Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(005)-271/2024

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(005)-271/2024 04.11.2024 BAKI ŞƏHƏRİ NƏRİMANOV RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Tağıyeva Nərgiz Nazim qızının sədrliyi, Məhkəmə iclas katibi İsmayılov Pərvin Pərviz oğlunun katibliyi, İddiaçı, Cavabdeh "xxxx" Firmasının nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakları ilə, İddiaçı cavabdeh "xxxx" Firmasına qarşı (Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “çatışmayan sahəyə görə pul ödənilməsi” tələbinə dair mülki işə məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı cavabdeh "xxxx" Firmasına qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, onunla "xxxx" Firması arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli, 54 nömrəli müqavilə üzrə onun tərəfindən artıq ödənilmiş 19037.1 manat məbləğində pul vəsaitinin “Turac-A.F Firmasından alınaraq ona ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, onunla "xxxx" firması arasında Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Hüseynov (Məhəmməd Xiyabani) küçəsində inşa edilən çoxmənzilli yaşayış evinin 1 saylı girişinin, 4-cü mərtəbəsində, ümumi sahəsi 131,5 kv/m olan 3 otaqdan ibarət mənzilə dair 21 oktyabr 2016-cı il tarixli, 54 nömrəli müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən “Satıcı” Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Hüseynov (Məhəmməd Xiyabani) küçəsində inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 1 saylı girişinin, 4-cü mərtəbəsində, 3 otaqlı, ümumi sahəsi 131,5 kv/m-dən ibarət mənzili tikib “Alıcı”nın mülkiyyətinə verməyi, “Alıcı” isə öz növbəsində mənzili mülkiyyətinə qəbul etməyi öhdəsinə götürürlər. Həmin müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən tikilən mənzilin ümumi sahəsinin 1 kv/m-nin qiyməti 930 manat müəyyən edilir. Həmin müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən bu müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş mənzilin qiyməti bütün vergilər də daxil olmaq şərti ilə 122295 manat təşkil edir. Müqavilə üzrə onun üzərində ödənilməmiş öhdəliyi qalmamış, lakin "xxxx" firması isə müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəliyi tam yerinə yetirməmiş, mənzili ona təhvil versə də, mənzil ümumi sahəsi müqavilədə nəzərdə tutulduğu ölçüdə ona təhvil verilməmişdir. Belə ki, o mənzilinə reyestrdən çıxarış alarkən evin sahəsi 131,5 kv/m olmalı olduğu halda, ona məlum olub ki, onun mənzilinin ümumi sahəsi 111,03 kv/m təşkil edir. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin “04” dekabr 2012-ci il tarixli Qərarı ilə təsdiqlənmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi-yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığınaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallarına vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Göründüyü kimi 21 oktyabr 2016-cı il tarixli, 54 nömrəli müqavilədə "xxxx" firması tərəfindən ona təhvil verilmiş mənzilin ümumi sahəsi mənzilin faktiki sahəsindən 20,47 kv.m artıq olmaqla, 131,5 kv.m göstərilmiş və həmin ölçülərə uyğun qiymət hesablanıb, ondan alınmışdır. Yəni mənzilin sahəsi qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə uyğun surətdə ölçülərək hesablandığı zaman mənzilin ümumi sahəsinin 111,03 kv/m olması, dəyərinin isə 103258 manat olması müəyyən edilmişdir. Ona görə də belə hesab edir ki, həmin müqaviləyə əsasən "xxxx" firması ümumi sahəsi 131,5 kv.m olan mənzil verməli olduğu halda, ona ümumi sahəsi 111,03 kv.m olan mənzil vermiş, ondan 111,03 kv.m olan