Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2(004)-789/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(004)-789/2022 19.10.2022 BAKI ŞƏHƏRİ YASAMAL RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Xəlilova Təhminə Cəmil qızının sədrliyi Allahverdiyeva Aytac Fizuli qızının katibliyi Cavabdeh "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC, “X2 Mərkəzi” MMC, "xxxx" MMC və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı Nəsimi Rayon İcra və Probasiya Şöbəsi cavabdehin tərəfində mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində “qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, əmlaka mülkiyyət hüquqlarına dair çıxarışın ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ : İddiaçı cavabdehlərə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Kontorunun 8İ-7668 saylı xx.xx.2020-ci il tarixli icra qeydi üzrə, ünvan 1 ünvanında olan 58,8 kv/m mənzilin qiymətləndirilməsinə dair Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin sifarişi ilə Cavabdeh2 MMC tərəfindən xx.xx.2020-ci il tarixli 054/20 saylı “Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat”ın ləğv edilməsi; mənzilin "xxxx" MMC-yə satılmasına dair “X1” MMC tərəfindən tərtib edilmiş hərracın nəticələrinə dair protokol və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız sayılaraq ləğv edilməsi və həmin əmlaka dair DƏDRX-dən verilmiş cavabdeh "xxxx" MMC-nin adına olan müvafiq çıxarışın ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhər, 14 saylı Notariat Kontorunun 8İ- 7668 saylı xx.xx.2020-ci il tarixli icra qeydinə əsasən, borclu İddiaçı 43381,72 manat məbləğində pul vəsaitinin tələbkar "xxxx" MMC-nin xeyrinə tutulması, tutmanın ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Nəsimi rayon, Cavadxan küçəsi 19 saylı evin 79 saylı mənzilinə yönəldilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Nəsimi rayon İcra şöbəsi tərəfindən Cavabdeh2 MMC qiymətləndirici kimi dəvət edilmiş və cavabdeh “Sərraf-M MMC-nin xx.xx.2020-ci il tarixli 054/20 saylı ekspert rəyinə əsasən, Bakı şəhəri, Nəsimi rayon, Cavadxan küçəsi 19 saylı evin 79 saylı mənzilin bazar dəyəri 80.000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. Mənzilin qiymətlədirilməsinə dair Cavabdeh2 MMC-nin qiymətləndirmə rəyi qiymətləndirmə hesabatının məzmunundan göründüyü kimi, formal şablon və standart trafaret əsasında tərtib olunmuş, qiymətləndirici daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən səthi təhlillə kifayətlənmiş, həmin ərazidə cari dövrdə, əmlakın yerləşdiyi ərazidə daşınmaz əmlakların satışı üzrə aparılmış əməliyyatları, mülki dövriyyəni və daşınmaz əmlakla bağlı əqdlərin qiymətini nəzərə almamış, statistik təhlil aparmamış, rəy əsas etibarı ilə formal mülahizələrə və şablon müddəalara əsaslanmışdır. Həmin əmlakın bugünkü qiymətinin hesablanması xüsusi bilik tələb edir. Odur ki, qiymətləndirmə ekspertizasının keçirilməsi barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Bundan başqa həmin rəy əsasında keçirilmiş hərrac iddiaçının mülkiyyət hüquqlarının pozulması kimi qiymətləndirilməli və nəticələri etibarsız hesab edilməlidir. Belə ki, iddiaçının ipoteka qoyduğu əmlakı həqiqi qiymətindən aşağı qiymətə satılmışdır. Məhkəmə iclasında cavabdeh "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə iddiaya etiraz edərək izahatında göstərmişdir ki, sözü gedən mübahisə uzun müddətdir ki, davam edir. Cavabdehlə olan razılığa görə o, borcla bağlı ödəniş edəcəkdi. Lakin borcunu ödəmək fikrindən imtina edib və vaxt qazanmaq üçün məhkəmədə iddia qaldırmışdır. İddiaçıya borcu ödəyəcəyi təqdirdə evin qaytarılması təklif edilmişdir. İddiaçının icra hərəkətlərindən və qiymətləndirmə rəyindən xəbəri olmuşdur. Odur ki, iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir. İddiaçının nümayəndəsi məhkəməyə ərizə ünvanlayaraq, iddia tələbini müdafiə etdiyini bildirərərək, məhkəmə iclasının təxirə salınması xahiş etmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə iclasının təxirə salınmasına etiraz etmişdir. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmiş digər cavabdehlər və üçüncü şəxsin nümayəndəsi məhkəmə iclasına gəlməmiş, səbəbləri barədə məlumat verməmişlər. Məhkəmə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185-ci maddəsinə maddəsinə əsasən işə iddiaçının, digər cavabdehlərin və üçüncü şəxsin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə iş materiallarını araşdırıb və sübutlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia təmin edilməlidir. Cavabdeh2 MMC tərəfindən tərtib olunmuş xx.xx.2020-ci il tarixli, 054/20 saylı ekspert rəyinə əsasən, aparılan təhlil və hesablamalar nəticəsində İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanda yerləşən 79 saylı mənzilin xx.xx.2020-ci il tarixə olan bazar dəyəri 80 000 manat təşkil edir. «Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun 5-ci maddəsinə əsasən məhkəmə hökmünün və ya qərarının təmin edilməsi məqsədi ilə əmlakın qiymətləndirilməsinə zərurət olduqda, əmlakın məcburi qaydada qiymətləndirilməsi aparılır. «Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun 7-ci maddəsinə əsasən qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər. «Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsinə əsasən qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 51.1-ci maddəsinə əsasən borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 211-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququna xitam verildikdə əmlak onun bazar qiymətinə əsasən qiymətləndirilir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 319.4-cü maddəsinə əsasən açıq hərracdan satışa çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq müəyyən edilir. «İpoteka haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun 38.2-ci maddəsinə əsasən ipoteka predmetinin açıq bazarda satılması üsulu ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulduğu halda notarius tərəflərdən birinin istəyi ilə ipoteka predmetinin açıq bazarda satılması barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş müraciətini icra qeydi ilə birlikdə 1 iş günü ərzində icra orqanına göndərir. “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq ipoteka predmeti açıq bazarda satılmaqla tələbin könüllü icrası üçün 2 ay müddət müəyyən edilir. Bu halda ipoteka predmeti ipoteka qoyanın əsas öhdəliyin həcmi barədə notariusa təqdim etdiyi arayış əsasında satılır. İpoteka predmeti bu müddətdə açıq bazarda satıldığı halda notarius satışdan əldə olunan pul məbləğini depozit hesabından icra orqanının depozit hesabına köçürür və həmin məbləğ bu Qanunun 47-ci maddəsinə uyğun olaraq bölüşdürülür. İpoteka predmeti bu müddətdə açıq bazarda satılmadığı halda tələb icra məmuru tərəfindən məcburi qaydada icra edilir. İpoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ipoteka müqaviləsində müəyyən edilmədikdə, tərəflərin razılığı əsasında ipoteka müqaviləsində göstərilən müstəqil qiymətləndiricilərdən biri, ilkin satış qiyməti müəyyən edilərkən həmin müstəqil qiymətləndiricilər qanunla müəyyən edilmiş qaydada fəaliyyətini dayandırdıqda və ya onların fəaliyyətinə xitam verildikdə isə, tərəflərin sonradan müəyyənləşdirdiyi digər qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilir. Müstəqil qiymətləndiricinin xidmətlərindən istifadə olunduqda buna görə xərclər ipoteka saxlayan tərəfindən ödənilir və bu xərclər ipoteka predmetinin satışından əldə edilən vəsait hesabına ona qaytarılır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2021-ci il tarixli 10/1348 nömrəli ekspert rəyinə əsasən, rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənləri nəzərə alaraq, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Cavadxan küçəsi 19 saylı evin 79 saylı mənzilinin xx.xx.2020-ci il tarixə likvid dəyəri təqribən (99000-5%) 94050 manat, həmin mənzilin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun likvid dəyəri təqribən (111500-5%) 105900 manat məbləğində müəyyən edilir. Beləliklə tədqiq olunmuş sübutlarla müəyyən edilmişdir ki, iddiaçının notariusun icra qeydinə əsasən ipoteka qoyduğu əmlakı Cavabdeh2 MMC tərəfindən real bazar qiymətindən aşağı qiymətləndirilmişdir. Belə ki, qiymətləndirmə şirkəti ipoteka əmlakının dəyərini 80000 manat məbləğində dəyərləndirmiş, lakin məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş ekspertiza tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, cavabdeh tərəfindən verilmiş qiymətləndirmə hesabatının tarixinə, yəni 16.11 2020-ci il tarixə əmlakın dəyəri 94000 manat (likvid dəyəri) olmuşdur. Odur ki, məhkəmə hesab edir ki, iddia Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Kontorunun 8İ- 7668 saylı xx.xx.2020-ci il tarixli icra qeydi üzrə, ünvan 1 ünvanında olan 58,8 kv/m mənzilin qiymətləndirilməsinə dair Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin sifarişi ilə Cavabdeh2 MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli 054/20 saylı “Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat”ın ləğv edilməsi hissəsində əsaslıdır və təmin edilməlidir. Bundan əlavə məhkəmə hesab edir ki, iddiaçıya məxsus olmuş və cavabdeh "xxxx" MMC-yə ipotekaya qoyulmuş mənzil ilkin satış qiyməti həqiqi bazar dəyərindən aşağı qiymətlə açıq hərraca çıxarıldığından həmin qiymət əsasında keçirilmiş hərrac və onun nəticələri də etibarsız hesab edilməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337-ci maddəsinə əsasən: 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. 43.7-1. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. İş materiallarına əlavə edilmiş “X1” MMC tərəfindən "xxxx" MMC-yə ünvanlanmış 22 yanvar 2021-ci il tarixli 3736 saylı bildirişdən görünür ki, hərrac mərkəzi ipoteka əmlakı olan mənzilin hərraclarının baş tutmamasını bildirmiş və həmin əmlakın alınması üçün müqavilə bağlanmasını təklif etmişdir. "xxxx" MMC tərəfindən hərraca cavab məktubundan görünür ki, "xxxx" MMC mənzili balansa götürməyə razılıq bildirmişdir. “Elektron Məhkəmə” İnformasiya Sistemi vasitəsi ilə alınmış məlumatdan da görünür ki, "xxxx" MMC-nin ipoteka əmlakı olan mənzil üzərində mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, iddia digər tələblər hissəsində də, yəni mənzilin "xxxx" MMC-yə satılmasına dair “X1” MMC tərəfindən tərtib edilmiş hərracın nəticələrinə dair protokol və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız sayılaraq ləğv edilməsi və həmin əmlaka dair DƏDRX tərəfindən verilmiş cavabdeh "xxxx" MMC-nin adına olan müvafiq çıxarışın ləğv edilməsi hissəsində də əsaslıdır və təmin edilməlidir. Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. İddiaçı tərəfindən ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumu tələb edilmədiyindən özünə aid edilməlidir. Eyni zamanda məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edildiyindən 100 manat ekspertiza xərci cavabdehlər Cavabdeh2 MMC, “X2 Mərkəzi” MMC, "xxxx" MMC-dən tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xeyrinə ödənilməlidir. Yuxarıdakılara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 360 -cı maddələrini rəhbər tutaraq QƏT ETDİ : İddia təmin edilsin. Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Kontorunun 8İ-7668 saylı xx.xx.2020-ci il tarixli icra qeydi üzrə ünvan 1 ünvanında olan mənzilin qiymətləndirilməsinə dair Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin sifarişi ilə Cavabdeh2 MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli 054/20 saylı “Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat” ləğv edilsin. ünvan 1 ünvanında olan mənzilin "xxxx" MMC-yə satılmasına dair “X1” MMC tərəfindən tərtib edilmiş hərracın nəticələrinə dair protokol və alqı-satqı müqaviləsi etibarsız sayılsın. ünvan 1 ünvanında olan mənzil üzərində cavabdeh "xxxx" MMC-nin mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınmasına dair Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş çıxarış ləğv edilsin. İddiaçı tərəfindən ödənilmiş 100 (yüz) manat dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilsin. 100 (yüz) manat məbləğində məhkəmə ekspertizasının dəyəri cavabdehlər Cavabdeh2 MMC, “X2 Mərkəzi” MMC, "xxxx" MMC-dən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (Az.MEM, VÖEN **********, AZ34CTRE********************, X3, Kod 210005, VÖEN **********, Müxbir hesab AZ41NABZO13601**********3944, S.W.İ.F.T. Bik: CTREAZ22) ödənilsin. Qətnamədən rəsmi verildiyi gündən bir ay müddətində Bakı Apelyasiya Məhkəməsinə apelyasiya şikayəti verilə bilər. Məhkəmə qətnaməsindən şikayət verilməzsə, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Hakim Təhminə Xəlilova