Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-4308/2025 19.11.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı iş üzrə (Açar sözlər: alqı-satqı müqaviləsi üzrə mübahisələr, mənzil və pul) Hakimlər Azad Nizam oğlu İmanov (sədrlik edən və məruzəçi), Məmməd Allahverdi oğlu Məmmədov və Fuad Şəmsəddin oğlu Talışinskidən ibarət tərkibdə, Fuad Vahid oğlu Qəşəmzadənin katibliyi, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil3, Cavabdeh2, onun nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə Cavabdeh1 nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 iştirakları ilə, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(005)- 714/2025 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil3 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Cavabdeh1 və Cavabdeh2 arasında bağlanmış 22 iyun 2022-ci il tarixli 01 saylı icarə müqaviləsinin surəti ilə müəyyən olunur ki, icarəyə verən ünvan 2 yerləşən 40 kv.m sahəni kommersiya məqsədi üçün icarəyə verir. İcarə müqaviləsi 5 il müddətinə bağlanmışdır.
2. İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Dövlət Vergi Xidmətinin Bakı şəhəri X11 üzrə Baş İdarəsi tərəfindən verilmiş arayışla müəyyən olunur ki, Cavabdeh2 Bakı şəhəri Nərimanov rayonu Aşıq Alı ev 4, m. 0 ünvanda yerləşən təsərrüfat obyektinin (Kafe) olduğu yer üzrə xx.xx.2022-ci il tarixdə uçota alınmışdır.
3. Satıcı Cavabdeh1 və alıcı X9 arasında 2 saylı Bakı “ASAN xidmət” mərkəzi notariat ofisində bağlanmış 16 may 2024-cü il tarixli müqavilədən görünür ki, satıcı ünvan 2 ünvanında yerləşən əmlakını 185000 manat məbləğinə alıcının mülkiyyətinə vermişdir.
4. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən elektron çıxarışdan görünür ki, ünvan 2, (Yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi xx.xx.2024-cü il tarixdən X4 adına xüsusi mülkiyyət kimi ********** saylı qeydiyyat nömrəsi ilə qeydə alınmışdır.
5. X9 və X12 arasında bağlanmış 20 iyun 2024-cü il tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, X9 ünvan 2, (Yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsini sonuncuya xx.xx.2027-ci il tarixədək icarəyə vermişdir.
6. Nərimanov RPİ-nin 18-ci PŞ-nin sahə rəisi, polis mayoru X3 Günel Asif qızının 18-ci Polis Şöbəsinə müraciətinin araşdırılmasının nəticəsi barədə xx.xx.2024-cü il tarixli arayışı ilə müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, H.Aslanov qəsəbəsi, S.Hümbətov küçəsi ev 128-də yaşayan vət. Orucova X5 RPİ-nin 18-ci PŞ-yə ərizə ilə müraciət edərək, ünvan 4 ünvanında yerləşən və ona məxsus çay evini Mübariz adlı şəxsə arendaya verdiyini, lakin maddi vəziyyəti ilə əlaqədar obyekti satdığını, buna baxmayaraq Mübariz adlı şəxsin obyektdən çıxmadığını və obyektdən çıxmaq üçün ondan əlavə 10.000 manat pul tələb etdiyini bildirmişdir. Cavabdeh1 izahatı alınmışdır. İzahatında vət. Cavabdeh1 ərizədə qeyd etdiklərini bir daha təsdiqləmişdir. Ərizədə göstərilən Mübariz adlı şəxsin anket məlumatlarının əldə edilməsi məqsədilə istifadəsində olan 070- ***-**-** saylı mobil nömrə barədə “Azerfon" şirkətinə sorğu göndərilmişdir. Göründüyü kimi vət. Cavabdeh1 ərizəsində qeyd olunan xüsusatlar mülki xarakterlidir və məhkəmədə həllini tapa bilər. Cavabdeh1 hüquq və vəzifələri izah olunmuşdur.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı Cavabdeh1 qarşı “alqısatqı müqaviləsi üzrə mübahisələr” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, tərəflər arasında xx.xx.2024-cü il tarixində bağlanmış daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi üzrə ünvan 5 (yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı təhvil verilməsi öhdəliyinin Cavabdeh1 üzərinə qoyulması, 10 iyun 2024cü il tarixindən başlayaraq qətnamə icra olunan günədək hər ay üçün 1800 (bir min səkkiz yüz) manat məbləğində pulun Cavabdeh1 tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
8. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, satıcı Cavabdeh1 ilə alıcı İddiaçı arasında xx.xx.2024-cü il tarixində ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan qeyriyaşayış sahəsinin alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilənin şərtlərinə görə satıcı sözügedən əmlakı yardımçı vasitələri ilə birlikdə alıcının bəyənib qiyməti ilə razılaşdığı vəziyyətdə xx.xx.2024-cü il tarixindək alıcının faktiki sahibliyinə təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Qeyd edilir ki, ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan, **********48-05101-083009 reyestr nömrəli əmlak xx.xx.2024-cü il tarixində Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsində İddiaçı adına ********** qeydiyyat nömrəsi ilə qeydə alınmışdır. Belə ki, sözügedən əmlakın dəyəri ödənilsə də, həmin əmlak tam mülkiyyət hüququ ilə iddiaçıya məxsus olsa da, onun təhvil verilməsi prosesi cavabdeh tərəfindən həyata keçirilmir. İddiaçı müvafiq daşınmaz əmlakın təhvil verilməsi tələbi ilə dəfələrlə Cavabdeh1 müraciət etsə də, heç bir müsbət nəticə əldə edilməmiş, bu məsələ daşınmaz əmlak üzərində iddiaçının sərəncam vermək hüququnun məhdudlaşdırılması ilə nəticələnmişdir. Qeyd edilənlərdən əlavə, icarəyə verən İddiaçı ilə icarəçi X12 arasında xx.xx.2024-cü il tarixində ünvan 6 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan qeyri-yaşayış sahəsinin xx.xx.2027-ci il tarixindək, aylıq 1800 manat icarə haqqı ödəmək şərti ilə icarəyə verilməsinə dair müqavilə bağlanmışdır. Lakin cavabdehin qanunsuz hərəkətləri, müqavilə üzrə öhdəliklərini icra etməməsi nəticəsində bağlanmış müvafiq icarə müqaviləsinin iddiaçı tərəfindən icrası həyata keçirilə bilmir. Belə olan halda, icarə müqaviləsi müqavilə şərtlərinin icarəyə verən tərəfindən pozulması əsası ilə ləğv edilə bilər. Bununla da iddiaçıya maddi zərər dəyməsi, müqavilə üzrə əldə etməyə haqqı çatan pul məbləğinin cavabdehin təqsiri ilə əlaqədar məhrum olması qaçınılmazdır. Bildirir ki, mübahisə predmeti olan əmlakın təhvil verilməsi tələbi ilə Cavabdeh1 xx.xx.2024-cü il tarixli, YA0256/2024 nömrəli pretenziya məktubu ünvanlanmış, lakin onun tərəfindən hər hansı hərəkətlilik göstərilməmişdir. Qeyd edilənlərə əsasən, məsələnin məhkəmə qaydasında həll edilməsinin zəruridir.
9. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 xx.xx.2024-cü il tarixdə elektron kabinet vasitəsilə iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə təqdim edərək, tərəflər arasında xx.xx.2024-cü il tarixində bağlanmış daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi üzrə ünvan 5 (yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı təhvil verilməsi öhdəliyinin cavabdehlər Cavabdeh1 və Ağdam rayonu, Xıdırlı ə/d, Xıdırlı kəndində qeydiyyatda olan Cavabdeh2 üzərinə qoyulması, 10 iyun 2024-cü il tarixdən başlayaraq qətnamə icra olunan günədək hər ay üçün 1800 (bir min səkkiz yüz) manat məbləğində pulun müştərək qaydada cavabdehlər Cavabdeh1 və Ağdam rayonu, Xıdırlı ə/d, Xıdırlı kəndində qeydiyyatda olan Cavabdeh2 tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Bakı şəhəri Xətai rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2(011)- 6003/2024 saylı qərardadı ilə İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı “alqısatqı müqaviləsi üzrə mübahisələr” tələbinə dair e2(011)-6003/2024 saylı mülki iş ərazi aidiyyəti üzrə baxılması üçün Bakı şəhəri Nərimanov rayon Məhkəməsinə göndərilmişdir.
11. Cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə xx.xx.2024-cü il tarixdə elektron kabinet vasitəsilə iddia tələbinə etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 40 kv/m-nə 22 iyun 2022-ci il tarixdə Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında icarə müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilənin 6-cı bəndinə əsasən qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsi hər ay 200 manat icarə haqqı növbəti ayın 10-a kimi nəğd və ya köçürmə yolu ilə İcarə verənə ödənilməklə Cavabdeh2 istifadəsinə verilmişdir. Qeyd edilməlidir ki, bu bəndin icrasını icarəyə götürən Cavabdeh2 hər ayın 10-13 arası təmin etmiş, üstəlik 200 manat əvəzinə beş illik icarə haqqını hər ay icarə haqqından artıq 400-500 manat pulu əksər halda icarəyə verənin əri Tural Gülgəzlinin **********848262 bank kartına “Million” aparat vasitəsi ilə və ya az miqdarını əlbə-əl nəğd şəkilində ödəmişdir. Daha sonra, müqavilənin 8-ci bəndində Cavabdeh2 icarəyə götürdüyü sahənin kommunal xərcələrini və ödəmə mənbəyindən tutulan 14% verginin ödənilməsini öz öhdəsinə götürmüş və bü günə kimi həmin öhdəliyi yerinə yetirmişdir. Mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinə aid icarə müqaviləsini vergi orqanına təhvil verib kassa aparatı əldə etmiş və vergi orqanı onun icarəyə götürdüyü yeri qeydiyyata alaraq hər ay icarə haqqından 14% faiz tutmuşdur. Həmçinin, müqavilənin 9-cu bəndinə əsasən Cavabdeh2 icarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış sahəsində cari təmir işlərini görüb və kafe üçün lazım olan masalar, oturacaqlar, digər ləvazımatlar alıb xeyli miqdarda xərc çəkmişdir. Müqavilənin 11-ci bəndinə əsasən icarəyə verilən müddət ərzində icarəyə verən icarəçinin fəaliyyətinə maneəçilik etməməsinə dair öz üzərinə öhdəlik götürmüşdür. Həmin müqavilənin 13-cü bəndinə əsasən özəlləşdirmə məsələsində özəlləşdirmə üçün birinci olaraq İcarəçiyə yazılı təklif olunacağını da öz öhdəsinə götürmüşdür. Bu cümlənin mahiyyəti odur ki, gələcəkdə qeyd olunan qeyriyaşayış obyekti satmaq niyyətində olduqda birinci olaraq almaq təklifi icarəçi Cavabdeh2 olunmalıdır. Lakin İcarəyə verən icarə müddəti bitməmiş, qeyd olunan qeyriyaşayış yerini satışa çıxararkən icarəçiyə bu haqda təklif verməmişdir. Müqavilənin müddəti 2027-ci ilin 22 iyun tarixdə bitir. Hər iki tərəf müqavilənin şərtlərini bəyənmiş və imzalamışlar. İki ildən artıqdır ki, bağlanmış müqavilə əsasında İcarəçi qeyd olunan qeyriyaşayış sahəsini istifadə edir, üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirir və qeyd olunan müqavilədən irəli gələn vergi rüsumlarını ödəyir. Obyekti icarəyə götürən şəxs vicdanlı icarəçi olmuş, üzərinə düşən ödəlikləri məsuliyyətlə yerinə yetirmiş, icarəyə verən ər-arvad arasında paylı mülkiyyət hesab olunan sözügedən qeyri-yaşayış obyektin icarəçi Cavabdeh2 qalmasına nəinki etiraz etməmiş, ondan hər ay icarə müqaviləsində nəzərdə tutulan icarə haqqından iki qat artıq kart vasitəsi ilə göndərilən pulu qəbul edib şəxsi ehtiyaclarına xərcləmişdir. Göründüyü kimi daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edilməsi faktı Mülki Məcəllənin ümumi normasında göstərilmiş, lakin xüsusi normada həmin fakt qeyd edilməmişdir. Xüsusi normanın ümumi normaya münasibətdə üstünlük daşımasını, hər iki tərəfin icarə müqaviləsində göstərilən şərtlərlə razılaşıb bəyənməsini və müqaviləni imzalamalarını, dövlət orqanı hesab olunan vergi orqanı tərəfindən həmin müqaviləni tanıyıb müqavilədən irəli gələn hüquqi nəticələri dəstəkləməsini, müqaviləni reyestrdə qeydə alıb, kassa aparatını həmin ünvanda istifadəsinə icazə verməsini, icarə mənbəyindən 14% vergi tutmasını nəzərə alaraq müqavilənin hüquqi qüvvəyə malik olması və Cavabdeh2 qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsində fəaliyyət göstərməsi qanuni hesab olunmalı və icarə müqaviləsindən irəli gələn hüquqlar ona şamil olunmalıdır. İddiaçı mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsini almaq istərkən həmin obyektə gəlmiş, otaqlara baxmış və obyektin icarədə olmasını bilmişdir. Obyekti icarəyə götürən Cavabdeh2la görüşmüş, kirayəçi İddiaçı icarə müqaviləyə uyğun xx.xx.2027-ci il tarixə kimi obyektə sahiblik hüququnun olduğunu bildirmişdir. İddiaçı tərəfindən obyektin boşaldılmasına dair tələb qoyulmamışdır. Cavabdeh2 sonradan bilmişdir ki, İddiaçı obyektin yüklü olduğuna baxmayaraq obyekti almışdır. Lakin Cavabdeh2 düşünmüşdür ki, mülkü satan və alan şəxslər öz aralarında obyektin yüklülük məsələsini həll etmişlər və İddiaçı mülkiyyəti əldə etdiyi andan kirayəyə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olub müqavilədən irəli gələn öhdəlikləri təmin edəcəkdir. Bunun əksi olaraq İddiaçı məhkəmədə iddia qaldırdığı zaman Cavabdeh2 bilmişdir ki, onun kirayəsində olan obyekt hər ay 1800 manat icarə haqqı olmaqla icarəyə verilmişdir. Həmin obyekt Cavabdeh2 tərəfindən çayxana kimi işlədilir və aya 600-700 manat qazanc verir və gündəlik xərclər çıxıldıqdan sonda 500 manata qədər gəlir əldə olunur. Həmin obyektin 1800 manata icarəyə verilməsi inandırıcı deyil, hazırki icarəçinin obyekti təcili tərk etməsi üçün təsir tədbiridir. Standart icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə götürən obyektə baxıb qiymətəlndirdikdən və aylıq qazanc əldə etmə imkanlarını müəyyən etdikdən sonra icarə haqqının məbləği ilə razılaşıb obyekti icarəyə götürməlidir. Lakin yeni icarəyə götürmüş şəxs 1800 manat aylıq icarə haqqı ödəmək şərti ilə icarə müqaviləsi bağlayır, lakin özü bir dəfə də olsun gəlib obyektə baxış keçirmir. Odur ki, İddiaçı aldığı əmlaka tam sahiblik edə bilmədiyi halda və həmin obyektin başqa şəxsdə icarəsində olduğu halda icarəçiyə obyekti təhvil vermədən gələcəkdə alınacaq icarə haqqının cavabdehlərin öhdəsinə qoyması tam qanunsuzdur və yalançı əqdi yazdırmaqla cavabdehlərə qanunsuz təsir göstərmək kimi qiymətləndirilməlidir. Cavabdeh2 Ağdam qaçqınıdır, müvvəqqəti olaraq Bakı şəhərində məskunlaşıb, üç uşaq atasıdır. Yeganə qazanc yeri icarəyə götürdüyü obyektdən əldə etdiyi mənfəətdir. O, icarəyə götürdüyü obyekti qanuni əsaslarla işlədir, yəni fərdi sahibkarlıqla məşğul olmaq üçün ********* nömrəli VÖEN-i açdırmışdır. İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Dövlət Vergi Xidmətinin Bakı şəhəri X11 üzrə Baş İdarəsindən verilmiş arayışı əsasən vergi ödəyiçisi kimi olduğu ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 40 kv/m sahəsinin kafe kimi işlətməsi xx.xx.2022-ci il tarixdə uçota alınmış **********-15006 nömrəli kod verilmişdir. PKS-in qeydiyyata alınması barədə akta əsasən xx.xx.2022-ci il tarixdə Cavabdeh2 işlətdiyi kafenin ünvanına bağlantısı olan 2 nömrəli kateqoriyalı kassa aparatı verilmişdir. Bu günə kimi vergi ödəyiçisidir və gecikməsiz icarə haqqının 14%-ni hər ay vergiyə ödəyir. İcarəyə verənin əri Tural Gülgəzlinin **********848262 bank kartına hər ay artıq pul göndərməklə 2027-ci ilin icarə haqqını əvvəlcədən tam ödəmişdir. Bir ayın qəbzi nümunə kimi etiraza əlavə olunur. Qeyd olunmalıdır ki, hər ay eyni qaydada ödəniş edilmişdir, nadir halda icarə haqqı nəğd şəkildə ödənilmişdir. Göründüyü kimi İcarə Müqaviləsi hüquqi nəticələr yaratmışdır. Bu səbəbdən icarəçi Cavabdeh2 icarəyə götürdüyü obyektə çəkdiyi xərci, ona əvvəlcədən xəbərdarlıq edilmədən obyektin satılması səbəbdən maddi cəhətdən ona yetirilən zərəri, qabaqcadan ödədiyi beş illik icarə haqqını tələb etmək, kompensasiya hüququndan istifadə etmək məcburiyyətindədir. İddiaçı ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan qeyri-yaşayış sahəsinin qanunsuz olaraq Cavabdeh2 istifadəsində olmasına dair iddiası tam əsassız hesab edilməli, Cavabdeh2 yuxarıda şərh olunan əsaslara görə icarəyə götürdüyü obyektə müqavilədə göstərilən müddət ərzində sahiblik hüququ var və İddiaçı obyekti alarkən bundan məlumatlı olduğu üçün və Mülki Məcəllənin 699-cu maddəsinin tələblərini yerinə yetirməli və könüllü surətdə buna əməl etmək istədikdə məhkəmə tərəfindən MM-nin 699-cu maddəsinə əsasən mübahisəli predmetə dair mülkiyyət hüququ kirayəyə verəndən İddiaçı keçdiyindən mülkiyyəti əldə etdiyi andan kirayəyə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələri yerinə yetirilməli olduğundan iddiaçının Cavabdeh2 üzərinə sözügedən qeyriyaşayış sahəsinin təhvil verilməsi öhdəliyinin qoyulmasına dair iddiası qanunsuzdur və təmin olunmamalıdır. Həmçinin, 10 iyun 2024-cü il tarixdən başlayaraq qətnamə icra olunan günədək hər ay üçün 1800 manat məbləğində pulun müştərək qaydada tutularaq İddiaçı ödənilməsi iddia tələbi də qanunsuz və Mülki Məcəllənin 699-cu maddəsinin tələblərinə zidd olduğundan təmin olunmamalıdır.
12. Birinci instansiya məhkəməsində məhkəmə iclasında şahid qismində dinlənilmiş xx.xx.1987-ci il təvəllüdlü X10 bildirmişdir ki, iddiaçı keçmiş iş yoldaşı olub. Onu 10 ildən çoxdur ki tanıyır. Özü həmin binada yaşayır. Cavabdeh2la çay içərkən, Mübariz ona bildirmişdir ki, mübahisəli obyektin sahibi onu satmaq istəyir, lakin fikri dəqiq deyil. Ona bildirmişdir ki, həmin əmlakı uzun müddət o işlətdiyindən, yəqin ki bu iş ona həvalə olunacaq. Özü işləmir, əmlakın kirayəyə verilməsi işi ilə məşğuldur. Ona bir tanışının çayxana kimi bir obyekt istədiyini bildirmişdir. Daha sonra Sənan gəlmiş, Cavabdeh2la tanış olmuşdurlar. Bu vaxt orada olmadığından iddiaçının yanında neçə nəfər gəldiyini bilmir. Bir müddət keçdikdən sonra Cavabdeh2 ona yazmışdır ki, ”qonşuya yaraşmayan bir hərəkətdir” və ondan bunun səbəbini soruşanda bildirmişdir ki, “buranı alıblar və məni qovurlar”. 10-15 gün keçdikdən sonra onu çağırmış, qeyri-yaşayış sahəsinin sahibi və alıcıların nümayəndələri də gəlmişdirlər. Bu zaman Cavabdeh2 bildirdi ki, onu çıxarmaq istəyirlər, lakin aralarında müqavilə mövcuddur. Onlar baxış keçirən zaman bilirdilər ki, Cavabdeh2 əmlakı icarəyə götürüb. Özü də şəxsən iddiaçıya bildirmişdir ki, obyekt icarədədir, çünki həmin şəxslər onun vasitəsilə tanış olublar.
13. Birinci instansiya məhkəməsində məhkəmə iclasında şahid qismində dinlənilmiş xx.xx.1973-cü il təvəllüdlü X2 bildirmişdir ki, həmin binanın 1-ci blokunda yaşayır. Qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh Mübariz tərəfindən çayxana kimi işlədilir. Çayxanada çay içən zaman bilmişdirlər ki, qeyri-yaşayış sahəsi satılır. Həmin vaxt makler ilə İddiaçı gələrək Cavabdeh2 soruşmuşdur. Cavabdeh2 qeyri-yaşayış sahəsini göstərmişdir. 20-25 gün keçdikdən sonra bildirmişlər ki, artıq obyekti almışdırlar. Onları bir dəfə qeyriyaşayış sahəsinə baxan zaman görmüşdür. Daha sonra gəlib obyekti aldığını bildirmiş, oradan çıxmalarını tələb etmişdirlər. İlk dəfə baxış keçirilən zaman iddiaçının Cavabdeh2 qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürdüyündən məlumatı var idi.
14. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(005)- 714/2025 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Səbinə Nuriyeva) iddianın təmin edilməməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçının özünə aid edilməsi qət edilmişdir.
15. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin 21.2, 138.2, 157.2, 158.2, 158.3, 158.4, 572.1, 599.3, 646.2, 675, 699.1, 699.4, 700.1, 700.2-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 119.1, 124.2, 218.3, 360-cı maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
16. Qətnamədən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil3 apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsinə dair yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
17. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı qeyd edilən qeyriyaşayış sahəsini alarkən, yazılı formada icarə müqaviləsi olduğundan xəbərdar olmamış, müqavilə ona təqdim olunmamışdır. O, qeyri-yaşayış sahəsini alarkən, həmin sahədən gəlir əldə etmək məqsədilə arzu etdiyi şəkildə istifadə edəcəyinə əmin olduğundan, alqısatqı müqaviləsi bağlanarkən müqavilə təsdiq edildikdən sonra Cavabdeh1 əmlakı ona üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad şəkildə verəcəyini bildirdiyindən və müqavilə şərtlərində bunu öhdəlik olaraq üzərinə götürdüyündən, əmlakı ancaq üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əldə etdiyi üçün kifayət qədər yüksək məbləğdə pul vəsaiti ödəyərək, həmin müqaviləyə imza etmişdir. Həmçinin, Cavabdeh2 ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış “icarə müqaviləsi” notarial qaydada təsdiq edilmədiyindən, əmlakı alarkən, onun üzərində hər hansı məhdudiyyətin olduğu müəyyən edilməmişdir. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 19.1-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər. Ərizənin və müraciətin formaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindənmüəyyən edilir. Cavabdeh1 alqı-satqı üzrə götürdüyü “üçüncü şəxsin hüquqlarından azad daşınmaz əmlakı alıcıya verməlidir” öhdəliyini icra edə bilmək üçün hətta Cavabdeh2 barəsində müvafiq polis orqanına da müraciət etmişdir. Məhkəmənin diqqətinə çatdırılır ki, hətta sözügedən “icarə müqaviləsi” keçərli olsaydı belə, həmin müqavilədə 40 kvm sahənin icarəyə verildiyi qeyd edilmişdir. Halbuki, qeyri-yaşayış sahəsinin bütünlükdə sahəsi 87,5 kvm təşkil edir və Cavabdeh2 hər bir halda qeyri-qanuni olaraq bütün əmlakdan istifadə etmiş, mülkiyyətçinin dəyişməsindən xəbərdar olmuş, onun əmlakı almasından əvvəl əmlaka baxmasında köməklik göstərmiş, hər hansı “icarə müqaviləsi, şərtləri və müddəti” barədə heç bir məlumat verməmiş, xx.xx.2024-cü il tarixdən bu günədək iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsini istifadə etməsinə görə hər hansı bir haqq ödəməmiş, yeni icarə müqaviləsi bağlanması ilə bağlı (ən azından zəbt olunmuş 40.7 kvm-ə dair) təşəbbüs irəli sürülməmişdir. Əksinə, belə olan halda əmlak boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilmək əvəzinə hələ də R.Bayramov tərəfindən qeyri-qanuni istifadə edilməklə zəbt olunmaqdadır. Məhkəmə işin araşdırılmasına o qədər səthi yanaşmışdır ki, bu halı belə nəzərə almamışdır. Tutaq ki, məhkəmənin “icarə müqaviləsi” üzrə icarədarın hüquqlarının qorunmasına əsasları var idi, bəs nə üçün icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmayan və icarəyə verilən hissədən də artıq sahəyə (40.7 kvm) dair iddiaçının iddiasını əsassız hesab etmişdir? Buna hansı əsaslar var idi? Və bu əsaslar nədən ibarət idi? Halbuki, məhkəmə yerli baxış keçirərkən də R.Bayramov tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinin bütövlükdə istifadə edildiyini özü də müayinə etmişdir. Bu haqda isə qətnamədə ancaq ötəri şəkildə, sanki əhəmiyyətsiz hal kimi qısa bir qeyd etmişdir: “Qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsinə məhkəmə tərəfindən tərəflərin iştirakı ilə xx.xx.2025ci il tarixdə saat 15:00-da yerli baxış keçirilmiş, baxış zamanı müəyyən olunmuşdur ki... cavabdeh tərəfindən fəaliyyət göstərilən obyekt qeyri-yaşayış sahəsini tam əhatə etmişdir. Məhkəmə öz qətnaməsini əsaslandırarkən, cavabdehlərin izahatlarında göstərdikləri “iddiaçının əmlakı almazdan əvvəl əmlaka baxmasını, orada icarədarın olmasından xəbərdar olmasını..”, şahid ifadələrini iddianın əsassızlığına dəlalət edən sübut kimi qiymətləndirmişdir. Halbuki, məhkəmə bütün halları, sübutları düzgün qiymətləndirsə idi, ilk öncə müəyyənləşdirərdi ki, təbii ki, 180.000 manatlıq bir obyekti almaq istəyən şəxsin həmin obyektə baxması normal bir haldır, əmlak sahibkarlıq fəaliyyəti məqsədilə istifadə olunan obyekt olduğundan orada hətta həqiqi icarədarın olması da normaldır. Məhkəmənin əsas nəzərə almalı olduğu, lakin nəzərə almadığı hallar isə bunlardır: Qeyriyaşayış sahəsi Cavabdeh1 mülkiyyətində olmuş, buna dair sənədlər qaydasında olmuş, əmlakın üzərində hər-hansı məhdudiyyət daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış, iddiaçının Cavabdeh1 ilə əmlakı üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad şəkildə əldə etməsinə dair razılaşma şərti notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilədə öz əksini tapmışdır. Əgər iddiaçı icarədarın qalması şərtilə alqı-satqı müqaviləsi bağlamağa razı olsaydı onda müqavilə şərtləri başqa formada göstərilər və müvafiq münasibətlərin tənzimlənməsi ilə bağlı şərtlər bu və digər müqavilədə öz əksini tapardı. Belə ki, iddiaçı özü də sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxsdir və heç bir halda qabaqcadan icarədarla gələcək münasibətləri qanuni şəkildə nizama salmamış, qarşılıqlı razılaşmamış həmin əmlakı almazdı. Digər bir hal: “Cavabdeh1 18-ci Polis Şöbəsinə müraciətinin araşdırılmasının nəticəsi barədə xx.xx.2024-cü il tarixli arayışı ilə müəyyən olunmuşdur ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, H.Aslanov qəsəbəsi, S.Hümbətov küçəsi ev 128-də yaşayan vət. Cavabdeh1Asif qızı Nərimanov RPİ-nin 18-ci PŞ-yə ərizəilə müraciət edərək, ünvan 4 ünvanında yerləşən və ona məxsus çay evini Mübariz adlı şəxsə arendaya vermiş, lakin maddi vəziyyəti ilə əlaqədar obyekti satmış, buna baxmayaraq Mübariz adlı şəxs obyektdən çıxmır və obyektdən çıxmaq üçün ondan əlavə 10.000 manat pul tələb edir.” Bu hal bir daha sübut edir ki, Cavabdeh1 əmlakı satarkən, həqiqətən əmlakı üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad şəkildə iddiaçıya verməyə dair niyyət nümayiş etdirmiş, bununla bağlı real hərəkətlər də etmiş, lakin Cavabdeh2 əmlakdan çıxmaq üçün 10.000 manat məbləğində pul tələb etmiş və bu pulu məhz Cavabdeh1 tələb etmişdir. Həmçinin, məhkəmə iclasında da müəyyən olunmuşdur ki, Cavabdeh1nun tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçıya verilməsinə heç bir narazıçılıq yoxdur, obyektdə olan cavavbdeh Cavabdeh2dur. Məhkəmə bu hala düzgünqiymət versə idi, sahibkarlıq fəaliyyəti ilə qanuni şəkildə külli midarda birdəfəlik pul ödəməklə əmlak alıb, cavabdehlərin öz aralarındakı mübahisələrə görə bir ildən artıq müddətdə əmlakdan təyinatı üzrə istifadə edə bilməməklə kifayət qədər yüksək zərərə məruz qalan iddiaçıya “mülkiyyət hüquqlarının müdafiəsi ilə bağlı alqı-satqı müqaviləsinin ləğvi və ya qiymətinin azaldılması” ilə bağlı tövsiyələr vermək əvəzinə işə ədalətli yanaşaraq (Məhkəmə qətnaməsi hər şeydən əvvəl ədalətli olmalıdır) əsaslı, qanuni iddianı təmin edərək, cavabdehlərə aralarındakı mübahisəni məhkəmədənkənar və ya məhkəmə qaydasında həll etməyi tövsiyə edərdi. Lakin məhkəmə heç bir qanuni əsas olmadan haqsız olduqlarını bilə-bilə onsuz da müxtəlif bəhanələrlə əmlakız əbtetmə müddətini uzatmağa çalışan Cavabdeh2 bu qanunsuz hərəkətlərini həyata keçirməsinə şərait yaratmışdır. Daha bir hal: Məhkəmə həmçinin qanuniliyi şübhə doğurmayan sənədlərə deyil, şahid ifadələrinə əsaslanmaqla səhv nəticəyə gəlmişdir. Başqa bir hal: Cavabdeh2 məhkəməyə yazılı şəkildə təqdim etdiyi “Çıxış”ında özü də etiraf etmişdir ki, əvvəlki mülkiyyətçi ona əmlakı satmaq istədiyini bildirmiş, onun maddi imkanı olmadığı üçün əmlakı almaqdan imtina etmiş, əmlakın satılmasında şəxsən köməklik göstərmişdir. Həmçinin, digər Cavabdeh1 məhkəmədə bildirmişdir ki, Cavabdeh2 qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürərkən onun satılacağını bilmişdir. Məhz bu səbəbdən aralarındakı müqaviləni notarial qaydada təsdiq etməmişlər. Digər bir hal: Cavabdeh2 digər cavabdehlə guya icarə haqqını 200 manata razılaşdıqlarını bildirsə, də bu heç də elə görünmür. Belə ki, məhkəmənin qətnaməsində də əksini tapmışdır ki, Cavabdeh1 sonradan qeyri-müəyyən formada “obyekti icarəyə 200 manata götürüb, lakin onun tərəfindən aylıq icarə haqqı 500 manat məbləğində ödənilib” desə də izahatının əvvəlində obyekti Cavabdeh2 500 manat məbləğində icarəyə verdiyini dəqiq şəkildə bildirmişdir. Görünür ki, yazılı “müqavilə”də icarə haqqının 200 göstərilməsi səbəbilə nədənsə ehtiyat etdiyi üçün sonradan qeyri-müəyyən fikir bildirmişdir. Habelə, aylıq ödənişlərdən də görünür ki, icarə haqqı əsasən hər ay üçün 500 manat məbləğində ödənilmişdir. Yəni əsas ödənilməli olan məbləğin 200 manat olmasını nəzərə alsaq, qabaqcaadan ödənilmə niyyətilə fərqli məbləğlər də ödənilə bilərdi. Bütün hallar Cavabdeh2 izahatlarında, hərəkətlərində səmimi olmadığını açıq-aşkar sübut edir. Daha bir əsas: Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəllənin 146-cı maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərarəsasında yaranan hüquq istisna olmaqla). Mülki Məcəllənin 393-cü maddəsinə əsasən tərəflərdən birinin hazırda olan əmlakı bütünlüklə və ya onun bir hissəsini digər tərəfə verməyi, yaxud onu uzufruktla yüklü etməyi öhdəsinə götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir, amma müqavilənin hazırda olan əmlakın ayrı-ayrı predmetləri barəsində bağlandığı hallar istisna təşkil edir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının Əqdə əsaslanan iddialara baxıldığı halda, ayrıca icraatda həmin əqdin etibarlılığının mübahisələndirilməsinin mümkünlüyünə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə 02/2022 Qərardadı: 15. Beləliklə, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu vurğulayır ki,hər hansı əqdə istinad edilərək iddia verildiyi təqdirdə, həmin iddianın necəəsaslandırılmasından asılı olmayaraq məhkəmənin ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlılığını müəyyən etməkdir. 16. Odur ki, bu xarakterli mübahisələrə baxılarkən tərəflərin söykəndikləri əqdin hüquqi nəticə yaradıb-yaratmaması müəyyən edilməlidir. Əqdin hüquqi nəticə doğurması onun etibarlı olmasından asılıdır. Əqd etibarsız olduqda isə tərəflər üçün hüquq və öhdəlik əmələ gətirmir (Mülki Məcəllə, maddə 337.4). 