Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(011)-3408/2024

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(011)-3408/2024 16.09.2024 BAKI ŞƏHƏRİ XƏTAİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Abdullayeva Aynur Aydın qızının sədrliyi, Kazımov Samir Vaqif oğlunun katibliyi, İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Vəkil, Cavabdeh "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə, Cavabdeh3, Bakı şəhəri Xəzər rayon İcra şöbəsinin İcra məmuru Elvin Fərzəliyevin iştirakları ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-nə, «El-Ex” MMC-nə, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 Ramiz qızına qarşı “əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında rəyin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə müəyyənetdi: İddiaçı cavabdeh «El-Ex” MMC-nə (Cavabdeh2 MMC üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) qarşı “əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında rəyin etibarsız hesab edilməsi və əmlakın qiymətləndirilməsinin təyin edilməsi” tələbi barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh «El-Ex” MMC qiymətləndirmə şirkətinin xx.xx.2023-cü il tarixli № R01/82/23/614 nömrəli qiymətləndirilmə rəyinin etibarsız hesab edilməsi, Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra şöbəsi tərəfindən həmin əmlakın yenidən ekspert qiymətləndirilməsinin təyin edilməsi və iddia qaldırılması üçün ödədiyi 100 manat məbləğində dövlət rüsumunun cavabdehdən onun xeyrinə tutulması barədə qətnamənin qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh2 MMC-nin “Hərracın yekunları barədə 21 saylı Protokolun”dan görünür ki, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-2081/2023-017 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli icra sənədinə əsasən onun və Cavabdeh3 paylı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı bağ sahəsi xx.xx.2024-cü il tarixdə açıq hərracdan satılmışdır. Hərracın da qalibi Cavabdeh3 olmuşdur. Lakin hərracın keçirilməsi barədə ona rəsmi məlumat, bildiriş verilməmişdir. Hərracın keçirilməsindən son anda məlumatı olduğu üçün hərracda hazırlıqsız iştirak etmişdir. Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında rəydən, hərracın şərtləri və qaydalarından öncədən məlumatı olmamışdır. Hərracı udan Cavabdeh3 isə əmlakın qiymətləndirilməsi və hərracda satılması ilə bilavasitə məşğul olduğu, hərracın şərtlərini bildiyi üçün hazırlıqlı gələrək güya 50.000 manata aldığı bir sot torpağı hərracda udaraq (rəydə bir sot torpağın qiyməti 11.000 manat göstərilmişdir) 31.000 manata almışdır. Halbuki hərracda tələbkar və borcludan başqa heç kəs iştirak etməmişdir. Cavabdeh3 torpağı və onun üzərində olan, faktiki olaraq ona məxsus evi hərracda ucuz qiymətə almaq üçün hansısa yolla qiymətləndirici tərəfindən evin bazar dəyərindən ucuz qiymətləndirilməsinə nail olmuşdur. Belə ki, «El- Ex” MMC qiymətləndirmə şirkətinin xx.xx.2023-cü il tarixli №R01/82/23/614 nömrəli rəyinə əsasən bağ sahəsinin xx.xx.2023-cü il tarixə ümumilikdə bazar qiyməti 62.000 manat məbləğində olması müəyyən edilmişdir. Həmin məbləğin 22.000 manatı bağ sahəsindəki torpağın bazar dəyəri, 40.000 manatı bağ evinin bazar dəyərinə aid edilmişdir. Ekspert tərəfindən bağ sahəsindəki evin qiymətləndirilməsi zamanı çox ciddi uyğunsuzluğa yol verilərək evin yerləşdiyi ərazi, evin yüksək təmirili vəziyyətdə olmaqla, onun təmirində bahalı materiallardan istifadə olunması, habelə sanuzel və mətbəxin bahalı avadanlıqlarla təchiz olunmaqla ümumi sahəsinin 88 kv.metr olması nəzərə alınmamışdır. Bu qeyd etdiyi şərtlər daxilində həmin ərazidə mənzilin 1 kvadrat metrinin orta bazar dəyərinin 1.000 manatdan artıq olmasına baxmayaraq, ekspert tərəfindən yanlış olaraq 454,545 (40000:88) manat qiymətləndirilmişdir ki, bu da onun mənafeyinə əhəmiyyətli dərəcədə zərər vurulması