Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1488/2026 18.08.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı Iddiaçı cavabdehlər “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə, cavabdeh3nə və Əmanətlərin Sığortalanması Fonduna qarşı (ləğv prosesində olan cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyəti, Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi * saylı Bakı Ərazi Idarəsi və X3 müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) iş üzrə QƏRARİ Kateqoriya (açar sözlər): hərracın nəticələri barədə protokolun və ipotekanın ləğv olunması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlu və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı Iddiaçı cavabdehlər “xxxx” MMC-yə, cavabdeh3nə və Əmanətlərin Sığortalanması Fonduna qarşı (ləğv prosesində olan cavabdeh2 ASC, Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi * saylı Bakı Ərazi Idarəsi və X3 müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “hərracın nəticələri barədə protokolun və ipotekanın ləğv olunması” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## #### 2026-cı il tarixli *(*-*)-***/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh2 ASC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə ## ###### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları
1. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin ## ###### 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı Ləğv prosesində olan “xxxx” Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs, X6 və Əsgərov Qoşqar Cahan oğluna qarşı iddiası qismən təmin edilmiş, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs kredit müqaviləsi üzrə 97928 manat əsas, 9211,03 manat faiz borcu olmaqla, cəmi 107139,03 manat borc və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun Bankın xeyrinə tutulması; tutmanın ilkin satış qiyməti 122000 manat müəyyən edilməklə Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs məxsus Abşeron rayonu, Məmmədli kəndində yerləşən 0,7161 ha torpaq sahəsinə, ilkin satış qiyməti 65000 manat müəyyən edilməklə Qüdrət Əsgərovaya məxsus ünvan 3 ünvanında xüsusi mülkiyyətdə olan 0,1152 ha yaşayış məntəqələrinin torpaqları təyinatlı bağ sahəsinə və ilkin satış qiyməti 110000 manat müəyyən edilməklə Qoşqar Əsgərova məxsus ünvan 1 ünvanında mülkiyyətində olan 0,1113 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 4 otaqlı, 49,84 kv metr yaşayış, 33,06 kv metr köməkçi sahədən ibarət bağ evinə yönəldilməsi, əmlakların açıq hərracdan satılması və əldə olunan vəsait hesabına borcun Banka ödənilməsi qət edilmişdir.
2. Bakı Apelyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının ## ###### 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətləri təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi cavabdeh Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs kredit borcunun tutulması, tutmanın ona və cavabdeh Qüdrət Əsgərovaya məxsus ipoteka predmetlərinə yönəldilməsi, o cümlədən, həmin əmlakların ilkin satış qiymətlərinin müəyyən olunması hissələrində dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
3. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** saylı iş üzrə ## ###### 2020-ci il tarixli qərardadı ilə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi cavabdeh X4 aid hissədə (kredit borcu üzrə tutmanın həmin şəxsə məxsus ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlaka yönəldilməsi hissəsində) ləğv edilmiş, həmin hissədə iş üzrə icraata xitam verilmişdir.
4. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının ##.##.2020-ci il tarixli, *(***)-****/**** saylı qərarları ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının ## ###### 2020-ci il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə, eləcə də Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının ## ###### 2020-ci il tarixli qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
5. Qeyd olunan məhkəmə aktının icrası kimi cavabdeh3nin **/* saylı ##.##.2022ci il tarixli sifariş məktubuna əsasən əmlakın cavabdeh “xxxx” MMC tərəfindən hərracı keçirilmiş və nəticə olaraq ## ### 2022-ci il tarixdə əmlak ipoteka saxlayan Bank tərəfindən əldə olunmuşdur.
