Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-1233/2025 17.06.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı cavabdeh “xxxx” MMC-yə qarşı “ pul” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə (açar söz: zərər tələbi) Hakimlər X1 sədrliyi və məruzəsi ilə, X2 və X3 ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi, Iddiaçının vəkili və nümayəndəsi nümayəndə1, Cavabdehin nümayəndəsi nümayəndə2 iştirakları ilə, Iddiaçı İddiaçı cavabdeh “xxxx” MMC-yə qarşı “pul” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, e-*-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq, müəyyən etdi: Işin halları: 1. - 1.1-ci bəndinə əsasən “xxxx” MMC adlanacaq ünvan 1 ünvanda yerləşən, istifadə üçün qəzalı və ətraf mühitə harmoniyasını itirmiş vəziyyətdə olan binada Mülkiyyətçiyə məxsus qeyri yaşayış sahəsinin söküntüsünü və bu sahədə yeni yaşayış binasının tikintisini həyata keçirərək, bu binada «Mülkiyyətçi»-nin söküntüsü nəzərdə tutulmuş mülkiyyətində olan 24.3 kv.m əsas sahə, zirzəmisi 10.5 kv.m. köməkçi sahəsi olan cəmi 34.8 kv.m. obyekt əvəzinə 45 kv.m. ölçüdə obyekt «Mülkiyyətçi»-nin mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür. - 1.2-ci bəndinə əsasən mülkiyyətçi bu müqaviləyə əsasən mülkiyyətində olan sahəni söküntü üçün “xxxx” MMC-yə təhvil verməyi bu müqavilədə göstərilən müddətdə və qaydada yeni tikilmiş sahəni qəbul etməyi öhdəsinə götürür. - 2.1-ci bəndinə əsasən «Mülkiyyətçi»nin hüquq və vəzifələri: - 2.1.1-ci bəndinə əsasən söküntüsü nəzərdə tutulan evdə ona məxsus sahənin boşaldılması tarixinədək olan kommunal borcları tam ödəmək şərti ilə sahədə qeydiyyatda olan və 18 yaşı tamam olmuş şəxslərin notarial qaydada təsdiq edilmiş razılıq ərizələrini “xxxx” MMCyə təhvil verilməsini təmin etmək; Sahəni tam boşaldaraq, yüklü olmaması haqda arayış təqdim etmək şərti “xxxx” MMC-yə təhvil vermək; - 2.1.2-ci bəndinə əsasən yeni binanın tikintisi başa çatanadək hər ay 600 AZN kirayə haqqını almaq; - 2.1.3-cü bəndinə əsasən söküntüsü nəzərdə tutulan ona məxsus sahənin boşaldılmasından sonra 3 (üç) gün ərzində müvəqqəti yaşayış yerinin dəqiq ünvanı, əlaqə telefon nömrələrini “xxxx” MMC-nin səlahiyyətli nümayəndəsini yazılı surətdə məlumatlandırmaq; - 2.1.4-cü bəndinə əsasən bina tikintisi dövründə müvəqqəti yaşayış yerinin dəyişməsi zamanı və yaxud əlaqə telefon nömrələrinin dəyişdirilməsi zamanı bu dəyişikliklər barədə 3 (üç) gün ərzində “xxxx” MMC-nin səlahiyyətli nümayəndəsinə yazılı surətdə təqdim etmək; - 2.1.5-ci bəndinə əsasən müqavilədə göstərilən müddətdə “xxxx” MMC-dən müqavilə ilə razılaşdırılmış şərtlərlə uyğun şəkildə sahəni tələb etmək. - 2.2-ci bəndinə əsasən istifadə üçün təhlükəli və ətraf mühitə harmoniyasını