mənzilin dəyəri kimi 103258 manat məbləğində pul vəsaiti almalı olduğu halda, 131,5 kv.m olan mənzilin dəyəri kimi 122295 manat məbləğində pul vəsaiti almış, nəticədə isə hüquqi əsas olmadan ondan əlavə olaraq 19037,1 manat məbləğində pul vəsaiti almışdır. Mülki Məcəllənin 390.2-ci maddəsinə əsasən müqavilə onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməlidir. Aralarında müqavilə bağlandığı zaman şəhərsalma ilə bağlı olan yuxarıda qeyd olunan qanunvericiliyin qaydaları mütləq şəkildə nəzərə alınmalı idi. Cavabdeh "xxxx" Firması etiraz ərizəsi təqdim edərək bildirmişdir ki, mövcud qanunvericiliyə əsasən mənzilin bəzi sahələri (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığınaq yeri, balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanlar) azalma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Mənzilin DƏDRX tərəfindən tərtb edilmiş texniki pasportunda azalma əmsalına vurulan sahələr qeyd edilsə də, mənzilin ümumi sahəsi qeyd edilərkən azalma əmsalları əsasında müəyyən olmuş sahə əsas götürülmüşdür. Halbuki, texniki pasportda bütün sahələr texniki göstəriciyə uyğun qeyd edilməlidir. Texniki pasporta əsasən azalma sahəsi olmadan və ara divarların altındakı sahələr nəzərə alınmadan mənzilin ümumi sahəsi 117.03 kv.m təşkil etmişdir. İddiaçı isə hətta ara və bayır divarların altındakı sahələr nəzərə alınmadan mövcud olan 117.03 kv.m sahə ilə kifayətlənməyərək, çıxarışda qeyd edilən sahəni əsas götürmüş və 19 037.1 manat maddi ziyan tələb etmişdir. Halbuki, heç bir əlavə sübut etməyə ehtiyac olmayan texniki pasportda ümumi sahə qeyd edilmişdir. Maraqlıdır ki, texniki pasportda nəzərdə tutulmuş, faktiki mövcud olan 117.03 kv.m sahə ilə iddiaçının tələb etdiyi guya ki, əskik olan 20.47 kv. m cəmlənəndə mənzilin sahəsi 137.5 kv.m təşkil edir ki, bu da müqavilə üzrə iddiaçıya verilməli sahədən 6 kv.m çoxdur. Belə olduğu halda iddiaçının mənzilin sahəsini niyə məhz 111.03 kv.m olması barədə iddiası qeyri-müəyyəndir. Halbuki, yuxarıda qeyd etdikləri kimi mənzilin texniki pasportdakı sahəsi (117.03 kv.m) ilə müqavilə sahəsi (131.05 kv.m) arasındakı fərq 14.47 kv.m təşkil edir. Qeyd edilən 14.47 kv.m sahə isə mövcud ara divarların altında qalan sahədir ki, texniki pasport tərtib edilən zaman həmin sahələri nəzərə alınmayıb. Onlar müqavilə üzrə öz öhdəliklərini icra edərək iddiaçıya 131.5 kv.m ibarət ümumi sahəsi olan mənzil vermişlər. Qeyd edilən sahənin 6 kv.m hissəsi azalma əmsalı əsasında hesablanmamış sahə, qalan hissəsi isə mənzilin ara divarlarının altında qalan sahədir ki, müqavilə şərtlərinə əsasən mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən həmin sahələr də nəzərə alınmalıdır. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 2.14-cü bəndinə görə “Bu müqavilə üzrə mənzilin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Həmçinin bu müqavilənin məqsədləri üçün mənzilin bayır divarları istisna olmaqla, ara divarlar və məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır.”. Müqavilənin qeyd edilən bəndindən göründüyü kimi mənzilin sahəsi hesablanarkən müqavilənin 2.14-cü bəndində qeyd edilən hesablama qaydası mütləq nəzərə alınmalıdır. Nə müqavilə, nə də həmin bənd etibarsız hesab edilməmişdir. İddiaçı tərəf mənzilin sahəsinin əskik olması ilə bağlı məhkəmədə iddia qaldırmamışdan öncə həmin bəndin etibarsızlığı tələbini mübahisələndirirək, ona nail olduqdan sonra mənzilin ümumi sahəsinin şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyinə uyğun hesablanması və əskik sahəyə görə pulun ödənilməsinə dair tələbini məhkəmədə qaldıra