Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-6807/2025 25.02.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı MMC-nin Cavabdeh qarşı iş üzrə (Açar sözlər: kirayə münasibətlərində dəbbə pulu) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər X3 (sədrlik edən və məruzəçi), X1 və X2 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi oğlunun katibliyi, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1, Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakları ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı pul tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(006)-3026/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı
1. İddiaçı MMC ilə Cavabdeh arasında xx.xx.2024-cü il tarixində 7070/603 nömrəli kirayə müqaviləsi bağlanmışdır.
2. Kirayə müqaviləsinə 1 saylı Əlavəyə əsasən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 309 saylı məhəllə, Fizuli və Səməd Vurğun küçələrinin kəsişməsində, bina “X10”də yerləşən 603 nömrəli mənzil cavabdehə kirayəyə verilmiş, kirayə haqqı olaraq aylıq 2.213 manat, xidmət haqqı olaraq 252 manat ödənilməsi razılaşdırılmışdır.
3. Həmin Kirayə müqaviləsinin 3.8-ci bəndinə görə, müqavilənin 5.1-ci bəndinə riayət edilmək şərtilə və Tərəflərin razılaşmasında açıq şəkildə başqa cür göstərilmədiyi halda, İcarəçi Əmlakı 5 (beş) gündən az olmamaqla ailəsi ilə qalmaq üçün, yaxud 1 (bir) aydan az olmamaq şərtilə ailə münasibətləri olmayan şəxslərlə birlikdə və ya tək istifadə üçün üçüncü şəxs(lər)ə subkirayəyə verə bilər. İcarəçi bu barədə bu müqavilə imzalanmadan İcarəyə verənə niyyətini açıq şəkildə bildirməlidir.
4. Kirayə müqaviləsinin 3.9-cu bəndinə görə, Kirayəçi Əmlakı Kirayəyə verənin icazəsi olmadan üçüncü şəxs(lər)ə subkirayəyə verdikdə, yaxud Əmlakın yerləşdiyi binada Kirayəyə verən tərəfindən təqdim edilən “kirayəçinin davranış qaydaları”nı, “Rieltorlar üçün Standart Əməliyyat (İcarə) Proseduru”nu kobud və ya mütəmadi olaraq pozduqda Kirayəyə verən bu pozuntular ona məlum olduğu andan Kirayəçini xəbərdar edərək bu Müqaviləni dərhal ləğv edə bilər, Əmlakın subkirayəyə verildiyi üçüncü şəxs(lər)i dərhal və ya ən gec 2 (iki) təqvim günü ərzində Əmlakdan çıxara bilər.
5. Kirayə müqaviləsinin 3.10-cu bəndinə görə, müqavilənin 3.8-ci və ya 3.9-cu bənddəki şərtlərdən ən az biri pozulduqda Kirayəçi Kirayəyə verənə bu Müqavilənin 3.1-ci bəndində göstərilən müddət üçün Müqaviləyə Əlavə №1-də göstərilən məbləğdə kirayə haqqını, xidmət haqqını, həmçinin əlavə olaraq 1 (bir) aylıq Kirayə haqqı məbləğində vurduğu zərər üçün kompensasiya ödəyəcək.
6. Kirayə müqaviləsinin 3.1-ci bəndinə görə, tərəflər ən azı 2 (iki) ay əvvəldən elektron bildiriş verməklə kirayə münasibətlərinə xitam verə bilər.
7. Kirayə müqaviləsinin 5.1-ci bəndinə görə, Kirayə verənin əvvəlcədən alınmış yazılı razılığı olmadan Kirayəçi Əmlakı əvəzli və ya əvəzsiz subkirayəyə verə bilməz.
8. İddiaçı xx.xx.2024-cü il tarixində cavabdehə “müqaviləyə xitam barədə bildiriş” göndərərək, müqavilənin xx.xx.2024-cü il tarixindən birtərəfli qaydada xitam olunmuş sayılmasını Cavabdeh bildirmişdir.
9. 14.02.2025-ci il tarixli Mənzil təhvil vermə forması adlı sənəddən görünür ki, həmin tarixdə Cavabdeh mənzilin açarlarını və digər vacib əşyaları İddiaçı MMC-nin nümayəndəsinə təhvil vermişdir.
10. xx.xx.2024-cü il tarixli qəbzə əsasən X9 hesabına 5817,40 manat ödəniş edilmişdir.
11. xx.xx.2025-ci il tarixli, 00/798 nömrəli pretenziya məktubuna əsasən, Cavabdeh 10 gün ərzində 7,143 manat məbləğində kompensasiya ödənilməsi tələb olunmuş, əks halda pul tələbi ilə iddia qaldırılaraq, məhkəməyə müraciət ediləcəyi bildirilmişdir.
