Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(006)-5002/2025 19.01.2026 BAKI ŞƏHƏRİ NƏSİMİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Fərəcova Gülşən Sabit qızının sədrliyi, Şəmmədova Şəhla Eynur qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi X1, Cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə iştirakları ilə İddiaçı MMMC-nin Cavabdeh qarşı kommunal xidmətlərə görə borcun ödənilməsi tələbinə dair iddiası üzrə mülki işə məhkəmənin inzibati binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İşin halları: İddiaçı MMMC Cavabdeh qarşı xidmətlərə görə haqın ödənilməsi tələbinə dair sadələşmiş icraat qaydasında kiçik iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh İddiaçı MMMC-nin xeyrinə 628 manat məbləğində pulu və iddianın verilməsi üçün ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumu, cəmi 658 pul vəsaitinin tutularaq iddiaçı "xxxx" MMMC-nin xeyrinə ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Yasamal-71 Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti müstəqil təsərrüfat subyekti olmaqla Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 92a ünvanında yerləşən yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarına əsasən yaradılmışdır və öz fəaliyyətini Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına, Azərbaycan Respublikasının “Mülki Məcə lə”sinə, Azərbaycan Respublikasının “Mənzil Məcə ləsi”nə, Azərbaycan Respublikasının digər qanunvericilik aktlarına və öz Nizamnaməsinə uyğun olaraq həyata keçirir. Cəmiyyət dövlət qeydiyyatına alınmaqla, ona dövlət reyestrindən çıxarış və qeyri-kommersiya hüquqi şəxsin Şəhadətnaməsi verilib. Cəmiyyətin nizamnaməsinə əsasən yaşayış binasını birgə idarə etmək, binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini tələb etmək hüququ İddiaçınə həvalə olunub. Cəmiyyət idarəsi onun səlahiyyəti daxilində olan çoxmənzili binalarda binaya və sakinlərə bir çox xidmətlər göstərir və bununla əlaqədar olaraq sakinlərin də razılığı ilə təyin edilmiş kommunal xidmət haqlarını yığımı hüququ da ona aiddir. Cavabdeh çoxmənzili binanın sahə mülkiyyətçisi kimi ümumi xərclərdə iştirak üzrə öz vəzifələrini yerinə yetirmədiyi üçün, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Zərdabi küçəsi 92A, 987 saylı mənzilin mülkiyyətçisi olaraq İddiaçınə ümumilikdə 1272 manat məbləğində borcu yaranmışdır. Cavabdeh ona edilən xəbərdarlıqlara baxmayaraq həmin borcu bu günə qədər ödəməmişdir. Borcun ödənilməsini xahiş etsələr də, cavabdeh tərəf borcunu ödəməkdən yayınıb. Bu baxımdan pozulmuş hüquqlarımızın bərpası üçün məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışıq. Hesab edirik ki, iddia tələbində qeyd edilən 1272 manat borc məbləği və 32,72 manat dövlət rüsumunun əvəzi cavabdehdən alınaraq iddiaçıya qaytarılmalıdır. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə İddiaçı MMMC-nin Cavabdeh qarşı kommunal xidmətlərə görə borcun ödənilməsi tələbinə dair mülki işə ümumi iddia icraatında baxılması qərara alınmışdır. Cavabdeh iddiaya etiraz təqdim etməklə iddianın rədd edilməsini xahiş etdmişdir. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi ilə bağlı pozuntular və tələbin güzəştinin əhəmiyyətsizliyi Binanın idarə edilmə üsulunun seçilməsi, idarəçinin təyini üçün çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı qanunvericiliyə uyğun keçirilməli və bu barədə qərar qəbul edilməlidir. Hazırkı iş üzrə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinin yaradılmasına qədər belə bir ümumi yığıncağın keçirilməsi və bu tarixə qədər “idarəedicilərin” mənzil qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş hansı hüquqi əsasla fəaliyyət göstərməsi müəyyən edilmir. Belə olan halda qanuni əsasa söykənməyən tələb güzəşt edilə bilməzdi və burada süni şəkildə hüquqi əsas yaradılmasına cəhd bariz şəkildə özünü göstərir. "xxxx" MTK ilə X3 arasında bağlanmış “çox mənzilli binanın idarə edilməsi haqqında müqavilə”nin əvəzsiz olması da bunun əlavə təsdiqidir. Necə ola bilər ki, tərkibinə liftlər kimi təhlükə potensiallı obyektlər olan, yanğın, texniki təhlükəsizlik və s. sahələrdə ciddi tənzimləməyə tabe tutulan böyük bir yaşayış kompleksi tək bir fiziki şəxs sahibkarın “idarəetməsinə” verilsinə! Sahibkarın bu sahədə portfoliosu varmıə! Məsələnin saxta, yalan və pərdələmə xarakterli olduğunu həm də o göstərir ki, tələbin güzəştinə dair 01 yanvar 2024-cü il tarixli müqavilə üzrə küllü miqdarda təqribən 197, 652.65 manat iddia edilən vəsait də ödənişsiz olaraq MMMC-yə güzəşt edilibə! Yeni yaradılmış MMMC-nin əvvəlki münasibətlər üzrə hüquqi varisi kimi çıxış edə bilməməsinin yaratdığı hüquqi vəziyyətin aradan qaldırılması məqsədi ilə guya “tələbin güzəşti”nin həyata keçirildiyi görüntüsü yaratmaq üçün formal olaraq yalan və pərdələnmiş əqdin bağlanması məsələlərin həqiqi mahiyyətini aradan qaldıra bilməz. Çox maraqlıdır, necə ola bilər ki, fərdi sahibkar X3 iddia edilən vəsaiti pulsuz peşkəş edir. Bu hansı məntiqə, iqtisadi qaydalara uyğundurə! Fərdi sahibkar X3 xeyriyyəçidirmi ya məqsədi gəlir əldə etmək olan sahibkardırmıə! Ləğv edilməli və MMMC yaradılmalı olduğu halda, bunu etməməklə inzibati xəta törədərək idarəetmənin şübhəli şəkildə fərdi sahibkar X2 verməklə sakinlərdən yığılan vəsait üzrə hesabatlılığı aparmamaq, bu hesabatlılıqdan irəli gələn öhdəliklərdən yayınmaq sxeminə əsaslanmaqla qaldırılan iddia əsassızdır. Göründüyü kimi MTK ləğv edilməli və ya MMMC-yə çevrilməli olduğu halda bunu etməməklə, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı olmadan idarəetmə barədə hər hansı bir qərar qəbul etməsi qanunsuzdur, xx.xx.2024-cü il tarixinə qədər binanın idarə edilməsinə dair MTK-nın hər hansı bir qərarı hazırkı iddianın əsasında dura bilməz. "xxxx" MTK ilə X3 arasında bağlanmış “çox mənzilli binanın idarə edilməsi haqqında müqavilə”nin müddəti "xxxx" MTK ilə X3 arasında bağlanmış “çox mənzilli binanın idarə edilməsi haqqında müqavilə”nin 3.1.