Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-5899/2025 16.12.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh qarşı pul tələbinə dair mülki iş üzrə (açar sözlər: xidmət haqqı tələbi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X1 (sədrlik edən və məruzəçi), X4 və X2 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Bayramlı Möhtəbər Arif qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi Vəkil1, Cavabdeh və onun nümayəndəsi Vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı pul tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 25 avqust 2025-ci il tarixli, e-2(009)-1897/2025 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı MMMC-nin təsis yığıncağının 06 yanvar 2025-ci il tarixli qərarının surətindən görünür ki, sahə mülkiyyətçiləri cəmiyyətin Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.ünvan 1 ünvanında yerləşən yaşayış binasında yerləşən mənzillərin idarə edilməsi ilə bağlı çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması, təmiri və kommunal xidmətlərin göstərilməsi üzrə xidmətlər göstərməsi və mənzillərin hər kvadrat metri üçün 0.30 azn məbləğində qiymət müəyyənləşdirilməsi barədə razılığa gəlirlər.
2. Tələbin güzəştinə dair 01 yanvar 2024-cü il tarixli müqaviləyə əsasən mülkiyyətçi X3 Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi pr 92A və 204A ünvanında yerləşən çoxmənzilli binada yerləşən mənzillərin və qeyri-yaşayış sahələrinin idarə edilməsi ilə bağlı 01 yanvar 2024-cü il tarixədək yaranmış bütün tələb və hüquqlarını və səlahiyyətlərini əvəzsiz olaraq idarəçi İddiaçı MMMC-yə güzəşt etmişdir.
3. Çoxmənzilli yaşayış binasının tikintisi haqqında 24 may 2011-ci il tarixli fərdi müqaviləyə əsasən "xxxx" MMM ilə Cavabdeh Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi 88 küçəsi, 3166-cı məhəllədə tikilməkdə olan yaşayış binasının 8-ci blok, 19-cu mərtəbədə 1 otaqlı 9 №-li mənzilin alqı-satqısı barədə razılığa gəlmişdirlər.
4. İddiaçı MMMC tərəfindən təqdim edilmiş arayışda qeyd edilir ki, Cavabdeh Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi küçəsi pr.92A, 863 saylı mənzilin mülkiyyətçisi kimi 01 iyul 2025-ci il tarixə kimi 993 manat məbləğində borcu vardır.
5. İş materiallarında olan 322 nömrəli hüquqi yardımın göstərilməsi haqqında müqavilənin surətindən görünür ki, iddiaçı tərəfindən hüquqi xidmətin göstərilməsi üçün 9 saylı Vəkil Bürosunun hesabına 400 manat məbləğində ödəniş edilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı MMMC iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehdən 993 manat pulun, 400 manat vəkil xərcinin və 34 manat dövlət rüsumunun iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
7. İddia onunla əsaslandırmışdır ki, sahə mülkiyyətçilərinin qərarı ilə, İddiaçı qeydiyyata alınmışdır. Yeni yaranan cəmiyyətin nizamnaməsinə əsasən yaşayış binasını birgə idarə etmək, binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini tələb etmək hüququ İddiaçınə həvalə olunub. Amma buna baxmayaraq Cavabdeh Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Zərdabi küçəsi 92 A, 863 saylı mənzilin mülkiyyətçisi kimi İddiaçınə ümumilikdə 993 manat məbləğində borcu vardır və cavabdeh ona edilən xəbərdarlıqlara baxmayaraq həmin borcu ödəməmişdir. Mövcud qanunvericilikdə müəyyən edilmiş qaydalara uyğun olaraq borcun ödənilməsini cavabdehdən xahiş etsə cavabdeh tərəf borcunu ödəməkdən yayınıb. Bu baxımdan məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qaldığı üçün, vəkil xidməti olaraq 400 manat və dövlət rüsumu olaraq 34 manat pul vəsaiti ödənilib.
8. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 25 avqust 2025-ci il tarixli, e-2(009)- 1897/2025 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, 993 manat məbləğində pul vəsaitinin Cavabdeh tutulub İddiaçı MMMC-yə ödənilməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun 20 manat hissəsinin və hüquqi yardıma görə ödənilmiş vəsaitin 200 manat hissəsinin cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması, iddianın qalan hissədə təmin olunmaması qət edilmişdir.
