Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(103)-6869/2025 03.08.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı mülki iş (Açar sözlər: «kompensasiya, bu mümkün olmadıqda, mənzilin hərracda satılaraq payına uyğun pul vəsaitinin ödənilməsi») Hakimlər Kazımov Elşən Cələddin oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, Cəfərov Namiq Şamil oğlu və Şirinov İkram Sabir oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi Həsənzadə İlahə Novruz qızının katibliyi, İddiaçı İddiaçı və nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakı ilə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin *(***)-**/**** saylı, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, m ü ə y y ə n e t d i: İşin halları:
1. Birinci instansiya məhkəməsi işə mahiyyəti üzrə baxarkən təqdim edilmiş sübutlara əsasən işin faktiki halları ilə müəyyən edilib ki: Bakı şəhəri, Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsində yerləşən ** saylı evin ** saylı mənzili İddiaçı adına ##.##.2020-ci il tarixdə ½ hissədə mülkiyyət hüququ üzrə qeydə alınmış, həmin mənzilin ½ hissəsi isə Afonina Nina İvanovnanın adına açıq saxlanılmışdır.
2. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı ##.##.2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı X6 cavabdeh Atakşiyeva Ellada Vladimirovnaya qarşı payların naturada bölgüsü tələbinə dair iddiasının rədd olunması qət edilib.
3. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** saylı ##.##.2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı əmlakın açıq hərracda satılması və payların bölünməsi tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2021-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilərək, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2021-ci il tarixli *(***)- ***/**** nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə, iddia tələbinin təmin edilməməsi qət edilmişdir.
4. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin *(***)-**/**** saylı ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı Cavabdeh cavabdehlər İddiaçı və Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisinə qarşı qanun üzrə vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnamənin və çıxarışın ləğv edilməsi, payların müəyyən edilməsi və qeydiyyata alınması tələbinə dair iddiasının rədd edilməsi qət edilmişdir.
5. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** saylı ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli *(***)- **/**** nömrəli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
6. İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı mənzilin hərracda satılaraq payların bölünməsi tələbinə dair iddia ərizəsi, daha sonra isə iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsi ** saylı evin ** saylı mənzilin 1/2 payına görə cavabdeh tərəfindən ona 80000 manat kompensasiya ödənilməsi, buna razı olmadıqda mənzilin hərracdan satılaraq 1/2 payına əsasən pul vəsaitinin ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş edib.
7. İddiada göstərilib ki, Bakı şəhəri,Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsi, ** saylı eviın ** saylı mənzili onun anası Afonina Nina İvanovnanın mülkiyyətində olub. X1 ##.##.2019-cu il tarixdə vəfat edib. X2 Alekseyeviç isə, daha əvvəl, yəni ##.##.1987-ci il tarixdə vəfat edib. Anasının vəfatından sonra o, birinci növbə vərəsə kimi müvafiq sənədləri ##.##.2020-ci il tarixdə Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisinə təqdim edib və 529 sayla qeydiyyata alınıb. X1 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsi, ** saylı evin ** saylı mənzilinə qanun üzrə birinci növbə vərəsə kimi o, Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisinə müvafiq sənədləri təqdim etsə də, bacısı, yəni cavabdeh Atakişiyeva (Afonina) Eliada Vladimirovna müvafiq sənədləri notariat ofisinə bilərəkdən təqdim etməyib. Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisinin notariusu ona dəfələrlə telefonla zəng edib qanun üzrə vərəsə kimi notariat ofisinə gəlməyini xahiş edib. Cavabdeh Atakişiyeva (Afonina) Ellada Vladimirovna mübahisəli Bakı şəhəri, Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsi, ** saylı evin ** saylı mənzilində qeydiyyatda olmaqla və yaşamaqla faktiki olaraq miras əmlakı qəbul edib. Mübahisəli mənzilin 1/2 hissəsi onun mülkiyyətində olmasına baxmayaraq həmin mənzildən onun mülkiyyətçi kimi istifadə hüquqlarını pozaraq maneə yaradır. Bununla yanaşı, cavabdeh Cavabdeh məqsədyönlü olaraq analarından qalmış miras əmlakı adına rəsmiləşdirmir. Bu səbəbdən də, o, qanun üzrə vərəsə kimi müəyyən edilmiş payların natura qaydasında bölgüsü tələbinə dair hazırkı iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət edib və Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2023-cü il tarixli *(***)-***/** saylı qətnaməsi ilə vərəsə kimi müəyyən edilmiş payların natura qaydasında bölgüsünə dair iddia tələbi təmin edilməyib. Ona görə də, belə hesab edir ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsi, ** saylı evin ** saylı mənzili hərracda satılaraq, əldə olunmuş pul vəsaiti paylara uyğun bölünməlidir.
8. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin *(***)-**/**** saylı, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Qumru Əliyeva) iddia tələbinin təmin edilərək ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilin 94600 (doxsan dörd min altı yüz) manat ilkin satış qiyməti ilə açıq hərracda satılması, əldə olunan pul vəsaitinin 1/2 hissəsinin İddiaçı və 1/2 hissəsinin Cavabdeh verilməsi; məhkəmə xərclərinə aid olan ödənilmiş dövlət rüsumu və iş üzrə keçirilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizası tədqiqatının dəyərinin İddiaçı aid edilməsi; iş üzrə keçirilmiş məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizası tədqiqatının dəyəri olan 100 manatın cavabdeh Cavabdeh tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (VÖEN **********, X7, Kod 210005, Müxbir hesab AZ41NABZ01360100000000003944, S.F.İ.F.T. Bik: CTREAZ22) ödənilməsi qət edilmişdir.
9. Birinci instansiya məhkəməsi qənaətində göstərib ki, iddiaçı tərəfindən cavabdehə mənzilin ona məxsus payının satılması təklif edilsə də, tərəflər arasında razılıq əldə edilməmişdir. Cavabdeh iddiaçının bununla bağlı təklifinə cavab verməmişdir. Hazırda iddiaçı məhkəmədə iddia qaldıraraq cavabdeh tərəfindən ona 80000 manat kompensasiya ödənilməsi, buna razı olmadıqda mənzilin hərracdan satılaraq 1/2 payına əsasən pul vəsaitinin ona ödənilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə araşdırması zamanı tərəflər arasında paylarının kompensasiya edilməsi ilə bağlı razılıq olmayıb (onun tərəfindən iddiaçının payının dəyərinin ödənilməsinə). Belə ki, paylı mülkiyyətdə olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsi, ev 10, mənzil ** saylı mənzilin 1/2 hissəsinin mülkiyyətçisi olan iddiaçı Olqa Yaqubova və 1/2 hissəsinin faktiki mülkiyyətçisi olan cavabdeh Cavabdeh ümumi mənzilin bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədiklərindən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərindən iddiaçı öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb etmiş, mübahisəli mənzilin mülkiyyətçiləri arasında hər kəsin öz payına uyğun natura şəklində bölünməsi texniki cəhətdən mümkün olmadığından Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddiası təmin edilməmişdir. Məhkəmə hesab edir ki, həmin əmlak açıq hərracdan satılmalı və satış pulu ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməlidir. Əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara iddiaçı tərəfindən əməl edilmişdir. Hansı ki, həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Bununla da, müəyyən edildi ki, iddiaçı mübahisəli məsələ ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etmiş, lakin mübahisənin məhkəmədən kənar həlli imkanı itirildikdən sonra məhkəməyə müraciət etmişdir. Habelə, mənzilin naturada bölünməsinin texniki baxımdan mümkün olmaması ilə məhkəmə qətnaməsi mövcuddur. Ona görə də, ümumi mülkiyyətdə olan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi yolu ilə mübahisə həll edilməlidir. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı “X5 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilmiş qiymətləndirilməyə dair ##.##.2025-ci il tarixli ***-***/**** saylı daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabata əsasən həmin mənzilin hazırkı bazar qiyməti 94600 manat, likvid qiyməti 85000 manat təşkil edir. Məhkəmə tərəfindən həmçinin məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmiş və ##.##.2024-cü il tarixli */****-**/**** saylı rəyinə əsasən rəyin tətqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, ünvan 2 ünvanında, ümumi sahəsi 47,4 kv.m olan, köhnə dörd mərtəbəli binanın 4-cü mərtəbəsində yerləşən fərdi yaşayış sahəsinə yaxın ərazilərdə yerləşən təmirsiz anoloji mənzilllərin satışına və qiymətinə dair məlumat olmadığından tətqiqat aparılmadığından ekspert qarşısında qoyulmuş suala cavab vermək mümkün olmamışdır. “X5 Mərkəzi” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli ***-***/**** saylı qiymətləndirmə hesabatının şübhə altında alınması üçün heç bir səbəb olmamasını nəzərə alaraq, ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzili hərraca çıxarıldıqda, ilkin satış qiyməti 94600 (doxsan dörd min altı yüz) manat müəyyən edilməlidir. Bununla yanaşı tərəflərə izah edilir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
a) apellyasiya şikayətinin dəlilləri
