Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-2(1-8)-181/2026 25.06.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının Iddiaçı “xxxx” Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə və cavabdeh1 qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: kredit müqaviləsi üzrə borcunun tutulması, öhdəliyin pozulması (və ya lazımınca icra edilməməsi), tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi ilə, hakimlər Qəribov Bəhman Fərhad oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı “xxxx” ASC-nin cavabdehlər “xxxx” MMC-yə cavabdeh1 qarşı “borcun tutulması və borcun ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iş üzrə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli *-*(***)- ***/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. Işin halları 1.
2. “xxxx” Açıq Səhmdar Cəmiyyəti, borclu “xxxx” MMC və zamin cavabdeh1 arasında bağlanmış 2021-ci il ## ##### tarixlI ****/Z nömrəli zaminlik müqaviləsinə əsasən zamin cavabdeh1 borclu “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin kreditor “xxxx” Açıq Səhmdar Cəmiyyəti ilə bağladığı 2021-ci il ## ##### tarixli ****/K nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən yaranmış öhdəliyin icrasının təmin edilməsi üçün borclu tərəfindən bu öhdəlik icra edilmədikdə və ya tamamilə icra edilmədikdə kredit müqaviləsi üzrə öhdəliyi icra etməsi üçün məsuliyyəti öz üzərinə götürür.
3. Eyni tərəflər arasında bağlanmış ## ##### 2021-ci il tarixlI ****/SI nömrəli sonrakı ipoteka müqaviləsinə əsasən ipoteka qoyan cavabdeh1 ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 90.4 kvadrat metr olan ** nömrəli mənzili ## ##### 2021-ci il tarixli ****/K nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən yaranmış öhdəliyin təmin edilməsi üçün ipoteka saxlayan “xxxx” ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü etmişdir. Həmin müqavilənin 2.2-ci bəndinə əsasən ipoteka predmeti “xxxx” MMC tərəfindən Bakı şəhərində 2021-ci il # #### tarixində tərtib edilmiş daşınmaz əmlakın qiymətləndirmə aktına (hesabatına) əsasən 81000 (səksən bir min) manat dəyərində qiymətləndirilir. Ipoteka qoyan və ipoeka saxlayan ipoteka predmetinin 71000 manat dəyərində olan qiymətinin “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti olduğunu qəbul edirlər.
4. “xxxx” tərəfindən ünvanlanmış 2023-cü il ## #### tarixli pretenziya məktubunda borcalanın 11.070,73 manat məbləğində əsas borcunun və ona hesablanmış faiz borcunun, Azərbaycan Respublikası Sahibkarlığın Inkişafı Fonduna isə 16.606,09 manat məbləğində borcunun olduğunu qeyd etmiş, ödənilməmiş kredit borcunun, fond tərəfindən zəmanət üzrə ödənilmiş vəsaitin və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödənilmiş rüsumunun və mediasiya xərcinin tam şəkildə banka ödənilməsi tələb edilmiş, öhdəliklər üç gün müddətində yerinə yetirilmədiyi təqdirdə, bununla bağlı məhkəməyə müraciət olunacağı barədə xəbərdarlıq edilmişdir.
5. 2023-cü il # ###### tarixli hesabdan çıxarışdan görünür ki, Azərbaycan Respublikası Sahibkarlığın Inkişafı Fondu 2023-cü il ## #### tarixdə zəmanət üzrə “xxxx” ASC-yə 16.606,09 manat ödəmişdir.
