Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-19/2026 10.02.2026 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdeh "xxxx" ASC-yə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: podrat müqaviləsi, icranın qüsuruna görə pul tələbi, iddia müddəti, müddətin axımının başlanma vaxtı) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının hakimləri Abbasov Aqil Əzizağa oğlu (məruzəçi), Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu və Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh "xxxx" ASC-yə qarşı “müqaviləyə öhdəliyi üzrə pul ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)- 5133/2025 nömrəli, 26 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı kassasiya şik ayətinə 10 fevral 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. “X1” MMC və İddiaçı arasında 1 sentyabr 2007-ci il tarixli 2934 saylı mənzil sertifikatının alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır.
2. Müqaviləyə əsasən satıcı “X1” MMC Abşeron ərazisində Bakı-Sumqayıt yolunun 7-ci kilometrində inşa edilən yaşayış kompleksində 29 saylı binanın 2 otaqdan ibarət ümumi yaşayış sahəsi 69.50 kv.metr olan 6 saylı mənzilə hüququ təsdiq edən 1 sentyabr 2007-ci il buraxılış tarixli, dövlət qeydiyyatına alınmış qeydiyyat № 0815-12 olan qiymətli kağız hesab olunan AMS № 002103 saylı mənzil sertifikatını alıcı İddiaçı satmağı, alıcı isə bu müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş qaydada aldığı mənzil sertifikatının dəyərini tam ödəməyi öhdəsin ə götürmüşdür. 3. “Akkord” Şirkətlər Qrupu xx.xx.2009-cu il tarixli akt ilə Abşeron rayonu, Xırdalan qəsəbəsi, ünvan 1 ünvanda inşa etdiyi mənzili alıcı İddiaçı təhvil vermişdir. 4. ünvan 1, “ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 58 kv/metr olan mənzil (bundan sonra “mübahisəli mənzil”) xx.xx.2021-ci il tarixdən İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı (bundan sonra “iddiaçı”) iddia ərizəsi (tələbin həcminin artırılması barədə ərizə) ilə Nərimanov Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, aldadılma nəticəsində tərəfindən 11.50 kv.m üçün artıq ödənilmiş vəsaitin dəyəri olan cəmi 9591,51 manatın indeksasiya olunaraq 18511.61 manat dəyərində hesablanması və dövlət rüsumu qismində ö dənilmiş 145,54 manat məbləğində pulun cavabdeh "xxxx" ASC-dən (bundan sonra “cavabdeh”) tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, “X1” MMC (cavabdehin əvvəlki adı) ilə iddiaçı arasında 1 sentyabr 2007-ci il tarixdə №2934 saylı mənzil sertifikatının alqı-satqı Müqaviləsi imzalanmışdır. Müqavilənin 1.1-ci bəndinin tələblərinə uyğun olaraq MMC iddiaçıya Abşeron rayon ərazisində Bakı-Sumqayıt yolunun 7-ci kilometrində inşa edilən yaşayış kompleksində mübahisəli mənzilə hüququ təsdiq edən mənzil sertifikatını satlb. İddiaçı öz üzərinə düşən öhdəlikləri tam icra edərək MMC qarşısında olan ödənişlərini tam icra etmiş və qeyd edilən mənzil sertifikatı üzrə mübahisəli mənzilə xx.xx.2021-ci il tarixdə çıxarış və texniki pa sport almışdır. Belə ki, iddiaçı müqavilə öhdəliyi üzrə 69.5 kv.metr olan mənzilin, hər kv.metri üçün 834.04 manat ödəniş edərək, cəmi 57966.10 manat pul ödəyərək, qiymətli kağız hesab olunan AMS№ 00210 saylı mənzil sertifikatını satın almışdır. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidmətindən 22 iyun 2023-cü il tarixdə mübahisəli mənzilə dair alınmış Çıxarış və Texniki Pasport sənədlərində mənzilin ümumi sahəsi ümumi sahəsi 58 kv metr qeyd olunmuşdur. Həmin an iddiaçıya bəlli olmuşdur ki, MMC-ya səhvən və ya digər səbəblərdən, ümumi sahəsi 58 kv.metr olan mənzili, 69.50 kv.metr kimi təqdim etmiş və əsassız olaraq iddiaçını aldadaraq mövcud olmayan sahəyə dair əlavə vəsait almaqla, iddiaçıya 9591.51 manat məbləğdə maddi zərər vurmuşdur.
