Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Sumqayıt şəhəri İş № 2(105)-1219/2025 09.09.2025 SUMQAYIT APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 QSC-yə qarşı mülki iş üzrə (Açar söz: alqı-satqı müqaviləsinin, reyestrdən çıxarışın və kirayə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi) Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının hakimləri Hüseynzadə Afiq Hüseyn oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), X6 və X4 ibarət tərkibdə, Cəfərova Aysel Ramiz qızının katibliyi, İddiaçı nümayəndəsi Nümayəndə1 iştirakı ilə, Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(012)-1851/2025 saylı qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakıları müəyyən etdi. İşin halları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 QSC-yə qarşı (üçüncü şəxslər Bakı şəhəri 23 saylı notariat ofisi, Bakı şəhəri 11 saylı notariat ofisi və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsi) cəlb edilməklə alqı- satqı müqaviləsinin, reysterdən çıxarışın və kirayə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə iddia ərizəsi ilə Abşeron Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, Cavabdeh1 ilə cavabdeh "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyəti arasında, Bakı şəhər 23 saylı notariat ofisində, Abşeron rayonu, Fatmayı kəndi, Cəlil Cavadov küçəsi, 2-ci döngə, ev 7yə dair bağlanan xx.xx.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi və həmin müqavilə əsasında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsi tərəfindən Cavabdeh1 adına verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli Çıxarışın etibarsız hesab edilməsi, Cavabdeh1 ilə onun arasında Bakı şəhər 11 saylı notariat ofisində bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli “Kirayə müqaviləsi” etibarsız hesab edilməsi, dövlət rüsumuna ödədiyi 100 manat pul vəsaitinin əvəzinin cavabdehdən alınaraq ona verilməsi, işin hallarına əsasən Cavabdeh1, X2 və digər şəxslərin əməlində Azərbaycan Respublikası Cinayət Məcəlləsinin 178-ci maddəsinin tərkib əlamətləri mövcud olduğundan bu barədə xüsusi qərardad çıxarılaraq müvafiq Prokurorluq orqanına göndərilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
2. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinin ona və ailə üzvlərinə qarşı pul tələbinə dair iddia tələbi təmin edilərək, cəmi 37029,64 ABŞ dollar pul vəsaitinin onlardan tutulması, həmin məbləğin ona məxsus Abşeron rayonu, Fatmayı kəndi, Cəlil Cavadov küçəsi, dalan 2-də yerləşən sahəsi, 0,06 ha torpaq sahəsi və üzərindəki 7 saylı fərdi yaşayış evinin hərrac yolu ilə satışından əldə ediləcək pul vəsaitinə yönəldilməsi qət edilmişdir. Həmin qətnamədən verdiyi apellyasiya şikayətinə əsasən Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(105)-98/2022 saylı qətnaməsi ilə Abşeron Rayon Məhkəməsinin qətnaməsində dəyişiklik edilərək həmin daşınmaz əmlakın ilkin satış qiyməti 75000 manat müəyyən edilmişdir. Qətnamədən sonra o, cavabdeh “Access Bank“ Qapalı Səhmdar Cəmiyyəti ilə əlaqə saxlayaraq qətnamə ilə ondan tutulmalı olan pulu cədvəl təyin etməklə hissə-hissə ödəməyinə imkan yaratmasını xahiş etmişdir. Lakin bank ona etiraz edərək təklif etdi ki, əgər banka 20000 manat pul ödəsə, o da əvəzində evini özünə qaytaracaq. Lakin həmin vaxt o qədər pulu olmadığından bankla razılaşa bilməmişdir. Belə olan halda "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinin tələbi ilə Abşeron rayon İcra şöbəsinin icra məmurları, eləcə də onlarla gələn polis əməkdaşları evi boşaltmağı tələb edərək onlara təzyiqlər göstərməyə başladılar. Belə ki, “Bakı Hərrac Mərkəzin”də keçirilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli, 454/22 saylı hərrac protokoluna əsasən evi cavabdeh “Access Bank“ Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinin özü tərəfindən 47812,50 manata alınmışdır. Artıq o, çarəsiz bir vəziyyətdə qalmışdır. Çünki, bank onu və ailə üzvlərini evdən çıxarsaydı küçədə qalacaqdı. Ona görə də o, məcbur olub, borca pul axtarmalı olmuşdur. Həmin vaxt bacısının qudasının qardaşı Zülfüqar ona bildirdi ki, onun tanışı Səxavət adlı şəxs ona köməklik edə bilər. O, Səxavətlə görüşüb banka borcunun olduğunu, əgər pulu ödəməsə evin əldən çıxacağını bildirmişdir. O, da onu Sənan adlı şəxslə tanış edib dedi ki, həmin şəxs sənə köməklik edə bilər. Sənan da Sürəyya adlı qadının ipoteka məsələləri ilə məşğul olduğunu və evin ipotekadan çıxarılma qaydalarını yaxşı bildiyini ona deyərək həmin qadınla onu tanış etdi. Sürəyya da öz növbəsində onu Sahib adlı şəxslə tanış etdi. Sahib dedi ki, o, "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyəti ilə danışıb həmin evi 48000 manata almaqla digər bank qarşısında ipotekaya qoyub yüksək məbləğdə pul götürəcək, əvəzində isə o, ona 3 ay müddətində 48000 manatın 4%-i hesabı ilə ümumilikdə 60000 manat pul ödədikdən sonra həmin evi onun adına keçirəcək. O, da onunla razılaşmışdır. Bu söhbətdən sonra "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyəti ilə Sahibin anası Cavabdeh1 arasında Bakı şəhər 23 saylı notariat ofisində həmin evə dair xx.xx.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlandı. Həmin evdə qeydiyyatda olduğu üçün Sahib onlardan evin satılmasına etiraz etməməyi barədə notarial qaydada təsdiq edilmiş ərizə də aldı. Cavabdeh1 evi aldıqdan sonra oğlu Sahib ondan tələb etdi ki, 60000 manat pulu ona verənə qədər aralarında evdən istifadəyə dair formal kirayə müqaviləsi bağlasınlar. O, Sahibə etibar edərək onun anası Cavabdeh1 ilə notarial qaydada kirayə müqaviləsi bağlamağa razılaşmış və onlar xx.xx.2023-cii il tarixdə Bakı şəhər 11 saylı notariat ofisində 1 il müddətinə kirayə müqaviləsi bağlamışlar. Müqaviləni Cavabdeh1 adından oğlu X5 etibarnamə əsasında imzaladı. Müqavilə bağlandıqdan sonra Sahib ona dedi ki, həmin evi banka ipotekaya qoyub yaxşı pul götürmək üçün gərək evi yaxşı təmir etdirəsən. O, da ona inanaraq evin təmirinə 14000 manat xərc çəkmişdir. Bundan bir müddət sonra o, 60000 manat toplayıb evi özünə qaytarmaq üçün Sahibə vermək istədikdə o, bildirdi ki, artıq evi 85000 manata satır. O, Sahibə demişdir ki, “axı biz evi 60000 manata danışmışıq.” Lakin o, dedi ki, fikrini dəyişib. Belə olan halda o, demişdir ki, 5000 manat da artıq pul verər. Lakin o, razılaşmamışdır. Sonuncu dəfə isə o, ona evi 105000 manata satmaq istədiyini bildirdi. Əks təqdirdə evdən çıxmağı tələb etdi. Hazırda Cavabdeh1 ona qarşı Abşeron Rayon Məhkəməsində kirayə müqaviləsinin ləğv edilməsi və evin boşaldılması barədə iddia qaldırmış və həmin iddia tələbi üzrə mülki iş hakim Məlahət Abbasovanm icraatındadır. Hesab edir ki, Cavabdeh1 və onun oğlu Sahib Vəlizadə onu aldadaraq, evin satılmasına razılıq ərizəsini əldə etdikdən sonra, evi onlara təmir etdirib, sonradan onlara baha qiymətə satmaq istəmişlər.
