Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-188/2025 19.03.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər “X8 Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə, Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit X36 Cəmiyyətinə, Bakı şəhər Səbail Rayon İcra şöbəsinə və Cavabdeh4 qarşı iddia tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə (Açar sözlər: hərrac, hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi, əmlakın təhvil verilməsi) X2 (sədrlik edən və məruzəçi), Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan və X25 ibarət tərkibdə, Məhərrəmova Günel Elman qızının katibliyi, İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin nümayəndələri (vəkilləri) Vəkil6 və Vəkil2, Cavabdeh4 iştirakları ilə İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin “X8 Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə, Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit X36 Cəmiyyətinə, Bakı şəhər Səbail Rayon İcra şöbəsinə və Cavabdeh4 qarşı “hərracın yekunları üzrə alqı-satqı müqaviləsinin, hərracın nəticələri haqqında protokolun, qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı edilmiş bütün hərəkətlərin və onların nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” barədə ilkin, Cavabdeh4 "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə qarşı “qeyriyaşayış binasının təhvil verilməsi” barədə qarşılıqlı iddia tələblərinə dair kommersiya işi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 30 noyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsindən "xxxx" ASC, Cavabdeh4 və üçüncü şəxs X14 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətlərinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Əhəd Yaqubov küçəsində istifadədə olan 0,13643 ha torpaq sahəsində yerləşən 6 nömrəli binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsindəki 1567.8 kv.m ümumi, 1056.8 kv.m əsas, 511 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi ilkin olaraq MH seriyalı ******* saylı, xx.xx.2008-ci il tarixdə verilmiş “Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarış”a əsasən mülkiyyət hüququ əsasında İddiaçı X44 Cəmiyyətinin adına qeydiyyata alınmışdır.
2. "xxxx" ASC (hazırda Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit Təşkilatı ASC) və İddiaçı X44 Cəmiyyəti (ASC) arasında xx.xx.2008-ci il tarixdə 185/08/PB saylı, xx.xx.2008-ci il tarixdə 237/08/PB saylı kredit müqavilələri bağlanmış, ASC-nə xx.xx.2008-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 36 ay müddətinə, 33 faizlə 100 000 manat və 12 ay müddətinə, 33 faizlə 5000 manat məbləğində plastik kart krediti, xx.xx.2008-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə isə 60 ay müddətinə, illik 7 faiz olmaqla 300 000 manat məbləğində kredit verilmişdir.
3. "xxxx" ASC (hazırda Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit Təşkilatı ASC - BOKT) və İddiaçı X44 Cəmiyyəti (ASC) arasında xx.xx.2008-ci il tarixli 185/08/PB saylı kredit müqaviləsinin təminatı kimi xx.xx.2008-ci il tarixdə ipoteka müqaviləsi bağlanmış, daha sonra xx.xx.2008-ci il tarixli 237/08/PB saylı kredit müqaviləsinin təminatı kimi, həmin ipoteka müqaviləsinə xx.xx.2008-ci il tarixli 1 saylı əlavə imzalanmış, ASC-nə məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Əhəd Yaqubov küçəsində istifadədə olan 0,13643 ha torpaq sahəsində yerləşən 6 nömrəli binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsindəki 1567,8 kv.m ümumi (1056,8 kv.m əsas, 511 kv.m köməkçi) sahədən ibarət qeyriyaşayış sahəsi BOKT-un xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir.
4. İpoteka müqaviləsi və ona edilən əlavə notariusda təsdiq edilmiş və dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
5. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Əhəd Yaqubov küçəsində istifadədə olan 0.13643 ha torpaq sahəsində yerləşən 6 nömrəli binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsindəki 1567,8 kv.m ümumi, 1056,8 kv.m əsas, 511 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin 1-ci mərtəbəsində yerləşən 20,7 kv.m ümumi, 20,7 kv.m əsas sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi BOKT-un razılığı ilə X3, adı çəkilən şəxsin əmlakın müvafiq hissəsi üzərində mülkiyyət hüququ xx.xx.2008-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır.
6. İddiaçı ATSC ilə X22 arasında xx.xx.2009-cu il tarixdə Bakı şəhəri 9 saylı notariat kontorunda alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, ATSC, ünvan 1 ünvanındakı binanın “A” tikilisində yerləşən 28,8 m2 yeməkxananı (20 saylı), 8,6 m2 ticarət sahəsini (21 saylı), 27,4 m2 ticarət sahəsini (22 saylı), 7,6 m2 ticarət sahəsini (50 saylı), 8,5 m2 ticarət sahəsini (51 saylı) və 258,4 m2 (52 saylı) ticarət talvarından 62,0 m2 sahəni "xxxx" ASC-nin razılığı əsasında ipoteka hüququ qüvvədə qalmaq şərtilə 40 000 manata Ağca Mustafayevaya satmış, həmin məbləğ tam şəkildə satıcıya ödənilmişdir.
7. Sözügedən əmlakın “A” tikilisində yerləşən 9,6 kv.m hissəsi Bakı şəhəri 9 saylı dövlət notariat kontoru tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2009-cu il tarixli 4Ə-5/688 reyestr nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən X4.
8. Əmlakın “B” tikilisində yerləşən 4,5 kv.m iş otağı (№1), 11 kv.m iş otağı (№2), 2.8 kv.m sanitar qovşağı (№3) Bakı şəhəri 9 saylı dövlət notariat kontoru tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2009-cu il tarixli 4-Ə-5/713 reyestr nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən xx.xx.2009-cu il tarixdə X30 adına qeydiyyatdan keçmişdir.
9. Əmlakın X33 məxsus hissəsi Bakı şəhəri 2 saylı dövlət notariat kontoru tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2010-cu il tarixli 4Ə1/27 reyestr nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən X24 adına qeydiyyatdan keçmişdir.
10. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Əhəd Yaqubov küçəsində istifadədə olan 0.13643 ha torpaq sahəsində yerləşən 6 nömrəli binanın “A” tikilisində 9,6 kv.m. ticarət sahəsi (23 saylı sahə) xx.xx.2009-cu il tarixdə X18, “A” tikilsindən 28,8 m2 yeməkxana (20 saylı), 52,1 m2 ticarət sahəsi (21, 22, 50, 51 saylı), 62,0 m2 ticarət talvarı (52 saylı sahənin bir hissəsi) xx.xx.2009-cu il tarixdə X16 adına qeydiyyata alınmış, bundan sonra İddiaçı ATSC-nin mülkiyyətində qalmış sahə (hissə) 1307,8 kv.m (834,4 kv.m əsas, 473,4 kv.m köməkçi sahə) təşkil etmiş, bununla əlaqədar xx.xx.2010-cu il tarixdə ipotekanın əlavə qeydiyyatı aparılmış, yüklülük müddəti 36 ay müəyyənləşdirilmişdir.
11. 20 sentyabr 2011-ci il tarixdə İddiaçı ASC (satıcı) ilə X22 arasında Bakı şəhəri 9 saylı notariat kontorunda rəsmiləşdirilmiş alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə əsasən İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində qalmış 1460,3 kv.m sahəsi olan qeyri yaşayış sahəsində “A” tikilisində yerləşən 196,4 kv.m sahəsi olan 52 nömrəli talvar, 62,1 kv.m sahəsi olan 44 nömrəli talvar, 28 kv.m sahəsi olan 42 nömrəli sahə, 9,7 kv.m sahəsi olan 45 nömrəli anbar, 8,7 kv.m sahəsi olan 43 nömrəli anbar, 7,4 kv.m sahəsi olan 19 nömrəli ticarət sahəsi, 8,4 kv.m sahəsi olan 46 nömrəli ticarət sahəsi, 9,2 kv.m sahəsi olan 47 nömrəli ticarət sahəsi, 9,7 kv.m sahəsi olan 17 nömrəli ticarət sahəsi və 18 nömrəli ticarət sahəsi "xxxx" ASC-nin razılıq ərizəsinə əsasən ipoteka hüququ qüvvədə qalmaq şərti ilə 80 200 manata X6, bu məbləğin 80 000 manatı banka, 200 manatı İddiaçı ASC-yə ödənilmişdir.
12. X22 Bakı şəhəri 32 nömrəli notariat kontoru tərəfindən təsdiq olunmuş xx.xx.2018-ci il tarixli bağışlama müqaviləsi əsasında ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin “A” tikilisində 258,4 kv.m 52 nömrəli ticarət talvarını, 28,8 kv.m sahəsi olan 20 nömrəli yeməkxananı, 62,1 kv.m sahəsi olan 44 nömrəli talvarı, 28 kv.m sahəsi olan 42 nömrəli sahəni, 18,4 kv.m sahəsi olan anbarı, 95,3 kv.m ticarət sahəsini (№ 17, 18, 19, 21, 22, 46, 47, 50, 51) oğlu Fəxrəddin Mustafayevə bağışlamışdır (ümumilikdə 491 m2).