itirmiş olan mövcud binadakı sahədən «Mülkiyyətçi»nin razılaşdırılmış icarə haqqı ilə təmin edilməsini “xxxx” MMC tərəfindən həyata keçirilməsini təmin etmək; - 2.2.2-ci bəndinə əsasən müqavilədə göstərilən şərtlər əsasında istifadə üçün təhlükəli və ətraf mühitə harmoniyasını itirmiş olan mövcud binanın söküntüsü üçün şəraitin yaradılması və söküntüsünü təmin etmək; - 2.2.3-cü bəndinə əsasən müqavilənin 2.1.2 bəndində nəzərdə tutulmuş ödənişin ayda 1 (bir) dəfə hər ayın 1-nədək «Mülkiyyətçi»yə ödənilməsini bank vasitəsi ilə təmin etmək; - 2.2.4-cü bəndinə əsasən yeni tikiləcək binanın bünövrəsi qoyulduqdan sonra tikinti işlərini 18 ay müddətinə başa çatdıraraq müqavilə şərtlərinə əsasən «Mülkiyyətçi»yə sahəni təhvil vermək; - 2.2.5-ci bəndinə əsasən binanın tikintisi başa çatdırıldıqda aşkar olunmuş nöqsanları, görülməyən işləri tamamlamaq; - 2.2.6-cı bəndinə əsasən yaşayış binasını müvafiq qaydada Dövlət Komissiyasına təhvil vermək; - 2.2.7-ci bəndinə əsasən bina tikilib təmir edildikdən sonra «Mülkiyyətçi»-dən sahənin təhvil alınmasını tələb etmək.
2. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş ##.##.2024-cü il tarixli çıxarışda iddiaçının adına qeydə alınmış qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi 40,80 kv.m göstərilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi yalnız bu göstəriciyə əsaslanaraq çatışmayan sahəni 4,20 kv.m (45 – 40,80) hesablamışdır. Lakin dövlət reyestrindəki göstərici obyektin faktiki ölçüsünün və müqavilədə nəzərdə tutulan sahənin hesablanması üsulunun müəyyən edilməsi üçün yeganə sübut sayıla bilməzdi; bu məsələ xüsusi texniki bilik tələb etdiyindən apellyasiya icraatında tikinti-texniki ekspertiza təyin olunmuşdur.
3. İddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş ## ### 2025-ci il tarixli “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair mütəxəssis rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Çernyayevski küçəsi, ev 68,70 (yeni qaydalarla: ünvan 2) ünvanda yerləşən 40,80 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin ## ### 2025-ci il tarixinə bazar qiyməti 453 000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
4. Məhkəmənin ##.##.2025-ci il tarixli qərardadı ilə İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Çernyayevski küçəsi, ev 68,70 (yeni qaydalarla: ünvan 2) ünvanda yerləşən 40,80 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi dəyəri və 1 kv.metrinin real bazar qiyməti nə qədər təşkil etməsinin müəyyən edilməsi məqsədi ilə iş üzrə məhkəmə-əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizası təyin edilmişdir. Məhkəmə əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizanın keçirilməsi “xxxx” MMC-yə tapşırılmışdır.