3. Cavabdeh1 iddia tələbinə qarşı etiraz verərək qeyd etmişdir ki, iddia ərizəsi hüquqdan istifadədən başqa bir şey deyil və iddia tərəfin burada məqsədi məhkəmə vasitəsi ilə mülkiyyətində olan əmlakını özünün qanunsuz sahibliyində saxlamaqdır. İddia tərəfin heç bir əsası olmayan iddiası üzrə hər-hansı araşdırmanın aparılmasına da zərurət yoxdur. İddia tərəf iddiasında etiraf edərək göstərir ki, qanusuz sahiblik etdiyi mülkiyyəti ondan öncə bankın mülkiyyətində olub və o, vicdanlı alıcı olaraq tam qanuna uyğun formada sözügedən fərdi evi yerləşdiyi torpaq sahəsi ilə birlikdə almışdır. Ona görə də iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş edir.
4. Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(012)-1851/2025 saylı qətnaməsi ilə (hakim Mirnəsir Mirhəsənli) iddia tələbi təmin edilməmişdir.
5. Birinci instansiya məhkəməsi müəyyən etmişdir ki, iddiaçı alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsini xahiş etsə də müqavilənin etibarsız hesab edilməsi üçün qanunla nəzərdə tutulmuş əsaslardan hər hansı birinin mövcud olması barədə sübutları məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, habelə məhkəmə araşdırması zamanı da belə bir əsas müəyyən edilməmişdir. Əksinə, alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən qanunvericiliyin tələblərinə əməl olunmuşdur. Müqavilə tərəflərin iradə ifadəsinə uyğun notarial qaydada təsdiq olunmaqla bağlanılmışdır. İşdən görünür ki, İddiaçı alqı-satqı müqaviləsi üzrə tərəf olmamışdır. Bakı şəhər 11 saylı notariat ofisində bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli “Kirayə müqaviləsi” etibarsız hesab edilməsi tələbi ilə bağlı məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçı kirayə müqaviləsinin də etibarsız hesab edilməsi üçün qanunla nəzərdə tutulmuş əsaslardan hər hansı birinin mövcud olması barədə sübutları məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, habelə məhkəmə araşdırması zamanı da belə bir əsas müəyyən edilməmişdir. Əksinə, alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən qanunvericiliyin tələblərinə əməl olunmuşdur. Müqavilə tərəflərin iradə ifadəsinə uyğun, notarial qaydada təsdiq olunmaqla bağlanılmışdır. Alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən qanunvericiliyin tələblərinə əməl olunmuşdur. Müqavilə tərəflərin iradə ifadəsinə uyğun, notarial qaydada təsdiq olunmaqla bağlanılmışdır.
6. Birinci instansiya məhkəməsi öz hüquqi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 140, 324, 337.1, 340.1, 340.2, 350-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2 aprel 2021-ci il tarixli Qərarına istinad edərək əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
7. İddiaçı apellaysiya şikayəti verərək Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(012)-1851/2025 saylı qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddia tələbinin təmin edilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsi xahiş edilmişdir.
8. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, 2020-ci ildə Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə cavabdeh "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinin ona və ailə üzvlərinə qarşı pul tələbinə dair iddia tələbi təmin edilərək, cəmi 37029,64 ABŞ dollar pul vəsaitinin onlardan tutulması həmin məbləğin ona məxsus Abşeron rayonu, Fatmayı kəndi, Cəlil Cavadov kuçəsi, dalan 2-də yerləşən sahəsi, 0,06 ha torpaq sahəsi və uzərindəki 7 saylı fərdi yaşayış evinin hərrac yolu ilə satışından əldə ediləcək pul vəsaitinə yönəldilməsi qət edilmişdir. Həmin qətnamədən verdiyi apellyasiya şikayətinə əsasən Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(105)- 98/2022 saylı qətnaməsi ilə Abşeron Rayon Məhkəməsinin qətnaməsində dəyişiklik edilərək həmin daşınmaz əmlakın ilkin satış qiyməti 75000 manat müəyyən edilmişdir. Qeyd etdiyi qətnamədən sonra cavabdeh "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyəti ilə əlaqə saxlayaraq qətnamə ilə ondan tutulmalı olan pulu cədvəl təyin etməklə hissə-hissə ödəməyinə imkan yaratmasını xahiş etmişdir. Lakin bank ona etiraz edərək təklif etdi ki, əgər banka 20000 manat pul ödəsə, o da əvəzində evini özünə qaytaracaq. Lakin həmin vaxt o qədər pulu olmadığından bankla razılaşa bilməmişdir. Belə olan halda "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinin tələbi ilə Abşeron rayon İcra şobəsinin icra məmurları, eləcə də onlarla gələn polis əməkdaşları evi boşaltmağı tələb edərək onlara təzyiqlər göstərməyə başladılar. Belə ki, "Bakı Hərrac Mərkəzi”ndə keçirilmiş xx.xx.2023-cu il tarixli, 454/22 saylı hərrac protokoluna əsasən evi cavabdeh "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinin ozu tərəfindən 47812,50 manata alınmışdır. Artıq çarəsiz bir vəziyyətdə qalmışdı. Çunki, bank onu və ailə uzvlərini evdən çıxarsaydı kuçədə qalacaqdılar. Ona gorə də məcbur olub, borca pul axtarmalı olub. Həmin vaxt bacısının qudasının qardaşı Zulfuqar bildirdi ki, onun tanışı Səxavət adlı şəxs koməklik edə bilər. Səxavətlə goruşub banka borcunun oldugunu, əgər pulu odəməsə evinin əldə çıxacagını bildirib. O da onu Sənan adlı şəxslə tanış edib dedi ki, həmin şəxs koməklik edə bilər. Sənan da Surəyya adlı qadının ipoteka məsələləri ilə məşgul oldugunu və evin ipotekadan çıxarılma qaydalarını yaxşı bildiyini ona deyərək həmin qadınla onu tanış etdi. Surəyya da oz novbəsində onu Sahib adlı şəxslə tanış etdi. Sahib dedi ki, o, "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyəti ilə danışıb həmin evi 48000 manata almaqla sonradan digər bank qarşısında ipotekaya qoyub yiiksək məbləgdə pul goturəcək, əvəzində isə ona 3 ay müddətində 48000 manatın 4%-i hesabı ilə umumilikdə 60000 manat pul odədikdən sonra həmin evi adına keçirəcək. Onun bu təklifi ilə razılaşıb. Bu söhbətdən sonra "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyəti ilə Sahibin anası Cavabdeh1 Huseyn qızı arasında Bakı şəhər 23 saylı notariat ofisində həmin evə dair xx.xx.2023-cu il tarixli alqı-satqı muqaviləsi baglandı. Həmin evdə qeydiyyatda oldugu uçun Sahib onlardan evin satılmasına etiraz etməməyi barədə notarial qaydada təsdiq edilmiş ərizə də aldı. Cavabdeh1 evi aldıqdan sonra oglu Sahib ondan tələb etdi ki, 60000 manat pulu ona qaytarana qədər aralarında evdən istifadəyə dair formal kirayə muqaviləsi baglasınlar. O, Sahibə etibar edərək onun anası Cavabdeh1 Huseyn qızı ilə notarial qaydada kirayə muqaviləsi bağlamağa razılaşıb və xx.xx.2023-cu il tarixdə Bakı şəhər 11 saylı notariat ofisində 1 il muddətinə kirayə muqaviləsi baglamışlar. Muqaviləni Cavabdeh1 Huseyn qızının adından oglu X8 oglu etibarnamə əsasında imzaladı. Muqavilə baglandıqdan sonra Sahib ona dedi ki, həmin evi banka ipotekaya qoyub yaxşı pul goturmək uçun gərək evi yaxşı təmir etdirsin. Ona inanaraq evin təmirinə 14000 manat xərc çəkib. Bundan bir muddət sonra 60000 manat toplayıb