Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(005)-1055/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(005)-1055/2025 30.04.2025 BAKI ŞƏHƏRİ NƏRİMANOV RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Tağıyeva Nərgiz Nazim qızının sədrliyi, Məhkəmə iclası katibi Gülməmmədova Qumru Habil qızının katibliyi, İddiaçı, onun nümayəndəsi və vəkili X1, Cavabdeh MTK-nın nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 iştirakları ilə, İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı “müqavilənin qismən etibarsız hesab edilməsi və pul” tələbinə dair mülki işə məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, xüsusi mülkiyyət hüquq əsasənda ona məxsus Bakı şəhəri, ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yaşayış binasının 5-ci mərtəbəsində yerləşən 35 nömrəli mənzilə görə 11 kv.m üçün artıq ödədiyi 7810 manat məbləğində pulun və ödənilmiş 98.10 manat dövlət rüsumunun cavabdeh "xxxx" MTK-dan tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Daha sonra iddiaçı iddia tələbinin həcminin artırılmasına dair ərizə təqdim edərək, yuxarıda göstərilən iddia tələbi ilə yanaşı "tərəflər arasından bağlanmış müqavilənin mənzilin ümumi sahəsi - 53 kv.m olması hissəsində etibarsız sayılması" tələbini irəli sürmüşdür. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh "xxxx" MTK ilə xx.xx.2020-ci il tarixində pay haqqının hissə-hissə ödənişi şərti ilə mənzilin verilməsi müqaviləsi bağlamışdır. Həmin müqaviləyə əsasən kooperativ Bakı şəhəri, Abşeron ray, Xırdalan şəh, Qalubiyyə küç 69 ünvanında inşa edilən yaşayış binasında 5-ci mərtəbədə yerləşən, ümumi beton səthi sahəsi 64,50 kv.m (iç sahəsi 56.10 kv.m) olan 1 otaqlı 35 saylı mənzili payçının mülkiyyətinə verməyi, payçı isə həmin mənzilin hər kv.m üçün 710 manat olmaqla 45.795 manat ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. O, öhdəliyini yerinə yetirərək, 45.795,00 manatı tam ödəmişdir. Lakin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin ona təqdim etdiyi Çıxarışda göstərilən daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi 53.5 kv.m qeyd olunmuşdur. Beləliklə açıqaşkar mənzilin ümumi sahəsi ilə bağlı çıxarışda və müqavilədə fərq vardır. Belə ki, mənzilin müqavilədə göstərilən ümumi sahəsi 64,50 kv.m olsa da, çıxarışda göstərilən sahəsindən 11 kv.m əksikdir. Tərəflər arasında imzalanmış xx.xx.2020-ci il tarixli müqavilənin 2.2-ci maddəsinə əsasən müqavilə bağlanılan günə 1 kv.m mənzil sahəsinin qiyməti 710 manat olaraq razılaşdırılır. Müqavilə üzrə göstərilən 1kv. m mənzil sahəsinin qiymətinin 710 manat olması faktına görə mənzil alarkən cavabdeh "xxxx" MTK-ya 7810 manat artıq pul ödədiyi aşkardır. Cavabdehin mövqeyinə görə ümumi beton səthinin sahəsi anlayışı mənzilin ümumi sahəsi anlamına gəlmir. Həmçinin bu məntiqlə davam edərək bildirmişdir ki, o, ödənişi mənzilin ümumi betonaltı səthinə görə ödəniş etdiyi üçün müqavilə azadlığı prisipinə görə beton altı səthin 1 kv.m-ə görə ödəniş etməklə bunu qəbul etmişdir. Ondan alıcı olaraq ümumi beton səthi sahəsinə görə ödəniş alına bilməzdi və cavabdehin bu mövqeyi tikinti obyektinin sahəsinin hesablanması qaydalarına da qüvvədə olan normativ hüquqi qanunvericiliyin tələbi ilə ziddiyyət təşkil edir. İlk növbədə bildirir ki,müqavilənin leksik təfsiri birbaşa olaraq onu göstərir ki, ümumi beton səthi sahəsi anlayışı birmənalı olaraq elə tikinti obyektinin ümumi sahəsi anlamına gəlir. Əks