ilə nəticələndiyi üçün ekspert rəyinin etibarsız hesab edilərək ləğv olunması üçün yetərli əsasdır. «El-Ex” MMC qiymətləndirmə şirkəti “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9-cu maddəsi ilə verilmiş hüquqlardan tam istifadə etmədən, 10-cu maddəsi ilə üzərinə qoyulmuş vəzifələri yerinə yetirməyərək, bağ sahəsindəki evə baxış keçirsə də, qeyriobyektiv qiymətləndirmə aparmışdır. Qiymətləndirici 29 dekabr 2023-cü il tarixli, № R01/82/23/614 nömrəli qiymətləndirmə rəyində bağ sahəsinin bazar qiymətinin düzgün formalaşdırılması üçün X1, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa və Milli Qiymətləndirmə Standartlarının tələblərinə uyğun olaraq qiymətəndirmənin aparılması qeyd olunmaqla torpağın bazar qiymətinin müyyən edilməsi göstərilsə də, bağ sahəsində olan evin bazar qiymətinin hansı meyarla müəyyən edilməsi göstərilməmişdir. Qiymətləndirici yaşayış evini qiymətləndirərkən, əldə etdiyi məlumatlardan düzgün, yaxud tam istifadə etməmiş, qiymətləndirməni düzgün aparmaq üçün əldə etməli olduğu məlumatların hamısını əldə etməmiş, qiymətləndirmə səthi aparılmışdır. Bundan başqa, qiymətləndirici əmlaka dair zəruri olan bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amillər müəyyən edilməmiş, əmlakın real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün əmlakın sahibi olaraq iddiaçının mövqeyi öyrənilməmiş, analoji əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, uyğun əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış və əmlakın bazar dəyəri qeyri-obyektiv təyin edilmişdir. İddiaçının vəkili və nümayəndəsi Vəkil iddia ərizəsinə dəqiqləşmə təqdim edərək, hərracı keçirən Cavabdeh2 MMC və hərracı udan Cavabdeh3 da cavabdeh qismində cəlb edilməlklə cavabdeh «El-Ex” MMC qiymətləndirmə şirkətinin 29 dekabr 2023-cü il tarixli № R01/82/23/614 nömrəli qiymətləndirmə rəyinin, Cavabdeh2 MMC-nin “Hərracın yekunları barədə 21 saylı protokolun” etibarsız hesab edilərək ləğv olunması, Bakı şəhəri Xətai rayon İcra şöbəsi tərəfindən həmin əmlakın yenidən ekspert qiymətləndirilməsinin təyin edilməsi, hərracın yenidən keçirilməsini və iddia qaldırılması üçün ödədiyi 100 manat məbləğində dövlət rüsumunun cavabdehlərdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamənin çıxarılmasını xahiş etmişdir. Daha sonra yenidən iddiaçının vəkili və nümayəndəsi Vəkil iddia ərizəsinə dəqiqləşmə təqdim edərək, hərracı keçirən Capitals Auction”MMC və hərracı udan Cavabdeh3 da cavabdeh qismində cəlb edilməklə cavabdeh EL-EX” MMC qiymətləndirmə şirkətinin xx.xx.2023-cü il tarixli, №R01/82/23/614 nömrəli qiymətləndirmə rəyinin, Cavabdeh2 MMC-nin “Hərracın yekunları barədə 21 saylı protokolun” etibarsız hesab edilməsi, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan 1-ci döngə, giriş 21 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 0,02 ha sahəsinə Cavabdeh3 və Cavabdeh4 Ramiz qızının adlarına verilmiş çıxarışların ləğv oluması, Cavabdeh4 Ramiz qızının da cavabdeh şəxs qismində məhkəməyə cəlb edilməklə Bakı şəhəri Xətai rayon İcra şöbəsi tərəfindən həmin əmlakın yenidən ekspert qiymətləndirilməsinin təyin edilməsi, hərracın yenidən keçirilməsi və iddia qaldırılması üçün ödədiyi 100 manat məbləğində dövlət rüsumunun cavabdehlərdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamənin çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Vəkil məhkəmə iclasında iddianı müdafiə edərək, iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahatlar vermişdir. O izahatında göstərmişdir ki, iddiaçının hərracın keçirilməsindən məlumatı olmamışdır. Hərracın keçirilməsi barədə bildiriş iddiaçıya göndərilməmişdir. O, məhkəmədən iddianın təmin edilməsini xahiş etdi. Cavabdeh "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə məhkəmə iclasında iddiaya etiraz edərək, izahatında göstərmişdir ki, iddiaçının icra hərəkətləri və