Bakı Şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(010)-491/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(010)-491/2025 18.04.2025 BAKI ŞƏHƏRİ SURAXANI RAYON MƏHKƏMƏSİ Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin hakimi Qafarova Rübabə Nurulla qızının sədrliyi, Allahyarlı Eltac Rauf oğlunun katibliyi ilə, Cavabdeh nümayəndəsi (qızı) Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı Səqrəddin oğlunun Cavabdeh qarşı "ilkin alqı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulan öhdəliklərin məcburi qaydada icra edilməsi" tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddia tələbi 11 mart 2024-cü il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsinin 2.5-ci bəndinin məcburi qaydada icra edilərək, ünvan 1 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evi istisna olmaqla qarşısında olan əlavə tikililərin cavabdehin hesabına boşaldılaraq, iddiaçıya təhvil verilməsi (iddiaçının istifadə və sahibliyinə). İddia tələbinin dəlilləri O, Həsənov X1 Eyvaz Əzim oğlu ilə xx.xx.2024- cü il tarixdə yaşayış evinin, yerləşdiyi həyatyanı torpaq sahəsinin və faktiki olaraq həyətdə ünvan 2 ünvanında yerləşən 2 otaqlı fərdi yerləşən sənədsiz tikillərin ilkin alqı-satqı müqaviləsini bağlamışdır. xx.xx.2024-cü il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsinin 2.1-ci bəndinə əsasən, göstərilən əmlakın satış qiyməti 150000 (yüz əlli min) manat məbləğində müəyyən edilmişdir. İlkin olaraq cavabdehə 60000 (altmış min) manat vəsait ödənilmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixli TT**********919600 saylı qəbzə əsasən, İddiaçı Səqrəddin oğlu 19 saylı notariat şöbəsinin hesabına ümumi 60000 manat köçürmüşdür. xx.xx.2024-cü il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsinin 2.5-ci bəndinə əsasən, tərəflərin razılığına əsasən, 2024-cü ilin aprel ayının sonuna kimi satıcı tərəf-hazırki işdə cavabdeh, ona 100000 (yüz min) manat ödəməklə əmlakı geri qaytara bilər. Əks halda qeyd olunan müddət başa çatarsa, alıcı, yəni iddiaçı yerdə qalan 90000 (doxsan min) manat bir il müddətində hissələrlə satıcıya ödəməlidir. 2024-cü ilin aprel ayı başa çatdıqdan sonra satıcı tərəf ev istisna olmaqla digər sənədsiz tikilləri alıcıya təhvil verməlidir. Ödəniş tam şəkildə ödənildikdən sonra satıcı evi də alıcının istidadəsinə verməyi öhdəsinə götürür. Lakin xx.xx.2024-cü il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərinə zidd olaraq 2024-cü ilin aprel ayından artıq 6 ay keçməsinə baxmayaraq cavabdeh müqavilənin heç bir bəndini icra etməmişdir. Eyni zamanda cavabdeh təklif edilən 90000 (doxsan min) manat da qəbul edərək alqı-satqı müqaviləsini rəsmiləşdirməkdən imtina etmişdir. Bununla bağlı cavabdehə xx.xx.2024-cü il tarixdə pretenziya göndərilmiş və ilkin alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərini icra edilməsini təklif olunmuşdur. Ona görə də, hesab edir ki, iddiası təmin edilməlidir. Tərəflərin izahatları İddiaçı Səqrəddin oğlu məhkəməyə teleqram ünvanlayaraq məhkəmə iclasında səhhəti ilə bağlı iştirak edə bilməyəcəyini bildirmiş, onun iştirakı olmadan keçirilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. 