9. Qətnamənin əsaslarına görə, cavabdeh ona məxsus mənzildə yaşamaqla həmin mənzilin yerləşdiyi çoxmərtəbəli yaşayış binasına iddiaçı tərəfindən göstərilən kommunal xidmətlərə görə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada və məbləğdə haqq ödəmək öhdəliyi daşıyır. Lakin o, heç bir əsassız səbəb olmadan göstərilən kommunal xidmətlərə görə ödəməli olduğu haqqı ödəməkdən yayınaraq, mənzil qanunvericiliyi ilə üzərinə düşən öhdəliyi yerinə yetirməmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, hüquqi xidmətə görə tutulan məbləğ ağlabatan və iddianın qiymətinə uyğun olmalıdır. Belə ki, iddia tələbinin qiyməti 993 manat olduğu təqdirdə, 400 manat hüquqi xidmətə görə ödənilən məbləğin cavabdehdən tutulması ağlabatan deyildir. Bu səbəbdən məhkəmə qeyd edir ki, hüquqi xidmətə görə ödənilən məbləğin 200 manat hissəsinin cavabdehdən tutulması hazırki iddianın qiymətinə daha çox münasibdir.
10. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 29.3, 119.1, 122.1.3, 135.1, 136.2, 137.4, 137.6-cı maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 107, 115.0.6, 121.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
11. Cavabdeh qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, ləğv edilməklə iddianın rədd olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
12. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə əsasən, birinci instansiya məhkəməsi mötəbər sübutlarla borcun 993 manat olmasını və onun tərkibini, hesablanma qaydasını, kommunal xidmətlərə görə haqqın hüquqi əsaslarını müəyyən etməmişdir. Məhkəmə tərəfimizdən verilmiş vəsatətlər üzrə heç bir sübutu almadan, iddiaya etirazımızda irəli sürülmüş dəlillər baxımından tənqidi yanaşmadan və araşdırma etmədən sahə qətnamə qəbul etmişdir ki, bu da həqiqi hallara söykənmir. MMMC-nin iştirakçılarının ümumi yığıncağının xx.xx.2025-ci il tarixli qərarından görünür ki, qəbul edilmiş qərarın lehinə 643 nəfər səs verib. Lakin, əlavə edilmiş siyahıda 317 imza var. Məhkəmə bu hala da diqqət etməmişdir. Məhkəmənin borcun 993 manat olması barədə nəticəsi ümumiyyətlə işin həqiqi halları ilə uyğun gəlmir. Həmçinin, mütləq ödənişlərinin və haqlarının miqdarının necə müəyyən edildiyi, işin hallarına uyğun gəlmir. Əlavə olaraq məhkəmənin qənaəti AR Mənzil Məcəlləsinin 140.3-cü maddəsinə uyğun olmaqla, “Azərbaycan Respublikasında dövlət və ictimai mənzil fondu evlərində yaşayış sahəsindən istifadə haqqı (mənzil haqqı) və mənzil-kommunal xidmətlərinə görə tariflərin təsdiq edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 10 mart tarixli 40 nömrəli Qərarının 1 nömrəli əlavəsi – Mənzil (ev) xidmətləri tariflərinin 2-ci sətrinə əsasən özəlləşdirilmiş mənzillərin mülkiyyətçilərinə mənzillərin yerləşdiyi evlərin (binaların) saxlanılması üçün xidmət haqqı 1 kv.m. yaşayış sahəsi üçün 1 ayda 75 manat (ƏDV nəzərə alınmaqla) müəyyən edilməsinə də uyğun gəlmir. İddiaçı iştirakçılarının ümumi yığıncağının xx.xx.2025-ci il tarixli iclasının keçirilmə qaydaları pozulmuşdur. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 46.1-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı iclas (gündəliyə daxil edilən məsələlərin müzakirəsi və səsə qoyulmuş məsələlər üzrə qərar qəbul edilməsi üçün həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin birgə əyani iştirakı) keçirilmədən qiyabi səsvermə - səsverməyə qoyulmuş məsələlər üzrə mülkiyyətçilərin qərarlarının yazılı formada çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının keçirilməsi barədə məlumatda göstərilən yer və ya ünvana göndərilməsi yolu ilə keçirilə bilər. Həmin Məcəllənin 46.2-ci maddəsinə əsasən qərarları onların təqdim edilməsi tarixinədək təqdim edilmiş çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri qiyabi səsvermə yolu ilə keçirilən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında iştirak etmiş hesab edilirlər. Həmin Məcəllənin 46.3-cü maddəsinə əsasən səsə qoyulmuş məsələlər üzrə mülkiyyətçinin qərarında səsvermədə iştirak edən şəxs haqqında məlumat (46.3.1-ci maddə); müvafiq