evini ozumə qaytarmaq uçun Sahibə vermək istədikdə o, bildirdi ki, artıq evi 85000 manata satır. Ona demişdir ki, axı biz evi 60000 manata danışmışlar. Lakin Sahib dedi ki, fikrini dəyişib. Belə olan halda ona deyib ki, 5000 manat da artıq pul verər. Lakin Sahib razılaşmadı. Sonuncu dəfə isə o, evi 105000 manata satmaq istədiyini bildirdi. Əks təqdirdə evdən çıxmağı tələb etdi. Hazırkı iddia tələbi uzrə işə baxan məhkəmə qeyd etdiyi hallara qiymət verməmiş, iş uzrə Cavabdeh1 Huseyn qızının məhkəmədə iştirakını təmin etməmişdir. Hakim yalnız Nazilənin işə onun iştirakı olmadan baxılması barədə məhkəməyə unvanladıgı ərizə ilə kifayətlənərək tərəflərin çəkişmə prinsipinə əməl etməmiş, yalnız ozunun qulluq movqeyinə gorə irəli sürdüyü huquqi dəlillərlə əsaslanaraq iddianı təmin etməmişdir. Bu da sonra ədalətsiz qətnamə qəbul edilməsi ilə nəticələnmişdir. O ki, qaldı Cavabdeh1 Huseyn qızının məhkəməyə gəlmək istəməməsinə bu da ona dəlalat edir ki, o, uzunə yalan danışa bilməyəcəyini əvvəlcədən bildiyi uçun məhkəmə iclasına gəlməkdən yayınmışdır. Bundan başqa iddiasından əvvəl Abşeron Rayon Məhkəməsinin digər hakimi Məlahət Abbasovanın icraatında Cavabdeh1 ona qarşı kirayə müqaviləsinin ləğv edilməsi və evin boşaldılması barədə iddia tələbi baxıldığı üçün hazırkı iddiaya baxan hakim Mirnəsir Mirəsənliyə ərizə ilə müraciət edərək hər iki iddiaya bir yerdə baxılması üçün iddianın hakim Məlahət Abbasovanın icraatına verilməsini xahiş etmişdir. Lakin hakim hansısa səbəbdənsə xahişini təmin etməmişdir. Özü isə iddianı səthi, qeyri-obyektiv araşdırmışdır. Ona gorə də hesab edir ki, qətnamə ləğv edilməli, iddia ərizəsi təmin edilməlidir. Məhkəmə tərəfindən iddia ərizənin mahiyyəti ilə bağlı araşdırma səthi aparılmış, cavabdehlərin onları aldatmasına goz yumulmuş, evinin aldatma yolu ilə ələ keçirilməsinə əhəmiyyət verilməmişdir. İddia tələbinin əsaslı və qanuni olmasına dair kifayət qədər dəlillərə istinad etsə də məhkəmə həmin dəlillərə əhəmiyyət verməmişdir. Bundan başqa Cavabdeh1 məhkəmə iclasına gəlməkdən imtina etməsi ona dəlalət edirdi ki, o və oglu onları aldatmış, etibardan sui-istifadə etməklə ucuz qiymətə evi ələ keçirmişlər. Bu hal məhkəmənin diqqətindən qaçmış, alqı-satqının formal olması müəyyən edilməmişdir. Məhkəmə qətnamədə iddia ərizənin təmin edilməsinə yetərli olan kifayət qədər əsaslara qiymət verilməmişdir. Bu da sonda ədalətsiz və qanuna zidd qətnamə qəbul edilməsi ilə nəticələnmişdir. Ona gorə də məhkəməsinin qətnamədə gostərilmiş nəticələri işin hallarına qəti uyğun gəlmir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı tərəfin etirazının dəlilləri
9. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
c) Apellyasiya icraatı iştirakçılarının izahatları
10. Məhkəmə kollegiyasının iclasında İddiaçı nümayəndəsi Nümayəndə1 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək bildirdi ki, "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinə 20000 manat borcu olsa da ondan 48000 manat tələb edir. Sahib adlı şəxs ona bildirdi ki, evi anasının adına alır, 48000 manatın əvəzində 60000 manat verəcək, bundan sonra ev adına rəsmiləşdiriləcək. Onunla razılaşmışdır. Onları kirayə müqaviləsi adı ilə aldadaraq bildirmişdir ki, evi ipotekaya qoyaraq pul götürəcək. Lakin 9 ay sonra polisdən onlara məktub gəlmişdir ki, evdən çıxmalıdırlar. Razılaşmanı sözlə etmişlər. Mübahisəli ev atababa yurdudur. 60000 manatı qaytarmağa razıdır.