keçiriləcək hərrac barədə məlumatı olmuşdur, hərrac qanunun tələblərinə riayət edilməklə keçirilmişdir. O, məhkəmədən iddianın rədd edilməsini xahiş etdi. Əlavə olaraq o bildirmişdir ki, Cavabdeh2 MMC-nin əvvəllər adı "xxxx" MMC olmuşdur. Hazırda yeni adı Cavabdeh2 MMC olsa da, lakin elektron məhkəmə informasiya sistemində dəyişiklik edilməmişdir. Buna görə də bir sıra sənədlər üzrə "xxxx" MMC-nin adı qeyd edilmişdir. Cavabdeh3 məhkəmə iclasında iddiaya etiraz edərək, izahatında göstərmişdir ki, o, bağ sahəsini tam qanuni şəkildə əldə etmişdir və əldə etdikdən sonra evə təmir xərcləri qoymuşdur. O, dəfələrlə iddiaçı ilə ortaq məxrəcə gəlmək istəsə də, iddiaçı onunla razılaşmamışdır. O, bildirmişdir ki, daha sonra mübahisəli sahəni digər Cavabdeh4 Ramiz qızına özgəninkiləşdirmişdir. O, məhkəmədən iddianın rədd edilməsini xahiş etdi. Cavabdeh4 Ramiz qızı məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barəsində lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq, o, məhkəməyə gəlməmiş və bunun səbəbi barədə məlumat verməmişdir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185.5-ci maddəsinə əsasən, işə cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Cavabdeh2 MMC məhkəməyə ünvanladığı etirazda göstərmişdir ki, iddiaçı hərrac təşkilatının qüsurları qismində hərracdan məlumatsız olmasını qeyd etmişdir. Bununla bağlı aşağıdakı əsasları məhkəmənin diqqətinə çatdırılması zəruri hesab edilir: Xəzər rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2/21F saylı sifariş məktubuna əsasən təşkilat tərəfindən hərrac keçirilmişdir. 1. Hərracın keçirilmə vaxtı 15 fevral 2024-cü il göstərilməklə, ilkin hərrac barədə xx.xx.2024-cü ildə “525-ci” qəzetində elan verilmiş, və xx.xx.2024-cü il tarixli bildirişlər tərəflərə göndərilmişdir. 2. Həmçinin iddiaçı qeyd edir ki, əmlak öz bazar dəyərindən çox aşağı qiymətə satılmışdır. Əmlakın qiyməti hərrac təşkilatı tərəfindən müəyyən edilmir. Onlara göndərilən icra vərəqəsi və sifariş məktubunda əmlakın ilkin satış qiyməti 62.000 manat müəyyən edilmiş və əmlak bu qiymətlə hərraca çıxarılmışdır. Həmçinin əmlakın hərraca göndərilməsinə əsas olmuş Xətai rayon Məhkəməsinin e-2(011)-2081/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsinin 3-cü səhifəsinin 6-cı abzasında “... cavabdehin nümayəndəsi və vəkili tərəfindən iddiaçının nümayəndəsi və vəkilinə məhz sözügedən bağ sahəsində iddiaçının mövcud payına münasibətdə 7.000 manat kompensasiya təklif etmişdir..” qeyd edilmişdir. Göründüyü kimi İddiaçı ½ hissəyə 7.000 manat dəyər vermişdir. İndi isə əsassız şəkildə 62.000 manat məbləği eyni bağ sahəsi üçün az hesab edir. Qiymətləndirmə mərkəzinin təqdim etdiyi şəkillərdən də göründüyü kimi iddiaçı tərəfindən iddia ərizəsində qeyd edilmiş bahalı sanuzel və ya mətbəx mebeli öz təsdiqini tapmamaqdadır. Cavabdeh2 MMC tərəfindən hərracın keçirilməsi ilə bağlı qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş bütün prosessual hərəkətlər həyata keçirilmiş, prosessual müddətlər ötürülməmiş, qanunvericiliyin heç bir tələbi pozulmamışdır. Bakı şəhəri Xəzər rayon İcra şöbəsinin icra məmuru Elvin Fərzəliyev məhkəmə iclasında iddiaya etiraz edərək, izahatında göstərmişdir ki, iddiaçının hərracın keçiriləcəyindən əvvəlcədən məlumatı olmuşdur. Belə ki, iddiaçı həyata keçirilən icra hərəkətləri barədə tam məlumatlı olmuşdur. Qiymətləndirmə keçirildikdən sonra iddiaçıya bununla bağlı qiyməti əks etdirən məktub göndərilmişdir. Bununla bağlı göndərilmiş məktubun surətini və poçt reyestrini təqdim edir. Məhkəmə işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia əsassızdır. Buna görə də iddia təmin edilməli deyil. Belə ki, iş materiallarında olan Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e-2(011)- 2081/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsinin surətindən görünür ki, Cavabdeh3 və İddiaçı