Bakı Şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2(001)-296/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(001)-296/2025 23.07.2025 BAKI ŞƏHƏRİ BİNƏQƏDİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Qoşqarlı Rəşad Nizami oğlunun sədrliyi, Məhkəmə iclas katibi Hacıyeva Yeganə Müslüm qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı “müqavilə öhdəliklərinin icra edilməsi və kompensasiyanın ödənilməsi” tələbinə dair mülki işə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı “müqavilə öhdəliklərinin icra edilməsi və kompensasiyanın ödənilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, 11 dekabr 2020-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Cavabdeh MTK tərəfindən öhdəliyin icra edilməmiş hissəsini, yəni 19.6 kv.m sahənin dəyərini təşkil edən 68.600 manat məbləğində kompensasiya ödənişinin, 320 manat hüquqi xidmət xərcləri olmaqla, ümumilikdə 68.920 (altmış səkkiz min doqquz yüz iyirmi) manat pulun və ödənilmiş 297 manat dövlət rüsumunun Cavabdeh MTK-dan tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı (bundan sonra “payçı”) ilə Cavabdeh MTK (bundan sonra “kooperativ”) arasında 11 dekabr 2020-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən, “Kooperativ” “Payçı”dan qəbul etdiyi üzvlük haqqının miqdarına uyğun olaraq, “Kooperativ” tərəfindən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi, Neftçi Q. Abbasov 24 ünvanında inşa edilən yeni binanın (bundan sonra “Bina” adlandırılacaq) 8-ci mərtəbəsində, 4 otaqlı, 68 saylı mənzil, ümumi sahəsi 209.6 kv.m-dən ibarət olan mənzili (bundan sonra “Mənzil” adlandırılacaq) “Payçı”ya bina inşa edilib istismara qəbul edildikdən sonra təhvil verməyi öhdəsinə götürür.” Həmin müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən, “Payçı”nın ümumi üzvlük haqqı 498.010 manat (dörd yüz doxsan səkkiz min on) təşkil edir. Həmin müqavilənin 1.3-cü bəndinə əsasən, “Bu Müqavilənin 1.1-ci bəndində göstərilən mənzilin ümumi sahəsinə divarlar və arakəsmələr daxildir.” İddiaçı tərəfindən xx.xx.2020-ci il tarixdə 405.010 (dörd yüz beş min on) manat, xx.xx.2020-ci il tarixdə 93.000 (doxsan üç min) manat MTK-nın hesabına ödənilmişdir. Bununla bağlı, Cavabdeh MTK tərəfindən İddiaçı MTK-ya borcunun olmaması barədə xx.xx.2020-ci il tarixli, 28-12 saylı arayış verilmişdir. İddiaçı adına Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsi tərəfindən ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il qeydiyyat tarixli çıxarış verilmişdir. Həmin çıxarışa əsasən, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi ev 39, 41, yeni qaydalarla: ünvan 4 İddiaçı xüsusi mülkiyyətindədir. Çıxarışda daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi 172.20 kv.m göstərilmişdir. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsinə əsasən, Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların,eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Həmin Məcəllənin 59.3-cü maddəsinə əsasən,Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Qeyd olunan maddələrə əsasən, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışda mənzilin arakəsmələri və divarları nəzərə alınmamışdır. Lakin müqavilədə nəzərdə tutulan mənzilin ümumi sahəsinə divarlar və arakəsmələr də daxil olsa belə, mənzilin faktiki sahəsini təqribən 190 kv.m təşkil edir. Həmin ərazidə yerləşən binalarda mənzilin 1kv.m-nin hazırki bazar dəyəri 3500 manat təşkil edir. 209.6 kv.m – 190 kv.m =19.6 kv.m 19.6 kv.m x 3500 manat = 68.600 manat Göründüyü kimi, təhvil verilməli olan mənzilin ümumi sahəsi barədə Müqavilənin şərtləri kobud surətdə pozulmuşdur. Cavabdeh tərəfindən İddiaçı mənzilin ümumi sahəsinin razılaşdırılmış ölçülərdən az olan hissəsi ilə bağlı ödənilməli olan kompensasiya məbləği 68.600 manat təşkil edir. Tələb müqaviləyə əsaslanan pul tələbi deyildir. Tələbin əsası cavabdeh tərəfindən təhvil verilməli mənzil barədə öhdəliyin tam yerinə yetirilməməsi nəticəsində yaranmış kvadrat fərqidir. Həmin kvadrat fərqinin dəyəri hesablanarkən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 443.3-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq əmlakın alındığı dövrdəki qiymət deyil də, hal-hazırki bazar dəyəri nəzərə alınmalıdır. Belə ki, cavabdehin öhdəliyini icra etməməsi nəticəsində yaranmış kvadrat fərqinin kompensasiya edilməsi yalnız bugünkü bazar dəyəri ilə mümkündür. Daha sonra iddiaçının nümayəndəsi və vəkili “iddia tələbinin həcminin artırılması” barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı ilə cavabdeh “Bəhrə" MTK arasında olan 11 dekabr 2020-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Cavabdeh MTK tərəfindən öhdəliyin icra edilməmiş hissəsini, yəni 24.8 kv.m sahənin dəyərini təşkil edən 86.800 manat məbləğində kompensasiya ödənişinin, 320 manat hüquqi xidmət xərcləri olmaqla ümumilikdə 87.120 (səksən yeddi min yüz iyirmi) manat pulun və ödənilmiş 352 manat dövlət rüsumunun Cavabdeh MTKdan tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili iddianı müdafiə edərək, iddianın təmin olunmasını məhkəmədən xahiş etdi. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili məhkəməyə elektron ərizə ünvanlayaraq, məhkəmə iclasının onun iştirakı olmadan keçirilməsini və iddianın təmin olunmamasını xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdeh məhkəməyə gəlməmişdir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185.5-ci maddəsinə əsasən məhkəmə iclasının cavabdehin iştirakı olmadan keçirilməsini mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə iddiaçının nümayəndəsi və vəkilini dinləyib, iş materiallarını araşdırıb, toplanmış sübutlara hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia qismən təmin edilməlidir. Belə ki, mülki iş materiallarında olan: “Kooperativ” Cavabdeh MTK ilə “Payçı” İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin surətindən görünür ki, “Kooperativ” “Payçı’dan qəbul etdiyi üzvlük haqqının miqdarına uyğun olaraq, “Kooperativ” tərəfindən Bakı şəh., Səbayıl ray., Bayıl qəsəbəsi, Neftçi Q. Abbasov 24 ünvanında inşa edilən yeni binanın (bundan sonra “Bina” adlandırılacaq) 8-ci mərtəbəsində, 4 otaqlı, 68 saylı mənzil, ümumi sahəsi 209.6 kv.m-dən ibarət olan mənzili (bundan sonra “Mənzil” adlandırılacaq) “Payçı”ya bina inşa edilib istismara qəbul edildikdən sonra təhvil verməyi öhdəsinə götürür. “Payçı”nın ümumi üzvlük haqqı 498010 manat (dörd yüz doxsan səkkiz min on) təşkil edir. Cavabdeh MTK tərəfindən verilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli arayışın surətindən görünür ki, həqiqətən Bakı şəhəri, Səbayıl rayonu, Bayıl qəsəbəsi, Neftçi Q. Abbasov 24 ünvanında tikilən yaşayış binasının 68 saylı mənzili İddiaçı məxsusdur və heç bir borcu yoxdur. İddiaçı nümayəndəsi Nümayəndə tərəfindən Cavabdeh MTK-ya ünvanlanmış pretenziya məktubunun surətindən görünür ki, İddiaçı ilə bağlanmış 11 dekabr 2020-ci il tarixli müqavilə üzrə 68.600 manat məbləğində ödənişin 3 gün ərzində İddiaçı ödənilməsi xahiş olunmuşdur. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi ev 39, 41, yeni qaydalarla: ünvan 4 nömrəli 172.20 kv.m mənzil İddiaçı xüsusi mülkiyyətindədir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş texniki pasportun surətindən görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi ev 39, 41, yeni qaydalarla: ünvan 4 ünvanına dair hüquq subyekti İddiaçı adına xx.xx.2024-cü il tarixdə texniki pasport tərtib edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 21 aprel 2025-ci il tarixli, 10/8070 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, 8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının altına düşən sahənin 20,4 kv.m, şaxtaların altına düşən sahəsi isə 4,4 kv.m, balkonlar üzrə azaltma əmsalları tətbiq olunmadan mənzilin sahəsi 184,8 kv.m, mənzilin ümumi sahəsinin (azalma əmsalları tətbiq edilmədən və mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının, şaxtanın altına düşən sahə nəzərə alınmaqla) 209,6 kv.m olduğu müəyyən olundu. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin 59.2 və 59.3-cü bəndlərinin, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin xx.xx.2012-ci il tarixli 7 saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş, “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması” qaydalarının 3.8 bəndinin tələbinə uyğun olaraq, 20,4 kv.m çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının altına düşən sahə 4,4 kv.m şaxtaların altına düşən sahə nəzərə alınmadan, mənzilin iki balkonunun sahəsi 0,3 əmsala vurulmaqla Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, 8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin ümumi sahəsinin 172,20 kv.m olduğu müəyyən olundu. Qiymətləndirmə fəaliyyəti elmin hər hansı bir sahəsində xüsusi bilik tələb etməməklə məhkəmə ekspertizası fəaliyyətinə aid olmadığından və qanunvericiliyə əsasən müstəqil fəaliyyət növü kimi müəyyən edildiyindən ekspert tərəfindən mənzilin bazar dəyəri müəyyən edilmir. xx.xx.2024-cü il tarixli və xx.xx.2025-ci mədaxil qəbzlərindən görünür ki, iddiaçı tərəfindən iddianın qaldırılması üçün məhkəmənin hesabına 297 manat və 55 manat olmaqla, cəmi 352 manat məbləğində dövlət rüsumu ödənilmişdir. “Express Pay” ödəniş sistemi vasitəsilə edilmiş ödəniş məlumatlarından görünür ki, İddiaçı tərəfindən “Ədalət” Vəkil Bürosunun hesabına 320 manat ödəniş edilmişdir. Məhkəmə iddia tələbinin əsaslılığı ilə bağlı aşağıdakıları qeyd edir: Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – Mülki Məcəllə) 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Həmin Məcəllənin 386.