Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-2(1-8)-74/2026 15.05.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh1 ASC, “xxxx” MMC və “xxxx” X2 * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: hərracın nəticələrinin mübahisələndirilməsi, ipotekaya xitam Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Qəribov Bəhman Fərhad oğlunun məruzəsi ilə, hakimlər Qurbanov Raqib Əliddin oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, Iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh1 ASC, “xxxx” MMC və “xxxx” X2 * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə (Bakı şəhəri Nizami rayon Icra şöbəsi və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 MMC müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində cəlb olunmaqla) qarşı “hərrac protokolu, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və s. tələbinə dair” iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh cavabdeh1 ASC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətlərinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. Işin halları
1. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2012-ci il ## ####### tarixli *(***)- ****/**** nömrəli icra sənədinə əsasən “xxxx” ASC-nin * saylı Xətai rayon filialı ilə “xxxx” MMC arasında bağlanmış 2010-cu il ## ###### tarixli *** saylı kredit müqaviləsindən yaranmış 1 499 894 manat əsas, 269 848 manat və 5000 manat cərimə borcunun, cəmi isə 1 774 742 manat məbləğində pul vəsaiti və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzini təşkil edən 20 manat məbləğinin 15 manat hissəsi cavabdeh “xxxx” MMC-dən tutulub cavabdeh1 ASC-yə ödənilməli, tələb kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin təminatı kimi bağlanılmış 2010-cu il ## ###### tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən banka ipoteka qoyulmuş ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan (2010-cu il # ###### tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və zirzəmisindən 264.7 kv.m ü/s paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus) qeyri-yaşayış binasına yönəldilməli, ipoteka predmeti olan həmin qeyri-yaşayış sahəsi açıq hərracdan satılmalı və satışdan əldə edilən pul vəsaiti yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi məbləğində cavabdeh1 ASC-yə ödənilməli, satışdan əldə olunmuş pul vəsaitinin qalan (tələbdən artıq məbləğ) hissəsi İddiaçı verilməli, cavabdeh1 ASC-nin * saylı Xətai rayon filialı ilə “xxxx” MMC-nin direktoru və təsisçisi İddiaçı arasında bağlanmış 2011-ci il ## #### tarixli *** saylı kredit müqaviləsindən yaranmış 300 000 manat əsas, 53067 manat faiz və 1548 manat cərimə borcunun, cəmi isə 354 615 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdeh “xxxx” MMC-dən tutulub cavabdeh1 ASC-yə ödənilməli, tələb kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin təminatı kimi bağlanılmış 2011-ci il ## #### tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən banka ipoteka qoyulmuş Bakı şəhəri, ünvan 3 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4970.6 kv.m, tikintialtı sahəsi 4548.6 kv.m olan, tam mülkiyyət hüququ üzrə “xxxx” MMC-yə məxsus əmlak kompleksinə yönəldilməli, həmin əmlak kompleksi açıq hərracdan satılmalı və satışdan əldə edilən pul vəsaiti yuxanda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi məbləğində cavabdeh1 ASC-yə ödənilməli, satışdan əldə olunmuş pul vəsaitinin qalan (tələbdən artıq məbləğ) hissəsi “xxxx” MMC-yə verilməlidir.
2. Bakı şəhəri Nizami rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Yaqub Məmmədovun 2015-ci il ## ###### tarixli borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi barədə qərarı ilə ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış binasının qiymətləndirilməsi üçün qiymətləndirici dəvət edilməsi qərara alınmış, icra şöbəsinin 2015-ci il ## ###### tarixli **-*Y nömrəli sifarişi ilə həmin əmlakın qiymətləndirilməsi “xxxx” MMC-yə həvalə edilmiş və 2015-ci il 11 sentyavr tarixli *** nömrəli hesabat ilə əmlakın qiyməti 3 150 000 manat olaraq qiymətləndirilmişdir.
3. Bakı şəhəri Nizami rayon Icra şöbəsinin 2015-ci il ## ######## tarixli **-*Y nömrəli sifarişi ilə İddiaçı məxsus adıçəkilən əmlak üzrə hərracın keçirilməsi “xxxx” MMC-yə həvalə edilmişdir.
4. Ilkin hərrac 2015-ci il ## ######, saat 11:00-da keçirilmiş, lakin hərrac baş tutmamış, növbəti hərrac ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə 2015-ci il ## ######, saat 11:00-da keçirilmişdir.
5. cavabdeh1 ASC 2015-ci il # ###### tarixli **-**/**** nömrəli məktubla “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən icra sənədinin məhkəməyə geri qaytarılmasını xahiş etmiş, icra məmurunun 2015-ci il # ###### tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarı ilə icra vərəqəsinin icra edilmədən məhkəməyə qaytarılması qərara alınmışdır.
6. cavabdeh1 ASC-nin 2017-ci il ## ### tarixli **-**/**** nömrəli ərizəsi əsasında icra sənədi yenidən icra yönəldilmişdir.
7. Icra şöbəsinin 2017-ci il # ######## tarixli **/**-*Y-** nömrəli sifarişi ilə İddiaçı məxsus əmlak üzrə hərracın keçirilməsi “X5” MMC-yə həvalə olunmuşdur.
8. “X5” MMC tərəfindən 2017-ci il ## ####### tarixdə, saat 11:00- da ilkin satış qiyməti 3 150 000 manat olmaqla ilkin hərrac keçirilmiş, qeyd edilən hərrac heç bir alıcının iştirak etməməsi əsası ilə baş tutmamış, daha sonra növbəti hərrac ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə 2017-ci il # ######, saat 11:00-da keçirilmiş, həmin hərrac da heç bir alıcı iştirak etmədiyindən baş tutmamışdır.
9. cavabdeh1 ASC 2017-ci il ## ####### tarixli **-**/**** nömrəli məktubla “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən icra sənədinin məhkəməyə geri qaytarılmasını xahiş etmiş, icra məmurunun 2017-ci il ## ####### tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarı ilə icra vərəqəsinin icra edilmədən məhkəməyə qaytarılması qərara alınmışdır.