-ci bəndinə əsasən müqavilə xx.xx.2016-cı tarixində başlamış və xx.xx.2030-cu ildə bitməlidir. Göründüyü kimi müqavilə 14 il müddətinə bağlanıb. Halbuki, bu müddət ən çox 5 il ola bilərdi. Belə ki, AR Mənzil Məcəlləsinin 142.5-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az və beş ildən çox olmayan müddətə, bu Məcəllənin 141.6-cı maddəsində göstərilən halda isə bir ildən az və üç ildən çox olmayan müddətə bağlanılır. Göründüyü kimi, əgər şərti olaraq müqavilənin hüquqi əhəmiyyəti olsa idi onun qüvvəsi xx.xx.2021-ci ildə bitmiş olmalıydı. Belə olan halda da, əgər şərti olaraq müqavilənin hüquqi əhəmiyyəti olsa idi belə xx.xx.2021-ci il tarixindən sonrakı dövrü üçün hüquqi nəticə yarada bilməzdi. Göstərilənlərə əsasən hesab edirik ki, müqavilənin hüquqi əsasının olmaması, məqsədinin heç də sakinlərə xidmət etmək olmaması əsası ilə yanaşı, əgər şərti olaraq müqavilənin hüquqi əhəmiyyəti olsa idi belə, xx.xx.2021-ci il tarixindən sonrakı dövrü üçün o tətbiq edilə bilməzdi. Tərəflərin izahatları: Məhkəmədə iddiaçının nümayəndəsi X4 iddia tələbini müdafiə edərək onun təmin edilməsini xahiş etdi və iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verdi. Məhkəmədə cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə iddia tələbini etiraf etməyərək onun təmin olunmamasını xahiş etdi. Məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərin izahatlarını dinləyərək, işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia tələbi qismən təmin edilməlidir. İş materialları: İş materiallarında olan İddiaçı MMMC-nin təsis yığıncağının xx.xx.2025-ci il tarixli qərarından görünür ki, gündəlikdə duran məsələlər 1.Bakı şəhəri Yasamal rayonu H.Zərdabi prospekti 92A və 204A ünvanda yerləşən çoxmənzilli binada yerləşən mənzillərin və qeyri-yaşayış sahələrinin idarə edilməsi ilə bağlı çoxmənzilli binanın ümumi əçlakının saxlanması, təmiri və kommunal xidmətlərin göstərilməsi üzrə sahə mülkiyyətçilərini çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq onun üçün ödəniş və haqları və bu xidmətlərin göstərilməsi üzrə mənzillərin hər kvadrat metri üçün müəyyən edilmiş 0.3 manat məbləğindəki qiymətə yenidən baxılması, baxaraq Bakı şəhəri Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti 92A və 204A ünvanında yerləşən çoxmənzilli binada yerləşən mənzillərin və qeyri-yaşayış sahələrinin idarə edilməsi ilə bağlı çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması, təmiri və kommunal xidmətlərin göstərilməsi üzrə sahə mülkiyyətçilərini çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq onmun üçün ödəniş və haqları, bu xidmətlərin göstərilməsi üzrə sakinlərlə müqavilə bağlanmasını təsdiq etmişlər. İş materiallarında olan mülkiyyətçi "xxxx" MTK ilə idarə edən X3 arasında xx.xx.2016-cı il tarixdə bağlanmış çoxmənzilli evin idarə edilməsi haqqında müqavilədən görünür ki, həmin müqavilə mülkiyyətçinin inşa etdiyi Bakı şəhəri Yasamal rayonu H.Zərdabi prospekti 92a ünvanda yerləşən çoxmənzilli evlərin idarə edilməsi ilə bağlı bütün səlahiyyətlərinin əvəzsiz olaraq idarə edənə verməsi idarə edənin öz növbəsində mülkiyyətinin inşa etdiyi çoxmənzilli evi ondan qəbul edib hazırki müqavilə ilə razılaşdırılmış şərtlər əsasında idarə edilməsini həyata keçiməsinin öhdəsiinə götürməsi haqqında bağlanmışdır. İş materiallarından görünür ki, idarə edən X3 ("xxxx" MTK ilə bağlanmış müqaviləı əsasında) ilə mülkiyyətçi Cavabdeh arasında xx.xx.2017-ci il tarixdə göstərilmiş kommunal xidmətə görə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi haqqında müqavilə bağlanmışdır. İş materiallarında olan mülkiyyətçi X3 ilə idarə edən İddiaçı MMMC arasında xx.xx.2024-cü il tarixdə bağlanmış tələbin güzəştinə dair müqavilədə göstərilmişdir ki, müqaviləyə əsasən "Mülkiyyətçi" müqavilə əsasında idarə etdiyi Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi pr. 92A va 204A ünvanında yerləşən çoxmənzilli binada yerlaşən mənzillərin va qeyri-yaşayış sahələrinin idarə edilməsi ilə bağlı 01 yanvar 2024-cü il tarixədək yaranmış bütün tələb və hüquqlarını və səlahiyyətlərini əvəzsiz olaraq "İdarə edən" güzəst edir, "İdarə edən" isə güzəşti qəbul etməsinə razılığını bildirir “İdarə edən" öz növbəsində "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativi ilə, ünvan 4 ünvanında geydiyyatda olan X3 arasında bağlanmış "coxmənzilli binanin idarə edilməsi haqqında müqavilədən irəli gələn və "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinin inşa etdiyi Bakı șəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi pr.92A va 204A ünvanında yerləşən çoxmənzilli binadakı "Əmlak"- in idarə edilməsi ilə bağlı tələblərə və hüquqlara aid bütün sənədləri və həmin tələblərdən və hüquqlardan istifadə üçün zəruri olan bütün məlumatları ondan qəbul edib hazirkı müqavilə ilə razılaşdırılmış șərtlər əsasında idarə edilməsini həyata keçirməyi öhdəsinə götürür. İş materiallarında olan İddiaçı