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
12. İddiaçı MMC Cavabdeh qarşı pul tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı MMC ilə Cavabdeh arasında bağlanmış 10.2024-ci il tarixli, 7070/603 saylı Kirayə müqaviləsinə əsasən cavabdeh tərəfindən 8.428,74 AZN borcunun və iddia ərizəsinin verilməsinə görə MMC tərəfindən ödənilmiş 104,29 AZN dövlət rüsumu olmaqla, ümumilikdə 8.533,03 AZN məbləğin Cavabdeh tutularaq İddiaçı MMC-nin hesabına köçürülməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
13. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, İddiaçı MMC (icarəyə verən) ilə Cavabdeh arasında Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 309 saylı məhəllə, Füzuli və S.Vurğun küçələrinin kəsişməsində yerləşən “X10” binasının 6-cı mərtəbəsində 125 kv.m. sahəsi olan 603 saylı mənzilin kirayə verilməsinə dair xx.xx.2024-ci il tarixli № 7070/603 saylı Kirayə müqaviləsi imzalanmışdır. xx.xx.2024-ci il tarixli, 7070/603 saylı Kirayə müqaviləsinin 1 saylı Əlavəsinə əsasən kirayənin müddəti xx.xx.2024 - xx.xx.2025-ci illəri əhatə edir. Buna baxmayaraq cavabdeh tərəfindən kirayə müqaviləsinin 3.9-cu bəndinin tələbi pozularaq, yəni 603 saylı mənzil Kirayəçinin razılığı olmadan üçüncü şəxslərə kirayə verilmiş və cavabdehə yazılı və şifahi xəbərdarlıqlar olunmasına baxmayaraq bu halı israrla davam etdirmişdir. Belə ki, cavabdehə lazımı qaydada xx.xx.2024-cü il tarixli 00/705 saylı bildiriş göndərilərək müqaviləyə xx.xx.2024-cü il tarixdən etibarən birtərəfli qaydada xitam olunduğu elan edilmiş və müqavilə üzrə öhdəliklərinin icra olunması tələb olunmuşdur. xx.xx.2024-ci il tarixli, 7070/603 saylı Kirayə müqaviləsinin 3.1-ci bəndinə əsasən, tərəflər ən azı 2 (iki) ay əvvəldən electron bildiriş verməklə kirayə münasibətlərinə xitam verə bilər. 3.5-ci bəndinə əsasən, müqavilənin ləğvi Kirayəçini Müqavilə üzrə yaranmış öhdəliklərindən icrasından azad etmir. Kirayəçi ləğv tarixinə qədər hesablanmış kirayə və ya xidmət haqqını, yaxud sayğac göstəricilərinə əsasən kommunal xidmətlərin haqqını və ya hər hansı digər ödənişləri Kirayə verənə ödəməlidir. 3.9-cu bəndinə əsasən Kirayəçi Əmlakı Kirayəyə verənin icazəsi olmadan üçüncü şəxs(lər)ə subkirayəyə verdikdə, yaxud Əmlakın yerləşdiyi binada Kirayəyə verən tərəfindən təqdimedilən “Kirayəçinin davranış qaydaları”nı, “Rieltorlar üçün Standart Əməliyyat (İcarə) Proseduru”nu kobud və ya mütəmadi olaraq pozduqda Kirayəyə verən bu pozuntular ona məlum olduğu andan Kirayəçini xəbərdar edərək bu Müqaviləni dərhal ləğv edə bilər. 3.10cu bəndinə əsasən, bu Müqavilənin 3.8-ci və ya 3.9-cu bənddəki şərtlərdən ən az biri pozulduqda Kirayəçi Kirayəyə verənə bu Müqavilənin 3.1-ci bəndində göstərilən müddət üçün Müqaviləyə Əlavə №1-də göstərilən məbləğdə kirayə haqqını, xidmət haqqını, həmçinin əlavə olaraq 1 (bir) aylıq Kirayə haqqı məbləğində vurduğu zərər üçün kompensasiya ödəyəcək. 9-cu bəndinə əsasən, Kirayə verən tərəfindən təchiz edilmiş bütün mebel avadanlıqlar və digər əşyalar Müqaviləyə xitam verildikdən sonra təhvil verildiyi vaxt olduğu vəziyyətdə (təbii aşınma nəzərə alınaraq) Kirayə verənə qaytarılacaq. Cavabdehə xx.xx.2025-ci il tarixli 00/764 saylı bildiriş göndərilərək yazılı xəbərdarlıq edilmiş, 603 saylı mənzilin dərhal təhvil verilməsi, xx.xx.2024-ci il tarixli № 7070/603 saylı Kirayə Müqavilənin 3.10-cu bəndinə əsasən, Müqavilənin 3.1-ci bəndində göstərilən müddət (2 ay) üçün Əlavə № 1-də göstərilən 2213 manat (2213x2) kirayə haqqının, xidmət haqqının, yəni 252 manat (252x2) və həmçinin 1 aylıq əlavə kirayə haqqı məbləğində vurduğu zərər üçün kompensasiyanın ödənilməli olduğundan müqavilə üzrə ümumilikdə 8.428,74 manat (2213x2 + 252x2 + 2213 + 18%ƏDV = 8428.74 manat) cavabdehin borcu yaranmışdır. Əlavə olaraq, xx.xx.2025-ci il tarixli 00/798 saylı pretenziya məktubuna baxmayaraq cavabdeh tərəfindən heç bir reaksiya göstərilməmiş, bugünədək öhdəlikləri icra olunmamışdır. Göründüyü kimi, iddiaçı şirkət müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü bütün öhdəlikləri icra etmiş, kirayə predmetini təhvil vermiş və xidmətləri göstərmişdir, lakin cavabdeh Müqavilə şərtlərini kobud surətdə pozaraq mənzili üçüncü şəxslərə sub-kirayəyə vermiş və israrla bu günə qədər həmin şərtləri pozmaqda davam edir.