6. Ipoteka qoyan X6 ##.##.2024-cü il tarixdə vəfat etmişdir, iddiaçı Iddiaçı onun oğlu olmaqla qanun üzrə vərəsəsidir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. Iddiaçı Iddiaçı cavabdehlər “xxxx” MMC-yə, cavabdeh3nə və Əmanətlərin Sığortalanması Fonduna qarşı (ləğv prosesində olan cavabdeh2 ASC və X3 müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, “xxxx” MMC-nin “Ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün” hərracın yekunları barədə **/** saylı, ##.##.2022-ci il tarixli protokolunun və onun nəticəsinin etibarsız hesab edilməsinə və mərhum anası X6 məxsus ünvan 2 ünvanında xüsusi mülkiyyətimdə olan 0,1152 ha yaşayış məntəqələrinin torpaqları təyinatlı bağ sahəsinin ##.##.2013-cü il tarixli, ***/* saylı ipoteka müqaviləsi üzrə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişinin, ipoteka yüklülüyünün dövlət qeydiyyatının və ləğv prosesində olan “xxxx” ASC-nin adına verilmiş çıxarışın ləğv edilməsinə dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. Iddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdeh3 tərəfindən ##.##.2021-ci il tarixdə “xxxx” MMC-yə müvafiq sifariş verilmiş, sonradan həmin icra orqanının ##.##.2021ci il tarixli, *****/** saylı məktubu ilə zərurət aradan qalxdığı üçün əmlaka dair hərracın dayandırması xahiş edilmişdir. Eyni icra sənədinə əsasən, Abşeron rayon Icra və Probasiya şöbəsinin **/**-*İ*** saylı ##.##.2021-ci il tarixli sifariş məktubuna əsasən Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs məxsus ilkin satış qiyməti 122000 manat olan Abşeron rayonu Məmmədli kəndində 0,7161 ha kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsinin açıq hərracdan satılması “xxxx” MMC-yə həvalə edilmişdir. Sözügedən sifarişin həyata keçirilməsini təmin edərək ##.##.2021-ci il tarixdə ilkin, ##.##.2021-ci il tarixdə təkrar hərrac keçirilmişdir. Təəssüf ki, anasına sözügedən hərracın keçirilməsinin nəticələri barədə hər hansı bir məlumat təqdim edilməmişdir. Əmanətlərin Sığortalanması Fondunun ************* saylı, ##.##.2021 -ci il tarixli məktubuna əsasən, Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Abşeron Ərazi Idarəsinə və Notariat kontoruna “Ipotekanın dövlət qeydiyyatının ləğv edilməsi barədə” ərizə ilə müraciət edərək ləğv prosesində olan cavabdeh2 ASC ilə Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs arasında bağlanmış ##.##.2013-cü il tarixli, *** saylı kredit müqaviləsinin təminatı kimi sonuncuya məxsus Abşeron rayonu, Məmmədli kəndində 0,7161 ha kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsinin ##.##.2013-cü il tarixli, ***/* saylı ipoteka müqaviləsinə əsasən cavabdeh2 ASCnin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilməsini bildirmiş və “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 15-ci maddəsinə əsasən Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs məxsus Abşeron rayonu, Məmmədli kəndində 0,7161 ha kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsinin ##.##.2013-cü il tarixli ***/* saylı ipoteka müqaviləsi üzrə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin və ipoteka yüklülüyünün dövlət qeydiyyatının ləğv edilməsi xahiş edilmişdir. Göründüyü kimi, tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş və ipoteka yüklülüyünün dövlət qeydiyyatı ləğv edilmiş və yuxanda qeyd edilən əsaslarla sözügedən ipotekaya xitam verilmişdir. Mərhum anası X6 qeyd edilən məzmunda Nərimanov rayon məhkəməsinə iddia ərizəsi ilə müraciət etmişdir. Lakin anası qoca və xəstə olduğundan məhkəmə iclaslarına gedə bilməmiş, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin hakimi Nərgiz Tağıyevanın ##.