MMMC tərəfindən verilmiş maliyyə arayışından görünür ki, borcun yaraması əsasları kimi sahə mülkiyyətçisinin çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq hər kvadrat metr üçün ödəniş və haqların miqdarı 0.3 manat bir ayı üçün 26.25 manat, 706.5 manat tələbin güzəştinə dair müqaviləyə 1 saylı əlavə, 525 manat İddiaçı MMMC-nin fəaliyyəti dövrü xx.xx.2024-cü il tarixdən xx.xx.2025-ci il tarixinədək, domofon sistemi üzrə ahylıq xidmət haqqı 2 manat-20 ay üzrə 40 manat borc yaranmışdır. Ümumi borc 706.5+525+40=1271.5 manat. İş materiallarında olan çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri Yasamal rayonu Həsənbəy Zərdabi prospekti ev 92a, mənzil 987 mülkiyyət hüququ ilə xx.xx.2022-ci il tarixdə Cavabdeh mülkiyyətinə keçmişdir. Mənzilin ümumi sahəsi 86.7 kv.m təşkil edir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi: 29.3. Qanunla və ya müqavilə ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi yaşayış sahəsinin və əgər həmin sahə mənzildirsə, müvafiq yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır, kommunal mənzildə otaq mülkiyyətçisi isə əlavə olaraq həmin mənzilin otaq mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır. 38.1. Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə xərclər binanın sahə mülkiyyətçilərinin hesabına ödənilir; 38.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisinin hesabına ödənilən binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə məcburi xərclərdə mülkiyyətçinin payı onun binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq müəyyənləşdirilir; 43.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı binanın idarəetmə orqanıdır; 43.2.4. Çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunu seçmək çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aiddir; 109.5. Kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ bu Məcəllə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənziltikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir; 119.1. Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir. 119.2. Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti qeyri-kommersiya təşkilatı olan hüquqi şəxsdir və onun əsas məqsədi mənfəət götürmək və əldə olunan mənfəəti iştirakçıları arasında bölüşdürmək deyil. 120.5. Tikilməkdə olan çoxmənzilli binalarda yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüquqları məxsus olacaq (hüquqlarını əldə edəcək) şəxslər bu fəslin müddəalarına uyğun olaraq mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətini yaratmaq hüququna malikdirlər. 122.3. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi xərclərdə iştirak üzrə öz vəzifələrini yerinə yetirmədikdə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin mütləq ödəniş və haqların əvəzinin məcburi ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququ vardır. 122.4. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən mütləq ödəniş və haqların və digər ümumi xərclərin ödənilməsi üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsi nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququ vardır. 135.1. Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar. 135.2. Yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi aşağıdakı andan yaranmış hesab edilir: 135.2.3. mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün - mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi andan; 135.2.4. yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün - yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan; 136.2. Çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə ödədiyi haqq aşağıdakılardan ibarətdir: 36.2.1. çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakının saxlanması, cari və əsaslı təmiri üzrə xidmət və işlərə görə ödənilən haqqın daxil olduğu yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq; 136.2.2. kommunal xidmətlərə görə haqq; 137.4. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin, mənzil-tikinti kooperativinin və ya vətəndaşların yaşayış sahəsinə olan ehtiyaclarını ödəmək üçün müvafiq qanuna uyğun olaraq yaradılmış digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin (bundan sonra – ixtisaslaşmış istehlak kooperativi) üzvləri çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına, cari və əsaslı təmirinə xərclərin çəkilməsi, habelə kommunal xidmətlərin ödənilməsi ilə bağlı mütləq ödənişləri və (və ya) haqları mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanı və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanı və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilmiş qaydada ödəyirlər. 137.5. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradıldığı çoxmənzilli binanın mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin üzvü olmayan sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqları mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti və ya mənzil-tikinti kooperativi və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativi ilə bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq ödəyirlər. 137.7. Bilavasitə mülkiyyətçilər tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq ödəyirlər; 137.8. Yaşayış evlərinin mülkiyyətçiləri həmin evlərin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini çəkir, müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq kommunal xidmətlərə görə haqq ödəyirlər; 137.9. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər; 137.10. Mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir. 138.5. Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına və təmirinə görə çəkilən xərclərlə bağlı mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin üzvlərinin (iştirakçılarının) mütləq (məcburi) ödənişləri və (və ya) haqlarının miqdarı bu Məcəlləyə və mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin nizamnaməsinə və ya mənzil-tikinti kooperativinin nizamnaməsinə və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin nizamnaməsinə müvafiq olaraq mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanları və ya mənziltikinti kooperativinin idarəetmə orqanları və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanları tərəfindən müəyyənləşdirilir. 140.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi ona məxsus olan sahənin saxlanması xərclərini çəkməyə, habelə yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq ödəmək yolu ilə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına çəkilən xərclərdə onun həmin əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq iştirak etməyə borcludur. 141.1. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə belə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etməlidir. 141.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur: 141.2.1. binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə; 141.2.2. mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə; 141.2.3. idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə. 141.3. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir. 141.4. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən altı ay ərzində həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Belə yığıncaqda bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəaları bələdiyyə tərəfindən sahə mülkiyyətçilərinin nəzərinə çatdırılmalıdır. 141.5. Bir il ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir, bu şərtlə ki, bu Məcəllənin 141.4-cü maddəsinin tələbləri yerinə yetirilmiş olsun. Belə açıq müsabiqə açıq müsabiqənin nəticələri əsasında bağlanmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti başa çatanadək, həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi halda da keçirilir. 141.6. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş açıq müsabiqənin keçirildiyi gündən on gün müddətində çoxmənzilli binanın bütün sahə mülkiyyətçilərini açıq müsabiqənin nəticələri və həmin binanın idarə edilməsi müqaviləsinin şərtləri barədə məlumatlandırır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş açıq müsabiqənin nəticələri əsasında seçilmiş idarəedici təşkilatla bu Məcəllənin 141-1.2-ci maddəsi və Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş qaydada həmin binanın idarə edilməsi barədə müqavilə bağlamağa borcludur. 141.7. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi bu Məcəllənin 141.6-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş çoxmənzilli binanın idarə edilməsi barədə müqavilənin başa çatmasına bir ay qalmışdan gec olmayaraq həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırır, bu şərtlə ki, idarəetmə üsulunun seçilməsi barədə qərar bu Məcəllənin 141.3-cü maddəsinə uyğun olaraq əvvəl qəbul edilməsin. 141.8. Çoxmənzilli binanın istənilən sahə mülkiyyətçisi bələdiyyə tərəfindən bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəalarına uyğun olaraq idarəedici təşkilatın seçilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət edə bilər. 141.9. Bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş açıq müsabiqə keçirilmədən çoxmənzilli binanın idarəetmə müqaviləsinin bağlanmasına o şərtlə yol verilir ki, göstərilən müsabiqə qanunvericiliyə uyğun olaraq baş tutmamış hesab edilsin. 141.10. Çoxmənzilli bina yalnız bir idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilə bilər. 142.1. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi yazılı formada tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtib edilməsi yolu ilə bağlanılır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən idarəedici təşkilat seçilərkən, həmin binanın hər bir sahə mülkiyyətçisi ilə ümumi yığıncağın qərarında göstərilən şərtlərlə və bu Məcəllənin 141-1.2ci maddəsi nəzərə alınmaqla idarəetmə müqaviləsi bağlanılır. 141.2. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinə əsasən bir tərəf (idarəedici təşkilat) digər tərəfin (binanın sahə mülkiyyətçilərinin, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanlarının və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanlarının və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanlarının) tapşırığı ilə razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı ödənilməklə, həmin binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanması və təmiri üzrə xidmətlər göstərməyi və işlər yerinə yetirməyi, həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinə və binanın sahələrindən istifadə edən şəxslərə kommunal xidmətlər göstərməyi, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə nail olmağa yönəlmiş digər fəaliyyəti həyata keçirməyi öhdəsinə götürür. 142.5. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az və beş ildən çox olmayan müddətə, bu Məcəllənin 141.6-cı maddəsində göstərilən halda isə bir ildən az və üç ildən çox olmayan müddətə bağlanılır. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: 193.1. Güzəşt edilməsi və ya girov qoyulması mümkün olan tələbi və ya hüququ onun sahibi başqa şəxsin mülkiyyətinə verə bilər. Tələblər və hüquqlar yeni şəxsə köhnə sahibində olduğu vəziyyətdə keçir. 193.2. Əvvəlki sahib tələblərə və hüquqlara aid öz sərəncamında olan bütün sənədləri və həmin tələblərdən və hüquqlardan istifadə üçün zəruri olan bütün məlumatı yeni sahibə verməlidir. 193.3. Əvvəlki sahib tələb əsasında bu hüququn və tələbin güzəşti barədə lazımınca təsdiqlənmiş sənədi də əldə edənə verməlidir. Bu sənədin təsdiqlənməsi üçün zəruri xərclər yeni sahibin üzərinə qoyulur. 194.1. Tələb sahibi (kreditor) borclunun razılığı olmadan tələbi üçüncü şəxsə güzəşt edə bilər (tələbin güzəşti), bu şərtlə ki, həmin güzəşt öhdəliyin mahiyyətinə, onun borclu ilə razılaşmasına və ya qanunvericiliyə zidd olmasın. Güzəştin yolverilməzliyi barədə borclu ilə razılaşma yalnız borclunun üzrlü mənafeyi olduqda mümkündür. 198.2. Tələbi başqa şəxsə güzəşt etmiş kreditor ona tələb hüququnu təsdiqləyən sənədləri təqdim etməyə və tələbin həyata keçirilməsi üçün əhəmiyyət daşıyan məlumatları bildirməyə borcludur. konkret nəticə əldə olunmasına təminat vermədən icra etməyi öhdəsinə götürür. 777.1. Tapşırıq müqaviləsinə görə, tapşırığı həyata keçirməyi öhdəsinə götürən şəxs (vəkalət alan) başqa şəxsin (vəkalət verənin) ona tapşırdığı əqdləri, işləri və ya digər xidmətləri konkret nəticə əldə olunmasına təminat vermədən icra etməyi öhdəsinə götürür. 777.2. Tapşırıq müqaviləsi həm şifahi, həm də yazılı formada bağlana bilər. Müqavilə vəkalət alanın tapşırığı qəbul etməsindən sonra qüvvəyə minir. 783.2. Vəkalət verən vəkalət alana yalnız o halda muzd ödəməlidir ki, bu, şərtləşdirilmiş olsun və ya belə qəbul edilmiş olsun, xüsusən o hallarda ki, şəraitə görə vəkalət alan müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində bu cür əqdlər bağlayır və ya xidmətlər göstərir. 372.1. Başqa şəxsdən hər hansı hərəkəti yerinə yetirməyi və ya yerinə yetirməkdən çəkinməyi tələb etmək hüququna müddət şamil edilir. 377.2. İcra müddəti müəyyənləşdirilmiş öhdəliklər üzrə iddia müddətinin axımı icra müddəti bitdikdə başlanır. 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “R.Məhərrəmovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 13 yanvar 2020-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 22 sentyabr 2020-ci il tarixli Qərarı: ... Mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq şəkildə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü tələb etmir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Bununla belə çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onu ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir;
107. Məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir; 121.1. Məhkəmə nümayəndənin və ya vəkilin göstərdiyi yardıma görə xərclərin, konkret hallar və təqdim edilmiş məlumatlar qiymətləndirilməklə, digər tərəfdən ağlabatan məbləğdə alınıb xeyrinə qətnamə çıxarılan tərəfə verilməsini qərara alır. 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
Məhkəmənin mövqeyi: Cavabdeh iddiaya qarşı etirazlarında bir neçə müstəqil və bir-biri ilə bağlı arqumentlər irəli sürmüşdür. İlk növbədə, cavabdeh bildirmişdir ki, kommunal xidmətlərə görə tələbin güzəşt edilməsi əsassızdır, çünki onun fikrincə qanuni əsasa söykənməyən tələb güzəşt edilə bilməz. Cavabdeh bu mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, mübahisəli dövrdə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş qaydada təşkil edilməmiş, idarəedici qurum qanuni prosedur əsasında yaradılmamışdır. Bundan əlavə, cavabdeh qeyd etmişdir ki, əvvəlki idarəedici ilə bağlanmış müqavilə 2030-cu ilədək nəzərdə tutulsa da, mənzil qanunvericiliyinə əsasən belə müqavilənin müddəti beş ildən artıq ola bilməz və bu səbəbdən müqavilə hüquqi nəticələr doğurmamalıdır. Cavabdehin mövqeyinə görə, hətta müqavilənin mövcudluğu qəbul edilsə belə, bu müqavilə 2021-ci ildən sonrakı dövrə şamil edilə bilməz. Eyni zamanda cavabdeh vurğulamışdır ki, tələbin əvəzsiz qaydada güzəşt edilməsi böyük məbləğdə vəsaitin əsassız şəkildə ötürülməsi müqavilənin etibarlılığını şübhə altına alır. Cavabdehin ikinci arqumenti iddia müddətinin keçməsi ilə bağlı olmuşdur. Belə ki, cavabdeh bildirmişdir ki, iddiaçı tərəfindən tələb edilən ödənişlər dörd illik dövrü əhatə edir, halbuki vaxtaşırı ödənişlər üzrə iddia müddəti üç il təşkil edir və bu səbəbdən tələb edilən dövrün bir illik dövrü iddia müddətindən kənarda qalır. Üçüncü arqument olaraq, cavabdeh maliyyə arayışında göstərilən məbləğlərin qeyrimüəyyən olduğunu, bu sənədlər əsasında aylıq ödənişlərin hansı mexanizm üzrə hesablandığını müəyyən etməyin mümkün olmadığını iddia etmişdir. Məhkəmə cavabdehin göstərilən arqumentlərini ayrı-ayrılıqda və hüquqi ardıcıllıqla qiymətləndirərək aşağıdakı nəticəyə gəlir. İş materiallarından və tərəflərin izahatlarından aydın olur ki, cavabdehlə kommunal xidmətlərin göstərilməsi ilə bağlı 23 oktyabr 2017-ci il tarixdə müqavilə bağlanmışdır. Cavabdeh bu müqaviləni öz iradəsi ilə imzalamış, müqavilədən irəli gələn xidmətlərdən faktiki istifadə etmiş və uzun müddət həmin müqavilə üzrə ödənişlər həyata keçirmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə iclasında açıq şəkildə etiraf etmişdir ki, ödənişlər 2021-ci ilin dekabr ayınadək edilmiş, sonradan isə dayandırılmışdır. Bu hal tərəflər arasında müqavilə münasibətlərinin real və icra edilmiş münasibətlər olduğunu, cavabdehin isə həmin