10. Bakı şəhəri Nizami rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Zaur Həmzəyevin 2023cü il # #### tarixli qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında qərarına əsasən İddiaçı məxsus əmlakın qiymətləndirilməsi üçün “xxxx” MMC-dən qiymətləndirici dəvət edilməsi qərara alınmış, sonuncunun 2023-cü il ## #### tarixli ****/** nömrəli rəyi ilə əmlakın qiyməti 1 500 000 manat olaraq müəyyən edilmişdir.
11. Icra şöbəsinin 2023-cü il ## ### tarixli **/**-**-******/**** nömrəli sifarişi ilə adıçəkilən əmlak üzrə hərracın keçirilməsi “xxxx” MMC-yə həvalə olunmuş, MMC tərəfindən 2023-cü il ## ####, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 1 500 000 manat müəyyən edilməklə hərrac keçirilmiş, hərrac alıcı müraciəti olmadığından baş tutmamış elan edilmişdir. Növbəti hərrac ilkin satış qiymətindən (1 500 000 manatdan) 15 faiz aşağı qiymətlə 2023-cü il # ####, saat 11:00-da keçirilmiş, həmin hərrac da heç bir alıcı iştirak etmədiyindən baş tutmamış elan edilmişdir. Daha sonra 2023-cü il # #### tarixdə ipoteka predmetinin əldə edilməsi ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə, yəni 956 250 manat məbləğinə ipoteka saxlayana təklif edilmiş, 2023-cü il ## #### tarixli **/** nömrəli hərrac yekunları barədə protokol və hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqı müqaviləsi ilə əmlak ipoteka saxlayan cavabdeh1 ASC tərəfindən 956 250 manat məbləğə əldə edilmişdir.
12. Əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən 2024-cü il ## ###### tarixli çıxarış ilə cavabdeh1 ASC-nin mülkiyyət hüququ yaranmışdır.
Iş üzrə məhkəmə icraatı
a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
13. İddiaçı (bundan sonra – “iddiaçı”) cavabdeh1xxxx“cavabdeh ASC”), “xxxx”xxxx“cavabdeh MMC”) və “xxxx” X2 * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə (bundan sonra – “cavabdeh * saylı Ərazi Idarəsi”) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 2 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasına dair MMC ilə ASC arasında bağlanmış 2023-ci il ## #### tarixli **/** saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, adıçəkilən qeyri-yaşayış binasına dair ASC-nin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən 2024-cü il ## ###### tarixli ********** nömrəli qeydin ləğv edilərək qeyri-yaşayış binası üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi, ASC ilə iddiaçı arasında bağlanmış 2010-cu il ## ###### tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən həmin qeyri-yaşayış binası üzərində ASC-nin ipoteka yüklülüyünə (ipotekaya) xitam verilməsi və ipoteka yüklülüyünə dair qeydin ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. Iddia tələbi işin göstərilən halları ilə əsaslandırılmış və əlavə olaraq bildirilmişdir ki, təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim gününün axımı təkrar hərracın baş tutmaması anından başlamış və bitmişdir. Ipoteka qoyan və ipoteka saxlayanın hüquq və vəzifələrini müəyyən edən, habelə bu sahədə digər münasibətləri tənzimləyən “Ipoteka haqqında” Qanunda ipoteka saxlayana ipoteka predmetini 30 təqvim günü ərzində əldə edilməsi hüququ verildiyi halda, ipoteka qoyana ipoteka predmeti 30 təqvim günü ərzində əldə edilmədiyi halda, həmçinin 30 təqvim günü keçdikdən sonra əldə edildiyi halda ipotekaya xitam verilməsi barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edilməsi hüququ verilmişdir. Hazırkı mübahisə üzrə təqdim edilmiş sübutlardan da müəyyən edilir ki, “xxxx” MMC (yeni adı: “xxxx” MMC) tərəfindən icra qurumunun sifarişinə əsasən keçirilmiş hərraclardan sonra ipoteka saxlayan ASC ipoteka predmetini əldə etməmiş, qanunverici tərəfindən protokol bağlanması üçün nəzərdə tutulmuş 30 təqvim gününün axımı 2017-ci il # ###### tarixdə hərracın baş tutmaması barədə qəzetdə verilmiş elanın növbəti günündən, yəni 2017-ci il # ###### tarixdən başlamış və 2018-ci il # ###### tarixdə müddətin axımı kəsilmişdir (bitmişdir). Bundan sonra, Nizami rayon Icra şöbəsi qanunvericiliyin tələbinə zidd olaraq əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi və say etibarilə 3-cü və 4-cü hərracların keçirilməsi üçün sifariş vermiş, əmlakın daha ucuz və əlverişli şərtlərlə ASC mülkiyyətinə verilməsinə nail olmuşdur.
15. Cavabdeh ASC tərəfindən verilmiş iddia tələbinə etirazda göstərilmişdir ki, qeyd edilən ilkin (2017-ci il ## #######, saat 11:00) və təkrar (2017-ci il # ######, saat 11:00) hərraclar baş tutmamışdan əvvəl, yəni 2017-ci il ## ####### tarixdə ****/**** saylı ərizə ilə ipoteka saxlayan ASC icra sənədi üzrə icra tədbirlərini həyata keçirən, hərracın sifarişçisi olmuş Nizami rayon Icra şöbəsinə icra sənədinin “Icra haqqında” Qanunun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən məhkəməyə geri qaytarılmasını xahiş etmişdir. Ərizənin surəti “X5” MMC-yə də göndərilmişdir. Bu məktub hərracın keçirilməsi ilə bağlı ipoteka saxlayan ASC-nin mövqeyini artıq bəlli etmişdir. “X5” MMC 2017-ci il ## ####### tarixdə *** saylı məktubla sifarişin geri qaytarılmasının yalnız Bakı şəhəri Nizami rayon Icra şöbəsinin müraciəti əsasında mümkün olacağını bildirmişdir. Daha sonra “X5” MMC-nin 2017-ci il ## ###### tarixli məktubu ilə müəyyən edilmişdir ki, Hərrac Mərkəzinə 2017-ci il ## ###### tarixdə daxil olmuş Bakı şəhəri Nizami rayon Icra şöbəsinin 2017-ci il ## ###### tarixli **/**-*Y*** saylı sifariş məktubuna əsasən qeyri-yaşayış sahəsinin satışı dayandırılmışdır. Yuxarıda qeyd edilənlər onu deməyə əsas verir ki, iddiaçının iddia ərizəsində qeyd etdiyi “protokol bağlanması üçün nəzərdə tutulmuş və kəsici müddət olan 30 təqvim gününun” bitməsi halı hazırkı iş üzrə müzakirə mövzusu belə ola bilməz. Bundan başqa iş üzrə üçüncü və dördüncü hərrac anlayışı iddiaçının əsassız mülahizəsidir. Belə ki, 2017-ci il ## ####### tarixdə və 2017-ci il # ###### tarixdə keçirilən hərraclar özlüyündə etibarsızdır. Çünki yuxarıda qeyd edildiyi kimi, hərracın keçirilməməsi üçün Bakı şəhəri Nizami rayon Icra şöbəsinə rəsmi qaydada məlumat verilmişdir. Əlavə olaraq, hazırkı iş üzrə iddiaçının da ərizəsində qeyd etdiyi kimi, keçirilən ilkin və təkrar hərraclar qanunsuz olaraq baş tutduğundan hər hansı hüquqi nəticə yaratmamışdır. Bu isə hərracların özlüyündə etibarsızlığına dəlalət edir. Iddiaçının istinad etdiyi qərarlar ilə müəyyən edilən hallar da hazırkı kommersiya mübahisəsi ilə fərqlənir.