##.2023-cü il tarixli *(***)-****/**** saylı qərardadı ilə ərizə baxılmamış saxlanılmışdır. Həmin ərəfədə, yəni anasının iddia ərizəsi Nərimanov Rayon Məhkəməsinin icraatında ola- ola, LPO cavabdeh2 ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu cavabdeh “xxxx” MMC-yə qarşı “Protokolun qanunla müəyyən edilmiş 30 günlük müddət ərzində imzalanmış hesab edilməsi və alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması vəzifəsinin cavabdeh “xxxx” MMC-nin üzərinə qoyulması tələbinə dair” iddia ərizəsi ilə müraciət etmiş, iddia rədd edilmişdir. Iddiaçı qeyd edilən qətnamədən Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti ilə müraciət etmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi nəzərə almışdır ki, hər iki tərəf hüquqi şəxsdir, məhz bu səbəbdən mülki işi aidiyyatı üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə göndərmişdir. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli (hakim X5), *-*(***)-****/**** saylı qərardadı ilə iddia ərizəsi baxılmamış saxlanılmışdır. X2 Orxan Elxan oğlu ##.##.2021-ci ildə ləğv prosesində olan cavabdeh2 ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanma Fondunun icraçı direktoru Tural Piriyevə ərizə ilə müraciət edərək LPO cavabdeh2 ASC-nin hesabına 50000 manat pulu ödəməyi təklif etmiş və ödəmişdir. Bank ilə mövcud qanunvericiliyin tələblərinə zidd olaraq iş icra icraatı mərhələsində ola-ola Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs 50000 manat ödəməsini əsassız olaraq nəzərə alıb yerdə qalan borcunun ödənilməsini tələb etmək əvəzinə qeyri-qanuni olaraq onun mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin ipoteka yüklülüyündən azad olunmasına dair məktub vermişdir. Belə olduqda borc alanın mülkiyyəti ipoteka yüklülüyündən azad olunursa, mərhum anasına məxsus torpaq sahəsi də ipoteka yüklülüyündən azad olunmalıdır. Çünki bankdan pulu məhz X1 götürmüş, həmin puldan anasına verməmişdir. Iş bütün məhkəmə instansiyalarını keçmişdir, anasının ondan pul almasına dair heç bir sənəd və sübut yoxdur. cavabdeh2 Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs məxsus 77000 manat dəyəri olan torpaq sahəsinin satılmasını tələb etmiş olsaydı, cəmi 127000 manat artıqlaması ilə tam ödənilmiş olardı. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs cavabdeh2ın əməkdaşları ilə əlbir olaraq öz torpaq sahəsini ipoteka yüklülüyündən “azad etdirəndən sonra” onda olan məlumatlara görə 400000 manata satmış, lakin özünün banka olan borcunu tam ödəməmişdir.
9. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim S.Nuriyeva) iddia rədd edilmişdir.
10. Məhkəmə öz mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, mübahisələndirilən hərrac qanunvericiliyin tələblərinə müvafiq olaraq keçirilmiş və hərrac mərkəzi hərracın keçirilməsini təşkil etməkdə haqlı olmuşdur. Iddiaçı tərəfindən məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən olunmuş halları təkzib edəcək sübutlar təqdim edilməmiş, həmçinin məhkəmə araşdırması zamanı iddia tələbinin əsaslı olmasına dair sübutlar aşkar edilməmişdir.
11. Məhkəmə iş üzrə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 317.1, 319.1, 415.2, 416.1-ci, “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 41ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
12. Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv, iddianın təmin olunmasına dair yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
13. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, icra məmurunun sifarişi əsasında ipoteka predmeti olan əmlak açıq hərraca çıxarılmış, 2 dəfə hərrac təyin olunmasına baxmayaraq alıcı olmamışdır. Bu halda, tələbkar – LPO cavabdeh2 ASC ipoteka predmetini əldə etmək üçün tədbirlər görməli idi. Lakin LPO cavabdeh2 ASC 2 dəfə keçirilmiş açıq hərracdan sonra ipoteka predmeti əmlakı əldə etmək üçün tədbir görməmişdir. Onun bu öhdəliyini icra etməsinə hər hansı maneənin olması da müəyyən edilmir. Lakin LPO cavabdeh2 ASC hərəkətsizlik edərək, ##.##.2021-ci il tarixdən keçən 1 ay müddətində əmlakı əldə etməmişdir. Həmçinin iş materialı ilə o da müəyyən olunur ki, 2 dəfə hərrac keçirildikdən sonra – 2022-ci ilin mart ayında ipoteka əmlakı təkrar olaraq 3-cü dəfə (bəlkə də sayca başqa) - bu halda başqa hərrac mərkəzinə sifarişlə göndərilmiş və yalnız iş materiallarında olan ##.##.2022-ci il tarixli Hərracın yekunları barədə prtokol imzalanmışdır. Ipoteka əmlakının, sonradan, 3-cü dəfə hərraca çıxarılması barədə ipoteka qoyan – mülkiyyətçi Q.Əsgərovaya hər hansı formada bildiriş-məlumatlandırma göndərilməmişdir. Ümumiyyətlə, 3-cü və ya sonrakı hərracların hansı əsasla və hansı qaydada keçirilməsinə dair ipoteka qoyanın məlumatı olmamışdır. Sonradan əldə edilən ##.##.2022-ci il tarixli Protokoldan görünür k, əmlakın hərracdan satışı baş tutmadığına görə belə protokol tərtib olunmuşdur. Göründüyü kimi, hərracın Yekun Protokolu isə yalnız hərrac təşkilatçısı tərəfindən imzalanmış, hərracın sifarişçisi və tələbkar LPO cavabdeh2 ASC tərəfindən imzalanmamışdır. Yasamal rayon məhkəməsində qaldırdığı iddiasında da LPO cavabdeh2 ASC özü də qəbul edir ki, 2021-ciilin sentyabr ayında keçirilmiş 2 hərracın nəticəsində əmlakı əldə etmə müddətini (1 ayllıq müddəti) ötürmüşdür. Ona görə də ##.##.2022-ci il tarixli Protokolun mövcudluğuna baxmayaraq, 2021-ci ilin sentyabrında keçirilmiş, baş tutmamış hərracın nəticələrinin rəsmiləşdirilməsini tələb etmişdir.
14. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(*-*)-***/**** nömrəli ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər - Akif Isgəndərov (sədrlik edən və məruzəçi), Səadət Səlimova və Azad Imanov) apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv olunması və iş üzrə yeni qətnamə çıxarılması, iddianın qismən təmin edilməsi, “xxxx” MMC ilə ləğv prosesində olan “xxxx” ASC arasında bağlanılmış ## ### 2022-ci il tarixli **/** nömrəli hərracın nəticələri haqqında yekun protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, ünvan 2 ünvanında xüsusi mülkiyyətdə olan 0,1152 ha bağ (torpaq) sahəsinə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ləğv prosesində olan “xxxx” ASC-nin adına aparılmış qeydiyyat yazısı və onun əsasında verilmiş çıxarışın ləğv olunması, ləğv prosesində olan “xxxx” ASC-nin ünvan 2 ünvanında xüsusi mülkiyyətdə olan 0,1152 ha yaşayış məntəqələrinin torpaqları təyinatlı bağ sahəsinə dair ipoteka yüklülüyünün dövlət qeydiyyatının ləğv edilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçıya aid olunması qət edilmişdir.
15. Apellyasiya məhkəməsi öz mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, X6 məxsus mübahisəli daşınmaz əmlakın, yəni ünvan 3 ünvanında yerləşən 0,1152 ha torpaq sahəsinə dair ##.##.2021-ci il tarixdə ilkin hərrac və ##.##.2021-ci il tarixdə təkrar hərrac keçirilmiş, lakin həmin hərraclar baş tutmamışdır (i.v.68). cavabdeh3nin “xxxx” MMC-yə ünvanlanmış ##.##.2021-ci il tarixli, ***** saylı məktubunda zərurətin aradan qalxması ilə əlaqədar olaraq hərracın dayandırılması xahiş olunmuşdur. Bundan bir neçə ay sonra icra məmuru tərəfindən icraatın dayandırılması barədə qərar ləğv olunmadan və icra sənədi üzrə icraatın təzələnməsi barədə qərar çıxarılmadan həmin əmlakın hərracda satışı ilə bağlı yenidən sifariş verilmişdir. Lakin bu dəfə sifariş əvvəlki hərracı təşkil edən “xxxx” MMC-yə deyil, “xxxx” MMC-yə verilmişdir. Bu hərrac mərkəzi tərəfindən də ##.##.2022-ci il və ##.##.2022-ci il tarixlərə təyin olunmaqla yenə də 2 dəfə hərrac keçirilmiş və onların heç biri baş tutmamışdır. Bundan sonra cavabdeh2 ASC ipoteka predmetinin əldə olunması ilə bağlı təkliflə razılaşaraq ##.##.2022-ci ildə onu 41437,50 manata özü əldə etmişdir. Bu barədə ##.##.2022-ci il tarixdə yekun protokol tərtib olunmuş və alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır.