7. Cavabdeh xx.xx.2025-ci il tarixdə elektron kabinet vasi təsilə iddia ərizəsinə etiraz təqdim etmişdir. Etiraz belə əsaslandırlıb ki, hazırda qüvvədə olan Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi (29 iyun 2012-ci il) və Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi (30 iyun 2009-cu il) qeyd olunan bina tikildikdən və mənzil satıldıqdan sonra qəbul edilmişdir. Cavabdeh binaları tikərkən onların layihəsini Bakı şəhəri İcra Hakimiyyətinin Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi ilə razılaşdırmış, Layihədə mənzillərin sahələri o dövrdəki ölçmə qaydaları əsasında hesablanaraq müəyyən edilmiş, bina layihəyə uyğun tikilərək müvafiq dövlət qurumları tərəfindən qəbul edilmiş və istismarına icazə verilmişdir. Mənzil 2007-ci ildə satılmış, 13 avqust 2009-cu il tarixdə təhvil-təslim aktı ilə iddiaçıya təhvil verilmişdir. İddiaçı təhvil-təslim akt ında binanın və mənzilin inşa olunmasına dair heç bir pretenziyasının olmadığını imzası ilə təsdiq etmişdir. Cavabdeh mənzilləri satarkən alqı-satqı müqavilələrində mənzillərin sahəsini layihədə qeyd olunan sahələrə uyğun göstərmişdir. İddiaçıya satılmış mənzilin ölçüsü də alqı-satqı müqaviləsində layihədə qeyd olunan ölçüyə uyğun olraq 69,50 kv.metr göstərilmişdir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 29 iyun 2012-ci il tarixli 392-İVQ nömrəli fərmanı ilə təsdiq olunmuş Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin təsdiq edilməsi, qüvvəyə minməsi və bununla bağlı hüquqi tənzimləmə haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunun 6-cı bəndinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək qüvvədə olan ərazi planlaşdırılması sənədləri həmi n sənədlərdə müəyyən edilmiş müddətdə qüvvəsini saxlayır. Qeyd olunan Qanunun 7-ci bəndinə əsasən Məcəllə qüvvəyə minənədək hazırlanmış və ya hazırlanmaqda olan, lakin təsdiq edilməmiş ərazi planlaşdırılması sənədlərinə Məcəllənin müddəaları şamil olunmur. Həmin Qanunun 9-cu bəndinə əsasən Məcəllə qüvvəyə minənədək verilmiş tikinti icazələri Məcəllənin qüvvəyə mindiyi gündən 3 il müddətinə qüvvədədir. Hamıya məlumdur ki, mənzillərin sahələrinin ölçülməsi müxtəlif dövrlərdə fərqli olmuşdur. Hazırda mənzillərin sahələri Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları əsasında müəyyən edilir. Cavabdeh mənzilləri həmin qaydalar qüvvəyə minməmişd ən əvvəl satmışdır. Bu səbəbdən də cavabdehin satdığı mənzillərin müqavilələrdə göstərilən ölçüləri dövlət reyestrindən çıxarışlardakı ölçülərlə uyğun gəlmir. Cavabdeh heç bir alıcını aldatmamış, müqavilə əsasında mənzillər satılmış, mənzillərin sahəsi də layihədə qeyd olunan sahələrə uyğun göstərilmişdir. Mülki Məcəllənin 6.2-ci bəndinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər. Cavabdehlə iddiaçı da öz aralarında qanunvericiliyin tələblərinə uyğun müqavilə bağlamışlar. Ekpertiza rəyində də (sual 1) mənzilin ümumi sahəsinin müqaviləyə uyğun o laraq 69.50 kv.metr olduğu təsdiq edilir.