paylı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı bağ sahəsinin açıq hərracdan satılması, bağ sahəsinin satılmasından əldə edilən vəsaitinin ½ hissəsinin Cavabdeh3, ½ hissəsinin isə İddiaçı verilməsi qət edilmişdir. İş materiallarında olan Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Bakı şəhər Xəzər rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli məktubunun surətindən görünür ki, İddiaçı və Cavabdeh3 paylı mülkiyyətlərində olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı bağ sahəsinin açıq hərracdan satılacağı barədə və həmin bağ sahəsinin 62.000 manata qiymətləndirildiyi barədə məlumat verilmişdir. Bakı şəhəri Xəzər rayon İcra şöbəsinin İcra məmuru Elvin Fərzəliyevin təqdim etdiyi xx.xx.2024-cü il tarixli sifarişli poçt reyestrində İddiaçı ad, soyad, ata adı 801 rəqəmi qarşısında qeyd edilmişdir. İş materiallarında olan «El-Ex” MMC qiymətləndirmə şirkətinin xx.xx.2023-cü il tarixli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə ekspert rəyinin surətindən görünür ki, Cavabdeh3 və İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı bağ sahəsinin ümumilikdə (torpaq sahəsi və bağ evinin) xx.xx.2023-cü il tarixinə bazar dəyəri 62.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Torpaq sahəsinin bazar dəyəri 22.000 manat, bağ evinin bazar dəyəri 40.000 manat. İş materiallarında olan Cavabdeh2 MMC tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixdə göndərilmiş açıq hərracın keçirilməsinə dair 4 saylı bildirişin surətindən görünür ki, Xətai Rayon Məhkəməsinin e-2(011)-2081/2023-017 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli və Xəzər Rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, № 2/2İF nömrəli sifariş məktubuna əsasən Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı 0,02 ha bağ sahəsi dəyəri 62.000 manat olmaqla, xx.xx.2024-cü il tarixində saat 11:00-da ünvan 2 ünvanında açıq hərraca çıxarılacağı, hərracın keçirilməsinə dair “525-ci” qəzetdə xx.xx.2024-cü il tarixində elan dərc olunması, hərracda alıcı qismində iştirak etmək üçün sənədlərin son qəbul günü xx.xx.2024-cü il tarixdə bitməsi bildirilmişdir. İş materiallarında olan poçt qəbzindən (xəbərnamə) görünür ki, İddiaçı göndərilmiş açıq hərracın keçirilməsinə dair 4 saylı bildiriş xx.xx.2024-cü il tarixdə onun anası tərəfindən qəbul edilmişdir. İş materiallarında olan 525-ci qəzetin xx.xx.2024-cü il tarixli sayının “Reklam” bölməsində "xxxx" MMC tərəfindən ilkin satış qiyməti ilə xx.xx.2024-cü il tarixində açıq hərraca çıxarılacaq olan əmlakların siyahısında Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı bağ sahəsi qeyd edilmiş, ilkin satış qiyməti 62.000 manat, beh 3.100 manat göstərilmişdir. İş materiallarında olan "xxxx" MMC ilə Cavabdeh3 (“Alıcı”) arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli müqavilənin surətindən görünür ki, Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli e-2(011)-2081/2023 saylı icra vərəqəsi və Xəzər rayon İcra şöbəsinin 2/21F saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli sifariş məktubuna əsasən, müqavilənin 1.1-ci maddəsinə əsasən “Təşkilatçı” daşınmaz əmlakı “alıcının” tam mülkiyyətinə (təsdiq olunmuş 21 saylı xx.xx.2024-cü il tarixli hərracın yekun protokoluna əsasən) verməyi, “Alıcı” isə həmin daşınmaz əmlakı alıb onun dəyərini tam ödəməyi öz öhdəsinə götürür. Həmin müqavilənin 2.