13. X22 Bakı şəhəri 32 nömrəli notariat kontoru tərəfindən təsdiq olunmuş xx.xx.2018-ci il tarixli digər bağışlama müqaviləsi əsasında ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 200,8 m2 hissəsini oğlu Fəxrəddin Mustafayevə bağışlamış, həmin qeyri-yaşayış sahəsi xx.xx.2021-ci il tarixdə Fəxrəddin Mustafayevin verdiyi etibarnamə əsasında Vüsal Əhmədov tərəfindən 70 000 manata X7, əmlak xx.xx.2021-ci tarixdə mülkiyyət hüququ üzrə X26 adına dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
14. X34 Bakı şəhəri 19 saylı notariat ofisində xx.xx.2021-ci il tarixdə rəsmiləşdirilmiş alqısatqı müqaviləsi əsasında Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X40 küçəsi 6 ünvanında yerləşən 200,8 m2 qeyri-yaşayış sahəsini 338 000 manata X12, əmlak xx.xx.2021-ci il tarixdə Elçin Rzayevin adına dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
15. Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit Təşkilatı ASC İddiaçı X44 Cəmiyyətinə qarşı iddia ərizəsi ilə xx.xx.2019-cu il tarixdə 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinə müraciət edərək, xx.xx.2018-ci il tarixli 185/08/PB saylı kredit müqaviləsi üzrə 58 780,79 manat əsas, 35 812,71 manat faiz, 3348,04 manat dəbbə pulu olmaqla, cəmi 97 941,54 manatın, xx.xx.2008-ci il tarixli 237/08/PB saylı kredit müqaviləsi üzrə isə 299 703,91 manat əsas, 62 136,68 manat faiz, 4178,61 manat dəbbə pulu olmaqla, cəmi 366 019,20 manatın, 30 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən xeyrinə tutulması, tələbin cavabdehə məxsus, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Əhəd Yaqubov küçəsində istifadədə olan 0.13643 ha torpaq sahəsində yerləşən 6 nömrəli binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsində 1567.8 kv.metr ümumi, 1056.8 kv.metr əsas, 511 kv.metr köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi, qeyri-yaşayış sahəsinin 100 000 manat qiymətlə hərraca çıxarılaraq açıq hərracda satılmaqla borcun ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
16. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 10 dekabr 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbləri qismən təmin edilmiş, "xxxx" X44 cəmiyyətindən Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit X36 Cəmiyyətinin xeyrinə xx.xx.2018-ci il tarixli 185/08/PB saylı kredit müqaviləsi üzrə 58 780,79 manat əsas, 35 812,71 manat faiz, 3348,04 dəbbə pulu olmaqla cəmi 97 941,54 manatın, xx.xx.2008-ci il tarixli 237/08/PB saylı kredit müqaviləsi üzrə 299 703,91 manat əsas, 62 136,68 manat faiz, 4178,61 manat dəbbə pulu olmaqla, cəmi 366 019,20 manatın, 30 manat dövlət rüsumunun tutulması, tələbin likvid qiyməti 320 000 manat müəyyən edilməklə "xxxx" X44 cəmiyyətinə məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Əhəd Yaqubov küçəsində istifadədə olan 0,13643 ha torpaq sahəsində yerləşən 6 nömrəli binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsindəki 1567,8 kv.metr ümumi, 1056,8 kv.metr əsas, 511 kv.metr köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi, qeyri-yaşayış sahəsinin hərraca çıxarılaraq açıq hərracda satılmaqla borcun ödənilməsinə yönəldilməsi, iddianın qalan hissədə rədd edilməsi qət olunmuşdur.
17. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 10 dekabr 2020-ci il tarixli qətnaməsi xx.xx.2021-ci il tarixdə icraya yönəldilmiş, Bakı şəhəri Səbail rayon İcra və Probasiya şöbəsinin 8 fevral 2021-ci il tarixli sifariş məktubu ilə qeyri-yaşayış binasının açıq hərracda satılması “X8 Mərkəzi” MMC-yə sifariş olunmuş, hərrac mərkəzi tərəfindən hərracın keçirilmə vaxtı 3 mart 2021-ci il tarixə, saat 11:00-a təyin edilərək, İcra şöbəsinə, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana məlumat verilməsi barədə 2021-ci il 12 fevral tarixli 409 nömrəli bildiriş tərtib olunmuş, xx.xx.2021-ci il tarixdə keçirilmiş hərracda qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh4 464 000 manata satılmış və bu barədə sonuncu ilə hərrac mərkəzi arasında həmin tarixli “Hərracın nəticələrinə dair yekun protokol” və “Hərracın yekun nəticələrinə dair əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilə” imzalanmışdır.
18. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən Cavabdeh4 “hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması barədə” ərizəsinə münasibətdə 16 aprel 2021-ci il tarixli məktubda qeyd olunmuşdur ki, “mübahisəli əmlak 740,2 kv.m olmaqla daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində İddiaçı ASC-nin adına (paylı) qeydiyyata alınmışdır. Lakin hərrac mərkəzinin 3 mart 2021-ci il tarixli YP-85 nömrəli hərracın nəticələrinə dair yekun protokolunda qeyd olunan əmlakın ümumi sahəsi 1567,8 kv.m olaraq göstərilmişdir. Qeyd olunan uyğunsuzluqla əlaqədar, ərizənin icrasından imtina olunmuşdur”.
19. Cavabdeh4 Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı (üçüncü şəxslər Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit Təşkilatı və Cavabdeh3) iddia ərizəsi ilə Bakı İnzibati Məhkəməsinə müraciət edərək, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən verilmiş icra vərəqəsi əsasında keçirilmiş açıq hərracdan satın aldığı Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X40 küçəsi ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli 1567,8 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmiş, Bakı İnzibati Məhkəməsinin 02 noyabr 2022-ci il tarixli qərarı ilə iddia qismən təmin olunaraq, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X40 küçəsində yerləşən 6 nömrəli binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsində 740.2 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə Cavabdeh4 mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi öhdəliyinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulması qərara alınmışdır.
20. Həmin qərarın ləğv olunmasına dair İddiaçı ATSC-nin və X13 ərizələri Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadı ilə təmin olunmuş, xx.xx.2022-ci il tarixli qərarın ləğv edilməsi, İddiaçı ATSC-nin və X13 inzibati məhkəmə icraatına üçüncü şəxs qismində cəlb edilmələri qərara alınmışdır.
21. Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə, həmin inzibati iş üzrə icraat Bakı Kommersiya Məhkəməsinin icraatında olan 2-2(113)-4462/2023 saylı iş üzrə (hazırkı mübahisə üzrə) yekun məhkəmə aktı qəbul edilənədək dayandırılmışdır.
22. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli qətnaməsindən işdə iştirak etməyən, lakin qətnamənin maraqlarına toxunduğunu irəli sürən X21 apellyasiya şikayəti verərək onun qismən - mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan ünvan 1 ünvanında 1 və 2-ci mərtəbədə yerləşən 20,7 kv.m sahədən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsinə aid hissədə ləğv edilməsini, həmin hissədə iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
23. Məmməd Fərzəliyev apellyasiya şikayətini belə əsaslandırmışdır ki, məhkəmə iddia tələbini "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 1 ünvanında 1ci və 2-ci mərtəbəsində yerləşən 1567,8 kv.m ümumi, 1056,8 kv.m əsas, 511 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi hissəsində tam olaraq təmin etmiş, onun mülkiyyət hüququ bu hissədə pozulmuşdur. ünvan 1 ünvanında 1-ci və 2-ci mərtəbədə yerləşən 1567,8 kv.m ümumi, 1056,8 kv.m əsas, 511 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının bütün sahəsi "xxxx" ATSC-yə məxsus deyildir. Həmin qeyri-yaşayəş sahəsinin 1-ci mərtəbəsində yerləşən 20,7 kv.m ümumi, 20,7 kv.m əsas sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi tam mülkiyyət hüququ üzrə onun mülkiyyətindədir. Ancaq buna baxmayaraq məhkəmənin qətnaməsi ilə onun mülkiyyətində olan 20,7 kv.m ümümi, 20,7 kv.m əsas sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə də tutma yönəldilərək açıq hərracda satılması barədə qərar qəbul edilmiş, daha sonra Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqəsi icra olunması üçün Səbail rayon İcra və probasiya şöbəsinə göndərilmişdir. Səbail rayon İcra və probasiya şöbəsi “X9 Mərkəzi” MMC-yə sifariş məktubu ilə müraciət edərək Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqəsində göstərilmiş borcun tutulması üçün likvid qiyməti 320 000 (üç yüz iyirmi min) manat müəyyən edilməklə ünvan 1 ünvanında 1-ci və 2-ci mərtəbəsində yerləşən 1567,8 kv.m ümumi, 1056,8 kv.m əsas, 511 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının açıq hərrac yolu ilə satılmasını təşkil etməsini xahiş etmişdir. Hərracın nəticələrinə dair yekun protokoldan görünür ki, ipoteka predmeti olan "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 1 ünvanında 1-ci və 2-ci mərtəbəsində yerləşən 1567,8 kv.m ümumi, 1056,8 kv.m əsas, 511 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi “X9 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilmiş 03 mart 2021-ci il tarixli açıq hərracda Cavabdeh4 tərəfindən alınmışdır. Beləliklə, tam mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsus olan qeyri-yaşayış sahəsi də hərracda Cavabdeh4 satılaraq onun mülkiyyətinə verilmişdir. Əslində isə "xxxx" ATSC-nin mülkiyyət hüququ Daşınmaz Əmalakın Dövlət Reyestri İdarəsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsində 740 kv.m olaraq qeydə alınmışdır. Belə ki, qeyri-yaşayış sahəsini açıq hərracda əldə edən Cavabdeh4 Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri İdarəsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə müraciət edərək Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X40 küçəsi 6 ünvanında 1-ci və 2-ci mərtəbədə yerləşən 1567,8 kv.m ümumi, 1056,8 kv.m əsas, 511 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə dair hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasını xahiş etmiş, Daşınmaz Əmalakın Dövlət Reyestri İdarəsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən onun müraciəti təmin edilməyərək cavab olaraq bildirilmişdir ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X40 küçəsi 6 ünvanında yerləşən əmlak 740,2 kv.m olmaqla daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində "xxxx" ATSC-nin adına qeydiyyata alınmışdır. Bu cavaba uyğun olaraq Cavabdeh4 Bakı İnzibati Məhkəməsinə müraciət edərək Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X38 küçəsi 6 ünvanında 1-ci və 2-ci mərtəbəsində yerləşən 1567,8 kv.m ümumi, 1056,8 kv.m əsas, 511 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi öhdəliyinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmiş, Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qərarı ilə iddia tələbi qismən təmin olunaraq Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X38 küçəsi 6 ünvanında 1-ci və 2-ci mərtəbəsində yerləşən 740.2 kv.m sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi öhdəliyinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul edilmişdir. Beləliklə, Bakı İnzibati Məhkəməsi tərəfindən iddiaçının iddia tələbi "xxxx" ATSC-nin mülkiyyətində həmin an mövcud olan 740,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə görə təmin edilməmişdir. Həmin məhkəmə qətnaməsindən təsadüfən xəbərdar olan kimi ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qərarının ləğv edilməsi, özünün üçüncü şəxs kimi işə cəlb edilməyi və inzibati işin mahiyyəti üzrə yenilənməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
24. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 25 avqust 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, qətnamə ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi hissəsində dəyişdirilərək tutma yönəldilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi 1460,3 kv.m (834,4 kv.m əsas, 473,4 kv.m köməkçi sahə) müəyyən edilmişdir.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi müəyyən etmişdir ki, xx.xx.2008-ci il tarixli ipoteka müqaviləsi bağlanarkən ipoteka predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi 1567,8 kv.m olsa da, sonradan həmin sahənin bir hissəsi ipoteka saxlayanın razılığı ilə özgəninkiləşdirilmiş, cavabdehin mülkiyyətində qalmış hissə 1460,3 kv.m təşkil etmiş, bununla əlaqədar olaraq ipotekanın xx.xx.2010-cu il tarixdə əlavə qeydiyyatı aparılmışdır. Buna baxmayaraq, birinci instansiya məhkəməsi işdəki sübutu nəzərə almadan qətnamədə tutma yönəldilmiş və cavabdehin mülkiyyətində olan ipoteka predmetinin ümumi sahəsini 1567,8 kv.m göstərmiş, nəticədə qətnamə icra edilərkən, cavabdehin mülkiyyətində olmayan, digər şəxslərə, o cümlədən X15 məxsus əmlaka da cavabdehin kredit borcuna görə tutma yönəldilmişdir.
26. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 25 avqust 2023-cü il tarixli qətnaməsindən kassasiya şikayəti verilməmiş, qətnamə qanuni qüvvəsini almışdır.
27. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli məktubunda göstərilmişdir ki, ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri yaşayış sahəsinin “A” tikilisində sahəsi 9,6 kv.m olan 23 nömrəli qeyri-yaşayış sahəsi X18; ümumi sahəsi 740,2 kv.m olan hissəsi "xxxx" ASC-nin; “A” tikilisində 258,4 kv.m 52 nömrəli ticarət talvarı, 28,8 kv.m sahəsi olan 20 nömrəli yeməkxana, 62,1 kv.m sahəsi olan 44 nömrəli talvar, 28 kv.m sahəsi olan 42 nömrəli sahə, 18,4 kv.m sahəsi olan anbar, 95,3 kv.m ticarət sahəsi (17, 18, 19, 21, 22, 46, 47, 50, 51) Bakı şəhəri 32 nömrəli notariat kontoru tərəfindən təsdiq olunmuş 15 dekabr 2018-ci il tarixli bağışlama müqaviləsinə əsasən Fəxrəddin Mustafayevin mülkiyyətindədir (ümumilikdə 491 m2).
28. X5 da Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 10 dekabr 2020-ci il tarixli qətnaməsindən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ona məxsus ünvan 5 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 691,8 m2 olan qeyri-yaşayış sahələrinə tutmanın yönəldilməsi hissəsində ləğv olunmasını və ona məxsus əmlaka aid hissədə iddia tələbinin təmin olunmaması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
29. Birinci instansiya məhkəməsinin 08 oktyabr 2024-cü il tarixli qərardadı ilə Fəxrəddin Mustafayev qətnamənin maraqlarına toxunduğu şəxs kimi tanınmış, apellyasiya şikayəti baxılması üçün işlə birlikdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə göndərilmişdir.
30. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə X10 apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, 10 dekabr 2020-ci il tarixli qətnamənin "xxxx" X44 cəmiyyətinə məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Əhəd Yaqubov küçəsində istifadədə olan 0,13643 ha torpaq sahəsində yerləşən 6 nömrəli binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsindəki 1567,8 kv.metr ümumi, 1056,8 kv.metr əsas, 511 kv.metr köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasına tutma yönəldilməsi” hissəsində dəyişdirilməsi, ünvan 6 ünvanında yerləşən binanın 1-ci və 2-ci mərtəbələrindəki qeyriyaşayış sahəsinin İddiaçı X44 cəmiyyətinin Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit X36 Cəmiyyəti qarşısında yaranmış kredit öhdəliyinə görə tutma yönəldilməli olan ümumi hissəsinin İddiaçı X44 cəmiyyətinin mülkiyyətində qalmış hissə olaraq 740,2 kv.m müəyyən edilməsi qət olunmuşdur.
Hazırkı iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları:
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
31. İddiaçı ASC 27 aprel 2021-ci il tarixdə “X8 Mərkəzi” MMC-yə, Cavabdeh2 BOKT ASCyə, Cavabdeh3nə və Cavabdeh4 qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 10 dekabr 2021-ci il tarixli icra vərəqəsi üzrə Bakı şəhəri Səbail rayon İcra və probasiya şöbəsinin 8 fevral 2021-ci il tarixli sifariş məktubu əsasında “ünvan 7 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı keçirilmiş hərraca dair hərracın yekunları üzrə 3 mart 2021ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin, hərracın nəticələri haqqında YP seriyalı 85 nömrəli yekun protokolun, qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı edilmiş bütün hərəkətlərin və onların nəticələrinin etibarsız hesab olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
32. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, hərrac mərkəzi “İpoteka haqqında” Qanunun 42.3-cü maddəsinin tələbini pozmuş, hərrac keçirərkən ipoteka qoyan tərəfə hərracın keçirilməsinə dair bildiriş göndərməmiş, hərracın keçirilməsindən 30 gün qabaq mülkiyyət sahibi olan "xxxx" ASC-yə xəbər verməməklə qanunvericiliyin tələbini kobud surətdə pozmuşdur. Bununla yanaşı, hərrac mərkəzi hərracın keçirilməsinin vaxtını, yerini müəyyən edən bildirişi “MPS Meqa Post Service” kuryer xidməti ilə göndərməklə Rabitə və Yüksək Texnologiyalar Nazirliyinin 2016-cı il 6 fevral tarixli 0001 nömrəli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Poçt rabitəsi xidmətlərinin göstərilməsi” qaydalarını pozmuşdur. Belə ki, həmin qaydaların 9.21-ci bəndində göstərilir ki, hüquqi şəxsə ünvanlanmış qeydiyyatlı poçt göndərişləri (sifarişli poçt göndərişləri istisna olmaqla) etibarnamə əsasında poçt obyektində hüquqi şəxsin səlahiyyətli nümayəndəsinə verilir. Lakin kuryer xidməti sənədi 2021-ci il 12 fevral tarixində qəbul etməsinə baxmayaraq, 2021-ci il 16 fevral tarixində “imtina olundu” yazısı ilə geriyə gətirmişdir. Kuryer sənədin qəbulundan 4 gün sonra göndərilən ünvana gəlmiş və guya həmin ünvanda sənədin qəbul edilməsindən imtina olunmuşdur. Bundan başqa, kuryer xidmətinə aid 026898 qəbzdən görünür ki, həmin qəbzi qəbul edən kuryerin imzası həmin qəbzin üzərində yer almamaqdadır. İmzası olmayan kuryer xidməti işçisinin gətirmiş olduğu məktubun hüquqi-nöqteyi nəzərdən hüquqi qüvvəsi yoxdur. Təhvil verilən qəbzdə öz imzası olmayan kuryer xidməti işçisinin həmin məktubu göndərilən ünvana çatdırılması təbii olaraq şübhə doğurur. Müqayisə üçün bildirilir ki, hərracı barədə bildirişin Cavabdeh2 BOKT ASC-yə çatdırılması barədə 026894 saylı xəbərnamədə xidmət göstərən kuryerin imzası vardır. Digər tərəfdən, məktubun geri qaytarılma tarixi ilə hərracın keçirildiyi 2021-ci il 3 mart tarixi arasında cəmi 18 gün vaxtın olduğu müəyyən edilir. Halbuki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 415.2-ci maddəsinə əsasən təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir.