16. Iddiaçı “iddia ərizəsinə əlavə” adı ilə göndərdiyi yazılı mülahizəsində göstərmişdir ki, Bakı şəhəri Nizami rayon Icra şöbəsinin 2017-ci il # ######## tarixli **/**-*Y** saylı sifarişinə əsasən “xxxx” MMC tərəfindən 2017-ci il ## ####### tarixində ilkin və 2017-ci il # ###### tarixində isə təkrar hərracı keçirilmiş, ilkin və təkrar hərraclar baş tutmamış, habelə “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8-ci maddələrində müəyyən edilmiş qaydada tələbkar tərəfindən də əldə olunmamışdır. Lakin buna baxmayaraq, “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8-ci maddələrinin, habelə Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair ## ####### 2014cü il tarixli Qərarındakı yalnız iki hərracın keçirilməsi ilə bağlı hüquqi mövqelərə zidd olaraq Nizami rayon Icra şöbəsinin 2023-cü il # #### tarixli qərarı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi üçün “xxxx” MMC-dən qiymətləndirici dəvət edilmiş və əmlak bu dəfə 1500000 manat məbləğə qiymətləndirilmişdir. Həmin qiymət əsasında icra şöbəsi tərəfindən “xxxx” MMC-yə əmlakın açıq hərracdan satışı ilə bağlı 2023-cü il ## ### tarixli ******/**** saylı sifariş məktubu göndərilmiş və əmlak təkrarən açıq hərracdan satışa çıxarılmışdır. “xxxx” MMC tərəfindən 2023-cü il ## #### tarixində əmlakın ikinci hərrac sifarişi üzrə ilkin (əslində üçüncü) və 2023-cü il 3 iyul tarixində isə təkrar (əslində dördüncü) hərraclar keçirilmiş, həmin hərraclar da baş tutmamış, bu dəfə isə bank onun üçün icra şöbəsi və hərrac təşkilatı tərəfindən Konstitusiya Məhkəməsinin istinad olunan qərarındakı hüquqi mövqelərə zidd olaraq təkrarən yaradılmış belə şəraitdən istifadə edərək əmlakı dəyər-dəyməzinə və qanuna zidd olaraq 2023-ci il ## #### tarixli **/** saylı hərrac protokolu əsasında əldə etmişdir. Əmlakın açıq hərracdan satışı ilə bağlı “xxxx” MMC tərəfindən 2023-ci il ## #### tarixində keçirilmiş faktiki üçüncü və 2023-cü il # #### tarixində keçirilmiş dördüncü hərraclar tamamilə qanunsuzdur və 2023-ci il ## #### tarixli **/** saylı hərrac protokolu etibarsızdır. Belə ki, əvvəla “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 10.4-cü maddəsinə əsasən qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda qiymətləndirilən obyektin dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Hesabatda qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi hesab olunur. Bank həmin hesabatın ləğvi barədə iddia qaldırmış, həmin iddia tələbinin təmin olunması istiqamətində müsbət nəticə əldə etməmiş, Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/** saylı 2015-ci il # ###### tarixli qərardadı ilə həmin qiymətləndirmə nəticələrinin ləğv edilməsi ilə bağlı bankın iddia ərizəsi üzrə icraata xitam verilmişdir. Həmin qərardaddan isə şikayət verilməmiş və qərardad qanuni qüvvvəyə minmişdir. Belə olan halda, həmin hesabat qüvvədə olmasına baxmayaraq, Nizami rayon Icra şöbəsinin 2023-cü il # #### tarixli qərarı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi üçün “xxxx” MMC-dən qiymətləndirici dəvət edilməsi qanunsuz, əsassız, habelə səmərəlilik və prosessual qənaət prinsipinə zidd olmuşdur. Həmin qərarda isə icra məmuru əvvəlki hesabatla razılaşmaması və ya bunun əsasları barədə hər hansı dəlil göstərməmişdir. Görünür ki, bank icra şöbəsi ilə anlaşaraq əmlakın tənasübsüz dərəcədə aşağı qiymətə əldə olunmasında maraqlı olmuş, icra şöbəsi də qanunsuz və əsassız olaraq əvvəlki hesabat qüvvədə olduğu halda, heç bir zərurət olmadan əmlakı təkrar qiymətləndirməyə göndərmişdir.
17. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il ## #### tarixli e-*-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə (qətnamədə yol verilmiş yanlışlığın düzəldilməsi barədə məhkəmənin 2025-ci il # ###### tarixli qərardadı nəzərə alınmaqla) iddia qismən təmin edilmiş, ünvan 2 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasına dair MMC ilə ASC arasında bağlanmış 2023-ci il ## #### tarixli **/** saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, həmin qeyri-yaşayış binasına dair ASC-nin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən 2024-cü il ## ###### tarixli ********** nömrəli qeydin ləğv edilərək həmin qeyri-yaşayış binası üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir (hakim – N.Əhmədova).
18. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, ünvan 2 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%- dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binası üzrə ilkin hərrac 2015-ci il ## ######, saat 11:00-da keçirilmiş, qeyd edilən hərrac baş tutmamış, 2015-ci il ## ###### tarixli hərracda əmlakın ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətə təklif edilmişdir. Başqa sözlə, ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmadığına görə baş tutmamışdır. Lakin Bakı şəhəri Nizami rayon Icra şöbəsinin icra məmuru X1 2015-ci il # ###### tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarı mövcud olduğundan 2015-ci il ## ###### tarixli hərrac keçirilə bilməzdi. Başqa sözlə, həmin hərrac icraatda olmayan icra sənədi üzrə keçirildiyindən etibarsız olmuşdur. Bununla yanaşı, “X5” MMC tərəfindən 2017-ci il ## ####### tarixdə, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 3 150 000 manat olmaqla növbəti hərrac keçirilmişdir. Halbuki birinci etibarlı hərrac iştirakçı olmadan baş tutmadığından 2017-ci il ## ####### tarixli hərracda ilkin satış qiyməti 15 faiz aşağı salınmalı idi. Bu səbəbdən 2017-ci il ## ####### tarixli hərrac da etibarlı hesab oluna bilməz. Daha sonra Bakı şəhəri Nizami rayon Icra şöbəsinin icra məmuru X1 2017-ci il ## ####### tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərar qəbul etmiş, buna rəğmən, 2017-ci il # ######, saat 11:00-da növbəti hərrac keçirilmişdir. Qeyd edilən hərrac da icraatda olmayan icra sənədi üzrə həyata keçirildiyindən etibarsızdır. Bununla yanaşı, ilkin hərrac (2015-ci il ## ###### tarixli hərrac) etibarlı olduğu və iştirakçı olmadığından baş tutmamış hesab olunduğu halda, MMC tərəfindən 2023-cü il ## ####, saat 11:00da ilkin satış qiyməti 1 500 000 manat müəyyən edilməklə hərrac keçirilmiş, hərrac alıcı müraciəti olmadığından baş tutmamış elan edilmiş, növbəti hərrac 1 500 000 manatdan 15 faiz aşağı qiymətlə 2023-cü il # ####, saat 11:00-da keçirilmiş, həmin hərrac da heç bir alıcı iştirak etmədiyindən baş tutmamış elan edilmişdir. Belə olan halda, 2017-ci il tarixli birinci və ikinci hərrac müstəqil qiymətlə keçirildiyindən etibarsız hesab edilməlidir.
19. Beləliklə qeyri-yaşayış binasının satışı üzrə yalnız 2015-ci il ## ###### tarixli hərrac etibarlıdır. Lakin buna rəğmən ipoteka predmeti ipoteka saxlayan ASC-yə əldə edilməsi üçün təqdim edilmiş və sonuncu tərəfindən qəbul edilmişdir. Belə olan halda, ASC-nin ipoteka predmetini əldə etməsi qanunsuz olmuşdur. Digər tərəfdən, hazırda “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal mövcud olmadığından, yəni yalnız bir hərrac keçirildiyindən (etibarlı hərracların sayı) ipotekaya xitam verilməsi üçün hər hansı əsas da mövcud deyildir.
20. Məhkəmə gəldiyi nəticəni “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.1, 43.7, 43.7-1, 43.8-ci maddələri, ““Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4- 43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair” Konstitusiya Məhkəməsinin 2014-cü il ## ####### Qərarı, Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” **/**** nömrəli 2022-ci il ## ###### tarixli qərardadına istinadla əsaslandırmışdır.
21. Iddiaçı apellyasiya şikayətində qətnamənin iddianın rədd edildiyi hissədə ləğv edilməsini, həmin hissədə də iddianın tam təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
22. Cavabdeh ASC isə apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini, iddianın təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
23. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətləri təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən hakim – T.Mahmudova, hakimlər – Z.Şirinov və L.Əliyeva).
24. Məhkəmə birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və hüquqi mövqeyi ilə razılaşmış və bildirmişdir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin qərarında da ifadə olunduğu kimi ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi ilə bağlı hər hansı əsasla üç və da çox hərracın keçirilməsi hüquqi əsasdan məhrumdur. Eyni zamanda ipoteka haqqında qanunvericilikdə ilkin satış qiyməti müəyyən edildikdən sonra onun azaldılması ilə bağlı dəqiq tənzimləmə aparılmış, ilkin satış qiymətinin müxtəlif illərdə təkrar-təkrar müəyyən edilməsi imkanı təsbit edilməmişdir. Başqa sözlə, birinci hərrac etibarlı olduğu halda, digər hərraclar üçün satış qiyməti birbaşa qanunvericiliklə təsbit edilmiş faizlər tətbiq edilməklə alınır.
25. Kollegiya hesab etmişdir ki, 2023-ci il ## #### tarixli **/** saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, həmin qeyri-yaşayış binasına dair cavabdeh1 ASC-nin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən 2024-cü il ## ###### tarixli ********** nömrəli qeydin ləğv edilərək həmin qeyri-yaşayış binası üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi barədə birinci instansiya məhkəməsinin nəticəsi qanuni və əsaslıdır.
26. Kollegiya qeyd etmişdir ki, 2015-ci il ## ###### tarixli hərrac etibarlı olduğundan ipoteka predmeti yalnız 3.150.000 manatdan 15 % aşağı qiymətlə təkrar hərraca çıxarılmalıdır. Iddiaçının qeyri-yaşayış binasının ipoteka yüklülüyünə xitam verilməsi barədə tələblərinin qanuni əsasını “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsi təşkil edir. Hazırki işdə isə həmin maddənin dispozisiya şərtlərinin mövcud olması müəyyən edilmir. Belə ki, qeyri-yaşayış binasının satışı üzrə yalnız bir - 2015-ci il ## ###### tarixli etibarlı hərrac keçirildiyindən ipotekaya xitam verilməsi üçün hər hansı əsas da mövcud deyildir.
27. Kollegiya göstərmişdir ki, icra sənədi yenidən icraya yönəldildikdə icra məmuru icra sənədini ilk dəfə qəbul etdiyi andan həyata keçirilmiş bütün hərəkətləri qüvvədə saxlayır, icra sənədinin icrası sadəcə dayandırıldığı yerdən davam etdirilir.