14. Cavabdeh iddiaya qarşı etiraz təqdim edərək, iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı tərəflər arasında imzalanmış xx.xx.2024-cü il tarixli 7070/603 saylı kirayə müqaviləsinin 3.9-cu bəndinin tələbinin pozulduğunu, yəni 603 saylı mənzilin Kirayə verənin razılığı olmadan üçüncü şəxslərə kirayəyə verilməsini iddia etmişdir. Lakin bu arqumentasiya, əslində, hüquqi əsaslardan məhrum olan və heç bir inandırıcı sübutla təsdiqlənməyən subyektiv qənaətdən ibarətdir. Qeyd olunan 3.9-cu bəndin əsas məqsədi kirayəçinin istifadə hüquqlarının və yaşayış sahəsinin istifadə rejiminin qorunmasını təmin etməkdən ibarətdir. Lakin, bu müddəa yalnız faktiki, davamlı və razılaşdırılmamış üçüncü şəxslər tərəfindən istifadə halında tətbiq edilə bilər. Bu mənada, kirayəyə verənin razılığı olmadan mənzilin üçüncü şəxslərə subkirayəyə verilməsi iddiası, hüquqi nəticə doğurmaq üçün yetərli sübutlarla dəstəklənməmiş, iddiaçı cavabdehin 603 saylı mənzili, həqiqətən, üçüncü şəxslərə kirayəyə verməsini sübuta yetirə bilməmişdir. MPM-in müvafiq maddələrinə və məhkəmə təcrübəsində formalaşmış mövqeyə əsasən tərəfin irəli sürdüyü istənilən iddianın yalnız fərziyyə və ehtimallara deyil, konkret və obyektiv sübutlarla təsdiqlənməsi zəruridir. İş materiallarına əlavə edilmiş və xx.xx.2024-cü il tarixli, 00/705 nömrəli sənədlə rəsmiləşdirilmiş “Müqaviləyə xitam verilməsi barədə bildiriş”ə əsasən, İddiaçı ilə Cavabdeh arasında xx.xx.2024-cü il tarixində bağlanmış 603 saylı yaşayış sahəsinin kirayəyə verilməsinə dair 7070/603 saylı kirayə müqaviləsinə xx.xx.2024-cü il tarixindən etibarən birtərəfli qaydada xitam verildiyi rəsmən bəyan olunmuşdur. Cavabdeh bu bildirişi nəzərə alaraq, müqavilə öhdəliklərinə tam sadiqlik nümayiş etdirmiş və müvafiq razılaşma müddətində - yəni, müqavilənin qüvvədə olduğu dövrdə öz maliyyə öhdəliklərini tam və vaxtında yerinə yetirmişdir. Belə ki, müqaviləyə xitamın xx.xx.2024-cü il tarixindən qüvvəyə minəcəyi nəzərə alınmaqla, cavabdeh ümumilikdə, 2 ayın kirayə ödənişini – hər ay üçün 2.213 manat olmaqla, cəmi 4.426 manat məbləğində ödənişi həyata keçirmişdir. Bundan əlavə, xidmət haqqı üzrə 2 ay üçün hər ay 252 manat olmaqla, cəmi 504 manat məbləğində ödəniş edilmiş və bütün bu məbləğlərin üzərinə əlavə dəyər vergisi (ƏDV) olaraq hesablanmış 887,40 manat da daxil edilmişdir. Nəticə etibarilə, cavabdeh, ümumilikdə, 5.817,40 manat məbləğində ödənişi müqavilə üzrə kirayəyə verənin (iddiaçının) bank hesabına tam şəkildə köçürmüşdür. Sözügedən ödənişi təsdiq edən xx.xx.2024-cü il tarixli, **********1 nömrəli bank qəbzi sübut kimi iş materiallarına əlavə edilmişdir. Bundan əlavə, iş materiallarına əlavə olunmuş xx.xx.2024-cü il tarixli, 00/705 nömrali Müqavilayə xitam verilməsi barədə bildirişin məzmunundan da açıq şəkildə göründüyü kimi, tərəflər arasında xx.xx.2024-cü il tarixində bağlanmış 7070/603 saylı kirayə müqavilasinə xx.xx.2024-cü il tarixindən etibarən birtərəfli qaydada bildiriş vasitəsilə xitam verilmişdir. Daha sonra iddiaçı tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixindo 00/764 saylı bildirişlə yenidən cavabdehə müraciət edilərək tərəflər arasında imzalanmış sözügedən kirayə müqaviləsinin xx.xx.2024-cü il tarixindən birtərəfli qaydada xitam olunmuş sayıldığı qeyd edilmişdir. Cavabdeh, həmin müqavilənin qüvvədə olduğu dövr ərzində, yəni xitam tarixinədək, müqavilə ilə üzərinə götürdüyü bütün öhdəlikləri vicdanla va tam şəkildə icra etmiş, aylıq kirayə ödənişləri və xidmət haqlarının ödənişini vaxtında həyata keçirmişdir. Bu hallar cavabdehin müqavilə intizamına riayət etdiyini va öhdəliklərini pozmadan münasibətlərini