8. Cavabdeh həmçinin iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə təqdim edərək bildirmişdir iddiaçı iddia müddətini ötürməklə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddiaçı mübahisəli mənzili cavabdehdən 01 sentyabr 2007-ci il tarixli müqavilə əsasında satın almışdır. Mənzil iddiaçıya 13 avqust 2009-cu il tarixdə təhvil-təslim aktı ilə təhvil verilmişdir. İddiaçı təhvil-təslim aktında binanın və mənzilin inşa olunmasına dair heç bir pretenziyasının olmadığını imzası ilə təsdiq etmişdir. İddiaçı mənzili təhvil aldıqdan sonra təmir etmiş, ötən bu müddət ərzində orada yaşamış və mənzilin sahəsi ilə bağlı cavabdehə qarşı heç vaxt hər hansı pretenziyası olmamışdır. Mənzilin alınmasından 17 ildən artıq müddət keçdikdən sonra iddiaçı əsassız iddialarla məhkəməyə müraciət etmişdir. Buna görə də iddia müddəti tətbiq edilməklə iddiadan imtina barəsində qərar çıxarılmalıdır.
9. Birinci instansiya məhkəməsi mübahisəli mənzilin sahəsinin və qiymət fərqinin müəyyən edilməsi məqsədilə kompleks mühəndis-texniki və əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin etmişdir.
10. Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 03 aprel 2025-ci il tarixli 9/7098 saylı, 10/6802 saylı rəyinə əsasən mübahisəli mənzilin ümumi tikinti sahəsinin, yaşayış otaqlarının, köməkçi otaqların (sanitar qovşağın, mətbəxin, dəhlizin, eləcə də balkon, lociya, terras və şüşəbəndin bütün sahəsi azaldılma əmsalına vurulmadan) qonşu divarlar, ara divarlar, sütunaltı sahələr də nəzərə alınmaqla müqaviləyə uyğun olaraq 69,5 m2-dir. Mənzil sertifikatının alqı-satqı müqaviləsinə əs asən mənzilin sahəsi 69,5 m2 qeyd olunmuşdur. Lakin Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydalarının 3-cü bəndinin (3.2 və 3.8) tələblərinə əsasən mənzilin ümumi sahəsi azalma əmsalları tətbiq olunmaqla 58 m2 (fərq 11,5 m2) təşkil edir. Odur ki, normalar və azaltma əmsalları tətbiq olunmaqla müəyyən edilən 58 m2 sahə mənzil sertifikatının alqı-satqı müqaviləsinə uyğun deyil.
11. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-242/2025 nömrəli, 18 iyul 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilməmiş, ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçının özünə aid edilməsi, ekspertiza tədqiqatının dəyərini təşkil edən 100 (yüz) manatın iddiaçıdan alınaraq Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyini Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir. (hakim Səbinə Nuriyeva)
12. Birinci instansiya məhkəməsi müəyyən etmişdir ki, iddiaçı və cavabdeh arasında bağlanmış 1 sentyabr 2007-ci il tarixli 2934 saylı müqaviləyə əsasən cavabdeh Abşeron ərazisində Bakı-Sumqayıt yolunun 7-ci kilometrində inşa edilən yaşayış kompleksində 29 saylı binanın 2 otaqdan ibarət ümumi yaşayış sahəsi 69.50 kv.metr olan 6 saylı mənzilini iddiaçıya verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Qeyd olunan mənzil iddiaçının mülkiyyətinə verilmiş və mənzilə dair Dövlət reyestrindən çıxarışda və mənzilin texniki pasportunda mənzilin ümumi sahəsinin 58 kvadrat metr ol ması qeyd edilmişdir. Hazırda mübahisələndirilən hal cavabdeh tərəfindən iddiaçının mülkiyyətinə verilmiş mənzilin sahəsinin müqavilə şərtlərinə uyğun olub-olmamasıdır.
13. Tərəflər arasındakı mövcud hüquq münasibətlərinin xarakteri ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, bu münasibətlər onlar arasında bağlanmış 1 sentyabr 2007-ci il tarixli 2934 saylı müqavilə əsasında yaranmışdır. Müqavilə “alqı-satqı müqaviləsi” adlansa da, mahiyyəti üzrə onlar arasında podrat müqaviləsindən irəli gələn münasibətlər yaranmışdır. Buna görə də hazırki iddia tələbinin qanuni əsasını podrat hüquq münasibətlərini tənzimləyən mülki qanunvericilik normaları təşkil edir.
14. İddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış müqavilədə həmin mənzilin ümumi sahəsi 69,5 kv.metr təşkil etsə də, daşınmaz əmla kın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışda iddiaçının mülkiyyətinə verilmiş mənzilin ümumi sahəsi 58 kv.metr qeyd olunmuşdur. Göstərilən xüsusatlarla təsdiq olunur ki, iddiaçı hazırkı iddianı irəli sürmək üçün subyektiv hüquqa malik olmuşdur.