Iş üzrə məhkəmə icraatı
a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. Iddiaçı “xxxx” ASC (bundan sonra-“iddiaçı”) cavabdehlər “xxxx” MMC-yə və cavabdeh1 (bundan sonra – birlikdə “cavabdehlər”, ayrı-ayrılıqda “borc alan”, “zamin”) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlərdən müştərək qaydada Azərbaycan Respublikası X2 xeyrinə ödənilmiş zəmanət üzrə 16606,09 manat məbləğində pul vəsaitinin, iddiaçının xeyrinə 2021-ci il ## ##### tarixli ****/K nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən 11070,73 manat məbləğində əsas borc, 979,14 manat məbləğində faiz borcu və 296,39 manat məbləğində cərimə olmaqla, cəmi 12346,26 manat məbləğində borcun, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödənilmiş ümumilikdə 46,45 manat məbləğində rüsumun və xidmət haqqının, mediasiya ilə əlaqədar ödənilmiş 205 manat məbləğində mediasiya xərcinin tutulması, tutmanın borc alana məxsus Sumqayıt şəhəri, 9-cu mikrorayonda (təzə) yerləşən ** nömrəli evin ümumi sahəsi 90.4 kvadrat metr olan ** nömrəli mənzilə yönəldilməsi, həmin əmlakın ilkin satış qiyməti (likvid qiyməti) müəyyən edilməklə açıq hərracdan satılması, satışdan əldə olunan vəsaitin ümumi borca ödənilməsi və ipoteka predmetinin satışından əldə olunacaq vəsait tələbləri ödəməyə kifayət etmədikdə, qalan məbləğin cavabdehlərdən müştərək qaydada tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
7. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2020-ci il # #### tarixli *** nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Koronavirus (COVID-19) pandemiyasından zərər çəkmiş sahələrdə fəaliyyət göstərən sahibkarlıq subyektlərinə veriləcək bank kreditləri üzrə dövlət zəmanətinin verilməsi və kredit faizlərinin subsidiyalaşdırılması Qaydası” əsasında iddiaçı ilə borc alan arasında bağlanmış 2021-ci il ## ##### tarixli ****/K nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən Azərbaycan Respublikası X2 2021-ci il ## #### tarixli ZM ***/**** nömrəli zəmanət məktubunun şərtlərinə uyğun olaraq bank tərəfindən borcluya 36 ay müddətinə ilik 15 faiz ödəmək şərtilə 50000 manat məbləğində kredit verilmişdir. Müqavilə üzrə öhdəliklər razılaşdırılmış qaydada icra edilmədiyi üçün məhkəmə qaydasında zəmanət üzrə ödənilmiş vəsaitin və hesablanmış kredit borcunun cavabdehlərdən tələb edilməsi, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, əmlakın ilkin satış qiymətinin (likvid qiymətinin) müəyyən edilərək açıq hərrac vasitəsilə satılması, əldə olunmuş vəsaitin kredit borcuna ödənilməsi zərurəti yaranmışdır.
8. Işə birinci instansiya məhkəməsində baxılarkən, 2023-cü il ## ####### tarixində keçirilən məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh, eyni zamanda digər cavabdeh “xxxx” MMC-nin qanuni nümayəndəsi cavabdeh1 Azərbaycan Respublikası X2 xeyrinə ödənilmiş zəmanət üzrə 16.606,09 manat məbləğində pul vəsaitinin, eyni zamanda iddiaçının xeyrinə 11.070,73 manat məbləğində əsas borc, 979,14 manat məbləğində faiz borcu və 296,39 manat məbləğində cərimə olmaqla, cəmi 12.346,26 manat məbləğində borcun, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödənilmiş ümumilikdə 46,45 manat məbləğində rüsumun və xidmət haqqının, mediasiya ilə əlaqədar ödənilmiş 205 manat məbləğində mediasiya xərcinin tutulmasına razı olduğunu bildirmişdir. O, tutmanın ona məxsus Sumqayıt şəhəri, 9-cu mikrorayonda (təzə) yerləşən ** nömrəli evin ümumi sahəsi 90.4 kvadrat metr olan ** nömrəli mənzilə yönəldilməsinə razı olmadığını qeyd etmişdir.
9. Mütəxəssis MMC tərəfindən verilmiş 2025-ci il ## ###### tarixli ***-***/**** nömrəli mütəxəssis rəyinə əsasən cavabdeh1 mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 90.4 kvadrat metr olan ** nömrəli mənzilin real bazar dəyəri 121000 manat, likvid dəyəri isə 109.000 manat müəyyən edilmişdir.
10. Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il ## ######## tarixli e-*-*(***)- **/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi qismən təmin edilərək, cavabdehlərdən müştərək qaydada 11070,73 manat məbləğində əsas borc, 979,14 manat məbləğində faiz borcu, 296,39 manat məbləğində cərimə və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödənilmiş 46,45 manat məbləğində rüsum və xidmət haqqı, mediasiya ilə əlaqədar ödənilmiş 100 manat məbləğində mediasiya xərci olmaqla, cəmi 12492,71 manat məbləğində pul vəsaitinin iddiaçının xeyrinə tutulması, cavabdehlərdən müştərək qaydada zəmanət üzrə ödənilmiş 16606,09 manat məbləğində pul vəsaitinin Azərbaycan Respublikası X2 xeyrinə tutulması; -Cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulmalı olan cəmi 29098,8 manat məbləğində pul vəsaitinin iddiaçının xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş zaminin xüsusi mülkiyyətində ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 90.4 kvadrat metr olan ** nömrəli mənzilə yönəldilməsi və həmin ipoteka predmetinin açıq hərracda satılaraq cəmi 29098,8 manat məbləğində borcun ödənilməsi; -ipoteka predmeti olan zaminin xüsusi mülkiyyətində ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 90.4 kvadrat metr olan ** nömrəli mənzilin ilkin satış qiymətinin 109000 manat müəyyən edilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi; -iş üzrə keçirilmiş mütəxəssis tədqiqatının dəyəri olan 300 manat məbləğində xidmət haqqının 150 manat hissəsinin iddiaçıdan və 150 manat hissəsinin cavabdehlərdən müştərək qaydada tutularaq Mütəxəssis MMC-yə ödənilməsi, cavabdehlərdən müştərək qaydada dövlət nəfinə 176,86 manat məbləğində dövlət rüsumunun tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməsi qət edilmişdir (hakim H.Alıyeva).
11. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, iddiaçı və cavabdeh borc alan arasında kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmış, kredit verən iddiaçı üzərinə götürdüyü öhdəliyi yerinə yetirmiş, yəni müqavilədə nəzərdə tutulan pul vəsaitini borc alana vermişdir. Lakin cavabdeh cavabdeh kredit müqaviləsi üzrə ödənilməli olan əsas və faiz borclarını müvafiq qaydada ödəməmiş, bununla da iddiaçıdan aldığı krediti müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddət ərzində qaytarmamaqla, müqavilə öhdəliklərini müvafiq qaydada yerinə yetirməmişdir.
12. Məhkəmə hesab etmişdir ki, zaminlik müqaviləsinə əsasən zamin cavabdeh1 kredit müqaviləsinə əsasən yaranmış öhdəliyin icrasının təmin edilməsi üçün borclu tərəfindən bu öhdəlik icra edilmədikdə və ya lazımınca icra edilmədikdə kredit müqaviləsi üzrə öhdəliyi tamamilə icra etməsi üzrə məsuliyyəti öz üzərinə götüdüyündən iddianın həmin şəxsə münasibətdə də təmin olunması üçün əsaslar mövcuddur.
13. Məhkəmə ipoteka predmeti olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 90.4 kvadrat metr olan ** nömrəli mənzilin ilkin satış qiyməti müəyyən edilərkən Mütəxəssis MMC tərəfindən verilmiş 2025-ci il ## ###### tarixli ***-***/**** nömrəli mütəxəssis rəyini nəzərə alaraq, ipoteka predmetinin likvid qiyməti 109000 manat göstərilməsi nəticəsinə gəlmişdir.
14. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra-“MM”) MM-in 269.1, 269.4, 319.1, 385.1, 425.1, 427.3, 442.1, 462.1, 465.2, 470.1, 472.1 və 743.1-ci maddələrinə, “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 34.1.1, 34.1.3, 39.3.3 və 41.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair” 2020-ci il ## #### tarixli qərardadına, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabineti tərəfindən təsdiq edilmiş, « Koronavirus (COVID-19) pandemiyasından zərər çəkmiş sahələrdə fəaliyyət göstərən sahibkarlıq subyektlərinə veriləcək bank kreditləri üzrə dövlət zəmanətinin verilməsi və kredit faizlərinin subsidiyalaşdırılması Qaydası»nın 3.1 və 12.7-ci bəndlərinə və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra-“MPM”) 14.2, 77.1, 88 və 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
15. Cavabdeh “xxxx” MMC tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ona dair hissədə ləğv edilməsi xahiş edilmişdir.
16. Cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ona dair hissədə ləğv edilməsi xahiş edilmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
Bu icraatdakı məlumatlar da iş üzrə qəbul edilmiş qətnamənin hazırki kassasiya baxışının predmetini təşkil edən hissəsinə uyğun olaraq qeyd edilmişdir (bax § 26)
17. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətlərinin təmin edilməməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir (sədrlik edən-məruzəçi hakim İ.Dəmirov, hakimlər Z.Məmmədov və R.Xəlilov).
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə, habelə hüquqi əsaslandırma ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi iş üzrə müəyyən olunmuş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun əsaslandırılmışdır.
19. Cavabdeh cavabdeh1 apellyasiya şikayətini ipoteka predmeti olan əmlakın düzgün qiymətləndirilməməsi ilə əsaslandırmışdır.
20. Məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlmişdir ki, müqavilə bağlanarkən ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 71.000 manat müəyyən edilməsi, həmin müddətdən 4 il keçməsini, ipoteka predmetinin likvid dəyərinin 109.000 manat müəyyən edilməsi ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi düzgün olmuşdur.
21. Cavabdeh ipoteka predmetinin yenidən qiymətləndirilməsinə dair apellyasiya instansiyası məhkəməsinə vəsatət versə də, birinci instansiya məhkəməsinin iclasında heç bir üzrlü səbəb olmadan iştirak etməmiş, hazırki vəsatətin verilməsi isə yeni sübutların əldə edilməsinə yönəldilmişdir. Buna görə də apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsassızdır.
22. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 385.1, 425.1, 427.3, 442.1, 462.1, 465.2 və 743.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 2020-ci il ## #### tarixli Qərardadına və MPM-in 14.2, 47.1, 77.1, 88, 97.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. 23.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
24. MPM-in 88-ci maddəsi üzrə- Mütəxəssis MMC-nin rəyi ilə razı deyillər. Rəydə qeyd olunan məbləğlər həqiqətə uyğun deyil. Bazar araşdırması nəticəsində məlum olmuşdur ki, Sumqayıt şəhərində tikili olan mənzillərin 1 kvadrat metrinin minimum dəyəri 1900 manatdır. Bunun üçün xüsusi bilik və bacarıqlar lazım deyil. Bu qənaətə sadəcə elan saytlarındakı elanlara əsasən gəlinmişdir. Ipoteka qoyulmuş əmlakın sahəsi 90.4 kvadrat metrdir. Bu halda evə qoyulmuş 109000 manat dəyər çox məntiqsizdir və belə görünür ki, iddiaçının maraqlarına xidmət edəndir. Ipoteka predmeti olan mənzilin dəyəri mütəxəssis tərəfindən obyektiv qiymətləndirilməmişdir. Mütəxəssis rəyi məhkəmə üçün məcburi xarakter daşımır. Ümumiyyətlə əmlakların dəyərini müəyyən etmək üçün elan saytlarına baxmaqla təxmini fikir formalaşdırmaq olur. Məhkəmə işi tam hərtərəfli və obyektiv araşdırma məqsədilə bunu etməli idi. Qətnamə məntiqsiz ekspert rəyinə əsaslanmaqla qəbul edildiyi üçün qanunsuz və əsassız hesab edilməli, ləğv edilməlidir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
25. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir.