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak Cavabdeh3 və İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı 0.02 ha bağ sahəsidir. Həmin müqavilənin 2.2-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlakın əldə olunan qiyməti 62.000 manatdır. Həmin müqavilənin 8ci maddəsinə əsasən müqavilənin şərtlərinin “Alıcı” tərəfindən pozulması zamanı “Alıcı” əmlakın dəyərinin 10%-i həcmində cərimə ödəmək məsuliyyəti daşıyır. İş materiallarında olan Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli “Hərracın yekunları barədə 21 saylı protokoldan görünür ki, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e-2(011)-2081/2023-017 nömrəli xx.xx.2023-cü il tarixli icra vərəqəsi və Xəzər rayon icra şöbəsinin 2/21F saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli sifariş məktubuna əsasən Cavabdeh3 və İddiaçı məxsus 62.000 manat dəyərində Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı 0.02 ha bağ sahəsi üzrə keçirilmiş açıq hərracın qalibi Cavabdeh3dır. İş materiallarında olan Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında X4 Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli məktubundan və ona əlavə edilmiş sənədlərin surətlərindən görünür ki, X3 məxsus Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsi, 1022a saylı bağ sahəsinin 0,02 hektar hissəsi 1022K saylı bağ sahəsi kimi Bakı şəhəri 40 saylı notariat kontorunda təsdiq edilmiş 4Ə-155 reyestr nömrəli xx.xx.2016-cı il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi əsasında xx.xx.2017-ci il tarixdə İddiaçı adına qeydiyyata alınmışdır. Daha sonra Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli 2(011)-6691/2020 nömrəli icra vərəqəsi əsasında sözügedən bağ sahəsi paylı mülkiyyət kimi hər birinə ½ hissə olmaqla İddiaçı və xx.xx.2021-ci il tarixdə isə X2 adına qeydiyyata alınmışdır. X2 mülkiyyətində olmuş Şüvəlan qəsəbəsi, 1022K saylı bağ sahəsi ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 0.02 hektar olan torpaq sahəsində paylı mülkiyyət hüququ üzrə özünə məxsus ½ hissə Bakı şəhəri 14 saylı notariat kontorunda təsdiq edilmiş 4Ə-1284 reyestr nömrəli xx.xx.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi əsasında xx.xx.2021-ci il tarixdə Cavabdeh3 adına qeydiyyata alınmışdır, hər biri ½ hissə olmaqla paylı mülkiyyət kimi Cavabdeh3 və İddiaçı qeydiyyata alınmışdır. Daha sonra Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023- cü il tarixli e-2(011)-2081/2023 nömrəli icra vərəqəsi əsasında sözügedən bağ sahəsi tam mülkiyyət üzrə Cavabdeh3 qeydiyyata alınmışdır. Bakı 14 saylı notariat kontorunda təsdiq edilmiş 4Ə-827 reyestr nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi əsasında xx.xx.2024-cü il tarixdə Cavabdeh4 adına qeydiyyata alınmışdır, hazırda mülkiyyətindədir. Beləliklə, məhkəmə araşdırılması zamanı müəyyən edilmişdir ki, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı bağ sahəsi İddiaçı ilə Cavabdeh3 hər birinin ½ hissədə olmaqla paylı mülkiyyətində olmuşdur. Cavabdeh3 məhkəməyə Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı bağ sahəsinin açıq hərracdan satılaraq, satışdan əldə edilən vəsaitin payçıların paylarına uyğun bölünməsi barədə iddia ilə müraciət etmiş və xx.xx.2023-cü il tarixli məhkəmə qətnaməsi ilə iddiası təmin edilmişdir. Qətnamə qanuni qüvvəsini aldqıdan sonra icra edilməsi üçün müvafiq icra şöbəsinə göndərilmiş, icra şöbəsi xx.xx.2024-cü il tarixdə mübahisəli daşınmaz əmlakın açıq hərracda satılacağı barədə tərəflərə məlumat vermişdir. «El-Ex” MMC qiymətləndirmə şirkətinin xx.xx.2023-cü il tarixli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə rəyi ilə Cavabdeh3 və İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan qəsəbəsində yerləşən 1022K saylı bağ sahəsinin ümumilikdə (torpaq sahəsi və bağ evinin) xx.xx.2023-cü il tarixinə bazar dəyəri 62.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixdə "xxxx" MMC tərəfindən açıq hərracın keçirilməsinə dair 4 saylı bildiriş İddiaçı və Cavabdeh3 göndərilmişdir. Qeyd edilən bildiriş İddiaçı anası tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixdə qəbul edilmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixdə isə açıq hərrac keçirilmiş və açıq hərracda bağ sahəsini Cavabdeh3 almışdır. Həmin hərracda İddiaçı dinləyici qismində iştirak etmişdir. Hazırda iddiaçı iddia edir ki, «El-Ex” MMC qiymətləndirmə şirkətinin xx.xx.2023-cü il tarixli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə ekspert rəyində bağ sahəsinin (torpaq sahəsi və üzərində ev) bazar dəyərinin 62.