17 mart 2025-ci il tarixli məhkəmə iclasında iddiaçı izahat verərək bildirmişdir ki, iddia ərizəsini müdafiə edir. Tərəflər arasına razılaşma ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçı Cavabdeh verdiyi etibarnamə əsasında ünvan 3 ünvanında yerləşən 2 otaqlı fərdi sənədsiz tikililərin sənədləşməsinə köməklik göstərəcəkdir. Cavabdeh etibarnamə ilə yanaşı evin orderini də iddiaçıya təqdim etmişdir. Daha sonra iddiaçı evin sənədləşməsi üçün müvafiq orqana müraciət edən zaman məlum olmuşdur ki, cavabdeh iddiaçıya verdiyi etibarnaməni ləğv etdirmişdir. Buna görə də etibarnamə olmadığından sənədləşməni həyata keçirmək mümkün olmamışdır. Buradan da məlum olmuşdur ki, cavabdehin əslində evi satmaq niyyəti olmamışdır. Cavabdeh həmin etibarnaməni ləğv etdirməyə, alqı-satqı müqaviləsini bağlamamağa qızı və kürəkəni məcbur etmişdir. Elə ona görə də cavabdeh üzə çıxmır, onun əvəzindən qızı çıxış edir. Yəni əslində müqavilə bağlanan zaman cavabdehin evi satmaq niyyəti olmuşdur. Əgər cavabdeh onun sənədləşməni həyata keçirməyə köməyini istəyirdisə niyə görə etibarnaməni ləğv etdirmişdir?! Əlində tək orderlə hec bir sənədləşmə aparmaq mümkün deyil axı. Cavabdeh bildirir ki, həm onu gözləyir ki, getsin sənədləşməni etsin, digər tərəfdən də ondan xəbərsiz etibarnaməni ləğv etdirir. Cavabdehin hərəkəti ilə sözləri üst-üstə düşmür. 60000 manat məbləğində pulu ona görə vermişdir ki, cavabdeh ilə qanuni alqı-satqı eləmişdir. Cavabdeh tərəf onu aldadıb, pulunu mənimsəmişdir, bu günkü gündə evi satmaq niyyəti də yoxdur. Oğlunun borcları var idi. Cavabdeh tərəf deyir ki, evi daha yüksək qiymətə almaq istəyən var idi. Niyə bəs satmayıblar? Məhkəmədən iddia ərizəsinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında Cavabdeh nümayəndəsi (qızı) Nümayəndə izahat verərək bildirdi ki, iddia tələbini qəbul etmir. Ona görə ki, atası təhsili olmayan savadsız bir adamdır. Əslində atası gözləyirdi ki, İddiaçı gəlib onu sənədləşməni həyata keçirmək üçün müvafiq qurumlara aparacaq. Həmin müddət ərzində iddiaçı gəlmədiyindən, gözləməli olmuşlar və atası da savadsız biri olduğundan sənədləşmə işlərini bilmədiyi üçün heç bir addım atmamışdır. Müqavilədə qalan məbləğin bir il ərzində ödənilməsi göstərilsə belə aralarında olan şifahi razılaşmışdılar ki, sənədləşmə işi bitdikdən sonra pul ödəniləcəkdir. Həmin vaxtı çox çətin vəziyyətdəydilər. Qardaşının problemləri var idi. Borcları ödəmək üçün evi satmaq qərarına gəlmişlər. Həyətlərində evləri ilə yanaşı, özbaşına tikililər də var. Həyətlərinin ərazisi böyükdür. Maklerə 300-350 min manat demişlər, lakin makler bildirmişdi ki, 220-250 min manata rahat sata bilərlər. Vaxtları olmadığı üçün pul təcili lazım idi. İddiaçı bildirir ki, 60000 manat verib və daha sonra qardaşına göndərib. Qardaşı bildirir ki, həmin pulu almayıb. Demişdi ki, qalan 90000 manat 1,5 aya ödəyəcək, lakin ödəmədi. Buna görə də, banklardan kredit götürmüşlər. Səs yazılarında da bütün məqamlar öz əksini tapıb. Bəzi danışıqlarda iştirak etmişdir. 90000 manat əlavə bankdan aldığı kreditlərin faiz borclarını da ödəsə, evi ona verməyə razıdırlar. İş materialları Cavabdeh ilə İddiaçı Səqrəddin oğlu arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, ilkin alqısatqı müqaviləsindən görünür ki, Nasosnu rayon Mənzil İstismar Hissəsinin xx.xx.1992-ci il tarixli 017034 nömrəli Orderə əsasən ünvan 4 ünvanında yerləşən 2 otaqlı fərdi yaşayış evinin, yerləşdiyi həyətyanı torpaq sahəsinin və faktiki olaraq həyətdə yerləşən sənədsiz tikiliilərin alqı-satqı müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi üçün tərəflərin öhdəlikləridir. Bakı şəhəri, 19 saylı Notariat Kontorunun xx.xx.2024-cü il tarixli, **********556 ərizədən görünür ki, X2 əri Cavabdeh adına olan ünvan 4 ünvanında yerləşən 2 otaqlı fərdi yaşayış evinin, yerləşdiyi həyətyanı torpaq sahəsinin və faktiki olaraq həyətdə yerləşən sənədsiz tikililərin özgəninkiləşdirilməsinə, satılmasına və ya istənilən formada özgəninkiləşdirilməsinə etiraz etmir. xx.xx.2024-cü