11. Cavabdeh "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyəti ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək qeyd etmişdir ki, apellyasiya şikayətini qəbul etmirlər, şikayət əsassızdır və şikayətin dəlilləri formal xarakter daşıyır. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş hər hansı pozuntuya yol verilməmişdir. Qətnamə qanuni və əsaslıdır. Məlumat üçün bildirilir ki, iş üzrə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(105)-98/2022 saylı qətnaməsi qanuni qüvvəsini aldıqdan sonra icraya yönəldilmiş, icra şöbəsi tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlakın açıq hərracdan satılaraq realizə olunması üçün hərrac mərkəzinə sifariş verilmişdir. Keçirilmiş hərraclar nəticəsində əmlak satılmadığından yekunda ipoteka saxlayan banka təklif edilmiş, bank tərəfindən təklif qəbul edilərək əmlakın bankın mülkiyyətinə götürülməsinə razılıq verilmişdir. Daha sonra Bank tərəfindən həmin əmlak üçüncü şəxsə satılmışdır. Hazırda iddiaçı tərəfindən alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi xahiş edilsə də bunun üçün hüquqi əsaslar mövcud deyildir. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə iclasının bankın nümayəndəsinin iştirakı olmadan keçirilməsini, apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin banka münasibətdə qüvvəsində saxlanılması xahiş edilir.
12. Cavabdeh1 ilə telefon əlaqəsi yaradılan zaman məhkəmə iclasının onun iştirakı olmadan keçirilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyası Mülki Prosessual Məcəllənin 376.2-ci maddəsinə əsasən qeyd edilən nümayəndənin iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
İşdə olan sübutlar
13. Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən xx.xx.2012-ci il tarixli MA seriyalı ******* saylı çıxarışın surətindən müəyyən olunur ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən xüsusi təyinatlı 0.6 ha torpaq sahəsi və üzərində ümumi sahəsi 175,53 kv.metr olan fərdi yaşayış evi İddiaçı adına xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 37 saylı reyestr kitabının 42 saylı vərəqində qeydiyyata alınmışdır.
14. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair “Bakı Hərrac Mərkəzinin” 01 fevral 2023-cü il tarixli, 454/22 saylı protokoldan görünür ki, ipoteka predmeti olan Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin №2( 105)-98/2022, xx.xx.2022 il tarixli icra sənədinə əsasən X1 mülkiyyətində olan Abşeron rayonu, Fatmai kəndi, Cəlil Cavadov küçəsi, dalan 2-də yerləşən 0,06 ha torpaq sahəsi və üzərindəki 7 saylı fərdi yaşayış evi 47812,50 (qırx yeddi min səkkiz yüz on iki, 50 qəp.) manata "xxxx" QSC tərəfindən alınmışdır. Bu barədə məktubla icra qurumuna və icra icraatının tərəflərinə məlumat verilmişdir.
15. Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən xx.xx.2023-cü il tarixli ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışın surətindən müəyyən olunur ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən xüsusi təyinatlı 0.6 ha torpaq sahəsi və üzərində ümumi sahəsi 175,53 kv.metr olan fərdi yaşayış evi Cavabdeh1 adına xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında qeydiyyata alınmışdır.
16. AN-İ № ******* nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi”nin sürətindən görünür ki, "xxxx" QSC mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 175,53 kv.metr olan fərdi yaşayış evini 48000 manata Cavabdeh1 satmışdır.
17. Bakı şəhəri 11 saylı notariat ofisində kirayə verən Cavabdeh1 ilə kirayəçi İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli kirayə müqaviləsinin surətindən görünür ki, kirayə verən ƏMDKV-nin yanında DƏDRX-nin Abşeron Ərazi İdarəsi tərəfindən xx.xx.2023 tarixdə Cavabdeh1 verilmiş **********87-10301 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən tam mülkiyyət üzrə ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 175.133 kv.metr olan fərdi yaşayış evini ailə üzvləri ilə birlikdə yaşaması üçün bütünlüklə kirayəçiyə xx.xx.2024 il tarixədək kirayəçinin istifadəsinə vermiş, kirayəçi isə kirayə verənə aylıq 300 manat kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
Tətbiq edilən hüquq
18. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. 324.4. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb-sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. 339.3. Aldatma yolu ilə bağlanmış əqdin mübahisələndirilməsi üçün tərəfin yanlış məlumat verərkən fayda götürmək məqsədini, yaxud digər tərəfə zərər vurmaq məqsədini güdmüş olduğunun əhəmiyyəti yoxdur. Üçüncü şəxs tərəfindən aldadılma halında, əgər bu əqddən fayda götürən şəxs aldatmadan xəbərdar idisə və ya xəbərdar olmalı idisə, əqd mübahisələndirilə bilər. Əgər hər iki tərəf aldatma yolu ilə hərəkət etmişsə, onlardan heç birinin ixtiyarı yoxdur ki, aldadıldığına istinad edərək əqdi mübahisələndirsin və ya zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etsin. 340.1. Uydurma əqd ona uyğun hüquqi nəticələr yaratmaq niyyəti olmadan yalnız görünüş üçün bağlanmış əqddir. Uydurma əqd əhəmiyyətsizdir. 340.2. Yalan əqd başqa əqdi pərdələmək məqsədi ilə bağlanan əqddir. Yalan əqd əhəmiyyətsizdir. Yalan əqdə onun mahiyyəti nəzərə alınmaqla, tərəflərin həmin əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydalar tətbiq edilir. 402.1. İlkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. 402.2. İlkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur.