halda cavabdeh müqavilədə mənzilin təxmini ümumi sahəsini 56.10 kv.m olaraq göstərməzdi. Bu mənada cavabdehə öncədən bəlli idi ki, ona ümumi sahəsi təxminən 56.10 kv.m olan mənzil satır. Lakin hüquqşünas olmayan qanunvericiliyin tələblərindən məlumatsız olan Alıcı olaraq ondan öncədən ümumi "beton səthi sahəsi" adı altında niyyətini gizlədərək faktiki olaraq 11 kv.m sahə üçün həmin dövrə uyğun 7810 manat artıq ödəniş almışdır. İddia tələbinin həcminin artırılmasına dair ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, sahəsi mübahisə edilən mənzil iddiaçıya iki müqavilə ilə satılmışdır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə mənzilin 1 kv.m üçün 710 manat ödəniş edilməsi barədə razılığa gəlindiyi görünür. Hər iki müqavilə eyni gündə bağlanmışdır. Lakin notarial müqavilədə bu barədə heç bir məlumat göstərilməmişdir. Notarial qaydada alqı-satqı edilən zaman cavabdeh iddia etmişdir ki, satılan mənzilə dair cavabdehin adına çıxarışdan iddiaçı əvvəlcədən məlumatlı olmuş və ona bu sənəd göstərilmişdir. Lakin bundan öncə keçirilmiş məhkəmənin baxış iclasında İddiaçı məhkəmə prosesində belə bir sənəd barəsində ilk dəfə eşitdiyini və heç vaxt bu barədə ona məlumat verilmədiyi və ya hər hansı sənəd göstərilmədiyini bildirmişdir. Cavabdehin niyyəti əvvəlcədən 1 kv.m üçün 710 manatdan olmaqla 45.795 manata mənzili satmaq olmuşdur. Lakin mənzilin real ümumi sahəsinə dair ölçülərini iddiaçıdan gizlətmiş, onu barədə qəsdən çaşdıracaq şəkildə davranmışdır. Bundan əvvəlki məhkəmə baxışı zamanı iddaçı bildirmiş və məhkəməyə də məlum olmuşdur ki, notarial alqı-satqı zamanı mənzilin əslində həqiqi ümumi sahəsinin 53 kv.m olması ondan gizlədilmiş və bu barədə heç bir sənəd ona göstərilməmişdir. Belə bir əsas məhkəmə baxışı gedişində əmələ gəldiyi üçün iddia tələbinin artırılması zərurəti ortaya çıxmışdır. Əslində cavabdeh alqı-satqı müqaviləsində həmin günü imzalanmış tərəflərin həqiqi niyyətini ifadə edən ilkin müqavilədə göstərildiyi kimi 64.50 kv.m göstərilməli idi. Bu baxımdan notarial müqavilənin mənzilin ümumi sahəsinə dair 53,5 kv.m hissəsində olan hissəsi etibarsız hesab edilməlidir. Cavabdehin niyyəti bağlanmış ilkin müqavilədən 1 kv.m 710 manatdan olmaqla 64.50 kv.m mənzil satmaq olmuşdur. Lakin cavadehlə imzalanmış notarial müqavilədən belə çıxır ki, Qərb Ulduzu MTK 1 kv.m üçün 856 AZN-dən mənzili satmışdır. Cavabdeh MTK məhkəməyə etiraz ərizəsi təqdim edərək qeyd etmişdir ki, xx.xx.2020-ci il tarixində mənzil almaq məqsədilə alıcı İddiaçı ailə üzvləri ilə birlikdə ofisə yaxınlaşmış, onlara mənzillərin yerləşməsi, daxili və xarici sahələri haqqında ətraflı məlumat verilmiş və seçib bəyəndiyi ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil ilə əlaqədar onunla “Qərb Ulduzu" MTK arasında həmin gün “Pay haqqının hissə-hissə ödənilməsi şərti ilə mənzilin verilməsi” müqaviləsi bağlanılmışdır. Lakin, alıcı bununla kifayətlənməyərək MTK-lara inanmadığını, bir mənzilin iki adama satılması hallarından şübhə etməsini əsas gətirərək alqı-satqı müqaviləsinin notariusda bağlanmasını tələb etmişdir. Cavabdeh MTK alıcının bu istəyinə müsbət yanaşmış və razılaşmışdır. Belə ki, sözü gedən mənzilə aid "xxxx" MTK-nın adına xx.xx.2019-cu il tarixdə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş Çıxarış mövcud olduğu üçün alıcının istəyini yerinə yetirmək onlar üçün çətin olmadı. Cavabdeh MTK-nın adına olan Çıxarış və Texniki Pasport alıcıya