17. Nəzərə alınmalıdır ki, qanunvericilikdə birbaşa nəzərdətutulmuş hallar istisna olmaqla əqdin etibarlılığı və ya etibarsızlığıməsələləri iddiatələbindən və məhkəmədən kənarda mövcud olan hüquqi hadisələrdir. Etibarsızlıq,əqdin etibarlılıq şərtləri ilə bağlı bir anlayışdır. Yəni, əqd bağlanarkən qanunla müəyyən edilmiş etibarlılıq şərtlərinə uyğun olduqda etibarlı sayılır, uyğun olmadıqda isə etibarsız hesab edilir. Etibarlılıq şərtləri, bir müqavilənin əsaslı hüquqi nəticələr yaratmasını təmin edən tələblərdir. Qanunda bütün əqdlər üçün tələb olunan (əqdi bağlayan şəxsin anlaqlı olması,əqdin məzmununun mümkünsüz, məcburi hüquq qaydalarına zidd olmaması, əqdi əmələ gətirən iradə ifadələrinin sağlam/zədələnməmiş olması, iradə bəyanlarının uydurma və ya yalan olmaması) və müəyyən növ əqdlər üçün tələb edilən (qanunda nəzərdə tutulmuş formaya uyğun olması, gərəkli razılığın verilmiş olması və s.) etibarlılıq şərtləri nəzərdə tutulmuşdur. 18. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun qərarında qeyd edildiyi kimi etibarsızlıq, əqdin qanunvericiliyə zidd olması səbəbi ilə hüquqi nəticə yaratmadığı bütün halları ifadə edən ümumianlayışdır (hal və nəticədir). Belə nəticəni, yəni etibarsızlıq halını yaradan səbəblər isə müxtəlif mahiyyət və xüsusiyyətə malik olur. 26. Qeyd edildiyi kimi, hər hansı bir əqdə əsaslanaraq verilən iddianın düzgün hüquqi həlli üçün, ilk növbədə, istinad olunan əqdin etibarlı olubolmaması müəyyən edilməlidir. 27. Məhkəmə, əqdə əsaslanan mübahisəyə baxdıqda həmin əqdin etibarlı olub-olmamasını hər hansı tələbdən və etibarsızlığın növündən asılı olmadan müəyyən etməlidir. Hakimin buxüsusatlar üzrə qiymətləndirmə aparması ilə əqdin etibarsız sayılması(nəticəsinə gəlməsi) bir-birindən fərqləndirilməlidir. Sözügedən qiymətləndirmə əqdin etibarlı olub-olmaması ilə bağlı hüquqi vəziyyətin nədən ibarət olduğunun təsbit edilməsidir. Başqa sözlə, bu fəaliyyət etibarsızlığın növündən asılı olmayaraq işin hallarına görə əqdin hüquqi nəticə yaradıbyaratmaması barədə dəyərləndirilməlidir... Nərimanov Rayon MəhkəməsiCavabdeh2 əsaslandığı “icarə müqaviləsinin” 11 aydan artıq müddətə bağlandığından daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaması məsələsini nəzərə almamış,etibarlı olub-olmaması məsələsini araşdırmamışdır. Cavabdeh2 qeyd edilən qanunsuz davranışları nəticəsində iddiaçınınmülkiyyət hüquqları pozulur, işgüzar nüfuzuna xələl gəlir, qeyri-yaşayış sahəsindən gəlir əldə etmək məqsədilə həmin əmlakı almaq üçün birdəfəlik külli miqdarda pul vəsaiti ödəməsinə baxmayaraq, həmin sahədən istifadə imkanları məhdudlaşdırılır ki, bunun nəticəsində də ona yüksək məbləğdə maddi zərər dəyir. Bütün qeyd olunanlara əsasən hesab edirik ki, hazırki iddia tam əsaslıdır. Odur ki, Nərimanov Rayon Məhkəməsinin sözügedən qətnaməsi ləğv edilməli vəiddianın təmin edilməsi barədə qətmanə qəbul edilməlidir. Məhkəmə təqdim olunmuş sübutları düzgün qiymətləndirməmiş, faktlara düzgün qiymət verməmiş, qanunvericiliyi düzgün tətbiq etməmiş və nəticədə əsassız, qanunsuz nəticəyə gəlmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
18. Cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək etirazı onunla əsaslandırmışdır ki, apellyasiya şikayəti ilə həmin qətnamənin mübahisələndirilməsi qanunsuzdur və aşağıdakı əsaslara görə təmin olunmamalıdır: 1. ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan qeyriyaşayış sahəsinin 40 kv/m-nə 22 iyun 2022-ci il tarixdə Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında icarə müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilənin 6-cı bəndinə əsasən qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsi hər ay 200 manat icarə haqqı növbəti ayın 10-a kimi nəğd və ya köçürmə yolu ilə İcarə verənə ödənilməklə Cavabdeh2 istifadəsinə verilmişdir. Qeyd edilməlidir ki, bu bəndin icrasını icarəyə götürən Cavabdeh2 hər ayın 10-13 arası təmin etmiş, üstəlik 200 manat əvəzinə beş illik icarə haqqını hər ay icarə haqqından artıq 400-500 manat pulu əksər halda icarəyə verənin əri Tural Gülgəzlinin **********848262 bank kartına Milion aparat vasitəsi ilə və ya az miqdarını əlbə-əl nəğd şəkilində ödəmişdir. 2. İddia tərəfi qeyd edir ki, icarə müqaviləsinin mövcudluğu barədə onlara məhkəmə baxışında məlum olmuşdur. 3. Məhkəmə baxışında şahidlər və icarəyə götürən Cavabdeh2 dindirilmiş və mötəbər sübutlarla təsdiq olunmuşdur ki, İddiaçı şəxsən alıcı qismində ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan qeyriyaşayış sahəsinə baxış keçirmiş və baxış zamanı həmin obyekti icarəyə götürən Cavabdeh2la ətrafla danışmış, çünki obyektin satılmasının təşkilində o, bilavasitə iştirak edərək bu haqda qonşusuna demiş və qonşu İddiaçı obyekti almaq istəyən şəxs kimi ona təqdim etmişdir. 4. Birinci instansiya məhkəməsində İddiaçı vəkili çalışırdı məhkəməni inandırsın ki, İddiaçı 180000 manata obyekti alarkən yalnız reyestr vasitəsi ilə obyektin yüklü olmadığını yoxlamış və özü bir dəfə də olsun obyektə gəlib baxmamışdır. 5. Apellyasiya şikayətinin məzmununda isə fərqli fikirlər səslənir. Vəkil yazır: “Məhkəmə öz qətnaməsini əsaslandırarkən, cavabdehlərin izahatlarında göstərdikləri “iddiaçının əmlakı almazdan əvvəl əmlaka baxmasını, orada icarədarın olmasından xəbərdar olmasını..”, şahid ifadələrini iddianın əsassızlığına dəlalət edən sübut kimi qiymətləndirmişdir. Halbuki, məhkəmə bütün halları, sübutları düzgün qiymətləndirsəydi, ilk öncə müəyyənləşdirərdi ki, təbii ki, 180.000 manatlıq bir obyekti almaq istəyən şəxsin həmin obyektə baxması normal bir haldır, əmlak sahibkarlıq fəaliyyəti məqsədilə istifadə olunan obyekt olduğundan orada hətta həqiqi icarədarın olması da normaldır.” Cavabdeh tərəf olaraq bildiririk ki, normal hal odur ki, alıcı gəlib obyektə baxdıqda həmin obyektin icarədə olmasını görmüş və bilmiş və bu qaydada obyekti alarkən icarə öhdəliklərini də qəbul etmişdir. Göründüyü kimi vəkil “qaşı düzəltmək əvəzinə gözə çıxartmışdır.” 6. İddiaçı tərəfin birinci yalanı budur. İkinci yalanı isə 1800 manata icarə müqaviləsini E.Zalovla xx.xx.2024-cü il tarixdə bağladığı xüsusatdır. 7. İddiaçının vəkilləri israrla bildirirlər ki, Cavabdeh1 ilə xx.xx.2024-cü il tarixdə alqı-satqı müqaviləsi bağlandıqdan sonra İddiaçı bir aydan sonra xx.xx.2024-cü il tarixdə hər hansı təmir işləri aparmadan, korroziyaya uğramış boruları, üfünətli iyi olan sanitar qovşağı, təmirsiz vəziyyətdə olan obyekti 1800 manata icarəyə vermişdir. Birinci instansiya məhkəməsinin hakimi həmin obyektə baxış keçirmiş, obyektin bu vəziyyətdə icarə məbləğinin yüksək olma imkanını istisna etmişdir.
8. İddiaçı obyekti alarkən onun yüklü olduğundan faktiki olaraq məlumatı olmuşdur. Məhs bu səbəbdən şəxsən qarışmaq istəmədiyindən, çünki obyekti ona Cavabdeh2 göstərmiş, obyektin satılması haqda məlumatı vermiş və satıcı ilə onu Cavabdeh2 görüşdürmüşdür. Bunun müqabilində isə icarəyə götürən obyekti tərk etdikdə onun tərəfindən çəkilən xərc qarşılanmalı idi. Alıcı bunu anlasa da “simicdik” edərək bu öhdəlikdən “vaz” keçmək niyyətinə düşərək “obyektin icarədə olmasından xəbərim olmayıb” şuası ilə məhkəmədə iddia qaldırmış və qeyd olunan öhdəliyi icra etmək əvəzinə Cavabdeh2 təziq tədbiri kimi üzərinə borc öhdəliyi qoymaq üçün saxta icarə müqaviləsi bağlamışdır. 9. Apellyasiya şikayətində göstərilir ki, “Əgər iddiaçı icarədarın qalması şərtilə alqı-satqı müqaviləsi bağlamağa razı olsaydı onda müqavilə şətrləri başqa formada göstərilər və müvafiq münasibətlərin tənzimlənməsi ilə bağlı şərtlər bu və digər müqavilədə öz əksini tapardı. Belə ki, iddiaçı özü də sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxsdir və heç bir halda qabaqcadan icarədarla gələcək münasibətləri qanuni şəkildə nizama salmamış, qarşılıqlı razılaşmamış həmin əmlakı almazdı.” Yuxarıda qeyd olunan səbəbdən iddiaçı alqı-satqı zamanı obyektin icarədə olduğunu və obyektin boşaldılmadığını bilmiş və müqaviləni imzalamaqla bu vəziyyəti faktiki olaraq qəbul etmişdir. 10. E.Zalovla bağlanan icarə müqaviləsinin yalançı əqd olmasını təsdiq edən hal odur ki, hazırki təmirsiz vəziyyətdə aya 500 manat gəlir verməyən obyekti E.Zalovun görmədiyi, baxış keçirmədiyi 1800 manatını havaya sovuraraq obyekti icarəyə götürmək qərarına gəlməsi mücərrətdir və inandırıcı deyil. 11. Cavabdeh2 hər gün saat 10 radələrində həmin obyekti şəxsən özü açır və şəxsən saat 23.00-a kimi həmin obyektdə sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olur. E.Zalov həmin obyektə gəlib baxış keçirmək istəsə idi Cavabdeh2 bunu mütləq bilməli idi. Obyektə icarəyə jötürənin xəbəri olmadan gizli baxış keçirmək mümkünsüzdür. 12. Birinci instansiya məhkəməsində sübuta yetirilmişdir ki, sözü gedən obyekt Cavabdeh2 icarəsində olmuş, qanuna müvafiq fəliyyət göstərmiş, Vergi xidməti notariat qaydada təsdiq olunmamış icarə müqaviləsini qəbul etmiş və həmin müqaivlədən irəli gələn hüquqi nəticələrin biri kassa aparatının həmin ünvana bağlandığı olmuşdur. 13. İddia tərəfi necə ki, mülkiyyətçinin hüquqlarının pozulmasını iddia edir, cavabdeh tərəf olaraq biz də icarəyə götürənin mülkiyyətçi ilə eyni hüquqlara malik olduğunu və iddiaçının tələbi ilə icarəyə götürənin qanunu hüquqlarının pozulduğunu iddi edirik. 14. İddiaçının düşüncəsiz davranışı odur ki, xırda ödənişlərlə icarəçinin xərclərini ödəyib onu vaxtında obyektdən xoşluqla çıxartmış olsa idi bir il ərzində qarşısına qoyduğu məqsədlərə çatmış olardı. Apellyasiya şikayətində bununla bağlı göstərilmişdir ki, Cavabdeh2 Cavabdeh1 obyektdən çıxmaq üçün 10000 manat pul istəmişdir. Cavabdeh2 bunu danmır və eyni təklifi İddiaçı da vermişdir. Bu məbləğ onun çəkdiyi xərcdir. Obyekti icarəyə götürərkən obyekt tam yararsız vəziyyətdə olmuşdur, təmirə ehtiyacı var idi və təmiri Cavabdeh2 öz vəsaiti hesabına aparmış, üstəlik 2027-ci il kimi icarə haqqını ödəmişdir. Onun tələbi aydındır və qanunudur. Vaxtından əvvəl obyektdən çıxarıldığından öz vəsaitini geri istəmişdir. Satıcı Cavabdeh1 alıcı İddiaçı obyekti satmaq istədiyi məbləğdən 5000 manat güzəşt etdiyi üçün sonuncu tərəfindən Cavabdeh2la razılaşma əldə edəcəyini düşünmüşdür. Satıcı ilə alıcı arasında şifahi razılaşma şərtləri pozulduğundan və icarə müqaviləsi qüvvədə olduğundan Cavabdeh2 fəaliyyətini həmin obyektdə davam etməkdədir. 15. İddiaçı seçdiyi yol vəkillərin əmək haqqlarının ödənilməsinə yönəlmişdir.