16. Apellyasiya baxışı zamanı ləğv prosesində olan cavabdeh2 ASC-nin nümayəndəsi də ipoteka predmeti ilə bağlı 4 hərrac keçirildiyini etiraf edərək ipoteka predmetini əldə etmək istədiklərini, lakin icra şöbəsi tərəfindən hərrac dayandırıldığından mübahisəli əmlakı əldə edə bilmədiklərini, lakin icra məmurunun dayandırma ilə bağlı bu hərəkətini mübahisələndirmədiklərini bildirmişdir.
17. Göründüyü kimi, mübahisəli daşınmaz əmlakla bağlı 4 dəfə hərrac keçirilməsi işin mübahisəsiz halıdır.
18. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, hazırkı işdə hərracın keçirilməsi zamanı qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilməmişdir. Belə ki, tədqiq edilmiş iş materiallarına əsasən müəyyən olunmuşdur ki, ipoteka predmeti olan bağ evi (ünvan 3 ünvanında xüsusi mülkiyyətdə olan 0,1152 ha yaşayış məntəqələrinin torpaqları təyinatlı bağ sahəsi) ilə bağlı verilən icra sənədi əsasında 2 ayrı hərrac təşkilatı tərəfindən müxtəlif vaxtlarda, ümumilikdə 4 dəfə hərrac keçirilmişdir. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu ## ####### 2014-cü il tarixli qərarında qeyd emişdir ki, təkrar hərrac adı ilə üç və daha çox hərracın keçirilməsi “Ipoteka haqqında” Qanunun tələblərindən irəli gəlmir və ipoteka qoyanın hüquqlarının pozulmasına səbəb olur. Belə ki, təkrar hərracın baş tutmaması ipoteka qoyan üçün ipotekaya xitam verilməsindən ibarət “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müəyyən hüquqi imkanların yaranması ilə nəticələnir.
19. Iş materiallarından göründüyü kimi, birinci dəfə “xxxx” MMC tərəfindən 2021-ci ildə 2 dəfə (##.##.2021-ci il tarixdə birinci və ##.##.2021-ci il tarixdə ikinci hərrac) hərrac keçirilmiş, cavabdeh3nin ##.##.2021-ci il tarixli məktubu ilə iş üzrə icraat dayandırılmışdır. Buna baxmayaraq, tələbkar bank tərəfindən icra məmurunun hərəkətindən şikayət verilməmiş, keçirilmiş prosedurlardan məlumatlı olan ipoteka saxlayan ipoteka predmetini əldə etmək niyyətini göstərən addım atmamışdır.
20. Icra sənədinin icrası üzrə cavabdeh3 yenidən, bu dəfə “xxxx” MMC-yə hərracın keçirilməsi haqqında sifariş göndərmiş və yenidən hərrac keçirilməsini xahiş etmişdir. Bu hərrac təşkilatı tərəfindən də 2 dəfə (##.##.2022-ci il tarixdə üçüncü və ##.##.2022-ci ildə də dördüncü hərrac) hərrac keçirilmiş və təkrar hərrac baş tutmadığı üçün ipoteka predmetinin əldə edilməsi banka təklif edilmiş və tələbkar bank tərəfindən 4-cü dəfə keçirilən hərracın baş tutması nəticəsində mübahisəli əmlakı əldə edilmişdir ki, bu da qanuna zidd sayılır.
21. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə **/**** nömrəli ## ###### 2022-ci il tarixli qərardadında da ipoteka predmeti təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayanla hərrac təşkilatçısı arasında “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7-1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə qüvvəsinə malik olan protokolun imzalanması ilə əldə edildiyi göstərilmişdir. Bu hal bir daha təsdiq edir ki, “Ipoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin Qanuna zidd hesab edilir, eyni zamanda Qanunun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, ipoteka saxlayanın yalnız bir dəfə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmək imkanı vardır.