33. Həmçinin, Cavabdeh4 İddiaçı ASC-yə qarşı qarşılıqlı iddia ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ə.Yaqubov küçəsi 6 ünvanında 1 və 2-ci mərtəbədə yerləşən 1567,8 kv.m ümumi, 1056,8 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının ASC-dən alınaraq ona təhvil verilməsini xahiş etmişdir.
34. Qarşılıqlı iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, hərrac mərkəzi tərəfindən qüvvədə olan qanunvericiliyə əsasən mətbuatda elan dərc olunmuş, həmin elana görə göstərilən obyektin ilkin satış qiyməti 320 000 manat qeyd edilməklə hərrac mərkəzi tərəfindən 2021-ci il 3 mart tarixli açıq hərrac keçirilməsi təyin olunmuş, hərracın sifarişçisi, borclu şəxs və tələbkara hərracın keçirilməsi yeri və vaxtı barədə bildiriş göndərilmiş, o, hərracda iştirak etmək üçün sifariş vermiş, 2021-ci il 3 mart tarixində keçirilmiş hərracda ipoteka predmeti 464 000 manata ona satılmış, bu barədə həmin tarixdə hərracın nəticələrinə dair yekun protokol tərtib edilmiş, həmin protokol hərracın sifarişçisi, hərrac mərkəzinin direktoru və qalib kimi onun tərəfindən imzalanmışdır. Hərracın keçirilməsi yeri və vaxtı, o cümlədən qanunla tələb olunan digər məsələlər barədə ilk iddiaçıya bildiriş göndərilmiş, lakin o, 2021-ci il 16 fevral tarixində bildirişi almaqdan imtina etmişdir. Bu fakt iddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi qəbzlərlə tam sübut olunur. Həmin qəbzlərdən görünür ki, hərrac mərkəzi 026898 nömrəli qəbzdə göndərən qrafasında öz ştampını vurmuş, ştampda mərkəzin tam adı və ünvanı göstərilmişdir. Məktubun iddiaçı tərəfindən qəsdən alınmamasına və almaqdan imtina edilməsinə görə hərrac etibarsız hesab edilə bilməz. Bundan başqa, İpoteka haqqında Qanunun 42.1-ci maddəsinə müvafiq olaraq bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 gün qalmış verilmişdir. Digər tərəfdən iddiaçı bildirir ki, Rabitə və Yüksək Texnologiyalar Nazirliyinin “Poçt rabitəsi xidmətlərinin göstərilməsi” Qaydalarının 9.21-ci maddəsinin tələbləri pozulmuşdur. Qaydadan məlum olur ki, sifarişli poçt göndərişləri etibarnamə əsasında hüquqi şəxsin nümayəndəsinə verilmir. Ümumiyyətlə yalnız qeydiyyatlı poçt göndərişləri etibarnamə əsasında hüquqi şəxsin nümayəndəsinə verilə bilər ki, bu da göndərişin poçt obyektində verilməsinə aiddir. Hazırki mübahisədə isə kuryer xidməti bildirişi poçt obyektində deyil, ilk iddiaçının ünvanında ona təqdim etməsinə baxmayaraq, sonuncu bildirişi almaqdan imtina etmişdir. Təcrübədə kuryer xidmətinin işçisinin həftənin beşinci günləri məktubu alarkən növbəti günlər şənbə və bazar günlərinə düşdükdə, növbəti iş günlərində məktubların çatdırılmasına təsadüf olunur. 2021-ci il 12 fevral tarixində - həftənin beşinci günündə məktub qəbul edilmiş, 16 fevral 2021-ci il tarixində - həftənin ikinci günü məktub ilk iddiaçının ünvanına aparılmışdır. Göstərilənlərdən aydın olur ki, hərrac qanuni keçirilmiş və hər hansı qayda pozuntusuna yol verilməmişdir.
35. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 30 noyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə ilk iddia qismən təmin edilərək, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ə.Yaqubov küçəsi 6 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsi ilə bağlı keçirilmiş hərracın yekunları üzrə 2021-ci il 3 mart tarixli alqı-satqı müqaviləsi və hərracın nəticələri haqqında yekun protokol qeyri-yaşayış sahəsinin 1 və 2-ci mərtəbəsində yerləşən İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olmayan 107,5 kv.m hissədə etibarsız hesab edilmiş, ilk iddia qalan hissədə rədd edilmiş, qarşılıqlı iddia qismən təmin olunaraq, həmin ünvanda 1 və 2-ci mərtəbədə yerləşən ümumi sahəsi 1460,3 kv.m, 834,4 kv.m əsas, 473,4 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının "xxxx" ASC-dən alınaraq, Cavabdeh4 təhvil verilməsi qət edilmiş, qarşılıqlı iddia qalan hissədə rədd olunmuşdur.
36. Məhkəmə ilkin iddia ilə bağlı qeyd etmişdir ki, iddiaçı iddia tələbinin əsası kimi istinad etdiyi halları təsdiq edən hər hansı mötəbər sübutu təqdim etməmiş və üzərinə düşən sübut etmə vəzifəsini yerinə yetirə bilməmişdir. Əksinə iş materiallarından aydın olur ki, hərrac MM-nin 415-ci maddəsinin tələblərinə uyğun keçirilmiş, eyni zamanda məhkəmə tədqiqatı zamanı hərracın keçirilməsi qaydasında, o cümlədən hərracın yekunları üzrə alqı-satqı müqaviləsi və hərracın nəticələri haqqında yekun protokolun etibarsız hesab olunması üçün ilkin iddia ərizəsində qeyd edilən əsaslar müəyyən edilməmiş, həmin əsaslar müqavilənin və protokolun etibarsızlığı üçün əsas ola bilməz.
37. Məhkəmə iddiaçının hərracın keçirilməsi barədə bildirişlə bağlı gətirdiyi dəlillərə münasibətdə qeyd etmişdir ki, 2021-ci il 16 fevral tarixində İddiaçı ASC hərracın keçirilməsi barədə 2021-ci il 12 fevral tarixli bildirişi almaqdan imtina etmiş, bunu təkzib edən hər hansı mötəbər sübutu məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir.
38. Bundan əlavə, iddiaçı əqdin mübahisələndirilməsi ilə bağlı MM-nin 354.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş iddia müddətini də ötürmüşdür.
39. Məhkəmə həmçinin vurğulamışdır ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2023-cü il 25 avqust tarixli qətnaməsi ilə, Cavabdeh4 hərracdan satılmış ümumi sahəsi 1567,8 kv.m olan qeyri-yaşayış binasının 1460,3 kv.m (834,4 kv.m əsas, 473,4 kv.m köməkçi sahə) hissəsinin İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olması, qalan hissələrin digər şəxslərə məxsus olduğu müəyyən edilmiş, buna görə də qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi və yekun protokol "xxxx" ASC-yə məxsus olmamış, lakin Cavabdeh4 satılmış 107,5 kv.m (1567,8 – 1460,3 = 107,5) hissədə etibarsız hesab olunmuşdur.