15. Bununla belə, mülki dövriyyənin sabitliyinin qorunması məqsədilə qanunvericiliyə iddia müddətinə dair maddi hüquq normaları daxil edilmişdir. İddia müddəti institutu şəxsin hüququnun pozulduğunu bilməsindən xeyli müddət keçdikdən sonra onun müdafiəsi üçün məhkəməyə müraciət etdikdə, qarşı tərəfə mübahisənin mahiyyəti üzrə baxılmamasını tələb etmək imkanı verir. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə araşdırması zamanı iddia müddətinin tətbiqi barədə yazılı ərizə təqdim edərək, iddia müddətini tətbiq etməklə iddiaçının tələbinin təmin edilməməsi barədə qət namə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
16. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, şəxsin pozulmuş hüquqlarının müdafiəsi ilə əlaqədar tələb irəli sürməsi üçün iddia müddətinin başlanmasının düzgün müəyyənləşdirilməsi onun məhkəmə müdafiəsi hüququnun səmərəli həyata keçirilməsi və pozulmuş hüquqlarının bərpa edilməsi baxımından mühüm əhəmiyyət kəsb edir. İddia müddətinin axımının başlanğıcı bir tərəfdən subyektiv hüququn pozulduğu obyektiv anla, digər tərəfdən isə səlahiyyətli şəxsin öz hüquqlarının pozulduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu subyektiv anla əlaqəlidir. Bu iki müxtəlif halın mövcudluğu, habelə onların heç də hər zaman üst-üstə düşməməsi iddia müddətinin başlanğıcının təyin olunmasına təsir göstərən mühüm amildir. Bu mənada hüquqları pozulmuş şəxsin öz hüquqlarının bərpasını tələb etmək hüququnun vaxtında həyata keçirilməsinə zəmin yaradan iddia müddətinin axımının başlanğıcının müəyyən edilməsi xüsusi əhəmiyyət kəsb edir. İddia müddətinin tətbiqinə dair gəlinən hansı müddətin tətbiq edilməli olmasına dair isə qeyd edilməlidir ki, hazırkı iddia tələbinin qanuni əsasını podrat hüquq münasibətlərini tənzimləyən mülki qanunvericilik normaları təşkil edir, tərəflər arasında podrat müqaviləsindən irəli gələn münasibətlər yaranmışdır. Mülki Məcəllənin 776.1-ci maddəsində podrat müqaviləsi üzrə icranın qüsurları barədə tələblər üzrə xüsusi iddia müddətləri nəzərdə tutulmuşdur. Həmin maddənin dispozisiyası podrat müqaviləsi üzrə sifarişçinin icranın qüsuru barəsində tələblərinin iddia müddətinin axımını işin qəbul edildiyi günlə əlaqələndirmişdir. Bu baxımdan mübahis əli sahə binanın tərkib hissəsi olan mənzillə bağlıdır və belə olan halda bu qəbildən olan iddialar həll edilərkən və cavabdeh tərəfindən iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə verilərkən istinad olunan normada nəzərdə tutulmuş binaya münasibətdə icranın qüsuru barədə müəyyən olunmuş 5 illik müddət tətbiq edilir.
17. Birinci instansiya məhkəməsi həmçinin onu da qeyd etmişdir ki, iddiaçının dəlili – iddia müddətinin onun mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq, müvafiq çıxarışın və texniki pasportun verildiyi xx.xx.2021-ci il tarixindən hesablanmalı olmasıdır ki, bu, yuxarıda qeyd olunduğu kimi, Mülki Məcəllənin 776.1-ci maddəsinin tələblərinə ziddir. Mübahisə predmeti olan mənzil çoxmənzilli binada yerləşən yaşayış sahəsidir. Bu baxımdan bu qəbildən olan iddialar həll edilərkən və cavabdeh tərəfindən iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə verilərkən istinad olunan normada nəzərdə tutulmuş binaya münasibətdə icranın qüsuru barədə müəyyən olunmuş 5 illik müddət tətbiq edilir. Hazırki iddia cavabdeh tərəfindən mənzilin təhvil verilməsindən 15 ilə yaxın müddət keçdikdən sonra, 11 iyun 2024-cü il tarixdə qaldırmışdır. Mənzil xx.xx.2009-cu il tarixdə iddiaçıya təhvil verilmiş və iddiaçı 2010-cu ildə həmin mənzilə köçmüşdür (iddiaçının nümayəndəsinin izahatı). Bununla belə iddiaçı 15 ilə yaxın müddət ərzində cavabdehə heç bir irad və ya tələb bildirmədiyi halda göstərilən uzun müddət sonra cavabdehin öz öhdəliklərini lazımınca yerinə yetirmədiyinə, ona zərər vurduğuna istinad etmişdir.
