Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1554/2026 09.07.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının Iddiaçı Iddiaçı cavabdeh “xxxx” Mənzil-Tikinti Kooperativinə qarşı “müqavilələrin, maliyyə arayışlarının verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması və mənzillərin boşaldılaraq təhvil verilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: müqavilə öhdəliyinin icrası, müqavilənin standart şərti) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan və Əhmədov Əhməd Abbas oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətlərinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları:
1. Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Qara Çuxur qəsəbəsi, XXX prospekti, * nömrəli, 3 mərtəbəli binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşən 62 kv.m ümumi, 47 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət 3 otaqlı, ** nömrəli və 52,1 kv.m ümumi, 38 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət 2 otaqlı * nömrəli mənzillər Iddiaçı mülkiyyətində olmuşdur.
2. “xxxx” MTK və Iddiaçı arasında ## ####### 2022-ci il tarixdə bağlanmış ilkin razılaşma müqaviləsinə əsasən MTK tərəfindən ünvan 1 ünvanında tikiləcək binadan sakinə, onun mənzilinin (Suraxanı rayonu, Qaraçuxur qəsəbəsi, XXX, 5, mənzil 9) faktiki kvadratından 20-30% əlavə verilməsi, sakinin köhnə mənzilinin əvəzinə yeni təmirli mənzillə təmin edilməsi, yeni bina inşa olunana qədər kirayə haqlarının sakinə ödənilməsi öhdəliyini MTK öz üzərinə götürmüşdür. Qarşılıqlı hesablaşma sahəsi üzrə göstərilən mənzil 2 otaqdan ibarət olması, ümumi sahəsinin 67 kv.m olması göstərilmişdir.
3. “xxxx” MTK və Iddiaçı arasında ## ####### 2022-ci il tarixdə bağlanmış digər ilkin razılaşma müqaviləsinə əsasən MTK tərəfindən ünvan 1 ünvanında tikiləcək binadan sakinə, onun mənzilinin (Suraxanı rayonu, Qaraçuxur qəsəbəsi, XXX, 5, mənzil 10) faktiki kvadratından 20-30% əlavə verilməsi, sakinin köhnə mənzilinin əvəzinə yeni təmirli mənzillə təmin edilməsi, yeni bina inşa olunana qədər kirayə haqlarının sakinə ödənilməsi öhdəliyini MTK öz üzərinə götürmüşdür. Qarşılıqlı hesablaşma sahəsi üzrə göstərilən mənzil 3 otaqdan ibarət olması, ümumi sahəsinin 107 kv.m olması göstərilmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları:
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. Iddiaçı Iddiaçı cavabdeh “xxxx” MTK-ya qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh tərəfindən Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, XXX, 5 ünvanında yerləşən yeni hündürmərtəbəli binada 137 kv.m sahəsi olan 3 otaqlı, həmçinin eyni binada 87,1 kv.m sahəsi olan 2 otaqlı mənzillərə dair iddiaçının adına müqavilələrin, borcun olmaması barədə maliyyə arayışlarının verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması, həmçinin mənzillərin təmirli və boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. Iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya qarşı qanunsuz hərəkətlər edilməklə və aldadılmaqla Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, XXX, 5 küçəsində yerləşən binada 3 və 2 otaqlı mənzili sökülmüş və hazırda sökülmüş mənzillərinin əvəzində ev verilməsi üçün cavabdeh tərəfindən əsassız pul tələb edilir. Cavabdeh barəsində aidiyyəti qurumlara və özünə müraciət etməyinə baxmayaraq, o, yeni tikilən binada mənzilləri və müvafiq olaraq müqavilələri iddiaçıya təqdim etmir. Cavabdehin rəhbərliyi iddiaçıya məxsus eyni ünvanda yerləşən ** nömrəli, 3 otaqlı, 107 kv.m sahəsi olan mənzili sökmüş, əvəzində 3 otaqlı mənzil verilməsi üçün iddiaçıdan əlavə pul tələb etmişdir. Halbuki, müqavilədə 107 kv.m əlavə olaraq 20-30% artıq yer verməli olduğu halda iddiaçını tam 3 otaqlı mənzillə təmin etmir. Eynilə 2 otaqlı mənzilə dair də həmin qanunsuz hərəkətləri edir. Cavabdeh iddiaçıya Suraxanı rayonu, XXX, 5 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzilə görə 137 kv.m sahəsi olan və həmçinin eyni binada olan * nömrəli 2 otaqlı mənzilinə görə 87,1 kv.m sahəsi olan 2 otaqlı mənzil verməlidir. Cavabdeh qanunsuz olaraq iddiaçıdan əsassız pul tələb edir və bunda dövləti günahlandırır ki, dövlət 16 mərtəbə tikməyə qoymamışdır. Halbuki, bu binaları sökməklə və yeni binalar tikməklə cavabdeh kifayət qədər pul qazanmış olur. Cavabdehin rəhbərliyi və Suraxanı rayon Icra Hakimiyyətindən olan nümayəndələr mənzillər sökülməmişdən qabaq görüşlərdə söz vermişlər ki, onları tam razı salıb yeni tikiləcək binada qanuni hazırkı sahədən 30% çox olmaqla 3 və 2 otaqlı təmirli mənzillər veriləcək. Lakin, verilən vədlər və müqavilə üzrə cavabdehin götürdüyü öhdəlik yerinə yetirilmir və əksinə onlardan əlavə olaraq yeni tikiləcək binada tam 3 və 2 otaqlı mənzillər üçün hər kvadrat metr üçün 2000 manata yaxın pul tələb edilir. Faktiki olaraq iddiaçı ilə cavabdeh arasında söküləcək mənzillərə dair yazılı razılaşma olmuş və həmçinin cavabdeh tam olaraq bütün tələblərin müsbət həllinə dair iddiaçıya vəd vermişdir. Iddiaçının mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərdə mənzilin sahəsi az görsənsə də, mənzildə əlavə artırmalar olmuş və mənzilin sahələri sənəddə göstəriləndən çox olmuşdur. Bina köhnə 2 mərtəbəli bina olduğundan sərbəst artırmalar edilmişdir. Təkcə iddiaçıda deyil, digər sakinlərdə də bu hal vardır. Təbii ki, iddiaçı və cavabdehlə razılaşmaya əsasən müvafiq olaraq mənzillərin faktiki vəziyyəti və ölçüsü hesablanmış və buna dair mənzil sökülməmişdən əvvəl müqavilə bağlanmışdır. Indi isə cavabdeh müxtəlif bəhanələrlə iddiaçıdan əlavə vəsait tələb edir ki, bu da əsassızdır. Yəni, müqaviləyə əsasən cavabdeh iddiaçıya Suraxanı rayonu, XXX, 5 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzilə görə 137 kv.m sahəsi olan və həmçinin eyni binada olan * nömrəli 2 otaqlı mənzilinə görə 87,1 kv.m sahəsi olan 2 otaqlı mənzil verməlidir.