bilərdi. Tərəflərin iradəsi əsasında imzalanmış müqavilə (müqavilənin 2.14-cü bəndi) hüquqi qüvvədədir və etibarsız hesab edilməmişdir. AR Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6-cı, 346.1-ci və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 02 aprel 2021-ci il tarixli qərarından da göründüyü kimi müqavilənin 2.14-cü bəndi hətta qanuna zidd olmuş olsa idi belə, yenə də həmin bənd etibarsız hesab olunmadığına və onun tərəflər üçün yaratdığı hüquq və vəzifələr qüvvədə olduğuna görə onun (müqavilənin) hüquqi qüvvəsi tərəflər üçün məcburidir. Buna görə də hesablama müqavilənin 2.14-cü bəndinə əsasən aparılmalıdır. Cavabdeh "xxxx" Firmasının nümayəndəsi və vəkili Vəkil iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə ərizə təqdim edərək qeyd etmişdir ki, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin tələbləri baxımından mənzildə yerləşən bəzi sahələr (eyvan, lociya və s) 0.3 əmsala vurulmaqla hesablanır. Buna görə də mənzilin müqavilədəki faktiki sahəsi ilə hüquqmüəyyənedici sənəddəki sahənin fərqli olması normaldır. Eyni zamanda müqavilədə əks olunmuş ümumi sahənin müəyyən hissəsi mənzilin ara divarlarının yerləşdiyi sahəyə düşür və çıxarışda həmin sahə nəzərə alınmadığı üçün mənzilin çıxarışdakı ümumi sahəsi ilə müqavilədəki ümumi sahə arasında fərqin yaranması təbiidir. Buna görə də iddianı tamamilə əsassız hesab edirlər. Lakin bununla yanaşı, iddia tələbi üzrə müddət keçmişdir. Belə ki, iddia tələbinin hallarından məlum olur ki, iddiaçı mənzilin sahəsi faktiki olaraq az olduğunu və bununla da ondan artıq pul alınaraq ziyana düşdüyünü bildirmişdir. Beləliklə iddia tələbindən məlum olur ki, əskik sahəyə görə pulun iddiaçıdan alınmasının heç bir qanuni və müqavilə əsası olmamışdır (iddiaçının mülahizəsinə əsasən). Bu hal həqiqətə uyğun olmasa da, iddianın iddia tələbinin əsasını təşkil edir və iddiadan belə anlaşılır ki, Turac A.F. firması həmin məbləği əsassız əldə etmişdir. İddianın əsaslandırıldığı hal konkret olaraq əsassız varlanma görüntüsü yaradır və buna görə də həmin münasibətlərə əsassız varlanma ilə bağlı normalar tətbiq edilməlidir. Belə olduqda 1095-ci maddəyə uyğun olaraq iddia müddəti keçmiş olur və iddianın rədd edilməsi üçün hüquqi əsas yaradır. Həmin maddəyə görə “Əsassız varlanma obyektini qaytarmaq hüququ məhrum olana öz hüququnun məlum olduğu vaxtdan ən geci iki il sonra müddətin keçməsinə görə qüvvədən düşür. Qalan hallarda müddətin keçməsi ümumi göstərişlərə uyğun müəyyənləşdirilir”. Bununla yanaşı hazırkı mübahisəyə əsassız varlanmadan irəli gələn müddətin deyil, müqavilədən irəli gələn mübahisələr üzrə qanunla müəyyən edilmiş iddia müddətinin tətbiqi fikri ortaya atılarsa, yenə də iddia müddəti ötürülmüş hesab edilmişdir. Belə ki, müqavilədən göründüyü kimi iddiaçı mənzili xx.xx.2016-cı ildə almışdır. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2017-ci il tarixli “tikinti obyektinin istismarına icazə” sənədinə əsasən bina tam başa çatdırılaraq istismara qəbul edilmiş və sakinlərin sərbəst istifadəsinə, təmirinə buraxılmışdır. İddia isə xx.xx.2023-cü ildə qaldırılmışdır. Beləliklə də mənzil istismara verildiyi tarixdən etibarən iddiaçı bu mənzilə daxil olmaq, ölçü işi aparmaq və s hüquqları faktiki olaraq mövcud olmuşdur. Buna görə də iddia müddətinin axımı çıxarışın alındığı tarixdən deyil, istismara icazə verildiyi vaxtdan hesablanmalıdır. İddiaçı hüququnun pozulduğunu bilməli olduğu vaxtdan – yəni mənzil istismara qəbul edildiyi vaxtdan heç bir tədbir görməmiş və məsələ barədə heç bir iddia qaldırmamışdır. Mənzil istismara verildiyi gündən 5 ildən çox vaxt keçdikdən sonra, iddiaçı iddia qaldırmışdır. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı bildirmişdir ki, o, "xxxx" MTK-dan müqavilə bağlayaraq mənzil almışdır. Mənzilin sahəsinin 131,5 kv metr olduğu bildirilmişdir. Müqavilə üzrə o, öhdəliyini yerinə yetirərək, mənzilin dəyərini tam ödəmişdir. Ötən il mənzilə reyestrdən çıxarış alan zaman mənzilin ümumi sahəsinin 111,03 kv metr olduğu ona məlum olmuşdur. Müqaviləyə görə də, ona 131,5 kv metr sahəyə malik mənzil verilməlidir. Lakin, ona faktiki olaraq daha az sahə verilmişdir. MTK isə ondan 131,5 kv metr sahəyə uyğun hesablama apararaq pul almışdır. Mənzili aldıqdan bir neçə ay sonra təmir edərək ora köçmüşdür. Həmin vaxt onun sahəsinin az olduğunu düşünməmişdir. Müqavilə qanunvericiliyin normalarına uyğun tərtib edilməli idi. O, məsələ ilə bağlı Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinə müraciət etmişdi. Onun müraciətinə cavab olaraq bildirmişlər ki, mənzilin sahəsi Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinə və Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının qərarı ilə təsdiqlənmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”na əsasən hesablanır. Onun hüquqları pozulmuşdur, MTK ondan 20 kv metr sahəyə görə artıq pul almışdır. O, ekspert rəyini əssasız hesab edir. Ekspert mənzilə düzgün baxış keçirmədən, yalnız 1 otağa baxaraq rəy vermişdir. Hesab edir ki, reyestrdən verilmiş çıxarışdakı sahə düzgündür. İddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh "xxxx" Firmasının nümayəndəsi və vəkili Vəkil bildirmişdir ki, texniki pasportla, çıxarış arasında azalma əmsalı kimi müəyyən fərq olur. İddiaçı həmin azalma əmsalını nəzərə almamışdır. İddiaçı tərəf mənzilin 111 kv metr olduğunu bildirir. Texniki pasporta baxaraq hesablama aparılsa, 117,03 kv metr olduğunu görə bilərlər. Bu iş üzrə təyin edilmiş ekspertiza rəyində də öz əksini tapır. Müqavilənin 2.4-cü bəndində texniki olaraq yanlışlığa yol verilərək bayır və ara divarlar istisna olmaqla ifadəsi işlədilib. Həmin sahələri texniki olaraq səhv qeyd ediblər və həmin sahələrə əsasən ümumi sahə 131 kv.metr yazılıb. Tərəflər arasında müqavilə 2019-cu ildə bağlanılmışdır. 2017-ci ildə artıq mənzil təhvil üçün verilib. Həmin tarixdə də istismara qəbul aktı qəbul edilmişdir. 2017-ci ildə də sərəncam qəbul edilib. Artıq 2018-ci ildə təmir etdirib yaşayanlar var idi. Yəni binanın istismara qəbul edildiyi vaxtdan iddia qaldırıldığı vaxta kimi 6 il keçib. İddia müddəti ötürülmüşdür. İddianı əsassız hesab edir. İddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə tərəflərin izahatlarını dinləyərək, işdə olan sübutları işin bütün faktiki hallarının tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırılmasına əsaslanmaqla qiymətləndirərək hesab edir ki, iddia aşağıda qeyd olunanlara əsasən təmin edilməməlidir. Belə ki, iş materiallarında olan və məhkəmə iclasında tədqiq edilmiş: - “İcraçı” Cavabdeh Firması ilə “Sifarişçi” İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli, 54 nömrəli müqavilənin surətindən görünür ki, “İcraçı” Bakı şəhəri, H.Hüseynov 2A küçəsində 16 mərtəbəli, 5 bloklu binanın 1-ci blokunda, 4-cü mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 131.5 kv.m. olan 3 otaqlı mənzili “Sifarişçi”yə satmağı, “Sifarişçi” isə bu müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş qaydada, tərəflər arasında razılaşdırılmış şərtlər daxilində mənzilin dəyərini ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür; - Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kdastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsinin hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil İddiaçı adına xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında xx.xx.2023-cü il tarixdə qeydə alınmışdır. Mənzilin sahəsi 111.03 kv.m təşkil edir; - Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin tikinti obyektinin istismarına 0131 saylı, xx.xx.2017ci il tarixli icazənin surətindən görünür ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyəti Başçısının xx.xx.2017-ci il tarixli, 553 saylı sərəncamına əsasən Bakı şəhəri, ünvan 2 ünvanı üzrə tikinti obyektinin istismarına "xxxx" Firmasına icazə verilmişdir; - Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 3- 16-16/2-10/6752 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin faktiki ümumi sahəsi, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 117,03 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin divarlarının və arakəsmələrinin, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi sahəsinin 131,5 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin ümumi sahəsinin 111.03 kv.m təşkil edir. Ekspertiza xərci 100 manat təşkil edir; - Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 3- 16-16/2-10/3116 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli əlavə ekspert rəyindən görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin faktiki ümumi sahəsi tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2016cı il tarixli müqavilənin 2.14-cü bəndinə uyğun olaraq, otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığınaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla, mənzilin bayır divarları istisna olmaqla, ara divarlar və məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan 126.1 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Ekspertiza xərci 50 manat təşkil edir; - Dövlət şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli məktubundan görünür ki, mənzil sahəsi Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 50-cu maddəsinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”na əsasən hesablanır və həmin normativ hüquqi aktların tələblərinə riayət edilməsi şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin bütün subyektləri üçün məcburidir. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, tərəflər xx.xx.2016-cı il tarixdə Bakı şəhəri, H.Hüseynov 2A küçəsində 16 mərtəbəli, 5 bloklu binanın 1-ci blokunda, 4-cü mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 131.5 kv.m. olan 3 otaqlı mənzilə dair alğı-satqı (podrat) müqaviləsi bağlamışlar. Müqaviləyə əsasən mənzilin sahəsi 131.5 kv.m. müəyyən edilmiş, çıxarışda isə mənzilin sahəsi 111.03 kv.metr göstərilmişdir. İddiaçı müqavilə üzrə təhvil verilməli olan 131.5 kv.metr əvəzinə 111.03 kv. metr sahəsi olan mənzilin təhvil verildiyinə istinad edərək, çatışmayan sahəyə görə artıq ödənilmiş 19037.1 manat pulun cavabdehdən tutularaq ona ödənilməsini xahiş edir. Tərəflər arasındakı mövcud hüquq münasibətləri 54 nömrəli, xx.xx.2016-cı il tarixli müqavilə əsasında yaranmışdır. Həmin müqavilənin 1.1 bəndinə uyğun olaraq “İcraçı” Bakı şəhəri, H.Hüseynov 2A küçəsində 16 mərtəbəli, 5 bloklu binanın 1-ci blokunda, 4-cü mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 131.5 kv.m. olan 3 otaqlı mənzili “Sifarişçi”yə satmağı, “Sifarişçi” isə bu müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş qaydada, tərəflər arasında razılaşdırılmış şərtlər daxilində mənzilin dəyərini ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Sözügedən müqavilənin 2.14-cü bəndinə görə