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi bağ sahəsinin real dəyərindən aşağı və qanunsuz olmuşdur və həmin rəy və hərracın yekunları barədə protokol etibarsız hesab edilməlidir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin 220.6-cı maddəsinə görə bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. “İcra Haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 51.1-ci maddəsinə əsasən, borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 3cü maddəsinə əsasən, qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektidir. Həmin Qanunun 7-ci maddəsinə əsasən qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır (“Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanına əsasən bu Qanunun 7-ci maddəsinin birinci hissəsində nəzərdə tutulmuş “müvafiq icra hakimiyyəti orqanı”nın səlahiyyətlərini Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti həyata keçirir.) Həmin Qanunun 8-ci maddəsinə görə, qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxıla bilər. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Həmin Qanunun 10-cu maddəsinin tələbindən isə görünür ki, qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirərkən Azərbaycan Respublikasının qiymətləndirmə haqqında qanunvericiliyinə riayət etmək qiymətləndiricinin vəzifəsidir Göründüyü kimi, qanunverici maraqlı şəxslərə qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyinin mübahisələndirilməsinə hüquq verir və belə mübahisələrə məhkəmələr tərəfindən baxılmalı olmasını tələb edir. Lakin, iddiaçı iş üzrə qiymətləndiricinin verdiyi rəyin etibarsızlığına dair hər hansı bir sübutu məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Belə ki, məhkəmə hesab edir ki, mübahisə edilən ekspert rəyinin qanunun tələblərinin pozulmaqla verilməsi məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmədiyindən, ekspert rəyinin etibarsızlığına dair əsaslar yoxdur. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 125-ci maddəsinin Vİİ hissəsinin Azərbaycan Respublikasının mülki prosessual qanunvericiliyi baxımından şərh edilməsinə dair 18 mart 2019-cu il Qərarına əsasən, “Mülki Prosessual Məcəllədə məhkəmənin həqiqətə nail olmaq vəzifəsi yalnız tərəflər üçün lazımi şəraitin yaradılması, prosessual hüquq və vəzifələrin onlara izah edilməsi ilə məhdudlaşır...Qanunvericilikdə “formal həqiqətin müəyyən edilməsi” ayrıca prinsip kimi nəzərdə tutulmasa da, məhkəmənin yalnız işdə olan sübutlar əsasında həqiqəti müəyyən etmək vəzifəsi aydın ifadə edilmişdir...Proses məhkəmənin publik iradəsindən deyil, tərəflərin iradəsi və fəallığından asılı olaraq həyata keçirilir...” Qərardan görünür ki, hüquqi həqiqət prinsipinə görə sübutların toplanması və təqdim edilməsi yükü bütünlüklə tərəflərin üzərinə düşür. Odur ki, hazırkı məhkəmə ədalət mühakiməsini çəkişmə və tərəflərin bərabərliyi prinsipinə riayət etməklə, yalnız tərəflərin təqdim etdiyi sübutlar və faktlar əsasında həyata keçirmişdir, öz qərarını yalnız tərəflərin çəkişmə prinsipinə əsasən müzakirə etdiyi dəlillərlə, onların verdiyi izahatlarla, təqdim etdikləri sübutlarla əsaslandırmışdır və yalnız həmin sübutların araşdırılmasından irəli gələn həqiqəti müəyyən etməli olmuşdur. Belə ki, cavabdeh «El-Ex” MMC öz nizamnaməsinə əsasən, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə qadağa olunmayan bütün fəaliyyət növləri ilə məşğul ola bildiyi üçün hazırkı qiymətləndirmə barədə ekspert rəyi cavabdeh tərəfindən tam ona nizamnamə ilə müəyyən edilmiş səlahiyyət çərçivəsində verilmişdir. İddianın Cavabdeh2 MMC-nin “Hərracın yekunları barədə 21 saylı Protokolu”nun etibarsız hesab edilməsi” tələbinə hüquqi qiymət verərək, məhkəmə hesab edir ki, iddia göstərilən hissədə də əsassızdır. İddiaçının dəlili ondan ibarətdir ki, o hərracın keçirilməsindən xəbərdar olmamışdır. Halbuki, iş materialları ilə müəyyən edilir ki, iddiaçı paylı mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakın açıq hərracdan satılacağından çıxarılmış məhkəmə qətnaməsi ilə məlumatlı olmuş, daha sonra bağ sahəsinin hərraca çıxarılcağı barədə bildiriş qabaqcadan onun yaşadığı ünvana göndərilmiş, həmçinin bu barədə 525-ci qəzetin buraxılışının “Reklam” bölməsində elan verilmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Məcəllənin) 415.1-ci maddəsinə görə auksionlar və müsabiqələr açıq və qapalı ola bilər. Açıq auksionda və açıq müsabiqədə istənilən şəxs iştirak edə bilər. Qapalı auksionda və qapalı müsabiqədə yalnız bu məqsəd üçün dəvət olunan şəxslər iştirak edirlər. Mülki Məcəllənin 415.2-ci maddəsinə əsasən qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 (otuz) gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir. Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Həmin Məcəllənin 416.2-ci maddəsinə əsasən hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Məhkəmə qeyd edir ki, mülki qanunvericilikdə protokolun etibarsızlığı nəzərdə tutulmamış, müqavilənin və hərracın etibarsızlığını ehtiva edən hüquq normaları müyyənləşdirilmişdir. Göründüyü kimi, protokol prosessual hərəkətləri ifadə edən akt olsa da, həm mülki qanunvericilikdə, həm də ki “İpoteka haqqında” Qanunda hərraca dair qaydaların pozulması məhz protokolun etibarsızlığını deyil, yalnız hərracın etibarsızlığı və bununla bağlı müqavilənin etibarsızlığını nəzərdə tutmuşdur. Məhkəmə araşdırması zamanı hərracın qanunvericliyin tələbinə uyğun keçirildiyi və etibarsızlığı üçün əsasların olmadığı müəyyən edilmişdir. Odur ki, iddia göstərilən hissədə təmin edilməməlidir. Məhkəmə iddiaçının “Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan 1-ci döngə, giriş 21 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 0,02 ha sahəsinə Cavabdeh3 və Cavabdeh4 Ramiz qızının adlarına verilmiş daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışların ləğv oluması” barədə iddia tələblərinə münasibətdə isə hesab edir ki, hərracın nəticələlərinin etibarsızlığı ilə bağlı iddia tələbləri təmin edilmədiyindən, göstərilən hissədə də iddia tələbləri təmin edilməməlidir. Məhkəmə həmçinin hesab edir ki, iddia tələbləri təmin edilmədiyindən, ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir. Şərh olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 216-220-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə qətetdi: İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-nə, «El-Ex” MMC-nə, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 Ramiz qızına qarşı - cavabdeh EL-EX” MMC qiymətləndirmə şirkətinin xx.xx.2023-cü il tarixli, №R01/82/23/614 nömrəli qiymətləndirmə rəyinin, Cavabdeh2 MMC-nin “Hərracın yekunları barədə 21 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli protokolunun” etibarsız hesab edilməsi, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şüvəlan 1-ci döngə, giriş 21 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 0,02 ha sahəsinə dair Cavabdeh3 və Cavabdeh4 Ramiz qızının adlarına verilmiş daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışların ləğv oluması, Bakı şəhəri Xətai rayon İcra şöbəsi tərəfindən həmin əmlakın yenidən ekspert qiymətləndirilməsinin təyin edilməsi, hərracın yenidən keçirilməsi və 100 manat məbləğində dövlət rüsumunun cavabdehlərdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə iddia tələbləri təmin edilməsin. Dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilsin. Qətnamə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsi ilə) Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına apelyasiya şikayəti verilə bilər. Sədrlik edən: Aynur Abdullayeva