6. Məhkəmə iclasında iştirak etmiş cavabdehin nümayəndəsi nümayəndə2 iddia tələbinə etiraz edərək göstərmişdir ki, iddiaçıya məxsus mənzillərin əvəzinə təhvil verilməli olan mənzillər daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışda qeyd edilən məlumatlar əsasında müəyyən edilmiş və müqavilədə göstərilmişdir. Iddiaçı tərəf bunun əksini iddia edirsə, buna dair mötəbər sübutları məhkəməyə təqdim etməlidir. Iddiaçı ilə aralarında müqavilə bağlanan zaman ona rəsmi sənəd kimi çıxarış təqdim edilmiş, təhvil veriləcək mənzilin sahəsi məhz həmin sənədə əsasən hazırlanmışdır. Odur ki, məhkəmədən iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
7. Məhkəmə iclasında iştirak etmiş cavabdehin nümayəndəsi nümayəndə1 iddia tələbinə etiraz edərək bildirmişdir ki, iddiaçı tərəf onlara təhvil verilməli olan mənzillərin müqavilədə nəzərdə tutulmuş mənzillər olmadığını, 2 otaqlı, ümumi sahəsi çıxarışda 52 kv.m qeyd olunan mənzilin həqiqi sahəsinin əslində texniki pasportda qeyd edildiyi kimi 67 kv.m, 3 otaqlı, ümumi sahəsi çıxarışda 62 kv.m qeyd olunan mənzilin həqiqi sahəsinin əslində texniki pasportda qeyd edildiyi kimi 107 kv.m olmasını iddia etsələr də, bunlara dair mötəbər sübutları məhkəməyə təqdim etməmişlər. Hamıya məlumdur ki, mənzilə dair əvvəlcə texniki pasport tərtib edilir, daha sonra həmin pasport əsasında mənzilə çıxarış verilir. Texniki pasportda qeyd edilən sahə ilə çıxarışda qeyd edilən sahənin üst-üstə düşməməsi ilə mümkün deyil. Iddiaçıya da cavabdeh tərəfindən çıxarışda qeyd edilən sahələrdən 20-30% artımla hesablanan daha böyük sahəli mənzillər verilməsi təklif edilmiş və bu təklif tərəflər arasında bağlanan müqavilədə rəsmiləşdirilmişdir. Əgər, iddiaçı tərəf iddia edirsə ki, həmin mənzillərin sahəsi həqiqətən çıxarışda qeyd ediləndən daha artıqdır, o zaman dövlət orqanından bu barədə rəsmi sənədlər məhkəməyə təqdim edilməlidir. Lakin, iddiaçı tərəfindən heç bir sənəd məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Digər tərəfdən, müqavilədə 3 otaqlı mənzilin əvəzi kimi verilməsi nəzərdə tutulan və ümumi sahəsi 107 kv.m göstərilən mənzilin əslində iddiaçının mövcud mənzili kimi qəbul edilməsi həm də ona görə mümkün deyil ki, 1935-ci il tarixində tikilmiş binada ümumi sahəsi 100 kv.m-dən çox olan mənzilin inşası həmin dövrün tələbləri baxımından imkansızdır. Odur ki, məhkəmədən iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
8. Məhkəmə iclasında iştirak etmiş cavabdehin vəkili vəkil2 iddia tələbinə etiraz edərək bildirmişdir ki, hazırda tərəflər arasında yaranmış mübahisəyə oxşar məsələlərlə bağlı yuxarı instansiya məhkəmələri tərəfindən müvafiq qərarlar qəbul edilmiş və müəyyən məhkəmə təcrübəsi formalaşmışdır. Şübhəsizdir ki, tərəflər arasında müvafiq müqavilə bağlanmış və öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. Hazırkı iş üzrə cavabdeh iddiaçı ilə aralarında yaranan öhdəlik hüquq münasibətlərinə uyğun olaraq mənzilləri iddiaçıya təhvil verməyi öz üzərinə götürmüşdür. Lakin, mübahisə məhz təhvil verilməli mənzillərin ümumi sahəsi ilə əlaqədardır. Iddiaçı iddia edir ki, ona cavabdeh tərəfindən müqavilədə nəzərdə tutulmuş sahədən artıq həcmdə mənzillər təhvil verilməlidir. Halbuki, buna dair iddiaçı tərəfindən məhkəməyə mötəbər sübutlar təqdim edilməmişdir. Iddiaçı həmçinin onu da iddia edir ki, cavabdeh tərəfindən öhdəliyin icrası gecikdirilmiş və vaxtında yerinə yetirilməmişdir. Halbuki, iş materiallarına əlavə edilmiş sənədlərdən görünür ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya 2024-cü ilin yanvar ayının 1-dən başlayaraq aylıq kirayə haqqı ödənilmiş və həmin tarixdən 2 illik müddət hələ də başa çatmamışdır. Yeni inşa edilən çoxmərtəbəli binanın layihəsi iddiaçıya təqdim edilmiş və mənzillərin təqdim edilməsi təklif olunmuşdur. Bir daha qeyd edilməlidir ki, cavabdeh öhdəliyin icrasından yayınmır. Həmin binada müvafiq olaraq 105 kv.m və 116 kv.m ümumi sahəsi olan mənzillər vardır ki, iddiaçıya təhvil verilməli olan 107 kv.m ümumi sahədən ibarət mənzilin əvəzinə 105 kv.m ümumi sahəsi olan mənzil verilməsi, geriyə qalan 2 kv.m sahənin isə kompensasiya edilməsi mübahisənin ədalətli həll yoludur. Lakin, iddiaçı tərəf bununla razılaşmır və formal mülahizələrdən çıxış etməklə müqavilədə razılaşdırılmış mənzillərdən savayı ümumi sahəsi daha böyük mənzillərin əldə edilməsinə çalışır. Ilkin razılaşma müqaviləsində qeyd edilən sahə iddiaçının mənzilinin çıxarışında qeyd edilən və mənzilin digər artırmaları nəzərə alınan sahəsinin 20% artımını ehtiva edir. Mənzilə dair texniki pasportda qeyd edilən sahə mənzilin hüquqmüəyyənedici sənədi olan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa uyğun olmalıdır. Fərdi yaşayış evlərində bu rəqəmlər uyğun gəlməyə bilsə də, mənzillərdə belə halların baş verməsi mümkün deyil. Iddiaçı ilə müqavilə bağlanan zaman da məhz mənzilin çıxarışda qeyd edilən sahəsi nəzərə alınmış və müqavilədə təhvil veriləcək yeni mənzilin ümumi sahəsi əks edilmişdir. Odur ki, məhkəmədən iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
9. Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin ## ######## 2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim F.Rzayeva) iddia təmin edilməmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçının iddia tələbi iki hissədən – 1) müqavilələrin, maliyyə arayışlarının verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması və 2) mənzillərin təmirli və boşaldılaraq təhvil verilməsindən ibarətdir.