təqdim olundu, o, sənədlərlə ətraflı tanış oldu. Sahənin hansı səbəbdən çıxarışda az göstəriləməsi tərəflərindən tam izah olundu. Və bundan sonra Notariusa gedildi. Mənzilin notarial qaydada nisyə alqı-satqısı müqaviləsi Bakı şəhəri 38 saylı notariat ofisində bağlanıldı. Müqavilə ilə notariusda satıcı və alıcı tanış oldu, bəndlər oxundu, razılığa gəlindi, şəkillər çəkildi və imzalandı. Öhdəlik tam icra olunana qədər keçən 16 ay ərzində müqavilənin bir nüsxəsi də alıcıda olub və sonuncu gün gəlib o müqavilə əsasında ödənişini tamamlayıb. İddiaçı necə deyə bilər ki, o, “Notariat müqaviləsində yazılanları oxumamışam, sahədən xəbərim olmayıb” və.s. Bütün bu deyilən iddialar absurddur. Notariusda bağlanmış 4Ə-602 reyestr nömrəli xx.xx.2020-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin 1-ci bəndinə əsasən, Satıcı ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 53.5 kv/m olan mənzili tam mülkiyyət üzrə on(lar)a məxsus hissəsindən aşağıda göstərilən hissəsini (hissələri) “Alıcının” mülkiyyətinə verir(lər); Satıcı "Qərb Ulduzu” MTK (tam hissə. 53.5 kv/m)- X5 Ağaliyevna. 2. Satılan daşınmaz əmlak aşağıdakı hüquqmüəyyənedici sənədə əsasən Satıcıya məxsusdur: ƏMDK-nin yanında DƏDRX-nin Abşeron Ərazi İdarəsi tərəfindən xx/xx/2019 tarixdə "Qərb Ulduzu” MTK-na verilmiş **********43-05301-093046 qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən tam mülkiyyət üzrə 53.5 kv/m. Yəni bütün bu yazılanları görməməyi iddia etmək əlbəttə ki, əsassızdır, inandırıcı deyil. Notariat müqaviləsi "xxxx" MTK-ya məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilə aid **********43-05301-093046 reyestr nömrəli Çıxarış əsasında bağlanılmışdır. Müqavilə Satıcı və Alıcı tərəfindən imzalanmışdır. Notariat qaydada təsdiq edilmiş müqavilədə mənzilin Çıxarışda göstərilən sahəsi barədə bütün məlumatlar tam olaraq öz əksini tapmışdır, bu hal Alıcı tərəfindən qəbul edildikdən sonra müqavilə imzalanmışdır. Eyni zamanda həmin müqavilənin 4-cü bəndində tərəflər daşınmaz əmlakın dəyərini 45795.00 manat olaraq razılaşdırmışlar. Nisyə müqavilə şərtlərinə əsasən Alıcı tərəfindən ilkin olaraq 36200.00 manat ödənilmiş, qalan 9595.00 manat isə xx.xx.2021-ci il tarixində ödənilmişdir. Göründüyü kimi, notariat ofisində bağlanmış 40-602 reyestr nömrəli xx.xx.2020-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsində mənzilin sahəsi, razılaşdırılmış dəyəri, tərəflərin hüquq və vəzifələri tam olaraq öz əksini tapmışdır. Odur ki, iddiaçının həm mənzilin sahəsindən və qanunvericiliyin tələbindən guya ki, məlumatsız olması və buna görə artıq ödəniş etməsi fikri tam əsassızdır. Müqavilənin 2.2ci maddəsi isə sadəcə olaraq sahəyə uyğun hesablama metodikasıdır. Tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli 138 saylı müqavilədə mənzilin iç sahəsinin ölçüsü 56.10 m2. Çıxarışda isə mənzilin sahəsi 53.5 m2 göstərilməsi məsələsi ilə əlaqədar bildirmək istəyirik ki. Mənzildə bir balkon var, balkonun sahəsinin müəyyən edilməsi zamanı müvafiq dövlət orqanı tərəfindən əmsal tətbiq olunduğu üçün sahə təbii olaraq azalmışdır. ƏMDX yanında DƏDKR PHİ tərəfindən həm xx.xx.2019 tarixdə "xxxx" MTK-na verilmiş **********43-05301-093046 qeydiyyat nömrəli Dövlət Reyestrindən Çıxarışda, həm də alıcının adına verilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli ********** qeydiyyat nömrəli Çıxarışda mənzilin sahəsi eyni olaraq (53.5 m2) göstərilmişdir, balkon sahəsinə isə