Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-319/2026 15.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: müqavilənin ləğvi, mənzildən çıxarılma tələbləri Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər:
2. ##.##.2019-cu ildə X1 ilə (İddiaçı tərəfindən ona verilmiş etibarnamə əsasında) Cavabdeh arasında bağlanmış müqavilə ilə, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Hüseynbala Əliyev küçəsi ev 6 və * saylı binaların arasında yerləşən tikilməkdə olan binada ** saylı mənzilin (bundan sonra – mübahisəli mənzil) sonuncuya verilməsi, onun isə həmin mənzili qəbul etməsi və qabaqcadan müəyyənləşdirilmiş haqqı vaxtında ödəməsi şərtləndirilmişdir. Mənzilin dəyəri 105.000 manat müəyyən olunmuşdur.
3. Müqavilənin 5-ci bəndinə görə, alıcı ilk ödəməsini gecikdirərsə, F.R.Babayevin ixtiyarı vardır ki, müqaviləyə əsasən öhdəliklərin pay üzvünü azad etsin. Ilk ödəmədən sonrakı haqların 30 gündən artıq gecikdirilməsi halında F.R.Babayevin ixtiyarı vardır ki, müqaviləni bir tərəfli qaydada ləğv etsin. Bu halda ödənilmiş pulun miqdarı F.R.Babayev tərəfindən yalnız həmin mənzilin başqa bir şəxsə verildikdən sonra alıcıya qaytarılır.
4. Iddia tərəfinin bildirdiklərinə görə, cavabdeh mənzil üçün cəmi 66.500 manat ödəmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçı məhkəməyə müraciət edərək, mübahisəli mənzilin alğı-satqısına dair cavabdehlə bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli müqavilənin ləğv edilməsi, cavabdehin çıxarılaraq mənzilin ona təhvil verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. Iddiaçı tələbini onunla əsaslandırılmışdır ki, hüquqi şəxs yaratmadan sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olur. Cavabdeh mənzilə görə müqavilə üzrə 105.000 manat məbləğində pul vəsaiti ödəməyə borclu olsa da, cəmi 66500 manat pul vəsaiti ödəmişdir. Dəfələrlə cavabdehə şifahi və rəsmi qaydada xəbərdarlıq olunmağına baxmayaraq cavabdeh bu günədək nə öhdəliyini yerinə yetirməmiş, nə də ki, mənzili təhvil verməmişdir.
7. Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, 2(006)-1342/2025 tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir (hakim: Nail Abbasov).
8. Məhkəmə mövqeyini Mülki Məcəllənin 385.1, 385.2, 421.2, 442-ci maddələrinə istinad edərək bildirmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli müqavilə üzrə iddiaçı tərəfindən bütün öhdəliklər yerinə yetirilsə də, cavabdeh öz öhdəliklərini icra etməmişdir.Odur ki, iddiaçı müqavilə üzrə öhdəliklərini tam olaraq yerinə yetirdiyindən, onun cavabdehə qarşı mənzildən çıxarılma barədə tələbi tam əsaslı olmaqla təmin edilməlidir.
b) apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
9. Cavabdeh apellyasiya şikayəti vermiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunaraq, iddia tələbinin rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılması xahiş emişdir. 10.Şikayət bu dəlillərlə əsaslandırılmışdır: 1) cavabdeh məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmamış, yekun məhkəmə aktı ona təqdim olunmamışdır 2) cavabdeh tərəfindən iddiaçıya mənzilin dəyəri kimi ödənildiyi qeyd edilən məbləğdən 15.000 manat da əlavə ödənilmişdir ki, şahid ifadəsi ilə bu təsdiq ediləcəkdir 3) müqavilənin “cavabdeh tərəfindən ödənilmiş pul məbləği mənzil başqa bir şəxsə verildikdən sonra cavabdehə qaytarılır” bəndinin mülki qanunvericiliyə zidd olmasına baxmayaraq, birinci instansiya məhkəməsi buna qiymət verməmişdir. 11.Məhkəmənin qərardadı ilə, ##.##.2019-cu il tarixli müqavilə üzrə nə qədər ödəniş edildiyi və qalıq borc məbləği, borcun gecikdirilmə əsaslarının müəyyən edilməsi üçün iş üzrə məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizası təyin edilmişdir.