mənzilin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Həmçinin bu müqavilənin məqsədləri üçün mənzilin bayır divarları istisna olmaqla, ara divarlar və məhəccərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Bağlanmış müqavilələrin şərtləri və tərəflərin müqavilə üzrə üzərinə götürdükləri öhdəliklərin xarakteri onu deməyə əsas verir ki, tərəflər arasında əsasən podrat münasibətləri mövcud olmuşdur. Belə ki, müqavilənin şərtlərinə əsasən satıcı binanın tikinti işlərini tam başa çatdırdıqdan sonra mənzili alıcıya təhvil verməyi, alıcı isə müqavilədə şərtləşdirilmiş pul məbləğini qarşı tərəfə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Mülki Məcəllənin 390.4-cü maddəsinə uyğun olaraq, tərəflər bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini əhatə edən müqavilə (qarışıq müqavilə) bağlaya bilərlər. Tərəflərin razılaşmasından və ya qarışıq müqavilənin mahiyyətindən ayrı hal irəli gəlmirsə, qarışıq müqavilə üzrə tərəflərin münasibətlərinə qarışıq müqavilədə ünsürləri olan müqavilələrə dair qaydalar müvafiq hissələrdə tətbiq edilir. Eyni Məcəllənin 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Məhkəmə qeyd edir ki, hazırki müqavilə mahiyyət etibarı ilə müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini özündə əhatə edən qarışıq müqavilə kimi qiymətləndirilsə də, müqavilədəki şərtlər əsasən podrat münasibətlərinin elementlərini özündə əks etdirir. Qeyd edilənlər baxımından işin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən mübahisəli hal podratçının müqavilə öhdəliklərini pozaraq sifarişçiyə miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal verib-verməməsinin müəyyənləşdirilməsidir. Belə ki, iddia tələbinin qanuni əsasını təşkil edən Mülki Məcəllənin 752.1, 762.1 və 766-cı maddələrinə əsasən podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər. Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarını müəyyən edən Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddələrinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarının 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Nəzərə alınmalıdır ki, əgər tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə başqa qayda nəzərdə tutulmamışdırsa hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə arakəsmə divarlarının altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun olmamaqla, tərəflər arasında yaranmış müqavilə hüquq münasibətlərinin məzmunundan kənara çıxma və onunla ziddiyyət təşkil etməklə nəticələnə bilər. Lakin hazırki iş üzrə tərəflər arasında mənzilin sahəsinin hesablanma qaydası müəyyən edilmiş, mənzilin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanması, həmçinin mənzilin bayır divarları istisna olmaqla, ara divarlar və mühəccərin yerləşdiyi sahələrin nəzərə alınması şərti razılaşdırılmışdır. Məhkəmə qeyd edir ki, hər bir müqavilənin spesifik xüsusiyətlərindən asılı olaraq həmin müqavilə üçün mühüm hesab edilən şərtlər mövcuddur. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrdə mənzilin sahəsi ilə bağlı razılaşma həmin müqavilənin mühüm şərtidir. Ona görə özünün yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq üçün mənzil satın alan şəxsin bağladığı müqavilədə mənzilin sahəsi müqavilənin mühüm şərti hesab edilir. Mübahisələndirilən müqavilədə isə mənzilin sahəsinin və həcminin mövcud qanunvericilikdən fərqli qaydada hesablanması nəzərdə tutulmuşdur. Hazırkı işdə iddiaçı, mübahisəli hala dair sübut kimi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş çıxarışa istinad edərək, ona müqavilədə nəzərdə tutulduğundan az sahəsi olan (20,47 kv.m. az) mənzil verildiyini bildirmişdir. Müqavilə şərtlərinin məcburiliyini nəzərə alaraq, təhvil verilən mənzilin müqavilə şərtlərinə uyğunluğunun müəyyən edilməsi məqsədilə məhkəmə tərəfindən tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. AR Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin rəyinə əsasən, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin faktiki ümumi sahəsi tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2016cı il tarixli müqavilənin 2.14-cü bəndinə uyğun olaraq, otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığınaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla, mənzilin bayır divarları istisna olmaqla, ara divarlar və məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan 126.1 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, ekspert rəyi sübut növlərindən biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik olmasa da, məhkəmənin qərardadı əsasında keçirilmiş ekspertizanın rəyində əks olunan məlumatların həqiqiliyinə olan təminat kifayət qədər yüksəkdir. Hazırki işdə olan ekspert rəyinin qeyri-mötəbər olması ilə bağlı hər hansı əsas iş materiallarında mövcud deyildir. Beləliklə, ekspert rəyindən də göründüyü kimi iddiaçıya müqavilə şərtlərində göstərilən sahədən nisbətən az sahəsi olan mənzil verilmişdir. Belə ki, müqavilədə mənzilin sahəsi 131.5 kv.m. göstərilmiş, ekspert rəyi ilə 126.1 kv.m. olduğu müəyyən edilmişdir. İddiaçı yalnız çatışmayan 5,4 kv.m. sahənin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Lakin iddia müddəti ötürüldüyündən iddia həmin hissədə də təmin edilə bilməz. İddia müddətinin anlayışını və başlanma anını müəyyən edən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 372.1 və 377.1-ci maddələrinə əsasən başqa şəxsdən hər hansı hərəkəti yerinə yetirməyi və ya yerinə yetirməkdən çəkinməyi tələb etmək hüququna müddət şamil edilir. İddia müddətinin axımı şəxsin öz hüququnun pozulduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu gündən başlanır. Bu qaydadan istisnalar bu Məcəllə ilə müəyyənləşdirilir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu iddia müddəti institutunun mahiyyətinə, qanunvericilikdə təsbit edilmə məqsədinə və yerinə yetirdiyi hüquqi funksiyaya aydınlıq gətirməklə göstərmişdir ki, iddia müddəti institutu tələb haqlarına şamil olunmaqla mülki münasibət iştirakçılarına pozulmuş hüquqlarının məhkəmə vasitəsi ilə müdafiəsi (borclunun öhdəliyini icra etməyə məcbur edilməsi) imkanının müəyyən müddətlə (zaman kəsiyi) məhdudlaşdırılmasını nəzərdə tutur. İddia müddəti institutu mülki dövriyyənin, hüquq münasibətlərinin müəyyənliyini və sabitliyini yaratmaq, onların iştirakçılarını intizamlandırmaq, hüquq münasibətlərinin subyektlərinin hüquq və qanuni maraqlarının müddət baxımından vaxtında müdafiəsini və bərpasını təmin etmək məqsədi daşıyır. Belə ki, pozulmuş hüquqların məcburi müdafiəsi üçün ağlabatan müddət məhdudiyyətlərinin olmaması işin baxılması üçün əhəmiyyət kəsb edən sübutların toplanmasının və saxlanmasının lazım olduğunu nəzərə almayan cavabdehlərin və üçüncü şəxslərin qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarardı. Mübahisə tərəfinin ərizəsi əsasında məhkəmə tərəfindən iddia müddətinin tətbiqi mülki mübahisə tərəflərini əsaslandırılmamış çəkişmələrdən qoruyur və eyni zamanda, onları öz hüquqlarını vaxtında həyata keçirmələrinə və müdafiəsinə məcbur edir (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 373-cü maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2001-ci il 27 dekabr tarixli və “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 373.2 və 384.0.4-cü maddələrinin şərh edilməsinə dair” 2013-cü il 3 iyun tarixli Qərarlar). Mülki Məcəllənin 773 və 776.1-ci maddələrinə görə, əgər sifarişçi məmulatın qüsurlu olduğunu bilə-bilə pretenziya irəli sürmədən onu qəbul edirsə, bu qüsurlarla bağlı tələb hüququ əmələ gəlmir. Sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər. Göründüyü kimi, göstərilən norma podrat müqaviləsi üzrə sifarişçinin icranın qüsuru barəsində tələbləri üzrə iddia müddətinin axımını işin qəbul edildiyi günlə əlaqələndirmişdir. Hazırki iş üzrə cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş sübutlarla və iddiaçının özünün izahatı ilə müəyyən edilir ki, mübahisələndirilən mənzilin yerləşdiyi binanın 2017-ci ildə istismarina icazə verilmiş və həmin ildə də iddiaçı təmir edərək mənzilində yaşamağa başlamışdır. İddiaçı isə mənzil ilə bağlı iddianı xx.xx.2023-cü il tarixində, təqribən 6 il sonra məhkəmədə qaldıraraq mübahisələndirmişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, mənzil, sahibinə təhvil verildikdən sonra o, ağlabatan sayıqlıq və ehtiyat nümayiş etdirməklə mənzilin müqavilədə göstərilən ölçülərə uyğun olubolmadığını vaxtında yoxlamalıdır. Lakin iddiaçı qeyd edilən tədbirlərdən heç birini görməmiş, bununla da yuxarıda göstərilənləri tələb etmək hüququnu itirmişdir. Mülki məhkəmə icraatının prinsiplərinə görə sübutların toplanması və təqdim edilməsi yükü bütünlüklə tərəflərin üzərinə düşür. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir, hər bir tərəf isə öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Başqa sözlə, mahiyyəti üzrə işə baxan məhkəmə tərəfindən qətnamə tərəflərin məntiqi izahı əsasında deyil, yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutlardan istifadə etməklə, məhkəmə iclasında müəyyən edilmiş hallar və tədqiq olunmuş sübutlar üzrə çıxarılır (Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 217.3 və 217.4-cü maddələri). Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə uyğun olaraq məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. İddia tələbi rədd edildiyindən iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatlarının dəyəri olan 150 manat pul iddiaçıdan tutulmalıdır. Beləliklə, məhkəmə tədqiq olunmuş sübutlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, İddiaçı Cavabdeh Firmasına qarşı çatışmayan sahəyə görə pul ödənilməsi tələbinə dair iddiası təmin edilməməlidir. Ekspertiza tədqiqatlarının dəyəri olan 150 manat məbləğində pul İddiaçı tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə EKspertizası Mərkəzinə ödənilməlidir. Göstərilənlərə əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119, 216-220, 233 və 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: İddiaçı Cavabdeh Firmasına qarşı çatışmayan sahəyə görə pul ödənilməsi tələbinə dair iddiası təmin edilməsin. İş üzrə keçirilmiş məhkəmə ekspertizası tədqiqatlarının dəyəri olan 150 (yüz əlli) manat pul cavabdeh İddiaçı tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (Az.MEM, VÖEN **********, AZ34CTRE********************, X1, Kod 210005, VÖEN **********, müxbir hesab AZ41NABZ013601**********3944) ödənilsin. Qətnamədən tərəflərə rəsmi qaydada təqdim olunduğu gündən sonra bir ay müddətində Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi vasitəsilə (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılmış elektron kabinet vasitəsilə) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, rəsmi qaydada verildiyi gündən bir ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Hakim Nərgiz Tağıyeva