Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-136/2024 02.10.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı MTK-nın Cavabdeh qarşı “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, pul və qeyriyaşayış sahəsindən çıxarılma” tələbinə dair iddia üzrə kommersiya işi Açar söz: müqavilə münasibəti Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Qurbanov Raqib Əliddin oğlu və Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Həşimli Nigar Vahid qızının katibliyi, ilk iddia üzrə iddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə2, ilk iddia üzrə cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1 iştirakları ilə, ilk iddia üzrə İddiaçı MTK-nın Cavabdeh qarşı “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, pul və qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılma” tələbinə dair ilk, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh İddiaçı MTK-ya qarşı “dəymiş zərərin əvəzinin ödənilməsi və qanunsuz arakəsmənin sökülməsi” tələbinə dair qarşılıqlı iddia ərizələri üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli e-2- 2(113)-2877/2023 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən ayrıayrılıqda verilmiş apellyasiya şikayətlərinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxdı. İşin halları
1. İşin mübahisəsiz hallarından görünür ki. tərəflər arasında bağlanmış 26 yanvar 2018-ci il tarixli 06QYS saylı müqaviləyə əsasən Cavabdeh öz mülkiyyətindəki ünvan 1 ünvanında yerləşən 108 kv.m-dən ibarət qeyri-yaşayış sahəsini sökülmək üçün "Pilot İnşaat-A” MMC-yə təhvil vermiş, İddiaçı MTK bu Müqavilə ilə şərtləndirilmiş müddətdə və qaydada Səməd Vurğun küçəsində yeni tikiləcək binada 3-cü blokun 1-ci mərtəbəsində, ümumi sahəsi 103,0 kv.m-dən ibarət təmirsiz qeyri yaşayış sahəsini Hüseynovun mülkiyyətinə verməyi üzərinə götürmüş və qalıq kimi 27 kv.m-dən ibarət qeyri yaşayış sahəsinin əvəzi olaraq 110 000 manatı nəğd şəkildə bu “Müqavilə”'imzalandığı gün ödənilmişdir.
2. Həmin müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən “Tikinti şirkəti” inşa edəcəyi çoxmənzilli, hündürmərtəbəli yaşayış binasının tikintisini başa çatdırana və “Əmlak miilkiyyətçisi”-ni qeyri yaşayış sahəsi ilə təmin edən günədək onun müvəqqəti fəaliyyəti təmin etmək məqsədi ilə “Əmlak mükiyyətçisi”-nə aylıq 1300 manat məbləğində icarə haqqını 26 yanvar 2018-ci il tarixindən etibarən əvvəlcədən ilk ödəniş gününə istinad edilməklə üç ayda 1 dəfə ödəyir. “Əmlak mülkiyyətçisi”-nin kommunal borcları olduğu halda “Tikinti şirkəti” həmin məbləğləri ona veriləsi kirayə haqlarından tutaraq ödənişlərini təmin edəcəkdir.
3. “X4” MMC tərəfindən verilmiş 16 avqust 2021-ci il tarixli 067 nömrəli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsi, 69 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 103.0 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m-nin bazar dəyəri 10050 manat müəyyən edilir.
4. "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş 25 iyul 2022-ci il tarixli SN 34 nömrəli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, X2 məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsinin təmirsiz olaraq 1 m2 üçün müqayisəli satışlar metodunundan istifadə etməklə 25 iyul 2022-ci il tarixə orta bazar dəyəri 4470 manat təşkil edir.
5. Əmlak Espert Mərkəzi tərəfindən verilmiş 03 fevral 2021-ci il tarixli ƏEM/F21- 104/21 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsi, 69 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsinin 1 kv.metr üçün 03 fevral 2021-ci il tarixinə bazar dəyəri 3500 manat təşkil edir.
6. İş materiallarına İddiaçı MTK-nın inşa etdiyi binanın layihəsi əlavə edilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı Pilot İnşaat-A” MTK Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, xx.xx.2023-cü il tarixdə iddia tələbinin dəyişdirilməsi barədə ərizə verərək İddiaçı MTK tərəfindən Cavabdeh 329994 manat kompensasiya ödənilməsi və Cavabdeh tərəfindən aldatma yolu ilə İddiaçı MMC (hazırda MTK) arasında bağlanmış 06QYS saylı, 26 yanvar 2018-ci il tarixli müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, Cavabdeh İddiaçı MTKnın Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsi inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 2-ci blokun, 1-ci mərtəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması və həmin qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçıya təhvil verilməsi, cavabdehdən əsassız varlanma nəticəsində əldə etdiyi 185000 manat pulun alınaraq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 86 saylı, 25 fevral 2016-cı il tarixli qərarına və Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının 208 saylı, 03 noyabr 2016-cı il tarixli sərəncamına əsasən İddiaçı MMC (hazırda MTK) tərəfindən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun, Şamil Əzizbəyov, Salatın Əsgərova və Mərdanov qardaşları küçələrinin kəsişməsindəki məhəllədə yerləşən yaşayış və qeyri-yaşayış tikililərinin sahibləri ilə razılıqlar əldə edilmiş, onlara mövcüd sahələrindən 20 % əlavə sahə verilməklə və aylıq kirayə haqları ödənilmək şərti ilə müqavilələr imzalanılmış, həmin şəxslərə məxsus yaşayış və qeyri-yaşayış tikililər sökülərək, yerlərində müasir hündürmərtəbəli, 7 girişli, 4 binanın tikintisinə başlanılmışdır. O cümlədən, İddiaçı MMC (hazırda MTK) ilə Cavabdeh arasında 06QYS saylı, 26 yanvar 2018-ci il tarixli müqavilə imzalanmış və müqavilənin 1.1.1-ci bəndinə görə, Cavabdeh Dövlət əmlakının hüquqi və fiziki şəxslərə satılması haqqında 010807 saylı, xx.xx.1998-ci il tarixli Şəhadətnaməyə əsasən mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanda yerləşən 108.0 kv.m-dan ibarət qeyri-yaşayış sahəsini sökülmək üçün "xxxx" MMC-yə təhvil verir. Həmin Müqavilənin 1.1.2-ci və 1.1.3-cü bəndlərinə