Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-250/2026 02.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan cavabdeh1ikası adından Azərbaycan cavabdeh1ikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh1ika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə və cavabdeh2 qarşı (Azərbaycan cavabdeh1ikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1, Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsi mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə QƏRARI (Açar sözlər: hərracın nəticələrinin etibarsız hesab olunması) Azərbaycan cavabdeh1ikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Babayev Zəki Baba oğlu (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh1ika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə, cavabdeh2 və cavabdeh3 qarşı (Azərbaycan cavabdeh1ikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1, Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsi mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı İddiaçı (vəkil vəkil2) tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə # ##### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları:
1. ünvan 6 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 111,3 kv.m. olan mənzil tam payda İddiaçı məxsus olmuş və onun həmin əmlak üzərində mülkiyyət hüququ ##.##.2020-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır.
2. “İpoteka saxlayan” cavabdeh3 ilə “İpoteka qoyan” İddiaçı arasında Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisində bağlanmaqla reyestrdə 3M-925 nömrə ilə qeyd edilmiş ##.##.2020-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən ipoteka qoyan mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsi, ev 24b, mənzil Gir-2, M.98 əmlakını ##.##.2020-ci il tarixli *M-*** saylı kredit müqaviləsinə əsasən yaranmış 80.000 manat məbləğində öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi məqsədilə İpoteka saxlayanın xeyrinə ipoteka ilə yüklü etmişdir.
3. Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu X1 tərəfindən verilmiş və reyestrdə 8İ-6726 nömrə ilə qeyd edilmiş ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında ##.##.2021-ci il tarixli icra qeydinə əsasən kredit müqaviləsi üzrə tutma ipoteka predmetinə yönəldilməli və İddiaçı ümumilikdə 80.020 manat pul tutularaq cavabdeh3 ödənilməlidir.
4. Bakı şəhəri Yasamal Rayon İcra Şöbəsinin ##.##.2021-ci il tarixli icraata başlamaq haqqında qərarı ilə ##.##.2021-ci il tarixli həmin icra sənədi üzrə icraata başlanmış, borclu İddiaçı 10 gün müddətində icranı könüllü olaraq təmin etməsi bildirilmişdir.
5. İcra məmurunun sifarişinə əsasən cavabdeh2 MMC tərəfindən verilmiş ##.##.2021-ci il tarixli, ***/** saylı ekspert rəyindən görünür ki, İddiaçı məxsus ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Ə.Əhmədov küçəsi, ev 24B, ** saylı mənzilin real bazar dəyəri 145.000 manat təşkil edir.
6. ******/** nömrəli, ##.##.2021-ci il tarixli sifarişdən görünür ki, Bakı şəhəri Yasamal Rayon İcra Şöbəsinin böyük icra məmuru İsmayılov İsmayıl İbrahim oğlu tərəfindən 8İ-6726 nömrəli, ##.##.2021-ci il tarixli icra sənədi üzrə borclu İddiaçı məxsus girov qoyulmuş əmlak - Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Ə.Əhmədov küçəsi, ev 24B, ** saylı mənzil (ilkin satış qiyməti: 145.000 manat) barədə hərracın keçirilməsi üçün “xxxx” MMC-yə sifariş ünvanlanmışdır.
7. cavabdeh1ika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx” MMC tərəfindən Yasamal Rayon İcra Şöbəsinə, cavabdeh3 və İddiaçı ünvanlanmış “Hərracın keçirilməsinə dair” ## ###### 2021-ci il tarixli ** nömrəli bildirişin surətindən görünür ki, kreditin (borcun) təminatı qismində ipoteka predmetinə tələbin yönəldilməsinə dair Bakı şəhəri ** saylı Notariat Kontorunun 8İ-6726 saylı, ##.##.2021-ci il tarixli icra vərəqi üzrə ipoteka qoyulan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsində yerləşən **B saylı evin 2-ci girişində ** saylı mənzilinə tutma yönəldilmişdir və hərracda satılmalıdır. Hərrac ## ###### 2022-ci il tarixdə saat 11:00-dan 17:00-dək (növbəlilik əsasında) açıq hərrac formasında, MMC-nin yerləşdiyi ünvanda keçiriləcəkdir. Mənzilin ilkin satış qiyməti 145.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
8. cavabdeh1ika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx” MMC tərəfindən Yasamal Rayon İcra Şöbəsinə, cavabdeh3 və İddiaçı ünvanlanmış “Hərracın keçirilməsinə dair” ## ###### 2022-ci il tarixli ** nömrəli bildirişin surətindən görünür ki, hərrac # ###### 2022-ci il tarixdə saat 11:00dan 17:00-dək (növbəlilik əsasında) açıq hərrac formasında, MMC-nin yerləşdiyi ünvanda keçiriləcəkdir. Mənzilin ilkin satış qiyməti 145.000 – 15 % = 123.250 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
9. ##.##.2022-ci il tarixli ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair təklifdən görünür ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsində yerləşən **B saylı evin 2-ci girişində ** saylı mənzili təkrar hərrac baş tutmadığından ilkin satış qiymətindən 25 % az olmayan qiymətlə, yəni 92.437,50 manat olmaqla ipoteka saxlayana təklif olunmuşdur.