22. Lakin hazırkı iş üzrə cavabdeh olan bank isə iki dəfə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra, ümumilikdə 4-cü hərracdan sonra ipoteka predmeti olan bağ evini qanunsuz əldə etmişdir ki, bu da hazırki iddianın təmin edilməsi üçün müstəqil əsas sayılır. Qeyd olunan qərardadın 32-34-cü paraqraflarında qeyd olunmuşdur ki,… həmçinin ipotekaya xitam verilməsi tələbi hərracların müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozulmaqla keçirilməsi əsası ilə təmin edilmədiyi təqdirdə, həmin əmlaklarla bağlı hərraclar keçrilməmiş hesab edildiyi üçün onların yenidən təşkili “Ipoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsinin (yalnız iki hərracın keçirilməsi) tələblərinə zidd olmayacaqdır. “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinə əsasən ipotekaya xitam verilmənin təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən 30 təqvim günü ərzində əldə edilməməsi şərti ilə bağlı isə qeyd edilməlidir ki, bu şərt özü-özlüyündə 2 məsələyə aydınlıq gətirilməsini tələb edir: 30 günlük müddətin axımının başlanması anı və ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilmə qaydası. Bununla bağlı ilk növbədə qeyd edilməlidir ki, təkrar hərracın baş tutmaması barədə elan verildikdən sonra əmlakın əldə edilməsi üçün ipoteka saxlayana ayrıca sənəd şəklində təklifin göndərilməsi qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamışdır. Göründüyü kimi, birinci hərrac təşkilatı tərəfindən keçirilmiş ilk iki hərrac etibarsız hesab edilmədiyi üçün üç və dördüncü dəfə hərracların keçirilməsinə də əsas olmamışdır. Eyni zamanda qeyd olunmalıdır ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə ## ###### 2022-ci il tarixli Qərardadına əsasən, ipoteka predmeti təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayanla hərrac təşkilatçısı arasında “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7- 1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə qüvvəsinə malik olan protokolun imzalanması ilə əldə edilir.
23. Məhkəmə hesab etmişdir ki, qeyd olunan hallar iddiaçıya “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinə əsaslanaraq qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydalara riayət olunmadan keçirilmiş hərracın nəticələri haqqında yekun protokolun etibarsız hesab edilməsi və ipotekaya xitam verilməsini tələb etmək hüququ vermişdir.
24. Həmçinin Mülki Məcəllənin 141.1-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmunu həqiqi hüquqi vəziyyətə uyğun deyildirsə, hüququ pozulmuş şəxs tərəfindən müvafiq düzəlişin aparılması tələb edilə bilər. Eyni zamanda həmin Məcəllənin 149.2-ci maddəsinə görə, əgər daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı əsassızdırsa və ya əgər düzgün qeydiyyat əsassız çıxarılmışsa və ya dəyişdirilmişsə, bunun nəticəsində daşınmaz əmlaka olan hüquqlarına toxunulmuş istənilən şəxs qeydiyyatın çıxarılması və ya dəyişdirilməsi haqqında iddia qaldıra bilər. Bu baxımdan ipotekaya xitam verilməsi müvafiq ipoteka qeydinin ləğv edilməsi üçün əsasdır.
25. Apellyasiya məhkəməsi yuxarıda göstərilənlərə əsasən iddia tələbini tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi haqqında bildirişin ləğv olunması istisna olmaqla qalan bütün hissələrdə əsaslı sayır. Məhkəmə tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi haqqında bildirişin tərtibində və göndərilməsində hər hansı pozuntu müəyyən etmədiyindən hesab edir ki, Bank tərəfindən həmin bildiriş göndərilərkən nöqsana yol verilməmişdir.