5. “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli CVN/İ **-***/** nömrəli mütəxəssis rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Çernyayevski küçəsi, ev 68,70 (yeni qaydalarla: ünvan 2) ünvanda yerləşən 40,80 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin bazar qiyməti 408 000 manat, 1 kv.metrinin real bazar qiyməti ##.##.2025-ci il tarixinə 10.000 manat müəyyən edilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat:
6. Iddiaçı İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh “xxxx” MMC ilə bağladıqları ##.##.2019-cu il tarixli müqaviləyə əsasən kəsr verilmiş 4,20 kv.m sahənin İddiaçı verilmə öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması, bu mümkün olmadığı halda kəsr verilmiş 4,20 kv.m sahənin dəyəri olan 50 400 manat (4,20x12000) pulun və ödənilmiş 242 manat dövlət rüsumunun cavabdeh “xxxx” MMC-dən tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. Iddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, onunla cavabdeh “xxxx” MMC ilə bağladıqları ##.##.2019-cu il tarixli müqaviləyə əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən 45 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsini, obyekti onun mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Həmin müqavilə üzrə o, müqavilə bağlanan gün öhdəliyini tam olaraq yerinə yetirərək, özümə məxsus qeyri-yaşayış sahəsini cavabdehə təhvil vermişdir. ##.##.2019-cu il tarixli müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən Mülkiyyətçi bu müqaviləyə əsasən mülkiyyətində olan sahəni söküntü üçün “xxxx” MMC-yə təhvil verməyi bu müqavilədə göstərilən müddətdə və qaydada yeni tikilmiş sahəni qəbul etməyi öz öhdəsinə götürür. ##.##.2024-cü il tarixdə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışdan məlum olmuşdur ki, ona “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş qeyri-yaşayış sahəsi müqavilədə göstərilən 45 kv.m yox, 40,80 kv.m-dir. Yəni ki, “xxxx” MMC tərəfindən ona müqavilədə nəzərdə tutulmuş sahədən 4,20 kv.m az sahə verilmişdir. Faktiki olaraq “xxxx” MMC tərəfindən aldadılma nəticəsində ziyana düşmüşdür və hazırda həmin ərazidən 1 kv.m-i 12.000 manata qeyri-yaşayış sahəsi ala bilmir. Belə olan halda “xxxx” MMC ona 4,20 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi verməli, bu mümkün olmadıqda isə həmin sahənin dəyərini ona ödəməlidir. ##.##.2024-cü il tarixdən bu günədək dəfələrlə “xxxx” MMC-yə müraciət edərək onun qeyri-yaşayış sahəsini tam olaraq verməyi və ya kəsr olaraq verilmiş həmin sahənin dəyərini ona ödəməyi tələb etsə də, heç bir nəticə olmamışdır. “xxxx” MMC onunla müqavilə bağlayarkən ona veriləcək qeyri-yaşayış sahəsi mövcud deyildi, həmin müqavilə bağlandıqdan sonra onun qeyri-yaşayış sahəsi sökülmüş və onun yerində inşa edilmiş binadan ona 45 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi verilməli olduğu halda ona faktiki olaraq 40,80 kv.m sahə verilmişdir. Bu hal ona həmin sahəyə mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması ilə bağlı çıxarış verildikdə məlum olmuşdur. Qarşı tərəf onu aldadaraq, ona verilməli olan sahəni az vermişlər. Bu da “xxxx” MMCnin onun vəsaiti hesabına əsassız varlanması ilə nəticələnib.
8. Iddiaçının nümayəndəsi iddia tələbinin dəqiqləşməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçı İddiaçı ilə cavabdeh “xxxx” MMC arasında bağlanılmış ##.##.2019-cu il tarixli müqaviləyə əsasən kəsr verilmiş 4,20 kv.m sahənin dəyəri olan 50 400 manat (4,20x12000) pulun və ödənilmiş 242 manat dövlət rüsumunun cavabdeh “xxxx” MMC-dən tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. Ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, iş üzrə araşdırma zamanı müəyyən olunmuşdur ki, cavabdehin bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli müqaviləyə əsasən kəsr verilmiş 4,20 kv.m sahənin İddiaçı verməsi texniki cəhətdən mümkün deyildir, çünki hər bir tərəfdən qonşu obyektlər digər şəxslərə verilmiş və onların istifadəsindədir. Belə olan halda iddiaçı cavabdehdən icrası mümkün ola bilən pul tələbi etməlidir.
10. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, e-*-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddianın qismən təmin edilməsi, cavabdeh “xxxx” MMC-dən 42 000 manat və dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 216 manat pul vəsaitinin tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi, mütəxəssis rəyinin xərci olaraq 300 manat pul vəsaitinin “xxxx” MMC-dən tutularaq “xxxx” MMCnin hesabına köçürülməsi qət edilmişdir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 140, 385.1, 386.1, 390.1, 390.4, 425, 442, 443.1, 448.4 və 567-ci maddələri, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.1, 14.2, 77.1 və 218.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
12. Həmin qətnamədən cavabdeh “xxxx” MMC apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
13. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə üzrə cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ölçüsü 45 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi verilməli idi. Cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri tam olaraq yerinə yetirmişdir. Mübahisə predmeti olan obyekt iddiaçıya təhvil veriləndə 45 kv.m olaraq təhvil verilmişdir və o, həmin obyekti təhvil alandan bəri şirkətə qarşı heç bir mübahisə qaldırmamışdır. Göründüyü kimi, çıxarış yeni alınmış və çıxarışda 40,8 kv.m göstərildiyi üçün iddiaçı şirkətə qarşı mübahisə qaldırmışdır. Məlum olduğu kimi, reyestr xidməti tərəfindən verilən çıxarışdakı ölçülər ilə faktiki ölçülər arasında hesablama əmsalına görə uyğunsuzluqlar ola bilər. Bu uyğunsuzluğun olması isə cavabdehin üzərinə hər hansı bir öhdəlik qoyulması üçün əsas deyil. Bununla bağlı vəsatət verərək məhkəmədən xahiş etmişdilər ki, iş üzrə tikinti-texniki və əmtəə ekspertizası keçiririlsin və ekspertizanın qarşısında növbəti suallar qoyulsun: 1) Mübahisə predmeti olan obyektin faktiki ölçüsü nə qədər təşkil edir? 2) Mübahisə predmeti olan obyektin içərisində onun real sahəsinin balacalaşdıran hər hansı bir təmirtikinti işləri aparılıbmı? 3) Obyektin içərisində aparılmış təmir-tikinti işləri obyektin ümumi sahəsinin neçə kv.m miqdarında azaldılmasına səbəb olmuşdur? (əgər olubsa) 4) Obyektin 2025-ci ilə real dəyəri nə qədər təşkil edir? 5) Eyni ərazidə qeyri-yaşayış sahəsinin kv.m görə qiyməti nə qədər təşkil edir? Lakin, işə baxan məhkəmə işin faktiki hallarını düzgün müəyyən etmədən, iddiaçının təqdim etdiyi çıxarış əsasında şirkətin müqavilə üzrə öhdəliyini düzgün icra etmədiyini, müqavilədə nəzərdə tutulandan az ölçüdə qeyri-yaşayış sahəsini iddiaçıya verdiyi qənaətinə gəlmişdir. Halbuki işə baxan məhkəmə bu nəticəyə gəlmək üçün mütləq şəkildə tikinti-texniki ekspertiza keçirməli və obyektin faktiki ölçüsünü və digər qeyd edilən məsələləri müəyyən etməli idi. Məhz bu hallar müəyyən edildikdən sonra şirkətin müqavilə üzrə öhdəliyini düzgün formada icra edib-etməməsi məsələsi müəyyən edilə bilərdi. Məhkəmə tərəfindən qiymətləndirmə üzrə ekspertizanın aparılması "xxxx" MMC-yə həvalə edilmişdir. "xxxx" MMC tərəfindən ##.##.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi elektron məhkəmə sisteminə əlavə edilmiş və həmin şirkət qarşısına qoyulan suala əsasən iddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış obyektinin 1 kv.m-nin real bazar qiymətini 10.000 manat məbləğində dəyərləndirmişdir. Həmin ərazi üzrə qeyri-yaşayış obyektlərinin 1 kv.m-nin real bazar qiyməti 5.000 manat civarında olsa da, "xxxx" MMC mövcud bazar qiymətlərinə uyğun qiymət müəyyən etməyərək 1 kv.m-nin real bazar qiymətini 10.000 manat məbləğində dəyərləndirmişdir. Tərəflərindən iddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış obyektinin yerləşdiyi ərazi üzrə bugünkü tarixdə olan qiymətləri əks etdirən fotolar elektron məhkəmə sisteminə əlavə edilərək məhkəməyə təqdim edilmişdir. Həmçinin, qiymətləndirilmə aparılarkən iştirakları təmin edilməmişdir və "xxxx" MMC tərəfindən tərtib edilən qiymətləndirmə rəyini əsassız hesab edirlər. Işə baxan məhkəmə isə bu halları nəzərə almamış və iş üzrə sübutları düzgün qiymətləndirməmişdir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz:
14. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilməmişdir.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
15. Məhkəmə iclasında cavabdehin nümayəndəsi nümayəndə2 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin olunmasını xahiş etdi.