müvafiq əmsallar tətbiq edilmişdir. Əmsallar isə Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarında öz əksini tapmışdır. Müqavilənin şərtləri şəffaf və aydındır, hər hansı bir qanunazidd məqamları (halları) özündə əks etdirməmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili X2 bildirmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış ilkin müqavilədə mənzilin sahəsi 64,5 kv.metr göstərilmişdir və həmin sahəyə uyğun da pul ödənilmişdir. Sonradan notariusda bağlanmış müqavilədə başqa sahənin yazılması qanunsuzdur. İddiaçının bundan məlumatı olmamış, həmin bəndi oxumamışdır. Bu səbəbdən müqavilənin həmin bəndinin etibarsız hesab edilməsini və artıq ödənilmiş pulun geri qaytarılmasını xahiş edirlər. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı mənzilin sahəsinin 64,5 kv.metr olduğunu düşündüyünü, sonradan notariusda bağlanmış müqavilədə sahənin az yazılmasından məlumatsız olduğunu bildirmiş və iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh MTK-nın nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 etiraz ərizəsinin məzmununa uyğunun izahat verərək iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərin izahatlarını dinləyərək, onların izahatlarını iş üzrə təqdim olunmuş digər sübutlarla yanaşı yoxlayaraq, işdə olan sübutları işin bütün faktiki hallarının tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırılmasına əsaslanmaqla qiymətləndirərək hesab edir ki, iddia tələbi aşağıda qeyd edilənlərə əsasən təmin edilməməlidir. İş materiallarına əlavə edilmiş və məhkəmə iclasında tədqiq edilmiş: - “Kooperativ” Cavabdeh MTK ilə İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli, 138 saylı “Pay haqqının hissə-hissə ödənişi şərti ilə mənzilin verilməsi müqaviləsi”ndən görünür ki, "Kooperativ" inşa edilən yaşayış binasında ünvan 6 ünvanında (iç sahəsi 56.10 kv.m) 5-ci mərtəbədə yerləşən, ümumi beton səthinin sahəsi 64,50 kv.m olan 1 otaqlı 35 saylı mənzili onun dəyərini təşkil edən əmlak pay haqqının hissə-hissə dəyərinin ödənilməsi şərti ilə "Payçıya" verməyi, "Payçı" isə mənzili qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür; - AN-İ seriyalı, ******* saylı, xx.xx.2020-ci il tarixlinotariat qaydasında bağlanmış müqavilənin surətindən görünür ki, “Satıcı” Cavabdeh MTK ünvan 7 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 53.5 kv.m olan mənzilin tam mülkiyyət hüququ üzrə on(lar)a məxsus hissəsini “Alıcı”nın mülkiyyətinə verməyi, “Alıcı” isə onun dəyərini ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür; - Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 3, xx.xx.2019-cu il tarixindən Cavabdeh MTK-nın xüsusi mülkiyyətində olmuşdur. - Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 3, İddiaçı xx.xx.2021-ci il tarixdə xüsusi mülkiyyəti olaraq qeydə alınmışdır. Mənzilin sahəsi 53.5 kv. m təşkil edir; - Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsinin texniki pasportundan görünür ki, ünvan 3 üzrə hüquq subyekti İddiaçıdır, ümumi sahəsi 53.5 kv.m təşkil edir. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edir ki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi, ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn iddia tələbinin qanuni əsasının tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Bu halda isə işin obyektiv həlli üçün yalnız mötəbər sübutlardan istifadə oluna bilər. Sübutlar sübut edilən fakta birmənalı bağlı olmalı, yəni həmin faktın varlığı barədə güvənli nəticə çıxarmağa əsas verməlidir. Hazırki iş üzrə tərəflər arasındakı mövcud hüquq münasibətləri xx.xx.2020-ci il tarixli müqavilələr əsasında yaranmışdır.Tərəflər arasında yazılı şəkildə bağlanmış müqavilənin 1.1-ci bəndində mənzilin ümumi beton səthinin sahəsi 64,5 kv.m, notariat qaydasında bağlanmış müqavilənin 1-ci bəndində isə 53,5 kv.metr göstərilmişdir. Bağlanmış müqavilənin şərtləri və tərəflərin müqavilə üzrə üzərinə götürdükləri öhdəliklərin xarakteri onu deməyə əsas verir ki, tərəflər arasında podrat münasibətləri mövcud olmuşdur. Belə ki, müqavilənin şərtlərinə əsasən satıcı binanın tikinti işlərini tam başa çatdırdıqdan sonra yaşayış sahəsini alıcıya təhvil verməyi, alıcı isə müqavilədə şərtləşdirilmiş pul məbləğini qarşı tərəfə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Mülki Məcəllənin 390.4-cü maddəsinə uyğun olaraq, tərəflər bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini əhatə edən müqavilə (qarışıq müqavilə) bağlaya bilərlər. Tərəflərin razılaşmasından və ya qarışıq müqavilənin mahiyyətindən ayrı hal irəli gəlmirsə, qarışıq müqavilə üzrə tərəflərin münasibətlərinə qarışıq müqavilədə ünsürləri olan müqavilələrə dair qaydalar müvafiq hissələrdə tətbiq edilir. Eyni Məcəllənin 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Qeyd edilənlər baxımından işin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən mübahisəli hal podratçının müqavilə öhdəliklərini pozaraq sifarişçiyə miqdar (sahənin həcmi) baxımından qüsurlu mal verib-verməməsi və müqavilə şərtlərinə əməl edilibedilməməsinin müəyyənləşdirilməsidir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 752.1, 762.1 və 766-cı maddələrinə əsasən podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər. Həmin Məcəllənin 646-cı maddəsinə uyğun olaraq, daşınmaz əşyaların alğı-satqısı müqaviləsinə görə satıcı torpaq sahəsini, evi, binanı, qurğunu, mənzili və ya digər daşınmaz əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür. Əgər bu Məcəllənin bu paraqrafının aşağıdakı müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, daşınmaz əşyaların alğısatqısına əşyaların alğı-satqısı haqqında ümumi müddəalar müvafiq surətdə tətbiq edilir. Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarını müəyyən edən Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddələrinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarının 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Nəzərə alınmalıdır ki, əgər tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə başqa qayda nəzərdə tutulmamışdırsa hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə arakəsmə divarlarının altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun olmamaqla, tərəflər arasında yaranmış müqavilə hüquq münasibətlərinin məzmunundan kənara çıxma və onunla ziddiyyət təşkil etməklə nəticələnə bilər. Hazırki iş üzrə tərəflər arasında iki müqavilə bağlanmışdır. İlkin müqavilədə mənzilin ümumi beton səthinin 64,5 kv.metr ( iç sahəsinin 56,1 kv.metr) olduğu göstərilmişdir. Lakin həmin gün iddiaçının tələbi əsasında tərəflər arasında notarial qaydada alğı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilədə isə cavabdehə məxsus mənzilin sahəsinin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışa əsasən 53,5 kv.metr olduğu göstərilmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, hər bir müqavilənin spesifik xüsusiyətlərindən asılı olaraq həmin müqavilə üçün mühüm hesab edilən şərtlər mövcuddur. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrdə mənzilin sahəsi ilə bağlı razılaşma həmin müqavilənin mühüm şərtidir. Ona görə özünün yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq üçün mənzil satın alan şəxsin bağladığı müqavilədə mənzilin sahəsi müqavilənin mühüm şərti hesab edilir. Hazırki iş üzrə tərəflər arasında notarial qaydada bağlanmış müqavilədə mənzilin sahəsi çıxarışda əks olunmuş sahəyə uyğun göstərilmişdir və hər iki tərəf könüllü iradə ifadələrinə əsaslanaraq həmin müqaviləni imzalamışlar. Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinin tələbinə görə, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Onlar təsdiqlədikləri müqavilənin yanlışlığı üçün məsuliyyət daşıyır. Göründüyü kimi, hazırki iş üzrə tərəflər daha əvvəl bağladıqları müqaviləni yeniləmiş və notarial qaydada yenidən müqavilə bağlayaraq mühüm şərtlər barədə razılığa gəlmişlər. Həmçinin əvvəlki müqavilədə mənzilin sahəsinin qanunvericilikdən fərqli hesablanma qaydası nəzərdə tutulmuşdur. Notarial qaydada bağlanmış müqavilənin mənzilin sahəsi ilə bağlı hissəsinin etibarsız hesab edilməsi dəlilinə gəlincə isə qeyd edilməlidir ki, mülki qanunvericiliyə əsasən, əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. İradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir (Mülki Məcəllənin 324.1, 324.2, 324.4 və 324.5-ci maddələri). Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müqavilə azadlığı prinsipi ilə bağlı hüquqi mövqeyinə görə, Mülki Məcəllənin müqavilə azadlığı adlanan 390.1-ci maddəsinə uyğun olaraq, fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. Müqaviləni öhdəlik hüquq münasibətlərinin digər yaranma əsaslarından fərqləndirən başlıca xüsusiyyət onun məhz tərəflərin qarşılıqlı iradə ifadəsinin nəticəsi olmasıdır. Bu səbəbdən də müqavilənin etibarlılıq şərtlərindən biri tərəflərin qarşılıqlı iradə ifadəsinin və hüquqi niyyətlərinin vahidliyi və həqiqiliyi ilə bağlıdır. Müqavilənin etibarlılığı üçün zəruri olan bu tələb isə müqavilə münasibətlərinin tənzimlənməsində əsas rola malik müqavilə azadlığı prinsipindən irəli gəlir (M.Şükürovun şikayəti üzrə 2020-ci il 1 dekabr tarixli Qərar). Mülki Məcəllənin 405.1-ci maddəsinə görə, tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Mülki Məcəllənin öhdəliklərin icrası zamanı vicdanlılığı müəyyən edən 425-ci maddəsinə görə, öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər. Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla, bu Məcəllənin tələblərinə uyğun gəlməyən və ya onunla müəyyənləşdirilmiş qaydaları və qadağanları pozan əqd, habelə hakimiyyətdən sui-istifadə nəticəsində, aldatma, zorakılıq, hədə təsiri altında, bir tərəfin nümayəndəsinin digər tərəflə pis niyyətlə razılığa gəlməsi və ya şəxsin ağır vəziyyətə düşməsi nəticəsində bağlanmış əqd etibarsız sayıla bilər (Mülki Məcəllənin 337.1 və 339-cu maddələri). Mülki Məcəllənin 339.2 və 339.3-cü maddələrinə əsasən, şəxs əqd bağlanması məqsədilə aldadıldıqda həmin əqdi mübahisələndirə bilər. Belə mübahisələndirmə əqdin aldatma olmadan bağlana bilməyəcəyinin aşkar olduğu hallarda həyata keçirilir. Əgər tərəflərdən biri, aşkar edilsəydi, digər tərəfin əqd bağlamayacağı hallar barəsində susmuşsa, aldadılmış tərəf əqdi mübahisələndirə bilər. Barəsində susulan hallar barəsində məlumat vermək vəzifəsi yalnız o zaman ola bilər ki, digər tərəf vicdanla bunu