26. Şərh edilənlərə əsasən apellyasiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, iddiaçının irəli sürdüyü faktiki hallar onun iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmaqdadır. Bu səbəbdən iddia qismən təmin edilməlidir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
27. Cavabdeh (vəkil vəkil1) kassasiya şikayəti verərək Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(*-*)-***/**** nömrəli, ##.##.2026-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
28. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırmışdır ki, məhkəmənin qənaətinə görə, təkrar hərrac adı altında üç və daha çox hərracın keçirilməsi “Ipoteka haqqında” Qanunun tələblərinə zidd olmaqla, ipoteka qoyanın hüquqlarının pozulmasına səbəb olmuşdur. Belə ki, Bank ikinci hərracın nəticəsiz qalmasından dərhal sonra əmlakı əldə etmək barədə müsbət yazılı iradə ifadəsini qanunvericiliyə uyğun qaydada hərrac təşkilatına təqdim etmişdir. Məhkəmənin bu təkzibedilməz faktı nəzərə almaması və iddia tələbinin hüdudlarından kənara çıxaraq ipotekaya xitam verməsi, ipoteka saxlayanın Konstitusiya və qanunla qorunan mülkiyyət hüquqlarının birbaşa pozulmasıdır. Məhkəmə yalnız keçirilən hərracların sayını mexaniki əsas götürərək ipoteka qoyanın mülkiyyət hüquqlarına subyektiv üstünlük vermiş, nəticədə ipoteka saxlayanın qanuni maraqlarına və mülkiyyət toxunulmazlığına lazımi hüquqi qiymət verməmişdir. Bu növ birtərəfli yanaşma mülki dövriyyənin iştirakçıları arasında hüquqi bərabərlik və ədalət prinsipini kökündən sarsıdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri 29.
Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
30. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər.
31. Maddə 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. Borclunun ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi və ya yerinə yetirilməsini gecikdirdiyi hallarda daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun bilavasitə kreditora keçməsi barədə razılaşma etibarsızdır.
32. Maddə 319.4. Açıq hərracdan satışa çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq müəyyən edilir.
33. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir.
34. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
“Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu
35. Maddə 41.1. Ipoteka müqaviləsinə əsasən tutma yönəldilən ipoteka predmeti açıq bazarda və ya hərracda, o cümlədən elektron qaydada keçirilən hərracda satıla bilər.
36. Maddə 43.4. Ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir.
37. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
38. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
39. Maddə 43.7-1. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
“Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu
40. Maddə 53.1. Üzərinə həbs qoyulmuş əmlak, qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak istisna olmaqla, həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, tələbkara təklif olunur. Tələbkar imtina etdikdə həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində satılmalıdır.
41. Maddə 53.2. Borclunun əmlakı, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır.
42. Maddə 53.3. Əmlak satılmadıqda həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş məhkəmə və ya digər orqana qaytarılır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
43. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
44. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
45. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
46. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
47. Maddə 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır.
48. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
49. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
50. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
51. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
52. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
53. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.
Kassasiya baxışının hədləri
54. Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
55. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh cavabdeh2 ASC tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
56. Məhkəmə kollegiyası məruzəçini dinləyib, iş materiallarını kassasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar yoxdur.
57. Cavabdeh Ləğv prosessində olan cavabdeh2 ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin dəlilləri iddia ərizəsinə etirazda və işə aşağı instansiya məhkəmələrində baxılan zaman irəli sürülmüş dəlillərlə eyni məzmunludur, həmin dəlillər sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tam, hərtərfli, obyektiv və qərəzsiz araşdırılmaqla Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88-ci maddəsinin tələblərinə uyğun hüquqi qiymət verilmişdir. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qənaəti və qiymətləndirilməsi ilə razılaşır, əlavə qiymətləndirməyə zərurət görmür. Kassasiya şikayətinin işin faktiki hallarının düzgün müəyyən edilməməsinə, bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına dair dəlilləri ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Mülki Prosessual Məcəllənin tələblərinə və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPMin 407.1.4,
58. 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Həmçinin kassasiya instansiyası məhkəməsi yeni sübut qəbul etmir.
59. Beləliklə də, məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə ümumilikdə hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işə baxarkən qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən tələblərini nəzərə alıb iş üzrə həqiqətə nail olmaq üçün sübutları tam, hərtərəfli araşdırmış, işin faktiki hallarını ətraflı müəyyənləşdirərək düzgün hüquqi nəticəyə gəlmiş, hazırkı işə baxılarkən maddi və prosessual hüquq normasının tətbiqində səhvə yol verilməmiş, mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuş, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvinə əsas vermir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Cavabdeh Ləğv prosessində olan cavabdeh2 ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(*-*)-***/**** nömrəli iş üzrə ## #### 2026-cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.