il tarixli TT**********919600 00 saylı qəbzdən görünür ki, İddiaçı Səqrəddin oğlu 19 saylı Notariat Şöbəsinin hesabına 60000 manat məbləğində pul köçürmüşdür. İşin faktiki halları Cavabdeh ilə İddiaçı arasında xx.xx.2024-cü il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Müqaviləyə əsasən tərəflər Nasosnu rayon Mənzil İstismar Hissəsinin xx.xx.1992-ci il tarixli 017034 nömrəli orderinə əsasən ünvan 5 ünvanında yerləşən 2 otaqlı fərdi yaşayış evini, yerləşdiyi həyətyanı torpaq sahəsini və faktiki olaraq həyətdə yerləşən sənədsiz tikililəri İddiaçı satmaq barədə gələcəkdə müqavilə bağlamağı, İddiaçı bunun müqabilində 60000 manat ödəniş etməyi öhdəsinə götürmüşdür. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 385. Öhdəlik anlayışı. 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 385.2. Öz məzmunundan və xarakterindən asılı olaraq, öhdəlik tərəflərdən hər birinin üzərinə istər müqavilə münasibətləri zamanı, istərsə də belə münasibətlərdən sonra digər tərəfin hüquqlarına və əmlakına xüsusi qayğı göstərmək vəzifəsini qoya bilər. Maddə 386. Öhdəliklərin əmələ gəlməsi əsasları. 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. Maddə 402. İlkin müqavilə. 402.1. İlkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. 402.2. İlkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur. 402.3. İlkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidir. 402.4. İlkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri göstərilir. Əgər ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır. 402.5. Əgər əsas müqavilə tərəflərin onu bağlamalı olduğu müddət qurtarana qədər bağlanmazsa və ya tərəflərdən biri digər tərəfə həmin müqaviləni bağlamaq barədə təklif göndərməzsə, ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri. 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 107. Məhkəmə xərclərinin tərkibi. Məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. Maddə 119. Məhkəmə xərclərinin tərəflər arasında bölüşdürülməsi. 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Məhkəmənin mövqeyi Məhkəmə proses iştirakçılarının izahatlarını dinləyib, iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia rədd edilməlidir. Belə ki, işin faktiki halları ondan ibarətdir ki, Cavabdeh ilə İddiaçı arasında xx.xx.2024-cü il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Müqaviləyə əsasən tərəflər Nasosnu rayon Mənzil İstismar Hissəsinin xx.xx.1992-ci il tarixli 017034 nömrəli orderinə əsasən ünvan 5 ünvanında yerləşən 2 otaqlı fərdi yaşayış evinin, yerləşdiyi həyətyanı torpaq sahəsinin və faktiki olaraq həyətdə yerləşən sənədsiz tikililəri İddiaçı satmaq barədə gələcəkdə müqavilə bağlamağı, İddiaçı bunun müqabilində 60000 manat ödəniş etməyi öhdəsinə götürmüşdür. Məhkəmə müəyyən edir ki, İddiaçı tərəfindən notariusun bankda açılan depozit hesabına 60000 manat ödəniş edilmişdir. İddiaçı öz iddia tələbini onunla əsaslandırır ki, cavabdeh sənədləşmə işinə dəstək olmaq üçün ona vermiş olduğu etibarnaməni vaxtından əvvəl ləğv etmiş, başqa sözlə cavabdeh sənədləşmə işinə mane olduğundan əsas alqı-satqı müqaviləsi bağlanmamışdır. Cavabdeh tərəf isə tələbə etirazını onunla əsaslandırır ki, şifahi razılaşmaya əsasən iddiaçı sənədləşmə işində ona dəstək olacaqdı, lakin bununla bağlı iddiaçı tərəfindən heç bir müvafiq addım atılmamış, bununla bağlı “onun qapısını döyən olmamışdır.” Məhkəmə ilk növbədə onu qeyd edir ki, ilkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. İlkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri göstərilir. Əgər ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır. Əgər