10. Hərracın yekunları barədə **/** saylı ## ###### 2022-ci il tarixli protokolla müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsində yerləşən **B saylı evin 2-ci girişində yerləşən ** saylı mənzil ipoteka saxlayan cavabdeh3 tərəfindən 92.437,50 manata əldə edilmişdir.
11. Bakı şəhəri Yasamal Rayon İcra şöbəsi tərəfindən mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 * saylı Bakı Ərazi İdarəsinə ünvanlanmış ##.##.2023-cü il tarixli məktubla müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsində yerləşən **B saylı evin 2-ci girişində ** saylı mənzilin cavabdeh3 adına rəsmiləşdirilməsi xahiş olunmuşdur.
12. Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışın surətindən görünür ki, ünvan 6 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 111,3 kv.m. olan mənzil tam payda cavabdeh3 məxsusdur və reyestrdə ##.##.2023-cü il tarixdə ********** saylı qeydiyyat nömrəsi, ************-*****-****** saylı reyestr nömrəsi ilə qeyd edilmişdir.
13. Azərbaycan cavabdeh1ikasının Dövlət Statistika Komitəsi tərəfindən məhkəməyə ünvanlanmış məktubla müəyyən olunur ki, ünvan 1 bazarlarında çoxmənzilli yaşayış binalarındakı mənzillərin qiymət indeksi 2022-ci ildə 2021-ci illə müqayisədə müvafiq olaraq 109,3 və 110,4 faiz təşkil etmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları. Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
14. İddiaçı İddiaçı (bundan sonra iddiaçı) nümayəndəsi və vəkili vəkil1 cavabdehlər cavabdeh1ika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə, cavabdeh2 və cavabdeh3 (bundan sonra cavabdehlər, yaxud ad, soyadı) qarşı (Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra şöbəsi müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb olunmaqla) iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh cavabdeh2 MMC-nin ***/** saylı ##.##.2021ci il tarixli Qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi və “xxxx” MMC-nin - Hərrac Mərkəzi ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 111,3 kv.m. olan mənzilə dair # ###### 2022-ci il tarixli X5 yekunları Protokollarının və hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsinə, yekun protokol əsasında bağlanmış alğı-satqı müqaviləsinin və cavabdeh3 adına verilmiş çıxarışın ləğv edilməsinə dair qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
15. İddia tələbi işin yuxarıda qeyd olunan hallarına istinad olunmaqla onunla əsaslandırılmışdır ki, “iddiaçı ilə cavabdeh arasında ##.##.2020-ci il tarixdə Bakı şəhəri, ** saylı Notariat kontorunda kredit müqaviləsi və iddiaçıya məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 111,3 kv.m. olan mənzilin ipotekaya qoyulmasına dair ipoteka müqaviləsi bağlanmışdır. Mənzil Yasamal rayon İcra şöbəsinin sifarişi əsasında “xxxx” MMC tərəfindən 145.000 manata qiymətləndirilmiş və bundan onun xəbəri olmamışdır. Cavabdeh cavabdeh2 MMC-nin ***/** saylı Qiymətləndirmə Hesabatının nəticə hissəsində xüsusi qeyd olaraq “Mənzilin daxilinə baxış keçirilməsinə lazımi şərait yaradılmadığından, müəyyən edilə bilməyən, lakin qiymətə təsir göstərən xüsusiyyətlərinə görə mənzilin dəyəri orta bazar qiymətləri əsasında hesablanmışdır” qeydi göstərilmişdir. Bu da qiymətləndirmənin qeyri-obyektiv aparılmasının bir bariz nümunəsidir. Bu da Azərbaycan Milli Qiymətləndirmə Standartlarına və mövcud maddi hüquq normalarına ziddir. X8 təsviri hissəsindən göründüyü kimi daşınmaz əmlak olan mənzilin texniki xüsusiyyətləri yanlış göstərilmişdir. Bu da çox ehtimalla daşınmaz əmlakın bazar dəyərini qərəzli şəkildə dəyərindən aşağı göstərilmişdir. Bu da mülkiyyət hüququnun pozulmasıdır. Ümumiyyətlə, qiymətləndirmə düzgün aparılmamışdır. Evin hazırkı dəyəri 230.000 manat təşkil edir. Ev qiymətindən xeyli aşağı qiymətləndirilmişdir. Bakı şəhəri ** saylı Notariat Kontorunun əmlaklar barədə hərracın kecirilməsi Yasamal Rayon İcra şöbəsinin ##.