Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-239/2026 02.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər:sahibliyin müdafiəsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər:
2. ##.##.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi ilə, cavabdeh Cavabdeh R qəsəbəsi, Y küçəsində yerləşən 2 otaqlı təmirsiz evi 12.500 manat ödənişi qəbul edərək iddiaçı İddiaçı satmış və sahibliyinə vermişdir.
3. Sözügedən evin kommunal xidmət müqavilələri iddiaçının adınadır.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. Iddiaçı məhkəməyə müraciət edərək, mübahisəli evə köçürülməsi və cavabdehin qanunsuz müdaxiləsinə son qoyulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
5. Iddia ərizəsi belə əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı 2018-ci ilin dekabr ayında mübahisəli evi vasitəçi ilə 12500 manat pul verərək cavabdehdən almışdır. Evin mülkiyyət sənədi olmadığından şahidlərin iştirakı ilə aralarında müqavilə bağlanmış, cavabdeh pulu alandan sonra evi boş vəziyyətdə açarları ilə birlikdə ona təhvil vermişdir. Bundan sonra iddiaçı evin planını tərtib etdirmişdir. Bələdiyyə vergilərini özü ödəyir. Habelə, evin bütün kommunal xidmət müqavilələri də onun adınadır. Bu ilin sentyabr ayında cavabdeh evin kilidi özbaşına olaraq dəyişdirmiş, açarları isə ona verməmişdir. Bu hərəkətlə cavabdeh qanunsuz olaraq onun əmlak hüquqlarını pozmuşdur.
6. R Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-***/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir (hakim: N.Cəfərli).
7. Məhkəmə mövqeyini Mülki Məcəllənin 157.4, 158, 180.1, 180.2-ci maddələrinə istinad edərək belə əsaslandırmışdır ki, cavabdehin əmlaka mülkiyyət hüququ olmasa da, həmin əmlakın tikintisinə sərf olunan pul vəsaitinə mülkiyyət hüququ olmuşdur. Cavabdeh isə sonradan evin alqı-satqısına görə ödənilmiş pulun az olduğu qənaətinə gələrək özü evə daxil olmuş və iddiaçının evə daxil olmasına mane olmuşdur.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
8. Cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayəti vermiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək iddia tələbinin rədd olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
9. Cavabdeh apellyasiya şikayətini belə əsaslandırmışdır ki, o məhkəmənin gəldiyi mövqe ilə razı deyil. O, oğlunu həbsdən qurtarmaq üçün 3 otaqlı evimi Xə satmışdır. X onu aldadaraq evi almışdır. Evi 45000 manata satışa qoymuşdur. Amma məcbur qalıb 12.000 manata Xə satmışdır. Ev Sənaye texnikomunun yanında yerləşdiyi üçün qiyməti baha idi. Sonra o, oğluna telefonla məlumat verib ki, ev 12000 manata satıb ki, onu həbsdən çıxarsın. Oğlu çox əsəbləşib ki, 3 otaqlı evi çox ucuz satıb. Sonra oğlu öz vəkili Məhəmmədə zəng edərək bildirib ki, evi satdığı adama desin ki evi satmır, pulu geri qaytarsın. X bildirmişdir ki, evi qardaşı usta olduğu üçün divarlarını və yerini boyamışdır. X evi təmir edib 20000 manata satmaq istəyirdi. X hamıdan ucuz ev alıb təmir edib satırdı. X