Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(011)-2646/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(011)-2646/2025 23.06.2025 BAKI ŞƏHƏRİ XƏTAİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Abbasova Əminə Rauf qızının sədrliyi, məhkəmə iclas katibi Novruzova Gülsanə Emin qızının katibliyi, İddiaçı1 nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakı ilə, iddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2, İddiaçı3 cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2 qarşı paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölgüsü tələbi barəsində iddiasına dair mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyən etdi: İddia tələbi: İddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2, İddiaçı3 cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2 qarşı ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin açıq hərracdan satılması və satış pulunun mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddiaçı1 nümayəndəsi və vəkili Vəkil məhkəməyə iddianın dəqiqləşdirilməsi ərizəsi ilə müraciət edərək bildirmişdir ki, mənzilin qiymətləndirilməsi üçün ekspertə 400 manat məbləğində pul ödənilmişdir. İddia tələbinin təmin edilməsini və qiymətləndirilmə üçün ödənilmiş 400 manat məbləğində pulun cavabdehlərdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddiaçının dəlilləri: X1 ölümündən sonra qanun üzrə vərəsəlik əsasında İddiaçı1, İddiaçı2 və İddiaçı3, Cavabdeh1 və Cavabdeh2 tərəfindən paylara uyğun vərəsəlik şəhadətnaməsi alınmış, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən paylı mülkiyyətə dair çıxarış əldə edilmişdir. ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil hal-hazırda yuxarıda adları qeyd edilən şəxslərin ümumi paylı mülkiyyətindədir. Cavabdehlərlə aparılan şifahi danışıqlar zamanı əmlakın naturada bölünməsi və ya satılaraq pulun paylara uyğun bölünməsi ilə bağlı heç bir razılıq əldə etmək mümkün olmamışdır. İddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2 və İddiaçı3 ilə cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 paylı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin naturada ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzili qarşılıqlı razılıq əsasında satılmasını və satışdan əldə olunan məbləği paylara mütənasib şəkildə bölünməsi və ya kompensasiya ödənilməsi təklif olunsa da cavabdehlərdən heç bir müsbət və ya mənfi cavab gəlməmişdir. Tərəflərin izahatları: İddiaçı1 nümayəndəsi və vəkili Vəkil məhkəmə iclasında iddianı müdafiə edərək məhkəmədən iddianın təmin edilməsini xahiş etdi. Digər iddiaçılar İddiaçı2, İddiaçı3 məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə məlumat verilsə də, onlar heç bir üzrlü səbəb təqdim etmədən məhkəmə iclasında nümayəndələrinin iştirakını təmin etməmişdirlər. Məhkəmə Mülki-Prosessual Məcəlləsinin 51.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə iclasını iddiaçıların nümayəndəsinin iştirakı olmadan keçirilməsini mümkün hesab etmişdir. Cavabdehlərə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə məlumat verilsə də, onlar heç bir üzrlü səbəb təqdim etmədən məhkəmə iclasında nümayəndələrinin iştirakını təmin etməmişdir. Məhkəmə Mülki-Prosessual Məcəlləsinin 185.5-ci maddəsinə əsasən məhkəmə iclasını cavabdehlərin nümayəndələrinin iştirakı olmadan keçirilməsini mümkün hesab etmişdir. İşin halları İş materiallarında olan Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışın surətindən görünür ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Xudu Məmmədov küçəsi, 4 saylı evin, 43 nömrəli mənzil paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı1 1/4 hissə, İddiaçı2 1/4 hissə, Cavabdeh1 1/8 hissə, Cavabdeh2 1/8 hissə, İddiaçı3 1/4 hissə olmaqla xüsusi mülkiyyətindədir. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(011)-623/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2, İddiaçı3 cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı – Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Xudu Məmmədov küçəsi ünvanında yerləşən 4 saylı evin 43 nömrəli mənzilin naturada bölünməsi barədə iddia ərizəsinin təmin edilməməsi qət edilmişdir. Həmin qətnaməyə əsasən Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının 3-16- 16/2-10/9771 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Xudu Məmmədov küçəsi, 4 saylı evin, 43 nömrəli mənzilin mülkiyyətçilərinin paylarının İnşaat Norma və Qaydaları 2.08.01.89*-nun 2.2, 2.4 və 2.9. bəndlərində göstərilənlərə və Məhkəmə Tikinti-X3 Metodlarının tələblərinə uyğun qaydada təcrid mənzillər şəklində naturada bölgüsünün texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir. İş materiallarından görünür ki, iddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2 və İddiaçı3 tərəfindən cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada mənzili qarşılıqlı razılıq əsasında satılmasını və satışdan əldə olunan məbləği paylara mütənasib şəkildə bölünməsi və ya kompensasiya ödənilməsi təklif olunmuşdur. Cavabdehlərdən heç bir müsbət və ya mənfi cavab gəlməmişdir. "xxxx" MMC tərəfindən aparılmış mənzilin qiymətləndirilməsi barədə hesabata əsasən, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin xx.xx.2025-ci il tarixə olan bazar dəyəri 140.000 (yüz qırx min) manat təşkil edir. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin aparılması üçün 400 manat xidmət haqqı İddiaçı1 İsrayil oğlu tərəfindən ödənilmişdir. İddia tələbinin hüquqi əsasını təşkil edən normativ-hüquqi aktlar: Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 213. Ümumi mülkiyyət anlayışı və onun əmələ gəlməsi əsasları 213.1. İki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur. 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər. 213.3. Əşyaya ümumi mülkiyyət, qanunvericilikdə həmin əşyaya birgə mülkiyyət yaranmasının nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, paylı mülkiyyətdir. Maddə 214. Paylı ümumi mülkiyyət hüququnda payların müəyyənləşdirilməsi 214.1. Əgər paylı mülkiyyət mülkiyyətçilərinin payları bu Məcəlləyə əsasən təyin edilə bilmirsə və bütün mülkiyyətçilərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilməyibsə, paylar bərabər sayılır. 214.2. Paylı mülkiyyətin bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması ilə, ümumi mülkiyyətin yaradılmasına və artırılmasına onlardan hər birinin qoyduğu mayadan asılı olaraq, onların paylarının müəyyənləşdirilməsi və dəyişdirilməsi qaydası təyin edilə bilər. 214.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi ümumi mülkiyyətdən istifadənin müəyyənləşdirilmiş qaydasına əməl etməklə öz hesabına bu əmlakı yaxşılaşdıran əlavələr etmişsə və həmin əlavələr əmlakdan ayrıla bilməzsə, ümumi mülkiyyət hüququnda öz payının müvafiq surətdə artırılması hüququna malikdir. 214.4. Paylı mülkiyyət mülkiyyətçilərinin razılaşması ilə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, ümumi mülkiyyəti yaxşılaşdıran və ayrıla bilən əlavələr onları etmiş mülkiyyətçinin mülkiyyətinə daxil olur. Maddə 215. Paylı mülkiyyətdə olan əmlaka sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam verilməsi 215.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə onun bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi qaydada həyata keçirilir. 215.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi ümumi əşyanın öz payına uyğun hissəsinin onun sahibliyinə və istifadəsinə verilməsi hüququna malikdir, bu mümkün olmadıqda isə onun payına düşən əşyaya sahiblik və ondan istifadə edən digər mülkiyyətçilərdən müvafiq əvəz ödəməyi tələb edə bilər. 215.3. Paylı ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə qaydası haqqında razılığa gələ bilərlər. Lakin onlar mülkiyyətçilərdən hər birinə mənsub olan aşağıdakı səlahiyyətləri ləğv edə və ya məhdudlaşdıra bilməzlər: 215.3.1. əşyanın dəyərini və işlənməyə yararlığını saxlamaq üçün ondan istifadə üzrə hərəkətlərin yerinə yetirilməsini tələb etmək, belə hərəkətlər yerinə yetirilmədikdə isə onların yerinə yetirilməsi barədə məhkəmənin qərar çıxarmasını tələb etmək səlahiyyəti; 215.3.2. əşyaya dəymək qorxusu olan və ya dəyə biləcək zərərin qarşısını almaq üçün dərhal görülməli olan tədbirləri bütün şərikli sahiblər hesabına müstəqil həyata keçirmək səlahiyyəti. 215.4. Hər bir mülkiyyətçi qalan mülkiyyətçilərin hüquqları ilə bir araya sığan dərəcədə əşyaya sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam vermək ixtiyarına malikdir. Əşyanı özgəninkiləşdirmək və ya yüklü etmək, habelə onun təyinatını dəyişmək üçün bütün iştirakçıların razılığı tələb olunur, bu şərtlə ki, onlar yekdilliklə ayrı qayda barədə razılaşmasınlar. Əgər ümumi mülkiyyətdəki paylar üzrə ipotekalar və ya torpaq sahələrinə yüklülüklər varsa, daha iştirakçılar əşyanın özünü həmin hüquqlarla yüklü edə bilməzlər. 215.5. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya dair sərəncam verilməsi əşyanın bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında həyata keçirilir. 215.6. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payını sata, bağışlaya, vəsiyyət edə, girov qoya bilər və ya ona dair başqa sərəncam verə bilər; onu əvəzi ödənilməklə özgəninkiləşdirdikdə bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etməlidir. Maddə 220. Paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ondan payın ayrılması 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. 220.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. 220.4. Bu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. 220.5. Mülkiyyətçi bu maddəyə uyğun kompensasiya aldığı andan ümumi əmlakdakı paya hüququnu itirir. 220.6. Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllləsi Maddə 77. Sübütetmə vəzifəsi 77.1 Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 119 Məhkəmə xərclərinin tərəflər arasında bölüşdürülməsi 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmənin mövqeyi: Məhkəmə tərəflərin izahatlarını və mülki iş materiallarını nəzərdən keçirərək belə qənaətə gəlir ki, iddia əsaslıdır və təmin edilməlidir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 02/2024-cü il tarixli qərardadına əsasən, Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsinin məzmunundan və Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” qərarındakı izahlardan müəyyən olunur ki, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması aşağıdakı üç mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın natura formasında ayrılması; 2) kompensasiya (payın dəyəri) ödənilməsi; 3) əşyanın məhkəmə qərarı ilə açıq hərracdan satılması və əldə olunan vəsaitin paylara mütənasib surətdə mülkiyyətçilər arasında bölüşdürülməsi. Bu tələblər üzrə hər növbəti mərhələnin yoxlanılmasına özündən əvvəlki mərhələnin tətbiqi mümkün olmadığı halda yol verilir. Yəni əgər payın naturada ayrılmasına yol verilmirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin digər mülkiyyətçilər tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Bu qaydalara əsasən əvvəlki iki mərhələnin tətbiqi mümkün olmadığı halda isə əşya məhkəmə qərarı ilə açıq hərracdan satıla və əldə olunan vəsait paylara mütənasib surətdə mülkiyyətçilər arasında bölüşdürülə bilər. Qərardadda, həmçinin qeyd edilmişdir ki, Mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər. Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışına əsasən, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil üzərində tərəflərin bərabər payları müəyyən edilməklə, İddiaçı1 1/4 hissə, İddiaçı2 1/4 hissə, Cavabdeh1 1/8 hissə, Cavabdeh2 1/8 hissə, İddiaçı3 1/4 hissə miqdarında payları müəyyən edilmişdir. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən olunmuşdur ki, müvafiq olaraq ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil tərəflərin paylarına uyğun olaraq naturada bölünməsi texniki cəhətdən mümkün deyil. Məhkəmə hesab edir ki, tərəflərin ümumi paylı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin naturada bölünməsi texniki cəhətdən mümkün olmadığından və iddiaçılar onlara məxsus payların satınalınması ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.4-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq cavabdehlərə müraciət etdiyi halda, cavabdehlər tərəfindən həmin təklif qəbul edilmədiyindən iddia tələbi təmin edilərək, ümumi mülkiyyətdə olan mənzil açıq hərracdan satılmalı və əldə edilən pul vəsaiti mülkiyyətçilərin paylarına mütənasib olaraq onlara ödənilməlidir. Beləliklə, məhkəmə iş üzrə sübutlara, o cümlədən proses iştirakçıların izahatlarına və iş materiallarında olan digər sübutlara məcmu halında hüquqi qiymət verərək və sadalanan hüquq normalarının tələblərini nəzərə alaraq hesab edir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil açıq hərracda satılmalı və həmin mənzilin açıq hərracda satılması nəticəsində əldə olunacaq pul vəsaiti paylarına mütənasib olaraq 1/4 hissədə İddiaçı1, 1/4 hissədə İddiaçı2, 1/8 hissədə Cavabdeh1, 1/8 hissədə Cavabdeh2, 1/4 hissədə İddiaçı3 ödənilməlidir. ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin ilkin satış qiyməti 140.000 (yüz qırx min) manat məbləğində müəyyən edilməlidir. Məhkəmə məhkəmə xərclərinin tutulması ilə bağlı məsələyə qiymət verərək belə qənaətə gəlir ki, iddia təmin edildiyinə görə, məhkəmə xərcinə daxil olan 400 manat qiymətləndirmə aparılması üçün xidmət haqqı Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.2-ci maddəsinə əsasən cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2 müştərək qaydada tutularaq İddiaçı1 ödənilməlidir. Yuxarıda qeyd edilənləri və iş üzrə təqdim edilmiş sübutları məcmu halında qiymətləndirərək, məhkəmə hesab edir ki, iddia əsaslıdır və təmin edilməlidir. Şərh olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 284-5 və 284-6-cı maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə qət etdi: İddia təmin edilsin. ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil açıq hərracda satılsın və həmin mənzilin açıq hərracda satılması nəticəsində əldə olunacaq pul vəsaiti paylarına mütənasib olaraq 1/4 hissədə İddiaçı1, 1/4 hissədə İddiaçı2, 1/8 hissədə Cavabdeh1, 1/8 hissədə Cavabdeh2, 1/4 hissədə İddiaçı3 ödənilsin. ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin ilkin satış qiyməti 140.000 (yüz qırx min) manat məbləğində müəyyən edilsin. Qiymətləndirmə aparılması üçün xidmət haqqının əvəzi olaraq ödənilmiş 400 manat pul vəsaiti cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 müştərək qaydada İddiaçı1 xeyrinə tutulsun. Qətnamə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin mülki kollegiyasına apelyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Sədrlik edən: Əminə Abbasova