16. Məhkəmə iclasında iddiaçının vəkili və nümayəndəsi nümayəndə1 apellyasiya şikayətini əsassız hesab edərək təmin olunmamasını xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq
17. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin:
- 21.1 və 21.2-ci maddələrinə əsasən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin tam ödənilməsini tələb edə bilər; zərər dedikdə, o cümlədən hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər (real zərər) başa düşülür. - 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətləri etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. - 386.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. - 390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. - 390.4-cü maddəsinə əsasən tərəflər bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini əhatə edən müqavilə (qarışıq müqavilə) bağlaya bilərlər. Tərəflərin razılaşmasından və ya qarışıq müqavilənin mahiyyətindən ayrı hal irəli gəlmirsə, qarışıq müqavilə üzrə tərəflərin münasibətlərinə qarışıq müqavilədə ünsürləri olan müqavilələrə dair qaydalar müvafiq hissələrdə tətbiq edilir. - 425.1-ci maddəsinə əsasən, öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. - 442-ci maddəsinə görə öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. - 443.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. - 448.1-ci maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. - 448.4-cü maddəsinə əsasən borclu öhdəliyin pozulmasına görə bu şərtlə məsuliyyət daşımır ki, pozuntunun onun cavabdeh olmadığı haldan irəli gəldiyini və müqavilə bağlanarkən onun həmin halı nəzərə ala biləcəyini, yaxud bu halı və ya onun nəticələrini istisna edə və ya aradan qaldıra biləcəyini gözləməyin mümkün olmadığını sübuta yetirsin. Borclu maneədən xəbərdardırsa və ya xəbərdar olmalıdırsa, həmin maneə və icra qabiliyyətinə onun təsiri barədə kreditora dərhal məlumat verməlidir. Əgər kreditor məlumatı dərhal almazsa, borclu məlumatın vaxtında alınmaması ilə əlaqədar kreditorun düşdüyü zərər üçün məsuliyyət daşıyır.
18. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının # ###### 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın:
- 3.4-cü bəndinə əsasən yaşayış binasının daxilində yerləşən ictimai təyinatlı otaq və yerləşgələrin sahəsinin hesablanması Qaydaların 4-cü bölməsinə uyğun aparılır; - 4.5-ci bəndinə əsasən binanın yerləşgələrinin sahələri döşəmə səviyyəsində (plintuslar hesaba alınmadan) divarların və arakəsmələrin tamamlanmış səthləri arasındakı ölçülərlə müəyyən edilir.
19. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin:
- 14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 88-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. - 119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. - 119.5 və 119.6-cı maddələrinə əsasən apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar çəkilmiş məhkəmə xərcləri tələblərin təmin edilmiş hissəsinə mütənasib bölüşdürülür; yuxarı məhkəmə instansiyası işi yeni baxışa göndərmədən qətnaməni dəyişdirdikdə məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsini də müvafiq qaydada dəyişdirir. - 384.0.3-cü maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
Əsaslandırıcı hissə
Apellyasiya baxışının hədləri
20. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
21. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” ## ### 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
22. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini və apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, qətnamə iddianın təmin olunmuş hissəsində mübahisələndirildiyindən, qətnamənin əsaslılığı həmin hissədə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi:
23. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, e-*-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi cavabdehdən tutulan əsas məbləğ və məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi hissəsində dəyişdirilməli, qalan mübahisələndirilən hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
24. Işin müəyyən edilmiş hallarına görə, İddiaçı ilə “xxxx” MMC arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli, QY-*** nömrəli müqavilədən qarışıq xarakterli öhdəlik münasibətləri yaranmışdır. Müqaviləyə əsasən iddiaçı ona məxsus ümumi sahəsi 34,8 kv.m olan qeyriyaşayış sahəsini söküntü üçün cavabdehə təhvil vermiş, cavabdeh isə yeni tikilmiş binada iddiaçıya 45 kv.m ölçüdə qeyri-yaşayış obyekti verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Buna görə mübahisə müqavilənin lazımınca icra edilməməsindən irəli gəlir və iddiaçının dəqiqləşdirilmiş pul tələbi çatışmayan sahənin pul ekvivalenti formasında real zərərin əvəzinin ödənilməsinə yönəlmişdir; müqavilə münasibəti mövcud olduğundan əsassız varlanma qaydalarının ayrıca tətbiqinə əsas yoxdur.
25. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilən ##.##.2024-cü il tarixli daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, İddiaçı cavabdeh tərəfindən təhvil verilmiş onun adına qeydiyyata alınmış Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Çernyayevski küçəsi, ev 68,70 (yeni qaydalarla: ünvan 2) ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi 40,80 kv.m olduğu müəyyən edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi yalnız bu sənədə əsaslanaraq kəsr sahəni 4,20 kv.m (45 - 40,80) hesab etmişdir.
26. Cavabdehin obyektin faktiki sahəsinin, daxildə aparılmış təmir-tikinti işlərinin sahəyə təsirinin və obyektin bazar dəyərinin ekspertiza yolu ilə müəyyən edilməli olması barədə dəlili apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən nəzərə alınmış, ##.##.2025-ci il tarixli qərardadla tikinti-texniki ekspertiza, ##.##.2026-cı il tarixli qərardadla isə əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə mütəxəssis tədqiqatı təyin edilmişdir. Bununla da birinci instansiya məhkəməsində natamam araşdırılmış həmin hallar apellyasiya baxışı zamanı tamamlanmışdır.
27. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2026-cı il tarixli, **/*** nömrəli rəyinə əsasən mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin divar və arakəsmələrin tamamlanmış səthləri arasında, içdən-içə ölçülmüş faktiki sahəsi 42,76 kv.m, divaraltı sahələr də daxil edilməklə sahəsi isə 44,47 kv.m təşkil edir. Obyektin daxilindəki alçıpan arakəsmənin tutduğu sahə 0,04 kv.m-dir. Rəydə ölçmənin aparılma qaydası və əldə olunmuş nəticələr göstərilmiş, cavabdeh həmin ölçmələri təkzib edən başqa texniki sübut təqdim etməmişdir.
28. Məhkəmə kollegiyası nəzərə alır ki, mübahisəli obyekt yaşayış binasının daxilində yerləşən ictimai təyinatlı qeyri-yaşayış sahəsidir. “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın 3.4 və 4.5-ci bəndlərinə görə belə yerləşgənin sahəsi döşəmə səviyyəsində divar və arakəsmələrin tamamlanmış səthləri arasındakı ölçülərlə müəyyən edilir. Buna görə müqavilədə divaraltı sahələrin də 45 kv.m-ə daxil olmasını nəzərdə tutan ayrıca şərt olmadığından hüquqi əhəmiyyətli göstərici 44,47 kv.m deyil, 42,76 kv.m-dir. Obyektin əvvəllər iradsız qəbul edilməsi də cavabdehin öhdəliyi lazımınca icra etdiyini təsdiq etmir, çünki sahə fərqi rəsmi qeydiyyat və xüsusi ölçmə nəticəsində obyektiv müəyyən edilmişdir. Beləliklə, çatışmayan sahə 45 – 42,76 = 2,24 kv.m təşkil edir.