əsas müqavilə tərəflərin onu bağlamalı olduğu müddət qurtarana qədər bağlanmazsa və ya tərəflərdən biri digər tərəfə həmin müqaviləni bağlamaq barədə təklif göndərməzsə, ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilir. Məhkəmə mülki qanunvericiliyin prinsiplərindən biri olan müqavilə azadlığı prinsipini əsas götürərək qeyd edir ki, müqavilə tərəfləri müqavilə bağlamağa məcbur edilə bilməz. Elə bu prinsipdən irəli gələrək ilkin müqavilə ilə bağlı münasibətləri tənzimləyən qanunvericilik normalarında ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağlandığı təqdirdə gələcəkdə əsas müqavilə bağlamağa məcbur olmaq kimi şərtlər nəzərdə tutulmamışdır. Məhkəmə onu da qeyd edir ki, ilkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni (evin alqı-satqısı) hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri konkret olaraq göstərilməmişdir. Belə olan halda, hazırkı mülki iş məhkəmənin icraatında olan mərhələdə ilkin alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmasından bir ildən artıq vaxt keçdiyindən və bu müddət ərzində əsas müqavilə bağlanmadığından xx.xx.2024-cü il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilmişdir. Bundan başqa məhkəmə vurğulamağı zəruri hesab edir ki, sözügedən müqavilənin 2.5-ci bəndinin üçüncü cümləsində qeyd olunur ki, “aprel ayının sonu başa çatdıqdan sonra satıcı tərəf ev istisna olmaqla qarşısında olan əlavə sənədsiz tikililəri alıcıya təhvil verməyi öhdəsinə götürür.” Bununla bağlı məhkəmə qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402.1-ci maddəsinin dispozisiya şərtərinə görə ilkin müqaviləyə əsasən tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə əsas müqavilə bağlamağı öhdələrinə götürürlər. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, ilkin müqavilədə əmlakın verilməsi öhdəliyinin tərəfin üzərinə qoyulmasını nəzərdə tutan şərtin müəyyən edilməsi qanunauyğun deyil, buna görə də həmin şərt əhəmiyyətsiz hesab edilməlidir. Bununla belə, məhkəmə iddiaçıya izah edir ki, hazırki iddia tələbinin rədd edilməsi iddiaçının gələcəkdə sözügedən müqavilə üzrə vurulmuş zərərin əvəzini tələb etmək hüququnu məhdudlaşdırmır. Məhkəmə xərcləri Qanunvericiliyin yuxarıda sadalan normaları baxımından məhkəmə hesab edir ki, iddia üzrə ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir. Məhkəmənin gəldiyi nəticə Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, İddiaçı Səqrəddin oğlunun Cavabdeh qarşı “11 mart 2024-cü il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsinin 2.5-ci bəndinin məcburi qaydada icra edilərək, ünvan 1 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evi istisna olmaqla qarşısında olan əlavə tikililərin cavabdehin hesabına boşaldılaraq, iddiaçıya təhvil verilməsi (iddiaçının istifadə və sahibliyinə)” tələbinə dair iddiası rədd edilməlidir. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 119, 216-220, 227, 233 və 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: İddiaçı Səqrəddin oğlunun Cavabdeh qarşı “11 mart 2024-cü il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsinin 2.5-ci bəndinin məcburi qaydada icra edilərək, ünvan 1 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evi istisna olmaqla qarşısında olan əlavə tikililərin cavabdehin hesabına boşaldılaraq, iddiaçıya təhvil verilməsi (iddiaçının istifadə və sahibliyinə)” tələbinə dair iddiası rədd edilsin. İddia üzrə ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilsin. Qətnamədən 1 ay müddətində Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər. Sədrlik edən Rübabə Qafarova