əsasən İddiaçı MMC tərəfindən Cavabdeh Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsində inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 3-cü blokun, 1-ci mərtəbəsində, ümumi sahəsi 130 kv.m-dən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi verilir. Həmin sahənin 27.0 kv.m. hissəsinin əvəzi olaraq 110 000 manat pul nəğd şəkildə müqavilə imzalandığı gün Cavabdeh ödənilməyi nəzərdə tutulmuş və həmin məbləğ müqavilə imzalandığı gün ödənilmişdir. Müqavilənin 2.1-ci bəndinin tələblərinə görə, müqavilə bağlandıqdan sonra əmlak mülkiyyətçisi təqdim etdiyi əmlakla bağlı hüquqi sənədləri və yüklü olmaması barədə arayışı (forma-1) tikinti şirkətinə təhvil verməli idi, lakin Cavabdeh forma-1 alıb təqdim etməmiş, müxtəlif bəhanələrlə yayınmışdır. Bildiyiniz kimi, forma 1 -də əmlakın sahəsi və digər göstəriciləri tam əks olunur. Həmin sənədi təqdim etmədiyi üçün, tərəfimizdən hətta birbaşa AR ƏMDK yanında DƏDRX-ə müraciət edilmiş, verilən xx.xx.2020-ci il tarixli cavab məktubunda daşınmaz əmlakın təsvirinə, dövlət qeydiyyatına alınmış hüquqlara və onların məhdudlaşdırılmasına dair arayışın yalnız hüquq sahibinə verildiyi bildirilmişdir. Cavabdeh tərəfindən hazırki iş apellyasiya instansiyası məhkəməsinin icraatında olarkən daşınmaz əmlakın texniki pasportunun təsdiqlənmiş surəti təqdim edilmişdir. xx.xx.1997-ci ildə tərtib edilmiş texniki pasportunun ümumi məlumatlar, tikilinin eskizi, təsnifatında 45.4 kv.m. əsas sahə və 44.4 kv.m köməkçi sahə olmaqla, cəmi 89.8 kv.m. ümumi sahəsi olduğu göstərilir. Beləliklə, bir daha bəlli olur ki, Cavabdeh etibardan sui-istifadə edərək, çaşdıraraq 89.8 kv.m. ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsini müqavilədə 108.0 kv.m. kimi göstərmiş və 108.0 kv.m.-nin üzərinə 20 % əlavə gəlməklə 130.0 kv.m. sahə ona ayrılmışdır. Halbuki qanuni sahəsi 89.8 kv.m. olduğu üçün, üzərinə 20 % gəlinməklə, ona veriləsi sahə yuvarlaq 108.0 kv.m təşkil edir. Hazırda müqavilə ilə 27.0 kv.m.-nin dəyəri olan 110 000 manat (hər kv.m. sahə üçün 4074 manat razılaşdırılmışdır) pul aldığını nəzərə alınaraq, ona 81.0 kv.m ümumi sahəsi olan daşınmaz əmlak düşür (108-27=81), həmin əmlakın da dəyəri hesablanmaqla ona ödənilməlidir. Beləliklə, 81 kv.m. daşınmaz əmlakında dəyəri eyni qaydada hesablanmaqla (daşınmaz əmlakın söküldüyünü nəzərə alınaraq) 329 994 manat məbləğində pul verilməklə (81x4074=329994) 06QYS saylı, 26 yanvar 2018-ci il tarixli müqavilə etibarsız hesab edilməlidir. Bundan əlavə, ilk iddia üzrə Cavabdeh müqavilə üzrə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsində inşa etdiyimiz çoxmənzilli yaşayış binasının 3-cü blokun, 1-ci mərtəbəsində ayrılmasına baxmayaraq, Cavabdeh mübahisənin məhkəmə müstəvisinə çıxdığını görüb 2020-ci ilin iyul ayında ölkədə olan pandemiya vəziyyətindən sui-istifadə edərək, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsində inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasının 2-ci blokun, 1-ci mərtəbəsində 100 kv.m. üzərində olan bir sahəni zəbt etmiş, həmin sahəni saxtakarlıq edərək, əvvəlki daşınmaz əmlakın sənədləri əsasında ayrı-ayrı şəxslərlə icarə müqavilələri bağlayaraq 5000 manat və daha çox qiymətə icarəyə vermiş, dəfələrlə ona bu qanunsuzluğu aradan qaldırılması, müvafiq razılığa gəlinməsi, mübahisənin bitirilməsi niyyəti ilə barışıq sazişinin bağlanması, faktiki istifadəsində olan sahənin ya boşaldılması, ya da adına (37 ay x 5000=185000) rəsmiləşdirilməsi, müqavilədə müvafiq dəyişikliklərin edilməsi barədə çoxsaylı cəhdlər nəticəsiz qalmışdır. Hazırda həmin sahə boşaldılaraq təhvil verilməli, əsassız varlanma nəticəsində əldə edilmiş 185.000 manat Cavabdeh alınaraq İddiaçı MTK-ya qaytarılmalıdır.
9. Cavabdeh İddiaçı MMC-yə (hazırda MTK) qarşı “dəymiş ziyanın əvəzinin ödənilməsi, qanunsuz arakəsmənin (tavanın) cavabdehin vəsaiti hesabına sökülməsi” tələbinə dair qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilk iddianın rədd edərək və qarşılıqlı iddianın təmin edərək, cavabdeh İddiaçı MMC ilə aralarında bağlanmış 26 yanvar 2018-ci il li 06QYS saylı müqavilənin tələblərinin tam yerinə yetirilməməsi nəticəsində cavabdehin ona vurduğu zərərin əvəzi olan 111.500 (yüz on bir min beş yüz) manat pulun cavabdehdən alınaraq ona ödənilməsi, həmin müqavilə üzrə cavabdehin ona təhvil verdiyi ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsində sahənin hündürlüyü hesabına hündürlüyün bölünməsi nəticəsində tikilmiş, tikinti layihəsində nəzərdə tutulmayan, qanunsuz arakəsmənin (tavanın) cavabdehin vəsaiti hesabına sökülməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Qarşılıqlı iddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh “Pilot İnşaat-A" MMC ilə aralarında bağlanmış 26 yanvar 2018-ci il tarixli 06QYS saylı müqavilənin 1.1.2 və 1.1.3-cü bəndlərinin tələblərinə görə, tikinti şirkəti, yəni hazırkı qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh olan “Pilot İnşaat-A" MMC ünvan 5 ünvanında yerləşən əmlak mülkiyyətçisinin, yəni ilk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə isə iddiaçının mülkiyyətində olan qeyriyaşayış sahəsinin sökülməsini təmin edir və həmin ərazidə yeni çoxmənzilli, hündürmərtəbəli yaşayış binasının tikintisini həyata keçirərək Səməd Vurğun küçəsində 3cü blok, 1-ci mərtəbədə ümumi sahəsi 103 kv.m-dən ibarət təmirsiz qeyri-yaşayış sahəsini əmlak mülkiyyətçisinin mülkiyyətinə verir. Bu müqavilənin 2.2.5-ci bəndinin tələbinə görə, cavabdeh müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq nəzərdə tutulmuş qeyri-yaşayış sahəsini ona təhvil verməlidir. Lakin cavabdeh sözügedən öhdəliyini tam yerinə yetirməmişdir. Belə ki, cavabdehin həmin müqavilə üzrə ona 2020-ci ilin iyul ayının sonlarında təhvil verdiyi qeyriyaşayış sahəsinin - Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsi, 69 ünvanında 2-ci binadakı 6 saylı mağazanın ümumi sahəsi müqavilədə göstərilən 103 kv.m. ölçüyə uyğun deyil. Mağazanın hazırkı ölçüləri 18.40 m * 5.20 m olmaqla sahəsi təqribi 96 (dəqiq 95.68) kv.m.