qanuni əsaslarla başa çatdırdığını bir daha sübut edir. Lakin bütün bunlara baxmayaraq, iddiaçı, müqavilə münasibətlərinə xitam verildikdən sonra – yəni artıq tərəflər arasında har hansı hüquq va vəzifə doğuran müqaviləvi əlaqə mövcud olmadığı bir dövrdə hüquqi əsasdan tamamilə məhrum şəkildə cavabdehdan əlavə ödənişlər, konkret olaraq, müqaviləyə xitam verildikdən sonra gələn növbəti iki ay (yanvar və fevral 2025-ci il) üçün kirayə ödənişi və digər xərcləri tələb etməkdədir. Həmçinin, iddiaçı tərəfindən cavabdehin konkret olaraq yanvar va fevral ayı üçün hansı əsasla və niyə ödəniş etməli olduğuna dair heç bir sübut məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Bununla yanaşı, cavabdeh tərəfindən iddiaçıdan kirayə münasibətləri çərçivəsində ƏDV üzrə ödənişin həyata keçirilməsi də tələb olunmuşdur. Lakin qeyd edilməlidir ki, tərəflər arasında bağlanmış kirayə müqavilasi iddiaçının şəxsi ehtiyaclarını ödəmək məqsədilə imzalanmış va bu münasibət heç bir şəkildə sahibkarlıq va ya kommersiya fəaliyyətini əhatə etməmişdir. Tərəflər arasında imzalanmış kirayə müqaviləsinin heç bir bəndində va ona əlavə edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli 1 nömrəli Əlavədə də ƏDV-yə dair hər hansı məbləğə va ya hesablamaya yer verilməmişdir. Bu hal tərəflərin iradəsini va hüquqi niyyətini aydin sakilda aks etdirir va həmin müqavila münasibatlori corçivesinda ƏDV-nin hesablanmasi və ödənilməsi kimi bir öhdəliyin irəli sürülmədiyini təsdiqləyir. Nəticə etibarilə, müqaviladə əlavə dəyər vergisinin ayrıca göstərilməməsi və tərəflər arasında bu istiqamətdə qarşılıqlı razılığın olmaması şəraitində, iddiaçı tərəfindən cavabdehdən 18% ƏDV məbləğinin tələb olunması hüquqi əsasa malik deyil və bu tələb hüquqi cəhətdən əsassız va qanunsuz hesab edilməlidir. AR MM-nin 679-cu maddəsinə əsasən, kirayəyə verilmiş əşya ilə bağlı yüklülükləri, dövlət vergilərini və yerli vergiləri, ayrı razılaşma olmadıqa, kirayəyə verən ödəməlidir. Tərəflər arasında imzalanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 7070/603 saylı kirayə müqavilasinin heç bir bəndində dövlət vergilərini müqavilə tərəflərinin hansının ödəməli oldugu qeyd edilməmişdir. Odur ki, müqavilə üzrə tərəflər öz iradə ifadələri əsasında Mülki Məcəllənin yuxarıda qeyd edilən dispozitiv normasını dəyişməmişlər. Müqavilə hüququnun təməl prinsiplərinə əsasən, mövcud münasibət müqavilədə tənzimlənmədikdə, həmin münasibətin tənzimlədiyi qanunvericilik aktının norması tətbiq edilməlidir. Yəni, MM-nin qeyd edilən maddəsinə əsasən, dövlət vergilərini, o cümlədən, əlavə dəyər vergisini (ƏDV) ödəmək Kirayəyə verənin öhdəliyidir. Hazırki mübahisə üzrə iddiaçı (kirayaya verən) öz öhdəliyinin icrasını iddiaçıdan (kirayəçidən) tələb edir. Bu isə qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilən müddəalarına müvafiq olaraq qanunsuz ve əsassızdır. Qeyd edilməlidir ki, iddiaçı tərəfindən Müqavilənin 3.10-cu bəndinə istinad olunaraq, kiraya münasibətlərinə dair müqavilanin birtərəfli qaydada ləğv edilməsi ilə yanaşı, əlavə olaraq 1 (bir) ayliq kirayə haqqı cərimə xarakterli tələb kimi irəli sürülmüşdür. MM-nin 688.4-cü maddəsinə əsasən, yaşayış otağını kirayəyə verənin kirayəçidən dəbbə pulu ödənilməsi barədə öhdəlik almasına əsas verən razılaşmanın qüvvəsi yoxdur. Bu maddənin mahiyyətindən aydın şəkildə görünür ki, yasayış sahəsinin kirayəsi üzrə münasibətlərdə kirayəçidən cərimə, dəbbə pulu və digər bu qəbildən olan əlavə ödənişlərin tələb olunması qanunla qadağandır. Qanunverici burada kirayəçinin hüquqlarını müdafiə etməklə, onun üzərinə həddindən artıq maliyyə yükü qoyulmasının