18. Göründüyü kimi iş materiallarında olan müqavilə və ak t iddiaçının həmin mənzili təhvil aldığını, iddiaçının nümayəndəsinin izahatı isə iddiaçının həmin mənzilə 2010-cu ildə köçdüyünü sübut edir. Halbuki, mülki qanunvericiliyin tələblərinə əsasən, bu tələb mənzil təhvil alındıqdan sonra 5 il ərzində irəli sürülməli idi. Həmin müddətin keçməsi isə cavabdeh yazılı ərizə təqdim etdiyi halda iddiaçının pozulmuş hüquqlarının məhkəmə qaydasında müdafiə imkanının itirilməsinə səbəb olur.
19. Qeyd olunanlara əsasən, birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, heç bir üzrlü səbəb olmadan qanunvericiliklə müəyyən edilmiş müddət ötürülmüşdür və bu isə iddia tələbinin təmin edilməməsi üçün əsasdır.
20. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 374.1, 375.1, 375.2, 385.1, 386.1, 752.1, 753.1, 762.1, 766, 776.1-ci, Azərbaycan Respu blikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.2-ci və Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2-ci maddələri ilə əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
21. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv, iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
22. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-5133/2025 nömrəli mülki iş üzrə 26 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 18 iyul 2025-ci il tarixli 2(005)-242/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. (hakimlər Namiq Cəfərov (sədrlik edən və məruzəçi), İkram Şirinov, Elşən Kazımov)
23. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, Mülki Məcəllənin 398.1-ci maddəsinə görə, müqavilənin ic rası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir. Əgər tərəflər müqavilə azadlığına əsaslanaraq müqavilədə belə şərti razılaşdırsayıdılar ki, mənzilin qiyməti hesablanarkən bütün tikintialtı sahə, yəni bayır və ara divarlarının, arakəsmələrin, dəhliz və eyvanların sahəsi, şaxtalar, habelə yardımçı sahə nəzərə alınır, bu halda hesab olunardı ki, cavabdeh razılaşdırılmış qiymətə uyğun sahəni (69,5 kv.m) iddiaçıya təhvil verib. Lakin müqavilədə belə şərt razılaşdırılmayıb, müqavilədə mənzilin qiyməti ümumi sahəyə görə hesablanıb, ümumi sahənin isə 69,5 kv.m deyil, 58 kv.m olduğu müəyyən edilir.
24. Apellyasiya instansiya məhkəməsi qeyd edib ki, mənzilin sahəsinin müqavilədə göstərilən sahədən az olması əşyanın (mənzilin) qüsuru sayılır. Alqı-satqı zamanı “qüsurlu əşya v ermə” deyildikdə alqı-satqı müqaviləsinin predmetinin müqaviləyə uyğun gəlməməsi başa düşülür. Müqavilədə mənzilin ümumi sahəsinin 69,5 kv.m olduğu qeyd edilsə də, cavabdeh iddiaçıya qüsurlu - 11,5 kv.m əskik sahəsi olan mənzil verib. Lakin iddiaçı hazırkı tələbi irəli sürmək üçün müddəti ötürüb. Belə ki, Mülki Məcəllənin 589.2-ci maddəsinə görə, əgər əşya üçün qarantiya və ya yararlılıq müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, alıcı əşyanın qüsurları ilə bağlı tələbləri həmin əşyanın alıcıya verildiyi gündən 2 il ərzində və ya alqı-satqı müqaviləsi ilə nəzərdə tutulmuş daha uzun müddətdə irəli sürə bilər. Göründüyü kimi, 2 illik müddətin axımı əşyanın verildiyi gündən başlayır. Təhvil-təslim aktına görə, mənzil xx.xx.2009-cu il tarixdə iddiaçıya təhvil verilib. İddia isə xx.xx.2024-cü il tarixdə verilib. Bununla da iddiaçı hazırkı tələbin irəli sürülməsi üçün müəyyən olunmuş müddəti ötürüb.