Kassasiya baxışının hədləri
26. Hazırkı icraat çərçivəsində kassasiya şikayətinin dəlillərində həmin qətnamə qismən mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq qismən - “ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti” hissəsində yoxlanılacaqdır.
27. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir.
Tətbiq edilən hüquq
28. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 269. Girov və ipoteka hüququ anlayışı 269.1. Girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur. ...”
“Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi anlayışı Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.”
“Maddə 739. Borc müqaviləsi (2023-cü il ## ###### tarixli ***-VIQD nömrəli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə 37-ci fəsil yeni redaksiyada verilmişdir.) 739.1. Borc müqaviləsinə görə, iştirakçılardan biri (borc verən) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc alana) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər iştirakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür. 739.2. Borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır. Müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində pul borc verməklə məşğul olan şəxslər əlavə olaraq peşəkarlıq qaydasında kreditlər verilməsi haqqında müddəaları gözləməlidirlər. ...” “Maddə 741. Borc üzrə faizlər (2023-cü il ## ###### tarixli ***-VIQD nömrəli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə 37-ci fəsil yeni redaksiyada verilmişdir.) Əgər müqavilənin iştirakçıları borcun faizlər ilə verilməsini şərtləşdirirlərsə, faizlər müvafiq surətdə bir ilin sonunda ödənilməli, borc bir il başa çatanadək qaytarılmalıdırsa, borcun qaytarılması ilə bir vaxtda ödənilməlidir.”
29. “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 1. Əsas anlayışlar ... 1.0.9. ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.”
“Maddə 39. Ipoteka müqaviləsindən irəli gələn mübahisələrə məhkəmə qaydasında baxılması ... 39.3. Məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir: ... 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. Ilkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir; (HYPERLINK "https://e-qanun.az/framework/60296" \o "Azərbaycan Respublikasının 14 iyul 2025ci il tarixli 250-VIIQD nömrəli Qanunu" 2025-ci il ## #### tarixli ***- VIIQD nömrəli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə 39.3.3-cü maddə yeni redaksiyada verilmişdir.) ...”
30. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair” 2020-ci il ## #### tarixli * nömrəli Qərardadında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“...
10. Qanunun 1.0.9-cu maddəsindən göründüyü kimi, sözügedən normada ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin anlayışı aydın şəkildə həmin əmlakın məhz likvid qiymətini ehtiva etməsi kimi verilmişdir.
11. Ilk öncə likvid dəyərlə bağlı qeyd edilməlidir ki, “likvidlik” özü iqtisadi termin olaraq biznesdə, yaxud investisiya proseslərində aktivlərin bazarda əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan və dəyər itkisi yaratmadan tez reallaşdırıla (satıla) bilməsi qabiliyyətidir. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir. ...
13. O da qeyd edilməlidir ki, ipoteka predmetinin likvid qiymətlə satılması borc alanın və ipoteka qoyanın da qanuni maraqlarına zidd deyil. Belə ki, ipoteka predmetinin realizasiyasının likvid qiymət əsasında daha tez həyata keçirilməsi borcun vaxtında ödənilməməsinə görə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq maddələri ilə nəzərdə tutulmuş əlavə ödənişlərin tutulmasının qarşısını da almaqla borcluları əlavə zərərdən qorumuş olacaqdır. Digər tərəfdən, likvid qiymət real bazar dəyərindən nisbətən aşağı olsa da, əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan dəyər itkisi yaratmayan həddə olduğundan və yalnız məcburi qaydada satışa tətbiq edildiyindən ipoteka qoyanın maraqlarına da zidd kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, Qanun ədalətli yanaşma müəyyən edərək, ipotekaqoyana ipoteka predmetini hərrac yekunlaşana qədər borcu ödəməklə ipotekadan azad etmək, habelə ipotekasaxlayanla qarşılıqlı razılıq əsasında ipoteka predmetini könüllü olaraq satmaq imkanı vermişdir. Bundan əlavə, “Ipoteka haqqında” Qanunun 39.3.3-cü maddəsində ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında müəyyən edilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Həmçinin, qeyd edilməlidir ki, ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiymətlə açıq hərraca çıxarılması ipoteka predmetinin ilkin hərracda daha tez realizə edilərək, hərrac qaydalarına əsasən növbəti hərracdan mülkiyyətiçinin mənafeyinə zidd şəkildə ucuz qiymətə satılmasının qarşısını almaqla, iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktlarının da vaxtında icra olunmasına yardım etmiş olacaqdır. ...”
31. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 14. Iş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri ... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. ...”
“Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. ...” “Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.”
“Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. ...”
“Maddə 372. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində işə baxılmanın hədləri 372.2. Yeni sübutlar və yeni tələblər apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən o halda qəbul edilir ki, işdə iştirak edən şəxslər həmin sübutların və tələblərin birinci instansiya məhkəməsində təqdim edilməsinin onlardan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın.”
Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
32. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1- ci maddəsi).
33. Hazırki iş üzrə kassasiya şikayətinin dəlili ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin düzgün müəyyən edilməməsi ilə bağlıdır.
34. Məhkəmə kollegiyası həmin dəlilləri iş üzrə məhkəmə aktının ləğvi üçün əsas hesab etmir. Belə ki, işə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən baxılarkən ipoteka predmeti olan əmlakın qiymətləndirilməsi keçirilmiş, əmlakın qiymətləndirilməsi Mütəxəssis MMC-yə həvalə edilmişdir. Həmin mütəxəssis rəyi ilə ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakın bazar və likvid dəyəri müəyyən edilmişdir.
35. Işə mahiyyəti üzrə baxılarkən kassator tərəfindən məhkəməyə həmin mütəxəssis rəyinin mötəbərliyini şübhə alan alan hər hansı sübut təqdim olunmamış və məhkəmələr tərəfindən həmin mütəxəssis rəyi mötəbər sübut kimi qiymətləndirilmişdir.
36. Məhkəmə kollegiyası həmçinin nəzərə alır ki, cavabdeh ipoteka predmetinin yenidən qiymətləndirilməsi barədə vəsatəti yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsində vermişdir. Halbuki işə birinci instansiya məhkəməsində baxılarkən əmlakın qiymətləndirilməsi aparılmış, cavabdeh həmin mərhələdə mütəxəssis rəyinin düzgünlüyünü şübhə altına alan hər hansı etiraz irəli sürməmiş, alternativ qiymətləndirmə rəyi təqdim etməmiş və ya əlavə qiymətləndirmənin keçirilməsi barədə vəsatətlə çıxış etməmişdir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin yalnız yeni sübut əldə edilməsinə yönəlmiş həmin vəsatəti təmin etməməsi MPM-nin 372-ci maddəsinin tələblərinə (mətni üçün bax § 31) uyğun olmuşdur.
37. Cavabdeh həmin vəsatətin birinci instansiya məhkəməsində baxılan zaman verilməsinin mümkün olmadığını və ya buna mane olan hər hansı halın mövcudluğunu da əsaslandırmamışdır.
38. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar mülki prosessual qanunvericiliyin mümkünlük, aidlik və mötəbərlik tələbləri nəzərə alınmaqla qiymətləndirilmiş, qətnamə qəbul edilərkən MPM-nin 14.2, 77.1, 88 və 217-ci maddələrinin tələblərinə əməl edilmiş, mübahisəli hüquq münasibətinə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmişdir. Iş üzrə gəlinən nəticə həmçinin Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair” 2020-ci il ## #### tarixli * nömrəli Qərardadında ifadə olunmuş hüquqi mövqeyə də uyğun olmuşdur (bax § 30).
39. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas olmadığından, qətnamə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə təmin edilməməlidir.
40. MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qərara alır:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.