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. Həmin Məcəllənin 442-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Həmin Məcəllınin 448.1-ci maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş faktiki hallarından göründüyü kimi, iddiaçı ilə cavabdeh arasında xx.xx.2020-ci il tarixdə alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, həmin müqavilə üzrə iddiaçı öz üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirmiş, yəni ona satılacaq yaşayış sahəsinin dəyərini təşkil edən 498010 manat məbləği tam şəkildə cavabdehə ödəmişdir. Cavabdeh MTK tərəfindən verilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli arayışda da iddiaçının hər hansı borcu olmadığı və mənzilin ona məxsus olması bildirilmişdir. Daha sonra iddiaçıya sözügedən mənzilə dair Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarış verilmişdir. Tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli müqavilənin tərəflərin öhdəlikləri adlanan 2-ci maddəsinin 2.2.4-cü bəndinə əsasən kooperativin yazılı razılığı olmadan payçı mənzilin arakəsmələrinə, binanın fasad hissəsinə, eyvanına (əlavə aqreqatlar və s.) heç bir dəyişiklik aparmamağı öhdəsinə götürmüşdür. İş üzrə təyin edilmiş ekspertiza rəyində mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının altına düşən sahənin 20,4 kv.m, şaxtaların altına düşən sahəsi isə 4,4 kv.m, balkonlar üzrə azaltma əmsalları tətbiq olunmadan mənzilin sahəsi 184,8 kv.m, mənzilin ümumi sahəsinin (azalma əmsalları tətbiq edilmədən və mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının, şaxtanın altına düşən sahə nəzərə alınmaqla) 209,6 kv.m olduğu müəyyən olunmuşdur. Göründüyü kimi, mənzilin ümumi sahəsi çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının altına düşən sahə, şaxtaların altına düşən sahə, eyvanlar nəzərə alınmaqla hesablanmışdır. Lakin, cavabdeh tərəf müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəlikləri tam şəkildə yerinə yetirmədən, şaxtaların altına düşən sahəni nəzərə almadan mülkiyyətçiyə təhvil vermişdir. Beləliklə də, məhkəmə hesab edir ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, 8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin şaxtaların altına düşən sahəsinin dəyəri hesablanaraq, cavabdehdən tutulmaqla iddiaçının xeyrinə ödənilməlidir. Həmçinin, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli müqavilədən görünür ki, ümumi sahəsi 209.6 kv.m-dən ibarət mənzil üçün iddiaçı tərəfindən 498010 (dörd yüz doxsan səkkiz min on) manat pul ödənilməlidir. Bu zaman mənzilin 1 kv.m hissəsinin dəyəri 2376 (iki min üç yüz yetmiş altı) manat təşkil edir. 2376 manat x 4,4 kv.m =10454 manat Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, iddia tələbi qismən təmin edilməli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, 8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin müqavilə bağlanarkən nəzərə alınmamış şaxtaların altına düşən sahəsinin, yəni 4,4 kv.m-in dəyəri olaraq 10454 manat məbləğin cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməli, iddia qalan hissədə rədd edilməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. Həmin Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Həmin Məcəllənin 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Həmin Məcəllənin 217.4-cü maddəsinə əsasən, məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Məhkəmə həmçinin hesab edir ki, iddia qismən təmin edildiyindən, iddiaçı tərəfindən məhkəməyə iddia ərizəsi ilə müraciət edilərkən ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun əvəzi, 320 manat vəkil üçün hüquqi xidmət haqqı cavabdehdən alınaraq iddiaçıya ödənilməli, eyni zamanda iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatın dəyərini təşkil edən 100 manat məbləğində vəsait iddiaçıdan tutularaq Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına ödənilməlidir. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 216-220, 227, 233-cü maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: İddia ərizəsi qismən təmin edilsin. Cavabdeh MMC-dən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, 8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin təhvil verilməmiş 4,4 kv.m. şaxtaların altına düşən sahəsinin dəyəri olaraq 10454 (on min dörd yüz əlli dörd) manat pul vəsaiti və ödənilmiş dövlət rüsumunun 100 manatı, 320 manat vəkilə ödənilən xidmət haqqı olmaqla, cəmi 10874 (on min səkkiz yüz yetmiş dörd) manat tutularaq İddiaçı ödənilsin. İddia qalan hissədə rədd edilsin. İş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyərini təşkil edən 100 (yüz) manat məbləğində vəsait İddiaçı tutularaq Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına ödənilsin (Dövlət xəzinədarlığı Agentliyi, Kod 210005, VÖEN **********, Müxbir hesab AZ41NABZ********************, SFİFT BİK CTREAZ22, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi, VÖEN **********, hesab AZ34CTRE********************). Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə) verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Sədrlik edən: Rəşad Qoşqarlı