28. Məhkəmə göstərmişdir ki, iş materiallarından müəyyən olunur ki, iddiaçının nümayəndəsi-vəkili 2024-cü il ## ###### tarixdə məhkəməyə elektron kabinet vasitəsi ilə ərizə ünvanlayaraq iddia ərizəsi üzrə iddia tələbindən imtina etdiyini və üzrə icraata xitam verilməsini xahiş etmiş, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən icraata xitam verilmə barədə ərizə nəzərə almaqla iş üzrə icraata xitam verilməsi üçün iş məhkəmə baxışına təyin edilmiş və 2024-cü il ## ###### tarixli qərardad ilə hazırki iş üzrə icraata xitam verilmişdir. Daha sonra 2024-cü il ## ###### tarixli qərardadı ilə həmin qərardad ləğv edilmiş və işə mahiyyəti üzrə baxılması Bakı Kommersiya Məhkəməsinin binasında 2024-cü il ## ###### tarixə, saat 12:40-a təyin edilmişdir. Kollegiya bankın apellyasiya şikayətinin dəlilinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iddiaçı və cavabdeh cavabdeh1 ASC-nin nümayəndəsinin vəsatətlərinə əsasən işin mahiyyəti üzrə düzgün araşdırılması üçün yeni sübutların təqdim olunması əsasları baxış iclasında yaranmışdır. Həmçinin iddiaçının nümayəndəsi-vəkili elektron kabineti vasitəsilə məhkəməyə iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə təqdim etməmiş, iddia tələbinə əlavə izahat və mülahizələrini təqdim edərək məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmasını xahiş etmişdir.
29. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 152.1, 152.5, 157.1, 319.5, 337.5, 415.2, 416-cı, “Ipoteka haqqında” Qanunun 30.1, 30.2, 30.3, 30.4, 30.5, 31.1, 31.2, 34, 42.1, 43, 48.1-ci, “Icra haqqında” Qanunun 23.1, 23.3-ci, MPM-in 4.1, 14.2, 77.1, 385-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Iddiaçı kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin mübahisələndirilən hissədə, yəni apellyasiya şikayətinin və iddia tələbinin təmin edilmədiyi hissədə (müvafiq qeyriyaşayış
30. binası üzərində cavabdeh1 ASC-nin ipoteka yüklülüyünə (ipotekaya) xitam verilməsi və ipoteka yüklülüyünə dair qeydin xxxx Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən ləğv edilməsi tələbi) ləğv edilməsi, iddia tələbinin həmin hissədə də təmin edilməsi (tam təmin edilməsi) barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
31. Cavabdeh ASC kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edərək iddianın rədd edilməsi barədə yeni qərarın qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlilləri
32. MM-in 324.5, 415.3, 416.1, “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8, “Icra haqqında” Qanunun 23.7, “Normativ hüquqi aktlar haqqında” Konstitusiya Qanunun 2.5-ci maddələri və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 2014-cü il ## ####### tarixdli Qərarı üzrə - 2015-ci il # ###### tarixli sözügedən qərarın məhz 2016-cı il # ###### tarixdə qüvvəyə minməsindən söhbət gedə bilərdi ki, qeyd olunan tarixdə qüvvəyə minmiş belə qərar da artıq keçirilmiş hərracın etibarsızlığı ilə nəticələnə bilməzdi. Başqa sözlə, icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması ilə bağlı qərarın maraqlı şəxslər tərəfindən 30 günlük mübahisələndirmə imkanı nəzərdə tutulduğundan həmin qərar qəbul edildiyi tarixdə yox, mübahisələndirmə müddətinin başa çatmasından sonra qüvvəyə minməli, həmin tarixədək isə icra sənədi icraatda qalmış hesab edilməli idi. Tələbkar icra qurumuna ünvanlandığı icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə müvafiq məktubla ipoteka predmetinin “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.7–43.8-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş müstəsna hüququndan imtina etdiyini, ipoteka predmetinin hərracdan əldə edilməsinə dair alğısatqı müqaviləsi bağlamaqdan və həmin əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı hərracın yekunlarına dair protokolu əldə etməkdən imtina etdiyini birmənalı şəkildə ifadə etmişdir. Hərraclar baş tutmadıqdan sonra tələbkara onu ikinci hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz aşağı qiymətə əldə etmək imkanı yaradılmış, lakin tələbkar həmin imkandan istifadə etməmişdir. Belə olan halda tam icra olunmuş icra sənədinin məhkəməyə qaytarılmasından söhbət gedə bilməzdi.
33. MPM-in 418.6-cı maddəsi üzrə - məhkəmə iddia tələbinin ipotekaya xitam verilməsi hissəsinin təmin edilməsindən imtina edilərkən, Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” **/**** saylı, 2022-ci il ## ###### tarixli Qərardadının 18, 22, 23, 24, 31, 32, 39 və 64-cü bəndlərində əks olunmuş mübahisəli məsələ ilə bağlı hüquqi mövqe nəzərə alınmamışdır. Təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən 30 təqvim günündən artıq müddət keçməsinə baxmayaraq, əmlakı “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydada 25 faiz endirimlə əldə etmək hüququndan istifadə etməmiş, həmçinin hərracların keçirilməsi zamanı icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə icra qurumuna məktub ünvanlamaqla dolayısı ilə həmin dövrdə sözügedən əmlakı əldə etmək niyyətində olmadığını və hərracların davam etməsində maraqlı olmadığını ifadə etmişdir. Bununla belə, istinad olunan Qərardadın 31, 32 və 64-cü bəndlərində izah edilmiş halların heç biri baş vermədən, heç bir maddi-hüquqi və prosessual zərurət olmadan, habelə 2015-ci ildə keçirilmiş hərracların nəticələri qüvvədə olduğu və həmin hərracların qanuniliyini və etibarlılığını istisna edən hər hansı qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktı mövcud olmadığı halda, icra qurumu sonradan “Ipoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsinin, habelə 43.4–43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2014-cü il ## ####### tarixli qərarının yalnız iki hərracın keçirilməsi və yeni hərracların qanunsuzluğu barədə müddəalarını pozaraq, 2017 və 2023-cü illərdə digər hərrac təşkilatçılarına sifarişlər vermişdir. Ipoteka saxlayanın 2015-ci ildə istifadə etmədiyi və dolayısı ilə istifadə etməkdən imtina etdiyi hüquqi imkan ona özbaşına şəkildə yenidən yaradılmışdır ki, bu da ipoteka qoyanın qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarmışdır.