40. Məhkəmə qarşılıqlı iddiaya münasibətdə qeyd etmişdir ki, mübahisəli qeyri-yaşayış binası hərrac qaydasında Cavabdeh4 tərəfindən alındığından, həmin qeyri-yaşayış sahəsi ona təhvil verilməlidir. Lakin qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə qeyri-yaşayış binasının 1460,3 kv.m (834,4 kv.m əsas, 473,4 kv.m köməkçi sahə) hissəsinin İddiaçı ASC-yə məxsus olması müəyyən edildiyindən göstərilən sahə Cavabdeh4 təhvil verilməklə, qarşılıqlı iddia qismən təmin olunmalıdır.
41. Məhkəmə gəldiyi nəticəni MM-in 157.2-ci, 157.4-cü, 415.1-ci, 415.2-ci, 416.1-ci, 416.2ci, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42.1-ci, 43.1-43.8-ci, 44-cü, 48.1.4cü və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.1-ci, 14.2-ci, 76.1-ci, 77.1-ci, 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya məhkəməsində birinci icraat
42. İddiaçı ASC həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ilk iddianın rədd olunduğu hissədə ləğv edilməsini, həmin hissədə ilk iddianın tam təmin edilməsini, qarşılıqlı iddianın isə tam rədd olunmasını xahiş etmişdir.
43. Cavabdeh4 apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin qarşılıqlı iddianın rədd olunmuş hissəsində ləğv edilməsini, qarşılıqlı iddianın tam təmin olunmasını xahiş etmişdir.
44. Apellyasiya şikayəti vermək hüququ tanınmış müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs X14 da apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin qismən ləğv edilməsini, hərracın yekunları üzrə alqı-satqı müqaviləsinin və hərracın nəticələri haqqında yekun protokolun qeyri-yaşayış sahəsinin 1 və 2-ci mərtəbəsində yerləşən İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olmayıb, onun mülkiyyətində olan hissədə etibarsız hesab olunmasını xahiş etmişdir.
45. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 10 iyul 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətləri təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
46. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi Cavabdeh4 apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 25 avqust 2023-cü il tarixli qətnaməsi qanuni qüvvəyə mindiyindən birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq hesab etmişdir ki, qarşılıqlı iddia X3 hissə çıxılmaqla hərracda əldə etdiyi qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi 1460,3 kv.m-dən ibarət sahənin "xxxx" ASC-dən alınaraq təhvil verilməsi hissəsində təmin edilə bilər. Hərrac zamanı N. Dadaşov başqa şəxsin mülkiyyətində olan, ipoteka ilə yüklü olmadığı halda səhvən tutma yönəldilmiş 107,5 kv.m sahəyə görə ödədiyi vəsaitin ona qaytarılması üçün Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 10 dekabr 2020-ci il tarixli qətnaməsinin icrasında dönüş edilməsi barədə ərizə ilə MPM-in 236-1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada məhkəməyə müraciət etməli olduğundan, bu məsələ hazırkı icraat çərçivəsində həll oluna bilməz.
47. Məhkəmə üçüncü şəxs F.Mustafayevin apellyasiya şikayətinə münasibətdə isə belə nəticəyə gəlmişdir ki, apellyasiya instansiyası mərhələsində müstəqil tələb irəli sürülməklə prosesə qoşulmaq qanunla istisna edildiyindən üçüncü şəxsin apellyasiya şikayətində qeyd olunmuş bu tələbin baxılmaq üçün qəbul edilməsi və hüquqi qiymət verilməsi yolverilməzdir. Məhkəmə kollegiyası həmçinin vurğulamışdır ki, X22 "xxxx" ASC ilə alqı-satqı müqaviləsi bağlayarkən əldə etdiyi qeyri-yaşayış sahələri üzərində bankın ipoteka hüququ saxlanılmış, 15 dekabr 2018-ci il tarixli bağışlama müqaviləsinə əsasən A.Mustafayeva mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahələrini F.Mustafayevə bağışlamış, 19 dekabr 2018-ci il tarixində verilmiş çıxarışa əsasən Ə.Yaqubov küçəsi 6 nömrəli ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 200,8 kv.m sahəsi üzərində F.Mustafayevin mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır. “İpoteka haqqında” Qanunun 30.2-ci maddəsinə əsasən yeni mülkiyyətçi ipoteka müqaviləsi üzrə ilkin ipoteka qoyanın bütün vəzifələrini, o cümlədən ilkin ipoteka qoyan tərəfindən lazımınca icra edilməmiş vəzifələri daşıdığından üçüncü şəxsin mülkiyyətində olan əmlaka tutma yönəldilərək hərrac vasitəsi ilə satışa çıxarılması qanunun tələblərinə zidd olmamışdır. Digər tərəfdən, Ə.Yaqubov küçəsi, 6 nömrəli ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin üçüncü şəxsin mülkiyyətində olan hissəsinə tutma Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 10 dekabr 2020-ci il tarixli qətnaməsi əsasında yönəldilmiş, həmin qətnamə iş materiallarına əlavə edilmiş, üçüncü şəxs qeyd olunan qətnaməni hal-hazıradək mübahisələndirməmişdir.
c) Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat
48. İddiaçı ASC kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini, ilk iddianın tam təmin olunması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
49. Cavabdeh4 kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini, ilk iddianın rədd, qarşılıqlı iddianın təmin olunması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
50. Fəxrəddin Mustafayev də kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini, işin yeni apellyasiya baxışına qaytarılmasını xahiş etmişdir.
51. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qərarı ilə İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti və Cavabdeh4 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən, üçüncü şəxs X14 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti tam təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 10 iyul 2024-cü il tarixli qətnaməsinin ləğv olunması və işin yeni apellyasiya baxışına qaytarılması qərara alınmışdır.
52. Kassasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır: “Baxılan işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş faktiki halları ondan ibarətdir ki, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2020-ci il 10 dekabr tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı ASCyə məxsus 1567,8 kv.m ümumi, 1056.8 kv.m əsas, 511 kv.m koməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasına tutma yönəldilərək, açıq hərracda satılması qət edilmiş, icra məmurunun sifarişi əsasında hərrac mərkəzi tərəfindən hərracın keçirilməsi 2021-ci il 3 mart tarixinə, saat 11:00-a təyin edilmiş, həmin tarixdə keçirilmiş hərracda sözügedən qeyri-yaşayış sahəsi 464.000 manata Cavabdeh4 satılmış, bu barədə sonuncu ilə hərrac mərkəzi arasında həmin tarixli hərracın nəticələrinə dair yekun protokol və hərracın yekun nəticələrinə dair əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilə imzalanmışdır. Bundan sonra, M.Fərzəliyev həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti vermiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının qanuni qüvvəsini almış 2023-cü il 25 avqust tarixli qətnaməsi ilə şikayət qismən təmin edilərək, qətnamə ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi hissəsində dəyişdirilmiş, tutma yönəldilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi ipoteka saxlayanın razılığı ilə M.Fərzəliyevə satılmış ipoteka ilə yüklü olmayan 107,5 kv.m hissə çıxılmaqla 1460,3 kv.m (834,4 kv.m əsas, 473,4 kv.m köməkçi sahə) müəyyən edilmişdir. Hazırda İddiaçı ASC (ipoteka qoyan) 2021-ci il 3 mart tarixində keçirilmiş hərracın yeri və vaxtı barədə məlumatlandırılmadığına, hərracın təşkili ilə bağlı müddətlərə əməl olunmadığına və hərrac mərkəzinin 5 ildən az daimi fəaliyyət göstərdiyinə istinad etməklə, hərracın nəticələrinin etibarsızlığını tələb edir. Hərracın qalibi olmuş Cavabdeh4 isə ilk iddiaya etiraz edərək, hərracın qanunla müəyyən edilmiş qaydada keçirildiyini bildirməklə, qarşılıqlı iddiasında hərracdan satın aldığı ümumi sahəsi 1567,8 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin ona təhvil verilməsini tələb edir. İşə mahiyyəti üzrə baxmış məhkəmələr Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ə.Yaqubov küçəsi 6 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı keçirilmiş hərracın yekunları üzrə 2021-ci il 3 mart tarixli alqı-satqı müqaviləsini və hərracın nəticələri haqqında yekun protokolu qeyri-yaşayış sahəsinin 1 və 2-ci mərtəbəsində yerləşən İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olmayan 107,5 kv.m hissədə etibarsız hesab edərkən mövqelərini belə əsaslandırmışlar ki, hərrac mərkəzi tərəfindən açıq hərracın keçirilmə yeri və vaxtı barədə İcra şöbəsinə, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana 2021ci il 12 fevral tarixində 409 nömrəli bildiriş göndərilmiş, lakin İddiaçı ASC 2021-ci il 16 fevral tarixində bildirişi almaqdan imtina etmişdir. Bildirişlərin göndərilməsini təsdiq edən sürətli poçt xidməti olan “Megapostservices” poçt xidmətinin qaimələrinin saxta olduğu və ya həqiqətə uyğun olmadığı iddiaçı tərəfindən sübut edilməmiş, ipoteka qoyana hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərildiyi öz təsdiqini tapmışdır. Həmin bildirişin qəbulundan ipoteka qoyan tərəfindən imtina edilməsi səbəbindən bildirişin çatdırılmaması isə hərracın etibarsız hesab olunması üçün əsas ola bilməz. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmır və kassasiya şikayətlərinin dəlilləri üzrə aşağıdakı qaydada qiymətləndirmənin aparılmasını zəruri hesab edir. İlk növbədə qeyd edilməlidir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun hərracın keçirilməsi qaydasını tənzimləyən 42-ci maddəsinin tələbinə görə, hərrac təşkilatı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Göründüyü kimi, ipoteka qoyanın hərrac barədə məlumatlandırılması prosesinə əhəmiyyət verilərək, «İpoteka haqqında» Qanunun istinad olunan maddəsində məlumatlandırmanın forması dəqiq və imperativ qaydada müəyyən edilmişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, qanunda, hərrac təşkilatının üzərinə hərracın keçirilməsinin yeri və vaxtı barədə ipoteka saxlayanı və ipoteka qoyanı yuxarıda qeyd edilən vasitələrlə məlumatlandırmaq vəzifəsinin qoyulması, mülkiyyətində olan əmlakını ipoteka ilə yüklü edən ipoteka qoyana münasibətdə ipoteka predmeti üzərində mülkiyyət hüququnu saxlamağa şərait yaratmaqla, mülkiyyətçinin hüquqlarının müdafiəsi məqsədini daşıyır. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Qanunla hərracın keçirilməsinin müəyyən edilən qaydasına formal yanaşılması, ipoteka qoyan şəxslərin mülkiyyət hüquqlarının əhəmiyyətli dərəcədə pozulmasına gətirib çıxardığından, ipoteka qoyanın hərrac barədə məlumatlandırılması ilə bağlı qanunda nəzərdə tutulmuş bütün vasitələrdən müəyyən edilmiş qaydalara uyğun istifadə olunmalıdır. Lakin baxılan işdən hərrac mərkəzi tərəfindən İddiaçı ASC-nin (ipoteka qoyan) məlumatlandırılması ilə bağlı bütün vasitələrdən qanunla müəyyən edilmiş qaydada istifadə olunması müəyyən edilmir. Belə ki, hərrac təşkilatı tərəfindən hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc edilməsi, sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərilməsi barədə sübutlar işin materiallarına əlavə edilməmişdir. Belə ki, sifarişli poçt göndərişinin anlayışı “Poçt haqqında” Qanunun 1.0.10-cu maddəsində nəzərdə tutulmuşdur. Həmin maddənin tələbləri baxımından sifarişli poçt göndərişi-göndərilmək üçün qəbul olunduğuna dair istifadəçiyə qəbz verilməsi, çatdırılarkən isə ünvan sahibinin müvafiq sənədi imzalaması tələb olunan poçt göndərişidir. Hazırki işdə hərrac mərkəzi tərəfindən ipoteka qoyan iddiaçıya “Megapostservices” kuryer xidmətinə aid qaimə ilə bildirişin göndərilməsi, lakin ünvan sahibinin «imtina etməsinə» dair məlumat əlavə olunmuşdur. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, həmin qaimə, iddiaçıya hərrac barədə məlumatları təqdim edən sübut kimi qiymətləndirilərkən qanunvericiliyin aşağıdakı tələbləri pozulmuşdur. Azərbaycan Respublikası Rabitə və Yüksək Texnologiyalar Nazirliyinin 06 fevral 2016-cı il tarixli 0001 nömrəli qərarı ilə təsdiqlənmiş “Poçt rabitəsi xidmətlərinin göstərilməsi Qaydaları”na əsasən, alıcı onun ünvanına daxil olmuş poçt göndərişini, pul köçürməsini almaqdan imtina etmək hüququna malikdir. Bu halda poçt göndərişinin üzərində, pul köçürməsi blankında və ya poçt göndərişinin, pul köçürməsinin daxil olması haqqında bildirişdə müvafiq qeyd edilir və qeyd alıcının imzası ilə təsdiqlənir. Hüquqi şəxsin səlahiyyətli nümayəndəsinin imzası həm də hüquqi şəxsin möhürü ilə təsdiqlənir. Ünvançı imza etməkdən imtina etdiyi halda bu iş poçt rabitəsi operatoru tərəfindən yerinə yetirilir. İmtina olunmuş poçt göndərişləri, pul köçürmələri geri ünvana qaytarılır. Ünvançı poçt göndərişini almaqdan imtina etdikdə poçt göndərişləri, pul köçürmələri poçt obyekti tərəfindən göndəriciyə qaytarılır (9.60 və 10.3-cu bəndlər). Göründüyü kimi, alıcı onun ünvanına daxil olmuş poçt göndərişini almaqdan imtina edə bilər, lakin bu hər bir halda rəsmiləşdirilməli, poçt göndərişinin üzərində müvafiq qeyd aparılmalı və qeyd alıcının imzası ilə təsdiqlənməlidir. Ünvançı imza etməkdən imtina etdiyi halda isə bu iş poçt rabitəsi operatoru tərəfindən yerinə yetirilməlidir. Bu iş üzrə hərracın keçirilməsinə dair 2021-ci il 12 fevral tarixli bildirişin göndərilməsinə dair “Megapostservices” kuryer xidmətinin 026896 və 026898 nömrəli poçt qaimələri nə alıcı nə də kuryer tərəfindən imzalanmamış, həmçinin qaimələrdə kuryerin adı, soyadı, imtina qeydinin kim tərəfindən aparıldığı göstərilməmiş, bildirişin kimə təqdim edildiyi, imtina edən şəxsin kimliyi müəyyən edilmir. Buna baxmayaq, apellyasiya məhkəməsi natamam qaydada rəsmiləşdirilmiş həmin qaimələrin mötəbərliyini qeyd olunan Qaydaların tələblərinə uyğun qiymətləndirmədən, iddiaçının hərracın keçirilməsi barədə lazımi qaydada məlumatlandırıldığı qənaətinə gəlmiş, mediada və hərrac təşkilatının rəsmi internet saytında məlumatın dərc edilib-edilməməsi barədə qanunvericiliyin imperativ tələbinə əməl olunasına dair sübutların təqdim olunmamasına isə ümumiyyətlə hüquqi qiymət verməmişdir. ... İddiaçının tələbini əsaslandırmaq üçün irəli sürdüyü dəlillərdən biri də hərrac mərkəzinin daimi fəaliyyətinin 5 ildən az olması ilə bağlı olmuş, apellyasiya məhkəməsi həmin dəlil üzrə qiymətləndirmə aparmaqdan imtina edərək göstərmişdir ki, iddiaçı iddia ərizəsində bu əsasa istinad etmədiyi üçün cavabdeh tərəfin bu dəlillə bağlı öz sübutlarını təqdim etmək imkanı olmadığından, apellyasiya mərhələsində isə qanuni əsas olmadan yeni sübutların qəbul edilməsi istisna olunduğundan, bu əsas apellyasiya baxışı mərhələsində araşdırma predmeti olaraq qəbul edilə bilməz. Halbuki, Bakı Kommersiya Məhkəməsində keçirilmiş 2023-cü il 30 noyabr tarixli məhkəmə iclasının audio-video yazısından görünür ki, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 məhkəmə iclasında verdiyi izahatında bildirmişdir ki, “hərrac mərkəzi ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakı sata bilməzdi, çünki “İpoteka haqqında” və “İcra haqqında” Qanunla müəyyən edilmiş 5 il daimi fəaliyyəti mövcud deyil”. Göründüyü kimi, iddiaçı işə birinci instansiya məhkəməsində baxılarkən həmin dəlili irəli sürmüş, cavabdeh tərəfin bu dəlillə bağlı etirazını bildirmək, sübutlarını təqdim etmək imkanı olmuş, lakin birinci instansiya məhkəməsi bununla bağlı tərəflərlə müzakirə aparmamış, qətnaməsində heç bir hüquqi qiymətləndirmə aparmamışdır. Apellyasiya məhkəməsi isə iddiaçının apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırma aparmadan həmin dəlilin birinci instansiya məhkəməsində irəli sürülmədiyinə istinad edərək, qəbul etməkdən imtina etmiş, bununla da MPM-nin 372-ci maddəsinin tələblərini pozmuşdur. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, işə yeni apellyasiya qaydasında baxılarkən iddiaçı tərəfindən irəli sürülən həmin dəlil üzrə də “İpoteka haqqında” Qanunun 41.2-ci maddəsinin tələbləri baxımından qiymətləndirmə aparılmalıdır. Həmçinin qeyd olunmalıdır ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində MM-nin 354.2-ci maddəsinə istinadən "xxxx" ASC tərəfindən hərracın nəticələrinin etibarsızlığı barədə iddia üzrə iddia müddətinin ötürüldüyü qeyd edilmişdir. İddiaçının apellyasiya şikayətinin dəlillərindən biri məhz bununla bağlı olmuş, lakin apellyasiya instansiya məhkəməsi həmin dəlilə də hüquqi qiymət vermədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini dəyişdirmədən saxlamışdır. Halbuki, MPM-nin 392.2-ci maddəsinə əsasən birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini yoxlayan apellyasiya instansiyası məhkəməsi məhkəmə aktını qanuni və əsaslı hesab edərək, dəyişdirilmədən saxlayarsa mütləq şəkildə apellyasiya şikayətinin hüquqi qiymət verilməsi tələb edən dəlillərinə münasibət bildirməli və həmin dəlillərin rədd olunması barədə mövqeyini əsaslandırmalıdır. Məhkəmə kollegiyası Cavabdeh4 kassasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hərracın nəticələrinin mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olmayan, M.Fərzəliyevə satılmış ipoteka ilə yüklü olmayan 107,5 kv.m hissədə etibarsız hesab edilməsi və Cavabdeh4 qarşılıqlı iddiasının həmin hissə çıxılmaqla ümumi 1460,3 kv.m sahəyə münasibətdə təmin edilməsi barədə birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşsa da, Cavabdeh4 həmin hissə ilə bağlı ödədiyi vəsaitin qaytarılması üçün MPM-nin 236-1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada Bakı Kommersiya Məhkəməsinin həmin hissəyə tutma yönəldilməsi barədə 2020-ci il 10 dekabr tarixli qətnaməsinin icrasında dönüş edilməsi barədə ərizə ilə müraciət etməli olması barədə düzgün izah verməmiş, etibarsız əqdin nəticələrinin tətbiqi ilə bağlı Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsini işə tətbiq etməməklə, həmin normanın tələblərini pozmuşdur. Odur ki, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, işin yeni apellyasiya baxışı zamanı Mülki Məcəllənin 337.5ci maddəsininin tələbləri baxımından müvafiq hüquqi qiymətləndirmə aparılmalıdır”. Təkrar apellyasiya baxışı, izahatlar