10. Cavabdeh Atakşiyeva Ellada Vladimirovna apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv, iddianın isə rədd edilməsini xahiş edib göstərir ki, ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzil 47.4 kv.m ümumi sahədən ibarətdir. Hal-hazırda həmin ərazilərdə plana düşən mənzillərin mülkiyyətçilərinə hər kv.metrnə görə 2800-3000 manat məbləğində (132.720-142.200) pul hesablanıb verilir. Mübahisəli mənzilin satış qiyməti 94600 manat qiymətləndirilməsi olduqca aşağıdır. Həmçinin ekspert qiymətləndirmə apararkən mübahisəli mənzilə yaxın ərazilərdə yerləşən təmirsiz anoloji mənzillərin satışına və qiymətinə dair məlumat olmadığından tətqiqat aparılmadığından ekspert qarşısında qoyulmuş suala cavab vermək mümkün olmadığnı qeyd etmişdir. Beləliklə, məhkəmənin eksperiza qarşısında qoyulan suallara tam cavab verilmədiyinə və ekspertin rəyi kifayət qədər aydın və ya tam olmadığına görə işi tam və obyektiv araşdırıb həqiqətə nail olmaq və bütün şübhələri aradan qaldırmaq üçün məhkəmə qanunla nəzərdə tutulmuş qaydada əlavə ekspertiza təyin etməmişdir. Bunula da, məhkmə qətnamə qəbul edərkən səhv nəticəyə gəlmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları.
11. Məhkəmə iclasında iddiaçı İddiaçı və nümayəndəsi və vəkili Vəkil apellyasiya şikayətinin təmin olunmamasını, qətnamənin isə dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
12. İşə baxılmasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq cavabdeh Cavabdeh məhkəmə iclasında iştirak etməmiş və səbəbi barədə məhkəməyə məlumat verməmişdir. Məhkəmə Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən, mülki işə onun iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilməsi nəzərdə tutula bilən maddi və prosessual hüquq normaları:
13. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
Maddə 213.1. İki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur. Maddə 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən ( birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər. Maddə 215.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə onun bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi qaydada həyata keçirilir. Maddə 215.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi ümumi əşyanın öz payına uyğun hissəsinin onun sahibliyinə və istifadəsinə verilməsi hüququna malikdir, bu mümkün olmadıqda isə onun payına düşən əşyaya sahiblik və ondan istifadə edən digər mülkiyyətçilərdən müvafiq əvəz ödəməyi tələb edə bilər. Maddə 215.4. Hər bir mülkiyyətçi qalan mülkiyyətçilərin hüquqları ilə bir araya sığan dərəcədə əşyaya sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam vermək ixtiyarına malikdir. Maddə. 215.5. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya dair sərəncam verilməsi əşyanın bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında həyata keçirilir. Maddə 215.6. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payını sata, bağışlaya, vəsiyyət edə, girov qoya bilər və ya ona dair başqa sərəncam verə bilər; onu əvəzi ödənilməklə özgəninkiləşdirdikdə bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etməlidir. Maddə 218.3. Pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısının üç ay ərzində hüququ vardır ki, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini məhkəmə qaydasında tələb etsin. Maddə 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
14. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının # ###### 2024-cü il tarixli Qərardadı:
Bənd 11. Qüvvədə olan qanunvericiliyə əsasən ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın ideal və real bölgüləri mümkündür. İdeal bölgü əşyanın fiziki cəhətdən bölünmədən əşya üzərində mülkiyyət hüququnda payların müəyyən edilməsini, real bölgü isə əşyanın fiziki cəhətdən mülkiyyətçilər arasında ideal paylarına müvafiq olaraq faktiki bölünməsini nəzərdə tutur. İdeal bölgüdən fərqli olaraq, real bölgüdə hər bir mülkiyyətçi (və ya ayrılan mülkiyyətçi) öz hissəsi üzərində tam mülkiyyət hüququna malik olmaqla, fərdi mülkiyyətçi halına gəlir. Bənd 12. Qanunverici paylı mülkiyyətdə olan əşyanın real bölgüsündən əvvəl bütün mülkiyyətçilərin mənafelərini nəzərə almaqla paylı mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik, ondan istifadə və ona (və ya konkret paya) sərəncam verilməsinə dair aralarındakı ixtilafların həll edilməsi ilə bağlı aşağıda sadalanan bir sıra fərqli hüquqi mexanizmlər müəyyən etmişdir ki, bu da mülkiyyət hüququnun toxunulmazlığı prinsipi çərçivəsində bütün payçıların mülkiyyət hüquqlarının əlverişli şəkildə müdafiəsinə xidmət edir. Bənd 13. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə qaydasının müəyyən edilməsi – paylı ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə qaydası haqqında razılığa gələ bilərlər, razılaşma əldə edilmədikdə isə əşyaya sahiblik və ondan istifadə məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi qaydada həyata keçirilir. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi ümumi əşyanın öz payına uyğun hissəsinin onun sahibliyinə və istifadəsinə verilməsi hüququna malikdir, bu mümkün olmadıqda isə onun payına düşən əşyaya sahiblik və ondan istifadə edən digər mülkiyyətçilərdən müvafiq əvəz ödəməyi tələb edə bilər (Mülki Məcəllə, 215.1-215.3-cü maddələr). Bənd 14. Paylı mülkiyyətdə olan əşya üzərində mülkiyyət hüququndakı paya dair sərəncam verilməsi - hər bir mülkiyyətçi öz payı üzərində sərəncam vermək hüququna malikdir. Bununla belə, fərdi mülkiyyətçilərdən fərqli olaraq, paylı mülkiyyətçilər sərəncam səlahiyyətlərinin həyata keçirilməsində bəzi qanuni məhdudiyyətlərə tabedirlər. Belə ki, paylı mülkiyyətin hər bir mülkiyyətçisi öz payını sata, bağışlaya, vəsiyyət edə, girov qoya bilər və ya ona dair başqa sərəncam verə bilər. Onu əvəzi ödənilməklə özgəninkiləşdirdikdə isə payı satın almaqda üstünlük hüququ ilə bağlı Mülki Məcəllənin 218-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalara əməl etməlidir (Mülki Məcəllə, 215.5- 215.6-cı maddələr). Bənd 15. Məhkəmə tərkibi qeyd edilən maddənin tətbiqi ilə bağlı təcrübədə fərqli hüquqi yanaşmaların olduğunu nəzərə alıb vurğulamağı zəruri hesab edir ki, ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda hüququ pozulmuş payçının hüquqlarının məhkəmədə müdafiəsi qaydası (qaldıracağı iddianın predmeti) qanunvericilikdə dəqiq müəyyənləşdirilmişdir. Bənd 16. Belə ki, Mülki Məcəllənin 218.3-cü maddəsinə əsasən pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısının üç aylıq kəsici müddət ərzində hüququ vardır ki, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini məhkəmə qaydasında tələb etsin. Göründüyü kimi, satın almaqda üstünlük hüququ pozulmuş şəxsin bu əsasa dayanaraq, həmin əqdin etibarsızlığı ilə bağlı deyil, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsi barədə tələb irəli sürmək hüququ vardır. Bənd 17. Paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi və ya mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması – bu məsələləri nizamlayan Mülki Məcəllənin 220 və 221-ci maddələrinin məzmunundan belə nəticəyə gəlmək olar ki, bölünmə və ayrılma anlayışları eynilik təşkil etməməklə, fərqli hüquqi mexanizmləri nəzərdə tutur. Paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması proseduru Mülki Məcəllənin 220.3-220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi proseduru isə 221-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Bənd 18. Hər iki prosedur ilk olaraq tərəflərin razılığı ilə, bu mümkün olmadıqda isə mübahisənin məhkəmədə həll olunmasını nəzərdə tutur (Mülki Məcəllə, 220.3-cü maddənin birinci cümləsi və 221-ci maddənin 2-ci cümləsi). Bənd 19. Qeyd olunan hüquqi prosedurlar arasındakı fərq isə ondan ibarətdir ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi maddənin başlığından da göründüyü kimi, bütün hallarda həmin şəxslərin əşya üzərində ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi ilə nəticələnir. Bu baxımdan əşyanın bölünməsi halı üçün Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində onun fiziki bölgüsü və hərracdan satışından ibarət iki ardıcıl hüquqi mexanizm müəyyən edilmişdir. Həmin maddə bütün paylı mülkiyyətçilər əşyanın bölünməsi ilə bağlı həmfikir olsalar da, aralarında paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsinin növü və ya forması (fiziki bölgü, hərracdan satış və s.) ilə bağlı mübahisə olduğu və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qaldığı, yəni ümumiliyin davam etdirilməsinin mümkün olmadığı hallarda tətbiq edilməlidir. Məsələn, bütün payçıların əşyanın paylarına uyğun bölünməsini tələb etdikləri və ya iki payçıdan biri, üç payçıdan ikisi ayrılmaq istədiyi hallarda əşyanın bölünməsi mexanizmi