25. Apellyasiya instansiya məhkəməsi onu da vurğulayıb ki, hətta müddətin axımı reyestr çıxarışının verildiyi tarixdən, yəni xx.xx.2021-ci il tarixdən hesablandıqda da 2 illik müddət keçib. Reyestr çıxarışında mənzilin ümumi sahəsinin 58 kv.m olduğu qeyd edilib, iddiaçı çıxarışı almaqla bunu bilib, lakin iddia ərizəsini həmin tarixdən 2 il 11 ay 14 gün sonra verib.
26. Apellyasiya instansiya məhkəməsi belə qənaətə gəlib ki, cavabdeh iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə verdiyindən birinci instansiya məhkəməsi iddianı təmin etməməklə düzgün nəticəyə gəlib, qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas yoxdur. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
27. İdd iaçı kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv, iddianın təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
28. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış müqaviləyə əsasən iddiaçıya ümumi sahəsi 69,5 kv.m olan mənzil satılmış, mənzilin qiyməti də məhz bu göstərici əsasında hesablanmışdır. Lakin mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı zamanı iddiaçıya verilmiş çıxarışda mənzilin sahəsi 58 kv.m göstərilmişdir. Beləliklə, 11,5 kv.m sahə iddiaçıya faktiki olaraq verilməmiş, lakin həmin sahəyə görə ödəniş alınmışdır. Bu hal məhkəmə ekspertizası ilə tam sübuta yetirilmişdir. Ekspertiza rəyi açıq şəkildə göstərir ki, müqavilədəki sahə göstəricisi ilə hüquqi cəhətdən tanınan sahə göstəricisi arasında c iddi fərq mövcuddur və bu fərq təsadüfi deyil, məhz cavabdeh tərəfindən seçilmiş hesablama metodikasının nəticəsidir. Bununla cavabdeh iddiaçını müqavilə bağlanarkən yanlış iqtisadi qərar verməyə sövq etmişdir. Bu hüquqi vəziyyət klassik anlamda müqavilə öhdəliyinin natamam icrası, qiymətin əsassız şişirdilməsi və nəticə etibarilə əsassız varlanma halıdır. Apellyasiya məhkəməsi isə bu açıq hüquqi konstruksiyanı görməməzliyə vuraraq mübahisəni süni şəkildə “qüsurlu əşya” kateqoriyasına salmışdır. Bu, sadəcə hüquqi səhv deyil, iddiaçının müdafiə vasitələrini süni şəkildə məhdudlaşdırmaq üçün aparılan hüquqi manipulyasiyadır.
29. Apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi hüquqi baxımdan yalnız əsassız deyil, eyni zamanda təhlükəli presedent yaradır: bu presedentə görə, satıcı müqavilədə daşınmaz əml akın sahəsini artıq göstərib buna uyğun ödəniş ala bilər, lakin sonradan dövlət qeydiyyatı zamanı sahə azaldıqda bu fərq üçün heç bir hüquqi məsuliyyət daşımaya bilər. Bu yanaşma mülki dövriyyənin əsaslarını sarsıdır və hüquqi sabitlik prinsipini faktiki olaraq ləğv edir. İddia müddəti məsələsində apellyasiya məhkəməsinin mövqeyi isə ayrıca olaraq məhkəmə formalizminin ekstremal nümunəsidir. Məhkəmə iddia müddətinin başlanğıcı kimi alternativ tarixlər göstərir – 2009 və ya 2021-ci il – lakin bu tarixlərin hansının hüquqi baxımdan əsaslı olduğunu izah etmir. Bu, məhkəmənin özü-özlüyündə hüquqi müəyyənlik prinsipini pozduğunu göstərir. Əslində isə məqsəd aydındır: hansı tarix iddianın rəddinə imkan verirsə, o tarix seçilir. Halbuki iddiaçı üçün hüququn pozuntusu yalnız mülkiyyət hüququnun dö vlət qeydiyyatı zamanı, yəni çıxarış təqdim edildikdə hüquqi məzmun kəsb etmişdir. Ondan əvvəl iddiaçı müqavilədə göstərilən sahənin hüquqi baxımdan tanınmayacağını bilməli deyildi və bilməsi də mümkün deyildi. Bu həqiqəti nəzərə almamaq iddia müddətini hüququn qorunması alətindən onun məhv edilməsi alətinə çevirməkdir.