çoxmənzilli binada sahəyə səsvermədə iştirak edən şəxsin mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən sənəd haqqında məlumat (46.3.2-ci maddə); gündəlikdə olan hər bir məsələ üzrə “lehinə”, “əleyhinə” və “bitərəf” sözləri ilə ifadə edilən qərarı (46.3.3-ci maddə) göstərilməlidir. Eyni Məcəllənin 47.5-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin qiyabi səsvermə formasında keçirilən ümumi yığıncağının gündəliyində olan məsələlər üzrə səsvermə yalnız mülkiyyətçinin səsverməyə qoyulmuş məsələlər üzrə yazılı formada tərtib edilmiş qərarları vasitəsilə keçirilir. Həmin Məcəllənin 47.6-cı maddəsinə əsasən Səsvermə mülkiyyətçinin səsverməyə qoyulmuş məsələlər üzrə yazılı formada tərtib edilmiş qərarları vasitəsilə keçirildikdə, səsvermədə iştirak edən mülkiyyətçi tərəfindən səsvermənin mümkün olan variantlarından yalnız bir variantın saxlandığı məsələlər üzrə səslər hesablanır. Bu tələbin pozulması ilə tərtib edilmiş göstərilən qərarlar etibarsız hesab edilir, onlarda nəzərdə tutulmuş məsələlər üzrə səslər isə hesablanmır. Əgər səsə qoyulmuş məsələlər üzrə mülkiyyətçinin qərarı səsə qoyulmuş bir neçə məsələləri ehtiva edirsə, bu tələbə bir və bir neçə məsələlər üzrə riayət edilməməsi həmin qərarın bütövlükdə etibarsız hesab edilməsinə səbəb olmur. Ümumi yığıncağının qərarının ümumi yığıncaq tərəfindən müəyyən edilmiş qaydada rəsmiləşdirilmiş protokolu, ümumi yığıncağın qərarının iclas (gündəliyə daxil edilən məsələlərin müzakirəsi və səsə qoyulmuş məsələlər üzrə qərar qəbul edilməsi üçün birgə əyani iştirak) və ya belə iclas keçirilmədən qiyabi səsvermə (səsverməyə qoyulmuş məsələlər üzrə iştirakçıların qərarlarının yazılı formada ümumi yığıncağının keçirilməsi barədə məlumatda göstərilən yer və ya ünvana göndərilməsi) üsulu ilə qəbul edilməsi haqqında məsələ ümumiyyətlə araşdırılmamış, qərar iclas keçirilmədən qiyabi səsvermə üsulu ilə qəbul edilmişdirsə səsverməyə qoyulmuş məsələlər üzrə ümumi yığıncağı keçirilməsi barədə məlumatda göstərilən yer və ya ünvana göndərdikləri yazılı formada tərtib edilmiş hər bir qərarı mövcud deyil. Məhkəmə, müvafiq vəsatət verilsə də, bu məsələnin də üzərindən sükutla keçmiş, bu barədə yeganə məlumat sahibi olan cavabdeh heç bir sübut təqdim etməmişdir. "xxxx" MTK ilə X3 arasında bağlanmış “çox mənzilli binanın idarə edilməsi haqqında müqavilə”nin müddəti qanunvericiliyin tələblərinə cavabvermir. "xxxx" MTK ilə X3 arasında bağlanmış “çox mənzilli binanın idarə edilməsi haqqında müqavilə”nin 3.1.-ci bəndinə əsasən müqavilə xx.xx.2016-cı tarixində başlamış və xx.xx.2030-cu ildə bitməlidir. Göründüyü kimi, müqavilə 14 il müddətinə bağlanıb. Halbuki, bu müddət ən çox 5 il ola bilərdi. Belə ki, AR Mənzil Məcəlləsinin 142.5-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az və beş ildən çox olmayan müddətə, bu Məcəllənin 141.6-cı maddəsində göstərilən halda isə bir ildən az və üç ildən çox olmayan müddətə bağlanılır. Göründüyü kimi, əgər şərti olaraq müqavilənin hüquqi əhəmiyyəti olsa idi onun qüvvəsi xx.xx.2021-ci ildə bitmiş olmalıydı. Belə olan halda da, əgər şərti olaraq müqavilənin hüquqi əhəmiyyəti olsa idi belə xx.xx.2021-ci il tarixindən sonrakı dövrü üçün hüquqi nəticə yarada bilməzdi. Göstərilənlərə əsasən hesab edir ki, müqavilənin hüquqi əsasının olmaması, məqsədinin heç də sakinlərə xidmət etmək olmaması əsası ilə yanaşı, əgər şərti olaraq müqavilənin hüquqi əhəmiyyəti olsa idi belə, xx.xx.2021-ci il tarixindən sonrakı dövrü üçün o tətbiq edilə bilməzdi. Ümumiyyətlə, MMMC onun tərəfindən irəli sürülmüş xx.xx.2024-сü il tarixindən əvvəlki dövr üçün tələb üzrə subyektiv tələb hüququna malik əsl iddiaçı deyil. Qeyd etmək istəyirəm ki, mənim komunal xidmətlərin göstərilməsinə dair nə, "xxxx" MTK ilə, nə gizli şəkildə pərdələnmiş formada MTK-nı təmsil edən X3 ilə, nə də MTK tərəfindən yaradılmış MMMC ilə müqaviləm yoxdur. Mənə belə müqavilə bağlamaq təklifi, ümumiyyətlə edilməmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
13. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim olunmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
14. Cavabdeh və onun nümayəndəsi Vəkil2 apellyasiya şikayəti ilə eyni məzmunlu izahat verərək, apellyasiya şikayətinin təmin olunmasını məhkəmədən xahiş etmişlər.
15. İddiaçının nümayəndəsi Vəkil1 apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə razı olmadığını bildirərək, apellyasiya şikayətinin təmin olunmadan, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. Tətbiq edilən hüquq
16. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi: Maddə 29.3. Qanunla və ya müqavilə ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi yaşayış sahəsinin və əgər həmin sahə mənzildirsə, müvafiq yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır, kommunal mənzildə otaq mülkiyyətçisi isə əlavə olaraq həmin mənzilin otaq mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır. Maddə 38.1. Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə xərclər binanın sahə mülkiyyətçilərinin hesabına ödənilir; Maddə 38.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisinin hesabına ödənilən binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə məcburi xərclərdə mülkiyyətçinin payı onun binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq müəyyənləşdirilir; Maddə 43.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı binanın idarəetmə orqanıdır; Maddə 43.2.4. Çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunu seçmək çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aiddir; Maddə 109.5. Kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ bu Məcəllə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənziltikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir; Maddə 119.1. Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir. Maddə 119.2. Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti qeyri-kommersiya təşkilatı olan hüquqi şəxsdir və onun əsas məqsədi mənfəət götürmək və əldə olunan mənfəəti iştirakçıları arasında bölüşdürmək deyil. Maddə 120.5. Tikilməkdə olan çoxmənzilli binalarda yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüquqları məxsus olacaq (hüquqlarını əldə edəcək) şəxslər bu fəslin müddəalarına uyğun olaraq mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətini yaratmaq hüququna malikdirlər. Maddə 122.3. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi xərclərdə iştirak üzrə öz vəzifələrini yerinə yetirmədikdə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin mütləq ödəniş və haqların əvəzinin məcburi ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququ vardır. Maddə 122.4. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən mütləq ödəniş və haqların və digər ümumi xərclərin ödənilməsi üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsi nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququ vardır. Maddə 135.1. Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar. Maddə 135.2. Yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi aşağıdakı andan yaranmış hesab edilir: 135.2.3. mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün - mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi andan; 135.2.4. yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün - yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan; Maddə 136.2. Çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə ödədiyi haqq aşağıdakılardan ibarətdir: 136.2.1. çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakının saxlanması, cari və əsaslı təmiri üzrə xidmət və işlərə görə ödənilən haqqın daxil olduğu yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq; 136.2.2. kommunal xidmətlərə görə haqq; Maddə 137.4. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin, mənzil-tikinti kooperativinin və ya vətəndaşların yaşayış sahəsinə olan ehtiyaclarını ödəmək üçün müvafiq qanuna uyğun olaraq yaradılmış digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin (bundan sonra – ixtisaslaşmış istehlak kooperativi) üzvləri çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına, cari və əsaslı təmirinə xərclərin çəkilməsi, habelə kommunal xidmətlərin ödənilməsi ilə bağlı mütləq ödənişləri və (və ya) haqları mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanı və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanı və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilmiş qaydada ödəyirlər. Maddə 137.5. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradıldığı çoxmənzilli binanın mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin üzvü olmayan sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqları mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti və ya mənzil-tikinti kooperativi və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativi ilə bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq ödəyirlər. Maddə 137.7. Bilavasitə mülkiyyətçilər tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq ödəyirlər; Maddə 137.8. Yaşayış evlərinin mülkiyyətçiləri həmin evlərin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini çəkir, müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq kommunal xidmətlərə görə haqq ödəyirlər; Maddə 137.9. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər; Maddə 137.10. Mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir. Maddə 138.5. Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına və təmirinə görə çəkilən xərclərlə bağlı mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin üzvlərinin (iştirakçılarının) mütləq (məcburi) ödənişləri və (və ya) haqlarının miqdarı bu Məcəlləyə və mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin nizamnaməsinə və ya mənzil-tikinti kooperativinin nizamnaməsinə və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin nizamnaməsinə müvafiq olaraq mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanları və ya mənziltikinti kooperativinin idarəetmə orqanları və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanları tərəfindən müəyyənləşdirilir. Maddə 140.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi ona məxsus olan sahənin saxlanması xərclərini çəkməyə, habelə yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq ödəmək yolu ilə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına çəkilən xərclərdə onun həmin əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq iştirak etməyə borcludur.
17. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: Maddə 193.1. Güzəşt edilməsi və ya girov qoyulması mümkün olan tələbi və ya hüququ onun sahibi başqa şəxsin mülkiyyətinə verə bilər. Tələblər və hüquqlar yeni şəxsə köhnə sahibində olduğu vəziyyətdə keçir. Maddə 193.2. Əvvəlki sahib tələblərə və hüquqlara aid öz sərəncamında olan bütün sənədləri və həmin tələblərdən və hüquqlardan istifadə üçün zəruri olan bütün məlumatı yeni sahibə verməlidir. Maddə 193.3. Əvvəlki sahib tələb əsasında bu hüququn və tələbin güzəşti barədə lazımınca təsdiqlənmiş sənədi də əldə edənə verməlidir. Bu sənədin təsdiqlənməsi üçün zəruri xərclər yeni sahibin üzərinə qoyulur. Maddə 194.1. Tələb sahibi (kreditor) borclunun razılığı olmadan tələbi üçüncü şəxsə güzəşt edə bilər (tələbin güzəşti), bu şərtlə ki, həmin güzəşt öhdəliyin mahiyyətinə, onun borclu ilə razılaşmasına və ya qanunvericiliyə zidd olmasın. Güzəştin yolverilməzliyi barədə borclu ilə razılaşma yalnız borclunun üzrlü mənafeyi olduqda mümkündür. Maddə 198.2. Tələbi başqa şəxsə güzəşt etmiş kreditor ona tələb hüququnu təsdiqləyən sənədləri təqdim etməyə və tələbin həyata keçirilməsi üçün əhəmiyyət daşıyan məlumatları bildirməyə borcludur.
18. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “R.Məhərrəmovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 13 yanvar 2020-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 22 sentyabr 2020-ci il tarixli Qərarı: ... Mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq şəkildə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü tələb etmir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Bununla belə çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onu ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir.
19. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 107. Məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir; Maddə 121.1. Məhkəmə nümayəndənin və ya vəkilin göstərdiyi yardıma görə xərclərin, konkret hallar və təqdim edilmiş məlumatlar qiymətləndirilməklə, digər tərəfdən ağlabatan məbləğdə alınıb xeyrinə qətnamə çıxarılan tərəfə verilməsini qərara alır. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.3. qətnaməni dəyişdirə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
20. Apellyasiya şikayəti ilə qətnamənin tam ləğv olunması xahiş edilsə də, iddia tələbi rədd edilən hissədə qətnamə cavabdeh tərəfindən mübahisə edilmədiyi üçün birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinə iddia tələbinin təmin edilməyən hissəsində hüquqi müdaxilə dispozitivlik və çəkişmə prinsipinin pozulması kimi qiymətləndirilə bilər. Odur ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığına onun düzünə mübahisələndirilən hissədə (apellyasiya şikayəti həddində) hüquqi qiymət verilməli, qalan hissə tərəflər arasında mübahisəsiz olduğu, həmçinin, bütövlükdə prosessual hüquq normalarına riayət olunmaqla qəbul edildiyi üçün qətnamə iddia təmin olunan hissədə və apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə yoxlanılmalıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
21. Apellyasiya şikayətinin dəlillərindən biri kimi ümumi yığıncağın keçirilməsi qaydalarının pozulması, qərarların qanunsuz olmasına istinad edilir ki, məhkəmə kollegiyası bu dəlilləri əsaslı hesab etmir. Belə ki, hazırkı mübahisənin predmeti xidmət haqqının ödənilməsi ilə bağlıdır, ümumi yığıncağın qərarları hazırkı iş üzrə araşdırmanın predmeti ola bilməz və iddiaçının, o cümlədən digər sahə mülkiyyətçilərinin bu qərarları mübahisələndirmək hüququ vardır.
22. Şikayətin digər dəlili isə iddiaçı ilə MMMC arasında müqavilənin olmaması ilə bağlıdır.
23. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “R.Məhərrəmovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 13 yanvar 2020-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 22 sentyabr 2020-ci il tarixli Qərarında qeyd olunmuşdur ki, mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq şəkildə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü tələb etmir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Bununla belə çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onu ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir.
24. Bu qərarda əks olunmuş hüquqi mövqeyə əsasən məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, nəinki müqavilənin olmadığı, hətta sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması belə onu ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir, mənzil qanunvericiliyinə əsasən bu xərclər ümumi yğınıcağın qərarı ilə müəyyən edilir və sahə mülkiyyətçisi tərəfindən ödənilməlidir.
25. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iddianın qismən təmin olunması qənaətinə gəlinərkən xidmət haqqı kimi tutulan məbləğin hansı illər üçün, hansı əsaslarla hesablanması ümumiyyətlə araşdırılmamışdır.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində araşdırma aparılarkən iddiaçı tərəfindən məhkəməyə 01 dekabr 2025-ci il tarixli arayış təqdim olunmuş və həmin arayışda borcun yaranma əsası kimi xərclərin aşağıdakı formada hesablanması qeyd edilmişdir: - sahə mülkiyyətçilərinin çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququndakı payına mütənasib olaraq hər kvadrat metr üçün ödəniş və haqların miqdarı - 0,30 manat, 1 ay üçün – 65,96 x 0,30 = 19,78 manat - mənzilin sahəsi - 65,96 kv.m - 578,4 manat – tələbin güzəştinə dair müqaviləyə 1 saylı əlavə - 375,972 manat - İddiaçı fəaliyyəti dövrü – 01 yanvar 2024-cü il tarixdən 01 avqust 2025-ci il tarixədək - domofon video müşahidə sistemi üzrə aylıq xidmət haqqı 2 manat – 19 ay üzrə 38 manat borc - ümumi borcun hesablanması – 578,4 + 375,972 + 38 = 992,372
27. Mənzilin sahəsinin 65,96 kv.m olması cavabdeh tərəfindən mübahisələndirilmir, xidmət haqqının 0,3 manat müəyyən olunması nəzərə alınmaqla aylıq xidmət haqqının 19,78 manat müəyyən olunması, İddiaçı MMMC-nin fəaliyyəti dövrü – 01 yanvar 2024-cü il tarixdən 01 avqust 2025-ci il tarixədək 375,97 manat borcun hesablanması ilə məhkəmə kollegiyası razılaşır.
