Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-5879/2021

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-5879/2021 06.09.2021 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakim Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, Hakimlər İbayev Vəfaddin Ələm oğlundan və Məmmədov Məmməd Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi Orucova Məryəm Faiq qızının katibliyi ilə, İddiaçı2 iştirakı ilə İddiaçı2 və İddiaçı1 "xxxx" MMC-nə, "xxxx" MMC-nə, X6 və X4 qarşı “qiymətləndirmə barədə hesabatın ləğv, hərracın yekunlarına dair protokolun və alqı-satqı müqavilələrinin etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv olunması” tələblərinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 27 avqust 2019-cu il tarixli qətnaməsindən X8 və X7 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətlərinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ : İddiaçı2 və İddiaçı1 "xxxx" MMC-nə və "xxxx" MMC-nə qarşı iddia ərizəsi, sonradan isə X8 və X7 cavabdehlər qismində cəlb edilməklə iddia tələblərinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə dair keçirilmiş 12.07.2016-cı il tarixli “Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat”ın ləğv edilməsi, 06.02.2017-ci il tarixdə keçirilən 08/08 saylı, 06.02.2017-ci il tarixli hərracın yekunlarına dair protokolun etibarsız hesab edilməsi, ******* saylı 24.09.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin və ******* saylı çıxarışın ləğv olunması, ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı1 mülkiyyətinə verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişlər. İddiaçılar iddia tələblərini belə əsaslandırmışlar ki, Bakı şəhəri 9 saylı notariat kontoru tərəfindən İddiaçı2 X5 xeyrinə 24.09.2015-ci il tarixədək ödənilməmiş 450.000 manat və 10 manat dövlət rüsumu olmaqla cəmi 450.010 manat pulun tutulmalı olması barədə 03.02.2016-cı il tarixdə icra sənədi verilmiş, icra sənədi Bakı şəhəri Səbail rayon İcra şöbəsinə daxil olmuş, 10.02.2016-cı il tarixli qərarla icraata başlanılmış, pul öhdəliyinin təminatı olaraq İddiaçı1 məxsus ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə tutma yönəldilmiş, "xxxx" MMC-nin 12.07.2016-cı il tarixli hesabatına əsasən qeyri-yaşayış sahəsi 353.000 manat dəyərində qiymətləndirilmiş, "xxxx" MMC-nin 07.02.2017-ci il tarixli məktubunda qeyri-yaşayış sahəsinin alıcı olmadığı və hərracda satılmadığı bildirilməklə sifariş icra edilmədən Səbail rayon İcra şöbəsinə geri qaytarılmış, İcra şöbəsinin 09.02.2017-ci il tarixli məktubuna əsasən qeyri-yaşayış sahəsi satılmadığı üçün tələbkar X6 təklif edilmiş, qeyri-yaşayış sahəsinin X5 adına rəsmiləşdirilməsi üçün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhəri Ərazi İdarəsinə müraciət olunmuşdur. Beləliklə, dəyəri təxminən 1.544.160 manat olan əmlak 353.000 manata özgəninkiləşdirilmişdir. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 27 avqust 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbləri təmin olunmuşdur. Qətnamədən narazı qalan X8 və X7 hər biri ayrı-ayrılıqda apellyasiya şikayəti vermişlər. X8 şikayətini məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozduğu, mötəbər olmayan qiymətləndirici rəyinə istinad etdiyi arqumentləri ilə əsaslandırmış və apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsi, iddianın isə rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. X7 apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, məhkəmə tərəfindən maddi və prosessual hüquq normaları pozulmuşdur. Məhkəmə X8 ilə bağlanmış 06.02.2017-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edildiyinə istinad etmiş, müqavilənin etibarsız hesab edilməsinin hüquqi əsaslarını araşdırmamış, həmin müqavilənin etibarsızlığının mümkünlüyünü yoxlamamışdır. Qeyd edilən müqavilə bağlanarkən mübahisəli əmlakla bağlı hər hansı mübahisə olmamış, əmlak yüklü edilməmiş və əmlakın özgəninkiləşdirilməsi barədə alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmasına mane olan hər hansı bir maneə olmamışdır. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən Ehtibar Kərimovun nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayətinin məzmununa uyğun izahat verərək şikayətinin təmin olunmasını xahiş etmiş, iddiaçılar (nümayəndələri) şikayətin əsassız olduğunu bildirmiş, işə baxılmasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada məlumatlandırılmış cavabdehlər "xxxx" MMC-nin və "xxxx" MMC-nin nümayəndələri, habelə X7 isə məhkəməyə gəlməmişlər. Məhkəmənin əvvəlki iclasında iştirak edən X2 vəkili X10 izahat verərək göstərmişdir ki, X7 alqı-satqı müqaviləsi bağlayarkən əmlaka dair heç bir mübahisə olmamışdır. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Kollegiya qeyd edir ki, hazırki iş üzrə apellyasiya baxışının hədlərini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin və əsaslılığının apellyasiya şikayəti vermiş şəxslərə münasibətdə yoxlanılması təşkil edir. Bununla yanaşı kollegiya qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Məhkəmə kollegiyası izahatları dinləyib, iş materiallarını araşdıraraq və işdə olan sübutları tədqiq edərək bu qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iddia tələbi təmin edilməməlidir. İşin müəyyən olunmuş hallarından görünür ki, Bakı şəhəri 9 saylı notariat kontorunun 03.02.2016-cı il tarixdə verdiyi icra qeydinə əsasən İddiaçı2 450.000 manat borcun və 10 manat dövlət rüsumunun X5 xeyrinə tutulması barədə göstəriş verilmiş, icra sənədinin icrası qaydasında İddiaçı1 məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə tutma yönəldilmiş, icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-nə sifariş məktubu göndərmiş, adı çəkilən MMC-nin 12 iyul 2016-cı il tarixli “əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat”ı ilə əmlak 353.000 manat məbləğində qiymətləndirilmiş, bundan sonra əmlak açıq hərraca çıxarılmış, "xxxx" MMC-nin 06.02.2017-ci il tarixdə təşkil etdiyi hərrac alıcı olmadığından baş tutmamış elan edilmiş, eyni tarixdə əmlak göstərilən qiymətə tələbkar X1. İddiaçılar, əmlakın real qiymətindən daha aşağı qiymətlə hərraca çıxarıldığını iddia edərək hazırkı apellyasiya baxışının predmeti olan iddia tələblərini irəli sürdüklərindən kollegiya, əmlakın qiymətləndirilməsi, onun hərracda satılması, müqavilənin hərracda bağlanması, hərracın etibarlılığı ilə əlaqədar bəzi məsələlərin təhlil olunmasını zəruri hesab edir və hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesinin ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn iddia tələbinin qanuni əsasının tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarət olduğunu vurğulayır. “İcra haqqında” Qanunun 51.1-ci maddəsinə əsasən borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi, tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. Qiymətləndirici icra məmuru tərəfindən dəvət olunur. Həmin Qanunun 61.1-ci və 61.2-ci maddələrinə görə isə borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 3-cü maddəsinə əsasən, qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektidir. Həmin Qanunun 8-ci maddəsinə görə, qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxıla bilər. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Birinci instansiya məhkəməsinin təyin etdiyi qiymətləndirici İddiaçı1 məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə 935.000 manat qiymət qoymuş, iddiaçıların təqdim etdikləri digər qiymətləndirici rəyində isə əmlak 1.544.160 manat məbləğində qiymətləndirmişdir. Bu səbəblə apellyasiya baxışı zamanı təkrar məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin olunmuş, əmlakın 2016-cı ilin iyul ayına bazar dəyərinin 426.500 manat təşkil etdiyi müəyyənləşdirilmişdir. Kollegiya əldə olunmuş qiymətləndirici rəylərini təhlil edərək hesab edir ki, icra məmurunun sifarişi əsasında qiymətləndirməni həyata keçirən "xxxx" MMC əmlakı qiymətləndirərkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə almamış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməmiş, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçıların hüququnun pozuntusuna şərait yaratmış, əmlak real dəyərindən aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır. Bu nəticəyə gələrkən kollegiya, Ehtibar Kərimovun 353.000 manata əldə etdiyi əmlakı təxminən 1 il sonra 960.720 manata satdığının müəyyən olunduğunu da nəzərə alır – hansı ki, bu hal, əmlakın Ehtibar Kərimova real qiymətindən çox aşağı qiymətlə satıldığı qənaətinə gəlməyə imkan verir. Digər tərəfdən, Mülki Məcəllənin 415.2-ci maddəsinə görə, qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Həmin Məcəllənin 319.5-ci maddəsinə əsasən, əgər birinci hərracın keçirilməsi zamanı əşyanın ilkin satış qiymətinin yetmiş faizinə çatan təklif olmazsa, hərrac yenidən keçirilməlidir. Təkrar hərrac, təkrarən keçirilməsinə istinad