-dir. O, bunu cavabdehə dedikdə, cavabdehin nümayəndəsi mağazanın sahəsinin düz olduğunu, həm də başqa mağazaların olmadığını və onun üçün nəzərdə tutulmuş mağazanın məhz bu mağaza olduğunu bildirdi. Beləliklə, hazırda ona verilmiş qeyriyaşayış sahəsi 96 kv.m.-dir ki, bu da müqavilə üzrə cavabdehin öhdəsinə götürdüyü sahədən 7 kv.m. azdır. Hesab edir ki, cavabdehin müqavilə üzrə olan bu öhdəliyini tam yerinə yetirməməsi nəticəsində ona vurulmuş zərərin əvəzi - 7 kv.m. sahənin hazırkı real bazar dəyəri olan 105.000 manat pul cavabdehdən alınaraq ona ödənilməlidir. Ona təhvil verilməli olan qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı cavabdehin yerinə yetirmədiyi digər öhdəliyi onun üçün nəzərdə tutulmuş qeyriyaşayış sahəsini təsdiq olunmuş tikinti layihəsinə uyğun şəkildə ona təhvil verməməsi ilə bağlıdır. Belə ki, cavabdeh 2020-ci ilin iyul ayının sonunda 6 saylı mağazanı ona təhvil verərkən etiraz etdiyi digər məqam mağazanın hündürlüyünün metal konstruksiya ilə bölünməsi, onun sahəsinin hündürlüyü hesabına əlavə sahənin yaradılması olmuşdur. Cavabdeh müqavilə üzrə ona verilməsini nəzərdə tutduğu qeyri-yaşayış sahəsininin hündürlüyünü onun icazəsi olmadan, eləcə də, təsdiq olunmuş tikinti layihəsinə zidd olaraq metal konstruksiya ilə iki yerə bölmüş, onun sahəsinin hündürlüyünü kiçiltmiş, yuxarı hissəni qanunsuz olaraq ələ keçirərək zəbt etmişdir. Cavabdeh həmin metal kostruksiyanın söküləcəyi və sahənin tam şəkildə ona təhvil veriləcəyi barədə vəd versə də, vədinə əməl etməmişdir. Hesab edir ki, cavabdehin bu qanunsuz hərəkətinə son qoyulmalı, cavabdehin ona təhvil verdiyi qeyri-yaşayış sahəsində sahənin hündürlüyü hesabına tikdiyi arakəsmə (tavan) onun hesabına sökülməli və qeyri-yaşayış sahəsinin hündürlüyü tikinti layihəsində nəzərdə tutulmuş ölçüyə uyğunlaşdırılmalıdır. Cavabdehin müqavilə üzrə pozduğu digər öhdəliyi isə müqavilənin 1.2-ci bəndindən irəli gəlir. Həmin bəndin tələbinə görə cavabdeh onu qeyriyaşayış sahəsi ilə təmin edənədək ona aylıq 1300 manat icarə haqqı ödəməlidir. Lakin cavabdeh 2020-ci ilın mart, aprel, may, iyun və iyul ayları olmaqla 5 ay üçün ona həmin icarə haqqını verməmişdir. Bu öhdəliyin pozulması nəticəsində ona 1300*5=6500 manat zərər vurulmuşdur.
11. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(008)- 146/2022 nömrəli qətnaməsi ilə ilk iddia qismən təmin edilmiş, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilə etibarsız hesab edilmiş, ilk iddia qalan hissədə və qarşılıqlı iddia təmin edilməmişdir.
12. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6861 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadı ilə Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(008)- 146/2022 saylı qətnaməsi ləğv edilərək iş aidiyyəti üzrə baxılması üçün Bakı Kommersiya Məhkəməsinə göndərilmişdir.
13. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2-2(113)-2877/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadı ilə X3 hazırkı iş üzrə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində icraata cəlb edilmişdir.
14. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2-2(113)-2877/2023 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Ülkər Həsənova) ilk iddia təmin edilməmiş, qarşılıqlı iddia qismən təmin edilərək İddiaçı MTK-dan 6500 (altı min beş yüz) manat məbləğində pulun tutularaq Cavabdeh ödənilməsi qət edilmişdir.
15. İşə birinci instansiya qaydasında baxılarkən iş üzrə ekspertiza təyin edilmiş, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi tərəfindən verilmiş 12 noyabr 2021-ci il tarixli 10/3828 nömrəli ekspert rəyinin nəticə hissəsindən görünür ki, rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsi, 69 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki ümumi sahəsi 96,2 m2, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin daxili arakəsmələrinin sahəsi nəzərə alınmaqla sahəsi hesablandıqda 98,05m2 (18,5*5,3) təşkil etdiyi müəyyən olunur. Baxış zamanı təqdim olunmuş qeyri-yaşayış sahəsinin ekspertizaya təqdim olunmuş, 03 noyabr 2016-cı il tarixdə Bakı şəhər Nəsimi rayon icra hakimiyyəti ilə razılaşdırılmış yaşayış binasının eskiz layihəsində 2 saylı yaşayış binasının 7-8 oxları arasında, birinci mərtəbədə göstərilmiş sahəyə uyğun gəldiyi müəyyən olunur. Təqdim olunmuş eskiz layihəsinə qeyriyaşayış sahəsinin yerləşdiyi 2 saylı yaşayış binasının kəsik hissəsi əlavə olunmadığından həmin qeyri-yaşayış sahəsinin hündürlüyünün (3,25 metr) eskiz layihəsinin uyğun olubolmamasını müəyyən etmək mümkün olmamışdır.
16. Məhkəmə ilk iddia ərizəsinin tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və etibarsızlığın nəticələrinin tətbiq edilməsi hissəsinə münasibətdə ilk olaraq qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında xx.xx.2018-ci il tarixdə müqavilə imzalanmış, iddiaçı tərəfindən cavabdehə məxsus qeyri-yaşayış sahəsi sökülərək əvəzində yeni qeyriyaşayış sahəsi inşa edilmiş, 2020-ci ilin iyul ayında cavabdehə təhvil verilmiş, müqavilədə müəyyənləşdirilmiş qalıq sahənin (27 kv.metr) dəyəri (110.000 manat) müqavilə bağlandıqdan sonra, habelə müqavilə üzrə 2020-ci ilin mart ayına qədər müqavilənin 1.2ci bəndinə göstərilmiş aylıq 1300 manat məbləğində icarə haqqı isə davamlı olaraq cavabdehə ödənilmişdir.
17. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsində müəyyən olunmuş 1 illik müddətin keçməsi əqdin etibarsız hesab edilməsi imkanını aradan qaldırır və Mülki Məcəlləsinin 14-cü fəslində müəyyən edilmiş əqdlərin etibarsızlığının əsasları hazırkı iş üzrə müəyyən edilməmişdir.