müqaviləni faktiki davranışı ilə qəbul etdiyini göstərir. Məhkəmə xüsusi olaraq vurğulayır ki, mülki hüquq münasibətlərində tərəfin ardıcıl davranışı mühüm hüquqi əhəmiyyət daşıyır. Hazırda, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin məzmunundan və tərəflərin faktiki davranışlarından aydın olur ki, bu müqavilə tapşırıq müqaviləsinə xas xüsusiyyətlər daşıyır .Belə ki, tərəflərdən biri — cavabdeh, müqavilə ilə müəyyən edilmiş öhdəliklərin yerinə yetirilməsini tapşırır, digər tərəf isə idarəedici, həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş xidmətləri göstərir.Tərəflərin faktiki davranışı da bu hüquqi mahiyyəti təsdiqləyir. Belə ki, cavabdeh göstərilən xidmətlərdən istifadə etmiş, müəyyən edilmiş məbləğləri ödəmiş və müqavilənin şərtlərinə əməl etmişdir. Bu isə tərəflər arasında münasibətlərin tapşırıq müqaviləsinin tipik xüsusiyyətlərinə uyğun şəkildə təşkil olunduğunu sübut edir.Cavabdeh müqaviləni imzalamaqla, xidmətlərdən istifadə etməklə və ödəniş etməklə müqaviləni bəyəndiyini və onun hüquqi nəticələrini qəbul etdiyini nümayiş etdirmişdir. Hüquq doktrinasında qəbul edilmiş “venire contra factum proprium” prinsipi baxımından tərəf sonradan öz əvvəlki davranışına zidd mövqe tutaraq qəbul etdiyi öhdəliklərdən yayınmaq hüququna malik deyildir. Mənzil qanunvericiliyində nəzərdə tutulmuş prosedurların həmin dövrdə tam şəkildə icra edilməməsi cavabdehin könüllü qəbul etdiyi mülki-hüquqi öhdəlikləri aradan qaldırmır. Qanunvericiliyin pozulması halları müvafiq məsuliyyət yarada bilər, lakin bu hal faktiki göstərilmiş və qəbul edilmiş xidmətlərin əvəzinin ödənilməsindən imtina üçün əsas hesab edilə bilməz. Məhkəmə tərəfindən müqavilənin etibarsızlığı məsələsi xidməti qaydada araşdırılmış, müqavilənin əsli məhkəmə iclasında təqdim edilmiş və etibarsızlıq üçün hər hansı əsas müəyyən edilməmişdir. Cavabdeh isə müqavilənin ləğvi və ya etibarsız sayılması ilə bağlı ayrıca iddia qaldırmamışdır. Müqavilə müddətinin 2030-cu ilədək müəyyən edilməsi ilə bağlı etiraza gəldikdə, məhkəmə qeyd edir ki, Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulan müddət məhdudiyyətləri yalnız idarəedici təşkilatın qanuni prosedur əsasında seçildiyi hallara şamil edilə bilər. Hazırkı halda isə tərəflər arasında münasibətlər müstəqil mülki hüquqi müqavilə əsasında formalaşmış və cavabdeh bu müqaviləni bilərəkdən bağlamışdır. Müqavilə müddətinin uzun olması onun etibarsızlığı üçün əsas yaradan hal deyildir.Cavabdeh bu müqaviləni bağlamaqdan imtina etmək hüququna malik olmuş, eləcə də çoxmənzilli binanın idarə edilməsi ilə bağlı Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsindən irəli gələn tələblərin yerinə yetirilməsini tələb etmək, habelə həmin maddənin 141.8-ci bəndində nəzərdə tutulduğu kimi, bələdiyyə tərəfindən idarəedici təşkilatın seçilməsi məsələsinin həlli üçün məhkəməyə müraciət etmək imkanına sahib olmuşdur.Lakin iş materiallarından və tərəflərin izahatlarından aydın olur ki, cavabdeh bu hüquqlarından vaxtında və lazımi qaydada istifadə etməmiş, əksinə, müqaviləni imzalamaqla və onun icrasına yönələn faktiki davranışlar etməklə göstərilən xidmətlərdən istifadə etməyə könüllü razılıq vermişdir. Məhkəmə hesab edir ki, cavabdehin sonradan müqavilənin bağlanması mərhələsində istifadə etmədiyi hüquqlara istinad etməsi və bu əsasla artıq qəbul etdiyi və faydalandığı xidmətlərin əvəzinin ödənilməsindən imtina etməyə çalışması mülki hüququn fundamental prinsipləri olan vicdanlılıq, hüquqi müəyyənlik və tərəflərin davranışlarının ardıcıllığı prinsiplərinə ziddir. Beləliklə, cavabdehin bildirdiyi tələbin qanuni əsasa söykənməməsi ilə bağlı etirazının heç bir hüquqi əsaslandırması yoxdur. Məhkəmə müəyyən edir ki, mübahisəli müqavilədən irəli gələn tələblər 1 yanvar 2024-cü il tarixli müqavilə əsasında əvvəlki kreditor tərəfindən İddiaçı müştərək cəmiyyətinə güzəşt edilmişdir. Bununla da, mülki qanunvericiliyin tələbinə uyğun olaraq, həmin müqavilədən irəli gələn hüquqlar üzrə kreditorun dəyişməsi baş vermiş, tələbin həcmi, məzmunu və hüquqi təbiəti dəyişmədən saxlanılmışdır. Nəticə etibarilə, müştərək cəmiyyətin tələbi irəli sürmək hüququ qanuni əsas əldə etmişdir. Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, tələbin ilkin olaraq mövcud olduğu, qanuni əsasının formalaşdığı və yalnız bundan sonra güzəşt edildiyi iş materialları ilə tam təsdiq olunur. Bu baxımdan cavabdehin tələbin əvvəlcədən mövcud olmadığı və ya sonradan əsassız şəkildə formalaşdırıldığı barədə iddiaları əsassızdır. Cavabdehin nümayəndəsi tərəfindən irəli sürülmüş “külli miqdarda vəsaitin əvəzsiz qaydada güzəşt edilməsi mümkün deyil” məzmunlu arqument isə yalnız subyektiv mülahizə xarakteri daşıyır və mülki qanunvericiliyin normaları ilə təsdiqlənmir. Belə ki, tələbin güzəşt edilməsi kreditorun öz mülahizəsi və seçimi əsasında həyata keçirilir və borclunun razılığı tələb olunmur; yalnız borclunun üzrlü maraqlarına xələl gətirən hallar istisna təşkil edə bilər. Digər tərəfdən,mülki qanunvericilikdə tələbin güzəştinin mütləq şəkildə əvəzli olmasını nəzərdə tutan hər hansı imperativ norma mövcud deyildir. Bu səbəbdən, tələbin əvəzsiz qaydada güzəşt edilməsi həmin güzəştin hüquqi qüvvəsinə və etibarlılığına xələl gətirmir və bu hal tələbin etibarsız sayılması üçün əsas kimi qiymətləndirilə bilməz 2023-cü ildən sonrakı dövrdə İddiaçı qanunvericiliyə uyğun qaydada yaradıldığı və dövlət qeydiyyatına