11. Iddia tələbinin birinci hissəsinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı cavabdehlə aralarında bağlanmış bu və ya digər müqavilənin, eləcə də həmin müqavilə üzrə borcun olmamasına dair maliyyə arayışının deyil, gələcəkdə bağlanması nəzərdə tutulan müqavilənin və ona müvafiq olaraq maliyyə arayışının verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulmasını xahiş etmişdir.
12. Məhkəmə araşdırması nəticəsində müəyyən edilmişdir ki, cavabdeh iddiaçıya məxsus Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Qaraçuxur qəsəbəsi, XXX prospektində istifadədə olan 0,0488 ha torpaq sahəsində yerləşən * nömrəli, 3 mərtəbəli binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 62 kv.m olan, 3 otaqlı, ** nömrəli və ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 52,1 kv.m olan, 2 otaqlı, * nömrəli mənzilləri sökməyi, iddiaçını həmin mənzillərin yerində inşa ediləcək çoxmənzilli hündürmərtəbəli yaşayış binasında müvafiq olaraq ümumi sahəsi 107 kv.m və 67 kv.m olan mənzillərlə təmin etməyi, binanın inşası dövründə müvəqqəti yaşayışlarını təmin etmək üçün iddiaçı və ailə üzvlərinə aylıq 400 manat kompensasiya məbləği ödəməyi, iddiaçı isə xüsusi mülkiyyətində olan mənzillərin əvəzinə yeni inşa ediləcək çoxmənzilli yaşayış binasında onlara verilməsi nəzərdə tutulan mənzilləri qəbul etməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. Göründüyü kimi, tərəflər alqı-satqı və podrat müqaviləsi üzrə əsas öhdəlikləri əhatə edən qarışıq müqavilə bağlamışlar.
13. Tərəflər müqavilələr üzrə üzərilərinə götürdükləri öhdəlikləri müəyyən hissədə icra etmiş, belə ki, iddiaçı mülkiyyətində olan mənzilləri sökülmək üçün MTK-ya təhvil vermiş, mənzillər sökülərək yerində yeni bina tikilməkdədir. Bu müddətdə cavabdeh tərəfindən iddiaçıya vaxtaşırı kirayə pulunun ödənilməsi faktı mübahisələndirilməmişdir.
14. Iddiaçı tərəfin mövqeyinə əsasən cavabdeh hüquqi şəxs aralarında yaranmış öhdəlik hüquq münasibətlərinə uyğun olaraq, ümumi sahəsi 87,1 kv.m olan, 2 otaqlı və 137 kv.m olan, 3 otaqlı mənzilləri iddiaçının mülkiyyətinə verməli olsa da, bunu etməmiş, aralarında bağlanmış ## ####### 2022-ci il tarixli, 2 ədəd ilkin razılaşma müqavilələrinin “Qarşılıqlı hesablaşma sahəsi” adlanan 2-ci bölməsində qeyd edilən mənzillər xüsusi mülkiyyətdə olan mənzillərin faktiki sahələrini əks etdirsə də, cavabdeh tərəfindən təhvil verilməli olan mənzillər kimi şərh edilmiş və bununla da, iddiaçının mülkiyyət maraqları əhəmiyyətli dərəcədə pozulmuşdur. Cavabdeh tərəf iddia tələbi ilə razılaşmayaraq, aralarında bağlanmış 2 ədəd ilkin razılaşma müqavilələrində göstərilən mənzillərin əslində müqavilə münasibətlərindən irəli gələn və iddiaçıya təhvil verilməli mənzillər olduğunu qeyd etmiş və təhvil verilməli mənzillərin ümumi sahəsinin hesablanması zamanı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış məlumatlarının əsas götürüldüyünü bildirmişdir. Göründüyü kimi, tərəflər arasında yaranmış mübahisəli hüquq münasibəti məhz ## ####### 2022-ci il tarixli ilkin razılaşma müqavilələrində qeyd edilən mənzillərin mövcud, yoxsa sonrakı mənzillər olması ilə bağlıdır.
15. Iş materiallarına əlavə edilmiş Azərbaycan Respublikası DƏDRX tərəfindən verilmiş çıxarışların surətindən müəyyən olunmuşdur ki, Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Qaraçuxur qəsəbəsi, XXX prospektində istifadədə olan 0,0488 ha torpaq sahəsində yerləşən * nömrəli, 3 mərtəbəli binanın 2-ci mərtəbəsində 62 kv.m ümumi, 47 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət 3 otaqlı, ** nömrəli mənzil və həmin ünvanda yerləşən yaşayış sahəsi 38 kv.m, yardımçı sahəsi 14,1 kv.m olan 2 otaqlı, * nömrəli mənzil tam mülkiyyət hüququ üzrə iddiaçının adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
16. Iş materiallarının tədqiqi nəticəsində iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan mənzillərin ümumi sahəsinin müvafiq olaraq 3 otaqlı 62 kv.m və 2 otaqlı 52,1 kv.m olması aşkar edilir. Adi hesablama qaydasında 62 kv.m ümumi sahəsi olan mənzilin 20% artıma uyğun gələn sahəsinin – 74,4 kv.m, 30% artıma uyğun gələn sahəsinin – 80,6 kv.m, 52,1 kv.m ümumi sahəsi olan mənzilin 20% artıma uyğun gələn sahəsinin – 62,52 kv.m, 30% artıma uyğun gələn sahəsinin – 67,73 kv.m olması müəyyən edilir.
17. Tərəflər arasında bağlanmış müvafiq ilkin razılaşma müqavilələrində müqavilənin digər tərəfinə, yəni hazırkı iş üzrə iddiaçıya mövcud mənzillərin faktiki kvadratından 20-30% artımla yeni mənzillərin veriləcəyi razılaşdırılmışdır. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmədə verdiyi izahatında 2 otaqlı mənzilə görə veriləcək yeni mənzilin ümumi sahəsinin 30% artımla, 3 otaqlı mənzilə görə isə əlavə artırılmalar olduğuna görə 20% artımla hesablandığını məhkəmənin diqqətinə çatdırmışdır.