29. Birinci instansiya məhkəməsi “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli rəyinə əsasən obyektin 1 kv.m sahəsinin bazar dəyərini 10 000 manat qəbul etmişdir. Cavabdeh bu məbləğin şişirdildiyini, həmin ərazidə 1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin qiymətinin təxminən 5 000 manat olduğunu bildirmiş və internet elanlarının fotoşəkillərini təqdim etmişdir. Bu etirazın yoxlanılması məqsədilə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən əlavə qiymətləndirmə aparılması tapşırılmışdır.
30. “xxxx” MMC-nin ##.##.2026-cı il tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən mübahisəli ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m-nin 2024-cü ilin dekabr ayına bazar dəyəri 9 159 manatdır. Həmin tarix iddiaçının ##.##.2024-cü il tarixli çıxarışla sahə fərqini müəyyən etdiyi və bundan sonra cavabdehə tələblər irəli sürdüyü dövrə yaxın olduğundan müqavilə pozuntusunun pul ifadəsində qiymətləndirilməsi üçün münasib tarixdir. Cavabdehin təqdim etdiyi elanlar tələb olunan satış qiymətlərini göstərməklə real bağlanmış əqdlərin qiymətini təsdiq etmir, habelə həmin obyektlərin yerləşmə, giriş, təmir, hüquqi status və digər qiymətyaradıcı göstəricilər üzrə mübahisəli obyektlə müqayisəliliyini müəyyən etməyə imkan vermir. Buna görə 5 000 manat barədə dəlil mötəbər sübutla təsdiqlənmiş hesab edilə bilməz. Çatışmayan 2,24 kv.m sahənin pul ekvivalenti 2,24 × 9 159 = 20 516,16 manat təşkil edir və bu məbləğ Mülki Məcəllənin 21.2-ci maddəsi mənasında iddiaçının pozulmuş hüququnun bərpası üçün tələb olunan real zərərdir.
31. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, ekspert və mütəxəssis rəylərinin məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi olmasa da, onlar digər sübutlarla birlikdə qiymətləndirilməlidir. Tikinti-texniki rəy obyektin faktiki ölçüsünü normativ ölçmə üsulu ilə müəyyən edir, qiymətləndirmə rəyi isə həmin çatışmazlığın pul ekvivalentini göstərir; rəylər birbirini tamamlayır və iş materiallarındakı hər hansı mötəbər sübutla təkzib olunmur. Cavabdehin ümumi xarakterli etirazları rəylərin nəticələrini şübhə altına almaq üçün kifayət deyildir. Iddiaçının aldadılması barədə iddiasının ayrıca sübuta yetirilib-yetirilməməsi isə nəticəyə təsir etmir, çünki cavabdehin məsuliyyəti müqavilə ilə üzərinə götürdüyü 45 kv.m sahəni tam verməməsindən irəli gəlir.
32. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, cavabdeh müqavilə üzrə 45 kv.m sahə vermək öhdəliyini 2,24 kv.m hissədə lazımınca icra etməmiş, bunun nəticəsində iddiaçıya 20 516,16 manat məbləğində real zərər dəymişdir. Odur ki, apellyasiya şikayəti həmin məbləğdən artıq tutulmuş hissəyə və məhkəmə xərclərinin yenidən bölüşdürülməsinə münasibətdə qismən təmin edilməlidir.
33. Iddia tələbinin 50 400 manatdan 20 516,16 manat hissəsi, yəni 40,7067 faizi təmin edildiyindən iddia ərizəsinin verilməsinə görə ödənilmiş 242 manat dövlət rüsumunun 98,51 manat hissəsi cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalı, qalan 143,49 manat iddiaçıya aid edilməlidir.