18. Məhkəmə iddiaçının cavabdeh tərəfindən aldadılması, cavabdeh tərəfindən ona qeyri-yaşayış sahəsinin real sahəsi barədə yanlış məlumat verilməsi, habelə sahəyə aid olan hüquq müəyyənedici sənədlərin təqdim edilməməsi barədə dəlillərini ağlabatan və inandırıcı hesab etməmişdir. Həmçinin, iş materiallarından görünür ki, sənədlərlə bağlı yalnız xx.xx.2020-ci ildə (iddia ərizəsi məhkəməyə daxil olmazdan əvvəl) DƏDRX-yə müraciət edilmişdir. Məhkəmə ilk iddia tələbini müqavilənin etibarsız hesab edilməsi hissəsində qanunsuz və əsassız hesab etdiyindən onunla bağlı olan digər tələblərin (etibarsızlığın nəticələrinin tətbiq edilməsi və əldən çıxmış faydanın tutulması hissələri üzrə) əlavə əsaslandırılma aparılmasına zərurət görmədən qalan hissədə də ilk iddianı rədd etmişdir.
19. Məhkəmə ilk iddia ilə bağlı son olaraq qeyd etmişdir ki, tərəflərin nümayəndələrinin məhkəmə iclaslarında verdiyi izahatlarından məlum olmuşdur ki, qeyriyaşayış sahəsi bilavasitə iddiaçının özü tərəfindən cavabdehə 2020-ci ildə təhvil verilmişdir.
20. Məhkəmə qarşılıqlı iddianın xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilə üzrə ödənilməmiş 6500 manat icarə haqlarının ödənilməsi hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh iddiaya həmin hissədə etiraz edərək ölkədə tətbiq edilmiş sərt karantin rejimi ilə əlaqədar ödəmələrin edilmədiyini göstərmişdir. Müqavilənin 3.3-cü maddəsinə əsasən fors-major hallarına istinad edən tərəf digər tərəfə bu barədə 3 iş günü ərzində yazılı məlumat verilməlidir. Amma, istinad edilən fors major halla bağlı ümumiyyətlə məlumat verilməsinə dair hər hansı sübut məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Belə ki, qarşılıqlı iddia tələbi 6500 manat pulun tələb edilməsi hissəsində əsaslıdır və həmin hissədə təmin edilməlidir.
21. Məhkəmə qarşılıqlı iddianın iddiaçı tərəfindən cavabdehə təhvil verilməmiş əlavə 7 kv.metr sahənin hazırkı real bazar dəyərinin ödənilməsi hissəsinə münasibətdə ilk olaraq qeyd etmişdir ki, cavabdeh qarşılıqlı iddia ərizəsində iddiaçının həmin öhdəliyini icra edib ona müqavilə ilə nəzərdə tutulan sahədən az sahənin təhvil verilməsi nəticəsində ona 105000 manat zərər dəydiyini bildirsə də, məhkəmə razılaşmamışdır. Belə ki, materiallarda olan cavabdehə məxsus texniki pasportun eksplikasiyasından görünür ki, cavabdehə məxsus sökülmüş tikinti sahəsinin ölçüsü 112,08 kv.metr olmuşdur. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2021-ci il tarixli, 10/3828 saylı rəyinə əsasən cavabdehə iddiaçı tərəfindən təhvil verilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin ölçüsü 98,05 kv.metr təşkil edir. İddiaçı tərəfindən cavabdehə 27 kv.metr sahənin əvəzi olaraq 110000 manat vəsait ödənilmişdir. Bundan əlavə, qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh tərəfindən təhvil alınmış, bununla bağlı iddiaçıya hər hansı irad bildirilməmiş, yalnız ilk iddia ərizəsi verildikdən sonra iddiaçıya qarşı hazırkı tələblə məhkəməyə müraciət edilmişdir. Habelə cavabdeh tərəfindən iddiaçıya 112,08 kv.metr sahənin əvəzinə 98,05 kv.metr sahə təhvil verilmiş, əlavə olaraq 27 kv.metr sahənin dəyəri ödənildiyindən (ümumilikdə 125,05 kv.metr) məhkəmə qarşılıqlı iddia tələbini həmin hissədə əsassız hesab edilmişdir.
22. Məhkəmə qarşılıqlı iddianın qeyri-yaşayış sahəsində inşa edilmiş qanunsuz arakəsmənin (tavan) cavabdehin vəsaiti hesabına sökülməsi hissəsinə münasibətdə ilk olaraq qeyd etmişdir ki, ilk iddia üzrə cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş tikinti layihəsindən görünür ki, layihə xx.xx.2018-ci il tarixdə (tərəflər arasında müqavilə bağlandıqdan iki ay sonra) Bakı şəhər Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən təsdiq edilmiş, tikinti obyektinin istismarına tikinti layihəsinə və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun inşa edildiyindən xx.xx.2023-cü il tarixdə icazə verilmişdir. Ttərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilədə təhvil verilməli olan qeyri-yaşayış sahəsinin hündürlüyü ilə bağlı hər hansı şərt müəyyən edilməmiş, cavabdehin nümayəndəsi həmçinin həmin arakəsmənin (tavan) iddiaçı tərəfindən sahənin artıq cavabdehə təhvil verildikdən sonra inşa edildiyini, iddiaçı isə bu faktı inkar edərək, həmin tavanın betonla əvvəldən inşa edildiyini, sahə cavabdehə təhvil verildikdən əvvəl inşaat işlərinin tamamlandığını bildirmiş, cavahdeh iddia tələbinin əsası kimi istinad etdiyi həmin halları təsdiq edə biləcək hər hansı sübutu məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsindəki icraat
a) Apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri
23. İlk iddia üzrə iddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2-2(113)-2877/2023 nömrəli qətnaməsinin qismən-ilk iddianın təmin edilməməsi hissəsində ləğv edib ilk iddia tələblərinin tam təmin edilməsi və qarşılıqlı iddianın isə tam rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
24. İlk iddia üzrə cavabdeh qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2-2(113)-2877/2023 nömrəli qətnaməsinin qismən - qarşılıqlı iddia tələbinin təmin edilmədiyi hissədə ləğv edilməsini və iddia tələblərinin tam təmin edilməsini, qətnamənin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