12. Təqdim olunmuş mütəxəssis rəyində (iş vər:122-128) qeyd olunmuşdur ki, müqavilə üzrə ümumi borc məbləği 2025-ci ilin # ####### tarixinə qədər müəyyən edilmişdir. Ümumi borc 105000 AZN təşkil edir. Təqdim edilmiş maliyyə arayışlarına əsasən qalıq borc məbləği 105000 AZN - 66500 AZN = 38500 AZN-dir. Qiymətləndirmə zamanı cavabdeh tərəfindən iddia edilən 15000 AZN məbləğində nağd ödənişi təsdiqləyəcək hər hansı bir maliyyə arayışı təqdim edilməmişdir. Borcun gecikdirilmə səbəbləri barədə dəqiq məlumat əldə etmək mümkün olmamışdır. 13.Cavabdehin nümayəndəsinin məhkəməyə təqdim etdiyi izahatda qeyd olunmuşdur ki, İddiaçı tərəfindən Cavabdeh SMS vasitəsilə bildirilmişdir ki, hazırda həmin ərazidə 1 m² mənzilin qiyməti 2000 manatdır və güzəşt olaraq 1500 manat hesablanmaqla qalan 36,6% üçün 64.000 manat ödənilərsə, barışıq mümkün ola bilər. Eyni zamanda iş materiallarında iddiaçı tərəfindən məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl göndərilmiş bildirişdə cavabdehin ödədiyi 66.500 manatın mənzil iddiaçıya təhvil verilərkən qaytarılacağı bildirilsə də, iddia ərizəsində bu məbləğin qaytarılması nəzərdə tutulmamışdır. Bundan başqa, sonradan göndərilən SMS-də ödənilməmiş məbləğ əvvəlki 38.500 manat əvəzinə mənzil qiymətlərinin artımı əsas götürülərək 64.000 manat kimi göstərilmişdir. Həmçinin cavabdehin mənzil dəyəri kimi nağd şəkildə ödədiyi 15.000 manat da nəzərə alınmamışdır. Bu isə iddiaçının əsassız varlanmasına səbəb olacaqdır. 14.Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının #.##.2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayəti təmin olunmamış, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (hakimlər: Fuad Talışınski - sədrlik edən və məruzəçi, Məmməd Məmmədov və Azad Imanov). 15.Məhkəmə kollegiyası aşağı məhkəmənin gəldiyi nəticə və hüquqi əsaslandırma ilə razılaşmışdır. 16.Şikayətin 15.000 manat əlavə ödəniş edilməsi ilə bağlı dəlilinə münasibətdə bildirilmişdir ki, bu hal mütəxəssis rəyi ilə öz təsdiqini tapmamışdır. 17.Müqavilənin mübahisələndirilən şərti ilə bağlı qeyd edilmişdir ki, bu şərt 6-cı yox, 5-ci bənddə qeyd olunmuşdur. Eləcə də, cavabdeh həmin bəndi mübahisələndirməmiş və müqaviləni imzalamışdır. Odur ki,bu dəlil də əsaslı hesab edilə bilməz.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
18.Cavabdeh (vəkil: vəkil1) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. 19.Kassasiya şikayəti Mülki Məcəllənin 404.1, 419.2, 420.1.5-ci maddələrinə istinad edilməklə belə əsaslandırılmışdır ki, müqavilənin mahiyyət etibarı ilə podrat müqaviləsi olması məhkəmələrin diqqətindən qaçmışdır. Bu müqavilə üzrə, iddiaçı cavabdehə hazır əşyanı satmağı deyil, cavabdehin hissə-hissə pul ödənişləri qarşılığında mənzil tikib verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Yəni işə baxmış məhkəmə müqavilənin podrat müqaviləsi olduğu qənaətinə gəlmiş olsaydı, müəyyən edilərdi ki, podratçının yalnız hazırladığı daşınar əşyaya girov hüququ var, yəni podratçı(cavabdeh) öz tələblərinin təminatı üçün həmin əşyaya girov hüququndan istifadə edə bilər. Hazırkı halda isə, cavabdehin hissə-hissə ödənişləri qarşılığında mənzili tikib cavabdehə təhvil verməyi öhdəsinə götürmüş iddiaçının cavabdehin öhdəliyini lazımınca icra etməyəcəyi halda mənzili cavabdehdən geri alaraq nə vaxtsa başqa şəxsə satacağı halda ödənişləri qaytarması şərti özü-özlüyündə podrat müqaviləsinin mahiyyətinə ziddir. Belə ki, hazırda cavabdehdən qaytarılması tələb edilən mənzil iddiaçı tərəfindən tikilib cavabdehə təhvil verilmiş, cavabdehin sahibliyi və istifadəsindədir. Işə baxmış məhkəmələr hazırkı halda iddia tələbinin yalnız cavabdehin tikilməkdə olan mənzilin qarşılığında icra etmədiyi pul məbləği ilə bağlı ola bilməsi halını nəzərə almamışdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
20.Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
21.Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. 22.Maddə 157.8. Mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur. 23.Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 24.Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. 25.Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. 26.Maddə 423.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında razılaşma, əgər bu Məcəllədən, müqavilədən və ya işgüzar adətlərdən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilə ilə eyni formada bağlanır. 27.Maddə 423.2. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi tələbini tərəf məhkəməyə yalnız müqaviləni dəyişdirmək və ya ləğv etmək təklifindən digər tərəfin imtinasını aldıqda və ya təklifdə göstərilmiş müddətdə, müddət göstərilmədikdə isə otuz gün müddətində ondan cavab almadıqda irəli sürə bilər. 28.Maddə 424.2. Müqavilə ləğv edilərkən tərəflərin öhdəliklərinə xitam verilir. 29.Maddə 424.4. Əgər bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, tərəflər müqavilənin dəyişdirildiyi və ya ləğv edildiyi anadək öhdəlik üzrə icra etdiklərinin qaytarılmasını tələb edə bilməzlər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
30.Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 31.Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 32.Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 33.Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. 34.Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri
35.Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. 36.Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Məhkəmə kollegiyası vurğulayır ki, aşağıda aparılan hüquqi dəyərləndirmə MPM-in 416.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillərlə bağlıdır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
37.Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. 38.Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan apellyasiya məhkəməsi işin hallarını araşdıraraq bu qənaətə gəlmişdir ki,tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə cavabdeh öz öhdəliklərini tam icra etməmişdir. Müqavilə şərtinə və qanunvericiliyə görə müqavilə kobud şəkildə pozulduqda kreditorun hüququ var ki, razılaşmanı birtərəfli qaydada ləğv etsin. Iddiaçı bu hüququndan istifadə edərək müqaviləni ləğv, cavabdehin mənzildən çıxmasını tələb etmişdir. Cavabdeh tərəf iddiaçının bildirdiyi halları təkzib edən, eləcə də iddianın rədd olunmasına əsas verən dəlillərə istinad etməmiş, sübutlar təqdim etməmişdir. Belə olan halda iddianın təmin edilməsi qanuni və əsaslı olmuşdur. 39.Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və cavabdehin dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır. 40.O da qeyd edilməlidir ki, işin faktiki halları kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır. 41.Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir. 42.Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. 43.Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.