qarşısını almışdır. Həmin hüquqi norma imperativ xarakter daşıyır və tərəflərin razılığı ilə belə, onun əksinə hər hansı şərtin müqaviləyə daxil edilməsi bu şərtin hüquqi qüvvəyə malik olmamasına səbəb olur. Beləliklə, müqavilənin 3.10-cu bəndində hər hansı formada cərimə xarakterli öhdəlik nəzərdə tutulmuş olsa belə, bu bənd MM-nin 688.4-cü maddəsinə zidd olduğu üçün hüquqi qüvvədən məhrumdur və icra olunmamalıdır. Nəticə etibarilə, iddiaçının əlavə 1 (bir) aylıq kirayə haqqının cərimə kimi tələb olunması barədə irəli sürdüyü tələbin hüquqi əsası yoxdur va bu tələb əsassız hesab edilməlidir. AR Mülki Məcəlləsinin 687-ci maddəsinə əsasən, yaşayış otağını kirayəyə verənə müqavilənin ləğvi müddətini gözləmədən müqaviləni qanunda göstərilən əsaslardan savayı, başqa əsaslarla ləğv etmək hüququ verən razılaşmanın qüvvəsi yoxdur. Həmçinin, həmin Məcəllənin 692.1-ci maddəsinə əsasən, kirayəyə verən bu Məcəllənin 692.4-cü maddəsinin müddəalarını gözləmək şərti ilə yaşayış otağının kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərini yalnız o halda ləğv edə bilər ki, bu hüquq münasibətlərinə xitam verilməsində onun əsaslı marağı olsun. Belə ki, qeyd olunan maddəyə əsasən, kirayəyə verən şəxsin, müqavilənin ləğvini qanunda müəyyən edilmiş əsaslardan fərqli əsaslarla və müqavilədə bu barədə xüsusi qeyd olunmaqla həyata keçirməsinə dair razılaşma hüquqi cəhətdən etibarsız hesab edilir. Bu müddəa, əmlak münasibətlərinin tərəflər arasında balanslı şəkildə tənzimlənməsi və kirayəçinin hüquqlarının müdafiəsi məqsədi daşıyır. "Əsaslı maraq" anlayışı isə, müvafiq hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsinin kirayəyə verən üçün mümkün va ya məqsədəuyğun olmaması ile bağlı obyektiv va əsaslandırılmış səbəbləri əhatə etməlidir. Belə olan halda, kirayə müqaviləsinin ləğvi üçün yalnız qanunvericilikdə açıq şəkildə göstərilən əsasların mövcudluğu hüquqi baxımdan əsas ola bilər. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə kirayəyə verənə hər hansı digər – yəni Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmayan hallarda müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmək hüququnun verilməsi isə, yuxarıda qeyd edilən qanun normalarına zidd olmaqla, hüquqi qüvvədən məhrumdur. Nəticə etibarilə, əgər konkret halda AR MM-də nəzərdə tutulan müqavilənin ləğv edilməsinə dair qanuni əsaslar mövcud deyilsə, kirayəyə verən şəxsin birtərəfli qaydada müqaviləyə xitam verməsi hüquqi cəhətdən əsassız hesab edilməlidir. Müvafiq olaraq, tərəflər arasında imzalanmış müqavilə əsasında kirayəyə verənə belə bir səlahiyyətin verilməsi hüquqi nəticələr doğurmur va Mülki Məcəllənin tələblərinə zidd olduğundan etibarsız sayılmalıdır. "İstehlakçıların hüquqlarının müdafiəsi haqqında" Qanununun 3-cü maddəsinə əsasən, istehlakçının əsas hüquqlarından biri də malların, (işlərin, xidmətlərin) miqdarı, çeşidi və keyfiyyəti haqqında dolğun və düzgün məlumat əldə etməkdir. Bu hüquqa uyğun olaraq, istehlakçı təqdim edilən məhsul va ya xidmətin qiyməti, keyfiyyəti, tərkibi, vergi yükləri və digər mühüm xüsusiyyətləri barədə aydın va şəffaf məlumat əldə etmək imkanına malik olmalıdır. Eyni zamanda, X7 (ƏDV) cəlb olunan malların va xidmətlərin satışında ƏDV məbləği satış qiymətinə ayrıca göstərilməli və istehlakçı bu barədə məlumatlandırılmalıdır. Tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 7070/603 saylı kirayə müqaviləsində təqdim olunan xidmətin və ya məhusulun qiymətinin ayrılıqda ƏDV məbləği ilə göstərilməməsi, istehlakçının maliyyə yükünün tam məzmununu anlamasına mane olur, nəticə etibarilə isə onun qanunla qorunan məlumat almaq hüququ pozulur.