a) Cavabdeh ASC-nin kassasiya şikayətinin dəlilləri
34. “Icra haqqında” Qanunun 51.1-ci maddəsi üzrə - Məhkəmə kollegiyası qətnamənin 78-ci abzasında Konstitusiya Məhkəməsinin mövqeyinə istinad edərək ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi zamanı üç və daha çox hərracın keçirilməsinin hüquqi əsası olmadığını qeyd etmişdir. Lakin bu nəticə “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23-cü maddəsinin hüquqi mahiyyətinə, habelə Ali Məhkəmənin formalaşdırılmış məhkəmə təcrübəsinə ziddir. Hər iki instansiya məhkəməsi 2015-ci ildə icra sənədinin icraatda olmamasını əsas götürmüş, lakin həmin dövrdə keçirilmiş hərracları hüquqi nəticələrinə görə iki mərhələyə ayıraraq, icra sənədinin geri qaytarılmasından əvvəl keçirilən hərracları etibarlı, sonrakıları isə etibarsız hesab etmişdir. Halbuki icra sənədinin geri qaytarılması icraatın dayandırılması deyil, onun tam başa çatması və hüquqi nəticələrinin aradan qalxması deməkdir. Məhkəmənin özü də icra sənədinin geri qaytarılmasını onun icraatda olmaması kimi qiymətləndirdiyi halda, geri qaytarma institutunun icraatın dayandırılması ilə eyniləşdirilməsi və sonradan icra sənədinin yenidən icraya yönəldilməsinin icraatın davamı kimi qəbul edilməsi hüquqi məntiqə uyğun deyildir. Bundan əlavə, məhkəmə kollegiyası ilkin satış qiymətinin bir dəfə müəyyən edildikdən sonra müxtəlif illərdə yenidən müəyyən edilməsinin mümkün olmadığını bildirmiş, lakin bu mövqeyini konkret hüquq norması ilə əsaslandırmamışdır. Hazırkı iş üzrə məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanı yönəltmiş, lakin ilkin satış qiymətini müəyyən etməmişdir. Bu halda ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi icra icraatı mərhələsində icra məmurunun səlahiyyətlərinə aiddir. Məhkəmə tərəfindən qiymət müəyyən edilmədikdə, icra məmuru tələbin faktiki icrasını təmin etmək məqsədilə müstəqil qiymətləndirici cəlb etmək hüququna malikdir. Icra icraatı çərçivəsində yalnız bir dəfə qiymətləndirmə aparılmasını nəzərdə tutan imperativ norma mövcud deyildir. Bazar şəraitinin dəyişkənliyi və icra sənədinin müxtəlif mərhələlərdə icra edilməsi zərurəti nəzərə alındıqda, yenidən qiymətləndirmə həm hüquqi, həm də praktik baxımdan əsaslandırılmışdır.
35. “Ipoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsi üzrə - hərrac keçirilməmişdən əvvəl bank tərəfindən icra sənədinin geri qaytarılması və hərracın keçirilməməsi üçün zəruri tədbirlər görülmüşdür. Icra orqanının ərizəyə gec münasibət bildirməsi tələbkarın ziyanına şərh edilə bilməz. Məhkəmə 2015 və 2017-ci illərdə keçirilmiş hərraclara dair münasibət bildirərkən maddi və prosessual hüquq normalarını pozmuşdur. Belə ki, 2015-ci ildə keçirilmiş hərraclara dair sənədlər yalnız baxış iclasında təqdim edilmiş, iddiaçı həmin sənədlərin özündə olduğunu və onları daha əvvəl təqdim etmək imkanına malik olduğunu açıq şəkildə bildirmişdir. Bank nümayəndəsi bu səbəbdən həmin sübutların mübahisənin predmeti kimi qəbul edilməsinə etiraz etmişdir. Buna baxmayaraq, məhkəmə baxış mərhələsində təqdim edilmiş sübutlara qiymət verərək Prosessual Məcəllənin tələblərini pozmuşdur. Məhkəmənin 2015-ci ildə keçirilmiş birinci hərracın davamı olaraq uzun illər sonra ikinci hərracın keçirilməsinin mümkün olması barədə mövqeyi həm qanunvericiliyə, həm də texniki reallıqlara ziddir. On il sonra eyni hərracın davam etdirilməsi nə hüquqi, nə də texniki baxımdan mümkündür. Hərrac təşkilatlarının sənədləri bu qədər müddət ərzində saxlamaması faktı iş materialları ilə də təsdiq olunmuşdur. Bundan əlavə, icra sənədi məhkəməyə geri qaytarıldıqdan sonra yenidən icraya yönəldildikdə, icra məmuru icraata “Icra haqqında” Qanunun 8-ci və 23-cü maddələrinə uyğun olaraq yenidən başlayır və borcluya könüllü icra üçün müddət verir. Bu müddət ərzində borc icra edildiyi halda ipoteka predmetinin hərraca çıxarılmasına ehtiyac qalmır. Bu da əvvəlki hərracın davam etdirilməsi ehtimalını tamamilə istisna edir. Hazırda hərracların elektron portal vasitəsilə keçirilməsi, sifarişlərin avtomatik və təsadüfi bölgü əsasında müxtəlif hərrac təşkilatlarına yönləndirilməsi də 2015-ci ildə keçirilmiş hərracın 2025-ci ildə eyni təşkilat tərəfindən davam etdirilməsinin mümkün olmadığını göstərir. Beləliklə, məhkəmənin gəldiyi nəticə qanunvericiliyə, mövcud icra qaydalarına və hərrac mexanizminin texniki imkanlarına uyğun olmayıb, qəbul edilmiş məhkəmə aktının qanuniliyinə əsaslı şübhələr yaradır.