30. Apellyasiya məhkəməsi sübutların qiymətləndirilməsi ilə bağlı prosessual öhdəliyini də yerinə yetirməmişdir. Ekspertiza rəyi işin taleyini həll edən əsas sübut olduğu halda, məhkəmə onu formal olaraq qeyd etmiş, lakin hüquqi nəticə çıxarmamışdır. Sübutu qəbul edib onu hüquqi nəticəsiz qoymaq məhkəmə baxışının imitasiya edilməsidir və MPM-nin sübutların hərtərəfli və obyektiv araşdırılması prinsipinin kobud pozuntusudur. Qətnamənin əsaslandırma hissəsi faktiki olaraq m övcud deyil. Məhkəmə iddiaçının arqumentlərinə cavab vermir, alternativ hüquqi əsasları(müqavilə pozuntusu, qiymətin azaldılması, əsassız varlanma) niyə rədd etdiyini izah etmir. Bu isə Konstitusiyanın 60-cı maddəsi ilə təmin edilən məhkəmə müdafiəsi hüququnun formal icra ilə əvəz edilməsi deməkdir.
31. Hazırkı mübahisədə söhbət hər hansı gizli texniki qüsurdan getmir. Mübahisənin əsasında daşınmaz əmlak alqı-satqısının ən fundamental elementi olan sahə göstəricisinin düzgün təqdim edilməməsi dayanır. Sahə daşınmaz əmlakın dəyərini müəyyən edən əsas meyardır və onun az göstərilməsi və ya az verilməsi müqavilənin mahiyyətinə birbaşa toxunur. Apellyasiya məhkəməsinin bu vəziyyəti “qüsur” adı altında sadələşdirməsi hüquqi təhlil deyil, məsuliyyətdən yayınma mexanizmidir. b) Kassasiya şikayəti nə qarşı etirazın dəlilləri
32. Kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 374.1 Əgər müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, iddia müddətləri və onların hesablanması qaydası bu Məcəllə ilə müəyyənləşdirilir. Maddə 375.1 Hüququn müdafiəsi haqqında tələb iddia müddətinin keçməsindən asılı olmayaraq məhkəmə tərəfindən baxılmağa qəbul edilir. Maddə 375.2 Məhkəmə tərəfindən iddia müddəti yalnız mübahisə tərəfinin məhkəmə qərarı çıxarılanadək verdiyi ərizə əsasında tətbiq edilir. Mübahisə tərəfinin tətbiq edilməsi barədə ərizə verdiyi iddia müddətinin keçməsi məhkəmənin iddiadan imtina barəsində qərar çıxarması üçün əsasdır Maddə 752.1 Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etm əyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. Maddə 762.1 Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun. Maddə 776.1 Sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
33. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir
34. Kassasiya şikayətində iddiaçı apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsini tam mübahisələndirib. Bu baxımdan, qətnamə tam yoxlanılır.
35. Məhkəmə kollegiyası hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etmədiyindən hazırki şikayət ə yazılı icraat qaydasında baxılmasını qərara almışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
36. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
37. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddia tələbi və apellyasiya şikayəti üzrə qanuni nəticəyə gəlmişdir.
38. İddia tələbi cavabdeh tərəfindən inşa edilən binada iddiaçıya təhvil verilmiş mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən az olması və bu səbəbd ən artıq ödənilmiş pulun geri qaytarılması barədədir.
39. Müəyyən edilib ki, müqavilədə nəzərdə tutulan mənzil təhvil-təslim aktına görə xx.xx.2009-cu il tarixdə iddiaçıya təhvil verilib, hazırkı iddia isə məhkəməyə xx.xx.2024-cü il tarixdə verilib.