edilərək, birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərrac zamanı ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti heç olmasa hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olmalıdır. Bu baş verməzsə, hərrac keçirilmir. İş materiallarından iddiaçıların hərracın keçirilməsi barədə məlumatlandırılmış olduqları, hərracın keçirilməsi barədə elan verildiyi, hərrac barədə bildirişlərin göndərildiyi və elanların dərc olunması qaydalarına əməl edildiyi müəyyən olunmur – apellyasiya baxışı zamanı bununla əlaqədar sənədlər "xxxx" MMC-dən və Səbail rayon icra şöbəsindən tələb olunsa da, həmin qurumlar məhkəməyə heç bir sübut təqdim etməmişlər. Mülki Məcəllənin 416-cı maddəsinə əsasən, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Göstərilənlərə əsasən kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq qeyd edir ki, iddiaçıya məxsus əmlak real dəyərindən çox aşağı qiymətlə hərraca çıxarıldığından, habelə hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan, hərrac və onun nəticələri etibarsız hesab olunmalıdır. Yuxarıda şərh etdiyi qənaətinə uyğun olaraq kollegiya, iddiaçıların “24.09.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, ******* saylı çıxarışın ləğv olunması, qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı1 mülkiyyətinə qaytarılması” tələbləri üzrə gəlinən nəticəni də əsaslı hesab edir və bununla bağlı əlavə əsaslandırmaaparılmasına zərurət görmür. Xüsusilə qeyd olunmalıdır ki, dəfələrlə dəvət olunmasına baxmayaraq əmlakı Ehtibar Kərimovdan satın almış Şahpəri Aslanova məhkəməyə gəlməmiş, əmlakı “xoş niyyət, ağlabatan ehtiyatlılıq və sayıqlıq göstərməklə” real şəkildə əldə etdiyinə dair heç bir sübut təqdim etməmişdir. Bununla belə, kollegiyanın qənaətinə görə, birinci instansiya məhkəməsi əqdin etibarsızlığının hüquqi nəticələrini tətbiq edərək tərəflərin əvvəlki vəziyyətə qaytarılmasını təmin etməməklə maddi hüquq normasının tələbini pozmuşdur.Belə ki, Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsinə görə, əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. Bu mənada, X9 Aslanova arasında bağlanmış əqd etibarsız hesab edildiyindən belə bir tələbin mövcud olub-olmamasından asılı olmayaraq həmin əqd üzrə alınanların geri qaytarılması (restitusiya) məsələsi də həll edilməli idi. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun T.Mənsurovun şikayəti üzrə 05 dekabr 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, “...Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin MK-sı mübahisəli mənzilə dair alqı-satqı müqaviləsini etibarsız hesab edərkən, ondan irəli gələn məsələləri həll etməmiş, alıcının və satıcının hüquqi statusunu ilkin vəziyyətə qaytarmamış və T.Mənsurovun həmin mənzilə dair ödədiyi pulun ona qaytarılmasını həll etməmişdir. Bununla məhkəmə, tətbiq edilməli olan Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsini tətbiq etməmişdir. Buna əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu vurğulayır ki, etibarsız hesab edilən alqı-satqı müqaviləsinə müvafiq ödənilən pulun qaytarılmaması T.Mənsurovun Konstitusiyanın 29-cu maddəsində təsbit olunmuş mülkiyyət hüququnun pozulmasına səbəb olmuşdur”. Bu mənada kollegiyanın qənaətinə görə, X9 Aslanova arasında bağlanmış 24 sentyabr 2018-ci il tarixli müqavilənin dəyəri olan 960 720 (doqquz yüz altmış min yeddi yüz iyirmi) manat X3 alınaraq X4 qaytarılmalıdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 385.2-ci maddəsinə əsasən, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni, əsaslı və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz, 384.0.3-cü maddəsinə görə isə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər. Həmin Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Buna əsasən kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödəmiş olduğu dövlət rüsumunun məbləği apellyatorun özünə aid olunmalı, apellyasiya baxışı zamanı keçirilmiş qiymətləndiricinin xərci isə "xxxx" MMC-dən tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına köçürülməlidir. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏT ETDİ : X5 və X2 apellyasiya şikayətləri təmin olunsun. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-817/2019 saylı iş üzrə 27 avqust 2019-cu il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə iddia təmin edilməsin. Qətnamədən onun rəsmi qaydada veildiyi gündən iki ay müddətində Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.