19. Mülki Prosessual Məcəllə
14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
20. Məhkəmə kollegiyası tərəfindən Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(012)-1851/2025 saylı qətnaməsinin qanuniliyi və əsaslılığı tam yoxlanılmışdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
21. Məhkəmə kollegiyası proses iştirakçısının izahatını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdırıb hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(012)-1851/2025 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
22. Məhkəmə kollegiyası ilk öncə qeyd edir ki, iddiaçı cavabdehlər "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyəti ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı tələbini irəli sürsə də həmin müqavilənin etibarsızlığına əsas verən hüquqi əsası ümumiyyətlə iddiasında göstərə bilməmişdir. İddiaçı Cavabdeh1 həmin əmlakı gələcəkdə ona satmaq üçün alqı-satqı müqaviləsi əsasında mülkiyyətinə keçirdiyini iddia etmişdir ki, qeyd edilən halın mövcudluğuna dair hər hansı bir sübut məhkəməyə təqdim edilməməklə yanaşı, həmin halın mövcudluğu halında da alqı-satqı müqaviləsi etibarsız əqd olmamışdır. Belə ki, cavabdehlər "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyəti ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış müqavilə tərəflərin həqiqi iradə ifadəsi əsasında bağlanmış və hər hansı bir şərtlə məhdudlaşdırılmamışdır. Digər tərəfdən nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçı Cavabdeh1 ilə mübahisə predmeti olan əmlakın gələcəkdə onun mülkiyyətinə keçirməsinə dair razılşama olduğunu iddia etməsi həmin daşınmaz əmlaka dair şifahi formada ilkin müqavilənin bağlanması anlamına gəlməklə, qeyd edilən halın mövcuduğu halında isə həmin razılşma əhəmiyyətsiz olmuşdur. Belə ki, yuxarıda istinad olunan Mülki Məcəllənin 402.2-ci maddəsinin tələbinə əsasən ilkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur ki, Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinin tələbinə əsasən isə daşınmaz əmlaka dair müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməli olması nəzərə alındıqda, mübahisə predmeti olan fərdi yaşayış evinə dair tərəflər arasında şifahi ilkin müqavilə bağlanmış olsa belə, həmin müqavilə əhəmiyyətsiz olmaqla, hər hansı bir hüquqi nəticəyə səbəb olmamışdır.
23. Məhkəmə kollegiyası kirayə müqaviləsinin etibarsızlığı ilə bağlı şikayətin dəlillərinə münasibətdə isə qeyd edir ki, mübahisə predmeti olan fərdi yaşayış evi Cavabdeh1nən mülkiyyətində olmaqla, həmin əmlak notariat qaydasında bağlanmış kirayə müqaviləsi əsasında iddiaçının istifadəsində olmuşdur ki, həmin müqavilənin uydurma və ya yalan əqd olması da sübut olunmamaqdadır.
24. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəlmiş olduğu nəticə ilə razılaşaraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə əsaslı olmuş, apellyasiya şikayətinin dəlləri isə əsassız olmuşdur. Buna görə də apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(012)-1851/2025 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
25. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 220, 384.0.1, 392-393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Q Ə T E T D İ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Abşeron Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(012)-1851/2025 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə, Azərbaycan Respublikası Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinə təqdim etməklə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.