alındığı müəyyən edilmişdir. Dövlət qeydiyyatı bu cəmiyyətin qanunauyğun yaradılması prezumpsiyasını yaradır və əksini iddia edən tərəf bunu sübuta yetirməlidir. Ümumi yığıncağın kommunal xidmətlərə görə hər kvadrat metr üçün 0,30 manat məbləğində ödəniş müəyyən edən qərarı cavabdeh tərəfindən mübahisələndirilməmişdir və bu məbləğ cavabdehin əvvəl ödədiyi məbləğlə tam eyniyyət təşkil edir. Beləliklə, tərəflər arasında yaranmış hüquq münasibətlərinin düzgün hüquqi təsnifatı üçün həmin münasibətlərin mahiyyəti və zaman kəsiyi nəzərə alınmaqla onların şərti olaraq iki ayrı dövr üzrə qiymətləndirilməsi zəruridir. Bu bölgü formal xarakter daşımır, əksinə mübahisənin hüquqi təbiətinin düzgün anlaşılması və tətbiq ediləcək maddi hüquq normalarının dəqiq müəyyən edilməsi baxımından həlledici əhəmiyyətə malikdir. Birinci dövr 2017-ci ildən 2023-cü ilədək olan müddəti əhatə edir. Bu dövr üzrə tərəflər arasında münasibətlər mülki hüquqi müqavilə münasibətləri kimi formalaşmışdır. Belə ki, həmin müddətdə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi mənzil qanunvericiliyində nəzərdə tutulmuş institusional mexanizmlər əsasında təşkil edilməmiş olsa da, bu hal tərəflərin qarşılıqlı iradəsi ilə bağlanmış və faktiki icra olunmuş mülki hüquqi müqavilənin mövcudluğunu istisna etmir. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında kommunal xidmətlər göstərilmiş, cavabdeh bu xidmətlərdən istifadə etmiş və uzun müddət həmin müqavilə üzrə ödənişlər həyata keçirmişdir. Məhz bu səbəbdən, birinci dövr üzrə yaranmış münasibətlər Mənzil Məcəlləsinin inzibati-prosedur xarakterli normaları ilə deyil, Mülki Məcəllənin müqavilə azadlığı, öhdəliklərin icrası və vicdanlılıq prinsipləri əsasında qiymətləndirilməlidir. İkinci dövr isə 2023-cü ildən sonrakı müddəti əhatə edir. Bu mərhələdə artıq çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sahəsində mənzil qanunvericiliyindən irəli gələn hüquqi mexanizmlər tətbiq olunmağa başlanmış, sahə mülkiyyətçilərinin ümumi iradəsini ifadə edən mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti qanunvericiliyin tələblərinə uyğun qaydada yaradılmış və dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Bu dövrdə tərəflər arasındakı münasibətlər artıq yalnız mülki hüquqi müqavilə çərçivəsində deyil, eyni zamanda Mənzil Məcəlləsinin imperativ normalarından irəli gələn hüquq və vəzifələr kontekstində formalaşmışdır. Məhkəmə vurğulayır ki, bu iki dövrün hüquqi təbiətinin fərqli olması onların bir-birinə qarşı qoyulması və ya birinin digərini hüquqi baxımdan etibarsız etməsi anlamına gəlmir. Əksinə, hər bir dövr üzrə münasibətlər həmin dövrün hüquqi reallıqlarına uyğun olaraq ayrıca qiymətləndirilməli, birinci dövr üzrə tərəflərin könüllü iradəsinə əsaslanan müqavilə öhdəlikləri, ikinci dövr üzrə isə mənzil qanunvericiliyindən irəli gələn kollektiv idarəetmə mexanizmləri hüquqi nəticə doğurmalıdır. Bu yanaşma hüquqi müəyyənlik, sabitlik və ədalətlilik prinsiplərinə tam uyğun olmaqla yanaşı, tərəflərin davranışlarının obyektiv hüquqi qiymətləndirilməsini də təmin edir. Hesablama məsələsinə gəldikdə, məhkəmə qeyd edir ki, cavabdehin “hesablama aparmaq mümkün deyil” barədə etirazı iş materialları ilə təkzib olunur. Məhkəmə iclasında tərəflərin nümayəndələrinin iştirakı ilə hesablama mexanizmi ətraflı araşdırılmış və hər iki tərəfə müvafiq izahlar edilmişdir. Məhkəmə hesablamalarla bağlı aşağıdakıları müəyyən edir.: İş materiallarına əlavə edilmiş 04 fevral 2016-cı il tarixli müqavilədən görünür ki, cavabdehə məxsus mənzilin sahəsi 87,5 kvadrat metr təşkil edir. Kommunal xidmətlərə görə ödəniş məbləği istər müştərək cəmiyyət yaradılmazdan əvvəl tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında, istərsə də sonradan mənzil qanunvericiliyinə uyğun yaradılmış müştərək cəmiyyətin qərarları əsasında hər kvadrat metr üçün 0,30 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Beləliklə, bir aylıq kommunal xidmət haqqı 0,30 manat × 87,5 kv.m = 26,25 manat təşkil edir.Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə iclasında cavabdeh tərəfindən 2021-ci ilin dekabr ayından etibarən ödənişlərin həyata keçirilmədiyini etiraf etmişdir. Bu səbəbdən, 2021-ci ilin dekabr ayından 2024-cü ilin yanvar ayınadək olan 25 aylıq dövr üzrə yaranmış borc hesablanmışdır. Həmin dövr üçün kommunal xidmətlərə görə borc 25 ay × 26,25 manat = 656,25 manat, domofon xidmətinə görə isə aylıq 2 manat olmaqla 25 ay × 2 manat = 50 manat təşkil etmişdir. Beləliklə, göstərilən dövr üzrə ümumi borc məbləği 706,25(656,25+50) manat olmuşdur. Eyni qaydada, 1 yanvar 2024-cü il tarixindən 1 sentyabr 2025-ci il tarixinədək olan 20 aylıq dövr üzrə kommunal xidmətlərə görə borc 20 ay × 26,25 manat = 525 manat, domofon xidmətinə görə isə 20 ay × 2 manat = 40 manat təşkil etmişdir.Yəni, 525 manat+40 manat=565 manat. Beləliklə, hər iki dövr üzrə hesablanmış borcların cəmi 706,25 manat + 565 manat = 1.271,25 manat təşkil edir. Cavabdehin iddia müddətinin keçməsi ilə bağlı etirazına əsasən, kommunal xidmətlər üzrə ödənişlər vaxtaşırı ödənişlər hesab olunduğundan bu tələblər üzrə iddia müddəti üç il təşkil edir və iddiaçı tərəfindən tələb edilən dörd illik dövrün bir ili iddia müddətindən kənarda qalır. Məhkəmə bu arqumenti hüquqi baxımdan əsassız hesab edir. Əvvəla məhkəmə qeyd edir ki, tərəflər arasında 23 oktyabr 2017-ci il tarixdə bağlanmış kommunal xidmətlərin göstərilməsi ilə bağlı müqavilə mövcuddur və həmin müqavilənin qüvvədə olma müddəti tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə 2030-cu ilədək müəyyən edilmişdir. Mülki qanunvericiliyin görə, icra müddəti müəyyənləşdirilmiş öhdəliklər üzrə iddia müddətinin axımı icra müddəti bitdikdə başlanır.