##.2021-ci il tarixli sifarişi əsasında "xxxx" MMC Hərrac Mərkəzinə həvalə edilmişdir. Hazırkı iş üzrə iddiaçı olan X2 məxsus əmlak barədə (ünvan 4) hərracın kecirilməsinə dair 1-ci bildiriş (**/**** saylı) ## ###### 2021-ci il tarixində və 2-ci bildiriş (**/*** saylı) ## ###### 2021ci il tarixində ipoteka qoyanın ünvanına göndərilmişdir. Eyni zamanda bu hərrac haqqında elanlar "Birja Yenilikləri" nəşrində yuxarıda qeyd edilən tarixlərdə çap edilmişdir. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 gün ərzində ipoteka saxlayan "İpoteka Haqqında" Qanuna uyğun olaraq təkrar hərracda olan qiymətdən 25 faizdən az olan qiymətə tələbkar cavabdeh3 təklif edilmişdir. Lakin heç bir hərrac barədə ona məlumat verilməmişdir. Poçt bildirişi ona göndərilməmiş və həmin bildirişi almamışdır. Halbuki, həmin hərracların keçirilməsi barədə ona məlumat verilməli və hərracda hüquqlarından istifadə edə bilməmişdir. Yuxarıda qeyd olunanların nəticəsi olaraq məlum olur ki, “İpoteka Haqqında” Qanunun tələbləri kobudcasına pozularaq ona məxsus əmlaklara dair 2 (iki) hərrac keçirilmişdir. Bu halda, qanunun tələblərinə uyğun olaraq onun hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi, hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi barədə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək hüququ yaranmışdır.
16. Birinci instansiya məhkəməsində işə baxılarkən mənzilin likvid dəyərinin nə qədər təşkil etdiyinin müəyyən edilməsi üçün ilkin və əlavə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizaları təyin edilmiş, lakin Azərbaycan cavabdeh1ikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ###### 2024-cü il tarixli 9/4481-**/**** №-li və ## ###### 2024-cü il tarixli 9/8748-**/**** №-li ekspert rəylərində mənzilin yalnız hazırkı dövrdəki likvid və bazar qiymətləri göstərilmiş, 2021-ci ilə münasibətdə isə baza məlumatlarının mövcud olmaması səbəbindən rəy verilməsi mümkün olmamışdır. Buna görə də məhkəmə 2021-ci ilə münasibətdə daşınmaz əmlakın qiymətini müəyyən etmək məqsədilə müstəqil qiymətləndiricilərdən mütəxəssis rəyləri almışdır. Bununla bağlı iş materiallarına iki mütəxəssis rəyi əlavə olunmuşdur. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ### 2025ci il tarixli mütəxəssis rəyində mübahisəli mənzilin 2021-ci il tarixinə bazar dəyərinin 147.000 manat və likvid dəyərinin 142.000 manat təşkil etdiyi qeyd olunmuşdur.
17. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ##### 2025-ci il tarixli ETM-***/TQ/** saylı rəydə isə mənzilin 2021-ci il tarixə bazar qiymətinin təqribən 178.600,0 manat (111,3 kv.m. x 1.604,69 man) məbləğində və likvid qiymətinin 5 % tətbiq etməklə təqribən 169.700,0 manat (178.600,0 man - 5%) olduğu qeyd edilmişdir.
18. Məhkəmə araşdırması zamanı Azərbaycan cavabdeh1ikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində mülki işə cəlb edilmişdir.
19. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra birinci instansiya məhkəməsi) *(***)-***/** nömrəli, ## #### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Səbinə Nuriyeva) iddia təmin edilmiş, cavabdeh cavabdeh2 MMC-nin ***/** saylı, ##.##.2021-ci il tarixli Qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi, cavabdeh1ika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx” MMC-nin ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 111,3 kv.m. olan mənzilə dair ## ###### 2022-ci il tarixli “Hərracın yekunları” barədə protokolunun, alğı-satqı müqaviləsi və keçirilmiş hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi, “Hərracın yekunları” barədə protokol əsasında bağlanmış alğı-satqı müqaviləsinə əsasən ünvan 5 ünvanında yerləşən mənzilə dair cavabdeh cavabdeh3 adına Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrində ##.##.2023-cü il tarixdə, ********** saylı qeydiyyat nömrəsi, ************-*****-****** saylı reyestr nömrəsi ilə aparılmış çıxarışın ləğv edilməsi qət olunmuşdur.
20. Birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının “heç bir hərrac barədə ona məlumat verilməməsi” barədə dəlilinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, hərrac barədə tərəfin məlumatlandırılması qaydası “İpoteka haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikasının Qanunu ilə tənzimlənir. Həmin Qanunun 42.1-ci maddəsinə görə, hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Göründüyü kimi qanunda məcburi qayda kimi bildirişin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə göndərilməsi və kütləvi informasiya vasitələrində, habelə hərrac təşkilatçısının rəsmi internet saytında elanın dərc olunması nəzərdə tutulmuş, hərracların keçirilməsində borcluların məcburi iştirakı imperativ şərt kimi göstərilməmişdir.
21. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, məhkəmə tərəfindən iş materialları ilə cavabdeh1ika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx” MMC tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlaka dair həm ilkin, həm də təkrar hərracın keçirilməsi barədə bildirişlərin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə hərrac təşkilatçısı tərəfindən iddiaçının ünvanı (iddiaçı hazırkı iddia ərizəsində də eyni ünvanı göstərmişdir) üzrə göndərildiyi, hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində (Birja yenilikləri qəzeti ## ###### 2021-ci il tarixli *** №-li, ## ###### 2022-ci il tarixli *** saylı, ## ###### 2022-ci il tarixli *** №-li sayında) elan dərc etdirilməsi müəyyən olunmuşdur.
22. Məhkəmə onu da qeyd etmişdir ki, qanunvericiliklə hərracın keçirilməsinə dair işlər üzrə hərracın keçirilməsinə məsul olan hərrac təşkilatı, hərrac iştirakçısının faktiki olaraq yaşadığı ünvanı axtarıb tapmaq və bildirişlərin borclunun bu ünvanına göndərmək, habelə onun özünü şəxsən tapıb, bildirişi şəxsən onun özünə təqdim etmək (bildirişin çatdırılması barədə qəbzi şəxsən onun özünə imzalatmaq) və ya hərrac barədə özündə məlumatları əks etdirən qəzetləri göndərmək öhdəliyi daşımamışdır. Qanunverici hərrac təşkilatının üzərinə sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirməsi və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərməsi vəzifəsi qoymuşdur. Hərrac təşkilatı icra sənədində adları qeyd edilən şəxsə mənzilə dair keçirilmiş ilkin və təkrar hərraclara dair sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə 01 və ** saylı bildirişlər göndərməklə və qəzetlərdə elan dərc etdirməklə üzərinə qoyulmuş bu öhdəliyi yerinə yetirmişdir. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçının hərraclar barədə ona məlumat verilməməsi barədə dəlili əsaslı deyildir və hərrac təşkilatı tərəfindən keçirilmiş hərracın etibarsızlığına səbəb olmur.
23. Mənzilin dəyərinin hesabatda dəyərindən aşağı göstərildiyi, qiymətləndirmənin düzgün aparılmaması ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, ekspert rəylərinin məzmunundan və ekspertiza tədqiqatının aparıldığı sənədlərdən görünür ki, ekspertlərin gəldiyi nəticə, ona ekspertiza tədqiqatının aparılması üçün təqdim olunmuş sənədlər tədqiq olunmaqla əldə olunmuş və iş materiallarına əlavə olunmuş sübutlara (sənədlərə) və işin həqiqi hallarına uyğundur və kifayət qədər əsaslandırılmışdır.
24. Məhkəmə toplanmış sübutlara hüquqi qiymət verərək hesab etmişdir ki, “xxxx” MMC mübahisəli mənzili qiymətləndirərkən həmin vaxt təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməmiş, metodların adını sadalamaqla nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının hüququnun pozuntusuna şərait yaratmış və nəticədə əmlak real dəyərindən dəfələrlə aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır.
25. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini “İpoteka haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanununun 416.1, 416.2-ci, “İcra haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanununun 51.1-ci, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanununun 7, 8, 61.1, 61.2-ci və Azərbaycan cavabdeh1ikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 115.0.1, 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat:
26. Cavabdeh cavabdeh3 nümayəndəsi və vəkili vəkil3 apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini, iddianın rədd olunması barədə qətnamə və ya iş üzrə icraata xitam verilməsinə dair qərardad qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
27. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə qanunsuz və əsassız olaraq “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ##### 2025-ci il tarixli ETM-***/TQ/** saylı ekspert rəyindəki göstəriciləri rəhbər tutmuş, həmin rəyə tənqidi yanaşmalı olduğu halda onun göstəricilərini əsas kimi qəbul etmişdir. Halbuki, həmin rəy mənzilin müvafiq dövrdəki real bazar və likvid qiymətini özündə əks etdirmir. Mübahisəli qiymətləndirmə rəyinin məzmunundan göründüyü kimi, rəy formal şablon və standart trafaret əsasında tərtib olunmuş, qiymətləndirici daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən səthi təhlillə kifayətlənmiş, həmin ərazidə cari dövrdə, əmlakın yerləşdiyi ərazidə daşınmaz əmlakların satışı üzrə aparılmış əməliyyatları, mülki dövriyyəni və daşınmaz əmlakla bağlı əqdlərin qiymətini nəzərə almamış, statistik təhlil aparmamış, rəy əsas etibarilə formal mülahizələrə və şablon müddəalara əsaslanmışdır. Mənzil Məcəlləsinin 28.4-1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 28.4-cü maddəsinə əsasən açıq hərraca çıxarılan qəza vəziyyətində olan mənzillərin (yaşayış binalarının) qiymətləndirilməsi məqsədi ilə müstəqil qiymətləndirici cəlb olunur. Mənzilin (yaşayış binasının) qiyməti son üç ay ərzində alınan mənzilə uyğun mənzilin (yaşayış binasının) notariat qaydada təsdiq edilmiş alğı-satqı müqavilələrində göstərilmiş 3 ən yüksək qiymətin orta göstəricisi əsasında müəyyən edilir. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ##### 2025-ci il tarixli ETM- ***/TQ/** saylı ekspert rəyi tərtib olunarkən 2021-ci ildən ötən müddət ərzində mənzildə hər hansı tikinti, təmir, yaxşılaşdırma, onun qiymətini artıran dəyişikliklərin aparılması və s. faktorları araşdırmamış, nəzərə almamışdır. Bununla yanaşı, iş materiallarında olan Azərbaycan cavabdeh1ikasının Dövlət Statistika Komitəsi tərəfindən məhkəməyə ünvanlanmış məktubla müəyyən olunur ki, ünvan 1 bazarlarında çoxmənzilli yaşayış binalarındakı mənzillərin qiymət indeksi 2022-ci ildə 2021-ci illə müqayisədə müvafiq olaraq 109,3 və 110,4 faiz təşkil etmişdir. Rəydə isə bu indeks də nəzərə alınmamışdır.
28. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra apellyasiya instansiyası məhkəməsi) *(***)-****/**** nömrəli, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Akif İsgəndərov (sədrliyi və məruzəsi ilə), Zamin İbrahimov və Səadət Səlimova) cavabdeh cavabdeh3 apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin iş üzrə ## #### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv olunmuş, iddia rədd edilmişdir.
29. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, qanunda məcburi qayda kimi bildirişin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə göndərilməsi və kütləvi informasiya vasitələrində, habelə hərrac təşkilatçısının rəsmi internet saytında elanın dərc olunması nəzərdə tutulmuş, hərracların keçirilməsində borcluların məcburi iştirakı imperativ şərt kimi göstərilməmişdir.
30. İş materialları ilə cavabdeh1ika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx” MMC tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlaka dair həm ilkin, həm də təkrar hərracın keçirilməsi barədə bildirişlərin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə hərrac təşkilatçısı tərəfindən iddiaçının ünvanı (iddiaçı hazırkı iddia ərizəsində də eyni ünvanı göstərmişdir) üzrə göndərildiyi, hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində (Birja yenilikləri qəzeti ## ###### 2021-ci il tarixli *** №-li, ## ###### 2022-ci il tarixli *** saylı, ## ###### 2022-ci il tarixli *** №-li sayında) elan dərc etdirilməsi müəyyən olunmuşdur.
31. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iddia tələbinin əsası kimi istinad olunan birinci hal (dəlil) üzrə apardığı qiymətləndirmə ilə razılaşmış və hesab etmişdir ki, məhkəmənin bu qənaəti həm işin hallarına, həm də bu sahədə münasibətləri tənzimləyən qanunvericilik normalarının tələblərinə uyğundur. Məhkəmə kollegiyası bunu nəzərə alaraq həmin hissədə əlavə araşdırma aparılmasına ehtiyac görmədi. Məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gələrkən iddiaçının da qətnamənin həmin hissəsi ilə razılaşdığını və birinci instansiya məhkəməsinin həmin hissədəki əsaslandırmasını apellyasiya qaydasında mübahisələndirmədiyini nəzərə almışdır.
32. Məhkəmə kollegiyası bununla yanaşı birinci instansiya məhkəməsinin iddia tələbinin ikinci dəlilinə, yəni mənzilin qiymətinin real dəyərindən aşağı göstərilməsi, qiymətləndirmənin düzgün aparılmaması barədəki dəlili üzrə apardığı əsaslandırma ilə razılaşmamış və hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin bununla bağlı mövqeyi işin həqiqi hallarına və qanunvericiliyin tələblərinə uyğun deyil. Belə ki, ##.##.2020-ci il tarixli ipoteka müqaviləsində ipoteka predmetinin dəyəri 100.000 manat göstərilmiş, icra məmurunun sifarişi əsasında cavabdeh2 MMC tərəfindən ##.##.2021-ci il tarixdə aparılan qiymətləndirmə zamanı isə onun dəyərinin 145.000 manat olduğu müəyyən edilmiş və ipoteka predmeti məhz sonuncu qiymətlə hərraca çıxarılmışdır.
33. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd etmişdir ki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin real bazar dəyərindən dəfələrlə aşağı göstərilməsi və bu aşağı qiymətlə hərraca çıxarılması ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin qənaəti iş materialları ilə ümumiyyətlə təsdiq olunmur. Məhkəmənin bu hissədə gəldiyi nəticə işin müəyyən edilən halları ilə təsdiq olunmur. Belə ki, cavabdeh2 MMC, “xxxx” MMC və “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş rəylər arasında demək olar ki, elə bir kəskin fərq yoxdur. cavabdeh2 MMC və “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş rəylər tam olaraq üst-üstə düşür. Apellyasiya şikayətinə əlavə olunmuş “xxxx” MMCnin ##.##.2025-ci il tarixli hesabatında da mübahisəli mənzilin 2021-ci ilə olan bazar dəyərinin 149.000 manat və likvid dəyərinin 143.000 manat olduğu qeyd edilmişdir ki, bu da əvvəlki rəylərlə tam uyğunluq təşkil edir. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş rəydə göstərilən qiymətlə digər rəylərdəki qiymət arasındakı fərq isə likvid dəyərinə münasibətdə 24.700 manat, bazar dəyərinə münasibətdə isə 33.600 manat təşkil edir.
34. Göründüyü kimi, üç mütəxəssis rəyində ipoteka predmetinin likvid və bazar dəyərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı hər hansı fərq yoxdur. “xxxx” MMC-nin rəyində mənzilin dəyərinin digər rəylərdən fərqli göstərilməsi isə mənzilin real dəyərinin hərracdakı ilkin satış qiymətindən dəfələrlə yüksək olması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə adı çəkilən rəylər arasında ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ilə bağlı hər hansı ciddi, yaxud kəskin fərq olduğu görünmür və bu səbəbdən iddiaçının mənzilin dəyərinin hesabatda real dəyərindən aşağı göstərilməsi, qiymətləndirmənin düzgün aparılmaması barədəki dəlili əsaslı sayıla bilməz.
35. Məhkəmə kollegiyasının mövqeyinə görə birinci instansiya məhkəməsi bu əsasa istinad edərkən məntiqi mühakimə yürütməmiş, formal tələblərdən çıxış edərək hərracın nəticələrini qanunsuz saymışdır. Məhkəmə iş üzrə sübutlara MPM-in 88-ci maddəsinin tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət verməmişdir.
36. Məhkəmə kollegiyası daha sonra qeyd etmişdir ki, apellyasiya baxışı zamanı işdə olan materiallar nəzərdən keçirilərkən iş üzrə hərracın etibarsızlığı üçün əsas ola biləcək, tərəflərdən birinin hüquq və mənafelərini pozan hər hansı əsaslar müəyyən edilməmişdir. Hərrac prosesi qanunun tələblərinə uyğun keçirilmiş, prosesin bütün mərhələləri barədə iddiaçıya lazımi qaydada məlumatlar göndərilmiş, internet resurslarında elanlar dərc edilmiş, qiymətləndirmə düzgün aparılmışdır.
37. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəlləsinin 416.1, 416.2ci, “İcra haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanununun 51.1-ci, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanununun 7, 8, 61.1, 61.2-ci maddələrinə, Azərbaycan cavabdeh1ikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair ##.##.2020-ci il tarixli Qərardadına, Azərbaycan cavabdeh1ikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının icra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə ## ###### 2021-ci il Qərardadına və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.2, 385.1.1, 385.1.4-cü maddələrinə istinad etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri. Kassasiya şikayətinin dəlilləri:
38. Qətnamədən iddiaçı (Vəkil vəkil2) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və işin yeni apellyasiya baxışına qaytarılması barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
39. Kassasiya şikayəti iddia ərizəsinin və apellyasiya şikayətinin bir sıra dəlilləri ilə eyni məzmunda əsaslandırılmış və əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, işdən açıq aydın görünür ki, “hərracların keçirilməsi barədə borcluya (iddiaçıya) qanunvericiliyin tələblərinə uyğun qaydada məlumat verilməmiş, bildiriş göndərilməmiş, KİV-də elan verilməmişdir. Lakin apellyasiya məhkəməsi bu faktı nəzərə almadan qətnamə qəbul edərək MPM-nin 372.6-cı və 372.7-ci maddələrinin imperativ tələblərini pozmuşdur.