34. Apellyasiya şikayəti birinci instansiya məhkəməsinin təmin etdiyi 42 000 manat məbləğə qarşı yönəlmiş, həmin məbləğ 21 483,84 manat azaldılmışdır. Beləliklə, apellyasiya şikayəti 51,152 faiz həcmdə təmin edildiyindən şikayətin verilməsinə görə ödənilmiş 121 manat dövlət rüsumunun 61,89 manat hissəsi iddiaçıdan cavabdehin xeyrinə tutulmalı, qalan 59,11 manat cavabdehə aid edilməlidir.
35. MPM-in 119.1, 119.5 və 119.6-cı maddələrinin tələblərinə görə birinci instansiyada hazırlanmış “xxxx” MMC-nin rəyinin 300 manat xərci yekun təmin edilmiş tələbə mütənasib olaraq 122,12 manat cavabdehə, 177,88 manat iddiaçıya aid edilməlidir. Apellyasiya icraatında keçirilmiş 300 manatlıq tikinti-texniki ekspertiza və 300 manatlıq qiymətləndirmə tədqiqatının hər biri apellyasiya şikayətinin təmin edilmiş hissəsinə mütənasib olaraq 153,46 manat iddiaçıya, 146,54 manat cavabdehə aid edilməlidir.
36. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1, 119.5, 119.6, 384.0.3, 385, 392, 393 və 404–407-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDI:
Cavabdeh “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, e-*-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi qismən – cavabdehdən tutulan pulun məbləği və məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi hissəsində dəyişdirilsin. Cavabdeh “xxxx” MMC-dən 20 516,16 manat (iyirmi min beş yüz on altı manat on altı qəpik) pul vəsaiti tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilsin. Iddia ərizəsinin verilməsinə görə ödənilmiş 242 (iki yüz qırx iki) manat dövlət rüsumunun 98,51 manat (doxsan səkkiz manat əlli bir qəpik) hissəsi cavabdeh “xxxx” MMC-dən tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilsin, qalan 143,49 manat (yüz qırx üç manat qırx doqquz qəpik) iddiaçıya aid edilsin. Apellyasiya şikayətinin verilməsinə görə ödənilmiş 121 (yüz iyirmi bir) manat dövlət rüsumunun 61,89 manat (altmış bir manat səksən doqquz qəpik) hissəsi iddiaçı İddiaçı tutularaq cavabdeh “xxxx” MMC-yə ödənilsin, qalan 59,11 manat (əlli doqquz manat on bir qəpik) cavabdehə aid edilsin. Iş üzrə keçirilmiş məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının dəyəri olan 300 (üç yüz) manat məbləğində pul vəsaitinin 150 (yüz əlli) manat məbləğində hissəsi iddiaçı İddiaçı, 150 (yüz əlli) manat məbləğində hissəsi isə cavabdeh “xxxx” MMC-dən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin (Büdcə təsnifatının kodu: 142595, Büdcə səviyyəsinin kodu 3, X3, 210005, VÖEN: **********, Müxbir hesab: AZ41NABZ01360100000000003944, SWIFT BIK: CTREAZ22, VÖEN: **********, Hesab: AZ34CTRE00000000000002088501) hesabına köçürülsün. Iş üzrə keçirilmiş əlavə məhkəmə-əmtəəşünaslıq (əmlakın qiymətləndirilməsi) ekspertizasının dəyəri olan 300 (üç yüz) manat məbləğində pul vəsaitinin 150 (yüz əlli) manat məbləğində hissəsi iddiaçı İddiaçı, 150 (yüz əlli) manat məbləğində hissəsi isə cavabdeh “xxxx” MMC-dən tutularaq “xxxx” MMC-nin (VÖEN: **********, Bank: Kapital bank Neftçilər KM filialı, hesab: AZ57AIIB400500C9445706666211, Kod: 201229, Müxbir hesab: AZ37NABZ01350100000000001944, VÖEN (Bank): 9900003611, SWIFT: AIIBAZ2XXXX) hesabına küçürülsün. Qətnamə qalan mübahisələndirilən hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.