25. İlk iddia üzrə iddiaçının apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 86 saylı, 25 fevral 2016-cı il tarixli «Bakı şəhərinin Suraxanı, Nəsimi, Xətai, Nərimanov, Nizami, Yasamal, Səbail, Pirallahı, Xəzər rayonlarının sosial-iqtisadi inkişafının sürətləndirilməsinə dair əlavə tədbirlər barədə» qərarına əsasən, adları göstərilən rayonlarının ərazisində abadlıq-quruculuq işlərinin davam etdirilməsi, şəhərin ümumi görünüşünə xələl gətirən, mövcüd şəhərsalma normalarına cavab verməyən, uzunmüddətli istismar nəticəsində yararsız vəziyyətə düşmüş və ya qəzalı vəziyyətdə olan binaların sökülərək, yerində müasir tələblərə uyğun yenilərinin tikilməsi və həmin binalarda yaşayan sakinlərin mənzil-məişət şəraitlərinin yaxşılaşdırılması məqsədi ilə yeni yaşayış binaların tikilməsinə tikinti şirkətləri cəlb olunması rayon icra hakimiyyətlərinə tapşırılmışdır. Nəsimi rayon İcra Hakimiyyəti başçısının 208 saylı, 03 noyabr 2016-cı il tarixli «yaşayış və qeyri-yaşayış binalarının layihələndirilməsi haqqında» sərəncamı ilə İddiaçı MMC-yə (hazırda MTK) Bakı şəhəri Nəsimi rayonu Səməd Vurğun, Şamil Əzizbəyov, Salatın Əsgərova və Mərdanov Qardaşları küçələrinin kəsişməsindəki məhəllədə yerləşən torpaq sahəsində mövcüd yaşayış binalarının və qeyri-yaşayış obyektlərinin tikintisinin layihələndirilməsi üçün torpaq sahəsi icarə əsasında istifadəsinə verilmişdir. İddiaçı MMC (hazırda MTK) tərəfindən Bakı şəhəri Nəsimi rayonu Səməd Vurğun, Şam Əzizbəyov, Salatın Əsgərova və Mərdanov Qardaşları küçələrinin kəsişməsindəki məhəllədə yerləşən yaşayış və qeyri-yaşayış tikililərinin sahibləri ilə razılıqlar əldə edilmiş, onlara mövcüd sahələrindən 20 % əlavə sahə verilməklə və aylıq kirayə haqları ödənilmək şərti ilə müqavilələr imzalanılmış, həmin şəxslərə məxsus yaşayış və qeyri-yaşayış tikililər sökülərək, yerlərində müasir hündürmərtəbəli, 7 girişli, 4 binanın tikintisinə başlanılmışdır. O cümlədən, İddiaçı MMC (hazırda MTK) ilə Cavabdeh arasında 06QYS saylı, 26 yanvar 2018-ci il tarixli müqavilə imzalanmış və müqavilənin 1.1.1-ci bəndinə görə, Cavabdeh Dövlət əmlakının hüquqi və fiziki şəxslərə satılması haqqında 010807 saylı, xx.xx.1998-ci il tarixli Şəhadətnaməyə əsasən mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanda yerləşən 108.0 kv.m-dan ibarət qeyri-yaşayış sahəsini sökülmək üçün "xxxx" MMC-yə təhvil verir. Həmin Müqavilənin 1.1.2-ci və 1.1.3cü bəndlərinə əsasən İddiaçı MMC tərəfindən Cavabdeh Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsində inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 3-cü blokun, 1-ci mərtəbəsində, ümumi sahəsi 130 kv.m-dən ibarət qeyriyaşayış sahəsi verilir. Həmin sahənin 27.0 kv.m. hissəsinin əvəzi olaraq 110 000 manat pul nəğd şəkildə müqavilə imzalandığı gün Cavabdeh ödənilməyi nəzərdə tutulmuş və həmin məbləğ müqavilə imzalandığı gün ödənilmişdir. Müqavilənin 2.1-ci bəndinin tələblərinə görə, müqavilə bağlandıqdan sonra əmlak mülkiyyətçisi təqdim etdiyi əmlakla bağlı hüquqi sənədləri və yüklü olmaması barədə arayışı (forma-1) tikinti şirkətinə təhvil verməli idi, lakin Cavabdeh forma-1 alıb təqdim etməmiş, müxtəlif bəhanələrlə yayınmışdır. Bildiyiniz kimi, forma 1 -də əmlakın sahəsi və digər göstəriciləri tam əks olunur. Həmin sənəd təqdim etmədiyi üçün, tərəfimizdən hətta birbaşa AR ƏMDK yanında DƏDRX-ə müraciət edilmiş, verilən xx.xx.2020-ci il tarixli cavab məktubunda daşınmaz əmlakın təsvirinə, dövlət qeydiyyatına alınmış hüquqlara və onların məhdudlaşdırılmasına dair arayış yalnız hüquq sahibinə verildiyi bildirilmişdir(məhkəməyə məktııb tərəfimizdən təqdim edilmişdir). Cavabdeh tərəfindən hazırki iş apellyasiya instansiyası məhkəməsinin icraatında olarkən daşınmaz əmlakın texniki pasportunun təsdiqlənmiş surəti təqdim edilmişdir. xx.xx.1997-ci ildə tərtib edilmiş texniki pasportunun ümumi məlumatlar, tikilinin eskizi, təsnifatında 45.4 kv.m. əsas sahə və 44.4 kv.m köməkçi sahə olmaqla, cəmi 89.8 kv.m. ümumi sahəsi olduğu göstərilir. Beləliklə, bir daha bəlli olur ki, Cavabdeh etibarımızdan sui-istifadə edərək, çaşdıraraq 89.8 kv.m. ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsini müqavilədə 108.0 kv.m. kimi göstərmiş və 108.0 kv.m.-nin üzərinə 20 % əlavə gəlməklə 130.0 kv.m. sahə ona ayrılmışdır. Halbuki qanuni sahəsi 89.8 kv.m. olduğu üçün, üzərinə 20 % gəlinməklə, ona veriləsi sahə yuvarlaq 108.0 kv.m təşkil edir. Hazırda müqavilə ilə 27.0 kv.m.-nin dəyəri olan 110 000 manat (hər kv.m. sahə üçün 4074 manat razılaşdırılmışdır) pul aldığını nəzərə alınaraq, ona 81.0 kv.m ümumi sahəsi olan daşınmaz əmlak düşür (108- 27=81), həmin əmlakın da dəyəri hesablanmaqla ona ödənilməlidir. Beləliklə, 81.0 kv.m. daşınmaz əmlakında dəyəri eyni qaydada hesablanmaqla (daşınmaz əmlakın söküldüyünü nəzərə alınaraq) 329 994 manat məbləğində pul verilməklə (81x4074=329994) 06QYS saylı, 26 yanvar 2018-ci il tarixli müqavilə etibarsız hesab edilməlidir. Bundan əlavə, ilk iddia üzrə Cavabdeh müqavilə üzrə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsində inşa etdiyimiz çoxmənzilli yaşayış binasının 3-cü blokun, 1-ci mərtəbəsində ayrılmasına baxmayaraq, Cavabdeh tərəfindən mübahisənin məhkəmə müstəvisinə çıxartdığımızı görüb 2020-ci i İn iyul ayında ölkədə olan pandemiya vəziyyətindən sui-istifadə edərək, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsində inşa etdiyimiz çoxmənzilli yaşayış binasının 2-ci blokun, 1-ci mərtəbəsində 100 kv.m. üzərində olan bir sahəni zəbt etmiş, həmin sahəni saxtakarlıq edərək, əvvəlki daşınmaz əmlakın sənədləri əsasında ayrı-ayrı şəxslərlə icarə müqavilələri bağlayaraq 5000 manat və daha çox qiymətə icarəyə vermiş, dəfələrlə ona bu qanunsuzluğu aradan qaldırılması, müvafiq razılığa gəlinməsi, mübahisənin bitirilməsi niyyəti ilə barışıq sazişinin bağlanması, faktiki istifadəsində olan sahənin ya boşaldılması ya da adına (37 ay x 5000=185000) rəsmiləşdirilməsi, müqavilədə müvafiq dəyişikliklərin edilməsi barədə çoxsaylı cəhdlərimiz nəticəsiz qalmışdır. Hazırda həmin sahə boşaldılaraq təhvil verilməli, əsassız varlanma nəticəsində əldə edilmiş 185000 manat Cavabdeh alınaraq İddiaçı MTK-ya qaytarılmalıdır. Lakin məhkəmə heç bir qanuni əsas olmadan iddia tələblərimizi təmin etməmiş, hesab edirik ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilk iddianın təmin edilməməsi hissəsində ləğv edilməli, ilk iddia tələbləri təmin olunmalıdır. Qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə bağlı məhkəmə əsaslı olaraq, qarşılıqlı iddiaçının “dəymiş ziyanın əvəzinin ödənilməsi, qanunsuz arakəsmənin (tavanın) cavabdehin vəsaiti hesabına sökülməsi” iddia tələblərini rədd etmş, lakin pandemiya vəziyyəti nəzərə almadan, ödənilməmiş kirayə pulu hesablayaraq, İddiaçı MTK-dan 6500 (altı min beş yüz) manat məbləğində pul tutularaq iddiaçı Cavabdeh ödənilməsi qət etmişdir.