53. Məhkəmə iclaslarında iştirak edən İddiaçı X44 Cəmiyyətinin nümayəndələri (vəkilləri) apellyasiya şikayətlərinin dəlillərini müdafiə edərək müvafiq qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, X14, Cavabdeh4 və onun nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayətlərini müdafiə edərək təmin olunmasını, qarşı tərəfin apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin olunmamasını xahiş etmişdir. Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit X36 Cəmiyyətinin, “X8 Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin və Bakı şəhər Səbail Rayon İcra şöbəsinin nümayəndələri isə məhkəməyə gəlməmişdirlər.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
54. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
55. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
56. Maddə 157.1. Mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququnun tanınmasını tələb etmək ixtiyarı vardır.
57. Maddə 319.5. Əgər birinci hərracın keçirilməsi zamanı əşyanın ilkin satış qiymətinin yetmiş faizinə çatan təklif olmazsa, hərrac yenidən keçirilməlidir. Təkrar hərrac, təkrarən keçirilməsinə istinad edilərək, birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərrac zamanı ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti heç olmasa hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olmalıdır. Bu baş verməzsə, hərrac keçirilmir. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur.
58. Maddə 324.1 və 324.2. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər.
59. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
60. Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir.
61. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır.
62. Maddə 416. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
63. Maddə 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir.
64. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirir, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərir. Birinci elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 30 təqvim günü qalmış verilir. Hərracın keçirilməsinə 15 təqvim günü qalmış ikinci elan verilir.
65. Maddə 43. Hərracın təşkilatçısı aşağıdakı hallardan biri baş verdikdə, hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi kütləvi informasiya vasitəsində məlumat dərc etdirir: hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə; hərracın iştirakçısı olmadıqda; hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə; hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə, bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın. Hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda, birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 45 təqvim günündən gec olmayaraq, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərrac təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə, bu Qanunun 43.1.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş səbəbə görə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxarır. Təkrar hərracda bir iştirakçı olduqda hərrac baş tutmuş hesab olunur və bu halda həmin şəxs hərracın qalibi olur. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
66. Maddə 4.1. Bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər.
67. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
68. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
69. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi; 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
70. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
71. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
72. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini və apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, qətnamə tam mübahisələndirildiyindən tam yoxlanılır.
İşə təkrar apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
73. İlk növbədə qeyd olunmalıdır ki, hazırkı halda işə yeni apellyasiya qaydasında baxılır və bu zaman apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə əvvəlki qətnaməsini ləğv etmiş kassasiya məhkəməsinin mövqeyi nəzərə alınmalıdır. Belə ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 420-ci maddəsinə görə kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir.
74. Apelyasiya şikayətlərinin dəlillərini və işin materiallarını araşdırmaqla, həmçinin kassasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında şərh olunanları əsas götürməklə məhkəmə kollegiyası hеsаb еdir ki, birinci instansiya məhkəməsi müvafiq nəticəyə tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinin mahiyyətini səhv qiymətləndirməsi səbəbindən gəlməklə işin faktiki hallarına və sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməmiş, gəldiyi nəticə işin hallarına uyğun olmamışdır; buna görə də "xxxx" ASC-nin və Fəxrəddin Mustafayevin apellyasiya şikayətləri təmin, Cavabdeh4 şikayəti rədd edilməli, qətnamə ləğv olunaraq "xxxx" ASC-nin iddia tələbinin təmin, Cavabdeh4 iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmalıdır.
75. Belə ki, iddianın əsasını irəli sürülən iddia tələblərinin əsaslandırıldığı hüquqi faktlar təşkil edir və məhkəmənin vəzifəsi iddiaçının bildirdiyi faktiki halların iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Başqa sözlə, mülki hüquqda hamılıqla qəbul edilmiş prinsiplərdən biri olan “iura novit curia” (“məhkəmə hüququ bilir”) prinsipinə əsasən hüququn tətbiqinə hakim bilavasitə cavabdehlik daşısa da, o, iddiaçının bildirdiyi (iddiasını əsaslandırdığı) faktlarla bağlıdır və qərarını iddianın faktiki tərkibi adlanan faktların məcmusuna istinadən qəbul edir.
76. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
77. İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin irəli sürdüyü faktiki hallar ondan ibarət olmuşdur ki, hərrac keçirilərkən ona bildiriş göndərilməmiş, hərracdan məlumatı olmamış, hərracın təşkili ilə bağlı müddətlərə əməl edilməmiş, hərrac mərkəzi 5 ildən az daimi fəaliyyət göstərdiyi üçün hərrac keçirmək səlahiyyətinə sahib olmamışdır.
78. Məhkəmə kollegiyası İddiaçı ASC-nin dəlillərini əsaslı sayaraq qeyd edir ki, “İpoteka haqqında” Qanun (§ 64) ipoteka qoyanın hərrac barədə məlumatlandırılması prosesinə xüsusi əhəmiyyət vermiş, məlumatlandırmanın formasını dəqiq və imperativ qaydada müəyyən etmişdir.
79. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin də vurğuladığı kimi, hərrac təşkilatının üzərinə hərracın keçirilməsinin yeri və vaxtı barədə ipoteka saxlayanı və ipoteka qoyanı qanunda qeyd edilən vasitələrlə məlumatlandırmaq vəzifəsinin qoyulması, mülkiyyətində olan əmlakını ipoteka ilə yüklü edən ipoteka qoyana münasibətdə ipoteka predmeti üzərində mülkiyyət hüququnu saxlamağa şərait yaratmaqla, mülkiyyətçinin hüquqlarının müdafiəsi məqsədini daşıyır.
80. Məhkəmə kollegiyası kassasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında şərh olunanları təkrarlamağa zərurət görmədən qeyd edir ki, baxılan işdən hərrac mərkəzi tərəfindən İddiaçı ASCnin (ipoteka qoyan) məlumatlandırılması ilə bağlı bütün vasitələrdən qanunla müəyyən edilmiş qaydada istifadə olunması müəyyən edilmir. Belə ki, hərrac təşkilatı tərəfindən hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc edilməsi, sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərilməsi barədə sübutlar işin materiallarına əlavə edilməmişdir.