40. İşdə olan sübutlardan açıq aydın görünür ki, göstərilən üç mütəxəssis rəyində ipoteka predmetinin likvid və bazar dəyərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı kəskin fərq vardır. Birinci instansiya məhkəməsi bu kəskin fərqi haqlı olaraq müəyyən etdiyi halda, apellyasiya məhkəməsinin bunu müəyyən edə bilməmiş olması qəbuledilməzdir.
41. Məhz birinci instansiya məhkəməsi, iddiaçının “mənzilin dəyərinin aşağı göstərildiyi, qiymətləndirmənin düzgün aparılmadığı” barədə dəlilinin aşağıda göstərilənlərə əsasən haqlı və əsaslı olduğunu qəbul etmişdir.
42. Belə ki, ipoteka predmetinin hərraca çıxarılması proseduru çərçivəsində (icra icraatı zamanı) icra məmurunun sifarişinə əsasən keçirilmiş mübahisələndirilən cavabdeh2 MMC tərəfindən verilmiş ##.##.2021-ci il tarixli, ***/** saylı hesabatdan görünür ki, iddiaçıya məxsus ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Ə.Əhmədov küçəsi, ev 24B, ** saylı mənzilin real bazar dəyəri 145.000 manat təşkil edir. Məhkəmə araşdırması zamanı mübahisənin obyektiv, tam və hərtərəfli həll edilməsi məqsədilə “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq mənzilin likvid dəyərinin nə qədər təşkil etdiyinin müəyyən edilməsi üçün iddiaçının dəlilinin araşdırılması məqsədilə tərəflərin vəsatətinə əsasən məhkəmə əmtəəşünaslıq və əlavə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizaları təyin edilmişdir.
43. Azərbaycan cavabdeh1ikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ###### 2024-cü il tarixli 9/4481-**/**** №-li ekspert rəyindən görünür ki, tədqiq olunan mənzilin ümumi sahəsinin 111,3 kv.metr təşkil etdiyini nəzərə alaraq, ünvan 7 ünvanında yerləşən mənzilin orta bazar qiymətlərinə uyğun olaraq ümumi dəyəri təqribən 239.000,0 manat (2.140,0 x 111,3), 10% azalma əmsalı tətbiq edilməklə həmin mənzilin likvid dəyəri təqribən (239.000- 10%) 215.100,0 manat məbləğində müəyyən edilir. Tələb və təklifdən, həmçinin tərəflərin qarşılıqlı razılaşmasından asılı olaraq müəyyən edilmiş qiymətdə qismən dəyişiklik olması istisna edilmir.
44. Azərbaycan cavabdeh1ikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ###### 2024-cü il tarixli 9/8748-**/**** №-li ekspert rəyindən görünür ki, ekspertiza tədqiqatına təqdim edilmiş Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsi, ev 24B, ** saylı təmirli mənzilin hazırkı (çıxarış əsasında) orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 237.536,0 manat (111,3 kv.m. x 2.134,2 man), 10% azalma əmsalı tətbiq edilməklə həmin mənzilin likvid dəyəri təxminən 213.782,00 manat məbləğində müəyyən edilir.
45. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ##### 2025-ci il tarixli ETM-***/TQ/** saylı ekspert rəyindən görünür ki, tədqiq olunan mənzilin ümumi sahəsinin 111,3 kv.metr təşkil etdiyi nəzərə alındıqda, ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 111,3 kv.metr olan mənzilin 2021-ci il tarixə bazar qiyməti təqribən 178.600,0 manat (111,3 kv.m. x 1.604,69 man) məbləğində, 5 % tətbiq etməklə likvid qiyməti təqribən 169.700,0 manat % tətbiq etməklə likvid qiyməti təqribən 169.700,0 manat (178.600,0 manat - 5%) müəyyən edilir. Məhkəmə bildirir ki, MPM-in tələblərinə görə, ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir (maddə 103.1.). Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur (maddə 88.).
46. Göründüyü kimi, apellyasiya məhkəməsinin yuxarıda göstərilən yanaşması qəbul edilməz olduğu kimi, həm də ziddiyyətlidir və qanunvericiliyin maddi və prosessual normalarına ziddir. Belə ki, apellyasiya məhkəməsi öz qətnaməsi ilə Azərbaycan cavabdeh1ikası Konstitusiyasının 60-cı və digər maddələrini, Azərbaycan cavabdeh1ikası Mülki Məcəlləsinin 416-cı və digər maddələrinə, “İcra haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanunun 51-ci və digər maddələrini, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanunun 7-ci, 8-ci, 61-ci və digər maddələrini, “İpoteka haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanunun 41-ci və digər maddələrini, digər qanunvericilik aktlarını o cümlədən “İnsan hüquqlarının və əsas azadlıqlarının müdafiəsi haqqında” Avropa Konvensiyasının 6-cı maddəsini pozmuşdur. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan cavabdeh1ikasının Mülki Məcəlləsi.