evdən onun manqalını aparıb. Xə bildirib ki, manqalı alıb ona versin. Evdə bəzi əşyalarını X oğurlayıbdır. X evə görə ona az pul verib, onu aldadıb. Nəticədə o, insult keçirmişdir. Xdən pulunu istəyəndə X ona daş atıb, onu söyüb. Evin damı sökülüb, divarların kağızları qopub. Yağış yağanda evin içinə su tökülür. Baseynanı tərpədib, evinə yağış yağır, Deyir ki, o müharibədə iştirak etmişdir, lakin bunun onun evinə aidiyyatı yoxdur. Gizlin şəkildə gedib qazı, işığı, suyu öz adına keçirmişdi. Onun ixtiyarı yoxdur bunu etməyə. O, evin sahibidir, X ondan razılıq almayıb.. O, boş kağıza imza etmişdir. Onu notariusa aparmayıblar, iddiaçının ad, soyadını bilməyib, onu aldadıb, neçə vaxtdır onu gözləyir ki, gəlsin pulunu götürsün, lakin iddiaçı gəlmir. Onun evi bahadır, lakin iddiaçı onu aldadıb ucuz qiymətə satıbdır. Orada onun oğlu yaşayacaq. Lakin məhkəmə onun izahatına məhəl qoymadan qanunsuz qətnamə qəbul edib. Məhkəmənin qətnaməsindən razı deyildir, hesab edir ki, məhkəməsinin qətnaməsi qanunsuzdur
10. Iddiaçı apellyasiya şikayətinə etiraz təqdim edərək, cavabdehin apellyasiya şikayətində arqument kimi göstərdiyi və əsassız adlandırdığı hallarla bağlı qeyd etmişdir ki, 2018-ci ilin dekabr ayında Bakı şəhəri, R rayonu, R qəsəbəsi, F.(keçmiş Y.) küçəsində yerləşən 78 kv.m torpaq sahəsində tikilmiş ümumi sahəsi 62 kv olan iki otaqlı təmirsiz evi makler vasitəsi ilə 12.500 manata Cavabdeh almışdır. Evin sənədi olmadığından ##.##.2018-ci il tarixdə şahidlərin və cavabdehin bacısı oğlunun iştirakı ilə aralarında müqavilə bağlanmış və 12500 manatı Cavabdeh vermişdir. Cavabdeh pulu alandan sonra evi boş vəziyyətdə açarları ilə birlikdə ona təqdim etmişdir. Evin kommunal şəraiti (qazı, işığı suyu) olmayıbdır. Ev təmirsiz, yaşayış üçün yararsız, bərbad vəziyyətdə olubdur. Evi aldıqdan sonra orada təmir işi aparmış, qaz, işıq, su, kanalizasiya sistemi çəkdirmişdir. Evin təmirinə ümumilikdə 10000-11000 manat məbləğində pul xərcləmiş, sənədi olmadığından evin planını tərtib etdirmişdir. Bələdiyyədə vergi ödəyicisi kimi qeydiyyata alınmışdır və evin vergisini bələdiyyəyə o ödəyir. Eyni zamanda, evin qazı, suyu, işığı onun adıma olmaqla bütün kommunal xərcləri o ödəyir. Evi təmir edib yararlı vəziyyətə vəziyyətə salandan sonra bu ilin sentyabr ayında cavabdeh evim qıfılını özbaşına dəyişdirmiş və evə girməyinə maneə yaratmışdır. Yaşayış üçün yararsız vəzziyyətdə olan evi razılıq əsasında 12500 manata cavabdehdən almış və xərç çəkib yararlı vəziyyətə salmışdır. Cavabdeh evin tikilməsinə sərf olunmuş vəsaitə olan hüquqlarını ona satdığı üçün, artıq onun həmin evə və ora sərf olunmuş vəsaitə hüququ yoxdur. Həmin ev özbaşına tikili olsa da, ona sərf olunmuş vəsait onun əmlakıdır və həmin əmlakdan istifadə hüququ vardır.
11. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayəti təmin olunmamış, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (hakimlər: Ikram Şirinov - sədrlik edən və məruzəçi, Fuad Abdiyev və Namiq Cəfərov).
12. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və hüquqi əsaslandırma ilə razılaşaraq əlavə etmişdir ki, hazırkı halda tərəflər arasında mübahisəsi gedən tikiliyə dair tərəflərin heç birinin hüquqmüəyyəedici sənədinin olmaması mübahisəyə məhkəmə qaydsında baxılmasına əngəl ola bilməz. Mübahisəsi aparılan tikilinin əvvələr cavabdehə məxsus olması- onu sahibliyində olması, sonradan həmin tikilinin müvafiq sövdələşməyə əsasən 12.500 manat müqabilində iddiaçının sahibliyinə verilməsi, mübahisələndirilən tikilinin eyni bir tikili olması hazırkı işin mübahisəsiz halıdır. O da mübahisələndirilmir ki, cavabdeh 2024-cü ilin sentyabr ayında özbaşına iddiaçıya satdığı və onun sahibliyinə verdiyi evin qıfılını dəyişərək, iddiaçının evə daxil olmasına əngəl törədir. Cavabdeh hesab edir ki, 2018-ci ildə evi satarkən onu aldatmışlar, evi dəyətindən çox ucuz satmışdır, evi satarkən aldadılıb, buna görə də aldığı pulu qaytarmaqla evinin ona geri qaytarılmasını iddiaçıdan tələb etmiş, iddiaçı bunula razılaşmamışdır. Qeyd olunduğu kimi, rayon məhkəməsi iddianı təmin etmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
13. Cavabdeh (vəkil: vəkil1) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli əmlakın özbaşına tikili olmasına baxmayaraq onun barəsində alqısatqı
14. müqaviləsi bağlanılmasına Mülki Məcəllənin 180.2-ci maddəsinə müvafiq olaraq düzgün hüquqi qiymət verilməmişdir.
15. Digər dəlilə görə, mübahisəli əmlakın satışı zamanı Mülki Məcəllənin 394-cü maddəsinin tələbləri pozulmuş, alqı-satqı notarial qaydada bağlanmamış, işə baxan məhkəmələr isə bu hala qiymət verməmişlər.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
16. Iddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı etiraz ünvanlayaraq şikayətin əsassız olduğu üçün təmin olunmamasını xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
17. Maddə 164.1. Sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozma qadağan edilmiş özbaşınalıq sayılır. Hər bir sahibin qadağan edilmiş özbaşınalıqdan müdafiə üçün güc işlətmək ixtiyarı vardır. Bu zaman o, şəraiti nəzərə almaqla, əsassız güc hərəkətlərindən çəkinməlidir.
18. Maddə 164.2. Sahiblikdən məhrum olan onun üçün qanunsuz sahibdən sahibliyin qaytarılmasını tələb edə bilər. Sahiblikdən məhrumetmə faktik sahib və ya onun hüquq sələfi barəsində səhv addım olduqda və sahiblik məhrumetmədən əvvəlki ildə əldə edildikdə iddia istisna edilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
19. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
20. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
21. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
22. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
23. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri
24. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
25. Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirldiyi üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
26. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
27. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan apellyasiya məhkəməsi işin hallarını araşdıraraq bu qənaətə gəlmişdir ki, iddiaçının sahibliyində olan yaşayış sahəsinə onun iradəsi xaricində cavabdehin müdaxilə edərək iddiaçının sahəyə girişini əngəlləməsi və onu əşyaya sahiblikdən məhrum etməsi Mülki Məcəllənin 164-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olmamışdır. Ona görə də iddianın təmin edilməsi sahibliyin müdafiəsinə dair normalar çərçivəsində qanuni və əsaslıdır.
28. Belə ki, sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozma qadağan edilmiş özbaşınalıq sayılır. Sahiblikdən məhrum olan onun üçün qanunsuz sahibdən sahibliyin qaytarılmasını tələb edə bilər (§ 17-18).
29. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və cavabdehin dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
30. Kassatorun irəli sürdüyü dəlillər isə sahibliyin müdafiəsinə dair işin araşdırma predmetinə daxil deyil.
31. O da qeyd edilməlidir ki, işin faktiki halları kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
32. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
33. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
34. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.