16. Həmçinin, apellyasiya şikayətində belə bir cümlə yazılmışdır: “hətta sözügedən “icarə müqaviləsi” keçərli olsaydı belə” bu cümlə ilə iddiaçı tərəf dolayısı yolla Cavabdeh2 sahibkarlıq fəaliyyətini qanuna zidd olmayan şəkildə həyata keçirməsini etiraf edir. 17. Bu cümlənin sonrakı ardından irəli gələn məsələyə münasibət bildirmək istərdik. Müqaviləyə görə Cavabdeh2 40 kv. m. sahəni icarəyə götürmüşdür. Birinci isntansiya məhkəməsinin hakimi obyektə baxış keçirərkən əmin olmuşdur ki, digər 47,5 kv. m. sahə tam yararsız vəziyyətdədir, həmin sahədə sanitar qovşağı yerləşir və digər xırda otaqların havalandırması mövcud deyil və yalnız anbar kimi istifadəyə yararlıdır. Həmin otaqlara giriş icarəyə götürülmüş 40 kv. m. sahədən həyata keçirilir. Bu səbəbdən də Cavabdeh2 yalnız faydalı sahəni icarəyə götürmüşdür. 18. İddia tərəfi şikayətdə qeyd edir ki, Cavabdeh1 Cavabdeh2 obyektdən çıxartmaq üçün polisə müraciət etmişdir. Həqiqətən də polis orqanında bu faktla bağlı araşdırma aparılmış və Cavabdeh2 qanunu olaraq fəaliyyət göstərdiyi təsdiq olunmuş və onun barəsində hər hansı inzibati və ya cinayət məsuliyyəti tətbiq olunmamışdır. 19. Apellyasiya şikayətində qeyd olunur ki, “tutaq ki, məhkəmənin “icarə müqaviləsi” üzrə icarədarın hüquqlarının qorunmasına əsasları var idi, bəs nə üçün icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmayan və icarəyə verilən hissədən də artıq sahəyə (40.7 kvm) dair iddiaçının iddiasını əsassız hesab etmişdir? Buna hansı əsaslar var idi? Və bu əsaslar nədən ibarət idi? Məhkəmə nə üçün araşdırmasında və qəbul etdiyi qətnamədə bu fakta qiymət belə verməyə lüzum duymamışdır.” 20. Bu suallara cavabdeh tərəf olaraq cavab verərkən qeyd etmək istərdik ki, məhkəmə hər şeyi çox yaxşı duymuşdur. Məhkəmə onu da duymuşdur ki, 47,5 kv. m. faydalı sahə deyil və o sahədə sanitar qovşağı var və ondan çayxanaya gələnlər mütləq istifadə etməlidirlər. Digər sahə isə mülkiyyətçi tərəfindən anbar kimi istifadə edilmişdir, Cavabdeh2 sərəncamında olmamışdır. 21. Apellyasiya şikayətində göstərilib ki, Cavabdeh2 icarə haqqını bildirdiyi məbləğdə yox 500 manat məbləğdə ödəmiş və “Yəni əsas ödənilməli olan məbləğin 200 manat olmasını nəzərə alsaq, qbqacadan ödənilmə niyyətilə fərqli məbləğlər də ödənilə bilərdi. Bütün hallar Cavabdeh2 izahatlarında, hərəkətlərində səmimi olmadığını açıq-aşkar sübut edir.” Bununla bağlı bildiririk ki, apellyasiya şikayətini tərtib edən şəxs işdən tam məlumatlı olmadığından belə bir yanlış fikir söyləmişdir. Ödənişlərin məbləğindən və Cavabdeh2 ifadəsindən aşkar görünür ki, ödənişlər eyni məbləğdə olmamış, fərqli olmuşdur. 22. Apellyasi şikayətində Konstitusiya Məhkəməsinin Plenum Qərarına istinad edilmiş və ordan sitat gətirilərkən qeyd edilmişdir: “hər hansı əqdə istinad edilərək iddia verildiyi təqdirdə, həmin iddianın necə əsaslandırılmasından asılı olmayaraq məhkəmənin ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlılığını müəyyən etməkdir. 16. Odur ki, bu xarakterli mübahisələrə baxılarkən tərəflərin söykəndikləri əqdin hüquqi nəticə yaradıb-yaratmaması müəyyən edilməlidir. Əqdin hüquqi nəticə doğurması onun etibarlı olmasından asılıdır. Əqd etibarsız olduqda isə tərəflər üçün hüquq və öhdəlik əmələ gətirmir” Birinci instansiya məhkəməsi həmin Qərardan tanış olduğu səbəbdən düzgün qərar çıxartmışdır. İcarə müqaviləsi hüquqi nəticə yaratmışdır. Vergi Xidməti həmin müqavilənin əsasında kassa aparatı vermiş və vərgi ödənişlərini qəbul etmişdir. Dövlət qurumu hesab olunan Vergi Xidməti müqavilənin notariat qaydada təsdiq olunmasını tələb etsə idi tərəflər bunu etməli olardılar. Daşınmaz əmlaka dair İcarə müqavilənin notariat qaydada təsdiq olunması tələbi Mülki Məcəllənin ümumi hissəsində qeyd edilmiş, lakin xüsusi hissədə bu kimi tələb qeyd edilməmişdir. Xüsusi hissənin ümumi hissəyə nisbətdə hüquqi qüvvəsini nəzərə alıb məhkəmə haqlı qərar çıxartmışdır.
23. Odur ki, apellyasiya şikayətində göstərilən dəlillər əsassız olduğundan təmin olunmamasını xahiş edir.
19. Cavabdeh1 etibarnamə üzrə nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək etirazı onunla əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh1 ilə digər Cavabdeh2 arasında xx.xx.2022-ci il tarixli, 5 il müddətinə bağlanmış icarə müqaviləsi mövcuddur və hal-hazırda qüvvədədir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (MM) 699.1-ci maddəsinə görə, əmlak kirayəyə verildikdən sonra mülkiyyətçinin dəyişməsi kirayə müqaviləsinin etibarlılığını xitam etmir, yeni mülkiyyətçi əvvəlki kirayə verəni əvəz edir və müqavilədən irəli gələn bütün hüquq və öhdəliklər ona keçir. Şahid ifadələri və yerli baxışla sübuta yetirilmişdir ki, iddiaçı obyekti almazdan əvvəl onun çayxana kimi işlədiyini görmüş və bu şərtlə razılaşmışdır. MM-nin 572.1-ci maddəsinə görə, satıcı alıcıya üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əşya verməyə borcludur. Lakin alıcı bu barədə məlumatlı olmuşdursa, yalnız müqavilənin ləğvini və ya qiymətin azaldılmasını tələb edə bilər, üçüncü şəxsin hüquqlarını pozmaq səlahiyyətinə malik deyildir. İddiaçının hər ay 1800 manat məbləğində gəlir itkisi tələbi əsassız və sübutsuzdur. MM-nin 21.2-ci maddəsinə əsasən, yalnız real əsaslarla sübut edilmiş əldən çıxmış fayda tələb edilə bilər. Lakin təqdim edilən icarə müqaviləsi formal xarakter daşıyır, obyektin bazar icarə dəyəri isə dəfələrlə aşağıdır (200–500 manat). MM-nin 158.3-cü maddəsinə görə, əmlaka mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin əmlaka dair digər hüquqların (icarə hüququ daxil olmaqla) xitamına səbəb olmur. Beləliklə, iddiaçının obyektin dərhal təhvil verilməsi tələbi qanunsuzdur. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qanunidir Nərimanov Rayon Məhkəməsi işin hallarını tam araşdıraraq MM-nin 699, 700, 572 və 158-ci maddələrinə uyğun qərara gəlmişdir. Qətnamə əsaslı və qanunidir. Konstitusiya Məhkəməsinin hüquqi mövqeyi Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 03 mart 2023-cü il tarixli, F.Nəcəfovanın şikayəti üzrə qərarında xüsusi olaraq vurğulanmışdır ki, icarə müqaviləsi qüvvədə olduğu müddətdə əmlakın mülkiyyətçisinin dəyişməsi həmin müqavilənin qüvvəsini itirməsinə səbəb olmur, yeni mülkiyyətçi əvvəlki mülkiyyətçini əvəz edərək müqavilədən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olur. Bu hüquqi mövqe hazırkı işdə də tam tətbiq olunmalıdır. İddiaçı obyekti alarkən mövcud icarə müqaviləsini bilmiş və bu yüklülüyü qəbul etmişdir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən, xahiş edir ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti əsassız hesab edilərək təmin olunmasın, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılsın.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
20. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil3 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etdi.
21. İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil3 elektron qaydada çıxış ünvanlayaraq qeyd etmişdir ki, apellyasiya şikayətini tam şəkildə müdafiə edir və hesab edir ki, apellyasiya şikayəti tam əsaslıdır. İddiaçı iddiasının əsaslığı iş materialları, toplanmış sübutlar ilə tam təsdiq olunur. Apellyasiya şikayətində Nərimanov Rayon Məhkəməsinin iş üzrə çıxardığı qətnamənin əsassızlığı və qanunsuzluğu ətraflı şəkildə tərəfimizdən məhkəmə kollegiyasının nəzərinə çatdırılmışdır. Bununla belə məhkəmə araşdırmasının gedişatı, işin araşdırılması qaydasını, xüsusi çətin araşdırma tələb etməyən işin Cavabdeh2 mütəmadi hal alan "barışıq" üçün vaxt verilməklə, 2 ay, 20 gün... təxirə salınmasına dair xahişlərinin təmin edilməsini nəzərə alaraq, çıxışını yazılı şəkildə təqdim edir. Belə ki, ilk məhkəmə iclasından cavabdehin vəkili guya iddiaçı ilə barışıq əldə edəcəklərini deyərək məhkəmə baxışının uzadılmasına nail olmuşdur. Qeyd edir ki, özləri də bir dəfə bu oyuna inanaraq məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etmişlər. Amma hər dəfə təyin edilmiş kifayət qədər uzun müddətin axırında hər hansı bir barışığın əldə olunmasına nail olunmadığı, cavabdehin bu yolla ancaq müdafiə etdiyi şəxsin zəbt edib işlətdiyi kafedə daha artıq müddət işləməsinə nail olmaq niyyətində olduğu, məhkəmənin bu hala əks münasibət bildirməməsi bəlli olmuşdur. Əsasən sonuncu - xx.xx.2025-ci il tarixli iclasda tərəfindən barışığın əldə edilmədiyi bir neçə dəfə məhkəmənin nəzərinə çatdırılsa da, heç bir əsas olmadan məhkəmənin br daha fasilə elan edib müvəkkili ilə əlaqə saxlayıb bu halı dəqiqləşdirməyini təklif etməsi, yaradılmış əlaqədən sonra iddiaçının qəti olaraq barışıq əldə olunmadığını, iddianın mahiyyəti üzrə baxılmasını xahiş etdiyini bildirməyinə baxmayaraq, məhkəmənin yenə də məhkəmə iclasın xx.xx.2025-ci il tarixə təxirə salması (yenə də cavabdehin vəkili tərəfindən barışıq üçün təxirlə bağlı ərizə elektron kabinetə yüklənmişdi, lakin bu ərizə məhkəmə iclasında elan və müzakirə edilmədi) artıq məhkəmənin obyektivliyinə şübhə yaratmışdır. Odur ki, bir daha məhkəmə kollegiyasından işin mahiyyəti üzrə baxılmasının yekunlaşdırılması və müşavirə otağında qərar (qətnamə) çıxararkən mütləq mənada asağıdakıların nəzərə alınıb düzgün qiymətləndirilməsini xahiş edir. Satıcı Cavabdeh1 ilə alıcı İddiaçı arasında xx.xx.2024-cü il tarixində ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan qeyri-yaşayış sahəsinin alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilənin şərtlərinə görə satıcı sözügedən əmlakı yardımçı vasitələri ilə birlikdə alıcının bəyənib qiyməti ilə razılaşdığı vəziyyətdə xx.xx.2024-cü il tarixindək üçüncü şəxslərin hüquqlarında azad şəkildə (bənd 8) alıcının faktiki sahibliyinə təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 87.5 kv/m olan, **********48-05101-083009 reyestr nömrəli əmlak xx.xx.2024-cü il tarixində Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsində İddiaçı adına ********** qeydiyyat nömrəsi ilə qeydə alınmışdır. Məhkəmədə Cavabdeh2 tərəfindən təqdim edilən əvvəlki mülkiyyətçi ilə aralarındakı "icarə müqaviləsi"ndə hansı ki, bu müqavilənin varlığı iddiaçıya əmlakı alarkən bildirilməmiş, göstərilməmiş, müzakirəsi belə edilməmişdi baxmayaraq ki, Cavabdeh2 özü əmlakın satılmasında yaxından iştirak etmiş və özünü etibarlı şəxs kimi göstərmişdi - "icarəyə verilən torpaq sahəsinin ölçüsü 40 kv.m göstərilmişdir. Bu o deməkdir ki, hər bir halda, hətta məhkəmə kollegiyası hesab etsə ki, "icarədar"ın hüquqları mülkiyyətçinin hüquqlarından üstündür və buna əsaslanaraq iddiamızı rədd etmək qərarına gəlmək istəsə İddiaçı mülkiyyətində olan əmlakın 47.5 kv metrinə dair heç bir icarə və digər müqavilə öhdəlik...., İddiaçı həmin hissəyə dair iddiasının əsassızlığı üçün heç bir əsas yoxdur. Cavabdeh2 xx.xx.2024-cü il tarixdən bu günədək iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsini istifadə etməsinə görə ona hər hansı bir haqq ödəməmiş, yeni icarə müqaviləsi bağlanması ilə bağlı (ən azından zəbt olunmuş 40.7 kv.m-ə dair) təşəbbüs irəli sürülməmişdir. Əksinə, belə olan halda əmlak boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilmək əvəzinə hələ də R.Bayramov tərəfindən qeyri-qanuni istifadə edilməklə zəbt olunmaqdadır. Sözügedən əmlakın dəyəri ödənilsə də və həmin əmlak tam mülkiyyət hüququ ilə İddiaçıya məxsus olsa da, onun təhvil verilməsi prosesi cavabdehlər tərəfindən həyata keçirilmir. İddiaçı müvafiq daşınmaz əmlakın təhvil verilməsi tələbi ilə dəfələrlə Cavabdeh1 müraciət etsə də, heç bir müsbət nəticə əldə edilməmiş, bu məsələ daşınmaz əmlak üzərində iddiaçının sərəncam vermək hüququnun məhdudlaşdırılması ilə nəticələnmişdir. Belə olan halda, iddiaçıya maddi zərər dəyməsi, müqavilə üzrə əldə etməyə haqqı çatan pul məbləğindən cavabdehin təqsiri ilə əlaqədar məhrum olması qaçınılmazdır. Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında 22 iyun 2022-ci il tarixdə sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin 40 kv.m sahəsinə dair ayda 200 manat məbləğində icarə haqqı ödənilməsi şərtilə 5 il müddədinə bağlanmış yazılı icarə müqaviləsi qanunvericiliyin təlblərinə uyğun bağlanmamış, notarial təsdiq edilməmiş, daşınmaz əmlakın dövlət resetrində qeydiyyata alınmamışdır. Yəni, İddiaçı əmlakına dair alqı-satqı edərkən və onun həmin əmlaka mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd verilərkən əmlakın üzərində hər hansı məhdudiyyət olmamış və hər hansı məhdudiyyət olması barədə iddiaçıya heç bir məlumat verilməmişdir. İddiaçı qeyri-yaşayış sahəsini alarkən, həmin sahədən gəlir əldə etmək məqsədilə arzu etdiyi şəkildə istifadə edəcəyinə əmin olduğundan, alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən müqavilə təsdiq edildikdən sonra Cavabdeh1 əmlakı ona üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad şəkildə verəcəyini bildirdiyindən və müqavilə şərtlərində bunu öhdəlik olaraq üzərinə götürdüyündən, əmlakı ancaq üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əldə etdiyi üçün, Cavabdeh2 isə əmlakın satılması üçün göstərdiyi canfəşanlıq onda belə bir mübahisə ola biləcəyinə dair ən kiçik şübhə belə yaratmadığından, kifayət qədər yüksək məbləğdə pul vəsaiti ödəyərək, həmin müqaviləyə imza etmişdir. Cavabdeh1 alqı-satqı üzrə götürdüyü "üçüncü şəxsin hüquqlarından azad daşınmaz əmlakı alıcıya verməlidir" öhdəliyini icra edə bilmək üçün hətta Cavabdeh2 barəsində müvafiq polis orqanına da müraciət etmişdir. Bu isə bir daha sübut edir ki, Cavabdeh1 alqı-satqı bağlanarkən əmlakı üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad şəkildə iddiaçıya verəcəyinə dair iradə ifadəsi həqiqi olmuşdur. Əgər məhkəmə kollegiyası bunun əksinin həqiqiliyinə dair qərara gələrsə, o zaman kifayət qədər əsas yaranır ki, cavavbdehlərin əməllərində qabaqcadan sövdələşərək iddiaçının etibarından sui-istifadə etməklə pulunu mənimsəmə və və s. kimi cinayət əməlinin tərkibi olsun. (Yəni müqavilə bağlanmış olsa belə, aşkar vəziyyət onu göstərir ki, pul cavabdehə verilib, həmin puldan istifadə edib istədiyi şəkildə, eyni zamanda əmlak da cavavbdehlərdədi, mülkiyyətçi əmlaka faktiki sahib ola bilmir) Bu halın müayyan edilməsi üçün məhkəmə kollegiyası mütləqdir ki, xüsusi qərardad çıxararaq göstərilən halın araşdırılması üçün materialları müvafiq hüquq-mühafizə orqanına göndərməlidir. Qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh1 mülkiyyətində olmuş, buna dair sənədlər qaydasında olmuş, əmlakın üzərində hər-hansı məhdudiyyət daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış, iddiaçının Cavabdeh1 ilə əmlakı üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad şəkildə əldə etməsinə dair razılaşma şərti notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilədə öz əksini tapmışdır. Əgər iddiaçı icarədarın qalması şərtilə alqı-satqı müqaviləsi bağlamağa razı olsaydı onda müqavilə şərtləri başqa formada göstərilər və müvafiq münasibətlərin tənzimlənməsi ilə bağlı şərtlər bu və digər müqavilədə öz əksini tapardı. Belə ki, iddiaçı özü də sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxsdir və heç bir halda qabaqcadan icarədarla gələcək münasibətləri qanuni şəkildə nizama salmamış, qarşılıqlı razılaşmamış həmin əmlakı almazdı. Cavabdeh2 məhkəməyə yazılı şəkildə təqdim etdiyi "Çıxış"ında özü də etiraf etmişdir ki, əvvəlki mülkiyyətçi ona əmlakı satmaq istədiyini bildirmiş, onun maddi imkanı olmadığı üçün əmlakı almaqdan imtina etmiş, əmlakın satılmasında şəxsən köməklik göstərmişdir. Həmçinin, digər Cavabdeh1 məhkəmədə bildirmişdir ki, Cavabdeh2 qeyriyaşayış sahəsini icarəyə götürərkən onun satılacağını bilmişdir. Məhz bu səbəbdən aralarındakı müqaviləni notarial qaydada təsdiq etməmişlər.Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144, 146, 329, 675 və 700-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsi ilə bağlı müraciətinə dair xx.xx.2025-ci il tarixli Qərardadında Plenumun gəldiyi hüquqi nətiyə əsasən hər bir halda mülkiyyətçinin əmlak hüquqları icarədarın tələb hüquqlarından üstün tutulur. Həmin qərardad apellyasiya şikatyətimizin əsaslılığını bir daha təsdiq edir. Cavabdehlərin qeyd edilən qanunsuz davranışları nəticəsində iddiaçının mülkiyyət hüquqları pozulur, işgüzar nüfuzuna xələl gəlir, qeyri-yaşayış sahəsindən gəlir əldə etmək məqsədilə həmin əmlakı almaq üçün birdəfəlik külli miqdarda pul vəsaiti ödəməsinə baxmayaraq, həmin sahədən istifadə imkanları məhdudlaşdırılır ki, bunun nəticəsində də ona yüksək məbləğdə maddi zərər dəyir. Bütün qeyd olunanlara əsasən hesab edir ki, hazırki iddia tam əsaslıdır. Odur ki, Nərimanov Rayon Məhkəməsinin sözügedən qətnaməsi ləğv edilməli və iddianın təmin edilməsi barədə qətmanə qəbul edilməlidir.
22. Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh2, onun nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə və Cavabdeh1 nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etdilər.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin
23. 21.2-ci maddəsinə əsasən, zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
24. 138.2-ci maddəsinə əsasən, hüququn yüklülüyü - qanun və ya əqd əsasında mülki hüquqların və ya tələblərin hər hansı formada məhdudlaşdırılmasıdır.
25. 157.2-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər.
26. 158.2-ci maddəsinə əsasən, əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər.
27. 158.3-cü maddəsinə əsasən, əmlaka mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin əmlaka olan digər əmlak hüquqlarının xitamına səbəb olmur, bu şərtlə ki, əldə edən şəxs əmlakın yüklülüyünün olmamasına münasibətdə vicdanlı olsun.
28. 158.4-cü maddəsinə əsasən, mülkiyyətçi olmayan şəxsin əmlak hüquqları istənilən şəxs, o cümlədən mülkiyyətçi tərəfindən pozulmaqdan müdafiə edilir.
29. 572.1-ci maddəsinə əsasən, alıcının üçüncü şəxslərin hüquqları ilə yüklü olan əşyanı qəbul etməyə razılıq verdiyi hal istisna olmaqla, satıcı alıcıya üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əşya verməyə borcludur. Satıcının bu vəzifəni icra etməməsi alıcıya əşyanın qiymətinin azaldılmasını və ya alğı-satqı müqaviləsinin ləğvini tələb etmək hüququ verir, bu şərtlə ki, alıcının həmin əşyaya üçüncü şəxslərin hüquqları olduğunu bildiyi sübuta yetirilməsin.
30. 599.3-cü maddəsinə əsasən qabaqcadan ödəniş məbləğini almış satıcı əşyanı müəyyənləşdirilmiş müddətdə vermək vəzifəsini icra etmirsə, alıcı ödədiyi əşyanın verilməsini və ya əşya üçün qabaqcadan ödədiyi məbləğin qaytarılmasını tələb edə bilər.
31. 646.2-ci maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllənin bu paraqrafının aşağıdakı müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, daşınmaz əşyaların alğı-satqısına əşyaların alğı-satqısı haqqında ümumi müddəalar müvafiq surətdə tətbiq edilir.
32. 675-ci maddəsinə əsasən, əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
33. 699.1-ci maddəsinə əsasən, kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra ona mülkiyyət hüququ kirayəyə verəndən hər hansı üçüncü şəxsə (əldə edənə) keçdikdə əldə edən mülkiyyəti əldə etdiyi andan kirayəyə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olur. Əldə edən öz öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə kirayəyə verən əldə edən tərəfindən əvəzi ödənilməli zərər üçün zamin kimi məsuliyyət daşıyır. Bu cür məsuliyyət mülkiyyət hüququnun keçməsinin kirayəyə verənə məlum olmasından altı ay keçənədək mövcud olur.
34. 699.4-cü maddəsinə əsasən, kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra üçüncü şəxslərin hüquqları və ya iddiaları ilə yüklü edildikdə, əgər bunların həyata keçirilməsi nəticəsində kirayəçi müqaviləyə uyğun istifadədən məhrum olarsa, bu Məcəllənin 699.1-ci maddəsi müvafiq surətdə tətbiq edilir. Əgər üçüncü şəxslərin hüquqları və iddiaları müqaviləyə uyğun istifadəyə mane olursa, kirayəçi bu hüquqların və iddiaların həyata keçirilməsinin qadağan olunmasını tələb etmək hüququna malikdir.
35. 700.1-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
36. 700.2-ci maddəsinə əsasən, icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
37. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
38. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
39. Maddə 217.2 qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır.
40. Maddə 372.6. apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
41. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
42. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
43. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
44. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
45. Hazırki halda qətnamə iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilərək ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi xahiş edildiyindən qətnamə bütövlükdə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
46. Məhkəmə kollegiyası izahatları dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini, iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayət təmin edilmədən, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(005)-714/2025 nömrəli tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
47. Məhkəmə kollegiyası qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, iddia tələbi aşağıdakı zəruri şərtlər olduqda əsaslıdır.
48. a) Qanunda elə bir müddəa olmalıdır ki, onun hüquqi nəticəsi ilə iddia tələbi üst-üstə düşsün (yaxud istənilən hüquqi nəticə bilavasitə iradə ifadəsi azadlığına əsaslanan müqavilədən irəli gəlsin)
49. b) İddiaçının işin halları barədə məruzəsi həmin qanun müddəasının dispozisiya şərtlərinə (yaxud müqavilənin mətninə) uyğun olsun.
50. İddia tələbinin qanuni əsas dedikdə, qanunun elə bir müddəası başa düşülür ki, o, qanunda göstərilən müəyyən dispozisiya şərtləri olduqda bir tərəfə qarşı tərəfdən icranı, yəni nəyisə etməyi və ya nəyisə etməməyi tələb etməyə imkan verir.
51. Məhkəmə kollegiyası birinci insansiya məhkəməsinin hazırki iş üzrə gəldiyi nəticəni ilə qanuni və əsaslı hesab edir.
52. Belə ki, iş materialları ilə müəyyən olunmuşdur ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi xx.xx.2022-ci il tarixdən tam mülkiyyət hüququ üzrə Cavabdeh1 məxsus olmuşdur. Onunla digər Cavabdeh2 arasında bağlanmış 22 iyun 2022-ci il tarixli 01 saylı icarə müqaviləsinə əsasən, həmin sahə sonuncuya 5 il müddətinə icarəyə verilmişdir. Bundan sonra Cavabdeh1 və İddiaçı arasında bağlanmış 16 may 2024-cü il tarixli müqaviləyə əsasən, əmlak sonuncuya satılmışdır. İddiaçı və X12 arasında bağlanmış 20 iyun 2024-cü il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən, qeyri-yaşayış sahəsi xx.xx.2027-ci il tarixədək sonuncuya icarəyə verilmişdir. Hazırda iddiaçı qeyd olunan yaşayış sahəsinin cavabdehlər tərəfindən ona təhvil verilməsi və 10 iyun 2024-cü il tarixdən başlayaraq qətnamə icra olunan günədək hər ay üçün 1800 manat məbləğində pulun müştərək qaydada cavabdehlərdən öz xeyrinə tutulmasını xahiş edir. Məhkəmə qeyd edir ki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesində ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn iddia tələbinin qanuni əsasının tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir.
53. Bu mənada məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddia üzrə iddiaçının irəli sürdüyü faktiki hallara onun iddia tələblərinin qanuni əsasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşıbuzlaşmamasına hüquqi qiymət verilməlidir.
54. İşin hallarından görünür ki, əvvəlki mülkiyyətçi Cavabdeh1 və Cavabdeh2 arasında 22 iyun 2022-ci il tarixdə mübahisəli əmlakın 5 il müddətinə icarəyə verilməsinə dair icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilənin qüvvədə olduğu müddətdə - 16 may 2024-cü il tarixdə Cavabdeh1 və İddiaçı arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinə əsasən, ünvan 2, (Yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi İddiaçı satılmışdır və hazırda onun mülkiyyətindədir. Ona bu barədə daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən müvafiq çıxarış verilmişdir.
55. Qeyd olunmalıdır ki, icarə müqaviləsi müqavilə növlərindən biri olmaqla əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər (Mülki Məcəllə 700).
56. İcarə müqaviləsi elə bir müqavilədir ki, həmin müqavilə ilə əmlak müvəqqəti istifadə üçün bir şəxsdən digərinə keçir. Nəticədə icarəyə verilmiş əşya müxtəlif hüquqi titullar əsasında eyni zamanda iki subyektə məxsus olur. Müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində icarəçinin icarə predmeti üzərində istifadə hüququ yaranır. Predmetin mülkiyyətçisi kimi yenə də icarəyə verən qalır yəni, onun icarəyə verilən əşya üzərində mülkiyyət hüququ saxlanılır. Mülkiyyətçi icarə əsasında onu özgəninkiləşdirmədən başqa şəxsin istifadəsinə verir və bununla o, haqq əldə edir.
57. Ümumiyyətlə, icarə müqaviləsinin əmlak kirayəsi müqaviləsindən ən başlıca fərqi ondadır ki, kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçi kirayəyə verilmiş əşyalardan ancaq istifadə hüququnu əldə edirsə, icarə müqaviləsi üzrə icarəçi isə icarəyə götürdüyü əşyadan və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı, əşyanın bəhərindən də istifadə etmək və əşyanın istifadəsindən gəlir götürmək hüququna da malikdir.
58. Qanunvericiliyə əsasən, alıcının üçüncü şəxslərin hüquqları ilə yüklü olan əşyanı qəbul etməyə razılıq verdiyi hal istisna olmaqla, satıcı alıcıya üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əşya verməyə borcludur. Yəni əgər tərəflər arasında bu barədə razılıq yoxdursa, satıcı alıcıya üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əşya verməyə borcludur.
59. Cavabdeh1 və İddiaçı arasında alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən, əmlak Cavabdeh1 və Cavabdeh2 arasında olan icarə müqaviləsinə əsasən sonuncunun icarəsində olmuşdur. Qeyd olunan icarə müqaviləsi ləğv olunmamışdır, hazırda qüvvədədir və müddəti xx.xx.2027-ci il tarixə qədərdir.
60. Hazırki iş üzrə İddiaçı qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh2 icarəyə verilməsi barədə məlumatlı olmadığını, qeyd edilən qeyri-yaşayış sahəsini alarkən, yazılı formada icarə müqaviləsi olduğundan xəbərdar olmadığını, cavabdehlər Cavabdeh2 ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış “icarə müqaviləsi” notarial qaydada təsdiq edilmədiyindən və əmlak üzərində hər hansı məhdudiyyətin olduğu müəyyən edilmədiyindən əsas gətirərək qeyd olunan əmlakın ona təhvil verilməsini xahiş etmiş, Cavabdeh2 isə İddiaçı qeyri-yaşayış sahəsini almaq istəyərəkən obyektə gəlib baxdığını, onun icarədə olmasından məlumatlı olduğunu bildirmiş, digər Cavabdeh1 da İddiaçı obyektə baxanda onun başqa şəxsə icarəyə verildiyini, obyekti alarkən onun icarədə olması barədə məlumatı olduğunu və bu şərtlə obyekti almağa razılaşdığını bildirmişdir.
61. Birinci instansiya məhkəməsində şahid qismində dindirilmiş xx.xx.1987-ci il təvəllüdlü X10 bildirmişdir ki, iddiaçı keçmiş iş yoldaşı olub. Onu 10 ildən çoxdur ki tanıyır. Özü həmin binada yaşayır. Cavabdeh2la çay içərkən, Mübariz ona bildirmişdir ki, mübahisəli obyektin sahibi onu satmaq istəyir, lakin fikri dəqiq deyil. Ona bildirmişdir ki, həmin əmlakı uzun müddət o işlətdiyindən, yəqin ki bu iş ona həvalə olunacaq. Özü işləmir, əmlakın kirayəyə verilməsi işi ilə məşğuldur. Ona bir tanışının çayxana kimi bir obyekt istədiyini bildirmişdir. Daha sonra Sənan gəlmiş, Cavabdeh2la tanış olmuşdurlar. Bu vaxt orada olmadığından iddiaçının yanında neçə nəfər gəldiyini bilmir. Bir müddət keçdikdən sonra Cavabdeh2 ona yazmışdır ki, ”qonşuya yaraşmayan bir hərəkətdir” və ondan bunun səbəbini soruşanda bildirmişdir ki, “buranı alıblar və məni qovurlar”. 10-15 gün keçdikdən sonra onu çağırmış, qeyri-yaşayış sahəsinin sahibi və alıcıların nümayəndələri də gəlmişdirlər. Bu zaman Cavabdeh2 bildirdi ki, onu çıxarmaq istəyirlər, lakin aralarında müqavilə mövcuddur. Onlar baxış keçirən zaman bilirdilər ki, Cavabdeh2 əmlakı icarəyə götürüb. Özü də şəxsən iddiaçıya bildirmişdir ki, obyekt icarədədir, çünki həmin şəxslər onun vasitəsilə tanış olublar.
62. Birinci instansiya məhkəməsində şahid qismində dindirilmiş xx.xx.1973-cü il təvəllüdlü X2 bildirmişdir ki, həmin binanın 1-ci blokunda yaşayır. Qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh Mübariz tərəfindən çayxana kimi işlədilir. Çayxanada çay içən zaman bilmişdirlər ki, qeyri-yaşayış sahəsi satılır. Həmin vaxt makler ilə İddiaçı gələrək Cavabdeh2 soruşmuşdur. Cavabdeh2 qeyri-yaşayış sahəsini göstərmişdir. 20-25 gün keçdikdən sonra bildirmişlər ki, artıq obyekti almışdırlar. Onları bir dəfə qeyriyaşayış sahəsinə baxan zaman görmüşdür. Daha sonra gəlib obyekti aldığını bildirmiş, oradan çıxmalarını tələb etmişdirlər. İlk dəfə baxış keçirilən zaman iddiaçının Cavabdeh2 qeyriyaşayış sahəsini icarəyə götürdüyündən məlumatı var idi.
63. Göründüyü kimi, iddiaçı X9 qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh2 icarəyə verilməsi barədə məlumatlı olmadığını bildirsə də, qeyri-yaşayış sahəsini almazdan əvvəl – həmin əmlaka baxış keçirirkən onun başqa şəxs tərəfindən “çayxana kafe” olaraq istifadə edilməsindən məlumatlı olmuşdur.
64. Qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsinə məhkəmə tərəfindən tərəflərin iştirakı ilə xx.xx.2025-ci il tarixdə saat 15:00-da yerli baxış keçirilmiş, baxış zamanı müəyyən olunmuşdur ki, qeyd olunan mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh2 tərəfindən çay evi kimi fəaliyyət göstərir. Çöldən içəriyə daxil olarkən aşkar edilmişdir ki, sol tərəf mətbəx kimi, sağ tərəfdə isə yerləşən otaq müştərilər üçün istifadə olunur. Həmin otaqdan sol tərəfə daxil olarkən sanuzel otağı, işlənməyən və mebel əşyalarından ibarət olan bir otaq və kanalizasiya xətti çəkilmiş daha bir boş otaq aşkar edilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsinin çöl hissəsində daha bir otaq aşkar edilmiş və həmin otağa baxış keçirərkən, cavabdehə məxsus əşyaların olması aşkar edilmişdir. Cavabdeh tərəfindən fəaliyyət göstərilən obyekt qeyri-yaşayış sahəsini tam əhatə etmişdir
65. Məhkəmə, cavabdehlərin izahatlarını, şahid ifadələrini, əmlakın icarədə olması – “çayxana” olaraq fəaliyyət göstərməsinin aşkarlığını nəzərə alaraq haqlı olaraq hesab etmişdir ki, iddiaçı X4 mübahisəli əmlakı alarkən – ona baxış keçirərkən onun başqa şəxs tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsi “çayxana” olaraq işlədilməsini bilməməsi ağlabatan deyildir. İddiaçı alqı-satqı müqaviləsi bağlayarkən qeyri-yaşayış sahəsinin yüklü olduğunu, onun başqası tərəfindən icarə hüququ əsasında istifadə olunduğundan xəbərdar olmuş, bu şərtlərlə razılaşaraq müqaviləni bağlamışdır.
66. Qanunverici, üçüncü şəxslərin hüquqları ilə yüklü olan əşya satıldıqda, satıcının alıcını bu barədə xəbərdar etmədiyi hallarda alıcının əşyanın qiymətinin azaldılmasını tələb etmək və ya müqavilədən imtina etmək hüququnu, alıcının bu barədə xəbərdar olub, yüklü əşyanı qəbul etdiyi halda isə, yüklülüyə dözmək vəzifəsini müəyyən etmişdir.
67. Digər tərəfdən məhkəmə qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 572.1-ci maddəsinə əsasən satıcının alıcıya üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əşya verməməsi, alıcıya əşyanın qiymətinin azaldılmasını və ya alğı-satqı müqaviləsinin ləğvini tələb etmək hüququ verir, bu şərtlə ki, alıcının həmin əşyaya üçüncü şəxslərin hüquqları olduğunu bildiyi sübuta yetirilməsin.
68. Göründüyü kimi, əgər alıcı İddiaçı əmlaka dair üçüncü şəxsin - Cavabdeh2 hüquqlarının olduğunu bilmirdisə, onun qanunvericiliyə uyğun olaraq satıcıdan 1) əşyanın qiymətinin azaldılmasını və ya 2) alğı-satqı müqaviləsinin ləğvini tələb etmək hüququ var idi.
69. Qeyd olunan hal əşyaya hüququ olan üçüncü şəxsin, hazırki iş üzrə Cavabdeh2, habelə əmlakı almış alıcı - X4 hüquqlarının müdafiəsinə yönəlmişdir.
70. Belə ki, qanunvericilik bir tərəfdən satıcı öz vəzifəsini yerinə yetirmədiyi üçün (alıcının razılığı olmadan ona üçüncü şəxsin hüquqları olan əşya verdiyindən) əlverişsiz hala düşmüş alıcının hüquqlarını qoruyur – ona əşyanın qiymətinin azaldılmasını və ya alğı-satqı müqaviləsinin ləğvini tələb etmək hüququ verir, digər tərəfdən qanuni əsaslarla əmlakdan icarə hüququ üzrə istifadə edən üçüncü şəxsin hüquqlarının pozulmasının qarşısını alır. Hazırki halda, 5 illik icarə müqaviləsinə əsasən Cavabdeh2 icarəsində olan əmlakın X7 təhvil verilməsi, Cavabdeh1 və Cavabdeh2 arasında daha əvvəl bağlanmış müqavilənin şərtlərinə zidd olmaqla, əmlaka icarə hüququ olan Cavabdeh2 hüquqlarının pozulmasına gətirib çıxara bilər. Bu isə qanunvericiliyə ziddir.
71. Əmlakın mülkiyyətçisinin dəyişməsi, Cavabdeh1 və Cavabdeh2 arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğvinə və ya etibarsızlığına səbəb olmamışdır. Belə ki, qanunvericiliyə əsasən, icarəyə verilən əşyaya icarəyə verildikdən sonra mülkiyyət hüququ icarəyə verəndən hər hansı üçüncü şəxsə (əldə edənə) keçdikdə üçüncü şəxs (əldə edən) mülkiyyəti əldə etdiyi andan icarəyə verəni əvəz edərək icarə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olur (m. 699.1). Əmlaka mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin əmlaka olan digər əmlak hüquqlarının xitamına səbəb olmur (m. 158.3). Əmlakın mülkiyyətçisinin hüququnun başqa şəxsə keçməsi icarə müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun vaxtından əvvəl ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
72. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, mübahisəli əmlak cavabdehə icarəyə verildikdən sonra onun mülkiyyətçisi dəyişdiyindən, mülkiyyətçi, yəni İddiaçı mülkiyyəti əldə etdiyi andan Cavabdeh1 əvəz edərək onunla Cavabdeh2 arasında bağlanmış 22 iyun 2022-ci il tarixli icarə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələri də əldə etmişdir. Əgər iddiaçı qeyd olunan müqavilə şərtləri ilə razı deyilsə, müqavilə müddətini uzatmaya bilər. Hazırki anda 22 iyun 2022-ci il tarixli müqavilə 5 il müddətinə yəni 22 iyun 2027-ci il tarixinədək qüvvədədir. İddiaçı alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən qeyd olunan əmlakın Cavabdeh2 hüquqları ilə yüklü olduğundan məlumatlı olmuşdur. Bu səbəbdən həmin əmlakın yüklülük şərtlərinə əməl etməlidir.
73. Kollegiya iddiaçının cavabdehlər arasında bağlanmış icrarə müqaviləsinin notarial təsdiq olunmadığına dair dəlilinə əlavə olaraq qeyd edir ki, mülki hüquqi öhdəliklərin ən mühüm yaranma əsası olaraq müqavilələr tərəflərin iradə sərbəstliyi ilə şərtləndirilir və tərəflərin iradə sərbəstliyi, müqavilə azadlığı müqavilə münasibətlərinin tənzimlənməsinin əsas prinsipləri olaraq qəbul edilir.Göstərilən prinsiplər mülki hüquq subyektlərinin müqavilələrin forması ilə bağlı iradə azadlığını da ehtiva edir. Mülki hüquq subyektləri bir qayda olaraq müqavilələri arzu etdikləri istənilən formada (şifahi, fiziki hərəkətlərlə, sadə yazılı, notarial qaydada təsdiqlənməklə) bağlaya bilərlər. Müqavilənin forması ilə bağlı tərəflərin iradə azadlığı mülki dövriyyənin inkişafı, mülki münasibətlərin dinamikliyinin təmin olunması baxımından çox əhəmiyyətlidir. Lakin şəxsi və (və ya) ictimai mənafeyin təmin olunması baxımından zərurət olduqda bəzi müqavilələrin bağlanılması qanunvericilikdə məcburi forma şərtinə tabe tutulur. Hazırkı işin hallarından görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən mübahisəli əmlak 22 iyun 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən faktiki olaraq Cavabdeh2 istifadəsindədir. Cavabdeh1 həmin əmlakı kommersiya məqsədləri üçün 5 il müddətinə cavabdehə icarəyə vermişdir. Bu müddət ərzində cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə aylıq icarə haqları ödənilmişdir. Cavabdeh2 həmin ünvanda yerləşən təsərrüfat obyektinin olduğu yer üzrə İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Dövlət Vergi Xidmətinin Bakı şəhəri X11 üzrə Baş İdarəsi tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixdə uçota alınmışdır və orada sahibkarlıq fəaliyyəti ilə (çayxana - kafe) məşğul olur. Göründüyü kimi, cavabdehlər arasında bağlanmış icarə münasibətləri mövcuddur və bu münasibət dövlət orqanları tərəfindən tanınmışdır.
74. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinin “10 iyun 2024-cü il tarixdən başlayaraq qətnamə icra olunan günədək hər ay üçün 1800 manat məbləğində pulun müştərək qaydada cavabdehlər Cavabdeh1 Cavabdeh2 tutularaq İddiaçı ödənilməsi” hissəsinə münasibətdə haqlı olaraq hesab etmişdir ki, iddia bu hissədə də əsaslı deyildir.
75. Belə ki, iddiaçı üçüncü şəxslə - X12 ilə əmlakın xx.xx.2024-cü il tarixdən xx.xx.2027-ci il tarixinədək aylıq 1800 manata icarəyə verilməsi ilə bağlı icarə müqaviləsi bağlamışdır. Hazırda iddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ona təhvil verilmədiyindən həmin puldan – icarə haqqından məhrum olacağına əsaslanaraq pul məbləğinin cavabdehlərdən öz xeyrinə ödənilməsini xahiş edir.
76. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd edir ki, məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququnun şəxslər üçün o zaman istəklərinə və arzularına uyğun nəticəsi ola bilər ki, bu cür mülki hüquq münasibətləri qurarkən yaxud hər hansı fəaliyyəti həyata keçirərkən hüququn prinsiplərinə və qanunvericiliyin tələblərinə ciddi riayət etmiş olsunlar. Əks halda qanuna riayət edilmədən yaranan münasibətlərin də mübahisə baş verdiyi halda məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququ şəxsin arzuladığı nəticəni uğurlu etməyəcəkdir. Bu həm də ona görə zəruri və vacibdir ki, mülki dövriyyənin iştirakçıları bu cür mülki hüquq münasibətlərinə girərkən yaxud hər hansı fəaliyyəti həyata keçirərkən hüququn prinsiplər və qanunvericiliyin tələblərinə riayət etsinlər, intizamlı və vicdanlı olsunlar, hüquqdan başqalarına zərər vurmaq niyyətlə açıq-aşkar sui-istifadə etməsinlər.
77. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin digər dəlillərinə münasibətdə qeyd edir ki, əmlakın mülkiyyətçisinin hüququnun başqa şəxsə keçməsi icarə müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun vaxtından əvvəl ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz. İddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin üçüncü şəxsin hüququ ilə yüklü edildiyini bilməsinə baxmayaraq, başqa şəxslə icarə müqaviləsi bağlamışdır.
78. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə haqlı hesab etmişdir ki, əmlak Cavabdeh1 və Cavabdeh2 arasında bağlanmış 5 illik icarə müqaviləsinə əsasən, qanuni əsaslarla icarə hüququ əsasında Cavabdeh2 istifadəsində olduğundan, iddiaçı bu barədə məlumatlı olduğundan, iddiaçıya maddi ziyan dəyməsi halı məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmadığından və iddiaçının qeyri-yaşayış sahəsinin ona təhvil verilməsi barədə tələbi məhkəmə tərəfindən təmin edilmədiyindən, iddia qeyd olunan hissədə təmin oluna bilməz.
79. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı rədd etməklə mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və digər qeyd edilən halları nəzərə almaqla iş üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir ki, apellyasiya şikayətində qeyd edilənlər yuxarıda göstərilənlərə əsasən təkzib edilməklə əsaslı sayıla və təmin edilə bilməz.
80. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir.
81. Həmin Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə görə, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
82. Kollegiya hesab edir ki, iş üzrə iddiaçı tərəfindən apellyassiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmi dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilməlidir.
83. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil3 apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(005)- 714/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki kollegiyasına Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə kassasiya şikayəti verilə bilər.