işə düşür. Bənd 21. Nəzərə alınmalıdır ki, paylı mülkiyyətçilər aralarındakı mübahisəli vəziyyətin həlli məqsədilə yuxarıda qeyd olunan hüquqi mexanizmlərdən (əşyaya sahiblik və ondan istifadə qaydasının müəyyən edilməsi, paylı mülkiyyətçinin öz payı üzərində sərəncam verməsi, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi və mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması) hər hansı birini seçməkdə sərbəstdirlər. Qanunverici bu mexanizmlərdən mərhələli şəkildə istifadə edilməsi ilə bağlı hər hansı imperativ qayda müəyyən etməmişdir. Paylı mülkiyyətçilər öz seçimləri əsasında onlardan mərhələli şəkildə istifadə edə və ya hər hansı birini seçməklə digərlərini aradan qaldıra bilərlər Bənd 31. Göstərilənləri nəzərə alaraq, məhkəmə tərkibi hesab edir ki, iddia tələbinin hansı formada ifadə olunmasından asılı olmayaraq, qaldırılan iddianın predmeti ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ya payın ayrılmasından ibarət olduğundan, məhkəmə hər bir halda həmin tələbin qanuni əsasını təşkil edən maddənin dispozisiya şərtlərinə uyğun olaraq mübahisənin qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllıq gözlənilməklə hər bir mərhələ üzrə həll edilməsinin mümkünlüyünü aydınlaşdırmalıdır. Bu, məhkəmənin qanundan irəli gələn xidməti vəzifəsi olmaqla, tələbdən kənara çıxma kimi qiymətləndirilə bilməz. Bənd 32. Beləliklə, iddia tələbləri natamam olduqda və ya aydın olmadıqda məhkəmə MPM-in 14.1 və 167.1-ci maddələrinə əsasən tərəflərlə bu iddiaların predmeti, həmin predmet çərçivəsində araşdırmanın qanunla müəyyən edilmiş məcburi mərhələləri barədə müzakirə aparmalı, bunların hüquqi nəticələrini tərəflərə izah etməli və tələb üzrə yekun arzu olunan nəticənin nədən ibarət olmasını dəqiqləşdirməlidir. Bənd 33. Müzakirənin nəticəsində iddiaçı tələb üzrə araşdırmanın Mülki Məcəllənin 220 və 221-ci maddələrində göstərilən müvafiq ardıcıllıqla aparılmasına etiraz etməzsə, məhkəmə iddia tələbinin “payın ayrılması”, “paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi”, “payın dəyərinin ödənilməsi”, “əşyanın hərracdan satılması” və s. kimi ifadə olunduğu bütün hallarda qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllıq üzrə yoxlama aparmalıdır. Bənd 42. Birinci mərhələ üzrə məhkəmə tərəfindən ilk növbədə iddiaçının əşya üzərində mülkiyyət hüququndakı payının naturada bölgüsünün mümkün olub-olmadığı, ayrılan payın vahid daşınmaz əşya konsepsiyasına uyğun gəlib-gəlmədiyi istiqamətində araşdırma aparılmalıdır. Əşyanın xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla onun naturada bölgüsünün aşkar surətdə mümkünsüzlüyü halında məhkəmə hər hansı əlavə araşdırma aparmadan bu mərhələnin yoxlanılmasını yekunlaşdırmaqla, iddiaçının istəyinə uyğun olaraq ikinci mərhələyə keçid etməlidir. Bənd 59. Bununla bağlı ilk növbədə qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. Bənd 60. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər. Bənd 61. Paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması proseduru isə “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42-43-cü maddələrinin tələbləri nəzərə alınmadan Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsinə, “İcra haqqında” Qanunun müvafiq müddəalarına, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 2021-ci il ## ###### tarixli **/**** nömrəli qərardadında qeyd olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun həyata keçirilməlidir. Bənd 62. Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağıdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. Bənd 64. Bu araşdırmanın nəticəsində əşyanın naturada bölgüsünün mümkün olmadığı müəyyən edilərsə, məhkəmə iddiaçıların tələbi əsasında ikinci mərhələyə keçid etməklə əşyanın hərracdan satılmasını qət etməlidir. İddiaçıların əşyanın hərracdan satılmasını tələb etmədikləri halda isə digər tərəfin bununla bağlı qarşılıqlı tələbi yoxdursa, məhkəmə araşdırması yekunlaşdırılmaqla iddia rədd olunmalı və onlara gələcəkdə yalnız ikinci mərhələ üzrə iddia qaldırmaq hüquqları izah edilməlidir. Bənd 65. Ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Bənd 66. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir. Bənd 67. Əşyanın ilkin satış qiyməti və hərracdan satılması proseduru ilə bağlı məsələlər isə bu qərardadın 59-61-ci bəndlərində göstərilən qaydada həll olunmalıdır.
15. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ##.##.2014-cü il tarixli qərarına əsasən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür.
16. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 101.7. Ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir. Maddə 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 217.4 Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Maddə 372.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır. Maddə 372.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Maddə 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Maddə 384.0 və 384.0.3. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri:
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, apellyasiya şikayətində göstərilən dəlillər qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas olmasa da, dəyişdirilməsi üçün əsasdır.
18. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair ## ### 2011-ci il tarixli qərarına əsasən Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
19. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının ## ####### 2020-ci il tarixli **/**** nömrəli qərardadına əsasən apellyasiya və kassasiya qaydasında məhkəmə aktları müvafiq olaraq şikayətə və ya şikayət verən şəxsə münasibətdə deyil, mübahisələndirilən hissədə yoxlanılmalıdır. Məhkəmə aktlarının bir tərəfin(və ya tərəflərin) apellyasiya və ya kassasiya şikayəti əsasında yoxlanılmış hissələrinin, sonradan şikayət vermiş digər tərəfin şikayəti üzrə təkrarən apellyasiya və ya kassasiya qaydasında yoxlanılması yolverilməzdir.
20. Apellyasiya şikayətinin nəticə hissəsindən, eləcə də, şikayətin məzmunundan görünür ki, iddia təmin edildiyindən apellyasiya şikayətinin obyektini qətnamənin tam hissəsi (obyekt apellyasiya tələbləri ilə məhdudlaşır),predmetini isə birinci instansiya məhkəməsinin verilmiş tələblərə baxılması və onların həlli zamanı iddia olunan pozuntuların dairəsi təşkil edir. Şikayətin predmeti də qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola biləcək dəlillərlə məhdudlaşır.
21. Demək, mülki prosessual qanunvericiliyin tələbinə və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun və Ali Məhkəmənin qeyd olunan qərarlarına əsasən qətnamə apellyasiya şikayəti üzrə tam yoxlanılmalıdır. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi:
22. İddanın faktiki əsası (faktiki hallar) tələbin qanuni əsasının şərtlərinə uyğun olsa da, yəni dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşsa da, mənzilin ilkin satış qiymətinin məbləği və hərracdan satılması qaydası hissəsində məhkəmənin gəldiyi nəticə düzgün olmamışdır.
23. Əvvəla, irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normalarının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə aradan qalxmırsa) iddia haqlı sayılır, uzlaşmırsa əsassız hesab edilməlidir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur. Hazırki işdə faktiki hallar yuxarıda qeyd olunan maddi hüquq normalarının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşır və cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə də tam aradan qalxmır.
24. Mülki iş birinci instansiya məhkəməsində baxılarkən sözügedən mənzilin real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün məhkəmənin qərardadı əsasında təyin edilmiş Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizasının ##.##.2024-cü il tarixli */****-**/**** saylı rəyində qeyd edilmişdir ki, rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, ünvan 2 ünvanında, ümumi sahəsi 47,4 kv.m olan, köhnə dörd mərtəbəli binanın 4-cü mərtəbəsində yerləşən fərdi yaşayış sahəsinə yaxın ərazilərdə yerləşən təmirsiz anoloji mənzilllərin satışına və qiymətinə dair məlumat olmadığından tədqiqat aparılmadı. Bu səbəbdən, ekspert qarşısında qoyulmuş suala cavab vermək mümkün olmadı.
