütənasib olaraq həmin torpaq sahəsini bu Məcəllənin 144.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada bölünmə planı əsasında paylara bölə bilər və bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasını tələb edə bilər.144-1.3. Mülkiyyətindəki torpaq sahəsində tərkib hissələrdən ibarət binanın tikintisinə icazə almış şəxs bölünmə planına əsasən yaranan paylara və tikintisi başa çatmayan binanın həmin paylara bağlı olan tərkib hissələrinə bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındıqdan sonra sərəncam verə bilər.144-1.4. Bölünmə planına əsasən mülkiyyətindəki torpaq sahəsində yaranan paylara və tikintisi başa çatmayan binanın həmin paylara bağlı olan tərkib hissələrinə sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməli və tərkib hissələri əldə edən şəxslərin xeyrinə bu Məcəllənin 147-ci maddəsinə uyğun olaraq təminat qeydi aparılmalıdır.144-1.5. Bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə digər müddəalarla yanaşı, tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində müvafiq tərkib hissələrin bağlı olduğu payların alqı-satqı şərtləri, təminat qeydinin aparılmasına dair torpaq sahəsi mülkiyyətçisinin və torpaq sahəsinə hüquq əldə etmək istəyən şəxsin bu Məcəllənin 178.8-ci maddəsində nəzərdə tutulan öhdəlikləri və 147.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan razılıqları, habelə bu Məcəllənin 178.8-ci maddəsində nəzərdə tutulan öhdəliklərin yerinə yetirilməsindən sonra torpaq sahəsində müvafiq paya və tərkib hissəyə mülkiyyət hüququnun xeyrinə təminat qeydi aparılmış şəxsə keçməsinə dair torpaq sahəsi mülkiyyətçisinin razılığı açıq-aydın ifadə edilməlidir.144-1.6. Xeyrinə təminat qeydi aparılmış şəxs tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində müvafiq tərkib hissənin bağlı olduğu pay ilə əlaqədar hüquqlarını və öhdəliklərini yazılı formada sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisini məlumatlandırmaqla notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə əsasında üçüncü şəxsə ötürə bilər. Müqavilədə digər müddəalarla yanaşı, hüquqların və öhdəliklərin ötürüldüyü məqamda mövcud olmuş həcmi və həmin həcmdə ötürülməsi, aparılmış təminat qeydində hüquqların və öhdəliklərin ötürüldüyü üçüncü şəxsin xeyrinə müvafiq dəyişikliklərin edilməsinə dair hər iki tərəfin razılıqları aydın şəkildə ifadə edilməlidir. Belə hüquqlar və öhdəliklər onların üçüncü şəxsə ötürüldüyü məqamda mövcud olmuş həcmdə və şərtlərlə ötürülməlidir. Notarius bu müqaviləni təsdiqlədikdən dərhal sonra onu elektron formada informasiya sistemləri vasitəsilə və təsdiqlənmiş yazılı formada sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə, habelə təsdiqlənmiş yazılı formada sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə göndərməlidir. Belə müqavilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılmış təminat qeydində müvafiq dəyişikliklərin edilməsinə dair ərizə hesab olunur və həmin müqavilə əsasında müvafiq qeydiyyat hərəkətləri aparılır.146.1. Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla).146.2. Daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir.146.3. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır.Məcəllənin 146.2-ci maddəsi və bu maddənin birinci abzası ipoteka kreditindən istifadə etməklə əldə olunan yaşayış sahəsinin üzərində alıcının mülkiyyət hüququ, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınanadək həmin yaşayış sahəsinin alqı-satqısı və ipotekaya qoyulmasına dair qarışıq müqavilənin notariat qaydasında təsdiq edilməsi hallarına şamil edilmir. 178.8. Tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir.421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür.421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır. 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.425.2. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər. 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. 445.1. İcranı gecikdirmiş borclu gecikdirmə nəticəsində vurduğu zərər üçün və gecikdirmə zamanı təsadüfən baş vermiş icra mümkünsüzlüyünün nəticələri üçün kreditor qarşısında məsuliyyət daşıyır.445.2. Aşağıdakı hallar borclunun icranı gecikdirməsi sayılır:445.2.1. öhdəliyin onun icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddətdə icra edilməməsi;445.2.2. icra müddəti çatanadək kreditorun etdiyi xəbərdarlıqdan sonra da öhdəliyin icra edilməməsi.445.3. Əgər borclu icra müddəti çatdıqdan sonra kreditorun xatırlatmasına baxmayaraq öhdəliyi icra etməzsə, o, icranı xatırlatma üzrə gecikdirmiş sayılır. Öhdəliyin icrası barədə iddia irəli sürülməsi, habelə icraya dair yazılı tələbin çatdırılması xatırlatmaya bərabər tutulur.445.4. İcra üçün təqvim günü təyin edildikdə, əgər borclu təyin edilmiş vaxtadək öhdəliyi icra etməzsə, icranı xatırlatmasız gecikdirmiş sayılır. İcraya qədər öhdəlik ləğv edildikdə, əgər icra müddəti təyin edilmişsə və onu ləğvetmə anından təqvim üzrə hesablamaq mümkündürsə, eyni qayda qüvvədə olur.445.5. Əgər öhdəlik borclunun təqsiri olmadan baş vermiş halların nəticəsində icra edilməzsə, bu, gecikdirmə sayılmır.445.6. Borclu zərərin öhdəliyin vaxtında icrası zamanı da əmələ gələ biləcəyini sübuta yetirməzsə, təsadüfi hallar üçün də məsuliyyət daşıyır. 445.7. Bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, borclu pul məbləğinin ödənilməsini gecikdirdikdə kreditor gecikdirilmiş vaxt üçün gecikdirilmiş məbləğə illik beş faizin ödənilməsini tələb edə bilər 445.8. Kreditor borclunun icranı gecikdirməsi nəticəsində icraya marağını itirdikdə, icranı qəbul etməkdən imtina edə və zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Nə qədər ki, öhdəlik kreditorun gecikdirməsi nəticəsində icra edilə bilmir, borclu icranı gecikdirmiş sayılmır. 445.9. Borclu icranı gecikdirdikdə kreditor ona öhdəliyin icrası üçün əlavə vaxt verə bilər. Əgər borclu həmin əlavə vaxt ərzində öhdəliyi icra edərsə, o, icranı gecikdirmiş sayılmır. 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.448.2. Borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır. Borclunu təqsirə görə, yəni qərəzə və ya kobud ehtiyatsızlığa görə məsuliyyətdən qabaqcadan azad etmək olmaz.
17. Qeyd edilənlərdən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti əsaslıdır, təmin edilməli, ödənilmiş dövlət rüsumu üzrə məhkəmə xərci isə onu ödəyən şəxslərə aid edilməlidir.
18. Qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 2, 8-14, 382, 384, 392, 393 və 402-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası, qət etdi: Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Nizami rayon Məhkəməsinin 2(007)-1611/2024 saylı işi üzrə xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı mənzilin təhvil verilməsi tələbinə dair iddiası rədd edilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.