28. İddiaçının tələbin güzəştinə dair müqaviləyə 1 saylı əlavəyə əsasən 578,4 manat məbləğində tələbini isə məhkəmə kollegiyası əsaslı hesab etmir. Tələbin bu hissəsi onunla əsasladırılır ki, tələbin güzəştinə dair 01 yanvar 2024-cü il tarixli müqaviləyə əsasən mülkiyyətçi X3 Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi pr 92A və 204A ünvanında yerləşən çoxmənzilli binada yerləşən mənzillərin və qeyri-yaşayış sahələrinin idarə edilməsi ilə bağlı 01 yanvar 2024-cü il tarixədək yaranmış bütün tələb və hüquqlarını və səlahiyyətlərini əvəzsiz olaraq idarəçi İddiaçı MMMC-yə güzəşt etmişdir.
29. Mülki Məcəllənin tələbin güzəşti ilə bağlı münasibətləri tənzimləyən normaların məzmununa görə əvvəlki sahib tələblərə və hüquqlara aid öz sərəncamında olan bütün sənədləri və həmin tələblərdən və hüquqlardan istifadə üçün zəruri olan bütün məlumatı yeni sahibə verməlidir (maddə 193.2), tələbi başqa şəxsə güzəşt etmiş kreditor ona tələb hüququnu təsdiqləyən sənədləri təqdim etməyə və tələbin həyata keçirilməsi üçün əhəmiyyət daşıyan məlumatları bildirməyə borcludur (maddə 198.2).
30. Lakin hazırkı situasiyada tələbin hansı əsaslarla yaranması təsdiqini tapmır, yəni, tələb hüququnu təsdiqləyən borcun hansı əsaslarla yaranmasını əks etdirməli olan sənəd mövcud deyildir. Buna görə də məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, yalnız tələbin güzəşti barədə müqavilə bu hissədə iddianın təmin edilməsi üçün əsas ola bilməz və bu hissədə iddianın təmin olunması barədə birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə əsassızdır.
31. Tələbin domofon video müşahidə sistemi üzrə aylıq xidmət haqqı 2 manat hesablanmaqla 19 ay üzrə 38 manat məbləğində pul vəsaitinin tutulması barədə hissəsini də məhkəmə əsassız hesab edir. Belə ki, bu ödənişin tutulması ilə bağlı ümumi yığıncağın qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə yoxdur. Həmçinin məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, adətən domofon video müşahidə xidməti göstərən hüquqi şəxslə mənzil mülkiyyətçisi arasında bu xidmətin göstərilməsi barədə müqavilə bağlanılır və xidmət haqqı hər bir sahə mülkiyyətçisi tərəfindən həmin hüquqi şəxsə ödənilir.
32. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, tələb yalnız 01 yanvar 2024-cü il tarixdən 01 avqust 2025-ci il tarixədək ödənilməli olan 375,97 manat borcun tutulması hissəsində əsaslıdır və buna görə də qətnamə tutulmalı olan pul vəsaitinin, həmçinin, tələbin təmin olunduğu hissədə mütənasiblik və ağlabatanlıq meyarları mənəzə alınmaqla hüquqi yardıma görə tutulmalı olan pul vəsaitinin məbləği hissələrində dəyişdirilməlidir.
33. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 392, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 25 avqust 2025-ci il tarixli, e-2(009)- 1897/2025 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 25 avqust 2025-ci il tarixli, e-2(009)- 1897/2025 nömrəli qətnaməsi tutulmalı olan pul vəsaitinin məbləği hissəsində dəyişdirilsin. 375,97 manat məbləğində pul vəsaiti Cavabdeh tutularaq İddiaçınə ödənilsin. Hüquqi yardıma görə ödənilmiş vəsaitin 50 manat hissəsi Cavabdeh İddiaçı xeyrinə tutulsun. Qətnamə mübahisələndirilən digər hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz.