Salyan Rayon Məhkəməsi Qərardad — İş №2(057)-889/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Salyan rayon İş № 2(057)-889/2025 23.04.2025 SALYAN RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Əliyeva Vəsilə Əlövsət qızının sədrliyi, Yüzbaşıyev Ramil Vahid oğlunun katibliyi ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 (bundan sonra Cavabdeh2 MMC) və Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə M Ü Ə Y Y Ə N E T D İ: İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC və Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar qəsəbəsi, 3-cü yaşayış massivində yerləşən, ümumilikdə 0.36 ha (0.12+0.12+0.12) təşkil edən torpaq sahələri müvafiq olaraq **********85, **********86 və **********87 reyestr nömrələri ilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış və xx.xx.2013-cü il tarixli Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş Çıxarışlara əsasən mülkiyyət hüququ ilə İddiaçı məxsusdur. Qeyd edilən əmlaklar (torpaq sahələri) Bakı şəhər Yasamal rayon məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli icra vərəqəsinə müvafiq olaraq Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli “borclunun əmlakı üzərinə həbs qoyulması haqqında” qərarına və həmin şöbənin xx.xx.2024-cü il tarixli “qiymətləndiricinin dəvət olunması barədə” qərarına uyğun olaraq Cavabdeh2 Qiymətləndirmə və konsaltinq Şirkəti tərəfindən qiymətləndirilmiş və bu barədə xx.xx.2025-ci il tarixli “Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında Hesabat”lar (bundan sonra “Hesabat” və ya “Hesabat”lar) tərtib olunmuşdur. Tərtib olunmuş “Hesabat”lara əsasən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar qəsəbəsi, 3-cü yaşayış massivində yerləşən; -xx.xx.2013-cü il tarixli Çıxarışa və **********85 nömrəli dövlət reyestr nömrəsinə malik 0.12.ha torpaq sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə bazar dəyəri 324.000 (üç yüz iyirmi dörd min) manat, -həmin ünvanda yerləşən və xx.xx.2013-cü il tarixli Çıxarışa və **********86 nömrəli dövlət reyestr nömrəsinə malik 0.12.ha torpaq sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə bazar dəyəri 300.000 (üç yüz min) manat, -həmin ünvanda yerləşən və xx.xx.2013-cü il tarixli Çıxarışa və **********87 nömrəli dövlət reyestr nömrəsinə malik 0.12.ha torpaq sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə bazar dəyəri 300.000 (üç yüz min) manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. Aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, qeyd edilən “Hesabat”lar əsassız olduğundan və əmlakların real bazar dəyərini əks etdirmədiyindən ləğv olunmalıdır. Belə ki, “Hesabat”larla tanışlıqdan görünür ki, həmin sənədlərin hər biri cəmi 13 səhifədən ibarətdir və həmin sənədin yalnız yarım səhifəsi (11-ci bənd) qiymətləndirilən əmlakın bazar dəyərinin təhlilinə həsr olunmuşdur. Həmin bölmədə yekun olaraq qeyd edilmişdir ki, qiymətləndirici mütəxəssis tərəfindən qiymətləndirmə prosesində tətbiq olunan metedologiyalar, beynəlxalq və yerli təcrübə, bazarın konyunukturası və əmlaka dair bazarda olan tələb və təklif araşdırılmış, əldə edilmiş məlumatlar üzərində təhlil və hesablamalar aparılaraq əmlakların bazar dəyəri müəyyən edilmişdir. Buna baxmayaraq həmin sənədlərdən mütəxəssis tərəfindən hansı beynəlxalq və yerli təcrübənin, hansı tələb və təkliflərin, hansı hesablamaların və s. aparıldığı görünmür və sadəcə olaraq həmin ifadələr söz yığımından başqa heç nəyi əks etdirmir. Təkcə bir faktı qeyd etmək istəyir ki, qiymətləndirilən torpaq sahələrinin hamarlanmasına başlanılmış, əraziyə svaylar vurulmuş, hündürlüyü təxminən 6-7 metr təşkil edən dəmir-beton hasar çəkilmiş və digər işlər yerinə yetirilmişdir ki, həmin işlərin görülməsi üçün yüz minlərlə manat vəsait xərclənmişdir. Yuxarıda qeyd edilən əmlaklar Cavabdeh2 qiymətləndirildikdən sonra onlar digər qiymətləndiricilərə də müraciət edib və aparılmış qiymətləndirmələr onlara bir daha əsas verdi ki, hazırkı iş üzrə qiymətləndirici iddiaçıya məxsus əmlakları düzgün qiymətləndirməmiş, obyektiv olmamış və hansısa maraqlar xatirinə iddiaçıya məxsus əmlakları qüvvədə olan və yaxud mövcud olan bazar qiymətlərindən olduqca aşağı qiymətə dəyərləndirmişdir. Belə ki, iddiaçının sifarişinə ona məxsus olan və Cavabdeh2 şirkəti tərəfindən qiymətləndirilmiş əmlaklar yenidən həm "xxxx" MMC və həm də "xxxx" MMC tərəfindən qiymətləndirilmiş və bu barədə müvafiq “Qiymətləndirmə Hesabat”ları tərtib etmişlər."xxxx" MMC tərəfindən -xx.xx.2013-cü il tarixli Çıxarışa və **********85 nömrəli dövlət reyestr nömrəsinə malik 0.12.ha torpaq sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə bazar dəyəri 420.000 (dörd yüz iyirmi min) manat, -xx.xx.2013-cü il tarixli Çıxarışa və **********86 nömrəli dövlət reyestr nömrəsinə malik 0.12.ha torpaq sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə bazar dəyəri 408.000 (dörd yüz səkkiz min) manat, -xx.xx.2013-cü il tarixli Çıxarışa və **********87 nömrəli dövlət reyestr nömrəsinə malik 0.12.ha torpaq sahəsinin qiymətləndirmə tarixinəbazar dəyəri 408.000 (dörd yüz səkkiz min) manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. "xxxx" MMC; -xx.xx.2013-сü il tarixli Çıxarışa və **********85 nömrəli dövlət reyestr nömrəsinə malik 0.12.ha torpaq sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə bazar dəyəri 432.000 (dörd yüz otuz iki min) manat, -xx.xx.2013-cü il tarixli Çıxarışa və **********86 nömrəli dövlət reyestr nömrəsinə malik 0.12.ha torpaq sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə bazar dəyəri 420.000 (dörd yüz iyirmi min) manat, -xx.xx.2013-cü il tarixli Çıxarışa və **********87 nömrəli dövlət reyestr nömrəsinə malik 0.12.ha torpaq sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə bazar dəyəri 420.000 (dörd yüz iyirmi min) manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. Belə olan halda Cavabdeh2 Şirkəti tərəfindən üç əmlaka qoyulan qiymətin cəmi 924 000 (doqquz yüz iyirmi dörd min) manat təşkil etdiyi halda, bundan fərqli olaraq "xxxx" MMC tərəfindən həmin üç əmlaka qoyulan qiymətin cəmi ******* (bir milyon iki yüz otuz üç min manat (əvvəlkindən 309 000 manat artq), "xxxx" MMC tərəfindən isə üç əmlaka qoyulan qiymətin cəmi 1 272 000 (bir milyon iki yüz yetmiş iki min) manat (əvvəlkindən 348 000 manat artıq) təşkil etmişdir. Hesab edir ki, bu cür əsaslı fərqin olması onlara onu deməyə əsas verir ki, cavabdeh tərəfindən aparılmış qiymətləndirməni obyektiv və qərəzsiz hesab etmək mümkün deyildir və həmin nəticə ləğv olunmalıdır. Azərbaycan Respublikasının “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8.1-ci maddəsinə əsasən Dövlət və bələdiyyə əmlakı özgəninkiləşdirildikdə, icbari sığorta növləri üzrə sığorta hadisəsinin baş verməsi nəticəsində sığortalanmış dövlət və bələdiyyə əmlakına dəyən zərər müəyyən edildikdə, dövlət mülkiyyətində olan əsas fondlar yenidən qiymətləndirildikdə, habelə qanunda və ya məhkəmə qərarı ilə nəzərdə tutulmuş digər hallarda qiymətləndirmə obyektinin məcburi qiymətləndirilməsi həyata keçirilir. Həmin Qanunun 10.4-cü maddəsinin tələbinə görə də qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda qiymətləndirilən obyektin dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Hesabatda qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi hesab olunur. AR MPM-nin 4.1ci maddəsinə əsasən bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər. Odur ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar qəsəbəsi, 3-cü yaşayış massivində yerləşən: xx.xx.2013-cü il tarixli Çıxarışa və **********85, **********86 və **********87 nömrəli dövlət reyestr nömrələrinə malik hər biri 0.12.ha torpaq sahəsinin (cəmi 0.36 ha) qiymətləndirmə tarixinə bazar dəyərinin müəyyən edilməsi barədə xx.xx.2025-ci il tarixli Sərraf-M” Qiymətləndirmə və konsaltinq Şirkəti tərəfindən tərtib edilmiş “Qiymətləndirmə hesabat”larının ləğv edilməsi, həmçinin, vəkilə nümayəndəyə cəkilən 340 (üç yüz qırx) manat və iddia ərizəsi üçün ödənilmiş 100 (bir yüz) manat məbləğində dövlət rüsumunun alınaraq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilməsinə baxmayaraq, İddiaçı məhkəmə iclasına gəlməmiş, iddiaçının etibarnamə üzrə nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə məhkəməyə vəsatətlə müraciət edərək, işə iştirakı olmadan baxılmasını və əmlaka dair qiymətləndirmənin mübahisələndirildiyini nəzərə alaraq, əmlakın qiymətləndirilməsini müvafiq Qiymətləndirmə Cəmiyyətinin üzvü olan X11 və Ekspertiza Mərkəzi MMC-yə göndərilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185-ci maddəsinə əsasən, işə iddiaçının və onun nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmələrinə baxmayaraq, cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-nin və Bakı şəhər Nəsimi rayon icra və probasiya şöbəsinin səlahiyyətli nümayəndələri məhkəmə iclasına gəlməmiş, gəlməməsinin səbəbləri barədə məhkəməyə heç bir məlumat verməmişlər. Məhkəmə Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185-ci maddəsinə əsasən, işə cavabdehlərin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iş üzrə icraata xitam verilməlidir. Belə ki, iş materiallarında olan Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-3444/2019- 014 nömrəli, xx.xx.2019-cu il tarixli icra vərəqəsindən görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının xx.xx.2017-ci il tarixli 2(103)-674/2017 nömrəli qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi ilə "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativindən tutularaq iddiaçı X1 verilməsi qət edilmiş - mənfəət qismində 335.420 manat, ona təhvil verilməyən mənzilə görə isə 172.000 ABŞ dolları (ödəniş günü Azərbaycan manatı məzənnəsi ilə) pul vəsaiti, həmçinin "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativindən tutularaq iddiaçı X4 verilməsi qət edilmiş ona təhvil verilməyən mənzilə görə 143.000 ABŞ dolları (ödəniş günü Azərbaycan manatı məzənnəsi ilə) pul vəsaiti subsidiar qaydada "xxxx" MTK-nın təsisçiləri olan - cavabdehlər X9, X2, X7, X10 və mərhum X5 vərəsələri - arvadı İddiaçı və oğlu X3 müştərək qaydada tutularaq iddiaçılar X6 və X4 ödənilməlidir. Ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumu və hüquqi yardım üçün vəkilə ödənilmiş 200 manat pul cavabdehlər X9, X2, X7, X10 və mərhum X5 vərəsələri - arvadı İddiaçı və oğlu X3 müştərək qaydada tutularaq iddiaçı X6 ödənilməlidir. İstinaq edilən mübahisə üzrə məhkəmə qeyd edir ki, “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 24 noyabr 2021-ci il tarixli № 02/2021 Qərardadının 31-ci bəndində qeyd olunmuşdur ki, qiymətin mübahisələndirilməsi qaydası ilə bağlı isə qeyd edilməlidir ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsindən, habelə yuxarıda qeyd edilən digər müddəalarından belə qənaət hasil olur ki, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti qiymətləndiricilərdən alınan rəylər əsasında icra məmuru tərəfindən müəyyənləşdirilir. Həmin Qərardadın 32-ci bəndində qeyd edilmişdir ki, bu baxımdan, məhkəmə tərkibi hesab edir ki, borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində iddia icraatı qaydasında deyil, icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında mübahisələndirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsində icra məmurunun müvafiq qiymətləndiricini dəvət etmək səlahiyyəti nəzərdə tutulmuşdur. Bu baxımdan dəvət edilmiş qiymətləndiricinin rəyindəki müvafiq (başlanğıc) qiymətlə əmlakın hərraca çıxarılmasına dair sifariş vermək hüququ da icra məmuruna aiddir. Belə olan halda, hərrac keçirilənədək həmin qiymət, onu öz sifarişində əsas götürən icra məmurunun hərəkətindən verilən şikayət qaydasında mübahisələndirilə bilər. Hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilməlidir. Göründüyü kimi, hazırkı işdə hərrac hələ keçirilmədiyi üçün iddiaçı icra məmurunun hərəkətlərindən verilən şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəməyə müraciət etməli idi. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 170.1-ci maddəsinə əsasən, bu Məcəllənin 254, 255, 261.0.1—261.0.3 və 261.0.6—261.0.8-ci maddələrində göstərilən əsaslar olduqda, məhkəmə baxışına hazırlığın icraatı dayandırıla və ya xitam edilə bilər, yaxud iddiaçının vəsatəti ilə ərizə qaytarıla bilər. Həmin Məcəllənin 170.2-ci maddəsinə əsasən, işin məhkəmə baxışına hazırlanmasının dayandırılması və ya xitam verilməsi zamanı hakim qərardad çıxarır. Həmin Məcəllənin 170.3-cü maddəsinə əsasən, bu Məcəllənin 170.1-ci və 170.2-ci maddələrində göstərilən qaydada qəbul edilmiş qərardaddan şikayət verilə bilər. Həmin Məcəllənin 261.0.1-ci maddəsinə əsasən, iş məhkəmədə və ya mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalı deyildirsə hakim iş üzrə icraata xitam verir. Həmin Məcəllənin 262.3-cü maddəsinə əsasən, bu Məcəllənin 261.0.1-ci və ya 261.0.8-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş əsaslar üzrə icraata xitam verilərsə, məhkəmə ərizəçinin hansı orqana müraciət etməli olmasını göstərməlidir. Həmin Məcəllənin 262.4-cü maddəsinə əsasən, işin icraatına xitam verildikdə, eyni tərəflər arasında, eyni predmet haqqında və eyni əsaslar üzrə mübahisə barəsində məhkəməyə müraciət edilməsinə yol verilmir. Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC və Bakı şəhər Nəsimi rayon icra və probasiya şöbəsinə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə icraata xitam verilməli, iddiaçıya icra məmurunun hərəkətlərindən verilən şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəməyə müraciət etmək hüququ izah edilməlidir. Qeyd olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 162, 191, 263-264 və 268-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə Q Ə R A R A A L D İ: İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC və Bakı şəhər Nəsimi rayon icra və probasiya şöbəsinə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə icraata xitam verilsin. İddiaçıya icra məmurunun hərəkətlərindən verilən şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəməyə müraciət etmək hüququ izah edilsin. Qərardadın surəti təqdim edildiyi və ya alındığı gündən 10 (on) gün müddətində Salyan Rayon Məhkəməsinə elektron məhkəmə informasiya sistemində yaradılan elektron kabinetdən istifadə edilməklə şikayət verilə bilər. Hakim: Vəsilə Əliyeva