gözləsin. Aldatma yolu ilə bağlanmış əqdin mübahisələndirilməsi üçün tərəfin yanlış məlumat verərkən fayda götürmək məqsədini, yaxud digər tərəfə zərər vurmaq məqsədini güdmüş olduğunun əhəmiyyəti yoxdur. Üçüncü şəxs tərəfindən aldadılma halında, əgər bu əqddən fayda götürən şəxs aldatmadan xəbərdar idisə və ya xəbərdar olmalı idisə, əqd mübahisələndirilə bilər. Əgər hər iki tərəf aldatma yolu ilə hərəkət etmişsə, onlardan heç birinin ixtiyarı yoxdur ki, aldadıldığına istinad edərək əqdi mübahisələndirsin və ya zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etsin. Mülki Məcəllənin 339-cu maddəsinin məzmunundan göründüyü kimi, bu maddənin tətbiqedilən olması üçün kontragent, tərəfin ağır vəziyyətindən istifadə edərək onu son dərəcə əlverişsiz şərtlərlə əqd bağlamağa məcbur etməli və ya tərəfi əqd bağlamaq məqsədilə qəsdən, bilərəkdən aldatmalıdır. Beləliklə, hər hansı əqdin etibarlılığı üçün onun bağlanmasında lazımi subyektlərin (səlahiyyətli şəxslərin) iştirakı, onların arasında iradə və onun bildirilməsi vahidliyinin mövcudluğu, əqdin forma və məzmununun qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olması vacibdir. İddiaçının bir hissəsinin etibarsız hesab edilməsini tələb etdiyi müqavilənin lazımi subyektlərin (səlahiyyətli şəxslərin) arasında bağlanmış olduğu mübahisə mövzusu deyildir; müqavilənin, bu növ əqdlər üçün nəzərdə tutulmuş forma və məzmuna uyğun olmadığı, habelə, onu bağlamış şəxslərin arasında iradə vahidliyinin yoxluğu, iddiaçının aldadılması işin halları ilə təkzib edilir. İddiaçı müqaviləni könüllü şəkildə imzalayaraq mənzili qəbul etmiş və müvafiq ödənişləri etmişdir. Beləliklə, hazırkı iddia tələbində qeyd olunan maddələrin dispozisiya şərtləri mövcud deyildir. Belə ki, cavabdehin mənzilə dair çıxarışının olması, həmin çıxarışda mənzilin sahəsinin 53,5 kv.metr göstərilməsi və müvafiq çıxarış əsasında da alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması nəzərə alınarsa, iddiaçının mənzilin sahəsindən məlumatsız olması ağlabatan olmamaqla iş materialları ilə təkzib edilir. Mülki məhkəmə icraatının prinsiplərinə görə sübutların toplanması və təqdim edilməsi yükü bütünlüklə tərəflərin üzərinə düşür. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir, hər bir tərəf isə öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Başqa sözlə, mahiyyəti üzrə işə baxan məhkəmə tərəfindən qətnamə tərəflərin məntiqi izahı əsasında deyil, yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutlardan istifadə etməklə, məhkəmə iclasında müəyyən edilmiş həqiqi hallar və tədqiq olunmuş sübutlar üzrə çıxarılır (Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 217.3 və 217.4-cü maddələri). Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə uyğun olaraq məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə hesab edir ki, İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı “müqavilənin bir hissəsinin etibarsız hesab edilməsi və pulun ödənilməsi” tələbinə dair iddiası təmin edilməməlidir. Yuxarıda göstərilənlərə əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 227, 358-360 və 362-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı “müqavilənin bir hissəsinin etibarsız hesab edilməsi və pulun ödənilməsi” tələbinə dair iddiası təmin edilməsin. İş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılmış elektron kabinetlə Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Hakim Nərgiz Tağıyeva