36. “Icra haqqında” Qanunun 23.1.1-ci maddəsi üzrə - apellyasiya məhkəməsi bu normanı elə şərh etmişdir ki, guya icra sənədi yenidən icraya yönəldildikdə əvvəl həyata keçirilmiş bütün icra hərəkətləri qüvvədə saxlanılır və icraat sadəcə dayandırıldığı yerdən davam etdirilir. Lakin bu yanaşma “Icra haqqında” Qanunun hüquqi mahiyyətinə uyğun deyildir və faktiki olaraq Qanunun 17-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş icraatın dayandırılması institutu ilə eyniləşdirilir. Icra sənədi geri qaytarıldıqdan sonra icra məmurunun əvvəl görülmüş icra tədbirlərini qüvvədə saxlaması üçün nə hüquqi əsas, nə də məntiqi izah mövcuddur. Icra orqanlarında formalaşmış sabit təcrübəyə əsasən, icra sənədi geri qaytarıldıqda görülmüş icra tədbirləri ləğv edilir. Icra sənədinin geri qaytarılması ilə icraatın dayandırılması eyni hüquqi institutlar olmayıb, onların eyniləşdirilməsi səhv hüquqi nəticələrə gətirib çıxarır. Bu baxımdan, məhkəmənin icra sənədinin 2015-ci il ## ###### tarixdə geri qaytarılmasından sonra keçirilmiş hərracları etibarsız sayması və yalnız ilkin hərracı etibarlı hesab etməsi qanunvericiliyin tələblərinə və formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə ziddir.
37. MPM-in 53, 78.1, 254.1.4-ci maddələri üzrə - iddiaçının nümayəndəsi-vəkili tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş “iddia ərizəsinə əlavə” ilə iddianın həcmi faktiki olaraq artırılmış və iddia tələbindən kənara çıxılmışdır. Halbuki iddianın əsası və ya predmeti yalnız işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər dəyişdirilə və ya iddia tələbinin həcmi artırıla bilər. Ilkin iddia ərizəsində iddiaçının tələbi yalnız ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı, mülkiyyət hüququnun bərpası və ipotekaya xitam verilməsi ilə məhdudlaşmışdır. Iddiaçı tərəfindən əmlakın ilkin satış qiyməti ilə bağlı ayrıca iddia tələbi irəli sürülməmişdir. “Iddia ərizəsinə əlavə” adı altında təqdim edilən ərizə ilə iddia tələbinin həcmi genişləndirilmişdir. Həmin ərizədə göstərilən hallar məhkəmənin hazırlıq iclası mərhələsində də mövcud olmuşdur və bu dəyişikliklərin vaxtında edilməməsinin iddiaçıdan asılı olmayan səbəblərlə bağlı olması əsaslandırılmamışdır. Birinci instansiya və apellyasiya instansiyası məhkəmələri iddia tələbindən kənara çıxaraq, iddiaçı tərəfindən irəli sürülməmiş ilkin satış qiyməti məsələsinə hüquqi qiymət vermişdir. X3 Saday qızı Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək İddiaçı fəaliyyət qabiliyyəti olmayan hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Həmin iş Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin icraatında olan zaman bu hal barədə məhkəməyə məlumat verilmiş, icraatın dayandırılması barədə yazılı vəsatət təqdim edilmiş, qərardadlar əlavə edilmişdir. Lakin buna baxmayaraq, məhkəmə icraatın dayandırılması barədə qərardad qəbul etməmiş və bununla da prosessual qanunvericiliyin tələblərini kobud şəkildə pozmuşdur. Iddiaçının vəkili tərəfindən 2015ci il tarixli hərraca dair sübutlar məhkəmənin baxış iclasında təqdim edilmişdir. Həmin iclasda vəkil bu sənədləri İddiaçı ofisindən əldə etdiyini bildirmişdir ki, bu da sübutların mövcudluğunun iddiaçı tərəfə əvvəlcədən məlum olduğunu təsdiq edir. Belə olan halda, sübutların vaxtında təqdim edilməməsi iddiaçının iradəsindən asılı olmayan səbəblərlə əsaslandırıla bilməz.
38. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 2021-ci il ## ###### tarixli, **/**** saylı qərardadına istinadən göstərmişdir ki, qərardad birbaşa məhkəmə qaydasında tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi ilə bağlı işləri əhatə etməsə də, icra icraatı ilə iddia icraatının səlahiyyət və predmet sərhədlərinin düzgün müəyyən edilməsinə dair mühüm hüquqi mövqe formalaşdırmışdır. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı işi üzrə qərarla ipoteka predmetinə tutma yönəldilmiş, lakin əmlakın ilkin satış qiyməti məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməmiş və bu səlahiyyət birbaşa icra məmuruna aid edilmişdir. Bu isə qiymətləndirmə prosesinin icra icraatı çərçivəsində icra məmuru tərəfindən həyata keçirilməsinin hüquqi əsasını təşkil edir. Icra məmurunun əmlakın ilkin və ya təkrar qiymətləndirilməsini həyata keçirməsi həm qanunvericiliyə, həm də icra icraatının mahiyyətinə uyğundur. Əks yanaşma icra məmurunun qanunla müəyyən edilmiş səlahiyyətlərinin əsassız məhdudlaşdırılmasına və icra icraatının obyektivliyi ilə effektivliyinin pozulmasına gətirib çıxarar.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
39. Kassasiya şikayətlərinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir.
Kassasiya baxışının hədləri
40. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi tam mübahisələndirdiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-n 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq tam yoxlanılacaqdır.
41. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir.
Tətbiq edilən hüquq
42. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 319. Borclunun öhdəlikləri yerinə yetirməyi gecikdirməsinin nəticələri ... 319.5. Əgər birinci hərracın keçirilməsi zamanı əşyanın ilkin satış qiymətinin yetmiş faizinə çatan təklif olmazsa, hərrac yenidən keçirilməlidir. Təkrar hərrac, təkrarən keçirilməsinə istinad edilərək, birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərrac zamanı ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti heç olmasa hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olmalıdır. Bu baş verməzsə, hərrac keçirilmir. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur. ...”
“Maddə 415. Hərracın təşkili və keçirilmə qaydası ... 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. ...”
“Maddə 416. Hərrac keçirilməsi qaydalarının pozulması nəticələri 416.1.Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.”
43. “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə 34. Əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin vaxtında icra olunmaması, əsas öhdəlik üzrə faizlərin ödənilməsi müddətlərinin ardıcıl olaraq iki dəfə pozulması, ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin yerinə yetirilməməsi anından Ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququ yaranır.”
“Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirir, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərir. Birinci elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 30 təqvim günü qalmış verilir. Hərracın keçirilməsinə 15 təqvim günü qalmış ikinci elan verilir.”
“Maddə 43. Hərracın təşkilatçısı aşağıdakı hallardan biri baş verdikdə, hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi kütləvi informasiya vasitəsində məlumat dərc etdirir: hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə; hərracın iştirakçısı olmadıqda; hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə; hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə, bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın. Hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər. Ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda, birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 45 təqvim günündən gec olmayaraq, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərrac təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə, bu Qanunun 43.1.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş səbəbə görə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxarır. Təkrar hərracda bir iştirakçı olduqda hərrac baş tutmuş hesab olunur və bu halda həmin şəxs hərracın qalibi olur. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər. Ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.”
“Maddə 48.1. Ipotekaya aşağıdakı hallarda xitam verilir: 48.1.1. ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan bu barədə razılığa gəldikdə; 48.1.2. əsas öhdəliyə xitam verildikdə; 48.1.3. tutmanın yönəldilməsi nəticəsində ipoteka predmeti satıldıqda; 48.1.4. ipoteka predmeti məhv olduqda; 48.1.5. bu Qanunla nəzərdə tutulmuş digər hallarda.”
44. “Icra haqqında” Qanunun müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 23.1. Tələbin icra edilmədiyi və ya qismən icra edildiyi icra sənədi aşağıdakı hallarda icra sənədini vermiş məhkəməyə və ya digər orqana (notariusun icra qeydi isə tələbkara) qaytarılır: 23.1.1. tələbkarın ərizəsi əsasında; ...
Maddə 23.3. Icra sənədinin qaytarılması bu Qanunun 23.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar aradan qalxdıqdan sonra tələbkar müraciət etdikdə sənəd yenidən icraya yönəldilir. Bu Qanunun 23.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar aradan qalxdıqdan sonra tələbkar icra qeydinin icrası üçün yenidən aidiyyəti icra qurumuna müraciət edə bilər. Bu hallarda icra qurumu icra qeydini icraata qəbul etməli və bu Qanunla nəzərdə tutulan tədbirləri görməlidir.”
45. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 14. Iş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri ... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. ...”
“Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi
77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. ...”
“Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi
Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.”
“Maddə 416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri
416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.”
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
46. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətlərinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1- ci maddəsi).
47. “Kassasiya məhkəməsi sübut və faktlara yenidən qiymət vermədən işin hallarını müəyyən olunmuş kimi qəbul edərək, apellyasiya məhkəməsinin qərarının mahiyyəti üzrə düzgün olub-olmamasını yoxlamır, onu yalnız məhkəmə tərəfindən qanunun tələblərinə riayət olunub-olunmaması maraqlandırır, çünki həmin məhkəmənin fəaliyyətinin fundamental prinsipinə görə, “kassasiya məhkəməsi işi deyil, qərarı mühakimə edir”. Məhkəmə aktı o zaman qanuni hesab olunur ki, mübahisəyə prosessual qanunla müəyyən olunmuş qaydalara uyğun olaraq baxılmış və qərar qəbul olunmuş, mübahisələndirilən münasibətlər isə onlara dair maddi hüquq normaları ilə müəyyən edilmiş qaydalarla tənzimlənmişdir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 420-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2012-ci il ## ###### tarixli Qərarı).
48. Işin faktiki hallarını araşdıran aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, ünvan 2 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyriyaşayış binasının satışı üzrə yalnız 2015-ci il ## ###### tarixli hərrac etibarlıdır. Belə olan halda, cavabdeh ASC-nin ipoteka predmetini əldə etməsi üçün qanuni əsas olmamışdır.
49. Apellyasiya məhkəməsi göstərmişdir ki, “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2014-cü il ## ####### Qərarında göstərilmişdir ki, “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin Qanuna zidd hesab edilməlidir. Konstitusiya Məhkəməsinin qərarında da ifadə olunduğu kimi ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi ilə bağlı hər hansı əsasla üç və da çox hərracın keçirilməsi hüquqi əsasdan məhrumdur. Eyni zamanda ipoteka haqqında qanunvericilikdə ilkin satış qiyməti müəyyən edildikdən sonra onun azaldılması ilə bağlı dəqiq tənzimləmə aparılmış, ilkin satış qiymətinin müxtəlif illərdə təkrar-təkrar müəyyən edilməsi imkanı təsbit edilməmişdir. Başqa sözlə, birinci hərrac etibarlı olduğu halda, digər hərraclar üçün satış qiyməti birbaşa qanunvericiliklə təsbit edilmiş faizlər tətbiq edilməklə alınır və hazırki iş üzrə 2015-ci il ## ###### tarixli hərrac etibarlı olduğundan ipoteka predmeti yalnız 3.150.000 manatdan 15 % aşağı qiymətlə təkrar hərraca çıxarılmalıdır.
50. “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə görə ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
51. Hazırki iş üzrə müəyyən olunan hallar qeyd olunan normanın nizamlama təsirinin dairəsinə düşmədiyindən məhkəmə ipotekaya xitam verilməsi üçün hər hansı əsasın olmamasını göstərmişdir.
52. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətlərinin dəlillərini apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qətnaməsinin ləğvi üçün əsas hesab etmir və onu da bildirir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qiymətləndirməsi şikayətlərin dəlillərində göstərilən hüquqi məsələlərə tam cavab verir. Kollegiya həmin hüquqi qiymətləndirmə və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır, eyni qiymətləndirmənin təkrarlanmasına zərurət görmür.
53. Kassasiya şikayətlərinin prosessual hüquq normalarının pozuntusuna dair dəlillərinə gəldikdə qeyd edilməlidir ki, prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün olmayan qətnamə qəbul edilməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin (MPM-in 418.3-cü maddəsi). Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə MPM-nin 14.2, 77.1, 88 və 217-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olmuş, işdəki sübutlar mülki prosessual qanunvericiliyin mümkünlük, aidlik və mötəbərlik tələbləri nəzərə alınmaqla qiymətləndirilmiş, mübahisəli hüquq münasibətinə maddi hüquq norması düzgün tətbiq edilmişdir.
54. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayətləri isə təmin edilməməlidir.
55. MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Kassasiya şikayətləri təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.