Öhdəlik münasibəti davamlı xarakter daşıyırsa və müqavilə qüvvədədirsə, iddia müddətinin keçməsi barədə nəticəyə gəlmək üçün öhdəliyin sona çatdığı və ya müqavilənin xitam verildiyi hüquqi fakt müəyyən edilməlidir. Hazırkı iş üzrə belə bir hüquqi fakt mövcud deyildir. Cavabdehlə bağlanmış müqavilə nə ləğv edilmiş, nə də etibarsız sayılmış, cavabdeh tərəfindən də bu istiqamətdə ayrıca iddia qaldırılmamışdır. Əksinə, cavabdehin özü müqavilənin mövcudluğunu və onun əsasında 2021-ci ilin dekabr ayınadək ödənişlər etdiyini etiraf etmişdir. Bu isə onu göstərir ki, öhdəlik münasibəti davam etmiş və tərəflər arasında hüquqi əlaqə qırılmamışdır.Bundan əlavə, hətta cavabdehin istinad etdiyi kimi çoxmənzilli binanın idarə edilməsi ilə bağlı müqavilənin müddətinin maksimum beş il olması ehtimalı nəzərə alınsa belə, bu halda müqavilənin qüvvədə olma müddəti 2017-ci ildən 2022-ci ilin oktyabr ayınadək davam etmiş hesab edilməlidir.Müqavilə öhdəlikləri üzrə iddia müddəti isə 3 il təşkil edir. İddiaçının məhkəməyə 2025-ci ilin sentyabr ayında müraciət etdiyi nəzərə alındıqda, bu halda da üç illik iddia müddətinin keçmədiyi aydın şəkildə görünür. Beləliklə, cavabdehin iddia müddətinin keçməsi ilə bağlı arqumenti onun öz mövqeyinə uyğun hesablamada belə hüquqi nəticə doğurmur. Məhkəmə həmcinin qeyd edir ki, iddia qismən təmin edilməlidir. Beləki, domofon-video müşahidə sistemi ilə bağlı hissədə tələb hüquqi baxımdan təmin edilə bilməz. İş materiallarından və tərəflər arası münasibətlərdən aydın olur ki, həmin xidmət üzrə iddiaçı və cavabdeh arasında xüsusi müqavilə bağlanmamış, eləcə də ümumi yığıncaq qərarı ilə həmin xidmətin ödənişi və məbləği təsdiq olunmamışdır. Domofon-video müşahidə xidməti adətən hüquqi şəxs tərəfindən mülkiyyətçilərə göstərilir və ödəniş hər bir sahə mülkiyyətçisi tərəfindən birbaşa həmin hüquqi şəxsə həyata keçirilir. Hazırkı işdə isə iddiaçı belə bir öhdəlik və müqavilə əsasında cavabdeh üzərində hüquqi öhdəlik yaratmamışdır. Bu səbəbdən, domofon-video müşahidə sisteminə görə tələbin əsası mövcud deyil. Beləliklə, məhkəmə nəticəyə gəlir ki, cavabdeh tərəfindən faktiki istifadə edilmiş kommunal xidmətlərin dəyəri ödənilməlidir və iddia bu hissədə əsaslıdır. Yəni Domofonvideo müşahidə xidməti üçün nəzərdə tutulan vəsaitlər çıxılmaqla, yalnız kommunal xidmətlərə görə 656.25 manat+525 manat=1181.25 manat vəsait ödənilməlidir. Məhkəmə əlavə olaraq aydınlıq gətirir ki, mənzilin sahəsi müqavilədə 87,5 kvadrat metr göstərilmişdir, lakin çıxarışda 86,7 kvadrat metr əks olunmuşdur. Hesablama zamanı məhkəmə müqavilədə göstərilən sahəni əsas götürmüşdür, çünki: Birincisi, cavabdeh bu sahəni mübahisələndirməmiş, heç bir etiraz irəli sürməmişdir; ikincisi, çıxarışda göstərilən sahə yalnız azaltma əmsallarının tətbiqi nəticəsində müəyyən edilmiş xüsusi texniki göstəricidir və müqavilə öhdəliklərinin hesablanması üçün hüquqi əsas təşkil etmir. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə razılaşdırılmış sahə qarşılıqlı qəbul olunmuş və icra edilən öhdəliklərin əsasını təşkil edən göstəricidir. Cavabdeh müqavilədə göstərilən sahədən daha az sahənin ona verilməsi ilə bağlı heç bir mübahisə yaratmamış və qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada bu sahənin dəqiqliyinə etiraz etməmişdir.Bu səbəbdən, mülki hüquq doktrinasının və müqavilə hüququnun fundamental prinsiplərinə uyğun olaraq, prezumpsiya tətbiq olunur ki, verilən mənzilin faktiki sahəsi müqavilədə nəzərdə tutulan 87,5 kvadrat metr ilə eyniyyət təşkil edir. Məhkəmə hesab edir ki, tərəflərin iradəsi, müqavilə müddəalarının açıq və konkret olması, həmçinin cavabdehin faktiki davranışı — yəni ödənişləri əvvəllər məhz bu sahə üzrə, yəni 87,5 m2 üzrə ödəməsi də bu əsası bir daha təsdiq edir. Azərbaycan Respublikası MPM-in 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. Məhkəmə həmçinin iddianın ödənilmiş dövlət rüsumunun cavabdehdən alınmasına dair hissəsini araşdıraraq hesab edir ki, dövlət rüsumu iddianın təmin edilmiş hissəsinə mütənasib hesablanmaqla cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası MPM-in 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə həmçinin hesab edir ki, dövlət rüsumu iddianın təmin edilmiş hissəsinə mütənasib olaraq hesablanmaqla cavabdehdən tutulmalıdır. Beləliklə, məhkəmə iş üzrə təqdim edilmiş sübutları məcmu halında qiymətləndirərək hesab edir ki, iddia tələbi qismən təmin edilməlidir. Qeyd olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası MPM-in 216-220 və 360cı maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə
qət etdi:
İddia tələbi qismən təmin edilsin. Cavabdeh ödənilməmiş kommunal xidmətlərə 1181.25 manat və ödənilmiş dövlət rüsumu olaraq 32.72 qəpik alınaraq İddiaçı MMMC-yə ödənilsin. İddia qalan hissədə təmin edilməsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən bir ay müddətində Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılmış elektron kabinet vasitəsilə) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, rəsmi qaydada verildiyi gündən bir ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Sədrlik edən Gülşən Fərəcova