25. Həmçinin məhkəmənin digər qərardadına əsasən “X5 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilmiş qiymətləndirilməyə dair ##.##.2025-ci il tarixli ***-***/**** saylı daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatdan görünür ki, Qiymətləndirməyə təqdim edilmiş qiymətləndirmə obyektinin dəyərini müəyyən etmək üçün müqayisə yanaşmasından istifadə etməklə, yerinə yetirilən hesablamalar və təhlillər nəticəsində uyğun müqayisə vahidləri müəyyən edilmiş, vacib müqayisə elementləri seçilmiş, həmçinin müqayisə elementldəri üzrə vahidin dəyəri korrektə edilmiş və nəticədə qiymətləndirmə obyektinin yekun bazar dəyəri müəyyən edilmişdir. Beləliklə də aparılmış hesablamalar nəticəsində, ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilin bugünə olan bazar və likvid qiyməti yuvarlaqlaşdınlaraq cədvəldə göstərilmişdir: bazar dəyəri 94600 manat, likvid dəyəri 85000 manat təşkil edir.
26. Ona görə də mülki iş hazırki apellyasiya icraatında olarkən məhkəmə tərkibi hesab etmişdir ki, mülki işin obyektiv həlli, eləcə də mübahisə məhkəmənin qənaəti ilə əsaslandırılmış yekun qərarla həll ediləcəyi halda qərarın icrasının mümkün olması üçün Bakı şəhəri, Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsi, ev 10 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin hazırki dövrə olan real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün əlavə qiymətləndirmə ekspertizası təyin edilməli və qiymətləndirmənin keçirilməsi Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasına həvalə edilməlidir.
27. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** saylı, ## ###### 2026cı il tarixli qiymətləndirmə keçirilməsi barədə qərardadını icra edən “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ##.##.2026-cı il tarixli, AMPC-***/**** saylı rəyində qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsi, ev 10, ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin orta bazar dəyəri 110.000 (yüz on min)manat müəyyən edilib.
28. Məhkəmə tərkibi vurğulayır ki, işin həqiqi hallarının düzgün müəyyən edilməsi, əslində tərəflər arasında hansı hüquq münasibətlərinin yaranması, davam etməsi və xitam olunmasının düzgün müəyyən edilməsi, mübahisənin düzgün və qanuna uyğun həllini asanlaşdırır. İşin həqiqi hallarını dəqiq müəyyən edilməsi, həm də tərəflərdən hansının hüquqlarının pozulduğunu, kimin pozduğunu, qorunmalı olan hüququn və mənafenin kimə aid olduğunu düzgün müəyyən etməyi mümkün edir. Bu mənada məhkəmə tərkibi birinci instansiya məhkəməsinin iddia üzrə işin halları və tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri baxımından mənzilin ilkin satış qiymətinin məbləği və hərracdan satılması qaydası hissəsi üzrə düzgün nəticəyə gəlmədiyini müəyyən etdi. Bu hallar da məhkəmə qətnaməsinin qeyd olunan hissədə apellyasiya qaydasında dəyişdirilməsi və yeni qaydada təmin edilməsi üçün əsas sayılır. Bununla əlaqədar, iddia tələbinin və apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə əlaqədar əlavə hüquqi dəyərləndirmə aparılmasını məhkəmə tərkibi zəruri hesab edir.
29. Əvvəla, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının ##.##.2024-cü il tarixli Qərardadının 21-ci bəndində göstərildiyi kimi, iddiaçı paylı mülkiyyətçi kimi cavabdehlə aralarındakı mübahisəli vəziyyətin həlli məqsədilə yuxarıda qeyd olunan hüquqi mexanizmlərdən (əşyaya sahiblik və ondan istifadə qaydasının müəyyən edilməsi, paylı mülkiyyətçinin öz payı üzərində sərəncam verməsi, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi və mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması) hər hansı birini seçməkdə sərbəst olub. Çünki bu mexanizmlərdən mərhələli şəkildə istifadə edilməsi ilə bağlı hər hansı imperativ qayda qanunvericilikdə müəyyən edilməyib. Demək ki, iddiaçı da paylı mülkiyyətçi kimi öz seçimi əsasında onlardan mərhələli şəkildə istifadə edə və ya hər hansı birini seçməklə digərlərini aradan qaldıra bilər.