18. Bununla belə, iddiaçı tərəf qeyd edilən ilkin razılaşma müqavilələrində nəzərdə tutulan mənzillərin ümumi sahəsinin gələcəkdə verilməli olan mənzillərin deyil, məhz mövcud mənzillərin sahələrini əks etdirmələrini iddia etsələr də, qeyd edilənlərin təsdiqinə dair mötəbər sübutları məhkəməyə təqdim etməmişlər. Iş materiallarında olan mənzillərin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışında qeydə alınan sahələr müvafiq olaraq 62 kv.m və 52,1 kv.m təşkil edir.
19. Məhkəmə ilk növbədə iki otaqlı mənzilə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan iki otaqlı mənzilin çıxarışa əsasən ümumi sahəsi 52,1 kv.m olsa da, tərəflər arasında bağlanmış ilkin razılaşma müqaviləsinin şərtlərinə və cavabdehin nümayəndəsinin məhkəmə iclasında verdiyi izahata əsasən həmin mənzilin əvəzində verilməli olan yeni mənzilin sahəsi 30% artımla 67,73 kv.m təşkil etməli idi. Lakin, ilkin razılaşma müqaviləsində təhvil verilməli olan yeni mənzilin ümumi sahəsi 67 kv.m qeyd edilmişdir. Belə olan halda, iddiaçı ilkin razılaşma müqaviləsində qeyd edilən sahəyə (67 kv.m) malik mənzili qəbul etməklə, yerdə qalan 0,73 kv.m sahənin real bazar qiymətini kompensasiya məbləği kimi cavabdehdən tələb edə bilər. Lakin, bu istiqamətdə tərəflər arasında razılıq əldə edilməmiş, iddiaçı mənzilin ümumi sahəsinin əslində 67 kv.m-dən ibarət olması ilə bağlı mövqeyini dəyişməmiş və ona 87,1 kv.m ümumi sahəsi olan iki otaqlı mənzil verilməli olduğunu təkid etmişdir.
20. Üç otaqlı mənzilə münasibətdə isə məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan üç otaqlı mənzilin çıxarışa əsasən ümumi sahəsi 62 kv.m olsa da, tərəflər arasında bağlanmış ilkin razılaşma müqaviləsinin şərtlərinə və cavabdehin nümayəndəsinin məhkəmə iclasında verdiyi izahata əsasən, həmin mənzilin əvəzində verilməli olan yeni mənzilin sahəsi əlavə artırılmalar aparılması nəzərə alınmaqla 20% artımla 107 kv.m müəyyən edilmişdir.
21. Beləliklə iddiaçının daşınmaz əmlakların əvəzləşdirilməsi müqavilələrində qeyd edilən qarşılıqlı razılaşma sahəsi üzrə qeyd olunan mənzillərin sahəsinin onun sökülən mənzillərinin sahəsi olması barədə dəlillər öz təsdiqini tapmamış, bu barədə hər hansı sübut məhkəməyə təqdim edilməmişdir.
22. Iddia tələbinin digər hissəsi olan mənzillərin təmirli və boşaldılaraq təhvil verilməsi hissəsinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdehə qarşı yönəlmiş hər iki tələbin vahid iddianın tərkib elementləri olması nəzərə alınmaqla, ayrı-ayrılıqda təmin edilməsi yol verilmədir. Belə olan halda, müqavilələrin və maliyyə arayışlarının verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə iddia tələbi təmin edilmədiyindən iddia tələbinin qalan hissədə - mənzillərin təmirli və boşaldılaraq təhvil verilməsi hissəsində təmin edilməsi imkanı istisna olunur.
23. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 14, 324, 385, 389, 390, 404, 421, 425, 567, 752, 762-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
24. Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
25. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, qətnamə maddi və prosessual hüquq normaları pozulmaqla qəbul edilmişdir. Belə ki, MTK müqavilələr üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi yerinə yetirmədən, iddiaçıdan təhvil alınmış ümumi sahəsi 107 kv.m olan 3 otaqlı və ümumi sahəsi 67 kv.m olan 2 otaqlı mənzillərin əvəzinə faktiki kvadratlarından 20-30% əlavə verməkdən imtina etmişdir. Iddianı təmin etməyən rayon məhkəməsi iki otaqlı mənzilə münasibətdə yalnız iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan həmin mənzilin çıxarışına əsasən ümumi sahəsinin 52,1 kv.m olmasına, üç otaqlı mənzilə münasibətdə isə çıxarışa əsasən ümumi sahəsinin 62 kv.m olmasına və cavabdehin nümayəndəsinin məhkəmə iclasında verdiyi həqiqətə uyğun olmayan və heç bir sübuta söykənməyən izahatına əsaslanmışdır. Hansı ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, ** nömrəli mənzilin çıxarışda ümumi sahəsi 62 kv.m qeyd edilsə də, mənzil boşaldılaraq MTK-ya təhvil verilərkən faktiki sahəsi 107 kv.m, həmin ünvanda yerləşən 2 otaqlı, * nömrəli mənzilin isə çıxarışında ümumi sahəsi 52,1 kv.m qeyd edilsə də, mənzil boşaldılaraq MTK-ya təhvil verilərkən faktiki sahəsi 67 kv.m olmuşdur. Bunu iddiaçı ilə cavabdeh arasında hər iki mənzilə dair bağlanmış ilkin razılaşma müqaviləsindən aydın şəkildə görmək mümkündür. Iddiaçı tərəf hər iki mənzilə dair çıxarışda balkonların sahələrinin qeyd olunmadığını və həmin sahələrin mənzillərin texniki pasportlarında öz əksini tapdığını bildirməsinə və bu barədə məhkəməyə yazılı məlumat verməsinə baxmayaraq, məhkəmə iş üzrə obyektiv qərar qəbul edilməsi üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən bu faktları araşdırmaqda maraqlı olmamışdır. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ümumi sahəsi 107 kv.m olan, 3 otaqlı, ** nömrəli mənzilə münasibətdə faktiki kvadratına 30% əlavə edilməklə 139,1 kv.m (107+30%=139,1), ümumi sahəsi 67 kv.m olan, 2 otaqlı, * nömrəli mənzilə münasibətdə isə faktiki kvadratına 30% əlavə edilməklə 87,1 kv.m (67+30%=87,1) sahəsi olan mənzillər verilməli olduğu halda müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi icra etməkdən yayınaraq, müqavilələrdə mənzillərin müvafiq olaraq qeyd olunan 107 kv.m və 67 kv.m sahələrinin yeni təhvil veriləcək mənzillərin ümumi sahəsinə aid olduğu görüntüsünü yaratmağa çalışmışdır. Eyni zamanda müqavilənin 2.1-ci bəndində göstərilən otaqların sayı və sahələri həqiqətən də, yeni təhvil veriləcək mənzillərin otaqlarının sayını və ümumi sahələrini əks etdirmiş olsa idi o halda cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ümumi sahəsi 107 kv.m kimi qeyd olunmuş ** nömrəli mənzilə münasibətdə 3 otaqlı mənzil verilməli idi. Hansı ki, “xxxx” MTK tərəfindən inşa edilmiş binaların layihəsindən görünür ki, həmin binalarda ümumi sahəsi 107 kv.m olan 3 otaqlı mənzillər mövcud deyil. Tərəflər arasında ilkin razılaşma müqaviləsinin bağlandığı ## ####### 2022-ci il tarixdə MTK tərəfindən tikilməsi nəzərdə tutulan binaların layihəsi tərtib edilmədiyindən yeni inşa ediləcək binada 107 kv.m və 67 kv.m sahəsi olan mənzillərin olacağını güman etmək də, mümkünsüz olmuşdur.
26. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim İ.Şirinovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər E.Kazımov və N.Cəfərov) apellyasiya şikayətinin təmin edilməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, yeni qətnamə qəbul edilməklə, iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, cavabdeh “xxxx” MTK tərəfindən Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, XXX, 5, 7, 9 ünvanında yerləşən yeni hündürmərtəbəli binada “D” blokunun 3-cü mərtəbəsində yerləşən *** nömrəli 95.3 kv.m yaşayış sahəsi olan 2 otaqlı mənzilin tam təmirli şəkildə və həmin ünvanda cavabdehin inşa etdiyi yeni binada layihə sənədlərinə əsasən 3 otaqlı, 116 kv.m yaşayış sahəsi olan mənzilin tam təmirli şəkildə iddiaçıya təhvil verilməsi, eləcə də həmin mənzillərin sonradan iddiaçının adına sənədləşdirilməsi üçün zəruri olan sənədlərin - maliyyə arayışının iddiaçıya təqdim edilməsi, yeni tikilən binada layihə sənədlərinə əsasən 3 otaqlı və sahəsi 116 kv.m olan mənzil olmadığı halda, iddiaçıya layihə sənədlərinə əsasən sahəsi 116 kv.m-dən artıq olan 3 otaqlı mənzilin verilməsi, mənzilin 116 kv.m-dən artıq olan sahəsinin real bazar dəyərinin iddiaçı tərəfindən MTK-ya ödənilməsi, iddia tələblərinin qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
27. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmayaraq qeyd etmişdir ki, məhkəmə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərini təfsir edərkən və müvafiq olaraq da maddi hüquq normalarının tətbiqində səhvə yol vermiş, nəticədə əsassız qətnamə qəbul etmişdir.
28. Məhkəmə hesab etmişdir ki, tərəflər arasında ## ####### 2022-ci il tarixində ayrıayrılıqda bağlanmış iki ilkin razılaşma müqavilələrinin 2.1-ci bəndinin birinci sətrində qeyd olunan “göstərilən mənzil 3 otaqdan ibarətdir” və “göstərilən mənzil 2 otaqdan ibarətdir” cümlələri iddiaçıya məxsus mənzillərin sökülməmişdən əvvəl müvafiq olaraq 3 və 2 otaqdan ibarət olmaları işin mübahisəsiz halıdır. Həmin cümlələrin davamı kimi qeyd olunmuş “Mənzilin ümumi sahəsi 107 kv.m” və “Mənzilin ümumi sahəsi 67 kv.m” ifadələri aydın şəkildə iddiaçıya məxsus mənzillərin sökülməmişdən əvvəl mövcud olmuş sahəsi kimi başa düşülür. Həmin müqavilələrdə qeyd olunan 107 kv.m və 67 kv.m sahələrin yeni təhvil veriləcək mənzillərin ümumi sahələri olduğunu işarə edən və ya onu cavabdehin bildirdiyinə uyğun yozumuna əsas verən hər hansı dəlil mövcud deyil.
29. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdeh ilkin razılaşma müqaviləsinə əsasən iddiaçıya 2 otaqlı mənzilin əvəzinə 67 kv.m və 3 otaqlı mənzilin əvəzinə isə 107 kv.m sahəyə malik mənzillərin təhvil verilməli olduğuna əsaslansa da, mülki işin apellyasiya baxışı zamanı cavabdeh tərəf iddia ilə qismən razılaşmış, yazılı şəkildə iddiaçıya güzəştlər ediləcəyi bildirilmişdir. Hazırda tərəflər arasında iddiaçının 2 otaqlı mənzilinin qarşılığında 95,3 kv.m tam təmirli mənzilin verilməsi barədə ümumi olaraq razılıq əldə olsa da, lakin tərəflər arasında mübahisə iddiaçıya verilməli olan 3 otaqlı mənzilin sahəsi, eləcə də onun təmirli olub-olmaması ilə bağlıdır.
30. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya 3 otaqlı mənzilin qarşılığında 105,0 kv.m tam təmirli və ya 116,0 kv.m yaşayış sahəsi olan təmirsiz mənzillər təklif olunmuşdur. Iddiaçının nümayəndəsi və vəkili cavabdehin təklifinə yazılı münasibət bildirərək qeyd etmişdir ki, təklif edilən 3 otaqlı mənzillərə cavabdehin nümayəndələri ilə birlikdə baxış keçirilərkən həmin mənzillərin binanın layihəsinə əsasən faktiki olaraq 2 otaqlı olduğu müəyyən edilmişdir. Məhkəmənin təşəbbüsünə baxmayaraq hazırkı məhkəmə mübahisəsinə dair tərəflər arasında yekun razılaşma əldə edilməmişdir. Belə olan halda məhkəmə mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxmışdır.
31. Məhkəmə iddiaçıya veriləcək 3 otaqlı mənzilin təmirli olub-olmaması ilə bağlı tərəflər arasında yaranmış ixtilafa münasibətdə də qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış ## ####### 2022-ci il tarixli hər iki müqavilənin 2.2-ci bəndinə görə MTK iddiaçıya sökülən mənzilin əvəzinə təmirli mənzillərin verilməsini öhdəsinə götürmüşdür. Iddiaçıya veriləcək mənzillər təmirli olmalıdır.
32. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29, 43, 60, 129-cu, Mülki Məcəllənin 14, 16, 324, 385, 386, 389, 390, 402, 404, 419, 422, 425, 442, 752, 762-ci, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “xxxx” MTK-nın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## ####### 2019-cu il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ## ### 2020-ci il tarixli Qərarına istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri:
33. Iddiaçı kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
34. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 14, 324, 385, 386, 418, 419, 425, 442-ci, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77, 97, 228, 382, 386-cı maddələrinin, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli Qərarının tələbləri pozulmuşdur.