47. Maddə 319.5. Hərrac “İpoteka haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş hallarda baş tutmamış elan edildikdə, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, təkrar hərracın birinci hərracın iştirakçısı olmadığı səbəbindən keçirildiyi halda isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur.
48. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir.
49. Maddə 416.1. Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
50. Maddə 416.2. Yalnız hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. “İpoteka haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikasının Qanunu.
51. Maddə 41.1. İpoteka müqaviləsinə əsasən tutma yönəldilən ipoteka predmeti açıq bazarda və ya hərracda, o cümlədən elektron qaydada keçirilən hərracda satıla bilər.
52. Maddə 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikasının Qanununa uyğun olaraq verir.
53. Maddə 41.3. Hərracın təşkilatçısına sifariş “İcra haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanununa müvafiq qaydada tərtib olunur və hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini əks etdirir.
54. Maddə 41.5. Hərrac açıq auksion formasında keçirilir.
55. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir.
56. Maddə 42.8. Hərracın nəticələri haqqında protokol ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına ipotekaya xitam verilməsi və yeni mülkiyyətçi haqqında qeydlərin müvafiq reyestrə daxil edilməsi üçün əsas hesab olunur.
57. Maddə 43.1. Hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə və ya hərracın iştirakçısı olmadıqda hərracın təşkilatçısı hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi mediada və özünün rəsmi internet saytında məlumat dərc etdirir.
58. Maddə 43.2. Bu Qanunun 43.1.1-43.1.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda hərracın baş tutmaması barədə elan hərracın keçirilməsinin təyin olunduğu və ya müvafiq olaraq alış qiymətinin ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş gündən 3 təqvim günü gec olmayaraq dərc etdirilir.
59. Maddə 43.4. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir.
60. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
61. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
62. Maddə 43.7-1. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
63. Maddə 43.8. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
64. Maddə 44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan cavabdeh1ikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
65. Maddə 46.1. İpoteka predmetinin açıq bazarda və ya hərracda satışına (alğı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək və ya hərracın nəticələri üzrə protokol imzalananadək), yaxud bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq onun ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına qədər (alğı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək və ya təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə protokol imzalananadək) əsas öhdəlik üzrə borclu və (və ya) ipoteka qoyan, yaxud hər hansı üçüncü şəxs ipoteka saxlayanın əsas öhdəlik üzrə bütün tələbini ödəyərək ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinə və onun satışına xitam verə bilər. Bu hüququ məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikası Qanunu.
66. Maddə 7. Qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər.
67. Maddə 8. Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır.
68. Maddə 61.1 və 61.2 borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. “İcra haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikasının Qanunu.
69. Maddə 51.1. Borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan cavabdeh1ikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir.
70. Maddə 53.2. Borclunun əmlakı, Azərbaycan cavabdeh1ikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır. Dəyəri 500 manatdan artıq olmayan daşınar əmlak icra xidmətinin müəyyən etdiyi ticarət şəbəkələrində müvafiq müqavilə əsasında satıla bilər.
71. Maddə 53.3. Əmlak satılmadıqda, həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə, əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş məhkəmə və ya digər orqana qaytarılır.
72. Maddə 61.1. Borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir.
73. Maddə 61.2. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı məhkəmə icraçının sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. Azərbaycan cavabdeh1ikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi.
74. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
75. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
76. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
77. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
78. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
79. Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
80. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
81. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində
82. nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
83. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
84. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri:
85. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
86. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kasasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
87. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
88. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, kassasiya şikayətinin dəlillərində qeyd olunan hüquqi məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qiymət verilmişdir və məhkəmə kollegiyası həmin əsaslandırılma ilə razılaşır. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə ümumilikdə hüquqi qiymət verərək qeyd edir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tərəflərin təqdim etdikləri sübutlar ətraflı araşdırılmış və hansı sübutun mötəbər, hansının isə qeyri-mötəbər olduğu müvafiq prosessual normalara əsasən müəyyən edilmiş, bu barədə məhkəmənin gəldiyi nəticələr əsaslandırılmış, düzgün hüquqi nəticəyə gəlinmiş, nəticələr işin həqiqi hallarına uyğun olmaqla, mübahisənin maddi-prosessual hüquqi əsasları düzgün müəyyən edilmişdir.
89. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd edir ki, kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
90. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə ## ##### 2004cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Bu səbəbdən kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğuna görə, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
91. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir.
92. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
93. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan cavabdeh1ikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.