26. İlk iddia üzrə cavabdehin apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, qətnamənin özündə də qeyd edildiyi kimi qarşılıqlı iddia tələbləri üç hissədən ibarət olmaqla qətnamənin 57-ci bəndindən başlayaraq qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə bağlı məhkəmənin münasibəti öz əksini tapmışdır. Məhkəmə qətnamənin 65; 66; 67; 68; 69-cu bəndlərində qarşılıqlı iddia tələblərinin 2-ci hissəsinə, yəni iddiaçı tərəfindən cavabdehə təhvil verilməmiş əlavə 7 kv.metr sahənin hazırkı real bazar dəyərinin ilkin iddiaçı tərəfindən qarşılıqlı iddiaçıya ödənilməsi ilə bağlı məsələyə münasibət bildirərkən göstərir ki, qarşılıqlı iddia üzrə qarşılıqlı iddiaçının ilkin iddiaçıya təhvil verdiyi sahənin real ölçüləri, eləcədə bu iş üzrə Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi tərəfindən xx.xx.2021-ci ildə təhvil verilən sahənin 96 kv.metr olmasını qeyd etmiş, sökülmüş sahənin 112 kv.metr olduğunu qeyd etmiş, lakin 69-cu bənddə riyazi hesablamada yanlışlığa yol vermişdir Belə ki, tərəflər arasındakı müqaviləyə əsasən Cavabdeh tərəfindən İddiaçı MTK-ya mülkiyyətində olan 108 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsini təhvil verilməsi, əvəzində isə "xxxx" MTK tərəfindən Cavabdeh ümumilikdə 130 kv.metr sahənin verilməsi ehtiva edilmiş, bunun 27 kv.metr hissəsinin əvəzinə pul məbləği şəklində 110.000 manat ödənilməsi və qalan 103 kv.metr hissədə qeyri yaşayış sahəsinin Cavabdeh təhvil verilməsi barədə öhdəlik götürülmüşdür. Lakin məhkəmənin də sadə riyazi hesablamalarından görünür ki, hətta İddiaçı MTK tərəfindən Cavabdeh təhvil verilən 96 kv.metr sahənin üzərinə dəyəri ödənilmiş 27kv.metr sahəni əlavə etsək də ümumi sahə 130 kv metr etmir. Yəni iddiaçı tərəfindən Cavabdeh ümumilikdə 123 kv.metr sahə verilmiş olur. Yəni "xxxx" MTK tərəfindən HacıbalaHüseynova 7 kv.metr sahə az təhvil verilmişdir. Burdan da birbaşa aydın olurki, bizim iddia tələblərimiz həmin hissədə tamamilə əsaslıdır və hətta iş materiallarında olan və qətnamənin 21-ci bəndində də əks olunan “X4” MMC tərəfindən verilmiş 16 avqust 2021-ci il tarixli 067 nömrəli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsi, 69 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 103.0 kv.m olan qeyriyaşayış sahəsinin 1 kv.m-nin bazar dəyəri 10.050 manat müəyyən edilir; Qətnamənin 25-ci bəndində - “SN Legal Company" MMC tərəfindən verilmiş 25 iyul 2022-ci il tarixli SN 34 nömrəli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, X2 məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin təmirsiz olaraq 1 m² üçün müqayisəli satışlar metodunundan istifadə etməklə 25 iyul 2022-ci il tarixə orta bazar dəyəri 4470 manat təşkil edir”; -olması qeyd edilmişdir. Həmçinin qətnamənin 26-ci bəndində - “Əmlak Espert Mərkəzi tərəfindən verilmiş 03 fevral 2021-ci il tarixli OEM/F21- 104/21 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsi, 69 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsinin 1 kv.metr üçün 03 fevral 2021-ci il tarixinə bazar dəyəri 3500 manat təşkil edir” müdəaları qeyd edilmişdir. Göstərilən müddəalardan da görünür ki, hər bir halda İddiaçı MTK tərəfindən Cavabdeh iddia tələblərində göstərilən məbləğdə kompensasiya ödənilməsi mütləqdir. Lakin məhkəmə həmin hissədə ilkin iddiaçının maraqlarına uyğun olaraq əsassız qətnamə qəbul etmişdir. İddia tələblərinin 3-cü hissəsində isə iddiaçı tərəfindən cavabdehə təhvil verilmiş qanunsuz arakəsmənin tavanı cavabdehtərəfin vəsaiti hesabına sökülməsi hissəsində məhkəmə qətnamədə əsaslı qeydlər etməmiş və ümumilikdə yalnız 72-ci bənddə bir bənd olaraq qeyd etmişdir ki, “ Belə ki, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş tikinti layihəsindən görünür ki, layihə xx.xx.2018-ci il tarixdə (tərəflər arasında müqavilə bağlandıqdan iki ay sonra) Bakı şəhər Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən təsdiq edilmiş, tikinti obyektinin istismarına tikinti layihəsinə və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun inşa edildiyindən xx.xx.2023-cü il tarixdə icazə verilmişdir”. Halbuki məhkəmə araşdımaları zamanı tərəfimizdən məhkəməyə şifahi vəsatət verilərək həmin əraziyə yerində baxış keçirilməsi tələb olunmuşdur. Bundan əlavə mərtəbələr arasındakı arakəsmələr dəmir şivellerlərlə, yəni yüngül konsturuksiya ilə deyil beton arakəsmələrlə edilməsinin zəruri olması məhkəmənin diqqətinə çatdırılmış olsa da məhkəmə bununla bağlı məhkəmə tikinti-texniki ekspertiza və yerində baxış keçirilməsi ilə bağlı vəsatətə hər hansı münasibət bildirməmişdir.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
27. İlk iddia üzrə iddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə2 məhkəmə iclasında tərəflərindən verilmiş apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini, qarşı tərəfin apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
28. İlk iddia üzrə cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1 məhkəmə iclasında qarşı tərəfin apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini, tərəflərindən verilmiş apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
29. Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi 390.1-ci maddə-fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. 390.4-cü maddə-tərəflər bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini əhatə edən müqavilə (qarışıq müqavilə) bağlaya bilərlər. Tərəflərin razılaşmasından və ya qarışıq müqavilənin mahiyyətindən ayrı hal irəli gəlmirsə, qarışıq müqavilə üzrə tərəflərin münasibətlərinə qarışıq müqavilədə ünsürləri olan müqavilələrə dair qaydalar müvafiq hissələrdə tətbiq edilir. 337.1-ci maddə- bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 337.2-ci maddə- əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. 339.2-ci maddə- şəxs əqd bağlanması məqsədilə aldadıldıqda həmin əqdi mübahisələndirə bilər. Belə mübahisələndirmə əqdin aldatma olmadan bağlana bilməyəcəyinin aşkar olduğu hallarda həyata keçirilir. Əgər tərəflərdən biri, aşkar edilsəydi, digər tərəfin əqd bağlamayacağı hallar barəsində susmuşsa, aldadılmış tərəf əqdi mübahisələndirə bilər. Barəsində susulan hallar barəsində məlumat vermək vəzifəsi yalnız o zaman ola bilər ki, digər tərəf vicdanla bunu gözləsin. 339.3-cü maddə- aldatma yolu ilə bağlanmış əqdin mübahisələndirilməsi üçün tərəfin yanlış məlumat verərkən fayda götürmək məqsədini, yaxud digər tərəfə zərər vurmaq məqsədini güdmüş olduğunun əhəmiyyəti yoxdur. Üçüncü şəxs tərəfindən aldadılma halında, əgər bu əqddən fayda götürən şəxs aldatmadan xəbərdar idisə və ya xəbərdar olmalı idisə, əqd mübahisələndirilə bilər. Əgər hər iki tərəf aldatma yolu ilə hərəkət etmişsə, onlardan heç birinin ixtiyarı yoxdur ki, aldadıldığına istinad edərək əqdi mübahisələndirsin və ya zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etsin. 347.1-ci maddə-vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd belə yanılmanın təsiri altında hərəkət etmiş şəxs tərəfindən mübahisələndirilə bilər. 347.5-ci maddə-predmetin əsas xüsusiyyətləri barəsində yanılma yalnız o zaman vacib sayılır ki, predmetin dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün əhəmiyyət kəsb edir. 347.7-ci maddə-vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqdi mübahisələndirmiş tərəf yanılmanın digər tərəfin təqsiri üzündən əmələ gəldiyini sübuta yetirərsə, özünə dəymiş real zərərin əvəzini ödəməyi digər tərəfdən tələb edə bilər. Bu, sübuta yetirilməsə, vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqdi mübahisələndirmiş tərəf digər tərəfin tələbi ilə ona dəymiş real zərərin əvəzini ödəməyə, hətta yanılmanın yanılan tərəfdən asılı olmayan səbəblərdən əmələ gəldiyi hallarda da borcludur. 354.2-cü maddə- bu Məcəllənin 347.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, maraqlı şəxs əqdin bağlanmasına təsir etmiş zorakılığa və ya hədəyə son qoyulduğu gündən və ya əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər. Vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd mübahisəyə əsasən məlum olduğu andan bir ay ərzində mübahisə edilə bilər. 442-ci maddə-öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. 443.1-ci maddə-öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. 448.4-cü maddə-borclu öhdəliyin pozulmasına görə bu şərtlə məsuliyyət daşımır ki, pozuntunun onun cavabdeh olmadığı haldan irəli gəldiyini və müqavilə bağlanarkən onun həmin halı nəzərə ala biləcəyini, yaxud bu halı və ya onun nəticələrini istisna edə və ya aradan qaldıra biləcəyini gözləməyin mümkün olmadığını sübuta yetirsin. Borclu maneədən xəbərdardırsa və ya xəbərdar olmalıdırsa, həmin maneə və icra qabiliyyətinə onun təsiri barədə kreditora dərhal məlumat verməlidir. Əgər kreditor məlumatı dərhal almazsa, borclu məlumatın vaxtında alınmaması ilə əlaqədar kreditorun düşdüyü zərər üçün məsuliyyət daşıyır. 567-ci maddə-alğı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür.
Əsaslandırıcı hissə
Apellyasiya baxışının hədləri
30. Qətnamə ilk idda üzrə iddiaçı və cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirdiyindən tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
31. Məhkəmə izahatları dinləyib, apelyasiya şikayətinin dəlillərini və işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, ilk iddia üzrə iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin KK-nın xx.xx.2023-cü il tarixli 2-2(113)-2877/2023 nömrəli qətnaməsi qismən ləğv edilməli, Cavabdeh qarşılıqlı iddiası rədd edilən hissədə qismən təmin edilərək İddiaçı MTK-dan Cavabdeh xeyrinə 5540,64 manat pul tutulmalıdır.
İlk iddia tələbi ilə bağlı məhkəmənin hüquqi mövqeyi
32. İddiaçı MTK tərəflər arasında bağlanmış 26 yanvar 2018-ci il tarixli müqavilənin etibarsız hesab edilməsini xahiş etmiş və tələbini belə əsaslandırmışdır ki, müqavilənin digər tərəfi Cavabdeh onun mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinin 108 kv.m olduğu barədə düzgün olmayan məlumat vermiş, əslində obyektin sahəsi az olmuşdur.
33. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, ilk öncə tərəflər arasında bağlanmış əqdin hansı müqavilə növünə aid olduğuna hüquqi qiymət verilməlidir. Müqavilənin şərtlərindən görünür ki, 26 yanvar 2018-ci il tarixli müqavilə qarışıq müqavilədir. Müqavilədə həm alqısatqı, həm dəyişmə müqaviləsinin ünsürləri mövcuddur.
34. İddiaçı MTK -nın iddia etdiyi hal bundan ibarətdir ki, Cavabdeh satış alınan qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi barəsində müqavilə bağlanarkən yanılmış, Hüseynova artıq vəsait ödənilmişdir.
35. Məhkəmə birinci instansiya məhkəməsinin bu mövqeyi ilə razılaşır ki, 26 yanvar 2018-ci il tarixdə bağlanmış müqavilənin qeyd edilən əsasla mübahisələndirilməsi üçün MM-nin 354.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş kəsici müddətlər keçdiyindən (iddianın 2020-ci ildə qaldırıldığı nəzərə alınaraq) iddiaçının həmin müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və bununla əlaqədar dəymiş ziyanın ödənilməsi tələbi təmin edilə bilməz. Buna görə də ilk iddianın rədd edildiyi hissədə qətnamə qanuni və əsaslı hesab edilir.