30. Göründüyü kimi, işdə eyni mənzilin bazar dəyəri barədə 2 rəy mövcuddur. Cavabdeh birinci rəydə göstərilən qiyməti mübahisələndirib. Apellyasiya baxışı zamanı alınmış qiymətləndirmə rəyi ilə mənzilin bazar dəyərinin fərqli olduğu, başqa sözlə apellyasiya şikayətinin bu dəlilin əsaslı olduğu təsdiq olundu. İddiaçı da bu qiyməti mübahisələndirmədi. Demək ki, 110.000 (yüz on min)manat birinci rəydə göstəriləndən fərqli olaraq mənziln həqiqi, real bazar dəyərini əks etdirir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının ##.##.2024-cü il tarixli Qərardadının 60-cı bəndinin tələblərini nəzərə alınaraq mənzilin ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməlidir və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.
31. Göstərilənlərdən başqa, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının ##.##.2024-cü il tarixli Qərardadının 65-66-cı bəndlərinin tələbləri də nəzərə alınmamışdır. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəflərdən hansının mənzil üzərində mülkiyyətini davam etdirmək niyyətində olduqlarını müəyyənləşdirməmiş, tərəflərdən hər iksinin yaxud onlardan birinin belə niyyəti olduğunu müəyyən etdiyi halda isə mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulduğundan qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməli idi, lakin bunu etməyib. Apellyasiya baxışı zamanı mənzildə faktiki yaşayan cavabdeh məhkəmə iclasında iştirak etməsə iddiaçı da mənzil üzərində mülkiyyətini davam etdirmək niyyətində olduğu təsdiqləndi. Demək ki, birinci instansiya məhkəməsi də bunu müəyyən edib qətnamənin nəticə hissəsində hərracın əvvəlcə tərəflər üçün qapalı, mənzil əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olduğunu göstərməli idi, ancaq göstərməyib.
32. Şərh olunanları nəzərə alaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli; mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin *(***)-**/**** saylı, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsi qismən, yəni mənzilin ilkin satış qiymətinin məbləği və hərracdan satılması qaydası hissəsində dəyişdirilməli; Bakı şəhəri, Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsi, ev 10, ünvanında yerləşən ** saylı mənzili 110.000 (yüz on min) manat ilkin satış qiyməti ilə ilk növbədə qapalı - yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları (İddiaçı və Cavabdeh) üçün hərraca çıxarılmalı, mənzil qapalı hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda açıq hərracdan satılmalı və satışdan əldə edilmiş vəsait payçıların payına uyğun (İddiaçı 1/2 hissə, Cavabdeh 1/2 hissə ) bölünməli; İzah edilməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər. qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalı; qiymətləndiricinin xidmət haqqı olan 350 (üç yüz əlli) manat tərəflərdən müştərək qaydada tutularaq “xxxx” MMC-nin (VÖEN: N, H/h:№ AZ**AIIB******C*************; “xxxx” ASC Gənclik filialı, Kodu: 200189, VÖEN: **********, Müxbir hesab: AZ37NABZ013501000000000001944, S.W.İ.F.T: AIIBAZ2XXX) hesabına köçürülməlidir.
33. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 382, 384.0.3, 392, 393 və 405ci maddələrini rəhbər tutaraq, apellyasiya instansiyası məhkəməsi
q ə t e t d i:
Apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin *(***)-**/**** saylı, ## ####### 2025ci il tarixli qətnaməsi qismən, yəni mənzilin ilkin satış qiymətinin məbləği və hərracdan satılması qaydası hissəsində dəyişdirilsin. Bakı şəhəri, Nizami rayonu, R.Rüstəmov küçəsi, ev 10, ünvanında yerləşən ** saylı mənzili 110.000 (yüz on min) manat ilkin satış qiyməti ilə ilk növbədə qapalı - yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları (İddiaçı və Cavabdeh) üçün hərraca çıxarılsın, mənzil qapalı hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda açıq hərracdan satılsın və satışdan əldə edilmiş vəsait payçıların payına uyğun (İddiaçı 1/2 hissə, Cavabdeh 1/2 hissə ) bölünsün. İzah edilsin ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər. Qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Qiymətləndiricinin xidmət haqqı olan 350 (üç yüz əlli) manat İddiaçı və Cavabdeh müştərək qaydada tutularaq “xxxx” MMC-nin (VÖEN: N, H/h:№ AZ**AIIB******C*************; “xxxx” ASC Gənclik filialı, Kodu: 200189, VÖEN: **********, Müxbir hesab: AZ37NABZ013501000000000001944, S.W.İ.F.T: AIIBAZ2XXX) hesabına köçürülsün. Qətnamədən, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılmış elektron kabinet vasitəsilə) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.