40. Mülki Məcəllənin 773-cü maddəsinə görə əgər sifarişçi məmulatın qüsurlu olduğunu bilə-bilə pretenziya irəli sürmədən onu qəbul edirsə, bu qüsurlarla bağlı tələb hüququ əmələ gəlmir
41. Mülki Məcəllənin 776.1-ci maddəsinə görə isə sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər.
42. Göründüyü kimi, podrat münasibətlərində sifarişçinin (hazırki işin halları baxımından iddiaçı “sifarişçi” qismindədir) tələb hüququnun hansı halda istisna edilməsi və bunun la bağlı iddia müddəti ilə bağlı məsələlər qanunvericilikdə dəqiq müəyyən edilib.
43. Qeyd edildiyi kimi cavabdeh iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə vermiş və ərizəsini də onunla əsaslandırmışdır ki, mübahisəli mənzil təhvil-təslim aktı ilə iddiaçıya xx.xx.2009-cu il tarixdə təhvil verilmiş və iddiaçının nümayəndəsinin izahatı ilə iddiaçının 2010-cu ildə həmin mənzilə köçərək yaşaması müəyyən edilmişdir.
44. İddiaçı mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən daha az olması barədə məlumatlı olmasını daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışı aldığı vaxtdan, yəni xx.xx.2021-cü il tarixdən bildiyini demişdir.
45. O da nəzərə alınmalıdır ki, Mülki Məcəllənin 776.1-ci maddəsi iddia müddətinin axımını sifarişçinin hüququnun pozulmasını bilməsi və ya bilə bilməsi anı ilə deyil, faktiki zam anla, yəni işin qəbul edildiyi günlə əlaqələndirmişdir. Başqa sözlə, həmin maddənin dispozisiyası podrat müqaviləsi üzrə sifarişçinin icranın qüsuru barəsində tələbləri üçün iddia müddətinin axımını işin qəbul edildiyi günlə şərtəndirmişdir.
46. Bu baxımdan, iddia müddətinin axımının qanunda nəzərdə tutulmuş qaydada işin qəbul edildiyi gündən hesablanmalı olması barədə işə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələrin gəldiyi nəticə əsaslı və qanuni olmuşdur.
47. Kassasiya şikayətinin dəlillərinə gəldikdə, bu dəlillər əsasən mənzilin Çıxarışda göstərilən sahəsinin müqavilədə göstərilən sahəyə ilə uyğunsuzluq təşkil etməsi və bu halın ekspertiza rəyi ilə təsdiq edilməsinə baxmayaraq iddianın düzgün olmayaraq rədd edilməsi ilə bağlıdır.
48. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, məhkəmələr iddiaçı ilə cavabd eh arasında bağlanmış müqavilədə mənzilin ümumi sahəsinin 69,5 kv.metr qeyd edilməsinə baxmayaraq, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışda iddiaçının mülkiyyətinə verilmiş mənzilin ümumi sahəsinin 58 kv.metr olmasını işin mübahisəsiz halı kimi müəyyən ediblər. Lakin işdən görünür ki, iddia tələbi hər hansı başqa əsasla deyil, iddia müddətinin keçməsi və bu barədə cavabdehin müvafiq ərizə verməsi əsası ilə təmin edilməmişdir.
49. Başqa sözlə, kassatorun mənzil sahəsinin fərqli olması ilə bağlı dəlili iddianın rədd edilməsi əsasları ilə uyğunluq təşkil etmir.
50. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iddia müddətinin başlanğıcı kimi alternativ tarixlər – 2009 və ya 2021-ci il – göstərməsi, lakin bu tarixlərin hansının hüquqi baxımdan əsaslı olduğunu izah etməməsi, bununla d a məhkəmənin özü-özlüyündə hüquqi müəyyənlik prinsipini pozması barədə kassasiya şikayətinin dəlili də əsaslı deyil.
51. Belə ki, işdən görünür ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddia müddətinin 2009-cu ildən hesablanmalı olması ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmış, üstəlik, müddətin reyestr çıxarışından hesablanmalı olması barədə iddiaçının dəlillərinə qiymət verərək, hətta alqı-satqı qaydaları tətbiq edildiyi halda belə, müddətin axımının reyestr çıxarışının verildiyi tarixdən, yəni xx.xx.2021-ci il tarixdən hesablandıqda da 2 illik müddətin keçdiyini göstərmişdir.
52. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
53. Yuxarı da göstərilənləri və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-5133/2025 nömrəli, 26 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.