Qarşılıqlı iddia tələbi ilə bağlı məhkəmənin hüquqi mövqeyi
36. Məhkəmə qarşılıqlı iddianı xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilə üzrə ödənilməmiş 6500 manat icarə haqqının tutulması ilə bağlı hissədə təmin etmiş və öz mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, İddiaçı MTK -nın tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 1.2-ci bəndinə bina tikilib hazır olanadək Cavabdeh icarə haqqı ödəmək öhdəliyi olduğundan bu hissədə qarşılıqlı iddia əsaslıdır. Cavabdeh qarşılıqlı iddiaya həmin hissədə etiraz edərək ölkədə tətbiq edilmiş sərt karantin rejimi ilə əlaqədar ödəmələrin edilmədiyini göstərsə də məhkəmə düzgün olaraq qeyd etmişdir ki, müqavilənin 3.3-cü maddəsinə və MM-nin 448.4-cü maddəsinə əsasən fors-major hala istinad edən tərəf digər tərəfə bu barədə 3 iş günü ərzində yazılı məlumat verilməli olduğu halda cavabdeh qarşı tərəfə məlumat verilməsinə dair məhkəməyə hər hansı sübut təqdim etmədiyindən bu hissədə iddiaya etirazı və apellyasiya şikayəti əsassızdır.
37. Qarşılıqlı iddianın rədd edildiyi hissədə Cavabdeh apellyasiya şikayətinin dəlillərinin yoxlanılması üçün apellyasiya instansiyası mərhələsində məhkəmə tikintitexniki ekspertizası təyin edilmiş, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-16-16/2-10/653 nömrəli ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsində yerləşən İddiaçı MTK tərəfindən inşa olunmuş çoxmənzilli binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən, hazırda Cavabdeh istifadəsində və sahibliyində olan qeyri-yaşayış sahəsinin hündürlüyünun ( Bakı şəhəri, Nəsimi rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən xx.xx.2018-ci ildə təsdiq edilmiş layihəyə uyğun olduğu müəyyən edilmiş, eyni zamanda Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Səməd Vurğun küçəsində yerləşən İddiaçı MTK tərəfindən inşa olunmuş çoxmənzilli binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən, hazırda Cavabdeh istifadəsində və sahibliyində olan qeyri-yaşayış sahəsinin çöl divarlarının ortasından hesablanmaqla qeyri-yaşayış sahəsinin (müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan) 101,64 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
38. Məhkəmə ekspert rəyini nəzərə alaraq birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşır ki, qarşılıqlı iddianın qeyri-yaşayış sahəsində inşa edilmiş qanunsuz arakəsmənin (tavan) cavabdehin vəsaiti hesabına sökülməsi hissəsi əsassızdır. Belə ki, bu arakəsmə xx.xx.2018-ci il tarixdə (tərəflər arasında müqavilə bağlandıqdan iki ay sonra) Bakı şəhər Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən təsdiq edilmiş layihəyə uyğun olmuş, o cümlədən tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilədə təhvil verilməli olan qeyri-yaşayış sahəsinin hündürlüyü ilə bağlı hər hansı şərt müəyyən edilməmişdir. Buna görə də, İddiaçı MTK-nın sahənin hündürlüyü ilə bağlı (ekspert rəyinə əsasən təmirsiz halda 3,55 metr təşkil etmişdir) Cavabdeh qarşısında hər hansı müqavilə öhdəliyini pozduğu müəyyən olunmur.
39. Lakin məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, İddiaçı MTK müqaviləyə əsasən Cavabdeh 103 kv.m sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsi təqdim etməli olduğu halda, ekspert rəyinə əsasən təqdim edilmiş sahə 101,64 kv.m təşkil etdiyindən MM-nin 443.1-ci maddəsinin tələbi nəzərə alınaraq təqdim edilməmiş 1,36 kv.m sahənin dəyərinin ödənilməsi hissəsində qarşılıqlı iddia əsaslı hesab edilərək təmin edilməlidir.
40. Məhkəmə iş materiallarında müqavilə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m-nin orta bazar dəyəri ilə bağlı 3 fərqli qiymətləndirmə rəyi olduğunu (“X4” MMC 1 kv.m-10050 manat, "xxxx" MMC 1 m2- 4470 manat, Əmlak Espert Mərkəzi 1 kv.metr -3500 manat) nəzərə alaraq hesab edir ki, çatışmayan sahənin dəyəri tərəflər arasında bağlanmış müqavilədəki razılaşmanın şərtləri əsas götürülməklə müəyyən edilməlidir. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə 27 kv.m sahə üçün 110 000 manat ödənildiyi nəzərə alınarsa 1 kv.m sahənin dəyərinin 4074 manata razılaşdırıldığı müəyyən olunur. Bu qiymətlə hesablama aparılarsa 1,36 kv.m üçün İddiaçı MTK tərəfindən Cavabdeh ödənilməli olan məbləğ 5540,64 manat (1 kv.m 4074+0,36 kv.m-1466,64) təşkil edir. Buna görə də mübahisələndirilən qətnamə qarşılıqlı iddianın rədd edildiyi hissədə qismən ləğv edilməklə İddiaçı MTK-dan Cavabdeh xeyrinə 5540,64 manat pul tutulmalıdır.
41. İş, işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən həmin kateqoriyadan olan mübahisələrin qanunla nəzərdə tutulmuş məhkəməyə qədər həlli qaydalarının və müqavilə qaydalarının (tələbi cavabsız qoymaq, tələb olunan sənədləri göndərməmək) pozulması nəticəsində meydana gəlmişdirsə, məhkəmə həmin xərcləri işin nəticəsindən asılı olmayaraq müəyyən edə bilər.Qeyd edilən normaya əsasən məhkəmə hesab edir ki, ekspertiza xərci müqavilə şərtini pozmuş İddiaçı MTK-dan tutulmalıdır.
42. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, ilk iddia üzrə iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2- 2(113)-2877/2023 nömrəli qətnaməsi qismən ləğv edilməli, Cavabdeh qarşılıqlı iddiası rədd edilən hissədə qismən təmin edilərək İddiaçı MTK-dan Cavabdeh xeyrinə 5540,64 manat pul tutulmalıdır.
43. Məhkəmə yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382-385, 392, 393, 402-406-cı maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, QƏT ETDİ:
İlk iddia üzrə ddiaçı İddiaçı MTK-nın apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. İlk iddia üzrə Cavabdeh apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2-2(113)-2877/2023 nömrəli qətnaməsi qismən ləğv edilsin. Cavabdeh qarşılıqlı iddiası rədd edilən hissədə qismən təmin edilərək İddiaçı MTKdan Cavabdeh xeyrinə 5540,64 manat pul tutulsun. Qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. 50 manat ekspertiza xərci İddiaçı MTK-dan Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xeyrinə tutulsun. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.