16. İddiaçının nümayəndələri məhkəmə iclaslarında bildirmişlər ki, cavabdeh aralarında bağlanmış kirayə müqaviləsinin şərtlərini pozmuş, mənzili turistlərə subkirayəyə vermişdir. Bunu binanın resepsiyasında qeydə alınan qeydiyyat kartları (registration form) təsdiq edir. Belə ki, eyni zaman aralığında ərəb, ukraynalı turistlər gəlmiş, eyni zaman aralığında da binadan çıxmışlar. Qeydiyyat kartınada həmin şəxslərin 603 nömrəli mənzilə gəldikləri qeyd edilmişdir. Bu qədər xarici vətəndaşın cavabdehin qonağı olması mümkün deyildir. Cavabdeh onları, çox güman ki, heç tanımır və adlarını da çəkə bilməz. Üstəlik, qonaqların giriş-çıxışını cavabdeh deyil, özünü telefon danışıqlarında və yazışmalarda iddiaçı tərəfin nümayəndlərinə Afaq kimi təqdim edən başqa bir şəxs idarə etmişdir. Həmçinin, girişdə qonaqlar qeydiyyata alınır və fərz edilir ki, ən tez bir ay ərzində çıxacaq. Belə olduqda, müqavilə şərti pozulmuş hesab edilmir. Subkirayəyə vermək üçün iddiaçının xüsusi razılığına ehtiyac yoxdur, sadəcə müqavilə şərtində göstərilən müddətin pozulmaması kifayət edir. Buna görə də, həmin şəxslər binaya daxil olarkən və 603 nömrəli mənzildə qalmaq məqsədilə resepsiyadan qeydiyyatdan keçərkən pozuntu ilə bağlı xəbərdarlıq edilməmişdir. Lakin, həmin şəxslər sadəcə 1-2 gün sonra mənzildən çıxmışlar. Bu cür qısa müddətə subkirayəyə icazə verilməməsində məqsəd qeyri-etik halların qarşısının alınması, iddiaçının brendinə və reputasiyasına xələl gəlməməsidir. Mənzil subkirayəyə verilmək məqsədilə verilməmişdirsə, həmin mənzilə qonaq gəlməsində və qalmasında heç bir problem yoxdur. Qonaqların sayında limit də nəzərdə tutulmamışdır. Lakin, qeydiyyat kartında adı qeyd edilən xarici turistlərin hamısının birdən qonaq kimi qalması mümkün deyildir. Belə ki, heç evdə ona uyğun şərait də yoxdur, ev 2 + 1 (iki yataq otağı + qonaq otağından ibarət) mənzildir. Bu qədər xarici turistin qısa müddətə gəlib qalması iddiaçı şirkətin reputasiyasına təsir edir, binanın digər sakinləri də onların hərəkətlərindən və səs-küyündən narazılıq etmişlər. Həmçinin əlavə etmişdir ki, qeydiyyat kartlarının bəzilərində giriş və çıxış müddəti arasındakı vaxt bir ay göstərilsə də, əslində həmin şəxslər də bir-neçə gün qalmışlar. Sadəcə, əvvəllər çıxış tarixinə şəxsin giriş edərkən çıxacağını bildirdiyi vaxt qeyd edilirdi. Qonaqlar çıxış vaxtı kimi həmin tarixi qeyd etsələr də, mənzildən daha əvvəl ayrılmışlar. Sonradan, bu halların qarşısını almaq məqsədi ilə qayda dəyişdirilmiş, binaya daxil olan şəxslərin həm girişdə, həm də faktiki çıxdıqları zaman imza etmələri təmin olunmuşdur. İddiaçının nümayəndəsi, həmçinin, bildirdi ki, binaya və ya mənzilə giriş-çıxışla bağlı videogörünütülər ötən ilə aid olduğundan məhkəməyə təqdim edə bilmirlər.
17. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili məhkəmə iclasında mülahizəsini müdafiə edərək bildirdi ki, iddiaçının cabadehin mənzili subkirayəyə verməsi ilə bağlı təqdim etdiyi sübutlar mübahisəlidir. Bundan əlavə, cavabdeh evi kirayəyə götürmüşdür və qonaq dəvət etməyə haqqı vardır. Bu cavabdehin şəxsi həyatıdır və heç kim buna müdaxilə edə bilməz. Cavabdeh evi kirayəyə götürdüyü müddət ərzində heç bir müqavilə öhdəliyini pozmamış, 2 aylıq kirayə haqqı, xidmət haqqı və ƏDV daxil olmaqla, ümumilikdə, 5817 manat məbləğində ödəniş etmişdir. Bundan əlavə, kirayəçiyə cərimə xarakterli tələb irəli sürməsi mülki qanunvericiliyə ziddir və belə bir razılaşmanın hüquqi qüvvəsi yoxdur. Cavabdehin vəkili-nümayəndəsi iddianı qəbul etməyib, iddia tələbinin hüquqi və qanuni əsasının olmadığını, iddia tələbinin dəlillərinin sübuta yetirilmədiyini bildirib, iddianın təmin edilməməsini məhkəmədən xahiş etdi.
18. Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(006)- 3026/2025 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim G.Abidova) iddia təmin edilməmişdir.
19. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəf öz tələbinin əsası kimi istinad etdiyi halları – mənzilin subkirayəyə verildiyini iddia etdiyi xarici ölkə vətəndaşlarının, həqiqətən də, cavabdehin istifadəsində olan 603 nömrəli mənzilə daxil olduqlarını, orada 5 gündən az müddətdə qaldıqlarını və həmin şəxslərlə cavabdeh arasında subkirayə münasibətlərinin olmasını sübuta yetirməmişdir. İddiaçı tərəf sübut qismində yalnızca xarici ölkə vətəndaşlarına məxsus pasportların fotolarını və iddiaçı tərəfindən birtərəfli qaydada tərtib olunmuş və üzərində həmin pasportların rekvizitlərinin qeyd edildiyi qeydiyyat kartlarını təqdim etmişdir. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, bu pasport fotolarının necə və haradan əldə olunması, mənbəyi məlum deyildir, qeydiyyat kartları isə birtərəfli qaydada iddiaçı tərəfindən tərtib edilmişdir və orada istənilən məlumat qeyd edilə bilərdi. Üstəlik, görünür ki, onsuz da kartlarda bəzi dəyişikliklər edilmiş, bəzi yerlərdə mənzil xanasında “606” rəqəmi “603”lə əvəz edilmiş, mənzildə 3 gündən az müddətdə qaldıqları iddia edilən üçüncü şəxslərin gəliş-gediş tarixləri bir çoxunda bir ay göstərilmişdir. Qeydiyyat kartlarının tərtib olunduğu tarixi, atılmış imzaların isə kimə məxsus olmasını müəyyən etmək mümkün deyil. Belə olan halda, məhkəmə bu sənədləri mötəbər sübut kimi qəbul edilə bilməz.
20. Həmçinin, qeyd edilən xarici ölkə vətəndaşlarının kirayə müqaviləsinin qüvvədə olduğu müddətdə ölkə ərazisində olması faktı, məhz cavabdehin istifadəsində olan mənzildə qalmaları ilə bağlı özlüyündə heç bir sübut ehtiva etmir.
21. Beləliklə, iddiaçı cavabdehin istifadəsində olan mənzili üçüncü şəxslərə subkirayəyə verməsi, ümumiyyətlə, hər hansı formada üçüncü şəxslərin istifadəsinə verməsi barədə dəlillərini təsdiq edən heç bir mötəbər sübutu məhkəməyə təqdim etməmiş, bununla da mülki prosessual qanunvericiliyin hər bir tərəfin öz tələb və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etmə vəzifəsi daşıması barədə göstəşirinə əsasən sübutetmə yükünü daşıyan iddiaçı sübutetmə üzrə vəzifəsini yerinə yetirməmişdir.
22. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 14.1, 14.2, 21.1, 465.2, 675, 683.1, 692.2, 692.2.1, 1096, 1097.1-ci maddələrinə, Mülki- Prosessual Məcəllənin 14.2, 76.1-76.2, 77.1, 80, 88, 104.1, 106.1, 106.3, 119.1, 217.3, 217.4-cü maddəsinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “N.Məmmədovanın şikayəti üzrə məhkəmə aktlarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 31 yanvar 2006-cı il tarixli qərarına istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
23. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
24. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsinə uyğun olmaqla əsaslandırılmış, həmçinin qeyd edilmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsində adı keçən “X10” binasının 603 saylı mənzilinin cavabdeh tərəfindən müqavilə tələblərinə zidd olaraq 5 gündən az müddətə sub-kirayəyə verilməsi faktı cavabdehə verilmiş 603 saylı mənzilə daxil olan xarici vətəndaşların kirayə müddəti boyu özləri tərəfindən imzalanmış və pasportları təqdim edilərək əlavə edilmiş, giriş və çıxış tarixləri aktlaşdırılmış olan sənədlərdə öz əksini tapır. Odur ki, məhkəmənin bu sənədlərin sübut qismində qiymətləndirilməyərək işin faktiki hallarını araşdırmamasının qeyd edilən normaların pozuntusu kimi əsassız olduğunu hesab edir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
25. Cavabdeh tərəfindən apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz verilərək iddiaya qarşı verilmiş etirazın mətninə uyğun əsaslandırılmışdır. c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
26. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili apelyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etdi və orada göstərilənlərə uyğun izahat verdi. Həmçinin bildirdi ki, iş materiallarında olan blankın birində texniki səhv ola bilər, digərlərində elə səhvlər olmamışdır. Həmin blankar subkirayəçilər tərəfindən imzalanmışdır. Kənar şəxslər mənzilə gəlib-gedəndə cavabdehlə əlaqə saxlanılmağa cəhd edilmiş, lakin cavabdeh xarici ölkədə olduğuna görə mümkün olmamışdır. Həmin şəxslər binaya girib-çıxanda təqdim edilmiş blanklara imza etmişlər.
27. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi və vəkili apelyasiya şikayətinə etiraz edərək, təmin edilməməsini xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq
28. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Maddə 462.1. Dəbbə pulu (cərimə, penya) qanun və ya müqavilə ilə müəyyənləşdirilən, öhdəliyin icra edilmədiyi və ya lazımınca icra edilmədiyi, o cümlədən icranın gecikdirildiyi halda borclunun kreditora ödəməli olduğu pul məbləğidir. Əgər öhdəliyin məzmununu hərəkətdən çəkinmək təşkil edirsə, dəbbə pulu hərəkətin edildiyi andan tutulmalıdır. Dəbbə pulunun ödənilməsi tələbi üzrə kreditor ona zərər vurulduğunu sübuta yetirməyə borclu deyildir. Maddə 675. Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Maddə 688.4. Yaşayış otağını kirayəyə verənin kirayəçidən dəbbə pulu ödənilməsi barədə öhdəlik almasına əsas verən razılaşmanın qüvvəsi yoxdur. Maddə 689.1. Kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət bitdikdə xitam verilir. Maddə 692.2. Kirayəyə verənin kirayə hüquq münasibətlərinə xitam vermək arzusu aşağıdakı hallarda əsaslı sayılır: 692.2.1. kirayəçi müqavilə öhdəliklərinin pozulmasında təqsirli olduqda.
29. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
31. Hazırkı işdə iddia təmin olunmadığından və apellyasiya şikayətində qətnamə iş üzrə iddiaçı tərəfindən bütövlükdə mübahisələndirildiyindən qətnamənin əsaslığı bütövlükdə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
32. Məhkəmə kollegiyası proses iştirakçılarını dinləyib, apellyasiya şikayətinin və ona qarşı verilmiş etirazın dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
33. İşdən görünür ki, iddiaçı ona məxsus “X10” binasında yerləşən 603 nömrəli mənzili xx.xx.2024-cü il tarixli Kirayə müqaviləsi əsasında cavabdehin istifadəsinə verilmişdir. İddiaçı cavabdeh tərəfindən müqavilənin 3.9-cu bəndinin pozulduğunu əsas gətirərək müqaviləyə xx.xx.2024-cü il tarixdə birtərəfli qaydada xitam vermişdir.
34. İddiaçı iddia edir ki, cavabdeh kirayə müqaviləsinin predmeti olan mənzili xarici ölkə vətəndaşlarına subkirayəyə vermiş, müqavilənin 3.8-ci və 3.9-cu bəndlərinin şərtini pozmuş, buna görə də müqavilənin 3.10-cu bəndində nəzərdə tutulan vurulmuş zərər üçün kompensasiyanı – 2 aylıq kirayə haqqı və xidmət haqqı, həmçinin əlavə olaraq 1 aylıq kirayə haqqı və onlara hesablanmış ƏDV olmaqla, ümumilikdə, 8.428,74 manat məbləğində pul ödəməlidir.
35. Məhkəmə kollegiyası ilk növbədə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 3.10-cu bəndinə nəzərdə tutulanlar hüquqi mahiyyət etibarilə cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklərin pozulması halında iddiaçıya ödənilməli olan dəbbə puludur.
36. Məhkəmə kollegiyası iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq hesab edir ki, hazırki iş üzrə cavabdeh tərəfindən kirayə müqaviləsi üzrə öhdəliklərinin pozulması, yəni kirayə götürülmüş mənzilin başqa şəxslərə subkirayəyə verilməsi müəyyən edilmir. Belə ki, bununla bağlı iddiaçı tərəfindən məhkəməyə mötəbər sübutlar təqdim edilməmişdir.
37. İddiaçının təqdim etdiyi qeydiyyat kartları onun tərəfindən birtərəfli qaydada tərtib edilməklə bəzilərində mənzilin nömrəsi “606”-dan “603”ə əvəz edilmiş, habelə girişçıxış tarixlərində düzəlişlər edilmişdir.
38. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hər hansı şəxslərin mənzilin yerləşdiyi binaya daxil olması, onlar tərəfindən sözügedən kartların doldurularaq imzalanması mütləq qaydada onların cavabdehə verilmiş mənzilin subkirayəçiləri olması kimi qəbul edilə bilməz.
39. Bir halda ki, binanın girişində iddiaçı hüquqi şəxsin əməkdaşları fəaliyyət göstərir və onlar tərəfindən binaya giriş-çıxış edən şəxslərə doldurulması və imzalanması üçün qeydiyyat kartları təqdim edilir, həmin əməkdaşlar tərəfindən bu şəxslərin mənzilin subkirayəçiləri olub-olmaması aydınlaşdırıla, olduğu təqdirdə bunu həmin qeydiyyat kartlarında və ya başqa sənəddə rəsmiləşdirilə və nəyahət, cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtlərinin pozulduğu, yəni mənzilin müqavilə şərtlərini pozmaqla subkirayəyə verilməsi halları müəyyən edildiyi təqdirdə həmin şəxslərin mənzilə daxil olmalarının qarşısı alına bilərdi.
40. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd etməyi vacib hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən kirayə müqaviləsi üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliklər pozulduğu təqdirdə belə iddiaçı ondan dəbbə pulunun ödənilməsini tələb edə bilməz.
41. Belə ki, yuxarıda istinad edilən Mülki Məcəllənin 688.4-ci maddəsinin imperativ tələbinə görə yaşayış otağını kirayəyə verənin kirayəçidən dəbbə pulu ödənilməsi barədə öhdəlik almasına əsas verən razılaşmanın qüvvəsi yoxdur.
42. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvinə əsas ola bilməz. Birinci instansiya məhkəməsinin qənaəti qanuni və əsaslı olmuşdur.
43. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382, 384.0.1, 392, 393, 402, 405 və 406.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin olunmasın. Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(006)-3026/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği iddiaçının özünə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apelyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.