81. Qeyd olunmalıdır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi müvafiq hissədə işin hallarını və hüquq normalarını ətraflı təfsir etməklə əvvəlki apellyasiya baxışı zamanı buraxılmış səhvin mahiyyətinin nədən ibarət olduğunu dəqiq, aydın, inandırıcı formada izah etmişdir və qərardakı hüquqi mövqelərlə razılaşmamaq üçün heç bir əsas mövcud deyildir.
82. Kollegiya, hərrac təşkilatının 5 il daimi fəaliyyət göstərməməsi ilə bağlı dəlili də əsaslı hesab edir; belə ki, Dövlət Vergi Xidmətinin Bakı şəhəri X39 üzrə Baş İdarəsinin 9 saylı Vəkil Bürosuna ünvanladığı 13 may 2022-ci il tarixli məktubdan göründüyü kimi, “X8 Mərkəzi” MMC xx.xx.2006-cı il tarixdə uçota alınmış, 14 ay fəaliyyət gsötərdikdən sonra xx.xx.2008-ci ildən xx.xx.2018-ci ilədək fəaliyyətini dayandırmış, qeyd edilən sonuncu tarixdə fəaliyyəti bərpa olunmuş, mübahisələndirilən hərrac əməliyyatını isə xx.xx.2021-ci il tarixdə, yəni 5 illik daimi fəaliyyət göstərmədən həyata keçirmişdir. Bu hal isə “İpoteka haqqında” Qanunun 41.2-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş şərtin pozulması deməkdir.
83. Qeyd olunmalıdır ki, hərrac təşkilatının 5 il daimi fəaliyyət göstərməməsi halı Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin qanuni qüvvəsini almış 2(103)-2630/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə də müəyyən edilmişdir.
84. “Hərracın nəticələrinin etibarsız hesab olunması” barədə "xxxx" ASC-nin iddia tələbinə iddia müddətinin tətbiq olunması barədə ərizəyə münasibətdə kollegiya qeyd edir ki, mübahisələndirilən hərrac xx.xx.2021-ci il tarixdə keçirilmiş, iddia ərizəsi isə məhkəməyə xx.xx.2022-ci il tarixdə təqdim edilmişdir. "xxxx" ASC-nin öz hüquqlarının pozulduğuni bildiyi anın hərracın keçirildiyi günlə eyniləşdirilməsi yolverilməzdir, çünki yuxarıda şərh olunduğu kimi, adı çəkilən ASC hərracın vaxtı barədə lazımı qaydada məlumatlandırılmamışdır. Belə olan halda isə, "xxxx" ASC-nin hərracın nəticələri barədə məlumatı daha əvvəl əldə etdiyini sübut etmək vəzifəsi iddia müddətinin tətbiqini xahiş etmiş tərəfin üzərinə düşür ki, həmin tərəf məhkəməyə belə bir sübut təqdim etməmişdir.
85. "xxxx" ASC-nin iddia tələbi üzrə gəldiyi qənaətin məntiqi nəticəsi olaraq kollegiya, Cavabdeh4 apellyasiya şikayəti üzrə əlavə əsaslandırma aparılmasına zərurət görmür; belə ki, "xxxx" ASC-nin iddia tələbinin əsaslı hesab olunması, Cavabdeh4 qarşılıqlı iddiasının və müvafiq olaraq apellyasiya şikayətinin rədd edilməsini şərtləndirir.
86. Bu qənaətə gələrkən kollegiya onu da nəzərə alır ki, mübahisələndirilən hərrac keçirilərkən ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binasının ümumi sahəsi 1567,8 m2 deyil, 1240,8 m2 təşkil etmiş, onun 9,6 kv.m hissəsi X18, ümumi sahəsi 740,2 kv.m olan hissəsi "xxxx" ASC-nin, 491 m2 hissəsi Fəxrəddin Mustafayevin mülkiyyətində olmuş, beləliklə adı çəkilən şəxslərə məxsus əmlaklara da tutma yönəldilmişdir; bu isə o deməkdir ki, Cavabdeh4 “1567,8 kv.m ümumi, 1056,8 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının "xxxx" ASC-dən alınaraq ona təhvil verilməsi” tələbinin təmin edilməsi faktiki olaraq ümumiyyətlə mümkün deyildir.
87. Bununla yanaşı kollegiya hesab edir ki, hərrac və onun nəticəsində bağlanmış müqavilə etibarsız hesab edildiyindən, belə bir tələbin mövcud olub-olmamasından asılı olmayaraq həmin əqd üzrə alınanların geri qaytarılması (restitusiya) məsələsi də həll olunmalıdır (§ 60).
88. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun T.Mənsurovun şikayəti üzrə 05 dekabr 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, “...Lakin işə təkrar baxan apellyasiya instansiya məhkəməsi alqı-satqı müqaviləsini etibarsız hesab etdikdən sonra ondan irəli gələn məsələləri həll etməmiş və Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsinin müddəalarının tələblərinə zidd olaraq alıcının və satıcının hüquqi statusunu ilkin vəziyyətə qaytarmamışdır. Beləliklə, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin MK-sı tərəfindən mübahisəli mənzilə dair alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edərkən, ondan irəli gələn məsələləri həll etməmiş, alıcının və satıcının hüquqi statusunu ilkin vəziyyətə qaytarmamış və T.Mənsurovun həmin mənzilə dair ödədiyi pulun ona qaytarılmasını həll etməmişdir. Bununla belə məhkəmə tətbiq edilməli olan Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsini tətbiq etməmişdir. Buna əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu vurğulayır ki, etibarsız hesab edilən alqı-satqı müqaviləsinə müvafiq ödənilən pulun qaytarılmaması T.Mənsurovun Konstitusiyanın 29-cu maddəsində təsbit olunmuş mülkiyyət hüququnun pozulmasına səbəb olmuşdur”.
89. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin formalaşdırdığı təcrübəyə görə də, əqdi etibarsız hesab edən məhkəmə, bu etibarsızlığın nəticələrini həmin iddia çərçivəsində həll etməli, bu zaman yaranan hər hansı qeyri-müəyyənliyə müvafiq sübutlar araşdırılmaqla qiymət verilməlidir.
90. Bu kontekstdə kollegiya hesab edir ki, “Hərracın yekun nəticələrinə dair əmlakın alqısatqısı barədə” xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilə üzrə Cavabdeh4 hərrac təşklatına ödədiyi və sonradan banka olan borcun ödənilməsinə yönəldilmiş 464 000 manat Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit X36 Cəmiyyətindən alınıb Cavabdeh4 qaytarılmalıdır.
91. Kollegiya Cavabdeh4 həmçinin izah edir ki, o, hərracın göstərilən pozuntular səbəbindən etibarsız sayılması ilə əlaqədar, məruz qaldığı zərərin ödənilməsini pozuntulara yol vermiş şəxslərdən (subyektlərdən) tələb etmək hüququna sahibdir.
92. X1 apellyasiya şikayətinə də ayrıca münasibət bildirməyi zəruri hesab etmir; belə ki, "xxxx" ASC-nin iddia tələbi təmin və hərrac ümumilikdə etibarsız hesab edildiyi üçün, Fəxrəddin Mustafayevin apellyasiya şikayəti prosessual cəhətdən təmin edilmiş hesab olunur.
93. Kollegiya, iddia ərizələrinin və apellyasiya şikayətlərinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumlarının məbləğlərinin tərəflərin özlərinə aid olunmasını məqsədəmüvafiq hesab edir. Qeyd olunmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olubolmamasına bağlı deyildir.
94. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
İlk iddia üzrə iddiaçı "xxxx" ASC-nin və üçüncü şəxs X10 apellyasiya şikayətləri təmin edilsin. Qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh4 apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2-2(113)-4462/2023 nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İlk iddia üzrə iddiaçı "xxxx" ASC-nin iddiası təmin edilsin. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X40 küçəsində istifadədə olan 0,13643 ha torpaq sahəsində yerləşən 6 nömrəli binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsində 1567,8 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyriyaşayış sahəsinin (Bayıl bazarı) Cavabdeh4 satılmasına dair xx.xx.2021-ci il tarixli YP seriyalı 85 saylı “Hərracın nəticələrinə dair yekun Protokol” və eyni tarixli “Hərracın yekun nəticələrinə dair əmlakın alqı-satqısı barədə” müqavilə etibarsız hesab edilsin. Cavabdeh2 Bank Olmayan Kredit X36 Cəmiyyətindən 464.000 (dörd yüz altmış dörd min) manat alınaraq Cavabdeh4 verilsin. Cavabdeh4 iddia tələbi təmin edilməsin. İlk iddia üzrə iddiaçı "xxxx" ASC, üçüncü şəxs X14 və qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh4 tərəfindən apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu tərəflərin özlərinə aid edilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində elektron kabinet vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.