35. Belə ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ümumi sahəsi 107 kv.m olan, 3 otaqlı, ** nömrəli mənzilə münasibətdə faktiki kvadratına 30% əlavə edilməklə 139,1 kv.m (107+30%=139,1), ümumi sahəsi 67 kv.m. olan, 2 otaqlı, * nömrəli mənzilə münasibətdə isə faktiki kvadratına 30% əlavə edilməklə 87,1 kv.m. (67+30%=87,1) sahəsi olan mənzillər, yəni hər iki mənzilə görə cəmi 226,2 kv.m olan təmirli mənzil təhvil verməli olduğu halda məhkəmə tərəfindən cəmi 211,3 kv.m. sahəsi olan mənzillərin, yəni təhvil verilməli olan sahələrdən 14,9 kv.m az sahəsinin verilməsi qət edilmişdir. Bu isə müqavilə və öhdəliklərdən bəhs edən qeyd olunan maddi hüquq normaları ilə yanaşı həm də iddiaçının mülkiyyət hüquqlarının pozulması ilə nəticələnmişdir. Müqavilə öhdəliyinin icrası obyektiv baxımdan mümkündür və əqddə razılaşdırılmış vəzifələrin yerinə yetirilməsi imkanı mövcuddur. Belə olan halda borclu bundan boyun qaçırırsa, o, məhkəmə qaydasında həmin öhdəliyin yerinə yetirilməsinə məcbur edilməlidir. “xxxx” MTK ilə Iddiaçı arasında 3 otaqlı, ** nömrəli və 2 otaqlı, * nömrəli mənzillərə dair bağlanmış hər iki müqavilənin 1.1-ci bəndində yeni tikiləcək binadan sakinə onun mənzilinin faktiki kvadratından 20-30% əlavə veriləcəyi qeyd olunmuşdur. Mənzilin faktiki kvadratından əlavə veriləcək sahənin ölçüsü 20-30% olmaqla qeyri-müəyyəndir. Həmin qeyrimüəyyənliklər, onları özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil etmiş cavabdeh “xxxx” MTKnın ziyanına (əleyhinə) təfsir edilməklə, onun tərəfindən iddiaçıya məxsus olan mənzillərin faktiki kvadratından 30% əlavə verilməlidir. Beləliklə, cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyə uyğun olaraq iddiaçıya ümumi sahəsi 107 kv.m olan, 3 otaqlı, ** nömrəli mənzilə münasibətdə faktiki kvadratına 30% əlavə edilməklə 139,1 kv.m (107+30%=139,1), ümumi sahəsi 67 kv.m olan, 2 otaqlı, * nömrəli mənzilə münasibətdə isə faktiki kvadratına 30% əlavə edilməklə 87,1 kv.m (67+30%=87,1) sahəsi olan mənzillər verilməlidir. Iddia ərizəsində ümumi sahəsi 107 kv.m olan, 3 otaqlı, ** nömrəli mənzilin faktiki kvadratına 30% əlavə hesablanarkən texniki səhvə yol verilərək, əslində göstərilməli olan 139,1 kv.m sahə 137 kv.m kimi göstərilmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində ## ###### 2026-cı il tarixdə keçirilən məhkəmə iclasında sədrlik edən tərəfindən qətnamənin giriş və nəticə hissəsi elan edilərkən cavabdeh tərəfindən 116 kv.m 3 otaqlı və 95 kv.m 2 otaqlı mənzillərin iddiaçıya Şəhərsalma Komitəsinin qaydaları ilə müəyyən olunmuş qaydada hesablanmaqla təhvil verilməsi deyilsə də, tərtib edilmiş qətnamənin nəticə hissəsində yanlışlığa yol verilərək mənzillərin sahələrinin Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının qaydaları ilə müəyyən olunmuş qaydada hesablanmaqla təhvil verilməsi öz əksini tapmamışdır. ## ###### 2026-cı il tarixdə keçirilən məhkəmə iclasında iddia tərəfi məhkəməyə vəsatət təqdim edərək məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının təyin edilməsi barədə qərardad qəbul edilməsini və aşağıdakı sualların ekspert qarşısında qoyulmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. Lakin vəsatətin məhkəmə tərəfindən təmin edilməməsinə baxmayaraq, məhkəmə bu barədə əsaslandırılmış qərardad qəbul etməmiş və qətnamədə buna qiymət verməmişdir. Hansı ki, həmin vəsatətin təmin edilməsi işin obyektiv və hərtərəfli həlli üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edir. Belə ki, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, ölçmə işləri aparılarkən ümumi sahəsi 95,3 kv.m kimi göstərilən 2 otaqlı mənzilin faktiki sahəsinin 73,55 kv.m olduğu müəyyən edilmişdir. Bu isə cavabdehin həmin mənzilə münasibətdə təhvil verməli olduğu 87,1 kv.m sahədən 13,6 kv.m azdır. “xxxx” MTK-nın 3 otaqlı mənzilin əvəzinə təklif etdiyi 116 kv.m sahəsinin olduğu deyilən mənzil isə həqiqətdə 3 otaqlı deyil 2 otaqlı mənzildir. Otaqlardan biri layihədən kənar arakəsmə divar tikilməklə 2 hissəyə bölünərək 3 otaqlı mənzil kimi təklif edilsə də, bölünmüş otaqlardan birinin pəncərəsi yoxdur və yaşayış üçün yararlı deyil. Belə olan halda ## ###### 2026-cı il tarixdə “xxxx” MTK-nın nümayəndələri ilə birlikdə ümumi sahəsinin 105 kv.m və 124 kv.m olduğu deyilən mənzillərə baxış keçirildi. Baxış zamanı cavabdehin Adil adlı nümayəndəsi mənzillərin ümumi sahəsinin bayır və ara divarları nəzərə alınmaqla ölçüləcəyini bildirdi. Beləliklə, “xxxx” MTK-nın işçiləri tərəfindən ölçmə işləri aparılarkən sahəsinin 105 kv.m olduğu deyilən mənzilin ümumi sahəsinin bayır və ara divarları nəzərə alınmaqla 96,2 kv.m, sahəsinin 124 kv.m olduğu deyilən mənzilin ümumi sahəsinin isə bayır və ara divarları, eyni zamanda otağın daxilindəki böyük sütun nəzərə alınmaqla 118 kv.m olduğu müəyyən edildi. Göründüyü kimi, “xxxx” MTK tərəfindən mənzillər iddiaçıdan təhvil alınarkən 3 otaqlı ** nömrəli və 2 otaqlı * nömrəli mənzillərin ümumi sahələri bayır və ara divarları nəzərə alınmadan ölçüldüyü halda, hazırda həmin mənzillərin əvəzinə verməli olduğu mənzillərin ümumi sahələrini mövcud qaydalara zidd olaraq bayır və ara divarları, mənzilin daxilində olan sütunlar nəzərə alınmaqla hesablamaq niyyətindədir. Cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyə uyğun olaraq iddiaçıya ümumi sahəsi 107 kv.m olan, 3 otaqlı, ** nömrəli mənzilə münasibətdə faktiki kvadratına 30% əlavə edilməklə 139,1 kv.m (107+30%=139,1), ümumi sahəsi 67 kv.m olan, 2 otaqlı, * nömrəli mənzilə münasibətdə isə faktiki kvadratına 30% əlavə edilməklə 87,1 kv.m (67+30%=87,1) sahəsi olan mənzil, yəni hər iki mənzilə görə cəmi 226,2 kv.m olan mənzillər verilməli olmasına dair sübutların məhkəməyə təqdim edilməsinə baxmayaraq, məhkəmə tərəfindən heç bir əsaslandırma aparılmadan 95,3 kv.m yaşayış sahəsi olan 2 otaqlı və 116 kv.m yaşayış sahəsi olan 3 otaqlı mənzillərin, yəni hər iki mənzilə görə cəmi 211,3 kv.m sahəsi olan mənzillərin təhvil verilməli olduğu qət edilmişdir. Bu isə qeyd olunduğu kimi iddiaçıya hər iki mənzilə görə verilməli olan sahədən 14,9 kv.m az olmaqla ona 34270 manat məbləğində ziyan vurulması ilə nəticələnir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi cavabdeh tərəfindən iddiaçıya hər iki mənzilə görə cəmi 226,2 (139,1+87,1=226.2) kv.m mənzillər təhvil verməli olduğu halda bu sahəni 211,3 (95,3+116=211,3) kv.m kimi müəyyən edərkən heç bir maddi hüquq normasını tətbiq etməmiş, beləliklə qətnaməni hər hansı maddi hüquq norması ilə əsaslandırmamışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tərəflərə təklif edilmiş barışıqla əlaqədar tərəflər arasında danışıqlar aparılmış və cavabdeh tərəfindən təklif olunan mənzillərə yerində baxış keçirilmişdir. Lakin, hər dəfə cavabdeh tərəfin heç bir güzəştə getməməsi nəticəsində barışıq əldə edilməmişdir. Tərəflər arasında aparılan barışıq danışıqlarına istinad edərək iddiaçıya daha az sahəsi olan mənzillərin verilməsi qanunsuzdur. Belə ki, həmin danışıqlar barışıq əldə olunduğu təqdirdə məhkəmə mübahisəsinin uzadılmaması məqsədilə aparılmışdır.
36. Həmçinin, cavabdeh kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
37. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən Mülki Məcəllənin 404-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 77-ci maddələrinin tələbləri pozulmuşdur.
38. Belə ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ### 2020-ci il tarixli qərarı və məhkəmənin iddiaçının xeyrinə həm müqavilənin təfsir etməsi, həm də mübahisənin tez həlli üçün cavabdehin təklif etdiyi güzəştləri dərhal iddiaçının mənafeyinə uyğun olaraq iddianın qismən etirafı kimi qəbul etməsi və bunu razılıq kimi təqdim etməsi ədalətin göstəricisi deyil. Bu qərar birbaşa iddiaçının öz mülkiyyət hüquqlarından suiistifadə etməsinə şərait yaratmaqdır. Apellyasiya məhkəməsi öz qərarında nəticə etibarı ilə müqavilənin bəndlərinin iddiaçının xeyrinə təfsir etməklə qərəzli yanaşma sərgiləşmişdir. Hətta fərz edilsə belə həmin sahələr iddiaçının təhvil verdiyi mənzillərin sahəsidir, o zaman belə bu rəqəmlər mövcud hesablaşma qaydaları ilə hesablandıqda iddiaçının iddia tələbində göstərdiyi sahələr ilə yenə də ziddiyyət təşkil edir. Məhkəmə iş materiallarına əlavə edilmiş həmin binada sökülən başqa mənzillərə dair təqdim edilmiş müqavilələrdə göstərilən sahələr ilə (elə həmin müqavilənin 2-ci maddəsi - standart şərti) vətəndaşların mənzil sahələrini müqayisə etdikdə tam aydın olur ki, iddiaçının iddia etdiyi kimi həmin standart şərtdə qeyd edilən sahə təhvil verilən deyil, MTK tərəfindən gələcəkdə təqdim olunacaq mənzilin sahəsidir. Binanın bütün digər sakinləri ilə də eyni müqavilə bağlanmış, razılıq əldə olunmuş və mənzillərin vətəndaşlara təhvil verilməsi prosesi davam edir. Digər heç bir sakin ilə belə bir problem yaşanmayıb və heç kim belə bir iddia irəli sürməyib. Həmçinin, müqavilənin həmin bəndində qeyd edilən “2 otaqlı və 3 otaqlı” sözlərinin apellyasiya məhkəməsi tərəfindən elə iddiaçının təhvil verdiyi 2 otaqlı və 3 otaqlı mənzillərə aid edilməsini işin mübahisəsiz halı kimi qeyd edilməsinə də razı deyil və bununla bağlı bildirmişdir ki, binanın tikilməsi ilə bağlı layihədə dəyişkilik də baş verə bilir. 2022ci ildə vətəndaşlarla ilkin razılaşma müqaviləsi bağlanarkən yeni tikiləcək binanın ilkin layihəsi hal-hazırkı tikilmiş və vətəndaşlara təhvil verilən binanın layihəsindən fərqlidir. Sözügedən layihələr məhkəmə iş materiallarında mövcuddur. Yəni, 67 kv.m mənzil sahəsi ilkin layihədə 2 otaqlı, 107 kv.m mənzil sahəsi isə 3 otaqlı kimi qeyd olunmuşdur. Lakin, hazırda həmin sahələr müvafiq olaraq 1 otaqlı və 2 otaqlı kimi nəzərdə tutulmuşdur. Iddiaçı iddia etdiyi kimi, yəni MTKya təhvil verdiyi mənzillərin həqiqətən 67 və 107 kv.m sahəsi olması ilə bağlı mülahizələrini sübut etməlidir. Iddiaçının bu mülahizələri ilə bağlı təqdim etdiyi sübutlara baxarkən görünmüşdür ki, iddiaçı tərəfindən həmin mənzillərin çıxarışları təqdim edilmiş və bu çıxarışlarda yalnız mənzillərin rəsmi sahələri qeyd edilmişdir. Iddiaçı özü Bakı şəhər Suraxanı Rayon Məhkəməsində keçirilən məhkəmə iclasında təhvil verdiyi 2 otaqlı mənzilin əlavə tikilisinin olmadığını etiraf etmişdir ki, əlavə tikili olmadığı üçün həmin 2 otağın 52 kv.m mənzil sahəsinə 30% əlavə hesablanmaqla ümumilikdə 67 kv.m mənzil sahəsi verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Apellyasiya məhkəməsi iş üzrə sübutları, formalaşmış işgüzar adətləri və digər halları nəzərə almadan yalnız iddiaçının formal mülahizələrinə əsaslanaraq qərar qəbul etmişdir.
39. Kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılmışdır.
40. Kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilməmişdir.
Kassasiya baxışının hədləri:
41. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
42. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi tərəflərlə müvafiq olaraq iddianın təmin olunmayan və təmin olunan hissələrində mübahisələndirildiyindən, hazırkı kassasiya baxışının predmetini həmin qətnamənin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir.
Tətbiq edilən hüquq:
43. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının: 13-cü maddəsinin İ hissəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. 29-cu maddəsinin İ hissəsinə əsasən hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. 29-cu maddəsinin II hissəsinə əsasən mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. 29-cu maddəsinin IV hissəsinə əsasən heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Əmlakın tam müsadirəsinə yol verilmir. Dövlət ehtiyacları üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər. 60-cı maddəsinin İ hissəsinə əsasən hər kəsin hüquq və azadlıqlarının məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir. 129-cu maddəsinin III hissəsinə əsasən məhkəmə qərarı qanuna və sübutlara əsaslanmalıdır.
44. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin: 14.2.1-ci maddəsinə əsasən mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsasları aşağıdakılardır: qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr (əmək müqavilələri istisna olmaqla) və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər. 324.4-cü maddəsinə əsasən müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 386.1-ci maddəsinə öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. 389.1-ci maddəsinə əsasən mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır. 390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. 390.3-cü maddələrinə müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir. 390.5-ci maddəsinə əsasən müqavilə şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir, amma müvafiq şərtin məzmununun bu Məcəllədə göstərildiyi hallar istisna təşkil edir. 404.1-ci maddəsinə əsasən müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. 404.2-ci maddəsinə əsasən bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır. 419.1-ci maddəsinə əsasən müqavilələrin standart şərtlərinin formaca qeyri-adi olduğuna görə digər tərəfin nəzərdə tuta bilmədiyi müddəaları müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilmir. 419.2-ci maddəsinə əsasən müqavilənin standart şərtləri təfsir edilərkən rast gəlinən bütün qeyrimüəyyənliklər, onları özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil edilməsini təklif etmiş tərəfin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilir. 422.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur. 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 442-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. 752.1-ci maddəsinə əsasən podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. 762.2-ci maddəsinə əsasən podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır. 762.3-cü maddəsinə əsasən podratçının sifariş edilmiş podrat nəticəsini deyil, başqa podrat nəticəsini təqdim etməsi və ya podratı kəmiyyətcə yerinə yetirməməsi, əgər bunu icra əvəzinə qəbul etmək açıq-aşkar mümkün deyildirsə, qüsurlara bərabər tutulur.
45. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin: 59.1-ci maddəsinə əsasən tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir. 59.2-ci maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. 59.3-cü maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
46. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 9.1-ci maddəsinə əsasən ədalət mühakiməsi çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilir. 9.3-cü maddəsinə əsasən hakim bütün hallarda prosesin çəkişmə prinsipini təmin etməli, öz qərarını yalnız tərəflərin çəkişmə prinsipinə əsasən müzakirə etdiyi dəlillərlə, onların verdiyi izahatlarla, sənədlərlə əsaslandırmalıdır. 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2-ci maddəsinə əsasən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 417.1.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
47. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, qətnamə qəbul edilərkən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
48. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun araşdırmalar aparmış və səlahiyyətləri çərçivəsində işdə olan sübutlara hüquqi qiymət verilməklə, yekun nəticəyə gəlinmişdir (bax bənd 27-32). Məhkəmə kollegiyası həmin əsaslandırma ilə razılaşır.
49. Ilk olaraq cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri üzrə məhkəmə qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi əsaslı olaraq tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə iddiaçı tərəfindən cavabdehə təhvil verilməli mənzillərin və (və ya) cavabdeh tərəfindən inşa olunan yeni binada iddiaçıya təhvil verilməli mənzillərin sahələrində olan qeyri-müəyyənlikləri müqavilənin standart şərti kimi qiymətləndirmiş və həmin şərtləri cavabdeh MTK-nın ziyanına şərh etməklə, qeyd olunan nəticəyə gəlmişdir.
50. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bununla bağlı maddi hüquq normalarının pozulmasına yol verilməmişdir.
51. Iddiaçının kassasiya şikayəti üzrə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, apellyasiya məhkəməsi səlahiyyətləri çərçivəsində işdə olan sübutları qiymətləndirərək, iddiaçıya təhvil verilməli olan mənzillərin sahəsini müəyyən etmişdir. Iddiaçı hazırda kassasiya şikayətində həmin sahənin müqavilə şərtlərinə uyğun gəlmədiyini bildirsə də, məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, müqavilədə iddiaçının təhvil verilməli olan mənzillərin sahəsinin onun mülkiyyətində olmuş mənzillərin sahəsinin “20-30 əlavə” kimi müəyyən olunmuşdur. Apellyasiya məhkəməsinin qət etdiyi, yeni tikilən yaşayış binasında iddiaçıya təhvil veriləcək mənzillərin sahəsi isə müqavilənin göstərilən şərtlərinə uyğundur.
52. Bu səbəbdən, məhkəmə kollegiyası işin faktiki hallarına qiymət vermədən hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88-ci maddəsinin tələbləri baxımından işdə olan sübutlarla əlaqəli olaraq qiymət verməklə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
53. Sübutların mahiyyətinə qiymətin verilməsi, işin hallarının düzgün müəyyən edilməməsi ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.Ibrahimovun şikayəti üzrə ## ##### 2004cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
54. Odur ki, məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq hesab edir ki, mübahisələndirilən qətnamə qəbul edilərkən işin faktiki halları tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırılmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul edilmişdir. Kassasiya şikayətlərinin dəlilləri əsassızdır, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün qanuni əsas deyildir.
55. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416-417, 419, 421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Iddiaçı X1 və cavabdeh “xxxx” MTK tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətləri təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.